Управление инвестиционным проектом нового строительства бизнес-центра "Нахимов"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Управление инвестиционным проектом нового строительства бизнес-центра "Нахимов"

1. Маркетинговое исследование рынка недвижимости и анализ местоположения участка

1.1 Описание участка

Участок строительства находится в престижном Юго-Западном округе Москвы, в одном из наиболее перспективных деловых районов, с северо-востока и юго-востока ограничен сложившийся городской застройкой, с северо-запада Севастопольским проспектом, с юго-запада - Нахимовским проспектом.

Участок расположен в 10 минутах ходьбы от станции метро «Нахимовский проспект» и в 15 минутах ходьбы от станции метро «Профсоюзная». Расположение участка позволяет удобно доехать до Третьего Транспортного Кольца, Садового кольца, аэропортов Домодедово и Внуково.

1.2 Анализ лучшего наиболее эффективного использования

Когда речь заходит о недвижимости, большинство людей представляют себе квартиру, дом, здание, и уже в последнюю очередь - участок на котором все это расположено. А ведь на самом деле именно земельный участок является основополагающим, ключевым понятием в определении недвижимости и от его характеристик, в основном, зависит стоимость расположенных на нем строений.

При оценке такой характеристики, как место расположение участка, учитывается не только удаленность его от центра, но и его окружение, транспортные и людские потоки, близость остановок общественного транспорта, демография района.

Одним из основных факторов оценки земельного участка является его инфраструктура. К ней относятся: сеть близлежащих магазинов, предприятия сферы услуг, школ и дошкольных учреждений. Производится оценка состояния дорожной сети, существующих затруднений в движении транспорта, перспектив строительства развязок и путепроводов, развития сети метрополитена и общественного транспорта.

Все больше внимания уделяется вопросам экологии. Близость действующего производства, железной дороги, или сильно загазованной магистрали может не мешать работе объекта, если человек приходит в него на короткое время, например за покупками, или развлечься. Но когда речь идет о выборе места жительства вопрос экологии может стать решающим.

Ключевыми моментами в определении концепции будущего проекта являются постановления Правительства г. Москвы, ограничивающие возможности по использованию земельных участков, а также, немало важно, наличии конкурентной среды, анализ которой позволяет оценить эффективность и целесообразность выбранного варианта застройки.

На данном этапе можно сделать следующие выводы:

Исследуемый земельный участок относится к категории земель поселений (сведения Росреестра), и установленный правовой режим позволяет застраивать такие участки объектами, как жилой, так и коммерческой недвижимости с учетом всех экологических, санитарных и иных норм, а значит возведение объектов жилого фонда, гостиниц, офисных и торговых площадей является юридически допустимым.

Строительство гостиницы класса «люкс» (5 звезд) нецелесообразно ввиду отдаленности участка от центра, что свидетельствует о недостаточной деловой активности данного района. Гостиницы более низких классов (3 и 4 звезды), расположенные в ближайшем окружении, в полной мере удовлетворяют спросу на данный вид недвижимости.

Нецелесообразность возведения объектов жилого фонда обуславливается расположением участка строительства на пересечении двух оживленных магистралях, а также недостаточно развитой инфраструктурой в районе.

Что касается строительства объектов торговой и офисной недвижимости, то расположению их на данной территории не противоречат постановлениям Правительства Москвы, благоприятствуют: слабо развитая конкурентная среда, близость к магистралям, таким как Нахимовский и Севастопольский проспекты, удобный доступ на ТТК, МКАД, аэропорты Домодедово и Внуково, пешая доступность до станций метро «Нахимовский проспект» и «Профсоюзная». Возведение такого рода недвижимости поспособствует повышению деловой активности района, что в целом повлечет за собой развитие инфраструктуры.

Теперь стоит обратиться к обзору рынка торговой и офисной недвижимости, что может повлиять на выбор варианта целевого использования участка.

1.3 Обзор рынка офисной недвижимости за I квартал 2011 года

За последние месяцы ситуация на офисном рынке Москвы стабилизировалась, и наблюдается постепенный рост спроса и ставок аренды. Рост спроса заметен как на помещения с премиальным местоположением, так и на качественные объекты, более удаленные от центра города. Тем не менее, первый квартал традиционно не показал высокой степени активности на рынке недвижимости, что является нормальной ситуацией для этого периода.

Предложение офисных площадей класса А и B в Москве в конце I кв. 2011 г. составило примерно 11,4 млн. м?, при этом почти 20% из них относится к классу А. Ввод в эксплуатацию новых офисов за первые три месяца составил около 240 тыс. м?.

Эта цифра практически равна объемам аналогичного периода 2010 г., но на 30% ниже результатов прошлого квартала, который характеризовался высокой активностью девелоперов и арендаторов. Существенно изменилась структура нового предложения: доля помещений класса А в общем объеме ввода составила 25% для I кв. 2011 г. по сравнению с 60% по результатам I кв. 2010 г. В абсолютных величинах это составляет около 60 тыс. м? для I кв. 2011 г. по сравнению с величиной в 140 тыс. м? в I кв. 2010 г.

Таким образом, новое предложение остается незначительным и мало отличается от «кризисных» показателей, установившихся со II кв. 2009 года, а объемы нового предложения в классе А крайне малы. Это является прямым результатом сокращения финансирования и замораживания проектов в 2008-2009 гг.

Важным позитивным аспектом стало увеличение объемов кредитования коммерческой недвижимости. Так, в течение первых трех месяцев 2011 г. было выдано кредитов на сумму примерно $705 млн., в то время как объем кредитования за весь 2010 г. составил $780 млн. Тем не менее, несмотря на восстановление объемов финансирования, возобновление строительства замороженных ранее проектов, а также активизацию нового девелопмента, ввод в эксплуатацию новых проектов можно ожидать не раньше чем в 2013-2014 гг.

С января по март 2011 г. было арендовано и куплено приблизительно 160 тыс. м? качественных офисных площадей. В первом квартале традиционно не наблюдается высокой активности арендаторов: на этот период приходится около 15-17% годового объема сделок. Таким образом, пока рано говорить об отрицательной динамике спроса: после существенного по сравнению с кризисными значениями подъема в 2010 г. спрос стабилизируется, и в годовом выражении можно ожидать его плавного роста (около 20% по сравнению с уровнем 2010 г.). Прогноз подкрепляется наблюдаемым значительным ростом рынка труда - многие компании объявили о своих планах по расширению и переезду в новые офисы, которые планируется реализовать в течение года.

Коммерческие условия

За прошедший квартал арендные ставки показали рост 5% в классе А и 2% в классе B. Наибольший рост (7-10%) был заметен в сегменте помещений, расположенных внутри Садового кольца.

Ожидается, что ставки аренды на офисы с центральным местоположением поднимутся еще на 15-17% к концу года, что отчасти станет последствием запрета на строительство в пределах Третьего Транспортного Кольца.

Прогноз

До конца 2011 г. ожидается ввод около 400-450 тыс. м? в классе А, из них около 20% расположены в районе Садового Кольца (30% площадей в этих проектах уже сданы в аренду). В классе B ожидается ввод в эксплуатацию около 800 тыс. м?. Однако стоит учитывать, что это предварительные значения: сроки выхода проектов в большинстве случаев корректируются.

В следующем квартале, вероятнее всего, не произойдет серьезного роста объемов ввода новых площадей. Первые слабые признаки влияния увеличения объемов кредитования коммерческой недвижимости появятся не раньше, чем к концу года.

Ужесточение запрета на строительство в центре города, инициированное московской администрацией осенью 2010 г., приведет к сокращению ввода новых площадей в этом районе, характеризуемом высоким уровнем спроса. Велика вероятность возникновения дефицита качественных площадей в центре столицы уже через 1-1,5 года. Такая ситуация скорее всего приведет к вынужденному смещению части спроса в сторону более удаленных от центра предложений. Кроме того, на развитии новых деловых зон положительно скажется планируемое улучшение транспортной ситуации.

Рынок торговой недвижимости в Москве практически оправился после кризиса. Легко увидеть, что качественные торговые центры полностью заполнены арендаторами, которые не жалуются на отсутствие покупателей. Тем серьезнее становится проблема нехватки новых площадей: проекты, которые открываются и готовятся к открытию в текущем году, экспонируются давно, хорошо известны торговым операторам и выходят на рынок практически заполненными. Нехватка действительно новых проектов приведет к тому, что ритейлерам уже в этом году будет сложно осуществлять планы развития, среди которых есть весьма амбициозные.

Предложение

На конец I квартала 2011 г. совокупная общая площадь современных торговых центров на московском рынке составила 7,74 млн. м?, арендопригодная - 4,16 млн. м?. В I квартале предложение торговых центров пополнилось двумя торговыми центрами. В феврале открылся транспортно - пересадочный узел у метро «Планерная», в состав которого включен торговый центр (GLA - 11 тыс. м?). В марте состоялось техническое открытие ТРЦ «Афимолл Сити» (общая площадь - 179,4 тыс. м?, GLA - 114,2 тыс. м?). Стоит отметить, что новое предложение по-прежнему формируется, в основном, «докризисными» проектами. Не смотря на то, что заявления о новом строительстве единичны, в результате возобновления работ по ряду торговых центров прирост предложения в 2011-2012 гг. может быть лишь незначительно меньше, чем показатели 2009-2010 гг.

Спрос

Реальные располагаемые денежные доходы населения в I квартале 2011 г. снизились на 2,9% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года (Росстат). Однако снижение этого показателя может быть связано с изменениями в системе налогообложения. На то, что фактические доходы и, соответственно, готовность к совершению покупок россиян, не сокращаются, указывает продолжающийся рост розничного товарооборота: по данным Росстата, за I квартал рост составил 4,7% по сравнению с показателем I квартала 2010 г. (год назад товарооборот вырос за квартал всего на 1,8%).

С ростом инфляции россияне предпочитают вкладывать средства в товары и услуги: за первые два месяца 2011 г. Доля сбережений в структуре доходов снизилась в полтора раза: с 15,7% по итогам аналогичного периода 2010 г. до 10,9%. Снижение этого показателя также является позитивным фактором с точки зрения активности потребления. В ответ на активность конечных покупателей продолжают развитие и торговые операторы. В результате роста спроса доля вакантных площадей практически достигла докризисного уровня, на конец I квартала составив около 3%.

Коммерческие условия

В I квартале средний уровень арендных ставок не претерпел значительных изменений. Тем не менее, наблюдается рост минимальной и максимальной запрашиваемых арендных ставок, что по итогам 2011 г. выразится в росте стоимости аренды площадей в торговых центрах в среднем на 8-10%.

Средняя заявленная собственниками ставка аренды в торговых объектах внутри Садового кольца в I квартале по сравнению с концом 2010 года выросла на 19% до 1851 $ за кв. м, побив при этом рекорд последних двух лет.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового кольца в I квартале выросла на 3% до 750 $ за кв. м. Средняя ставка по объектам, продолжившим экспонирование, осталась на уровне декабря.

Прогноз

До конца года заявлен ввод более 1 млн. площадей (GLA - 580 тыс. м?). Однако открытие ряда проектов может быть перенесено, поэтому фактический прирост предложения во II-IV кварталах 2011 г., по прогнозам, составит около 650 тыс. м?, GLA - 280 тыс. м?, по итогам 2011 г. новое предложение торговых центров составит 880 тыс. м?, GLA - около 400 тыс. м?. Вводимые новые площади будут успешно поглощаться рынком, средний уровень свободных площадей на московском рынке до конца года сохранится на уровне 2-3%. Продолжится постепенный рост ставок аренды на качественные торговые площади. По итогам года стоимость аренды увеличится в среднем на 8-10%.

1.4 Многофункциональные комплексы Москвы. Формирование рынка

Формат многофункционального комплекса в условиях московского рынка обрел очертания торгово-офисного центра. При всех сложностях в реализации он позволил инвесторам диверсифицировать риски, а также способствовал максимальному использованию полезной площади здания. Однако рынок меняется, на смену торгово-офисному центру идут новые, более сложные и капиталоемкие форматы.

Определение формата.

На московском рынке коммерческой недвижимости многофункциональными центрами или комплексами смешанного назначения называют практически любое здание, сочетающее более одного типа площадей. В связи с этим сначала определим предмет рассмотрения.

В мировой практике под комплексами смешанного назначения (mixed use developments) понимаются объекты большой площади, в которых присутствуют полноценные составляющие - торговая, офисная, гостиничная и жилая.

Многочисленные жилые здания с некоторой долей офисных и торговых помещений нельзя отнести к этому типу, так как <сопутствующая> составляющая является в данном случае не полноценной - здесь речь идет скорее об инфраструктуре жилых комплексов и эффективном использовании дополнительных помещений. Данный формат - неотъемлемая часть жилого рынка.

Очевидно, что сочетание торговых и развлекательных площадей уже стало нормой на рынке торговой недвижимости, ввиду чего торгово-развлекательные центры стоит рассматривать как вид продуманной и адекватной концепции торгового комплекса, а не как пример многофункциональности.

В оставшемся пространстве московского рынка коммерческой недвижимости просматривается два формата:

· офисно-складские комплексы и технопарки, которые относятся к индустриальному сегменту рынка;

· торгово-офисные центры, более близкие к вышеупомянутым мировым образцам.

На последних и остановимся как на ядре московского формата комплексов смешанного использования.

Предложение

Условно торгово-офисные центры также можно разделить на две группы - в зависимости от стратегии их создания: офисные центры, нагруженные торговыми площадями, и торговые центры с надстроенными офисными этажами.

Схема <бизнес-центр плюс>:

· Первый шаг к данной схеме - естественная потребность офисных комплексов в инфраструктуре: создание предприятий общественного питания, точек банковской розницы и т.п. А также создание некоторого числа торговых предприятий, ориентированных на персонал арендаторов офисных площадей. Как отмечают аналитики Jones Lang LaSalle, таких бизнес-центров немало в городе - они не могут быть названы в полном смысле этого слова смешанными, так как торговая часть в них не является самостоятельной.

· Потребность в расширении инфраструктуры и сейчас остается в силе. Рост конкуренции среди качественных офисных комплексов предполагает предоставление более широкого круга дополнительных услуг - как в сфере розничной торговли и общественного питания, так и в сфере досуга и деловых услуг.

· Следующий шаг - выделение первых этажей комплекса под торговые помещения или шире торговый центр. Основное условие в данном случае - выгодное местоположение с точки зрения ритейла. Если офисные площади создаются в <проходном> месте, то есть соблазн попытаться максимально их использовать. Отреагировав на растущий спрос со стороны торговых операторов, сдать им первые этажи по ставкам значительно более высоким, чем для арендаторов офисов. Тем более если ритейлеры заинтересованы в нижних этажах зданий, то компании, снимающие офисы, часто предпочитают верхние уровни.

· Аналитики компании Colliers International отмечают, что при создании торговой галереи важно, компенсируют ли более высокие арендные ставки на торговые помещения потерю доходов от большей доли неарендуемых площадей общего пользования.

Схема <торговый центр плюс> менее распространена:

· Даже в обычных крупных торговых центрах легко выделить несколько тысяч квадратных метров под офисные помещения: подобная практика встречается в региональных ТРЦ. Офисы в их составе удобно использовать сетевым ритейлерам для размещения местного персонала.

· Наиболее логична схема при реконструкции зданий, имеющих больше уровней, чем необходимо для торгового центра: торговые помещения нерентабельны выше четвертого-пятого уровней. Верхние этажи при этом выделяют под офисы.

Дороговизна земли, инженерных работ и в целом высокая стоимость и сложность девелоперских работ в Москве, отмечают специалисты Swiss Realty Group, заставляют задуматься если не о высотном строительстве, то о максимизации прибыли от проекта посредством увеличения метража. Далее действует та же логика: арендные ставки для ритейлеров сокращаются вдвое для каждого этажа выше первого, и с определенного уровня офисные площади оказываются более прибыльными. Наконец, некоторые девелоперы мыслят проще - если участок хорош для создания как торговых, так и офисных площадей, то почему бы не попробовать их совместить.
Таким образом, в городе появилось некоторое количество объектов, совмещающих торговые и офисные площади.

Аналитики Colliers International отмечают, что количество торгово-офисных комплексов не является постоянным, оно изменяется не только вследствие ввода новых объектов, но и за счет выбывания старых. Уже есть примеры замещения торговых площадей офисными (<Тверская застава>, <Альфа Арбат Центр>).

В деле совмещения офисных и гостиничных площадей важную роль играет позиция столичных властей. С одной стороны, создание гостиничных площадей часто входит в список инвестиционных обязательств девелопера. Так появились гостиницы Novotel Moscow Centre около бизнес-центра «Мейерхольд» и возле Riverside Towers (здесь, правда, речь скорее об отдельных объектах гостиничного рынка).

С другой стороны, желание московских властей построить на месте старых московских гостиниц новые или освоить под гостиничное строительство незанятые участки в основном приводит к проектам смешанных комплексов. Строить гостиницы в Москве ввиду больших сроков окупаемости и сравнительно низкой рентабельности - не самое выгодное дело, и для обеспечения рентабельности проекты нагружаются офисной и торговой составляющими.

Наиболее известные примеры:

· план освоения участка под гостиницей <Россия>;

· проект многофункционального комплекса на месте гостиницы <Спорт>.

Впрочем, не всегда девелоперов необходимо заставлять создавать гостиничные площади. По мнению специалистов компании «Миэль-Недвижимость», можно отметить большой интерес к формату офисно-гостиничного комплекса. С одной стороны, большая часть инвестиций в проект направляется на надежный рынок офисной недвижимости, с другой - вложения в гостиничную составляющую значительно улучшают инфраструктуру и привлекательность бизнес-центра (это в основном касается разного рода помещений и конференц-залов под собрания, презентации и семинары, которых не хватает многим офисным зданиям, и вопросов размещения приезжих сотрудников и клиентов).

Наконец, при наличии свободных средств, выгодном местоположении будущего комплекса и защите от рисков слабой заполняемости (если отель работает преимущественно на бизнес-центр, обычно это предполагает выделение не более 20% площадей всего комплекса) девелопер может попробовать воспользоваться нехваткой гостиничных номеров. Проблемы управления обычно решаются посредством приглашения международной сетевой управляющей компании. С ней делят прибыль, однако это естественная плата за снижение рисков и качественный менеджмент.

Основные факторы местоположения многофункциональных комплексов:

· Большинство из них расположено в центре города. Это в основном связано с наибольшим распространением формата торгово-офисного центра. Данный формат, похоже, неотъемлемая часть периода освоения площадок центрального делового района, создания бутиковых торговых галерей и первой «волны» массового строительства бизнес-центров. Очевидно, что имеет смысл создавать значительный объем торговых площадей в местах с высокой плотностью автомобильного и пешеходного потоков, причем для торгово-офисных комплексов в центре города скорее важен последний: большинство подобных объектов испытывает сложности с парковкой, и аудиторию торговой части определяют в основном пешеходы.

· Успешны и торгово-офисные центры за пределами Садового кольца. Офисные площади чаще позиционируются в классе В, торговая часть ориентирована на чуть менее состоятельную публику, а сам объем проектов значительно больше. Примеры здесь - Cherry Tower и <Гвоздь-2>. За пределами центра возрастают требования к концепции торговой части, так как конкуренцию ей могут составить крупные современные торгово-развлекательные центры.

· Новые проекты при приближении к международному формату и при значительном увеличении их размеров появляются в районе Третьего кольца и на крупных радиальных магистралях. Отдельный перспективный район, безусловно, «Москва-Сити».

Спрос

Причины спроса на формат многофункциональных центров отчасти описаны выше. Формат торгово-офисных комплексов, как отмечают аналитики компаний Colliers International и Noble Gibbons/CB Richard Ellis, предполагает своеобразное хеджирование и диверсификацию рисков: рост на одном из сегментов рынка при коррекции роста на другом может стабилизировать стоимость объекта в целом. Диверсификация рисков актуальна как для больших комплексов с большим объемом инвестиций, так и для малых объектов, в которые мелкий собственник вкладывает большую часть своего капитала. Создание торговых площадей обходится в среднем несколько дешевле, а окупаются они быстрее. Тем самым ускоряется возврат инвестиций в создание комплекса и улучшается баланс окупаемости проекта, отмечают аналитики Prime City Properties, в то время как инвестиции в рынок торговой недвижимости более рискованны, наличие офисной компоненты снижает риски проекта в целом.

Влияет на ситуацию ажиотаж на рынке торговой недвижимости, а также потребности офисных центров во все более разветвленной инфраструктуре и дефицит в Москве качественных средств размещения по разумной цене.

Кроме того, отмечают специалисты компании Noble Gibbons, для многофункциональных центров выше коэффициент использования земли. Удорожание стоимости реализации объектов в центральном деловом районе, по-видимому, приводит к стратегии максимальной диверсификации проектов. Так, в относительно новых «Дворянском доме» и «Аркадии» созданы кинотеатры, в последней расширена и торговая часть - на цокольном этаже размещен супермаркет, что, в общем, пока не встречалось в торгово-офисных центрах.

Если проблема разведения потоков офисной и торговой составляющих решена и неудобств арендаторам не причиняется, то далее ими многофункциональные центры особо не выделяются. Торговая и офисная части работают в соответствии с закономерностями, сложившимися на соответствующих рынках. В результате арендные ставки связаны с местоположением, потоками и потенциалом - для торговых площадей, качеством, местом и транспортной доступностью - для офисных. Для существующих торгово-офисных комплексов арендные ставки в целом соответствуют нормативным по району. Офисные площади в них в основном относятся к классам А и В+; класс В, скорее, характерен для проектов за пределами центра. Есть примеры сочетания офисных площадей класса С с торговыми, но здесь работают критерии отсечения - консультанты к торгово-офисным центрам относят объекты качественного сегмента. Торговые площади достаточно престижны и благодаря местоположению. Если учесть эти условия, то средние ставки обычно не отличаются от общерыночных и составляют:

· около $1500 за 1 кв. м в год для ритейлеров;

· от $500 до $700 за 1 кв. м в год для арендаторов офисов.

Максимум синергии от сочетания двух типов площадей состоит в привлекательности для офисных арендаторов сопутствующей инфраструктуры, предоставленной торговыми операторами. В свою очередь, ритейлеры могут рассчитывать на дополнительный поток покупателей. Естественно, подобные соображения не всегда являются основными и решающими при выборе помещений. При этом, как отмечает директор отдела торговых помещений компании Noble Gibbons Джефф Кершо, серьезным фактором для торговых операторов может стать сравнительно низкая конкурентоспособность ряда торговых комплексов в составе существующих торгово-офисных центров: «ТЦ с качественной концепцией и хорошим набором арендаторов может предложить ритейлерам более высокие продажи на единицу площади, исключая те случаи, когда основные выгоды проистекают от соседства с офисными площадями».

Инвестиции

По оценке аналитиков Vesco Consulting, торгово-офисный комплекс требует на 10-15% больше инвестиций, чем подобных масштабов объект single use. Сроки окупаемости при этом сравнимы со сроками для офисных проектов - 4-7 лет. При создании торгово-офисного центра дополнительные требования возникают к проектированию и концепции. Полноценный торговый комплекс требует серьезных затрат на большую парковку, кроме того, необходимо обеспечить и арендаторам офисов удобный, желательно отдельный подъезд к зданию.

Как отмечают специалисты компании Jones Lang LaSalle, при соблюдении всех норм по парковке затраты на нее могут стать большой нагрузкой на инвестора. Определенную проблему составляет разделение потоков таким образом, чтобы торговая составляющая не мешала работе офисной, в то время как ряду торговых арендаторов могут понадобиться зоны доставки, отдельные подъезды. В управлении объектом большие сложности связаны с торговыми площадями.

Что касается популярности многофункциональных центров на инвестиционном рынке, то для ряда инвесторов могут оказаться важными соображения диверсификации рисков, но в целом, как отмечает большинство аналитиков, инвесторы предпочитают строения с одним типом площадей - у зданий single use выше ликвидность, их место на рынке легче проанализировать. При этом для московского рынка с ограниченным набором инвестиционно привлекательных зданий сейчас очень важными оказываются детали проекта. Рано говорить о том, что сам формат многофункционального центра может гарантировать успех в ближайшем будущем, значение конкретных деталей проектов останется решающим - это связано и с состоянием московского рынка, и с относительной неразвитостью формата. В частности, очень важны репутация и профессионализм девелопера.

В целом аналитики рынка отмечают, что в современных условиях более эффективно вложить средства в современный торгово-развлекательный центр, грамотно сориентированный на определенную аудиторию, или офисное здание. С другой стороны, инициатива ряда игроков рынка скована наличием определенного участка. В этом случае, отмечают специалисты Swiss Realty Group, дешевле построить комплекс разнофункциональных зданий или корпусов, но с единой инфраструктурой и инженерным оснащением.

Тенденции в контексте истории формата.

Практика смешанного использования объектов коммерческой недвижимости началась с первых лет становления рыночной экономики и восходит к использованию гостиничных площадей под офисы. В 1992 году на Ленинском проспекте был построен офисно-жилой комплекс Park Place, он так и остался единственным проектом на рынке.

· В 1996-1997 годах родился формат торгово-офисных комплексов. Первыми объектами были <Смоленский пассаж> и <Галерея Актер>. Возводились как объекты преимущественно нового строительства, так и реконструированные здания (тот или иной момент реконструкции присутствовал в таких проектах, как <Галерея Актер>, <Аркадия> и Cherry Tower). Как отмечает заместитель директора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева, если в настоящее время девелоперы не столь трепетно относятся к формату многофункциональных центров, то в конце 90-х в условиях неразвитого рынка и недостатка информации многие опасались рисковать. И объекты того периода можно назвать эксклюзивными.

· Генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов замечает, что в нынешних условиях, когда на торговых коридорах и в целом в центре осталось мало интересных и удобных площадок, девелоперы не могут воспроизводить старый формат торгово-офисных центров: «Если комплексы смешанного типа, построенные в конце 90-х годов, как правило, располагают примерно равной пропорцией торговых и офисных помещений, то при освоении менее рентабельных участков торговая часть скорее играет роль дополнительной опции».

· В последние годы для торгово-офисных комплексов не только не хватает площадок в центре города. Появилась и экономическая целесообразность возводить за пределами центрального делового района капиталоемкие многофункциональные центры конкурирующего типа, близкого к международному пониманию термина.

· Большинство консультантов видят новым районом концентрации многофункциональных центров Третье транспортное кольцо. Крупные городские проспекты также перспективны в этом отношении. «Если на северо-западном направлении пока плохо с потоками и общей транспортной доступностью, то западное, южное и, возможно, даже юго-восточное направления очень интересны с точки зрения доступности и продвижения подобных комплексов», - говорит заместитель директора компании «Миэль-Недвижимость» Элина Занина.

· «Увеличение масштабов девелоперских проектов является еще одной тенденцией развития формата комплексов смешанного использования, связанной с общим процессом децентрализации рынка», - сообщает Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International.

· Изменениям подвергся и сам формат торгово-офисного центра. Девелоперы теперь находят возможность расширять торговую часть и создавать развлекательные объекты (о чем говорят примеры «Аркадии» и «Дворянского дома») и даже гостиничные площади (реализуемый объект Lotte & Lotte на Новом Арбате). Пример Cherry Tower показал, что формат конкурентоспособен и за пределами центра города.

· В условиях растущей конкуренции на рынке торговой недвижимости, там, где концепция торгового комплекса оказалась не самой удачной, торговые площади могут быть перепрофилированы в офисные. «Примеры уже есть, - отмечает руководитель группы аналитики торговой недвижимости компании Colliers International Ольга Ясько, - подобным образом могут быть перепрофилированы и другие торговые площади, если позволят конструктивные особенности здания, останется street retail с доминированием банковской розницы и общественного питания».

· «Общие тенденции рынка коммерческой недвижимости - его относительная зрелость, высокий спрос в различных секторах, доступность инвестиционных ресурсов как инструмента девелоперских проектов - способствуют росту интереса к формату многофункциональных центров», - отмечает Юлия Никуличева. Однако в деталях это означает постепенный уход описанного формата торгово-офисных центров, на смену им придут здания, близкие к международному формату.

Среднесрочный прогноз

Дефицит офисных площадей в Москве продолжает оставаться причиной головной боли для потенциальных арендаторов. Спрос на качественные помещения настолько велик, что они находят хозяев, как правило, еще до завершения строительства. Впрочем, ситуация на рынке начинает меняться. До «кризиса перепроизводства» и даже до установления простого баланса между спросом и предложением ох как далеко, но усиление конкуренции и рост запросов арендаторов ужесточают требования к качеству девелопмента объектов.

Известный рецепт успеха, который, как полагают, был дан Доналдом Трампом, - Location, location, location («Месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение») - применительно к столичному офисному рынку нуждается в некоторой корректировке. Разумеется, местоположение объекта было и остается одной из важнейших характеристик офисного здания высокого класса, но для успешности проекта этого уже недостаточно, и во главу угла данный признак арендаторы теперь не ставят. Качественные показатели играют здесь не меньшую роль. Несмотря на то что минимальный уровень вакантных площадей по-прежнему отмечается в ЦАО, компании все чаще предпочитают «сесть» не столько престижно, сколько удобно и выгодно. Да и сами представления о престиже претерпевают определенные изменения. Как говорится, не место красит человека…

По мнению многих участников рынка, на первый план выходит продуманная концепция, в которой пристальное внимание уделено всем, даже, казалось бы, самым мелким деталям. Прибавьте к этому грамотную маркетинговую стратегию и точный выбор целевой группы - и успех проекту обеспечен. Правильно подобранный состав арендаторов - важный элемент концепции и одна из ключевых характеристик инвестиционной привлекательности объекта.

Однородное окружение имеет огромное значение как для дорогих жилых домов, так и для объектов коммерческой недвижимости. Применительно к последним точнее будет обозначить его как единую бизнес-среду. Вслед за якорным арендатором подбирают более мелкие компании примерно одного с ним финансового и профессионального уровня. «Якорь» работает на репутацию как арендодателя, так и других арендаторов и потому часто получает площади на льготных условиях.

Сегодня рынок офисной недвижимости все еще является «рынком продавца». Арендаторы, в особенности желающие занять площади в бизнес-центрах класса А, порой выстраиваются в очередь, и отбором кандидатов занимается девелопер. Во многих управляющих компаниях лежат листы ожидания - списки компаний, претендующих на свободные площади.

В первую очередь такая ситуация объясняется тем, что строят высококлассные офисные здания гораздо медленнее, чем растет спрос на них. И даже очередной миллион площадей класса А, который, по оценкам экспертов, должен появиться на столичном рынке к концу нынешнего года, способен лишь несколько выровнять соотношение спроса и предложения, но ни в коем случае не решить проблему нехватки офисных помещений.

Получается, что отсутствие вакантных площадей далеко не всегда может являться показателем качества бизнес-центра, поэтому это не должно становиться самоцелью девелопера. «Любое офисное здание - это прежде всего долгосрочный инвестиционный продукт», - говорит Роман Щербак, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer. Продумывая концепцию и составляя планы на будущее, важно понимать, что именно репутация и имидж объекта - его основные ценности. Правильное позиционирование - очень важный факт, поэтому даже один сомнительный арендатор способен здорово испортить жизнь собственнику здания.

Такой подход к формированию состава арендаторов привел к тому, что на рынке возник новый механизм реализации офисных площадей - конкурс. Первой ласточкой стали «СТ-Групп» и Swiss Realty Group, начавшие самыми первыми акцию «Конкурс по выбору арендаторов» в бизнес-центре на Тверской, в котором будут размещены офисы и торговая галерея. Свое решение девелоперы объявят после того, как соберут и изучат все заявки. Этот единичный пока случай имеет все шансы стать прецедентом.

Идея проведения конкурса связана с двумя принципиальными аспектами - невозможностью удовлетворить высокий спрос со стороны желающих снять в данном месте офис или магазин и намерением создать сбалансированный пул арендаторов, полностью соответствующих друг другу. По словам Алексея Корсика, руководителя проекта «СТ-Групп», важны не только репутация и платежеспособность компании, но и характер ее деятельности. Нужно, чтобы арендаторы не мешали друг другу. «Плаза Четырех ветров» - единственный сейчас в Москве бизнес-центр, концепция которого ориентирована на создание отделений по работе с VIP-клиентами или размещение топ-менеджеров крупнейших компаний.

Интересно, что участники конкурса в своей заявке должны сами назвать цену, которую они готовы отдать за ту или иную площадь в здании (случай на столичном рынке коммерческой недвижимости беспрецедентный!). Арендные ставки определят уже в конце конкурса - исходя из состава компаний, «вышедших в финал». Отпугнуть подобной неопределенностью потенциальных арендаторов, среди которых могут быть и очень сильные, «знаковые» якоря, организаторы конкурса не боятся, несмотря на то что в районе есть и другие заслуживающие внимания объекты, например «Дукат Плейс 2» или «Панорама Тауэр». И похоже, подобная уверенность девелоперов имеет под собой все основания: только за первые два дня акции в конкурсную комиссию поступило более 200 заявок.

По словам Эрика Ахметова, менеджера отдела коммерческой недвижимости компании «ЕвроГруп Девелопмент», в офисных зданиях в отличие от торговых центров жесткой конкуренции между компаниями нет. Однако случается, что по вопросам соседства арендаторы занимают довольно жесткую позицию вплоть до предъявления своеобразного черного списка фирм, жизнь под одной крышей с которыми исключена. И если такой арендатор по тем или иным причинам является ключевым, то с подобными условиями придется считаться. «В качестве примера приведу известный случай. В бизнес-центре Riverside Towers на Космодамианской набережной несколько лет арендовала площади компания Ernst & Young, - рассказывает Ирина Бабичева, менеджер по рекламе и PR United Realty Group. - С арендодателем было заключено соглашение об отсутствии конкурентов в здании. Когда же их соседом стала другая крупная консалтинговая компания, PricewaterhouseCoopers, недовольная Ernst & Young переехала в «Аврору Бизнес Парк».

Безусловно, соседства арендаторов-конкурентов лучше не допускать. «Особенно это относится к компаниям, продающим свои услуги «на месте», - считает Ирина Бабичева. - Например, нахождение в одном здании двух юридических или аудиторских фирм неудобно для них обеих». Если же подобные компании подобраны так, что по роду своей деятельности они дополняют друг друга, то данный факт ведет к умножению их взаимной выгоды, поскольку клиентам будет удобно получать весь спектр услуг, что называется, не отходя от кассы. Удачным явится соседство, скажем, туристической и страховой компаний или агентства недвижимости и центра ипотечного кредитования. Компромиссным выходом может стать расселение конкурирующих компаний «по углам», предоставление им площадей в разных подъездах или зданиях комплекса.

По отношению к крупным компаниям практика диалога между арендодателем и арендатором довольно распространена, в том числе в отношении новых компаний, чьи кандидатуры в качестве соседей только поступают на рассмотрение. «Якорь» представляет ценность для девелопера не только по имиджевым соображениям. Спрос на офисные площади, занимающие целый этаж, а то и больше, гораздо ниже, чем на блоки по 200-500 м. Поэтому, если не удастся сдать несколько тысяч квадратных метров оптом, площади придется резать. Получившийся муравейник создаст большие неудобства, связанные как с подбором сбалансированного состава арендаторов, так и с последующим управлением зданием. Тем не менее большинство девелоперов придерживаются мнения, что желания «якоря» следует учитывать, но в зависимость от них попадать не стоит.

Судя по данным обзоров рынка можно говорить о том, что наметился плановый рост спроса на торговую и офисную недвижимость, а с учётом ограничений вводимых правительством Москвы, вполне прогнозируема постепенная интеграция деловой активности в более отдалённые от центра районы. Всё это свидетельствует о повышении инвестиционной привлекательности рассматриваемого участка, который оптимально подходит под строительство объектов торговой и офисной недвижимости.

Из всех финансово целесообразных вариантов наилучшими и наиболее эффективными можно признать следующие:

Вариант №1. Торговое здание.

Вариант №2. Комбинированное торгово-офисное здание (класс В+).

Вариант №3. Офисное здание класса А.

Вариант №1. Торговое здание.

Площадь участка, отведённого под застройку, равна 0,16 Га, что позволит возвести на данной территории торговый центр площадью не более 5500 кв. м. (4-х этажный). Столь незначительный по величине объект не сможет составить достойной конкуренции уже существующим и запланированным к вводу (до конца текущего года) торговым комплексам, таким как Гудзон, Авеню 77 и др. Что делает этот проект для нас менее инвестиционно привлекательным. Поскольку первоначальная задача заключается в извлечении максимальной прибыли из имеющихся в наличии ресурсов.

Вариант №2. Комбинированное торгово-офисное здание (класс В+).

13-ти этажное торгово-офисное здание, на первых четырех этажах которого находятся торговые площади. Этажи с 5-го по 13 отведены под офисные помещения класса В+, также проектом предусмотрен подземный паркинг на 96 м.м.

Что касаемо торговых площадей, ввиду недостаточной деловой активности района, сложно будет привлечь в качестве якорных арендаторов представителей ведущих брендов. Наличие подобного рода торговых площадей не позволит нам позиционировать здание, как класс А, что лишает нас возможности поднять арендную ставку офисных площадей до оптимального уровня. Но не стоит забывать о том, что традиционно ставки аренды торговых помещений значительно выше ставок по офисам, из чего следует, что при оптимальной реализации торговой составляющей комплекса подобный объект может составить серьезную конкуренцию офисному центру.

Вариант №3. Офисное здание класса «А».

13-ти этажный Бизнес-центр класса «А», с подземной парковкой на 96 м.м., предназначенной для личного автотранспорта сотрудников офисного центра, а также наземной автостоянкой на 20 м.м.

В пользу данного варианта можно привести следующие факты:

- Анализ рынка показал, что количество офисной площадей класса «А», выводимых на рынок, не способно удовлетворить возрастающий спрос на офисы этого класса, а с учетом расширения многих крупных компаний, что свидетельствует о их посткризисной реабилитации, любое офисное здание «А» - класса будет востребовано.

- Одним из ключевых критериев принадлежности бизнес-центра к классу «А» является хорошая транспортная доступность, именно таким качеством обладает участок строительства, расположенный на пересечении двух проспектов, в незначительном отдалении от ТТК, что обеспечивает доступ по незагруженным магистралям ко всем частям города, а также, что немало важно, к крупным аэропортам Домодедово и Внуково.

- Близость к комплексам зданий Кругозор, Газпром, Итера делает бизнес-центр класса «А» более инвестиционно-привлекательным и увеличивает темпы развития деловой активности района.

- Возрастающий спрос позволит определить для объекта более высокую арендную ставку, а также поспособствует увеличению стоимости объекта при дальнейшей его продажи, что позволит получить максимальную прибыль.

Учитывая все эти варианты, было принято решение проанализировать экономическую составляющую проектов №2 и №3 и на основании расчетов выявить наиболее инвестиционно-привлекательный и оправданный проект.

2. Комплексный анализ объекта строительства

2.1 Cash Flow проекта реализации бизнес-центра класса «А»

Стоимости строительства здания.

Для определения стоимости строительства здания использовался метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства 1 куб. м. строительного объема замещающего здания с внесением корректировок. Итак, стоимость подобного строительства в результате анализа (Интернет), составила: 2653 $ за 1 кв. площади здания. Общий объем инвестиций в проект составляет 46 440 253 $, из них:

Наименование	Затраты, $.
Затраты в период строительства, включая НДС	36 456 250
Затраты на проектирование	1 575 000
Затраты на согласования	3 645 625
Затраты на управление	2 551 938
Непредвиденные расходы	2 211 441
Итого:	46 440 253

Эксплуатационные расходы.

Эксплуатационные расходы представляют собой периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости и непосредственно связанные с производством действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы включают:

1. Условно-постоянные расходы (налог на имущество, страховые отчисления, содержание управленческого аппарата);

2. Условно-переменные расходы (расходы на управление, коммунальные платежи, текущие ремонтные работы, содержание помещений и уборка, заработная плата обслуживающего персонала и налоги, пожарная охрана, обеспечение безопасности, реклама, юридическое обслуживание).

Эксплуатационные расходы для оцениваемого объекта определялись, исходя из среднего значения операционных расходов для аналогичных объектов на рынке офисной недвижимости Москвы. Эксплуатационные расходы составили 100 $ за кв. в год с НДС (18%). Также необходимо отметить, что предполагается ежегодный рост операционных расходов на 10% начиная с 3 года эксплуатации.

Эксплуатационные расходы
Наименование	Показатели
Общая площадь здания, кв. м.	17 500
Стоимость расходов на 1 кв. м. в год, $	100
Эксплуатационные расходы в год, $.	1 750 000
Эксплуатационные расходы со всего здания с учетом округления и НДС (18%) в месяц, $.	145 833
Эксплуатационные расходы	$./мес.
- Коммунальные платежи
Отопление	4 886
Электричество	3 909
Холодное водоснабжение	2 280
Горячее водоснабжение	2 606
Охрана	27 687
Интернет, телефон.	4 886
Единый социальный налог	5 049
Техническое обслуживание	3 583
Прочие расходы (вывоз мусора, закупка канцтоваров и т.п.)	2 218
Затраты на маркетинг	7 296
Фонд заработной платы	81 433
	145 833

Затраты связанные с арендой земли.

Площадь застройки, на которой находится БЦ «Нахимов», составляет 0,16 Га. Кадастровая стоимость данного участка (по данным Росреестра) равна 30 708 016 руб. Долгосрочная аренда предоставляется на 49 лет со ставкой 1,5% от кадастровой стоимости земли. Аренда участка в год составит 16 450 $ (1371 $ в месяц).

Налоговые отчисления.

Налог на имущество. Налог на имущество составляет 2,2% годовых от стоимости имущества, выплачивается каждый месяц. Срок эксплуатации здания, предположительно, 40 лет.

Стоимость возведения здания,$	46 440 253
НДС	7 084 106
Стоимость возведения здания без НДС	39 356 147

Налог на прибыль

Налог на прибыль равен 20%, взимается каждый месяц с момента эксплуатации объекта.

НДС к уплате в бюджет

Налог на добавленную стоимость равен 18%.

Доходная часть.

Сдача площадей в аренду

В аренду сдаются офисы класса А обшей площадью 16 417 кв. м., средняя арендная ставка 750 $ за 1 кв. м. в год, включая НДС.

Сдача в аренду машиномест

В аренду сдаются 96 машиномест на подземной автостоянке, ставка аренды 210 $/мес., и 20 машиномест на наземной парковке, ставка аренды 150 $/мес.

Количественным выражением снижения дохода от недосбора стоимости аренды является коэффициент потери доходов от недозагрузки, который определяется на основе информации о средних потерях собственников от недозагрузки арендаторами арендных помещений, который выражается в%.

Загрузка площадей на 1-2 годах составляет 85%, начиная с 3 года - 95%.

Также в расчетах учтено, что арендная ставка начиная с 3 года эксплуатации увеличивается с каждым годом на 10% (для аренды офисов) и на 7% (для аренды машиномест).

Финансирование проекта.

Финансирование проекта Бизнес-центра осуществляется из 2 источников: собственного капитала и заемного (кредита).

1. Собственный капитал. Он формируется за счет частных инвестиций в размере 13932076$. Он составляет 30% от необходимых финансовых средств.

2. Кредит. Проанализировав ставки по кредитам в таких банках, как Сбербанк, Россельхозбанк, выбрали в качестве источника финансирования Сбербанк. Самоамортизирующийся кредит взят под 13% годовых (процент начисляется на непогашенную сумму). Размер кредита составляет 32508177$. (70% от всех необходимых финансовых средств).

Ставки капитализации и дисконтирования.

Примем во внимание тот факт, что инвестор получает самоамортизирующийся кредит, а потому ставка капитализации в данном случае будет рассчитываться по формуле:

недвижимость офисный финансирование стоимость

R = СД · (1 - КИЗ) + ИП·КИЗ

где СД - ставка доходности собственника (принята на уровне 12%); КИЗ - коэффициент ипотечной задолженности (соотношение заемного и общего капитала, в нашем случае - 0,7); ИП - ипотечная постоянная, равная отношению расходов по обслуживанию долга к величине выданного кредита - в данном примере - 0,25.

Итого, получаем: R = 0,12 · (1 - 0,7) + 0,25 · 0,7 = 0,211 - 21,10%.

Ставку дисконтирования определим из формулы:

R= i - ?*NC,

где К-ставка капитализации; ?= темп прироста стоимости (темп инфляции за период n=6 лет); NC - норма возврата капитала, определяемая по методу Инвуда как фактор фонда возмещения: NC = i/ ((1+i)^6 - 1).

Согласно данным сайта www.finam.ru, темп роста инфляции составит 6,8% в год на период до 2015 года. Таким образом, ?= (1,068^6-1)=0,484.

С помощью программы MS EXCEL определяем значение ставки дисконтирования из соотношения: 0,211= i - o, 484*i/ ((1+i)^6-1). Получаем i= 15,7%.

2.2 Cash Flow проекта реализации торгово-офисного комплекса (класс «Б+)

Стоимости строительства здания.

Стоимость подобного строительства в результате анализа (Интернет), составила: 2920$ за 1 кв. площади здания. Общий объем инвестиций в проект составляет 51026653$, из них:

Наименование	Затраты, $.
Затраты в период строительства, включая НДС	40 101 875
Затраты на проектирование	1 750 000
Затраты на согласования	4 010 188
Затраты на управление	2 807 131
Непредвиденные расходы	2 433 460
Итого:	51 026 653

Подобные документы

• Управление девелоперским проектом коммерческой недвижимости на примере проекта строительства спортивно-торгово-развлекательного центра

  Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.
  
  курсовая работа [2,0 M], добавлен 25.03.2011
  

• Управление девелоперским проектом на примере проекта строительства ЖК "Никита"

  Сущность и основные понятия управления инвестиционным портфелем. Источники формирования портфеля строительного фонда. Анализ внешней и внутренней среды реализации проекта. Описание проекта строительства жилого дома ЖК "Никита" и его эффективность.
  
  курсовая работа [458,4 K], добавлен 25.03.2011
  

• Управление рисками девелоперского проекта на стадии разработки

  Анализ деятельности ООО "АКРОН Менеджмент". Характеристика прединвестиционной стадии девелоперского проекта на примере строительства бизнес-центра "Садовая-Кудринская, 3". Разработка мероприятий по внедрению процесса управления рисками в проекте.
  
  дипломная работа [1,5 M], добавлен 09.11.2010
  

• Бизнес-план строительства жилого дома премиум-класса ООО "Эгна-строй"

  Целесообразность инвестирования в строительство жилого комплекса премиум-класса. Статистика рынка строительства и недвижимости, экспертные оценки представителей строительных компаний. Анализ нормативно-правовой базы в сфере жилищного строительства.
  
  бизнес-план [597,7 K], добавлен 21.03.2009
  

• Разработка основных разделов бизнес-плана инвестиционного проекта организации гостинично – реабилитационного комплекса

  Основные участники и организационная форма реализации бизнес-проекта. Формы услуг: характеристика, сегментация рынка и продвижение. Источники и объекты инвестиций. Прогнозирование объемов услуг, которые предоставляются. Оценка безубыточности проекта.
  
  курсовая работа [72,0 K], добавлен 28.11.2008
  

• Оценка стоимости проекта

  Содержание бизнес-плана инвестиционного проекта. Управление стоимостью проекта. Рынок информационных систем. Расчет эффективности проекта. Разработка и оценка проекта информационной системы "Золотой фонд молодых специалистов Московской области".
  
  дипломная работа [791,5 K], добавлен 21.03.2011
  

• Особенности бизнес-плана инновационного проекта

  Деловое поле инновационного инвестирования. Бизнес-план как современная форма представления инвестиционного проекта. Алгоритм составления бизнес-плана. Особенности содержания бизнес-плана инновационного проекта. Механизм контроля реализации бизнес-плана.
  
  курсовая работа [44,0 K], добавлен 17.04.2006
  

• Разработка проекта строительства аквапарка

  Требования к проектируемому аквапарку, выбор участка для строительства. Эскизное проектирование и основные технические решения по объекту. Комплексный расчет стоимости строительства. Формирование условий и правовой базы для привлечения инвесторов.
  
  дипломная работа [833,2 K], добавлен 23.02.2016
  

• Экономические аспекты регулирования стоимости строительства. Знания необходимые менеджеру проекта

  Виды проектов, их классификация. Методология ценообразования в современной России, методы в области строительства. Задача менеджера проекта. Установление цен жилой недвижимости по городам Российской Федерации. Административные особенности ценообразования.
  
  контрольная работа [212,8 K], добавлен 21.10.2016
  

• Бизнес-проект строительства и открытия складского помещения

  Обоснование целей, проблем и решений проекта. Календарное и сетевое планирование, организационная структура управления строительством. Оценка стоимости проекта, планирование трудовых ресурсов. Виды рисков и методы их снижения, управление коммуникациями.
  
  курсовая работа [213,0 K], добавлен 12.06.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам