Управление инвестиционным проектом нового строительства бизнес-центра "Нахимов"

Эксплуатационные расходы.

Эксплуатационные расходы для оцениваемого объекта определялись, исходя из среднего значения операционных расходов для аналогичных объектов на рынке офисной недвижимости Москвы. Эксплуатационные расходы для офисов составили 85$ за кв. в год с НДС (18%) (учитывая классность здания и малое количество парковочных мест). Эксплуатационные расходы для торговых площадей составили 120$ за кв. в год с НДС (18%). Также необходимо отметить, что предполагается ежегодный рост операционных расходов на 10% начиная с 3 года эксплуатации.

Затраты связанные с арендой земли.

Площадь застройки, на которой находится БЦ «Нахимов», составляет 0,16 Га. Кадастровая стоимость данного участка (по данным Росреестра) равна 30708016 руб. Долгосрочная аренда предоставляется на 49 лет со ставкой 1,5% от кадастровой стоимости земли. Аренда участка в год составит 16450$ (1371$ в месяц).

Налоговые отчисления.

Налог на имущество. Налог на имущество составляет 2,2% годовых от стоимости имущества, выплачивается каждый месяц. Срок эксплуатации здания, предположительно, 40 лет.

Налог на прибыль

Налог на прибыль равен 20%, взимается каждый месяц с момента эксплуатации объекта.

НДС к уплате в бюджет

Налог на добавленную стоимость равен 18%.

Доходная часть.

Сдача площадей в аренду

В аренду сдаются офисы класса Б+ обшей площадью 11 354 кв. м., средняя арендная ставка 600 $ за 1 кв. м. в год, включая НДС.

В аренду сдаются торговые помещения обшей площадью 4 032 кв. м., арендные ставки: Этаж 1. - ставка 1500 $ за 1 кв. м. в год, включая НДС.

Этаж 2. - ставка 1300 $ за 1 кв. м. в год, включая НДС.

Этаж 3-4. - ставка 1000 $ за 1 кв. м. в год, включая НДС.

Сдача в аренду машиномест

В аренду сдаются 48 машиномест на подземной автостоянке для сотрудников офисов, ставка аренды 210$/мес.,

20 машиномест на наземной парковке и 48 мест на подземной охраняемой автостоянке предназначены на посетителей торговых помещений.

Количественным выражением снижения дохода от недосбора стоимости аренды является коэффициент потери доходов от недозагрузки, который определяется на основе информации о средних потерях собственников от недозагрузки арендаторами арендных помещений, который выражается в%.

Загрузка офисных площадей на 1-2 годах составляет 85%, начиная с 3 года - 95%.

Загрузка торговых площадей:

Также в расчетах учтено, что арендная ставка начиная с 3 года эксплуатации увеличивается с каждым годом на 10% (для аренды офисов и торговых площадей) и на 7% (для аренды машиномест).

Финансирование проекта.

Финансирование проекта Бизнес-центра осуществляется из 2 источников: собственного капитала и заемного (кредита).

1. Собственный капитал. Он формируется за счет частных инвестиций в размере 15 330 796 $. Он составляет 30% от необходимых финансовых средств.

2. Кредит. Проанализировав ставки по кредитам в таких банках, как Сбербанк, Россельхозбанк, выбрали в качестве источника финансирования Сбербанк. Самоамортизирующийся кредит взят под 13% годовых (процент начисляется на непогашенную сумму). Размер кредита составляет 35 771 857 $. (70% от всех необходимых финансовых средств).

Ставки капитализации и дисконтирования.

Примем во внимание тот факт, что инвестор получает самоамортизирующийся кредит, а потому ставка капитализации, как и в предыдущих расчетах будет равна: R = 0,12 · (1 - 0,7) + 0,25 · 0,7 = 0,211 - 21,10%

С помощью программы MS EXCEL определяем значение ставки дисконтирования из соотношения: 0,211= i - o, 484*i/ ((1+i)^6-1). Получаем i= 15,7%.

Список литературы

1. Экономика и управление недвижимостью, Учебник/ Под ред. П.Г. Грабового. М-Смоленск, 1999.

2. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: учеб. для вузов / ред.: П.Г. Грабовый, А.И. Солунский. - М.: Изд-во АСВ: ИПЦ «Гузель», 2006

3. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М.: Экономика, 2004

Размещено на Allbest.ru