Перспектив развития рынка земельных ресурсов в России

40

Министерство образования и науки РФ

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»

Институт экономики и менеджмента

Кафедра «Маркетинга и экономической теории»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономическая теория»

на тему: «Перспективы становления и развития рынка земельных ресурсов в России»

Выполнила: студентка гр.ЭУС-22

Новикова П.А.

Руководитель: к.э.н. Григорян Е.С.

Пенза, 2007 г.

В данной курсовой работе рассмотрены некоторые теоретические и правовые аспекты функционирования рынка земельных ресурсов, конъюнктура рынка. Проведен анализ перспектив развития рынка земли в России, а также особенности его функционирования в Пензенском регионе.

Содержание

• Введение 4
• 1 Теоретические аспекты функционирования рынка земельных ресурсов 5
• 1.1 Конъюнктура рынка земельных ресурсов 5
• 1.2 Роль рынка земельных ресурсов в экономике 10
• 1.3 Правовые аспекты функционирования рынка земельных ресурсов 14
• 2. Анализ функционирования и развития рынка земельных ресурсов
• в России 18
• 2.1 Современные тенденции функционирования рынка земельных ресурсов 18
• 2.2 Основные проблемы и перспективы развития рынка земельных ресурсов 24
• 3. Анализ функционирования и развития рынка земельных ресурсов Пензенского региона 29
• 3.1 Особенности функционирования регионального рынка земельных ресурсов 29
• 3.2 Проблемы и перспективы функционирования и развития рынка земельных ресурсов Пензенской области 34
• Заключение 40
• Библиография 42
• Введение
• Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав в собственности, в том числе и земельной.
• Рынок земли на современном этапе образовался после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его возникновение породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это в свою очередь произошло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения, так и мышления, что все общественное, а значит ничье. Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породили некий интерес общества к земельной проблеме.
• Актуальность данной темы заключается в том, что до введения земельного законодательства в Российской Федерации все земельные ресурсы находились в государственной собственности и рынка земельных ресурсов, как такового, не существовало. Государство само распоряжалось земельными ресурсами по своему усмотрению, не получая при этом прибыли и не развивая общественные отношения в этом направлении. Но по мере возникновения рыночных отношений, земля становится товаром - объектом хозяйственного оборота, который оказывает немаловажное значение не только на развитие экономических отношений между физическими и юридическими лицами и экономику страны в целом, но и на развитие внешнеэкономических отношений.
• Наряду с другими рынками такими, как рынок труда, рынок ценных бумаг и др. рынок земельных ресурсов в России еще до конца не развит, он только формируется, создаются новые нормативно-правовые базы, разрабатывает различные проекты и программы, которые помогают решать сложные вопросы на пути становления земельных отношений. И поэтому я бы хотела рассмотреть вопрос о земельном рынке, который стал интересовать все более широкие слои населения нашей страны.
• 1 Теоретические аспекты функционирования рынка земельных ресурсов
• 1.1 Конъюнктура рынка земельных ресурсов
• Рынок земли - это специфическая сфера товарного обращения, в которой формируются спрос и предложение на землю как на объект недвижимости, а земельные участки являются объектом гражданско-правовых сделок, в том числе по их купле-продаже.

Рынок земли - это форма организации общественного производства, которая обеспечивает взаимодействие производства и потребления посредством механизма цен. Механизм цен на рынке земельных ресурсов - ключевое звено рыночных отношений, т.к. именно он обеспечивает связь между производителями и потребителями, продавцами и покупателями, уравновешивая предложения товаров и услуг со спросом на них. Важнейшими условиями возникновения рынка являются общественное разделение труда и специализация, экономическая обособленность и свободный обмен ресурсами.[7, с. 22]

Земля как фактор производства имеет ряд отличительных особенностей:

1. по происхождению земля является природным фактором, а не продуктом человеческого труда;

2. земля не поддается перемещению, т.е. она недвижима и не воспроизводима по желанию;

3. земля в отличие от других факторов производства имеет неограниченный срок пользования;

4. земля при рациональном использовании в сельском хозяйстве не изнашивается, а напротив, улучшает свою продуктивность.

Анализ отмеченных особенностей позволяет сделать вывод, что владелец и пользователь земли получают определенные преимущества. Основными факторами, которые действуют на любом рынке, в том числе и на рынке земли, являются: спрос, предложение, цена.[14, с. 139]

Земля используется как в сельскохозяйственных, так и в несельскохозяйственных целях, что обуславливает существование двух видов спроса на землю: D_сх - сельскохозяйственный спрос, D_нсх - несельскохозяйственный спрос.

Кривые сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса на землю (рисунок 1) имеют отрицательный наклон и различную эластичность. Кривая несельскохозяйственного спроса будет более эластичной, поскольку даже незначительное снижение цены вызовет заметный рост объема спроса на землю (для жилищного строительства, офисов и т.д.).

Рисунок 1 - Спрос на землю [14, с. 140]- несельскохозяйственный спрос.ем земельного участка;той. частка земли.зводства, то цена земли определяется на основе капитали

Сельскохозяйственный спрос на землю - производное от спроса на продовольствие. Он учитывает уровень плодородия почвы, а также положение сельскохозяйственных участков - степень удаленности от центров потребления и сырья.

Немаловажный фактор, оказывающий влияние на сельскохозяйственный спрос на землю, - постепенное сокращение расходов на продовольствие в бюджете потребителя. По мере повышения доходов люди все большую часть расходуют на продовольственные блага (жилье, автомобили, путешествия и т.д.). Это означает, что доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается.

Несельскохозяйственный спрос на землю имеет устойчивую тенденцию к росту. Существует несколько видов несельскохозяйственного спроса на землю: для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленный спрос и даже инфляционный спрос. При высоких темпах инфляции борьба с обесцениванием денег обуславливает спрос на недвижимость, в том числе и на землю. [14, с. 141]

Предложение на рынке земельных ресурсов - результат производства и отражает желание производителей продать свой товар. Естественно, что это желание зависит от многих факторов. Как правило, цель продажи - получение прибыли. Поэтому все продавцы будут стремиться продать свой товар по самой высокой цене, и, чем выше будет цена, тем большее количество товара будет предложено для продажи.[7, с. 31]

Но согласно неоклассической трактовке, предложение земли является абсолютно не эластичным по цене, т.е. даже в условиях значительного роста цен предложение земли будет оставаться фиксированным. Графически это означает, что кривая предложения земли S_L представляет собой линию, параллельную оси ординат (рис. 2). Фиксированный характер предложения означает, что цены на землю определяются спросом на нее. [14, с. 139]

Рисунок 2 - Предложение земли [14, с. 139]

Земля как фактор производства приносит владельцу доход в форме земельной ренты. Рента - устойчивый доход, прямо несвязанный с предпринимательской деятельностью. Земельная рента может быть дифференциальной, абсолютной и монопольной.

Дифференциальная рента возникает на основе монополии на землю, как объект хозяйствования, т.к. каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный участок, ограниченный в натуре. Дифференциальная рента может быть: рента I и рента II.

Абсолютная рента обусловлена наличием частной собственности на землю и возникает как часть прибавочной стоимости, которая присваивается государством и другими землевладельцами. Данный вид ренты увеличивает размер платы за землю, но мелкие землевладельцы, как правило, не имеют высокой абсолютной ренты.

Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких видов сельскохозяйственной продукции.

Существуют, так называемые, безрентные земли, которые не получают дифференциальную ренту в силу низкого плодородия земли и сложившихся экономических и природных условий. [14, с. 139]

Цена земли не тождественна земельной ренте. Если земельная рента представляет собой цену услуг земли как фактора производства, то цена земли определяется на основе капитализации ренты, т.е. представляет собой дисконтированную стоимость рентных платежей. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена этого участка земли.

Таким образом, цены на землю определяются земельной рентой. Сама же земельная рента определяется двумя факторами:

1. плодородием и месторасположением земельного участка;

2. спросом на землю.

На рисунке 3 отражена модель взаимодействия спроса и предложения земли.

Рисунок 3 - Равновесие рынка земли [14, с. 140]

Пересечение кривой спроса D_z1 с кривой предложения S_z определяет равновесие на рынке земли и земельную ренту, равную площади прямоугольника OR₁BC. При спросе на землю D_z2 земельная рента равна OR₂BC, а при D_z0 рента равна нулю.

Представленная модель наглядно иллюстрирует уровень дифференциальной ренты. Рента за лучшую землю (R₂) будет выше, чем за среднюю (R₁), а за среднюю выше, чем за худшую (R₀). Худшая земля будет давать владельцу только абсолютную ренту, в то время как средняя и лучшая наряду с абсолютной рентой обеспечит землевладельцу и дифференциальную ренту. [14, с. 142]

Таким образом, теоретический анализ конъюнктуры рынка земельных ресурсов позволили сделать следующие выводы:

- рынок земли - это организация общественного производства, которая обеспечивает взаимодействие производства и потребления посредством механизма цен;

- основными факторами, действующими на рынке земельных ресурсов, являются спрос, предложение, цена;

- спрос на землю бывает двух видов: сельскохозяйственный, несельскохозяйственный;

- предложение земли - абсолютно не эластично по цене, т.е. даже в условиях значительного роста цен предложение земли будет продолжать оставаться фиксированным;

- на цену земли оказывают влияние такие немаловажные факторы, как плодородие, месторасположение, спрос.

1.2 Роль рынка земельных ресурсов в экономике

Рынок земли в России формируется пока в полузакрытой форме и характеризуется неразвитостью, большим многообразием условий (земля в городах и сельскохозяйственные земли, земли под промышленными объектами и жилой застройкой и т.д.), а также несовершенством учета, оценки, регистрации земель и прав собственников. [22, с. 46]

В настоящее время рынок земельных ресурсов в РФ находится в стадии своего первоначального развития и становления, а поэтому процесс оценки и купли-продажи земельных участков будет отражать массу противоречий, имеющихся в реальной жизни, а форма цены может проявляться в различных видах. Рынок земли как саморегулирующая система включает в себя 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры. При этом рынок земли выполняет различные функции (рисунок 4).

40

Рисунок 4 - Основные функции рынка земли [26]

Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок земли может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, а в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости. [24] Основные способы сделок с земельными участками представлены на рисунке 5.

40

Рисунок 5 - Основные способы сделок с земельными участками [24]

После разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований средства от продажи земельных участков и от аренды земельных участков должны поступать на счета органов федерального казначейства и перечисляются ими в соответствующие бюджеты от установленного права собственности на земельные участки (таблица 1).

Таблица 1 - Распределение средств от аренды и от продажи на заключение договоров аренды по уровням бюджетной системы РФ в 2005 г. [21, с. 45]

Объект	Доходы от аренда и средства от продажи права на заключение договоров аренды
	Федеральный бюджет, %	Бюджеты субъектов РФ, %	Местные бюджеты, %	Бюджеты Москвы и Санкт-Петербурга, ЗАТО, %
Земли городских поселений (за исключением земельных участков, предназначенных для жилищного строительства), находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю	-	50 (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга)	50 (за исключением внутригородских муниципальных образований Москвы и Санкт-Петербурга)	100

Недостатком действующей схемы является то, что она ограничивает возможности планирования поступлений и использования доходов от распоряжения земельными ресурсами, т.к. для такого планирования необходимо выяснять, в чьей собственности находились объекты недвижимого имущества, расположение на указанных земельных участках, до их приватизации. Кроме того, федеральный закон о бюджете утверждается на один год, что ограничивает возможность среднесрочного и долгосрочного планирования доходов бюджета.[21, с. 46]

Управление земельными ресурсами охватывает полностью спектр общественных отношений - социальных, управленческих, экономических, экологических и других. Поэтому управление земельными ресурсами - это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на земельные отношения для обеспечения рационального использования земли. Последнее предполагает наиболее эффективные (с точки зрения обеспечения потребностей государства и общества) методы и способы ее использования с учетом конкретных природных, экономических, социальных и политических условий в соответствии с объективно существующими принципами взаимодействия природы и общества.[2, с. 2]

Основными задачами государственной политики по развитию рынка земли и мерами по их реализации являются:

- упорядочение отношений собственности на землю путем разграничения земель, находящихся в государственной собственности, на федеральные, субъектов РФ и муниципальные;

- развитие правовых механизмов оборота прав аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- осуществление приватизации земельных участков одновременно с находящимися на них объектами недвижимости;

- введение режима рассрочки платежей при приватизации земельных участков;

- безвозмездная передача в муниципальную собственность государственных и бесхозных земель в пределах границ образований, а также участков вне пределов их границ, занятых объектами муниципальной собственности. [21, с. 5]

1.3 Правовые аспекты функционирования рынка земельных ресурсов

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Провозглашая право свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным Законом. [6, с. 60]

Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. Развитие земельной реформы формируется из различных показателей, но в конечном итоге находит свое оформление в законодательных актах. [1, с. 7]

В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. [5, с. 61]

Основные правила купли-продажи земельных участков рассматриваются в главе 30 ГК РФ.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор не соответствует указанной форме - он недействителен.

Специфика земли как первичного элемента понятия «недвижимость» обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК). Порядок этой процедуры предусмотрен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». При установлении рыночной цены земельного участка учитываются все нормативные акты земельного законодательства, касающиеся формирования цены, а также соответствующие методические рекомендации. [10, с. 76]

Совершенствование системы экономических отношений требует совершенствования правового обеспечения управления земельными ресурсами. Поэтому была создана новая нормативно-правовая база, которая в настоящий момент включает в себя следующие документы:

- Земельный кодекс РФ (от 25 октября 20014 г. № 136-ФЗ);

- Градостроительный кодекс РФ (в ред. От 30 декабря 2001 г. № 196-ФЗ);

- Законы РФ:

§ «О плате за землю» (в ред. От 9 августа 1994 г. № 22-ФЗ);

§ «О государственном земельном кадастре» (от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ);

§ «О землеустройстве» (от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ);

§ «О разграничении государственной собственности на землю» (от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ);

§ «Об охране окружающей среды» (от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ);

§ Несколько специальных постановлений Правительства РФ, целый ряд нормативных правовых актов органов власти субъектов РФ и федерального органа управления земельным фондом.[11, с. 11]

Таким образом, теоретический анализ правовых аспектов функционирования рынка земельных ресурсов позволил сделать следующие выводы:

- с земельными участками могут совершатся такие земельно-правовые сделки, как купля-продажа, обмен, дарение, рента, аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление имуществом, залог (ипотека);

- гражданско-правовые сделки с земельными участками регулируются, Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральными законами, Земельным кодексом РФ

Таким образом, теоретический анализ исследования функционирования рынка земельных ресурсов позволил сделать следующие выводы:

- рынок земли - это организация общественного производства, которая обеспечивает взаимодействие производства и потребления посредством механизма цен;

- основными факторами, действующими на рынке земельных ресурсов, являются спрос, предложение, цена;

- спрос на землю бывает двух видов: сельскохозяйственный, несельскохозяйственный;

- предложение земли - абсолютно не эластично по цене, т.е. даже в условиях значительного роста цен предложение земли будет продолжать оставаться фиксированным;

- на цену земли оказывают влияние такие немаловажные факторы, как плодородие, месторасположение, спрос;

- с земельными участками могут совершаться такие земельно-правовые сделки, как купля-продажа, обмен, дарение, рента, аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление имуществом, залог (ипотека);

- гражданско-правовые сделки с земельными участками регулируются, Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральными законами, Земельным кодексом РФ.

2. Анализ функционирования и развития рынка земельных ресурсов в России

Современные тенденции функционирования рынка земельных ресурсов

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов - земельный фонд РФ по состоянию на 1 января 2007 года в административных границах РФ составлял 1 709 824,2 тыс. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты.[11, с. 12] Исходным моментом управления земельными отношениями, их реформирования должна быть оценка состояния и использования государственного земельного фонда[12, с. 25]

По состоянию на 1 января 2007 года общая площадь сельскохозяйственных угодий Российской Федерации 220 632,7 тыс. га

В соответствии с земельным законодательством земельный фонд по формам собственности разделился на частную собственность граждан, их объединений и юридических лиц, на государственную муниципальную собственность.[12, с. 26]

В результате проводимой земельной реформы 7,2 % земель всех категорий перешли в частную собственность граждан оказались: личные подсобные хозяйства, под индивидуальное жилищное строительство, огородничество и садоводство и другие

В государственной и муниципальной собственности находится 92,4 % всех земель Российской Федерации

Общая площадь земель, используемых под промышленность, энергетику, транспорт, связь и иное специальное назначение по угодьям составляет на 1 января 2007 года 16691,3 тыс. га. В том числе 1 052,1 тыс. га используются под сельскохозяйственные угодья, 1,4 тыс. га - в стадии мелиоративного строительства, 4 109,1 тыс. га - лесные земли, 476,5 тыс. га - под древесно-кустарниковой растительностью, 559,2 тыс. га - под водой, 2621,8 тыс. га используется под дороги и земли застройки. Нарушенные земли и болота - 714,4 тыс. га, 7156,8 тыс. га - прочие земли.

Таким образом, разграничение государственной собственности на землю до 2008 года объективно требует скорейшего изменения и усовершенствования процедуры разграничения государственной собственности на землю в направлении упрощения данной процедуры и сокращения сроков ее реализации от стадии формирования сведений о земельном участке до стадии государственной регистрации права соответствующей публичной собственности на него.

Приоритетным направлением в 2003-2005 гг. являлось разграничение государственной собственности по земельным участкам, расположенным:

- под предприятиями, приватизированными из федеральной собственности;

- под объектами недвижимого имущества, приватизированного из федеральной собственности;

- под федеральными государственными унитарными предприятиями, запланированными к приватизации.

За период 2002-2004 гг. все субъекты РФ принимали активное участие в процессе разграничения государственной собственности на землю. Особо выделились такие субъекты, как республика Мордовия, Удмуртская республика, Алтайский край, Саратовская, Тверская, Калининградская и Волгоградская области и Еврейская автономная область.

На 2004 г. Минимуществом России был подготовлен Приказ Минимущества России об утверждении плановых заданий (лимитов) для территориальных органов Миниимущества России по предоставлению сведений о земельных участках, на которые у Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. По данному приказу, общее количество сведений о земельных участках должно быть представлено в количестве 120 тыс., в том числе - 40 тыс. по земельным участкам, на которые у Российской Федерации возникает право собственности.

Ниже приведена диаграмма (рисунок 13) ежемесячных плановых заданий, данных территориальным органам Министерством имущества России, показывающих, в каком объеме должны быть сформированы сведения о земельных участках, на которых у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований РФ возникает право собственности на 2004 г.

Рисунок 13 - Ежемесячный план предоставления сведений о земельных участках на 2004 год [9, с. 39]

Показатели измеряются в земельных участках нарастающим итогом, начиная с марта 2004 г. Как видно из графика, к концу 2004 года территориальные органы должны предоставить сведения о 120 тысячах земельных участков, на которые у Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Проведение мероприятий по разграничению собственности на землю должно способствовать скорейшему введению земли в экономический оборот, а следовательно, в соответствии с Земельным кодексом РФ, и формированию полноценной системы земельных отношений. [9, с. 39]

В целях обеспечения экономически обоснованной дифференциации выкупных ценах территории РФ необходимо предусмотреть, что выкупные цены устанавливаются законами субъектов РФ в пределах не более:

- 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек;

- 5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Установление верхней границы при выкупе менее 5% нецелесообразно, поскольку приведет к тому, что выкупные цены по своему значение приблизятся к ставкам аренды, которые предлагается установить в размере не более 3% кадастровой стоимости. Снижение размера аренды ниже 3% приведет к тому, что величина арендных платежей приблизится к налоговым, которые составляют 1,5%.[21, с. 47 ]

Основные проблемы и перспективы развития рынка земельных ресурсов

Земельно-ресурсный потенциал России - это 1709 млн. га земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. га континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% запасов черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород; разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов. Обеспеченность России земельными ресурсами - важнейший экономический и политический фактор развития общественного производства.

Имеющаяся в настоящее время многоуровневая и нелогичная система государственного управления земельными ресурсами значительно затрудняет как оборот земель, так и их охрану, поскольку сам процесс оформления своих прав на недвижимость является для собственника затруднительным и длительным. Это в свою очередь не позволяет осуществить полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на землю, и другие объекты недвижимого имущества, переданные в процесс осуществления реформы в частную, государственную и муниципальную собственность.[3, с. 50]

Требует изменения ситуация в сфере налогообложения земельных участков. Правовое регулирование земельного налога, которое основывается на нормах Закона РФ «О плате за землю», не отвечает современному уровню развития экономики. Необходимо перейти к более справедливым принципам налогообложения, основывающимся на единстве подходов налогообложения на всей территории нашего государства и использовании принятых мировой практикой подходов к массовой оценке. Существующая система характеризуется ярко выраженным несправедливым распределением налогового бремени. Налоговое бремя по земельному налогу на земли сельскохозяйственных товаропроизводителей выше, чем на земли городов, поселков и земель промышленности вне населенных пунктов. Налоговое бремя на земли малых годов и поселков выше, чем на земли крупных городов. Например, в г. Волгограде при площади в 4 раза и населении в 3,6 раза больше, чем в г. Волжском, налоговая нагрузка на единицу площади ниже в 2 раза, а на одного жителя - в 1,6 раза. Взимаемый теперь земельный налог экономически не обоснован, поскольку не учитывает ценность земельного участка, подлежащего налогообложению.[2, с. 8]

Вопросы развития земельных отношений на современном этапе объективно должны были стать одними из самых острых в период реформирования экономики. Земельные ресурсы являются одним из трех факторов производства. При этом земля является пространственным базисом размещения всех форм жизнедеятельности и производства.[19, с. 9]

Земельная политика современной России сконцентрирована на 3-х ее составляющих:

1 - информационное обеспечение. Все субъекты земельных отношений в рыночных условиях нуждаются в широкой и достоверной информации. По мере развития земельного рынка вопросы обеспечения его прозрачности все в большей степени выдвигаются на передний план. В настоящее время в России не создана и не планируется в ближайшее время создать надежную систему информационного обеспечения общества и государства о происходящих в сфере земельно-имущественных отношений процессах. Кроме свой количественной неполноты, данные по объектам недвижимости не дают и не решают и более важную задачу - не дают информацию прогнозного характера, потребность в которой обостряется по мере перехода общества к инвестиционному этапу развития. В настоящее время государство проявляет неспособность создания системы достоверной информации о рынке земли и стремится снять с себя эту обязанность.

2 - цели земельной политики. В значительной степени отсутствие информации о рыночных процессах привело к уродливой деформации самого рынка и не позволяет ставить государству соответствующих современному этапу целей. Государственной земельной политики. Государство считает основной задачей современного этапа земельной реформы в России создание института частной собственности на землю путем выкупа и приватизации земельных участков, создание гарантий частной собственности, прежде всего через систему регистрации прав на земельные участки и другую недвижимость, формирование на этой основе развитого земельного рынка.

Целью земельной политики, в любом обществе, является обеспеченность земельными участками устойчивого развития экономики и социальной сферы. В результате ложно понятых целей и отсутствия системности земельной политики в целом, Россия уже пришла к дефициту земель под застройку в крупных городах при заброшенной инфраструктуре в основной массе районов, нарастании экологических и других проблем. В итоге у государства нет четкого формирования целей и форм их реализации в рамках государственно-частного партнерства.

3 - механизм реализации целей. Грамотно поставленные цели, даже при полной информации, не решают вопрос без адекватного механизма их реализации. Учитывая отсутствие опытных кадров в России, необходимо привлечь к этому процессу лучших зарубежных профессоров, эти затраты намного меньше сегодняшних.

В организационном плане сейчас только часть вопросов закреплена за Министерством регионального развития, а основная часть - за Министерством экономического развития и торговли. При этом необходимо максимум полномочий закрепить за муниципальным уровнем. В 2002 году выкуп земельных участков шел почти идеально, в том числе из-за заинтересованности муниципалитетов. Необходимо срочно вернуть все текущие и выкупные платежи на региональный и муниципальный уровень. Без активной поддержки земельной реформы на региональном и муниципальном уровне ее не реализовать. Реализация такого подхода позволит существенно продвинуть решение земельных вопросов в интересах как всего российского государства, так и населения и бизнеса.[4, с. 46]

В условиях современной переходной экономики основные усилия в области земельных преобразований должны быть направлены на создание инфраструктуры и практической реализации цивилизованного оборота земель в масштабе страны. По своей значимости это большая социально-политическая и экономическая государственная проблема.[20, с. 120]

Организация цивилизованного, отвечающего интересам всех граждан страны, оборота земель потребует:

- сформировать полноценную правовую базу гражданского оборота земель;

- упростить процедуру оформления сделок с земельными участками;

- создать единую систему учета и регистрации недвижимости;

- упорядочить процесс распределения доходов от земельных платежей между бюджетами различных уровней;

- установить единые принципы формирования арендной платы за землю;

- обеспечить переход к системе платного землепользования, основанной на рентной стоимости земли;

- сформировать системообразующие структуры земельного оборота страны, включающие земельный нотариат, земельный суд, земельный банк, земельную биржу, институт операторов рынка, страховые компании и другие элементы инфраструктуры;

- провести организационные экономические мероприятия, включающие полную инвентаризацию земель, их оценку, зонирование, районирование, создание информационной базы данных об операциях с земельными участками и др.

Изучение состояния земель позволит спланировать систему мероприятий по улучшению земельного фонда страны. Таким образом, через систему землеустройства должны осуществляться основные функции государства по управлению земельными ресурсами:

- информационное обеспечение управления в результате работ по изучению состояния земель;

- планирование использования земельных ресурсов и их охраны, которое осуществляется в результате создания схем землеустройства и схем использования и охраны земельных ресурсов, различных административно-территориальных преобразований;

- организация рационального использования и охраны земель на основе проектов территориального землеустройства, проектов, связанных с охраной и использованием земли. [2, с. 5]

3. Анализ функционирования и развития рынка земельных ресурсов Пензенского региона

3.1 Особенности функционирования регионального рынка земельных ресурсов

Пензенская область в настоящее время представляет собой типичный промышленно-аграрный район страны.[17, с. 32] Общий земельный фонд Пензенской области на 1 января 2006 года представлен в таблице 2

Таблица 2 - Общий земельный фонд Пензенской области, тыс. га [18, с. 28]

	2000 г.	2001 г.	2002 г.	2003 г.	2004 г.	2005 г.
Общая площадь земли	4335,2	4335,2	4335,2	4335,2	4335,2	4335,2
Сельскохозяйственные угодья	3067,2	3047,6	3047,6	3045,6	3046,4	3046,1
Несельскохозяйственные угодья (леса, земли под водой и т.д.)	1268,0	1287,6	1287,6	1289,6	1288,8	1289,1

Область является зоной интенсивного ведения сельскохозяйственного производства (таблица 3).[18, с. 28] Значительная часть территории Пензенской области занята сельскохозяйственными угодьями, в процентном отношении они составляют 71% от общей площади области.

Таблица 3 - Распределение сельскохозяйственных угодий по категориям землепользователей; тыс. га [17, с. 33]

Годы	Земли землепользователей, занимающихся сельскохозяйственным производством	в том числе
		Сельско хозяйственных предприятий	Крестьянских фермерских хозяйств	В личном пользовании	Из них
					Личных подсобных хозяйств (приусадебное землепользование)	Коллективных и индивидуальных садов и огородов
2001	2979,6	2542,8	126,1	88,4	56,4	22,2
2002	2967,8	2513,8	138,3	93,5	58,3	22,3
2003	2949,3	2487,9	139,3	99,4	59,3	23,8
2004	2926,8	2435,1	127,7	105,7	60	23,7
2005	2843,8	2265,1	143,9	172,1	60,6	19,5

Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения, сельскохозяйственное производство становятся основой формирования определенных земельных отношений в регионе и групп участников таких отношений. В качестве одной из групп участников земельных отношений можно выделить крестьянские фермерские хозяйства. По состоянию на 01.06.2006 г. в Пензенской области насчитывается 1802 крестьянских фермерских хозяйств на площади 186,4 тыс. га земли.[17, с. 36] Общая площадь земли, предоставленная крестьянским фермерским хозяйствам представлена в таблице 4.

Таблица 4 - Общая площадь земли, предоставленная крестьянским фермерским хозяйствам [18, с. 86]

	2001	2002	2003	2004	2005	2005 В % к 2004	Средний размер земельного участка на одно крестьянское фермерское хозяйство, га
							2004	2005
Всего по области, тысяч га	128,5	140,3	141,5	129,5	145,1	112,0	83	92
В том числе районы: Башмаковский	4919	5493	5421	3971	3154	79,4	153	62
Бессоновский	2681	2322	2050	2496	3514	140,8	57	64
Наровчатский	1044	1004	920	920	1010	109,8	46	51
Н. Ломовский	6601	8986	10079	9119	9644	105,8	118	125
Пензенский	2588	2248	2316	1732	1527	88,2	32	31
Сердобский	9001	10321	10123	14692	10962	74,6	109	105

Другую группу участников земельных отношений составляет категория граждан, использующих земельные участки для индивидуального жилищного строительства (таблица 5)

Таблица 5 - Наличие жилищного фонда, тыс. м² [15, с. 67]

	Годы	2005 в % к 2004
	2001	2004	2005
Общая площадь Пензенская область	30184,8	30796,1	30920,4	100,4
г. Пенза	9743,7	10222,0	10422,2	102
г. Пенза в % к области	32	33	34	-

Средняя обеспеченность населения жильем в г. Пензе составляет 20,4 м² общей площади на одного жителя, при средней по области 22,0 м² (таблица 6)

Таблица 6 - Средняя обеспеченность населения жильем, м² на одного жителя [15, с. 67]

	Годы	2005 в % к 2004
	2001	2004	2005
Общая площадь Пензенская область	20,1	21,6	22,0	102
г. Пенза	18,6	19,9	20,4	102

Стоимость одного м² в Пензе (в рублях) представлена в таблице 7

Таблица 7 - Стоимость 1 м² в Пензе на 2007 год [8, с. 25]

Назначение земли	Средняя	Максимальная	Минимальная
Под домами многоэтажной застройки	2102,42	4147,05	962,78
Под домами индивидуальной жилой застройки	251,18	501,27	110,43
Земли дачных и садоводческих объединений	180,92	329,54	32,24
Подо гаражами и автостоянками	2010,4	3787,52	918,54

Следующим звеном в структуре участников земельных отношений в Пензенской области является такая форма объединений граждан, как личные подсобные хозяйства. Их в Пензенской области на 1 января 2006 г. насчитывается 236075 на площади 67,7 тыс. га.[17, с. 33]

Но владение землей не может быть бесплатным. Закон предусматривает три формы платы за землю: налог, арендную плату, нормативную цену земли.

Арендная плата за землю может взиматься отдельно или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество и другие материальные и природные ресурсы, но с обязательным перечислением арендной платы за землю на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.

С 1 января 2006 года в Пензе введен земельный налог (рисунок 14). Это значит, что горожанам приходится платить за землю, которой они пользуются: за участки, на которых, они строят их жилые дома, гаражи и сараи, за огороды и дачные участки.

Рисунок 14 - Ставка земельного налога [24]

1- земли, предоставленные для дачных и садовых объединений, лесов и участков, отнесенных к водным объектам - для этой категории самая низкая ставка налога - 0,1% от кадастровой стоимости земли.

2- земли, находящиеся под жилищным фондом и объектами жилищно-коммунального хозяйства, а также территорий, занятых гаражами и автостоянками. Для этой категории земель ставка налога - 0,3%

3- земельные участки, находящиеся под промышленными предприятиями. Ставка налога - 1,2%

4- земли, находящиеся в категории «прочих» земель. Ставка налога - 1,5%

Весь город поделен примерно на 4 млн. участков. Каждый из них имеет четкие границы свою кадастровую стоимость. В зависимости от многих факторов, кадастровая стоимость земли может разниться [8, с. 26] (таблица 8)

Таблица 8 - Ставки земельного налога в г. Пензе [8, с. 26]

Земельные участки	Ставки налога
Предоставленные для дачных и садоводческих объединений граждан	0,1%
Занятые лесами в поселениях	0,1%
Занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса	0,3%
Отнесенные к обособленным водным объектам	0,1%
Предоставленные для жилищного строительства	0,3%
Отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования и используемые для сельхозпроизводства	0,3%
Предоставленные для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства	0,3%
Занятые гражданами и автостоянками	0,3%
Прочие земельные участки	1,5%

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.(таблица 9)

Таблица 9 - Нормативная цена земли [24]

Целевое назначение	Норматив
	min	Max
Города и ПГТ: - личное подсобное хозяйство, дачное, жилищное ,гаражное строительство; - садоводство; - промышленное и коммерческое строительство	0,005 0,009 0,7	676 84,4 2200
Сельские населенные пункты: - личное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство; - садоводство; - иные цели	0,002 0,002 0,2	81,8 60 180
Вне населенных пунктов: - садоводство; - сельскохозяйственное производство; -промышленное и транспортное строительство	0,002 0,006 1	60 24,4 180

Таким образом, анализ особенностей функционирования регионального рынка земельных ресурсов позволил сделать следующие выводы:

- Пензенская область является промышленно-аграрным районом;

- сельскохозяйственное производство интенсивно развивается и является основой земельных отношений в регионе;

- выделяют несколько групп участников земельных отношений: крестьянское фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, граждане, использующие земельные участки для индивидуального жилищного строительства и др.;

- на владение землей предусмотрено три формы платы за землю: арендная плата, земельный налог, нормативная цена земли.

3.2 Проблемы и перспективы функционирования и развития рынка земельных ресурсов Пензенской области

Управление земельными ресурсами как объектом уникальным настолько многофункционально и структурно сложно, что оно должно осуществляться децентрализовано, на уровнях федеральном, субъектов Федерации (региональном) и муниципальном (местном) в тесном взаимодействии с хозяйствующими на земле субъектами.[23]

В условиях современного социально-экономического положения Российской Федерации, реализация приоритетных национальных проектов, проведения административной реформы, изменений законодательной базы в части формирования, предоставления земельных участков для различных целей, грамотное управление земельными ресурсами становятся ключевыми направлениями не только на уровне государства, но и на уровне региона. Одной из задач такой политики является создание социальных гарантий для субъектов земельных отношений, защита их прав и интересов, ликвидация возможных негативных социальных издержек процесса трансформации землепользования.

В силу огромной территории, занимаемой Российской Федерацией, наличия разных национальностей, традиций проживающих на ней людей, разных природно-климатических условий регионов страны особую значимость приобретает разработка концепций социально-экономического развития каждого региона в отдельности, в том числе и концепции управления земельными отношениями.

Регион - это определенная территория, отличающаяся от других территорий по ряду признаков и обладающая некоторой целостностью, взаимосвязью составляющих ее элементов. Для социологии регион выступает, прежде всего, как форма территориальной организации социальной структуры общества, социальных связей и отношений. Социальных институтов и процессов, социальных общностей и групп в их развитии. Одним из условий выработки концепции социального управления земельными отношениями является изучение региональной структуры участников земельных отношений.

Управлением экономики Правительства Пензенской области разработана Программа экономического и социального развития Пензенской области на 2003-2008 года, которая утверждена Законом Пензенской области от 28 июня 2004 г. № 642-ЗПО «О программе экономического и социального развития Пензенской области на 2003-2008 годы». Согласно названной программе Пензенская область располагает значительными земельными ресурсами, но они используются неэффективно. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения и пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективно хозяйствующим субъектам. Сотни гектаров земли выведены из хозяйственного оборота, идет деградация и снижение плодородия почв.

По данным Программы остро складывается демографическая ситуация в сельской местности области. Наблюдается переселение сельских жителей в города, особенно молодежи. Численность сельского населения сократилась за период с 1995 года на 34,7 тыс. человек и составила на 1 января 2003 года 525,3 тыс. человек. Наибольшее снижение населения (от 26,6 до 31,2%) зарегистрировано в селах Шемышейского, Сосновоборского, Пачелмского, Никольского, Земетчинского, Бековского районов.[17, с. 33]

Правительством Пензенской области разрабатываются национальные проекты, направленные на обеспечение жильем молодых семей. Разрабатывается документация для размещения участков под жилое строительство в 2007-2010 гг. В с. Засечном выделяется 4 участка : 1-й участок общей площадью 7,4 га, 2-й участок общей площадью 273,5 га, 3-й - 267,7 га, 4-й участок запланирован для строительства 3-х пятиэтажных домов в существующей застройке села. Площадь будет рассчитана проектом. В с. Богословке, поселок «Золотая подкова». Общая площадь участка 28 га под жилую малоэтажную застройку коттеджную и таунхаусы. Также выделяется 42 участка по 1200-1600 кв. м. 36 участков по 1600-2200 кв.м, 8 участков по 2200-3000 кв.м, 4 участка по 3000-3500 кв.м, 42 участка по 300 кв. м. Всего 132 участка. Прогнозный план жилищного строительства приведен в таблице 10.

Таблица 10 - Прогнозный план строительства [13, с. 4]

№ п/п	Виды строительства	2007г кв.м	2008 г. кв.м	2009 г. кв.м	2010 г. кв.м
1	Многоквартирные дома	-	-	-	20000,0
2	Малоэтажное строительство	32464,0	61455,1	83068,9	83736,1
	Итого	32464,0	61455,1	83068,9	103736,1

Национальные проекты уже реализуются с 2007 года, утвержден и прогнозный план строительства с расчетом предполагаемой застраиваемой площади (таблица 11).

Таблица 11 - Прогнозный план строительства [13, с. 4]

№ п/п	Наименование проекта	2007 г. кв.м	2008 г. кв.м	2009 г. кв.м	2010 г. кв.м
1	«Термодом»	3646,0	12000,0	12000,0	16536,0
2	«Золотая подкова»	-	11000,0	14000,0	12500,0
3	«Петровский квартал»	-	7600,0	18400,0	22800,0
4	«Лукоморье»	3000,0	16060,0	16000,0	6000
	Итого	6464,0	46660,0	60400,0	57836,0

Президент России к одной из главных экономических задач ближайших лет отнес развитие отечественного сельского хозяйства. Принятие такого решения имеет особую актуальность для Пензенской области, которая традиционно является аграрным регионом. Не имея серьезной сырьевой базы, область располагает значительными земельными ресурсами для производства продуктов питания и сельскохозяйственного сырья.

В Пензенской области, не дожидаясь принятия такого проекта на федеральном уровне, проводится большая работа по поддержке и развитию сельскохозяйственной отрасли. Разработаны и реализуются программы развития как растениеводства, так и животноводства, как в целом, так и отдельных его отраслей.

При этом все программы ориентированы на поддержку животноводства не только в крупных организованных хозяйствах, но и на частном подворье. В области действует целевая программа поддержки малого предпринимательства на селе. Одним из важных пунктов этих программ является адресное товарное кредитование крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей.

В рамках реализации проекта малым формам оказывается существенная помощь. Становятся более доступными (дешевыми) кредитные ресурсы. Кредитными учреждениями области уже выдано крестьянским (фермерским) и личным подсобным хозяйствам 4300 кредитов на общую сумму 510 млн. рублей.

По темпам роста производимой продукции сельского хозяйства за 2003-2006 годы, когда агропромышленный комплекс области вышел на положительную динамику роста, фермеры значительно обгоняли как сельскохозяйственные предприятия, так и хозяйства населения (таблица 12)

Таблица 12 - Индексы производства продукции сельского хозяйства [16, с. 36]

	2003	2004	2005	2006
Хозяйства всех категорий В том числе:	106,7	108,4	100,8	108,1
Сельскохозяйственные предприятия	107,9	101,2	105,9	122,2
95,3Хозяйства населения	105,6	112,2	95,7	95,3
Крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели	127,6	152,8	112,0	128,9

По результатам Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 г. в области зарегистрировано 2603 крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей с общей площадью земли 266,0 тыс. га со средним размером земельного участка 102 га. Из них в 2006 г. осуществляли сельскохозяйственную деятельность 1620 хозяйств, или 62% от общего их числа. Кроме этого 672 хозяйства не имели земельных участков (25,8%), в 742 хозяйствах размер земельного участка не превысил 20 га (28,5%). Свыше 200 га имели земельные участки 257 фермеров (9,9%), где сосредоточено 72,0 % общей площади земли предоставленной для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, из них 4 хозяйства располагают свыше 4,0 тыс. га земли.[16, с. 37]

Таким образом, анализ проблем и перспектив развития регионального рынка земельных ресурсов позволил сделать следующие выводы:

- создаются программы экономического и социального развития области по многим направлениям деятельности, в том числе и в области земельных отношений;

- в Пензенской области развивается сельское хозяйство жилищное строительство.

Заключение

Рынок земельных ресурсов в России еще не развит полностью. Хотя рынок земли только формируется, система экономических отношений требует совершенствования правового обеспечения управления земельными ресурсами, поэтому возникают проблемы функционирования рынка земли. Но государство разрабатывает различные проекты и программы, которые помогают решать сложные вопросы на пути становления земельных отношений.

Таким образом, рынок земли - это организация общественного производства, которая обеспечивает взаимодействие производства и потребления посредством механизма цен. Основными факторами, действующими на рынке земельных ресурсов, являются спрос, предложение, цена. Спрос на землю бывает двух видов: сельскохозяйственный, несельскохозяйственный, а предложение земли - абсолютно не эластично по цене.