Міністерство аграрної політики України

Вінницький сімейно будівний інститут

Факультет менеджменту

Кафедра аграрної економіки

Напрям підготовки 6.0306 «Менеджмент організацій»

ПРОБЛЕМИ СТАНОВЛЕННЯ РИНКУ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ

Студент групи 33-мпо

Василь

Керівник курсової роботи

к.е.н. доцент Марфа

ВІННИЦЯ 2008



Зміст

Вступ

Розділ 1. Теоретичні засади формування земельних відносин в аграрному секторі економіки

1.1 Економічний зміст ринку землі та сутність земельних відносин

1.2 Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка

Розділ 2. Особливості формування земельних відносин в СТОВ «Віта» Немирівського району

2.1 Фінансово-економічна характеристика підприємства

2.2 Склад, структура та ефективність використання земельних угідь в господарстві

2.3 Формування орендних земельних відносин в СТОВ «Віта»

Розділ 3. Напрями вдосконалення формування ринку землі в сільському господарстві

3.1 Вдосконалення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення

3.2 Розвиток оренди землі

3.3 Перспективи розвитку ринку сільськогосподарських земель

Висновки

Список використаної літератури

Додатки



Вступ

Земля є основою людського існування, що визначає її важливу роль у процесі соціально-економічного розвитку суспільства. Як основа екосистеми, знаряддя і предмет виробництва, об'єкт права власності вона є базисом сталого розвитку, умовою соціального прогресу та добробуту людини.

Земельна реформа в Україні, яка триває останні десять років, не вирішила покладених на неї завдань. Здійснення масштабних земельних перетворень на таких величезних територіях обумовило виникнення гострих проблем соціального, економічного і екологічного характеру. Зокрема, належним чином не забезпечується раціональне використання та охорона земельних ресурсів, відтворення продуктивного потенціалу сільськогосподарських земель. Оскільки процеси земельного реформування в цей період відбувалися повільно, земельне питання стало вкрай заполітизованим, а перехід землі ефективним господарям - практично заблокованим. У зв'язку з цим виникла потреба формування нової парадигми землекористування в Україні - концепції сталого землекористування, яка могла б забезпечити підвищення добробуту людей, вирішити проблеми, пов'язані з деградацією навколишнього середовища, поліпшення екологічного стану земель.

У відносинах "людина-земля" сьогодні переплітаються накопичені за багато років економічні, соціальні, екологічні, правові, моральні, технологічні й інші проблеми життєдіяльності суспільства. Для їхнього розв'язання потрібна наукова і практична робота по переходу до багатоукладного використання землі з різними формами власності на основі усталених юридичних норм, економічних критеріїв, взаємопов'язаного вирішення коротко- і довгострокових завдань тощо.

Особливо загострилося питання збереження, раціонального використання і розширеного відтворення земельних ресурсів як базису сталого розвитку України. Актуальною проблемою сьогодення є організація використання, збереження і відтворення земельних ресурсів відповідно до принципів сталого розвитку, задекларованих на конференції ООН в Ріо-де-Жанейро (1992 р.). Підсумки Всесвітньої конференції в Йоханезбурзі (2002 р.) засвідчили, що людство мало просунулося вперед у цьому напрямі. Особливу увагу слід зосередити на здійсненні сталого розвитку землекористування шляхом комплексного розв'язання проблем забезпечення раціонального використання землі. Однією з важливих складових їх вирішення є оптимізація землекористування.

Проблема сталого розвитку в Україні принципово нова. У першу чергу це стосується використання земельних ресурсів. Дискусії щодо наукового обґрунтування сталого розвитку, раціонального використання земельних ресурсів набувають все більшої гостроти.

Звичайно, земля завжди була, є і залишатиметься особливим об'єктом товарно-грошових відносин, що характеризується просторовою обмеженістю, незамінністю, постійністю місцезнаходження тощо. Значення ж землі сільськогосподарського призначення як провідного ресурсу людського розвитку у сільській місцевості, де вона виступає не лише як просторовий базис, але і як головний засіб виробництва, важко переоцінити.

Таким чином, суспільні відносини, пов'язані із перерозподілом сільськогосподарських земель, завжди вимагатимуть пильної уваги з боку держави, адже існування інституту власності на землю виправдовується, передусім, високою соціальною, економічною і екологічною ефективністю використання землі як основного національного багатства.

В даній курсовій роботі я зробив спробу розкрити економічний зміст понять земля і земельні відносини та висвітлено основні проблемні аспекти становлення і перспективи розвитку ринку землі в Україні та особливості формування земельних відносин на прикладі конкретного господарства - СТОВ «Віта» Немирівського району.



Розділ 1. Теоретичні засади формування земельних відносин в аграрному секторі економіки

1.1 Економічний зміст ринку землі та сутність розвитку земельних відносин

Земля розглядається економістами як природний фактор, як природне багатство і першооснова господарської діяльності. При цьому термін "земля" вживається в широкому розумінні слова. Він охоплює усі переваги, що дані природою у визначеному обсязі і над пропозицією яких людина не владна, будь то сама земля, водні ресурси чи корисні копалини.

У сільському господарстві земля виступає не тільки просторовим базисом для розміщення виробничих споруд, а й водночас є предметом праці, засобом праці та основним засобом виробництва. Особливості землі як засобу праці пов'язані з її родючістю. На відміну від інших факторів виробництва однією з важливих властивостей «землі» є її обмеженість.

На думку окремих фахівців говорячи про землю варто використовувати таке поняття, як «агрокапітал». При цьому землю слід розуміти як засіб виробництва, який використовується в сільськогосподарських підприємствах для створення певної маси товарів і послуг. Земля виступає на ринку землі як товар для перепродажу і таким чином набуває форму торговельного капіталу, а як засіб виробництва - форму агрокапіталу.

Теоретичне дослідження показало, що в теперішній час немає чіткого розмежування понять «ринок землі», на якому земля пропонується як матеріальний актив, і «ринок землекористування», на якому продається право користування землею як засобом виробництва (нематеріальний актив).

Подальше становлення ринку землі може здійснюватися тільки на основі правових гарантій постійності інституту приватної власності на землю. Розвиток відносин власності на землю в Україні, як і в усьому світі, має здійснюватись у напрямку поєднання свободи власника з державним регулюванням земельних відносин [2].

Стаття 13 Конституції України від 28.06.1996 №254к/96-ВР чітко визначає, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності українського народу.

Від імені українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією. При цьому, колений громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону.

Власність є джерелом обов'язків для суб'єктів цього права і не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Функція захисту прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, а також забезпечення соціальної спрямованості економіки Конституцією України покладається на державу. При цьому гарантується рівність усіх суб'єктів права власності перед законом.

Крім того, стаття 14 Конституції визнає землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави а тому, хоча право власності на землю гарантується, воно має набуватися і реалізовуватися громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Складність проблеми трансформації відносин власності на землю в Україні пов'язана зі специфікою юридичної й економічної реалізації права приватної земельної власності, а також зі специфікою земельної реформи, яка супроводжується поділом великих господарств на дрібнотоварні.

Земельна реформа є чи не найважливішою складовою економічної реформи, що здійснюється в Україні.

Метою земельної реформи є реформування існуючих земельних відносин на основі вільного вибору форм і методів господарювання, високоефективного та екологічно безпечного використання сільськогосподарських угідь, охорони й відтворення родючості ґрунтів, вирішення на цій основі продовольчої проблеми і створення конкурентоздатного агропромислового комплексу.

З 15 березня 1991 року відповідно до постанови Верховної Ради України від 18 грудня 1990 року «Про земельну реформу» всі землі України проголошені об'єктом земельної реформи.

Вона розрахована на порівняно тривалий час, але цей процес уповільнювався відсутністю законодавчого підґрунтя. Земельний кодекс України, прийнятий у 1991 році, не був підготовлений до чинного правового регулювання суспільних відносин, пов'язаних з власністю на землю. Внаслідок цього відсутність належного правового регулювання вела до неузгодженості в управлінні земельними ресурсами, зниження економічної ефективності їх використання, негативно позначалася на охороні землі.

Прийнятий 25 жовтня 2001 року новий Земельний кодекс України направлений на більш ефективне використання земельно-ресурсного потенціалу країни шляхом включення землі в економічний обіг, на удосконалення системи державних гарантій. Він є документом ринкового спрямування, орієнтованим на забезпечення цивілізованих земельних відносин, які відповідають сподіванням народу.

На сучасному етапі процес реформування земельних відносин продовжується. І тут необхідно усвідомлювати, що успішне вирішення соціально-економічних завдань, які стоять перед Україною, великого мірою визначається існуючим порядком використання земель сільськогосподарського призначення для виробництва продуктів харчування рослинного і тваринного походження.

З метою визначення основних засад реформування земельних відносин Указом Президента України від ЗО травня 2001 року було схвалено Основні напрямки земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки, серед яких слід визначити:

- забезпечення подальшого розвитку власності на землю;

- удосконалення земельних відносин у сільськогосподарському виробництві;

- розвиток ринку земель;

- розвиток кредитування під заставу землі, в тому числі іпотечного кредитування;

- удосконалення порядку справляння плати за землю;

- удосконалення моніторингу земель, порядку ведення державного земельного кадастру та оцінки земель;

- фінансове забезпечення проведення земельної реформи;

- підвищення ефективності державного управління земельними ресурсами;

- поліпшення організації контролю за використанням і охороною земель;

- удосконалення нормативно-правової і методичної бази розвитку земельних відносин.

Таким чином, успішне вирішення стратегічних завдань земельної реформи потребує комплексного і цілеспрямованого проведення юридичних, економічних, організаційних та науково-технічних заходів стосовно удосконалення земельних відносин.

Організація та функціонування ринку сільськогосподарських земель в Україні, як важливої складової ринкової економіки повинні орієнтуватись на вирішення важливих завдань, пов'язаних із: забезпеченням ефективного використання земельного фонду; формуванням і реалізацією принципів раціонального використання землі; раціоналізацією форм землекористування; стимулюванням раціонального використання і підвищення родючості ґрунтів; обслуговуванням обороту земель, які перебувають у приватній власності громадян.

В англо-американських державах законодавство розглядає всі права землеволодіння як право на нерухомість у межах цивільного права. Раціональне використання землі для сільськогосподарських потреб забезпечується переважно правовими актами та економічними методами. У західноєвропейських континентальних країнах право власності на землю також є частиною загального права власності на нерухомість. Проте воно виходить за межі цивільного кодексу і всебічно представлено в спеціальних законах, які передбачають різноманітні адміністративно-правові методи. Державні органи управління, місцеві владні структури можуть вимагати від власників землі здійснювати землемеліоративні та землеохоронні заходи відповідно до їх планів і під їх контролем. Крім того, передбачається примусове вилучення земельних ділянок, які використовуються неефективно, і передача їх великим, добре організованим фермерським господарствам. Такий підхід практикується досить часто в Німеччині, Бельгії, Франції та Іспанії.

З впровадженням приватної власності на землю і формуванням ринку сільськогосподарських земель загострюється питання використання та охорони земельних ресурсів. Досвід США свідчить про нагальну потребу посилення державного контролю за аграрною діяльністю з метою запобігання забруднення навколишнього середовища та охорони земель сільськогосподарського призначення.

На земельному ринку розвинутих країн діє система посередницьких, обслуговуючих структур, страхових компаній, об'єднань фермерів, юридичних фірм, агентств оцінювачів земельної власності та рекламних фірм. У США існують спеціалізовані фірми, які професійно займаються управлінням земель «відсутніх власників». Крім того, такі фірми проводять операції з купівлею і продажем землі, оцінкою нерухомості, страхуванням, включаючи консалтингові послуги. Інтегроване спільне управління розповсюджене й в інших країнах світу, але не на рівні компаній і власників, а на рівні об'єднань дрібних фермерів, які організовуються для ефективного управління та спільного ведення господарства.

Встановлено, що на сучасному етапі в зарубіжних країнах на земельному ринку об'єктом торгівлі виступає належність землі, тобто право власності, чи право користування нею, або перше і друге одночасно. Ринок землі, як об'єкт власності, характеризується наявністю приватної власності на землю, купівлею та продажем, здачею в оренду, заставу тощо. Для ринку землі, як об'єкту господарювання властива державна та колективна власність. Продається і купується право користування землею, яка перебуває у державній власності. Кожен з ринків має свою ринкову структуру, облік руху земельних ресурсів, відповідну систему цін тощо.

Земельний ринок у країнах Центральної та Східної Європи перебуває в стадії формування, а тому активно не діє. З метою недопущення спекуляції землею, законодавством може вводитися мораторій на купівлю-продаж землі на 3-5 років, як це має місце в Угорщині та Румунії. Крім того, обмежуються права вільного розпоряджання землею шляхом введення обов'язкового використання землі для сільського господарства протягом п'яти років ( Болгарія, Угорщина, Чехія і Словаччина). У більшості країн заборонено продавати землю іноземцям. Однак таке обмеження не чинне в Польщі, Югославії, Чехії та Словаччині.

Земельна реформа в Україні, по суті, достатньою мірою законодавчо врегульована президентськими указами. Проте останні, як правило, не підкріплювалися законами, навіть після прийняття 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу України. Формування ринку землі перебуває у стадії становлення. Правові норми, які закладають передумови розвитку ринку сільськогосподарських земель, розосереджені в різних нормативних актах, не досить чіткі, а не рідко й суперечливі.

Якщо первинний ринок сільськогосподарських земель формується шляхом безоплатної передачі земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність, то на вторинному ринку земельні ділянки, земельні частки (паї) поступово вводяться в економічний обіг, а набуття права власності на землю стає результатом цивільно-правових угод. Характер цивільно-правових земельних угод залежатиме від того, яким буде ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні: тіньовим, підпільним, безконтрольним й непередбачуваним чи, навпаки, прозорим, організованим, контрольованим і прогнозованим.

Аналіз способів продажу землі сільськогосподарського призначення свідчить, що земельний конкурс проводиться з метою виявлення найбільш ефективних і підприємливих власників, а земельний аукціон - для визначення найвищої ціни. Для забезпечення ефективного використання землі в сільському господарстві, необхідно застосовувати метод конкурсного продажу. Саме він забезпечує: виявлення професійних здібностей претендента на земельну ділянку; наочність подальшого використання земельної власності згідно з розробленими бізнес-планами; гласність і відкритість при купівлі-продажу земельних ділянок або прав на їх оренду; здійснення контролю з боку організаторів конкурсу за ефективним використанням проданих земельних ділянок, земель селянських (фермерських) господарств тощо.

Потреба оцінки земель сільськогосподарського призначення як складової економічного механізму полягає в такому: для визначення ринкової вартості земельних ділянок під час укладання угод купівлі-продажу, міни, дарування, спадкування; встановлення соціально справедливих рентних платежів за оренду сільгоспугідь; визначення експертної оцінки земельної ділянки при реалізації на земельному конкурсі, аукціоні, тощо; обумовлювання вартості під час передачі земельних площ в іпотеку; для коригування розміру земельного податку; визначення розміру відшкодування і компенсації внаслідок обмеження приватної власності та вилучення земельних ділянок у їх власників; відображення вартості сільськогосподарських угідь у балансі сільгосппідприємств; встановлення вартості землі як важливої складової національного багатства України.

Отже становлення ринку сільськогосподарських земель передбачає вдосконалення оподаткування землевласників та землекористувачів, у тому числі встановлення спеціальних податків та нових пільг з оподаткування, згідно природно-економічних особливостей господарювання на землі. При цьому на регульованому земельному ринку повинен дотримуватись баланс інтересів, тобто інтереси держави повинні бути врівноважені інтересами власників землі. Успішне вирішення стратегічних завдань земельної реформи потребує комплексного і цілеспрямованого проведення юридичних, економічних, організаційних та науково-технічних заходів стосовно удосконалення земельних відносин

1.2 Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка

Земля як фактор виробництва -- це не тільки та частина земної поверхні, яка не зайнята водою, але й природні ресурси -- ліси, корисні копалини, ресурси морів, родючість ґрунтів, які можуть бути використані у процесі виробництва, тобто це всі рідкісні природні ресурси.

Природні ресурси розподіляються на такі, що не відтворюються (вони можуть бути використані лише один раз -- вугілля, нафта, природний газ), і що відтворюються (тобто можуть використовуватись у виробничих процесах неодноразово - моря, земельні угіддя).

Запас природних ресурсів визначається самою природою. Обсяг потоку - послуг природних ресурсів -- визначається людським вибором. Ціною послуг природних ресурсів (землі) є земельна рента R -- орендна плата за користування землею протягом певного періоду (року). Ціна землі як запасу визначається поточною цінністю майбутньої ренти. Якщо відомі процентна ставка r і щорічна рента R, то поточна цінність РV ренти за N років складатиме:



Через те що земля може давати ренту необмежене довго, ціна її P_L визначатиметься поточною цінністю ренти за вказаною формулою, коли N прямує до нескінченності; ця величина може бути підрахована як сума членів спадної геометричної прогресії і дорівнюватиме:

В цілому обсяг землі є обмежений -- і в національному масштабі, і на рівні окремих домогосподарств та сільськогосподарських підприємств. Щодо якості землі, то вона може бути з часом покращена або погіршена, залежно від того, як ведеться господарювання.

Через обмеженість земельних ресурсів пропозиція землі вважається абсолютно нееластичною, тобто крива пропозиції S землі є вертикальною лінією (рис. 1.1). Сукупна пропозиція землі не може бути змінена внаслідок індивідуальних рішень. Окремі домогосподарства, зрозуміло, можуть змінювати обсяг землі, що перебуває у їхній власності, але це не впливає на ЇЇ сукупний обсяг.

Земля може використовуватись більш або менш інтенсивно. Наприклад, одну й ту саму площу може займати одноповерховий будинок і хмарочос; сільськогосподарська ділянка може оброблятися з використанням і без використання добрив, зрошування, сільськогосподарської техніки. Але інтенсивність не впливає на пропозицію землі. Вона залежить від того, як сполучається земля з іншим фактором виробництва -- капіталом.

Попит на землю є вирішальним чинником земельної ренти, він визначається цінністю землі для фірм-користувачів. Можна вирізнити сільськогосподарський попит і несільськогосподарський (попит на землю для житлового будівництва, для промислового використання тощо). На цінність землі сільськогосподарського призначення впливає якість ґрунтів, клімат, віддаленість від центрів споживання (хоча вага останнього чинника послаблюється внаслідок удосконалення засобів зберігання продукції та її транспортування). Сільськогосподарський попит є вторинним по відношенню до попиту на продовольство, котрий вважається низько-еластичним; отже, чинники, які визначають попит на продовольство і стан рівноваги на ринку продовольства, прямо впливають на сільськогосподарський попит.

На цінність земель несільськогосподарського призначення головним чином впливає її розміщення -- цінність землі порівняно вища у містах, ніж у сільській місцевості, і надзвичайно висока в центрі великих міст; меншою мірою на цінність землі впливає її якість, придатність для житлового будівництва чи промислового використання.

Криві попиту на землю є спадними, тому що при збільшенні обсягів використання земельних ресурсів доводиться залучати все менш прибуткові ділянки землі; знову ми зустрічаємось із дією закону спадної граничної продуктивності факторів виробництва.

Крива сукупного ринкового попиту на землю утворюється як горизонтальна сума кривих сільськогосподарського та несільськогосподарського попиту.

Розглянемо, як функціонує ринок земельних ресурсів, тобто як встановлюється орендна плата за землю.

Рис. 1.1 Ринок земельних ресурсів



На рис. 1.1 зображені криві попиту на земельні ділянки у приміській зоні: D -- сільськогосподарський попит, D' -- несільськогосподарський попит (будівництво). Якщо б кожен із цих двох напрямків попиту існував окремо, то для сільськогосподарського використання на ділянку площею Q_E була б встановлена орендна плата P_E. Для будівництва встановилась би орендна плата у розмірі P_A. Коли на одну й ту саму ділянку існує попит на землю для її використання у різних напрямках, то власники землі, які максимізують свої вигоди, будуть здавати землю в оренду тому орендареві, попит якого вищий і, відповідно, готовність платити більша, а отже, і орендна плата як рівноважна ціна буде вищою. Для прикладу, на рис. 1.1 земля буде використана для будівництва з орендною платою Р_А.

Введемо поняття економічної ренти для випадку еластичної пропозиції фактора. Коли пропозиція фактора є абсолютно нееластичною (як у випадку землі), то економічна рента власника фактора збігається з його рентним доходом, тобто дорівнює добуткові площі земельної ділянки, яка здається в оренду, на орендну ставку.

Геометричне економічна рента в цьому випадку визначається площею прямокутника, що обмежений вертикальною лінією пропозиції та горизонтальною лінією -- рівнем орендної плати. Якщо орендна плата встановлюється на рівні Р_А, як у попередньому прикладі, то економічна рента на рис. 1.1 чисельно дорівнюватиме площі прямокутника OР_ААQ_E.

Розглянувши механізм дії попиту та пропозиції на ринку землі варто з'ясувати і такий аспект, як визначення ринкової грошової оцінки земель. Основне призначення останньої полягає у безпосередній підтримці ринку землі, що проявляється у визначенні вартості земельної ділянки для здійснення різних трансакцій таких як: купівля-продаж, іпотека, дарування, наслідування, міна тощо. [9].

На вартість земельної ділянки впливають багато факторів, які обумовлені специфікою землі як товару, основними з них є: просторові - місцезнаходження, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні; ринкові - попит та пропозиція на земельному ринку, сподівання та платоспроможність наявних покупців тощо; правові - законодавча та правова база, де земельна ділянка виступає як об'єкт приватної власності; кількісні - фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони: площа, ширина, глибина; якісні - корисні властивості земельної ділянки, які пов'язані з її майбутнім використання та економіко-технологічні - доцільність використання та очікувана окупність капіталу.

Проведений аналіз світового досвіду засвідчив, що становлення земельнооціночної діяльності відбувалося протягом трьох сторіч, що дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьогоднішній день використовують понад 40 країн.

Особливістю земельнооціночної діяльності є одночасне існування нормативної та експертної оцінки земель. Насамперед, експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення застосовується для визначення її ринкової, позикової та інвестиційної вартості. А нормативна - виконує виключно фіскальні функції і спрямована на визначення розмірів податку на землю. Взаємозв'язок між видами грошової оцінки, базою оцінки та сферою застосування приведено у таблиці 1.1.

Другою важливою особливістю оцінки земель за кордоном є те, що земельна ділянка розглядається невід'ємною складовою частиною майнового комплексу і оцінюється разом із будівлями і спорудами, розташованими на ній. Такі особливості спостерігалися до 1918 року і у вітчизняній земельнооціночної діяльності.

Третя особливість оцінки земель полягає у диференційному підході до нормативної оцінки не тільки забудованих земель, земель лісового фонду, але й і земель сільськогосподарського призначення. [12].



Таблиця 1.1 - Види грошових оцінок земель та сфери їх застосування.

Види оцінки	База оцінки	Сфера застосування
Грошова оцінка (загальна)	Капіталізований рентний доход із земельної ділянки	Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю
		Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок
Грошова (нормативна) оцінка	Вартість, що оподатковується - капіталізований рентний доход із земельної ділянки	Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю
Грошова (ринкова) оцінка	Оціночна вартість - сума грошей, за яку здійснюється зміна власника, умов власності, умов використання власності	Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок

Отже підсумовуючи вище сказане слід наголосити, що безпосередньо на вартість земельної ділянки впливають багато факторів, зокрема просторові; ринкові; правові; кількісні (фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони: площа, ширина, глибина); якісні та економіко-технологічні - доцільність використання та очікувана окупність капіталу. На основі цього відбулося становлення земельнооціночної діяльності яке розвивалось протягом трьох сторіч і дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьогоднішній день використовують понад 40 країн.



Розділ 2 особливості формування земельних відносин у СТОВ «Віта» Немирівського району

2.1 Фінансово-економічна характеристика підприємства

СТОВ «Віта» знаходиться в с. Нижча Кропивна Немирівського району Вінницької області. Село розміщене в 23 кілометрах від районного центру. Дане господарство знаходиться на відстані 6 км. від залізничної станції с. Семенки,що має широке коло сполучення, від цукрозаводу смт. Ситківці - 25 км., і Немирівського РТП - 25 км. Також господарство має вихід на трасу сполучення з Києвом.

Загальна земельна площа господарства 1334,17 га. Площа сільськогосподарських угідь - 1324 га, з них рілля становить - 1301, іншу територію займають багаторічні насадження, отже рівень розораності в господарстві сягає - 98 %, а рівень освоєності - 99 %. За даними рівнями показників видно, що в господарстві надзвичайно високий рівень використання земель,що є дещо негативним, оскільки виснажується ґрунт, а щоб цього уникнути необхідно вводити сівозміни, та вносити достатній рівень добрив. Разом з тим покращення результатів діяльності можливо лише за використання елітних високопродуктивних культур та більш продуктивної сільськогосподарської техніки.

Землі господарства розміщені в правобережній лісостеповій зоні Південно-західної частини України. В географічному відношенні територія земель господарства входить в Велике Подільське плато. Сама територія господарства має сприятливу структуру, як у ґрунтовому складі так і рельєфному. У складі ґрунтів переважає чорнозем. Клімат території можна охарактеризувати як помірно-континентальний, що в загальному створює сприятливі умови для вирощування сільськогосподарських культур.

Виробнича зона (поля по виробництву сільськогосподарських культур, двір МТФ, гараж, тік) розташована за селом. В селі знаходять тільки господарські двори з складськими приміщеннями та тракторна бригада.

Важливу роль для нормування та ефективного функціонування аграрного підприємства відіграє належний рівень забезпеченості його трудовими ресурсами, зокрема висококваліфікованими кадрами. Оскільки, трудові ресурси є основною складовою продуктивних сил, а їх праця - вирішальним фактором сільськогосподарського виробництва. В СТОВ «Віта» чисельність працюючих складає 78 чоловік. Керівник господарства(колишній голова районної ради м. Немирова) та головні спеціалісти мають вищу економічну освіту, що забезпечує високі результати у галузі управління.

Розмір підприємства характеризують такі основні показники : площа земельних угідь та їх структура, обсяг виробництва та реалізації продукції, чисельність персоналу, затрати праці, затрати на основне виробництво, вартість основних фондів та оборотних засобів.

Для оцінки розміру підприємства використаємо показники наведені в додатку 1..

З таблиці видно, що в господарстві спостерігається тенденція до зниження вартості валової продукції, і в 2007 р. вона становить 2062,3 тис. грн., що на 105,7 тис. грн. менше порівняно із 2005 р. Змін в землекористуванні господарства за 2005-2007 рр. не відбулося. Середня чисельність працюючих в господарстві протягом років знизилась на 6 осіб і в 2007 р. склала 79 осіб.

Спеціалізацію сільськогосподарського виробництва можна визначити на основі товарної продукції. Товарна продукція - це частина валової продукції , виготовленої сільськогосподарськими підприємствами для реалізації. Розраховується в натуральному виразі і грошовій оцінці. Враховує сільськогосподарські товари продані населенню, державі підприємством. Розглянемо зміну складу та структури товарної продукції та проаналізуємо в якому році господарство працювало краще. (додаток 2)

Аналізуючи дані додатку 1 «Склад і структура товарної сільськогосподарської продукції СТОВ «Віта» за 2005-2007 роки» можна зробити висновки, що продукція зернових культур у 2007 році знизилась, її питома вага в структурі товарної продукції складає 38,54%, продукція цукрових буряків зросла у звітному році порівняно з базисним у 13 разів. Питома вага соняшника в структурі товарної продукції займає 5,36%.

Певну увагу приділяють і промислові продукції,окрім 2007р питома вага якої в структурі складає 3,9%.

Збільшилась продукція молочарства на 105%, що викликано збільшенням поголів'я продуктивних корів.

Реалізація продукції ВРХ в звітному році порівняно з базисним, зменшилась на 28,5%, значно зменшилась продукція свинарства - на 83,3%. Це зумовлене тим, що підприємство має нестійкі канали реалізації та дуже високою собівартістю скотарства і свинарства.

В структурі товарної продукції займають 0,3% продукція бджільництва.

Головною галуззю в господарстві є рослинництво, його питома вага складає 54,8%, а головними видами продукції є зернові культури , соняшник і цукровий буряк.

Структуру розглянемо на рис. 2.1.

Рис. 2.1 Структура товарної продукції СТОВ «Віта»



Далі розглянемо рівень спеціалізації господарства,для цього обрахуємо коефіцієнт спеціалізації ,для його розрахунку застосовують формулу:

де р- питома вага кожної галузі чи виду продукції в загальному обсязі товарної продукції господарства, %;

і - порядковий номер виду товарної продукції у ранжируваному ряді за їх питомої вагою, починаючи з найвищого.

Господарства з низьким рівнем спеціалізації мають коефіцієнт до 0,20, з середнім - 0,20 до 0,40, з високим - від 0,41 до 0,60. Коефіцієнт вище 0,60 мають господарства з поглибленою спеціалізацією. [14]

Отже, зробимо висновок, що розрахований показник вказує на те, що СТОВ «Віта» має середній рівень спеціалізації.

Що ж до загального технологічного рівня виробництва, то тут слід зауважити, що усі захлди, передбачені технологічними процесами, проводяться вчасно, підприємство в достатній кількості забезпечене автотракторним парком, та складськими приміщеннями.

Формою здійснення на підприємстві функцій і ефективним механізмом саморегулювання і координації діяльності працівників є організаційна структура. Організаційна структура управління - склад та підпорядкованість органів управління. Базою для побудови організаційної структури управління є організаційна структура виробництва та функцій управління. Організаційну структуру господарства СТОВ «Віта» можна розглянути на рис. 2.2.



Рисунок 2.2. Організаційна структура управління СТОВ «Віта».

Далі розглянемо показники забезпеченості трудовими та матеріальними ресурсами господарства та проведемо аналіз ефективності їх використання.

Для того, щоб краще розглянути економічну характеристику господарства, слід розглянути забезпеченість господарства основними фондами та ефективність їх використання.

Основні фонди - це грошове вираження основних засобів (їхня вартісна оцінка).

Таблиця 2.1 - Показники забезпеченості основними фондами і ефективність їх використання в СТОВ «Віта»

Показники	2005 р.	2006 р.	2007 р.	Відхилення
				+, -	%
1	2	3	4	5	6
Вартість валової продукції,тис. грн.	1427,5	1432,9	1323,9	-103,6	-7,26
Виробничі фонди с/г призначення,тис. грн..	4822	4843	4314	-508	-10,54
Площа с/г угідь, га	1324,17	1324,17	1324,17	0	0
Середньорічна к-сть робітн.,чол.	85	78	79	-6	-7,06
Фондовіддача грн..	0,30	0,30	0,31	0,01	3,66
Фондомісткість,. грн.	3,38	3,38	3,26	-0,12	-3,53
Фондоозброєність, тис. грн.	56,73	62,09	54,61	-2,12	-3,74
Фондозабезпеченість, тис. грн.	3,64	3,66	3,26	-0,38	-10,54

Аналізуючи дані таблиці 2.1 «Показники забезпеченості основними фондами і ефективність їх використання в СТОВ «Віта» » ми бачимо, що фондовіддача в 2008 році відносно 2006 і 2007 року зросла на 0,01,. І становить 0,31 грн, що означає,що на 1 грн. основних фондів припадає 0,31 грн. вартості валової продукції. Фондомісткість в 2008 році відносно 2006 року знизилась на 0,12 і становить 3,26 грн.,що означає,що на 1 грн. валової продукції припадає 3,26 грн основних засобів.

Фондоозброєність у 2007 році порівняно з 2005 знизилась на 2,12 тис. грн. і становить 54,61 тис. грн. що означає,що на 1 працівника припадає 54,61 тис. грн.. вартості засобів праці. Зниження рівня фондоозброєності пов'язано зі зменшенням вартості основних засобів.

Фондозабезпеченість також в господарстві знизилась і в 2008 році порівняно з 2005 роком знизилась на 0,38 тис. грн. Причина в тому, що зменшується вартість фондів.

Таблиця 2.2 - Основні показники забезпечення та ефективності використання ресурсного потенціалу в СТОВ віта, 2005-2007 рр.

Показники	Роки	Відхилення 2007 до 2005р. (+,-)
	2006	2007	2008
Забезпеченість трудовими ресурсами (в розрахунку на 100 га с. - г. угідь), осіб	7	6	6	-
Продуктивність праці в розрахунку на: -1 середньорічного працівника, тис. грн.	16,79	18,37	16,75	-0,04
- 1 люд. - год. затрат праці, грн.	9,65	9,43	8,38	-1,27
Трудомісткість виробництва зерна, люд-год/ц	1,30	1,64	1,71	0,41
Трудомісткість виробництва цукрового буряка, люд-год/ц	2,26	2,96	2,95	0,69
Трудомісткість виробництва приросту ВРХ, люд-год/ц	83,33	92,27	93	9,67
Трудомісткість виробництва молока, люд-год/ц	9,78	11	11,8	2,02

Аналізуючи окремі галузі господарювання на протязі 2005-2007 років можна помітити,що затрати праці на виробництво мають тенденцію до зростання. Так, в зерновій галузі затрати праці на виробництво 1 ц продукції зросли на 0,41 люд-год., при виробництві цукрового буряка - збільшилось на 0,69 люд-год., на виробництво приросту ВРХ зросли затрати на 9,67, а на виробництво 1 ц молока на 2,02 люд-год .

При цьому продуктивність праці має тенденцію до зниження. Так в розрахунку на 1-го працівника знизилась на 0,04 тис. грн. , а на 1 люд-год - на 1,27 грн. Рівень економічної ефективності виробництва в господарстві в цілому розглянемо на прикладі показників таблиці 2.3.

Таблиця 2.3 - Економічна ефективності виробництва продукції в СТОВ «Віта», за 2006-2008 рр.

Показники	Роки	Відхилення 2007 до 2005 р. (+,-)
	2006	2007	2008
Вироблено доходу (виручки) від реалізації продукції в розрахунку на:
- 100 га с.-г. угідь, тис. грн.	99,9	111,6	107,8	7,9
- 1 середньорічного працівника, тис. грн.	16,79	18,37	16,75	-0,04
- 1 люд.-год. затрат праці, грн.	9,65	9,43	8,38	-1,27
Отримано прибутку (+), збитку (-) від реалізації продукції в розрахунку на: - 100 га с.-г. угідь , тис. грн.	10,8	-23,5	-3,09	-13,9
- 1 середньорічного працівника, грн.	1570	-3987	-518	-2088
- 1 люд.-год. затрат праці, грн.	0,9	-2,04	-0,25	-0,925
Рівень рентабельності , %	9,19	-17,3	-2,58	-11,77

Як бачимо з таблиці, показники господарювання СТОВ «Віта» свідчать про збитковість виробництва. Починаючи з 2007 року витрати почали перевищувати прибуток, це пов'язано з високою собівартістю продукції та низьким доходом. Найгірша ситуація була у 2007 році де рівень рентабельності становив -17,3 %, що означає, що на 1 гривню затрат ми втрачали 17 коп.

2.2 Склад, структура та ефективність використання сільськогосподарських угідь

Головний засіб виробництва в сільському господарстві - земля. Її основна властивість утворювати споживчу вартість. Її функціонування, як засобу і предмету праці - родючість.

Економічна оцінка використання земля враховує не тільки природні властивості, а також враховують рівень інтенсивності господарювання. [4]

Структура земельних угідь приведена в таблиці 2.4

Таблиця 2.4 - Структура земельних угідь СТОВ «Віта» за 2005-2007 рр.

Види угідь	2 006р.	2 007р.	2 008р.	Відхилення 2007 до 2005, +,-
	площа, га	в %до всього	площа, га	в %до всього	площа, га	в %до всього	площа, га	в % всього
Площа с/г угідь	1324,17	100	1324,17	100	1324,17	100	-23,17	x
з них :
рілля	1301,17	98,26	1301,17	98,26	1301	100	-0,17	0,73
Багаторічні насадження	23	1,74	23	1,74	23	0	0	-

Станом на 1 січня 2008 року у користуванні товариства знаходилось 1324,17 га. земельних угідь, з них 98,26 % займала рілля. Майже вся земля, що використовується в виробничому процесі господарства є орендованою. Земельні площі сільськогосподарського призначення в основному використовують для вирощування с.-г. культур. Розглянути структуру земельного фонду СТОВ «Віта» можна на рисунку 2.3 «Структура земельного фонду СТОВ «Віта».

Рис 2.3 Структура земельного фонду СТОВ «Віта

Показники економічної ефективності використання с-г угідь СТОВ «Віта» у 2006-2008 рр. можна розглянути в додатку В.

За даними таблиці видно, що зрушень у структурі угідь та її площі за 3 роки не відбулося, отже цей фактор не впливав на господарювання . Помітна тенденція до зниження валового виробництва майже всіх основних культур окрім вівса (+21,8%) та ріпаку, який почали сіяти у 2007 році. При цьому помітне зниження урожайності по всіх культурах окрім кукурудзи, вона зросла на 14 %. Площа під зерно скоротилась на 6%, при цьому валовий збір на 39%. Площа під цукровими буряками зросла на 22,64% при цьому валовий збір знизився на 3,4%. Це говорить про те що земельні ресурси не дають позитивних результатів, головним з яких є урожайність, яка по всіх культурах за 3 роки має від'ємне значення на рівні в середньому 28 %. Для покращення результатів необхідно підвищити урожайність, що можливо за рахунок поліпшення якості ґрунтів (внесення добрив, введення сівозмін і т. п.), та введення нових більш продуктивних та менш вибагливих сортів рослин.

2.3 Формування орендних земельних відносин в СТОВ «Віта»

Оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Унаслідок реформування АПК району пройшов перерозподіл земельних ресурсів між землекористувачами. Збільшилась кількість сільськогосподарських угідь в господарствах населення. 1990 року в користуванні громадян перебувало 21% сільськогосподарських угідь, в тому числі 10,0% ріллі. У господарствах населення збільшилася кількість сільськогосподарських угідь до 58,9%, у тому числі ріллі до 48,0% коштом збільшення присадибних ділянок та виходу громадян із своїми земельними паями для ведення індивідуального господарства. Відповідно зменшилась кількість сільськогосподарських угідь в сільськогосподарських підприємствах з 79,0% до 41,1%, в тому числі ріллі з 90,0% до 52,0%.

Станом на 01.01.2004 року в господарствах населення перебувало 61,9 тис. га сільськогосподарських угідь, в тому числі ріллі 30,6 тис. га.

1990 року в АПК Немирівського району функціонувало 33 сільськогосподарські підприємства, в тому числі 29 колгоспів та 4 радгоспи. Від 1992 року пройшло роздрібнення сільськогосподарських підприємств.

1995 року їх нараховувалось 216, в тому числі 39 селянських спілок, 5 держгоспів та 172 фермерські господарства.

Після проведення реформи селянських спілок і держгоспів 1998 року утворилося 51 агроформування, в тому числі 35 приватних агрофірм, 16 товариств з обмеженою відповідальністю.

У результаті господарської діяльності збиткові господарства самоліквідувались і їх кількість зменшилась 2004 року до 161 фермерського господарства, 13 приватних агрофірм, 2 селянсько-фермерських господарства, 7 приватних підприємств та 17 товариств з обмеженою відповідальністю, серед них і СТОВ «Віта» в с. Вища кропивна.

Засновниками (учасниками) товариства з обмеженою відповідальністю, що створилися на базі КСП, стали колишні члени цих підприємств у кількості 15 чоловік, земельні частки яких стали основою формування господарства, інші ж угіддя залучались на умовах оренди.

2008 року орендодавцями землі є 865 власників земельних паїв, якими укладено договори оренди землі й нарахована орендна плата в сумі 165,6 тис. грн. Виплата орендної плати за 2007 рік - 100%. Виплата оренди може здійснюватись в натурі(шляхом видачі зерна) за бажанням орендодавця.

Площа орендованих угідь, яку використовують в господарстві складає 1301 га.

Загалом орендні відносини в СТОВ «Віта» складаються успішно. Власники паїв,чиї земельні ділянки знаходяться в користуванні господарства цілком задоволені умовами оренди. При цьому кількість угідь розширюється, починаючи з 2008 року. На початку року було укладено договори оренди ще з 85 пайовиками, з залученням земельних ділянок у розмірі 178, 5 га.



Розділ 3. Напрями формування ринку землі в сільському господарстві

3.1 Вдосконалення грошової оцінки земель с/г призначення

Вдосконалення грошової оцінки земель повинно враховувати деякі особливості закордонної земельнооціночної діяльності зокрема одночасне існування нормативної та експертної оцінки земель. Насамперед, експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення має застосовуватися для визначення її ринкової, позикової та інвестиційної вартості. А нормативна - виконувати виключно фіскальні функції і бути спрямованою на визначення розмірів податку на землю.

Важливою також те, що земельна ділянка має розглядається невід'ємною складовою частиною майнового комплексу і оцінюватися разом із будівлями і спорудами, розташованими на ній. Такі особливості спостерігалися до 1918 року у вітчизняній земельнооціночної діяльності.

Наступний аспект полягає у диференційному підході до нормативної оцінки не тільки забудованих земель, земель лісового фонду, але й і земель сільськогосподарського призначення.

Слід зазначити, що прийнятий у новій редакції Земельний кодекс нашої країни вже передбачає застосування декількох видів оцінки земель, але існуючий механізм визначення кожного виду оцінки потребує подальшого удосконалення не тільки методики підходу, але й законодавчої основи.

Неможливо визначити ціну земель сільськогосподарського призначення без урахування деяких підходів та принципів політичної економії та дослідження ринку. Це, насамперед, визначення земельної ренти, яка є економічною формою реалізації земельної власності та вплив попиту та пропозиції.

Аналіз діючої методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення показав, що вона не може бути взята за основу при визначенні ринкової вартості земельної ділянки і потребує коригування сучасним потребам виробничих відносин, які склалися в економіці України. Зокрема слід відкоригувати наступне:

Ш базою розрахунків рентного доходу на орних землях були взяті показники урожайності зернових з 1 га у 1986-1990 роках. За останній час цей показник значно змінився ,тому слід оновити його більш новими даними;

Ш було б корисно переглянути термін капіталізації (33 роки), так одним з підходів визначення терміну капіталізації може стати річний чистий доход від використання земельної ділянки, особливість якого полягає у тому, що він базується на розмірі орендної плати і від терміну оренди.

Ш відбулась значна зміна вартості землі як засобу виробництва, значно скоротився зміст поживних речовин у ґрунті, відсоток гумусу, виросла забур'яненість ґрунтів, що призвело до зниження їх родючості, а відповідно і рівня урожайності. Це теж слід враховувати.

Ш нормативна грошова оцінка землі не враховує такий важливий фактор, як місце розташування земельної ділянки до ринку збуту продукції. Це, в свою чергу, призвело до того, що при розрахунку податку на землю також не враховується місцезнаходження земель сільськогосподарського призначення.

На сучасному етапі земельних відносин поряд з існуючою нормативною грошовою оцінкою, потрібно становлення ринкового експертного механізму оцінки земель сільськогосподарського призначення. Основою якого повинні стати попит і пропозиція на земельні ділянки, умови інвестування, конкретні обставини угоди тощо. Такий механізм повинен передбачати три методичних підходи: зіставлення цін продажу (порівняння земельної ділянки що оцінюється, з подібними земельними ділянками за функцією використання, що були продані у минулому) , врахування витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці (вартість землі розраховується як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку, який планується отримати), та капіталізація чистого доходу (щорічний доход від оренди може бути переведений у вартість земельної ділянки шляхом капіталізації).

На сучасному етапі розвитку земельнооціночної діяльності в Україні, як і в більшості країн світу, при визначенні ринкової ціни на землю сільськогосподарського призначення , одним з методичних підходів, може ураховуватися земельна рента і банківський відсоток. Краще було б удосконалити методику визначення земельної ренти за формулою Лаунхардта з коригуючими коефіцієнтами на якісні показники родючості ґрунтів, відстань до ринку збуту сільськогосподарської продукції, питому вагу пару та проміжних посівів, зміну банківського відсотку за рахунок пільгової державної ставки для сільськогосподарських товаровиробників та платоспроможності населення:

де: Yср - середня урожайність основних сільськогосподарських культур з конкретної земельної ділянки, ц/га;

Рср- середня ринкова ціна одного центнера основних сільськогосподарських культур, вирощуваних на даній земельній ділянці, грн.;

Вср - середні витрати на виробництво одного центнеру основних сільськогосподарських культур, вирощуваних на даній земельній ділянці, грн.;

Fср - середній транспортний тариф на кілометр відстані, грн.;

Zср - середня відстань до ринку збуту, км;

Кр - коефіцієнт коригування на відстань до ринку збуту сільськогосподарської продукції;



Застосування саме цієї формули надасть змогу визначити середню ринкову ціну земель сільськогосподарського призначення в цілому та окремо по районах; крім того, застосування коригуючих коефіцієнтів дозволяє визначити ринкову ціну окремої земельної ділянки більш точніше з урахуванням вище наведених факторів.

При прогнозуванні ринкової ціни землі сільськогосподарського призначення слід враховувати фактор циклічності, де функція залежності мінливості урожайності.

Аналізуючи сучасне становище слід сказати про те ,що прийняття законодавчих актів щодо формування ринку землі, механізму передачі земельних паїв у оренду, повного права розпоряджатися земельною власністю повинно здійснюватися на високому професійному рівні та у період, коли Земельним кодексом буде впроваджено ринок землі та фактично буде діяти ринкова оцінка земель сільськогосподарського призначення поряд з нормативною. Разом з тим існує необхідність законодавчого стимулювання (поперед усього ставками податку) переваги власності на землю сільськогосподарського призначення ніж оренди, особливо короткострокової. Це вимагатиме дбайливішого ставлення до землі, призведе до покращення родючості ґрунтів, що у кінцевому результаті впливатиме на підвищення ринкової ціни земель;

3.2 Розвиток оренди землі

У процесі проведення земельної реформи та появи приватних землевласників на селі особливого значення набирає розвиток орендних відносин. У 2006р. укладено 5,6 млн. договорів на оренду земельних часток (паїв), в т.ч. 2,9 млн. - з селянами-пенсіонерами. Більшість нових господарств зацікавлені в оренді землі для створення великих життєздатних сільськогосподарських підприємств. Оренда землі є однією з передумов створення ефективного ринку земель, оскільки сприяє виявленню найбільш підприємливих і компетентних людей та концентрації в їх руках земельних угідь, які вони згодом зможуть викупити,щоб продовжити свою діяльність.

Для вдосконалення орендних відносин необхідне формування складових інфраструктури земельного ринку, а саме: створення при районних держадміністраціях консалтингових служб, які надаватимуть інформаційні послуги зацікавленим особам щодо попиту та пропозиції на оренду землі, поради щодо справедливої орендної плати; проведення земельних конкурсів за право оренди земельних ділянок; створення маркетингових фірм з обслуговування як ринку землі, так і відносин оренди; підготовка спеціалістів, які будуть розробляти рекомендації стосовно розміру орендної плати за земельні ділянки різної якості.