Проблеми становлення ринку землі в Україні

Приймаючи рішення щодо продажу своєї земельної частки, селянин буде робити вибір між різними способами розпорядження землею, переважно між передачею в оренду, продажем і обробкою землі власними силами. Низький рівень орендної плати (переважно на рівні 1,5%-2% від грошової оцінки землі) впливатиме на ціни земельного ринку у бік зниження, тому, щоб цього уникнути необхідно контролювати на даному етапі виплату гідної орендної плати.

Орендні відносини необхідно будувати на основі правової урегульованості права власності на землю і майно. Тільки так можливо запровадити оптимальні строки і умови оренди землі, щоб, з одного боку, не порушувати інтересів орендодавців, а з другого - не створювати перепон для капіталовкладень в підвищення родючості ґрунтів. Формування земельного ринку створить також умови для переходу до грошової форми розрахунків за оренду.

Але не всі земельні ділянки можуть бути подані державою у власність юридичним і фізичним особам. А щоб не позбавляти підприємця можливості користування земельними ділянками, які не передаються в оренду, доцільно було б ввести в практику інститут продажу права на оренду земельних ділянок і права користування чужими земельними ділянками. Але це можна досягнути, створивши унормований механізм продажу права на оренду земельних ділянок і права користування чужими земельними ділянками, узгодивши можливість грошових надходжень від орендної плати за земельні ділянки, вартості продажу речових прав на оренду землі та користування чужими земельними ділянками.

Разом з тим продаж права на оренду земельної ділянки та права користування чужими земельними ділянками може бути доцільним для місцевих органів виконавчої влади у випадку, якщо їм необхідно одержати значні разові надходження у місцеві бюджети. Отже, визначення порядку розрахунку вартості права оренди земельної ділянки або права користування чужою земельною ділянкою нині є актуальними і потребують законодавчого унормування.

Найвигіднішим для органів виконавчої влади є надання земельних ділянок в оренду, оскільки це дає можливість щорічно поповнювати місцеві бюджети за рахунок орендних платежів, а не мати разові грошові надходження за продаж земельних ділянок, права на оренду земельних ділянок і права користування чужими земельними ділянками.

Тому не слід поспішати державі зі зняттям мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Доцільніше було б спочатку розробити програму по довгостроковій оренді, що дасть змогу отримувати постійний дохід у вигляді орендної плати, це по-перше, по-друге дасть змогу врахувати певні негативні нюанси, пов'язані з землекористуванням нових власників, що потім буде враховуватись в побудові правового регулювання ринку землі.

Краще всього розвивати орендні відносини саме з вітчизняними товаровиробниками, можливо навіть із подальшим викупом цих ділянок. І крім цього держава повинна здійснювати підтримку аграрного сектору, оскільки це галузь, яка найбільше цього потребує. Тоді ми зможемо зміцнити наше сільське господарство і вийти на світовий ринок з конкурентоздатною продукцією.

На даний час поки ще не сформовано ринку землі, де б земля виступала як товар і с-г товаровиробники могли б придбати її як засіб виробництва, оренда є єдиним способом залучення земельних ділянок, які знаходяться у приватній власності населення і т. п. до с-г виробництва.

3.3 Перспективи розвитку ринку земель сільськогосподарського призначення

Запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення належить до числа найбільш болючих питань земельної реформи в Україні. Як відомо, заборона на продаж: земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва була введена в Україні одночасно із запровадженням приватної власності на землю і, після декількох подовжень, зберігає свою чинність дотепер.

Але, у зв'язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку земель, в Україні тимчасово встановлений мораторій

Таким чином, надзвичайно актуальним завданням на сьогодні стає вирішення дилеми запровадження ринкового економічного обороту речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення із одночасною мінімізацією його потенційних негативних суспільно-економічних наслідків.

Сьогодні, щоб зміг функціонувати ринок земель сільськогосподарського призначення, слід здійснити такі заходи:

1) створити законодавчу базу з питань регулювання ринку земель, насамперед закону України «Про ринок земель», «По іпотеку»;

2) необхідно розвивати інфраструктуру ринку земель сільськогосподарського призначення;

3) усунути невизначеність державної регуляторної політики у питаннях економічного обороту речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення;

4) здійснювати з боку органів державної влади та місцевого самоврядування дієвий контроль за дотриманням земельного законодавства, конституційних вимог щодо набуття громадянами та юридичними особами у власність земельних ділянок;

5) збільшити фінансове забезпечення заходів земельної реформи;

6) створити систему гарантування речових прав на земельні ділянки у складі державного земельного кадастру;

7) поінформувати громадськість щодо негативних наслідків мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення.

Розв'язання проблеми запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення та його державного регулювання в Україні дасть змогу забезпечити:

1) повноцінну реалізацію права приватної власності та інших прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення усіма суб'єктами земельних відносин;

2) створення сприятливого ринкового середовища, що забезпечує постійний перехід речових прав на нерухоме майно до найбільш ефективних власників;

3) кардинальне підвищення інвестиційної привабливості сільського господарства;

4) раціональний перерозподіл та оптимізацію використання земель сільськогосподарського призначення;

5) встановлення об'єктивної ринкової вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення у процесі їх економічного обороту;

6) підвищення ефективності використання природно-ресурсного потенціалу земель сільськогосподарського призначення та забезпечення стратегічної продовольчої безпеки держави;

7) безперешкодний доступ громадян до землі як ресурсу людського розвитку;

8) збереження та створення нових робочих місць у сільській місцевості;

Державна регуляторна політика на ринку земель сільськогосподарського призначення, таким чином, має бути спрямована на вдосконалення правового регулювання земельних відносин, а також адміністративних відносин між регуляторними органами або іншими органами державної влади та суб'єктами ринку земель щодо обороту речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, забезпечення соціальної спрямованості у використанні земель як основного національного багатства, розвитку економічної конкуренції, забезпечення прозорості та адекватності регуляторних дій органів державної влади та місцевого самоврядування, дотримання рівності прав суб'єктів господарювання.

При створенні ринку землі виникне необхідність у державному регулюванні. Але воно стане можливим у тому випадку, якщо ринкове середовище є достатньо транспарентним для держави і вона може постійно відстежувати реальні попит та пропозицію на земельні ділянки різного цільового призначення.

Це дозволятиме ефективно прогнозувати динаміку таких показників ринку як ціни на землю різного цільового призначення, кількість угод на ринку, ліквідність землі як економічного ресурсу на місцевому, регіональному та загальнодержавному рівнях тощо.

Досить важливим є постійний аналіз відповідності вартості землі реальній купівельній спроможності громадян та господарюючих суб'єктів. Це дасть змогу ефективно попереджувати такі негативні явища як «перегрівання» ринку, кризи іпотечного кредитування тощо.

На рівні закону України «Про ринок земель» законодавцем мають бути встановлені збалансовані та адекватні механізми державного регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення, які забезпечать повноцінну реалізацію права приватної власності та інших прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення усіма суб'єктами земельних відносин, а також створення сприятливого ринкового середовища, що забезпечує постійний перехід речових прав на сільськогосподарські землі до найбільш ефективних власників з урахуванням суспільних інтересів та дотримання соціальної справедливості у земельних відносинах.

Реформування земельних відносин в Україні загострило проблему захисту прав селян у процесі передання землі сільськогосподарського призначення з державної у приватну власність. Це обумовлено головним чином тим, що створення умов для вільної купівлі-продажу земельних ділянок може призвести до негативних наслідків, зокрема до нецільового використання земельних ресурсів, поширення спекулятивних операцій на земельному ринку та концентрації землі у власності обмеженої групи осіб. У результаті виникне реальна загроза падіння обсягів сільськогосподарського виробництва, стрімкого зростання цін на землю та масового зубожіння сільських мешканців.

Щоб цього уникнути слід розробити програму довгострокового пільгового кредитування працездатних селян, які мають намір купити землю для створення свого аграрного бізнесу або для розширення існуючого в них сільськогосподарського виробництва. Це посилить конкуренцію на ринку землі серед покупців, і разом з тим сприятиме підвищенню ціни землі. Важливість реалізації такої програми підтверджується міжнародною практикою функціонування земельного ринку, за якої купівля землі як операція, що потребує значних інвестицій, переважно здійснюється не за власні кошти покупців, а за кредити фінансових установ;за умови зняття мораторію на купівлю-продаж землі доцільно встановити мінімальну ціну на землю, нижче якої укладені угоди купівлі-продажу цього ресурсу визнавалися б недійсними. Такої самої думки дотримуються й деякі іноземні експерти. Причому з метою послаблення негативної дії фактора низької ефективності виробництва було б виправданим встановлювати мінімальну ціну з орієнтацією на величину коефіцієнта капіталізації, взято на рівні облікової ставки Національного банку України, але не більше 10%;

При дозволі відчуження земельних ділянок важливо уникнути спекуляції землями сільськогосподарського призначення, цьому можна запобігти зокрема шляхом встановлення високих податків на короткострокове землеволодіння, тим самим зробити неможливим швидкий ринковий обіг землі, а отже, й отримання прибутків від таких операцій, можна визначити максимальний розмір земельної ділянки, що може перебувати у власності однієї сім'ї. Тим самим обмежується монополізм на земельному ринку. Придбання банками землі може бути обмежене вимогою продати впродовж двох років землю боржника, отриману внаслідок неповернення отриманого кредиту, що дасть можливість уникнути концентрації великих земельних площ у розпорядженні банків.

Для подальшого розвитку земельних відносин і, зокрема, ринку сільськогосподарських земель, необхідно розробити та першочергово прийняти закони «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», «Про іпотеку земель сільськогосподарського призначення», «Про Державну реєстрацію земельних ділянок і прав на них», «Основні напрями розвитку регульованого ринку сільськогосподарських земель».

Отже земельне питання і досі залишається актуальним в нашій державі, особливо з огляду на те, що й до сьогодні воно законодавчо не врегульоване. Основними причинами, що стримують розвиток ринку земель сільськогосподарського призначення є відсутність з боку органів державної влади та контролю за дотриманням земельного законодавства, конституційних вимог щодо набуття громадянами та юридичними особами у власність земельних ділянок, неналежне фінансове забезпечення заходів земельної реформи, недостатню поінформованість громадськості щодо негативних наслідків мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення. Таким чином, запровадження ефективного державного регулювання ринку земель в Україні є головною передумовою високої соціально-економічної ефективності земельних відносин.

Висновки

Проведений аналіз сучасного стану земельних відносин на Україні дозволяє зробити висновки про те, що запровадження повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення належить до числа найбільш болючих питань земельної реформи в Україні. Аналізуючи вищеподаний матеріал слід сказати:

1. Метою земельної реформи в Україні є реформування існуючих земельних відносин на основі вільного вибору форм і методів господарювання, високоефективного та екологічно безпечного використання сільськогосподарських угідь, охорони й відтворення родючості грунтів, вирішення на цій основі продовольчої проблеми і створення конкурентоздатного агропромислового комплексу

2. Гостро стоїть питання впровадження ринку землі, що стане можливо при створенні законодавчої бази з питань регулювання ринку земель, насамперед закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», «Про іпотеку земель сільськогосподарського призначення», «Про Державну реєстрацію земельних ділянок і прав на них», «Основні напрями розвитку регульованого ринку сільськогосподарських земель», збільшенні фінансування забезпечення заходів земельної реформи, створенні системи гарантування речових прав на земельні ділянки у складі державного земельного кадастру та удосконалення самої земельно-кадастрової системи

3. Необхідно передбачити можливі наслідки впровадження ринку землі. Для того, щоб запобігти небажаних наслідків, потрібно законодавчо врегулювати наступні питання: розробити запобіжні заходи щодо банківської олігархії, стосовно придбання нею великої кількості земель сільськогосподарського призначення.; розмірами пільг по сплаті податків та державного мита щодо продажу земельних ділянок стримувати активізацію процесу купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення ,щоб запобігти спекуляції з землею; зробити основним видом кредитування сільськогосподарського виробництва іпотеку, яка неможлива без встановлення ціни на землю.

4. Слід продовжувати політику пільгового кредитування агропромислового комплексу, як елемент дотації. Крім того, в Україні потрібно стимулювати розвиток інших видів кредитування. Основним видом кредитування сільськогосподарського виробництва повинна стати іпотека. Приведення до дії цього напрямку по-перше, дозволить державі скоротити банківський відсоток, який ураховується при визначенні ринкової ціни землі, та призведе до підвищення такої ціни; по-друге, надасть змогу залучення капіталу, насамперед банківського, для розвитку сільського господарства.

5. Немало важливо законодавчо встановити відсоток орендної плати в залежності не від вартості сертифікату, а у відсотках від вартості фактично отриманого урожаю з коригуючими коефіцієнтами на чорні пари, пожнивні та покосні посіви. Впровадження в дію такої схеми дозволятиме здіймати орендну плату в залежності від отримуваного урожаю, якості ґрунтів, дотримання агротехнічних вимог, а не від нормативної грошової оцінки земель, це більш справедливіше ніж сучасне її визначення.

Проведене в даній роботі дослідження фінансово-економічного стану та ефективності використання земельних ресурсів в СТОВ «Віта» Немирівського району Вінницької області дозволяє зробити наступні висновки:

1. В структурі сільськогосподарських угідь найбільшу питому вагу займає рілля. Даний показник на протязі досліджуваного періоду становив 99,2 %, що свідчить про високий рівень розораності та використання земель.

2. За досліджуваний період також зменшилась середньорічна кількість працівників господарства на 6 чоловік, або на 7,06 %. Забезпеченість господарства основними виробничими фондами за останні 3 роки знизилась на 10,5%.

3. Затрати праці у виробництві основної продукції мають тенденцію до зростання. Так в зерновій галузі зросли на 0,41 люд.год/ц. , при виробництві цукрового буряка - збільшилось на 0,69 люд-год., на виробництво приросту ВРХ зросли затрати на 9,67, а на виробництво 1 ц молока на 2,02 люд-год .При цьому продуктивність праці має тенденцію до зниження. Так в розрахунку на 1-го працівника знизилась на 0,04 тис. грн. , а на 1 люд-год - на 1,27 грн. Це пов'язано зокрема із застарілою матеріально-технічною базою, яка вже давно відслужила свій строк експлуатації. Тому для покращення результатів необхідно спершу придбати нове обладнання.

4. Оцінюючи ефективність виробництва слід сказати, що показники господарювання СТОВ «Віта» свідчать про збитковість виробництва. Починаючи з 2007 року витрати почали перевищувати прибуток, це пов'язано з високою собівартістю продукції та низьким доходом. Найгірша ситуація була у 2007 році де рівень рентабельності становив -17,3 %, що означає, що на 1 гривню затрат ми втрачали 17 коп.

5. Основне місце в структурі товарної продукції СТОВ займає продукція рослинництва, цей показник за досліджуваний період знаходиться в середньому на рівні 54%, тваринництво - 37,5, підприємство має середній рівень спеціалізації (Ксп. = 0,21)

6. Помітна тенденція до зниження валового виробництва майже всіх основних культур окрім вівса(+21,8%) та ріпаку, який почали сіяти у 2007 році. При цьому помітне зниження урожайності по всіх культурах окрім кукурудзи, вона зросла на 14 %. Площа під зерно скоротилась на 6%, при цьому валовий збір на 39%. Площа під цукровими буряками зросла на 22,64% при цьому валовий збір знизився на 3,4%. Це говорить про те що земельні ресурси не дають позитивних результатів, головним з яких є урожайність, яка по всіх культурах за 3 роки має від'ємне значення на рівні в середньому 28 %. Для покращення результатів необхідно підвищити урожайність, що можливо за рахунок поліпшення якості ґрунтів (внесення добрив, введення сівозмін ітп), та введення нових більш продуктивних та менш вибагливих сортів рослин.

7. Щодо земельних відносин у СТОВ «Віта», то у користуванні господарства знаходиться 1324,17 га., з яких 1301 га. є орендованими. 2008 року орендодавцями землі є 865 власників земельних паїв, якими укладено договори оренди землі й нарахована орендна плата в сумі 165,6 тис. грн. Виплата орендної плати за 2008 рік - 100%.

На основі аналізу проведених досліджень можна внести наступні пропозиції:

1. Для вдосконалення грошової оцінки землі слід оновити базу розрахунків рентного доходу на орних землях. Також було б корисно переглянути термін капіталізації (33 роки). Необхідно удосконалити методику визначення земельної ренти, наприклад за формулою Лаунхардта з коригуючими коефіцієнтами.

2. Для вдосконалення орендних відносин слід сформувати складові інфраструктури земельного ринку, а саме: створити при районних держадміністраціях консалтингові служи, які б надавали інформаційні послуги зацікавленим особам щодо попиту та пропозиції на оренду землі, поради щодо справедливої орендної плати; проводити земельні конкурси за право оренди земельних ділянок; створити маркетингові фірми з обслуговування як ринку землі, так і відносин оренди.

3. Для функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення, слід створити законодавчу базу з питань регулювання ринку земель, насамперед закон України «Про ринок земель», «По іпотеку земель сільськогосподарського призначення», «Про Державну реєстрацію земельних ділянок і прав на них». Необхідно розвивати інфраструктуру ринку земель сільськогосподарського призначення, збільшити фінансове забезпечення заходів земельної реформи, створити систему гарантування речових прав на земельні ділянки у складі державного земельного кадастру, поінформувати громадськість щодо негативних наслідків мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення.

Список використаної літератури

1. Андрійчук В.Г.Економіка аграрних підприємств..502 - 510с.

2. Ільков П.П Ефективність використання основних виробничих засобів в аграрному секторі // Економіка АПК. - 2005. - №4.- С. 16 - 22.

3. Економічний аналіз: Навчально-методичний посібник з економічних спеціальностей для аграрних вищих закладів - К.: НМЦ, 2004. - 222с.

4. Економіка підприємства: Навчальний посібник для студентів вищих навчальних закладів. - К.: Каравелла, 2004.-568 с.

5. Кириленко І.Г. Аграрна реформа: час соціальних пріоритетів// Економіка АПК. - 2006.- №3.- С. 71 - 75

6. І.Сценко Адаптація українського законодавства до сучасних правовідносин у сфері надання чужої земельної ділянки для забудови // Право України. - 2007. - № 3. - С. 93-96.

7. Добряк Д. Земельна реформа і формування ринку землі в Україні // Економіка.Фінанси.Право.- 2007. - №6.- С.32-43

8. Горбагіювич С.М. Ринок земель, яким йому бути в Україні? // Вісник ХНАУ -2003. - № 4. - С. 126-138.

9. Данькевт А.Є. Проблеми та перспективи розвитку орендних земельних у відносин у сільському господарстві // Землеустрій і кадастр. - 2004. - № 1. - С. 88-91.

10. Ільницька Н. Оренда як правова форма використання земель у сучасний період: поняття, особливості, юридична природа// Право України. - 2006- № 8. - С. 60-64.

11. Чертовицкий А.С., Таджибаев Б.У. Рынок прав на аренду земли -- важный фактор повьішения зффективности ее использования // Международный сельскохозяйственный журнал. - 2003. - № 2. - С. 51--53.

12. Шпичак О.М., Андрійчук В.Г. Теорія та практика формування ціни землі сільськогосподарського призначення //Агроінком. - 2003. - № 3-4. -С. 33-41.

13. Яровий В.Д. Застава права на оренду землі // Матеріали Міжнар. наук. конф. "Власнісний статус і проблеми раціонального використання земель". -- К.: РВПС Р України НАН України, 2000. - Ч. 1. - С. 167.

14. Білецька Г.М. Сучасний стан та перспективи розвитку земельного ринку в Україні// Економіка.Фінанси.Право.- 2007. - №6.- С.12-13

15. Лихоруд М.Г. Концепція створення державного земельного кадастру//Землевпорядний вісник. - 2005. - №4.- С60-65.

16. Янчук В.П. Напрями вдосконалення управління земельними ресурсами за ринкової економіки// Землевпорядний вісник. - 2006- №4 - С.57-62

17. Кучер О.О.,Озірська С.І. Особливості експертної оцінки с-г земель // Земельний устрій і кадастр. - 2005. - №2. - С.36-47

18. Тихонов А.Г. Ринок земель та його інфраструктура// Земельний устрій і кадастр. - 2006. - №2. - С.67-74

19. Статистичний щорічник Вінниччини за 2005-2007 р. - Вінниця, 2005.-2007

20. Журнал «Інформаційний бюлетень» №5 01.06.2008

21. http://www.ZEMREFORMA.info

22. Закон України «Про оренду землі»

Додаток А

Основні показники розміру СТОВ «Віта»

Додаток Б

Склад та структура товарної с/г продукції СТОВ «Віта» за 2005-2007 роки

Додаток В

Показники економічної ефективності використання с-г угідь