Автоматизація державного земельного кадастру міста Звенигородка

Дані про кількісний та якісний стан і оцінку земель заносяться до земельно-кадастрової книги району (міста).

2.2.3 Стан земельно оціночних робіт

Власність на землю та розвиток ринку землі, потребують чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, обов`язковим елементом якого є оцінка землі.

Земля - унікальний об`єкт, стосовно вартості якого завжди буде існувати суперечність: між власником землі та місцевими органами влади - коли мова йдеться про оподаткування; між зацікавленими сторонами - коли здійснюються операції над земельними ділянками.

В населених пунктах, в тому числі в містах, співіснують два напрямки оцінки земель: нормативна грошова оцінка, яка здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про характер оптимального використання земель, та експертна грошова оцінка, яка базується на ринкових принципах. Застосування тієї чи іншої оцінки регламентовано нормативними документами та чинним законодавством:

Земельним кодексом України введеним 18.12.90 в редакції від 13.03.92 із змінами від 26.12.92;

Законом України "Про плату за землю" від 03.07.93 та із змінами див.;

Указом Президента "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" від 12.07.95; [14]

Указом Президента "Про приватизацію об`єктів незавершеного будівництва" від 14.10.93 із змінами від 02.06.95 і 12.05.96;[15]

Постановою КМ України від 23.03.95 № 213 "Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів";[16]

Наказом Держкомзему, Мінсільгосппроду, Держкоммісто-будування, УААН від 15.04.97 "Про внесення змін та доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів";[17]

Наказом Держкомзему від 12.11.98 №118 “Про затвердження Методичних рекомендацій з експертної оцінки земель”; [18]

Наказом Деркомзему від 11.02.97 №39 із змінами від 30.10.97 №108 “Положення про здійснення державної землевпорядної експертизи”.[19]

Законодавчі акти про плату за землю орієнтовані на нормативну грошову оцінку земель, як основу економічного регулювання земельних відносин при оподаткуванні та укладанні правових угод. Вона провадиться при передачі землі у власність, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначені ставок земельного податку та розміру внеску до статутних фондів спільних підприємств, акціонерних товариств, об`єднань, кооперативів. На сьогодні грошова оцінка має розвинуту нормативно-правову базу, яка визначає сферу її застосування, методику та процедуру оцінки.

Відповідно до Указів Президента "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" та "Про приватизацію об`єктів незавершеного будівництва" вона враховується під час визначення ціни продажу земельних ділянок при приватизації під законсервованими об`єктами та об`єктами незавершеного будівництва, при купівлі-продажу земельних ділянок, при передачі земель в спадщину та даруванні.

У складі державного земельного кадастру особливе місце займають відомості щодо оцінки землі, актуальність якої зростає за умов переходу до ринкової економіки. Адже земля в ринковій економіці розглядається, як один з основних елементів, за допомогою якого держава може створювати матеріальні цінності. Вона є основним природнім ресурсом, який вже існував до нас і не може створюватися людиною, натомість, цільове використання землі може бути змінене з метою більш ефективного використання згідно чинного законодавства.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про плату за землю" використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, які визначаються залежно від нормативної грошової оцінки земель. Нормативна грошова оцінка земель, в тому числі, земель населених пунктів, проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України і застосовується при визначенні ставок земельного податку, орендної плати, для економічного регулювання земельних відносин, а також при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. На основі цього є підстави вважати, що грошова вартість землі займає головне місце в процесі економічного регулювання земельних відносин. Адже саме на її основі визначаються надходження платежів до бюджету та розміри компенсації власникам сільськогосподарських земель. Визначення реальної, справедливої ціни залежить від багатьох факторів, в першу чергу від місця розміщення в загальній системі розселення, природно-фізичних властивостей земельної ділянки, цільового призначення, а також форми власності.

Відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів із змінами та доповненнями до розділу 3 затвердженими спільним наказом Держкомзему,

України, Міністерством сільського господарства і продовольства України, Держкомбудом та Українською Академією Аграрних Наук від 15.04.97 р. [17] в основі грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних те інженерно-геологічних умов,

архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану та функціонального використання земель.

Грошова оцінка земель міст Києва, Сімферополя, Севастополя, обласних центрів здійснюється проектними інститутами містобудівного профілю, філіями інституту землеустрою, іншими юридичними особами, також фізичними особами за переліком, що встановлюється Держкомземом.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення оціночної вартості (ймовірної ціни), за яку об'єкт оцінки може бути проданий (придбаний) на певний момент часу з урахуванням характеру цивільно-правової угоди. Об'єктом оцінки є об'єкти земельної власності (включно із земельними ділянками (земельними частками), правами власності на них та правами третіх осіб, пов'язаними з володінням, користуванням, і розпорядженням землею), визначення оціночної вартості яких є метою оцінки.

Експертна грошова оцінка враховується при встановленні:

ціни продажу земельної ділянки, що приватизується разом з об'єктами нерухомості, включно з об'єктами незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, які приватизовані або приватизуються (підлягають приватизації) відповідно до чинного законодавства;

стартової ціни земельних ділянок у разі проведення приватизації на конкурентних засадах;

вартості об'єктів земельної власності, що передається до статутного фонду господарських товариств та спільних підприємств;

вартості права власності на земельну ділянку і зобов'язань власників землі та землекористувачів при заставі та банкрутстві, а також при передачі права власності або користування земельною ділянкою при укладенні відповідних цивільно-правових угод з земельними ділянками;

ціни купівлі-продажу або міни об'єкта земельної власності на вторинному ринку.

Експертна грошова оцінка здійснюється на основі вимог спеціальних процедур, які відображають співставлення цін продажу (оренди) аналогічних об'єктів, капіталізацію чистого доходу, розрахунок витрат на зведення будівель і споруд на земельній ділянці, обов'язково, різними методичними підходами. Вибір методичних підходів, які застосовуються при проведенні оцінки, зумовлюється завданням оцінювання, наявністю та якістю вихідних даних, що є в розпорядженні для аналізу. [20]

Три етапи виконання грошової оцінки земель населених пунктів:

На першому етапі визначається базова - середня для даного населеного пункту вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від місця розташуваня населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселення та рівня освоєння та облаштування території.

На другому етапі базова вартість диференціюється в межах населеного пункту по економіко-планувальних зонах, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально - планувальних якостей території, котрі впливають на розмір рентного доходу: різниця в доступності, в рівні інженерного забезпезпечення та благоустрою території, розвитку сфери

обслуговування населення, в екологічній якості території та привабливості середовища.

На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцеположення в межах економіко - планувальної зони.

Перші два етапи виконуються в процесі економіко-планувального зонування території міста, результатами яких є схема економіко-планувального зонування населеного пункту та карти зон впливу локальних факторів для оцінки конкретних земельних ділянок.

ТЕРЕН - ГІС призначений для виконання третього етапу грошової оцінки, тобто грошової оцінки земельних ділянок з урахуванням впливу локальних факторів та функціонального використання земельної ділянки.

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

доступність до:

місць концентрації трудової діяльності;

центрів громадського обслуговування;

місць масового відпочинку;

центру міста;

рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;

рівень розвитку сфери обслуговування населення;

екологічна якість території;

соціально-містобудівна привабливість середовища:

різноманітність місць прикладення праці;

наявність історико-культурних та природних пам'яток;

естетика архітектурної забудови тощо.

Кінцевим результатом економіко-планувального зонування території населеного пункту є визначення зонального коефіцієнту Км2, який є добутком по факторних оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів. Для економіко-планувального зонування спочатку виділяються земельнооціночні одиниці (оціночні райони) - територіальне виражені та функціонально визначені утворення, в межах і на множині яких

здійснюється оцінка споживчих властивостей земель міста.

Оціночні райони розділяються магістралями загальноміського та районного рівня, межею полоси відводу залізниці, природними рубежами (ріки, струмки, канали, рівчаки тощо), в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств. За рекомендаціями еталонної технічної документації площа одного ОР повинна бути співставима з площею мікрорайону у великих, крупних та найкрупніших містах, кварталу (групи кварталів) у середніх та малих містах.

Сукупність усіх ОР повинна охоплювати усю територію міста. До ОР не включається полоса відводу залізниці, за винятком вокзалів та привокзальних площ. Межі ОР не повинні перетинати меж адміністративних районів порушувати планувальну мережу населеного пункту.

Всього на території міста виділено 107 оціночних райони.

Середня площа одного оціночного району в межах міста складає 33,79 га, максимальна - 304,32 га (район № 82), мінімальна - 2,38 га (район № 33). Площа районів збільшується від центру міста до його околиць, що відповідає тенденції зміни містобудівної якості та вартості земельних ділянок на території міста. Це дозволяє детальніше оцінювати землі міста з більшою споживчою якістю. Чим детальніша земельно оціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату.[28!]

При виконанні грошової оцінки міста Звенигородка враховувалися такі чотири групи факторів, які найбільше впливають на зональну диференціацію цінності міських земель:

1) доступність до центру міста, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування та масового відпочинку (транспортно-функціональна зручність території);

2) екологічна якість (стан довкілля) території;

3) рівень інженерно-інфраструктурного забезпечення;

4) соціально-містобудівна привабливість середовища.

Враховуючи порівняно невелику площу та компактність забудови міста Звенигородка, визначення містобудівної якості його оціночних районів проводилось через експертну оцінку кожного зонального фактору із зазначених чотирьох груп. Оцінку проводили 7 експертів. При цьому вплив відповідного фактору в групі та групи в комплексній оцінці району визначався через систему вагових коефіцієнтів. Застосовувалась система вагових коефіцієнтів, які визначались експертним шляхом з урахуванням значимості певного фактору в групі факторів для переважного функціонального використання (призначення) земель оціночного району.

Аналогічний зміст мають вагові коефіцієнти для індексу групи факторів при визначенні комплексного індексу оціночного району. Для території міста Звенигородка були виділені три основні види функціонального використання земель, а саме: під житлову забудову, під виробництво та рекреаційні. Для кожного виду функціонального використання земель були визначені вагові коефіцієнти кожного фактору та кожної групи факторів.

Як земельно-оціночне районування, так і грошова оцінка земель міста Звенигородка потребують вдосконалення у зв'язку із специфікою міста, як рекреаційного та швидким розвитком підприємницької діяльності, недосконалою класифікацією економічної діяльності.

3. Шляхи вдосконалення ведення державного земельного кадастру

3.1 Основні напрямки вдосконалення ведення державного земельного кадастру

Земельна реформа в Україні є важливою складовою частиною загальнодержавної економічної реформи, яка здійснюється у зв'язку з переходом економіки держави до ринкових відносин.

Проведення в країні земельної реформи, як складової частини загальнодержавної економічної реформи, вимагає чіткої системи даних державного земельного кадастру, який би містив необхідні відомості і документи про правовий режим земель, їх розподіл серед власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, за категоріями земель, про якісну характеристику і народногосподарську цінність земель.

Відомості Державного земельного кадастру стають основною сукупністю необхідних даних і документів про правовий режим земель, інших об'єктів державного кадастрового обліку, їх вартості і розподілу за власниками землі, землекористувачами, орендаторами і категоріями земель, а також про кількісні, якісні і оціночні (економічні) характеристики землі.

Зміна форми власності на землю на даний час і в майбутньому вимагає від державного земельного кадастру підвищення правової захищеності власників та користувачів землі, точності розмірів і об'єктивної оцінки природних властивостей міських земель, та створення нового механізму управління земельними ресурсами в цілому.

Розширення прав місцевого самоврядування, де одна із основних доходних статей є земельний податок, скорочення ролі держави у фінансуванні розвитку населених пунктів визначає необхідність зміни методів регулювання земельними відносинами та ведення земельного кадастру. Управління земельними ресурсами повинно забезпечувати раціональне землекористування та землеволодіння, прийняття відповідних рішень щодо використання земельної ділянки, пов'язані з цим процедури її відчуження, передачі у власність, надання в користування, реєстрація, встановлення і зміна меж ділянок повинні бути такими, щоб у найбільшій мірі сприяти інвестиціям в землю, земельні поліпшення, примноженню економічної активності. Методи і засоби управління земельними ресурсами як на законодавчому, так і на виконавчому рівнях необхідно націлювати на збільшення цінності і вартості земель незалежно від форм власності на землю. Отже, має бути створений і запроваджений у практику регулювання земельних відносин такий механізм реалізації стратегічних планів розвитку населених пунктів, особливо міст, через повсякденну діяльність органів земельних ресурсів та містобудування, який забезпечував би юридичну однозначність і чіткість процедур щодо використання земельних ділянок одночасно із можливістю вільного вибору способу найбільш ефективного використання земель. Категорія земель населених пунктів різко відрізняється від інших категорій в першу чергу великою кількість окремо визначених земельних ділянок та різноманітністю економічних, екологічних, правових, історико-культурних, геологічних ознак щодо їх використання. Це означає, що на землях населених пунктів, особливо в умовах різних форм власності на землю, необхідна чітка структура, як система державного земельного кадастру, яка б гарантувала з боку держави всі законодавчо визначені права і обмеження щодо володіння і користування землею.

Державний земельний кадастр забезпечує інформацією органи державної виконавчої влади, місцевого самоврядування, зацікавлених юридичних та фізичних осіб для вирішення таких завдань:

обґрунтування визначення розміру плати за землю;

розподіл земельних ресурсів у міжгалузевому аспекті виходячи із пріоритету використання цінних земель в сільському господарстві та визначення втрат сільськогосподарського виробництва при вилученні продуктивних земель для несільськогосподарських потреб;

виявлення з метою доцільного використання резервів і можливостей земельних ресурсів для підвищення рівня суспільного виробництва та створення належних виробничих, житлово-побутових і культурно-оздоровчих умов громадянам;

проведення економічної та грошової оцінки земель населених пунктів і конкретних земельних ділянок;

визначення механізму економічного стимулювання раціонального використання і охорони земель;

визначення розмірів стягнень за порушення земельного законодавства за результатами державного контролю за використанням і охороною земель та моніторингу;

економічного регулювання земельних відносин при трансакціях,

здійснення цивільно-правових угод, оренди, іпотеки із земельними ділянками;

проведення об'єктивного аналізу рівня використання території населеного пункту з врахуванням еколого-економічної придатності земель, а також її зонування;

економічне обґрунтування територіально-просторового планування землекористування, благоустрою земель населених пунктів.[2]

Сприяти цьому можна запровадженням єдиної реєстрації всіх земельних ділянок, як окремих об'єктів кадастрового обліку. А отже, відомості про правову належність об'єктів нерухомості, а також їх цільове призначення та фактичне використання лягають в основу розмежування державної і комунальної форм власності на землю. Таке розмежування необхідно проводити шляхом складання проектів формування різних форм власності на землі конкретного населеного пункту.

Практика ведення державного земельного кадастру населених пунктів, особливо міст, вимагає врахування специфіки багатогранності використання цієї категорії земель та диференціації за цільовим призначенням, що втілюється в повсякденне використання, зокрема, зонування в містобудівних цілях та соціально-економічне обґрунтування визначення земельного податку.

Окремої уваги потребують землі на яких розміщені об'єкти спільної сумісної власності та об'єкти, які використовуються за різним функціональним призначенням. В населених пунктах, особливо в містах, широко практикується змішане використання: житлова забудова та об'єкти комерційного, громадського призначення тощо. Нерідко зустрічаються будівлі і споруди складові частини яких мають всі форми власності.

Попередній досвід містобудівної практики визначає мінімальний розмір окремо визначеної ділянки для індивідуального будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських споруд 0,03 га, для підприємницької діяльності - 0,01 га, а в тимчасове користування для цієї ж мети в окремих випадках і меншого розміру (0,005 га). Земельні ділянки надані для сільськогосподарського використання в межах населених пунктів можуть поділятись на окремі ділянки розміром не менше 0,05 га, ділянки розміром до 0,06 га надані для садівництва наступному поділу не підлягають.

На даний час, в умовах створення ринкової економіки, з метою досягнення повноти справляння земельного податку виникає потреба законодавче закріпити підхід щодо реєстрації земельних ділянок та сплати земельного податку як з об'єктом правовідносин щодо власності або користування землею. Слід визначити, що саме прийняття рішення про передачу або надання земель не визначає земельну ділянку, як об'єкт правовідносин щодо власності або користування землею. Для цього необхідно в натурі встановити межі земельної ділянки, визначити точні розміри і видати документ на право власності або користування землею. Тільки внаслідок таких послідовних дій виникає землеволодіння або

землекористування юридичних або фізичних осіб, які є основною первинною земельно-реєстраційною одиницею.

Значення реєстрації землі завжди обумовлюється існуючими в суспільстві формами власності на землю, а в умовах єдиної державної власності на землю виконує роль переважно формальної юридичної дії, бо в даному випадку земля є загальнонародною, нічийною. В умовах приватної власності на землю, коли вона стає товаром, предметом купівлі-продажу, укладання встановлених законом земельно-правових угод, реєстрація землі стає гарантом захисту прав власників землі та землекористувачів, недоторканості розмірів землеволодіння і землекористування та об'єктів нерухомості, розміщених на їх території.

Як відомо, статтею 22 Земельного кодексу України визначено, що право власності на землю або право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право.[1]Тобто, право власності або право користування земельною ділянкою виникає не з моменту прийняття відповідною радою рішення про передачу у власність або надання в користування конкретної земельної ділянки а лише після державної реєстрації цієї земельної ділянки у відповідних органах і набирає юридичної сили. А землевпорядні організації Оформляють ці правовідносини: виконують на місцевості необхідні інженерно-технічні роботи по визначенню меж, погодженні їх проходження з всіма суміжними землекористувачами або землевласниками, закріплення кутів поворотів меж відповідними межовими знаками та визначають її положення в державній (місцевій) системі координат. Завершуються вказані роботи складанням документу про конкретні розміри, просторове розміщення кутів повороту зовнішніх меж земельної ділянки, проводиться опис проходження меж, збираються відомості про користувачів або власників суміжних земельних ділянок та оформляється передача на зберігання встановлених межових знаків власнику або користувачу нової земельної ділянки. З викладеного прослідкується відсутність належного врегулювання та розмежування юридичної відповідальності задіяних в цьому процесі органів влади, місцевих землевпорядних органів та землевпорядних організацій-виконавців землевпорядних інженерних робіт. Одноразово підкреслюється особлива важливість інженерно-технічних робіт та юридичних дій всього процесу встановлення і закріплення на місцевості меж земельної ділянки, а також оформлення передачі її новому власнику або користувачу.

З метою вирішення піднятих реформою питань автоматизації усіх інформаційно-технологічних процесів, пов'язаних з веденням і використанням даних державного земельного кадастру постановою Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 року №1355 затверджено Програму створення автоматизованої системи ведення земельного кадастру, основними завданнями якої є:

оперативний збір та забезпечення земельно-кадастровою інформацією органів державної влади та місцевого самоврядування, громадян, підприємств, організацій, установ;

створення умов державної гарантії прав власності та прав користування землею, охорони земель,

Але існує ще і причина автоматизації - це великі обсяги та необхідність швидкого і якісного виконання цих робіт. [5]

Стосовно умов міста Звенигородка, як важливого фінансового, економічного, і культурного центру в Черкаській області, реальність здійснення земельної реформи (із всіма необхідними елементами забезпечення у виді проведення інвентаризації міських земель створення

автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, реєстрації земельних ділянок і права власності на них, оцінки земель і т.п.) веде до збільшення соціального, інвестиційного, виробничого, податкового потенціалу землі і перетворення її в потужний фактор економічного росту міста. Саме ці передумови і визначили рішення міських ради і адміністрації активізувати роботи по створенню в місті сучасної системи державного земельного кадастру в тому його складових, зокрема реєстрації земельних ділянок і права власності на них та грошової оцінки земель.

3.2 Реєстрація земельних ділянок і права власності на них

Земельні ділянки, надані у власність або користування. в тому числі в оренду громадянам і юридичним особам, та документи, що посвідчують право власності та користування землею, підлягають реєстрації в Державному реєстрі земель, що є підтвердженням факту виникнення нової земельної ділянки як об'єкта права власності або права користування.

Державна реєстрація земельних ділянок і прав на них є третім структурним блоком державного земельного кадастру. За своєю суттю це процедура перевірки і юридичного підтвердження правильності інформації в кадастровій справі і внесення відповідних записів у Поземельну книгу (державний реєстр). Принципове значення цих дій полягає в тому, що з часу занесення даних про права власності на земельну ділянку в Поземельну книгу держава гарантує суб'єкту права умови користування земельною ділянкою, які зафіксовані у правовстановлюючому документі і кадастровій справі (реєстр обмежень (сервітутів).

Процедура державної реєстрації земельних ділянок включає: аналіз і юридичну експертизу правовстановлюючих документів, їх відповідність чинному законодавству; запис в Поземельну книгу; виписку реєстраційного свідоцтва (посвідчення), відмітку факту реєстрації в реєстраційній карті земельної ділянки; передачу кадастрової справи, реєстраційної карти, свідоцтво про державну реєстрацію і його факсимільну копію у відділ земельних ресурсів, який вручає свідоцтво суб'єкту права власності на земельну ділянку і передає кадастрову справу в архів.

Державний реєстр складається з двох частин:

перша - книги записів реєстрації державних актів на право власності та на право користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;

друга - Поземельна книга, яка містить відомості про кадастровий номер, місцезнаходження, площу, цільове призначення, правовий режим у тому числі - обтяження та обмеження щодо використання землі, вартість земельної ділянки, кадастровий план.

Первинним правовим документом системи реєстрації земельних ділянок і прав на них є Поземельна книга, визначена Наказом Держкомзему України № 101 від 10 вересня 1998 року "Про затвердження Поземельної книги, що містить інформацію про:

земельну ділянку, тобто об'єкта земельної власності (її опис);

графічну частину земельної ділянки - кадастровий план земельної ділянки;

обтяження (обмеження) прав на земельну ділянку;

об'єкти нерухомого майна;

обтяження (обмеження) прав на нерухоме майно і є єдиним джерелом інформації, основою для визначення існуючих прав на землю громадян, юридичних осіб, судових органів і органів управління.

Кожному листку Поземельної книги відповідає Кадастрова справа у якій підшиваються всі документи (або їх копії), які відносяться до даної земельної власності. Кадастрова справа ідентифікується тим же номером, що і земельна ділянка. Якщо є така кадастрова справа на нерухоме майно, яке тісно пов'язане із земельною ділянкою, то їй присвоюється інвентарний номер майнового об'єкту.

Поземельна книга та її продовження -- кадастрові справи, містять всю інформацію, яка необхідна для відновлення всієї послідовності утворення (оформлення) об'єкту земельної власності та інших змін, які мали місце з часу першопочаткової її реєстрації.

Форма поземельної книги, яка затверджена Наказом Деркомзему і приведена в додатку 8.

Знесення відомостей про земельні ділянки до Державного реєстру земель проводиться після:

формування кадастрової справи;

нанесення меж земельної ділянки на черговий кадастровий план;

надання земельній ділянці кадастрового номера.

У разі виявлення розбіжностей у записах Державного реєстру земель перевага надається документам кадастрової справи.

Підтвердженням факту проведення державної реєстрації земельної ділянки є витяг з Державного реєстру земель, а також копія кадастрового плану земельної ділянки.

Враховуючи, що реєстрація землі у запропонованому вигляді запроваджується в Україні вперше, є потреба відпрацювання процедури реєстрації та взаємодії різних відомств, задіяних системою. У зв'язку з цим

Щоб забезпечити практичну діяльність реєстраційних офісів Держкомземом було видано вказівки:

№ 50 від 25 вересня 1997 року "Про склад вихідної інформації при інвентаризації земель населених пунктів (кадастровий землеустрій)". За якою при виконанні робіт по інвентаризації земель населених пунктів забезпечується збір та накопичення вихідної інформації про: юридичні особи, фізичні особи, земельні ділянки, орендовані земельні ділянки, склад угідь та функціональне використання забудованих земель, правові обмеження, сервітути;

№ 63 від 30 грудня 1997 року "Про організацію створення кадастрового реєстру", яка направлена на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 року за №1355 "Про Програму створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру" та створення єдиної інформаційної основи ведення державного земельного кадастру;[13!]

№ 9 від 16 лютого 1998 року "Про створення єдиної системи нумерації земельних ділянок для ведення державного земельного кадастру та доповнення до неї ". В основі якої лежить присвоєння без винятку всім об'єктам адміністративно-територіального устрою. України земельним ділянкам кадастрового номеру, який має чотири ієрархічні рівні:

код адміністративно-територіального устрою України (десятизначний);

номер кадастрового кварталу (двохзначний);

номер кадастрової кварталу (двохзначний);

номер земельної ділянки (чотирьохзначний).

Кадастровий номер земельної ділянки представляє собою послідовність номерів кожного рівня (починаючи з 1), відокремлених один від одного двокрапкою. Відсутні рівні кодують нулями. Нумерація земельних ділянок розробляється за схемою "Структура інформаційного (кадастрового) номера земельної ділянки" Структура кадастрового номера земельної ділянки на прикладі м.Звенигородка приведена на рисунку №3.2.1.

Позиційна структура кадастрового номера земельної ділянки має вигляд:

Позиційна структура кадастрового номера земельної ділянки має вигляд:

7121210100:01:11:0047

Номер земельної ділянки (чотирьохзначний)

Номер кадастровогокварталу (двозначний)

Номер кадастрової зони (двозначний)

Код адміністративно-територіального устрою України (десятизначний)

рис.3.2.1Схема присвоєння кадастрового номеру в м. Звенигородка

Кадастровий реєстр земельних ділянок і прав на них, у складі державного земельного кадастру, зміст якого розроблений і затверджений Державним комітетом України по земельних ресурсах, містить такі дані:

Реєстр фізичних осіб:

код в податковій адміністрації; ідентифікаційний код особи; ім'я по-батькові; прізвище; дата народження; паспортні дані; адреса; способи контакту (телефон, факс.); склад сім'ї (прямі спадкоємці); пільги щодо оподаткування землі.

Реєстр юридичних осіб:

- ідентифікаційний код особи; код ЗКПО; назва адреса розміщення; організаційно-правова форма (код КОПФ); орган управління (код СООГУ)

види економічної діяльності (код ОКОНХ); форма власності; способи контакту (телефон, факс); пільги щодо оподаткування землі.

Реєстр об'єктів власності

Технічний опис земельної ділянки

ідентифікаційний код; кадастровий номер; адреса; тип власника (юр/фіз.особа); код власника (ЗКПО/код в податковій адміністрації);тип використання; тип користувача (юр/фіз.особа); код користувача (ЗКПО/код в податковій адміністрації); форма (вид) власності; правовстановлюючі документи; номер правовстановлюючого документа; площа згідно з правовстановлюючим документом; спосіб вимірювання; грошова оцінка (податкова, ринкова); площа забудованої території; наявність співвласників; кількість сервітутів;

опис сервітутів; ідентифікаційний код; кадастровий номер ділянки або код суб'єкта(обмеження); кадастровий номер ділянки або код суб'єкта; (розширення); тип сервітуту; тип документа; функціональне призначення; номер документа; початок дії сервітуту; кінець дії сервітуту; площа дії сервітуту; грошова оцінка сервітуту;

кількість обмежень

опис обмеження: ідентифікаційний код обмеження тип обмеження; функціональне призначення обмеження тип документа;номер документа початок обмеження кінець обмеження;

оренда: ідентифікаційний код оренди; код орендатора; тип документа; реєстраційний номер договору оренди; початок оренди; кінець оренди;

застава: ідентифікаційний код застави; тип застави; тип кредитора; код кредитора; тип документа; реєстраційний номер документа; початок користування; кінець користування; сума застави;

пільги.

Реєстр документів

- ідентифікаційний код документа

- тип документа

- ідентифікаційний код об'єкта

- дата реєстрації документа

- дата вступу в дію

- дата закінчення

- тип операції (трансакції).

Ця інформація може використовуватись для підтримки приватних угод щодо землі, функціонування земельних ринків або для сприяння в управлінні різними секторами економіки, такими як міське і сільське землекористування, сільське та лісове господарства, житлове будівництво і т.п.

Ведення Державного реєстру земель покладається на експерта з реєстрації землі районного (міського) відділу (управління) земельних ресурсів.

Експертом з реєстрації землі може бути особа з вищою освітою за фахом землевпорядник, яка працює і має досвід роботи в державних органах земельних ресурсів не менше двох років, пройшла спеціальну підготовку і склала кваліфікаційний іспит відповідно до встановлених вимог.

Порядок ведення Державного реєстру земель визначається Кабінетом міністрів України та інструкціями Державного комітету України по земельних ресурсах.

3.3 Створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру

На сьогоднішньому етапі реформування земельних відносин однією з найбільш важливих проблем є вдосконалення системи ведення державного земельного кадастру. Створення та запровадження в Україні єдиної автоматизованої системи державного земельного кадастру (АСДЗК) забезпечить можливість більш ефективного управління земельними ресурсами, створить всі передумови для запровадження в Україні інституту реєстрації прав власності на землю та іншу нерухомість, забезпечить формування інформаційної інфраструктури ринку землі. Слід відзначити, що на сьогодні в багатьох регіональних підрозділах Держкомзему досить успішно ведуться роботи по створенню автоматизованих кадастрових систем, які використовуються при вирішенні поточних задач, пов'язаних із землеустроєм, розробкою проектів відводу земельних ділянок, їх обліком, грошовою оцінкою та інше. Але ці роботи, як правило, носять безсистемний характер, виконуються без чіткої науково-технічної координації, не базуються на єдиних уніфікованих моделях баз даних та форматах передачі та обміну даними. Ситуація, що склалась, потребує розробки та директивного запровадження в Україні єдиного стандарту баз даних державного земельного кадастру та обмінних форматів. Тільки за такої умови дані земельного кадастру можуть бути інтегровані в єдину систему державного земельного кадастру і бути здатними для міжвідомчого використання, що дасть можливість застосовувати державний земельний кадастр як інформаційну основу для створення інших відомчих та галузевих кадастрів та автоматизованих інформаційних систем. Такий підхід буде запобігати дублюванню робіт при створенні кадастрів, дасть можливість зменшити об'єми фінансування та терміни їх, розробки і дозволить перейти до створення територіальних кадастрів багатоцільового використання.

Програма створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру передбачає комплекс заходів, спрямованих на автоматизацію інформаційно-технологічних процесів, пов'язаних з оперативним веденням і використанням даних державного земельного кадастру. Для створення та функціонування цивілізованого ринку землі необхідно істотно вдосконалити існуючу вітчизняну практику проведення земельно-кадастрових робіт шляхом розвитку нормативно-технічної бази і впровадження автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру. Це дасть змогу підвищити ефективність управління земельними ресурсами, значно прискорити процес реформування земельних відносин, відстеження динаміки кількісних та якісних змін земельного фонду, розподілу його за власниками землі та землекористувачами, запровадження заходів щодо збереження та відтворення родючості ґрунтів.

Мета створення та функціональне призначення системи

Головною метою запровадження Автоматизованої системи державного земельного кадастру України (АС ДЗКУ) є створення на основі застосування сучасних інформаційних та ГІС-технологій єдиного інформаційного середовища для ефективного управління земельними ресурсами, інформаційного забезпечення ринку землі, оподаткування, реєстрації прав власності та інформаційної взаємодії з іншими автоматизованими системами.

Функціональне призначення АС ДЗКУ полягає в забезпеченні реалізації наступних функцій:

створення кадастрових баз даних (семантичних та просторових) шляхом первинного обліку земельних ділянок на основі єдиної системи кадастрових номерів та стандартів структури кадастрових баз даних;

реєстрація земельних ділянок, іншої нерухомості та прав на них;

ведення в автоматизованому режимі Державного реєстру земель та Поземельної книги;

надання інформаційно-аналітичних послуг користувачам системи;

адміністрування баз даних, їх захисту та забезпечення санкціонованого доступу до них для різних категорій користувачів;

підвищення оперативності і якості організаційно-управлінських рішень у сфері реформування земельних відносин на основі застосування сучасних інформаційних технологій та методів прийняття рішень;

створення інформаційної бази для об'єктивного та ефективного оподаткування власників та користувачів земельних ділянок;

забезпечення обміну кадастровою інформацією з іншими галузевими кадастрами та автоматизованими інформаційними системами;

створення муніципальних ПС, територіальних кадастрів, багатоцільових кадастрів для цілей комплексного управління регіоном, включаючи можливість аналізу просторових даних, використання математичних та статистичних моделей всебічного аналізу соціально-економічної ситуації у регіоні, її моделювання та прогнозування.

Інформація, що зосереджена в кадастрових базах даних АС ДЗКУ, використовується підрозділами центрального апарату та місцевими органами Держкомзему, а також органами виконавчої влади та місцевими органами самоврядування в наступних цілях:

поточного управління земельними ресурсами;

державного моніторингу та контролю за використанням і охороною земель;

розробки проектів землеустрою та оптимізації землекористувань;

здійснення заходів по раціональному використанню та охороні земель;

інвентаризації земель та ґрунтових обстежень;

реєстрації прав власників та користувачів (у тому числі орендарів) земельних ділянок та іншої нерухомості:

нормативної та експертної грошової оцінки земельних ділянок;

установлення величини податків та орендної плати за землю та інше.

Користувачами інформації баз даних АС ДЗКУ є:

підрозділи центрального апарату та місцеві органи Держкомзему;

власники та користувачі земельних ділянок;

органи Державної влади та органи місцевого самоврядування;

органи Податкової Адміністрації;

суди та правоохоронні органи, що мають у виробництві справи, пов'язані з конкретними земельними ділянками;

нотаріальні контори при посвідченні угод щодо трансакцій із земельними ділянками;

особи, що мають право на спадщину на земельну ділянку;

суб'єкти ринку землі;

інші фізичні та юридичні особи, якщо це передбачено відповідними законодавчими та нормативними актами.

Передбачається, що АС ДЗКУ буде мати чотири реєстри:

Першу чергу - це реєстр земельних ділянок, який являє собою таблицю, що включає кадастрові номери земельних ділянок і їх певні характеристики.

Другий реєстр - це реєстр власників та користувачів.

Третій реєстр - це реєстр правових документів, він теж має код документа і його атрибути.

Четвертий реєстр - це реєстр прав на земельну ділянку.

Автоматизована кадастрова система повинна слугувати базою для Системи реєстрації прав. Це вимога Світового банку і просто сучасності. В Україні обов'язково повинна функціонувати Система реєстрації прав власності. Тільки маючи таку систему держава може гарантувати права власності та інші права на земельну ділянку, тільки тоді може бути більш привабливий інвестиційний клімат і тільки в такому випадку будуть працювати інститути іпотеки, з'являться на ринку землі, а в економіці України - інвестори [38]

Останнім часом в багатьох регіональних підрозділах Держкомзему України та в інших структурах ведуться комплексні роботи по створенню

автоматизованих кадастрових систем, які використовуються при вирішенні поточних задач, пов'язаних з первинним обліком земельних ділянок, їх грошовою оцінкою, розробкою проектів землеустрою, відводу земельних ділянок, формуванням та виготовленням державних актів на право власності на землю та ін.

Аналіз інформації про стан робіт свідчить, що на досить високому рівні ведуться роботи по земельному кадастру у Кіровоградській, Донецькій, Дніпропетровській, Одеській, Волинській областях та в м. Києві. Але ці роботи, як правило, є безсистемними, виконуються без чіткої науково-технічної координації, не ґрунтуються на єдиних моделях і стандартах баз даних, уніфікованих технологічних рішеннях та єдиних форматах представлення даних та обміну ними.

Для поліпшення ситуації, що склалася, першочерговим є розробка та директивне запровадження в системі Держкомзему України єдиної науково-технічної політики щодо створення АС ДЗКУ, системної координації розробки та запровадження системи, уніфікованих інформаційних технологій, моделей та стандартів баз даних державного земельного кадастру та форматів обмінних файлів. Крім того, необхідно запровадити єдину в Україні систему класифікації та ідентифікації земельних ділянок та об'єктів нерухомості, уніфіковані інтерфейси користувачів та інші програмні засоби формування і адміністрування баз даних державного земельного кадастру. Автоматизований державний земельний кадастр може бути реалізований тільки в середовищі інформаційних та ГІС технологій. Проблемою в цьому напрямку є недостатнє картографічне забезпечення потрібного масштабу та відсутність коштів на придбання новітніх ГІС-технологій та сучасних ГІС-продуктів.

Об'єкт автоматизації

Об'єктом автоматизації АС ДЗКУ є Державний земельний кадастр, який являє собою єдину систему державних заходів по встановленню факту виникнення або припинення існування земельної ділянки як об'єкта права власності і права користування та всебічного вивчення їх, правового, природного та господарського стану шляхом здійснення реєстрації земельних ділянок та прав власності, кадастрових зйомок, бонітування ґрунтів, оцінки земельних ділянок та обліку кількості та якості земель.

Усі відомості про правовий режим земельних ділянок, їх місцезнаходження, кількісні та якісні характеристики містяться в кадастрових базах даних, тому з формальної точки зору об'єктом автоматизації АС ДЗКУ є сукупність процесів створення та функціонування баз даних державного земельного кадастру. Автоматизації підлягають процедури збору, контролю, накопичення, адміністрування та ведення баз даних, а також процедури, пов'язані з забезпеченням та регламентацією доступу до баз даних, їх, обробкою та аналізом за допомогою прикладного програмного забезпечення з метою інформаційно-аналітичного обслуговування користувачів системи.

Державний земельний кадастр України має ієрархічну схему, яка складається з трьох рівнів:

базового (на рівні міст Києва й Севастополя, міст обласного значення, адміністративних районів, крім районів у містах);

регіонального (на рівні Автономної Республіки Крим, областей);

національного (по Україні в цілому).

На базовому рівні в Державному земельному кадастрі формуються і зберігаються відомості про земельні ділянки, розміщені на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці (село, селище, сільська рада, місто, район), про межі земельних ділянок, населених пунктів та відповідних адміністративно-територіальних одиниць в цілому, про розподіл земельних ділянок серед власників землі, землекористувачів (у тому числі орендарів), про правовий режим земельних ділянок, їх, кількісну та якісну характеристику та оцінку земель.

На регіональному рівні в Державному земельному кадастрі містяться відомості про межі адміністративно-територіальних одиниць (сіл, селищ, сільських рад, міст, районів, областей, Автономної Республіки Крим) та статистичні дані про правовий режим земель, їх розподіл за категоріями та господарським використанням, про їх кількісну та якісну характеристику й оцінку земель. На регіональному рівні передбачається ведення регіональних централізованих кадастрових баз даних, до складу яких входять бази даних базового рівня.

На національному рівні в Державному земельному кадастрі містяться відомості про державний кордон України, межі Автономної Республіки Крим, областей та міст Києва і Севастополя та статистичні дані про правовий режим земель, їх розподіл за категоріями та господарським використанням, про їх кількісну та якісну характеристику й оцінку земель. На національному рівні передбачається ведення централізованої бази даних державного земельного кадастру України.

Принципи побудови системи

До основних принципів побудови АС ДЗКУ, що витікають із принципів ведення державного земельного кадастру, відносяться наступні:

забезпечення комплексного вирішення засобами АС ДЗКУ задач, передбачених законом України "Про державний земельний кадастр";

забезпечення повноти та об'єктивності відомостей про всі земельні ділянки у межах України та постійної підтримки баз даних в актуальному стані;

запровадження єдиної системи просторових координат та ідентифікації земельних ділянок шляхом присвоєння їм унікальних кадастрових номерів;

запровадження єдиного системного підходу, єдиної методології та технології ведення державного земельного кадастру на території України та єдиної системи земельно-кадастрової інформації, що базується на прийнятих стандартах структури бази даних та погоджених форматах представлення даних та обміну ними;

забезпечення відповідності ієрархічної структури АС ДЗКУ організаційній структурі Держкомзему України (базовий, регіональний та національний рівні), що дасть можливість декомпозиції системи як по вертикалі, так і по горизонталі;

забезпечення відкритості та доступності інформації баз даних державного земельного кадастру для користувачів системи з різним статусом доступу;

забезпечення інформаційної взаємодії АС ДЗКУ з іншими автоматизованими кадастровими системами та інтеграції АС ДЗКУ в інформаційний простір України;

мінімізація фінансових витрат та часу на створення та запровадження АС ДЗКУ;

забезпечення функціонування та розвитку АС ДЗКУ на засадах самоокупності та самофінансування;

застосування ГІС-технологій з метою забезпечення сумісної обробки семантичних та просторових даних та просторового моделювання та аналізу об'єктів земельного кадастру;

поетапного запровадження картографічного забезпечення кадастру в електронному виді. Передбачається, що на перших етапах функціонування АС ДЗКУ на базовому рівні можуть використовуватись тільки семантичні бази даних, що дасть можливість вирішення значної кількості задач, із поступовим підключенням електронного картографічного забезпечення;

інтеграції локальних кадастрових баз даних нижнього рівня в бази даних верхнього рівня і таким чином забезпечення можливості створення регіональних централізованих баз даних та централізованої бази даних державного кадастру України.

До загальносистемних принципів побудови сучасних автоматизованих інформаційних систем відносяться наступні:

цілісності - згідно якому АС ДЗКУ повинна розглядатись як єдине ціле з певними інтегративними показниками (функціональне призначення, техніко-економічна ефективність, соціальна значимість тощо);

включення та системної єдності, який полягає в забезпеченні можливості включення систем даного рівня до складу системи більш високого рівня (наприклад, при включенні АС ДЗК базового рівня до складу АС ДЗК регіонального рівня). На цих принципах базується створення АС ДЗК України:

об'єктно-орієнтованого підходу до створення АС ДЗК різних рівнів та їх, компонентів;

модульної архітектури системи - згідно якому головні складові частини системи (базові та регіональні АС ДЗК) на своєму рівні є системами з повними функціями;

відкритості тобто забезпечення можливості розвитку системи за рахунок додання нових програмно-технічних модулів та модифікації системи та її компонентів за рахунок привнесення нових науково-технічних рішень;

інваріантності програмно-інформаційного забезпечення по відношенню до змін у законодавчій та нормативно-методичній базах;

застосування єдиної системи уніфікованих класифікаторів, кодифікаторів, довідників тощо.

До принципів побудови корпоративних автоматизованих систем із розподіленими базами даних та мережевими Internet/Intranet технологіями клієнт-серверної взаємодії віддалених користувачів системи з базами даних державного земельного кадастру відносяться наступні:

забезпечення роботи системи з розподіленими корпоративними базами даних, які територіальне знаходяться в різних місцях;

оптимізація та спеціалізація програмно-технічних елементів системи за типом обробки інформації (робочі станції, сервери просторових та семантичних баз даних, Internet- та поштові сервери тощо);

забезпечення роботи системи з використанням мережевих технологій Internet/Intranet. При розробці системи, її компонентів та видів забезпечень необхідно враховувати вимоги державних стандартів серії "Автоматизовані інформаційні системи" та міжнародних стандартів ISO.

Інформаційне забезпечення АС ДЗК базового рівня.

З точки зору сучасних інформаційних технологій земельний кадастр являє собою сукупність баз даних про земельні ділянки, які формуються на основі єдиної уніфікованої інформаційної моделі земельної ділянки (стандарту структури кадастрових баз даних), та сукупність електронних планових та картографічних матеріалів.