Правовое регулирование объектов самовольного, вспомогательного и временного строительства в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Пермский филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования

«Национальный исследовательский университет

«Высшая школа экономики»

Социально-гуманитарный факультет

Выпускная квалификационная работа - БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА

студента образовательной программы бакалавриата «Юриспруденция»

по направлению подготовки 40.03.01 Юриспруденция

Правовое регулирование объектов самовольного, вспомогательного и временного строительства в Российской Федерации

Юдин Алексей Юрьевич

Руководитель

к.ю.н., доцент, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права

К.С. Кондратьева

Пермь 2019

Введение

Актуальность темы исследования. Институты самовольного, вспомогательного и временного строительства занимают особое место в российском праве. Так, имея признаки объекта недвижимости, с формальной точки зрения самовольная постройка не является недвижимостью, так как данный объект не внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Самовольная постройка не может являться полноценным объектом гражданских прав по причине того, что данный объект строительства не может быть объектом сделки, самовольную постройку невозможно передать по наследству и данный объект не подлежит налогообложению. При этом, пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность закрепления права собственности на самовольную постройку. Таким образом, в виду неполной изученности данного института, а вследствие недостаточного внимания со стороны законодателя в российской судебной практике возникает ряд споров по решению вопросов, касаемо самовольных построек. Например, какие объекты строительства могут признаваться самовольной постройкой, или какие условия необходимо соблюсти, чтобы оформить на праве собственности объект самовольного строительства.

Пункт 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусматривает строительство вспомогательных объектов строительства без выдачи разрешения. При этом действующее законодательство не предусматривает определенную классификацию объектов вспомогательного строительства с точки зрения их функционального использования. Более того, российское законодательство не определяет признаки, при которых объекты вспомогательного строительства отличаются от других объектов недвижимости, в связи с чем, многие застройщики привлекаются к ответственности за ошибку в квалификации. Таким образом, вследствие недостаточного внимания со стороны законодателя в российской судебной практике возникает ряд споров по решению вопросов, касаемо вспомогательного строительства. Один из главных вопросов, в каких случаях объект строительства является вспомогательным. Неверная квалификация объекта строительства может привести к гражданско-правовой и административной ответственности [Определение Центрального районного суда города Волгоград от 16.03.2016 по делу N 2-2143/2017].

Кроме того, Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» относит к объектам капитального строительства здание, сооружение, строение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек. Однако в каких случаях постройка будет временной действующее законодательство на дает определение. правовой судебный пристройка

Данная тема курсовой работы актуальна, поскольку позволяет определить понятие, принципы и признаки объектов самовольного, вспомогательного и временного строительства, что даст возможность дифференцировать объекты строительства. Кроме того, есть необходимость предложить классификацию объектов самовольного, вспомогательного и временного строительства, которая позволит отнести объекты строительства к той или иной категории.

Степень научной изученности темы. Наиболее близкой работой к теме исследования можно отнести статью А.С. Емельянова на тему «Правовое регулирование строительства временных, вспомогательных объектов, а также возведения самовольных построек», в которой затрагиваются вопросы сущности данного института и некоторые отличия от других объектов недвижимости. Данную тему также рассматривали ведущие юристы, в частности, А.М. Ширвиндт, Н.Б. Щербаков, М.Д. Воронина, Е.А. Мотлохова, А.В. Иваненко, И.Д. Кузьмина, Н.А. Маленков, Е.В. Резников, Е.Л. Наумов, Л.Я. Саввина. Вместе с тем, отсутствие диссертационных исследований на данную тему позволяет сделать вывод о слабой изученности института самовольного, вспомогательного и временного строительства.

Целью выпускной квалификационной работы является выявление особенностей правового регулирования объектов самовольного, вспомогательного и временного строительства в Российской Федерации.

В связи с поставленной целью перед работой определим следующие задачи:

- определить содержание понятий самовольного, вспомогательного и временного строительства;

- исследовать признаки, присущие объектам самовольного, вспомогательного и временного строительства;

- выявить особенности процедуры оформления прав на объекты самовольного, вспомогательного и временного строительства;

- проанализировать ответственность за нарушение требований строительства объектов самовольного, вспомогательного и временного строительства.

Объектом исследования выступают правоотношения, возникающие в связи со строительством объектов самовольного, вспомогательного и временного назначения.

Предметом исследования выступают нормы законодательства, юридически оформляющие институт самовольного, вспомогательного и временного строительства, судебная практика и опубликованные научные работы по теме исследования.

Методологической основой выпускной квалификационной работы является формально-юридический метод, системный анализ и такие приемы общенаучного метода, как анализ, синтез, индукция, дедукция. Корректное применение соответствующих методов позволило получить детальное представление об институте самовольного, вспомогательного и временного строительства, как с теоретического, так и с практического аспекта.

Работа состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка используемой литературы и источников, приложения.

Глава 1. Общие положения об объектах самовольного строительства

1.1 Понятие и правовая природа объектов самовольного строительства

Определение самовольной постройки закреплено в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ [Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ]. Таким образом, под самовольной постройкой принято считать «здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Стоит отметить, что данное определение не является единственным. Так, статьи 24 и 25 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» [Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ] понимают под самовольной постройкой строительство или изменение архитектурного объекта без соответствующего разрешения. Под архитектурными объектами стоит иметь в виду здания, сооружения. Согласно положению о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденному Приказом Минземстроя РФ [Приказ Министерства Российской Федерации по земельной политике от 4.08.1998 N 37], самовольной постройкой также являются следующие примеры без соответствующего разрешения на эту деятельность:

- реконструкция жилых домов;

- переоборудование нежилых зданий в жилые здания;

- переоборудование жилых зданий в нежилые здания;

- возведение дополнительных зданий;

- возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого здания;

Для полного понимания термина самовольная постройка необходимо рассмотреть данное определение с точки зрения Гражданского кодекса РСФСР в редакции от 1992 года, где под самовольной постройкой рассматривали «построенный жилой дом или его часть без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил» [Гражданский кодекс РСФСР, утвержден Верховным Судом РСФСР от 11.06.1964 (утратил силу)].

Исходя из вышеприведенных понятий самовольной постройки, можно выделить следующие признаки:

- создание объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей месте;

- создание объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- создание объекта без получения необходимых разрешений;

- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной достаточно наличие одно из признаков самовольного строительства [Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702].

Создание объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей месте, означает, что постройка не соответствует целевому назначению земли. Так, согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ [Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ], постройки, возведенные на земельном участке, следуют судьбе этого земельного участка. Пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусматривает семь категорий целевого назначения земли: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта и другого специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Таким образом, если земельный участок предназначен для сельскохозяйственного назначения, а лицо возвело на этом земельном участке многоквартирный дом, то данный объект будет считаться самовольной постройкой, так как объект не соответствует целевому назначению. Важной особенностью является тот факт, что целевое назначение земельного участка зависит от территориального зонирования, что подтверждает пункт 2 статьи 7 ЗК РФ. Территориальным зонированием, согласно пункту 6 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ [Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2014 № 190-ФЗ], является «зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов». Российское законодательства выделяет девять территориальных зон: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного пользования; специального назначения; военных объектов; иные территориальные зоны. Важно отметить, что перечень территориальных зон не исчерпывающийся.

В качестве примера рассмотрим определение Красноярского краевого суда от 15.05.2017 N 33-4305/2017 [Определение Красноярского краевого суда от 15.05.2017 по делу N 33-4305/2017]. Администрация города Красноярска обратилась в суд с иском к гражданину В. о сносе самовольно возведенного строения. Из материалов дела следует, что склад, возведенный гражданином В., расположен на земельном участке, который не отведен в установленном порядке для размещения указанного объекта. На основании этого факта суд удовлетворил иск Администрации города Красноярска, и обязала гражданина В. снести самовольно возведенный объект за свой счет.

Из статей 263 и 264 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) следует, что осуществлять строительство на земельном участке может только собственник данного земельного участка либо иное лицо при разрешении со стороны собственника вышеуказанного земельного участка. Таким образом, при возведении объекта недвижимости на земельном участке лицом, который не является собственником данного земельного участка, и который не получал соответствующего разрешения со стороны собственника земельного участка, такой объект строительства признается самовольным.

В качестве примера рассмотрим определение судебной коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.10.2016 по делу N 50-КГ16-16 [Определение судебной коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.10.2016 по делу N 50-КГ16-16]. Гражданка К. обратилась с иском к гражданину Т. о возложении обязанности снести постройку. Из материалов дела следует, что гражданин Т. при строительстве спортивного клуба нарушил границы земельных участков и часть объекта возвел на земельном участке гражданки К. На основании этого факта Верховный Суд РФ удовлетворил требования гражданки К. и признал объект строительства, возведенный гражданином Т. самовольным.

Для возведения постройки или ее реконструкции необходимо иметь определенный перечень документов, которые подтверждают соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории. Данный перечень документов является исчерпывающим. Согласно пункту 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) в этот перечень могут входить: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации (пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, сведения об инженерном оборудовании, проект организации строительства объекта капитального строительства, проект организации по сносу или демонтажу объектов капитального строительства); положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Таким образом, при отсутствии управомочивающих документов на строительство или реконструкцию объекта строительства, данная постройка признается самовольной. Пункт 17 статьи 51 ГрК РФ допускает возведение некоторых объектов недвижимости без соответствующих разрешений: строительство гаража на земельном участке при отсутствии предпринимательской цели; строительство или реконструкция объектов не капитального строительства (киоск); строительство на земельном участке объектов вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства, не затрагивающее основные части такого объекта.

Так, рассмотрим определение Центрального районного суда города Волгоград от 16.03.2016 N 2-2143/2017 [Определение Центрального районного суда города Волгоград от 16.03.2016 по делу N 2-2143/2017]. Администрация Центрального районного суда города Волгоград обратилась в суд с иском с требованием обязать гражданку А. снести кирпичный гараж, который расположен на муниципальном земельном участке. Из материалов дела следует, что гражданка А. не является титульным землевладельцем участка, на котором расположен кирпичный гараж. Также известно, что гражданка А. не имела соответствующего разрешения на строительство. На основании вышеизложенных фактов суд удовлетворил исковые требования и обязал гражданку А. снести за свой счет хозяйственную постройку.

Объект строительства признается самовольным, если этот объект существенно нарушает градостроительные нормы и правила. При возведении и реконструкции объектов капитального строительства назначается государственная или негосударственная экспертиза. Данная экспертиза оценивает соответствие выполняемых работ и применение строительных материалов проектной документации в процессе строительства, а также соответствие проектной документации и требованиям технических регламентов при завершении строительства. Строительный надзор проверяет наличие документов, разрешающих строительство и реконструкцию объектов. ГрК РФ предусматривает ряд случаев, когда объект строительства не нуждается в государственном строительном надзоре, в частности, жилой дом, который является объектом индивидуального жилищного строительства при наличии не более трех этажей и другие объекты строительства, перечисленные в статье 49 ГрК РФ.

Градостроительные нормы и правила определяются в федеральных законах РФ, в частности, в Градостроительном кодексе РФ и в других нормативных правовых актах РФ, а также в нормативно правовых актах субъектов Российской Федерации. Соответствующие нормативы зависят от экономико-географического положения, социального, производственного, историко-архитектурного и природного потенциала. Строительные нормы и правила утверждает уполномоченный на это федеральный орган.

Например, строительные нормы и правила № 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения» утверждены постановлением Госстроя России N 17 от 12.03.2001, где говорится, что здания и сооружения общего пользования должны отстоять от границ садовых (дачных) участков не менее 4 метров [СП 30-102-99].

Кроме того, можно заметить, что признак содержит оценочное понятие, то есть допущенное нарушение должно быть «существенным», при этом отсутствует конкретизация объема нарушения. В данном случае, для определения размера нарушения судом может быть назначена экспертиза или заключение специалиста.

Таким образом, если государственная или негосударственная экспертиза выявит существенные нарушения градостроительных, строительных норм и правил, то соответствующий объект строительства будет признан самовольным. Иная ситуация обстоит с объектами, которые в силу 49 статьи ГрК РФ не нуждаются в государственном строительном надзоре. Если при строительстве, например, двухэтажного жилого дома, лицо осуществляющее строительство нарушил проектный план и градостроительные, строительные нормы и правила, то данное нарушение должен выявить кадастровый инженер и в последующем отказать лицу в выдаче кадастрового паспорта. В дальнейшем данные нарушения будут переданы в органы местного самоуправления, которые признают данный объект самовольной постройкой.

Рассмотрим определение Московского областного суда от 18.05.2010 года по делу N 33-4952/2010 [Определение Московского областного суда от 18.05.2010 по делу N 33-4952/2010]. Прокурор обратился в суд с иском в интересах К.Е. с требованиями обязать гражданку С. снести незаконно возведенную хозяйственную постройку на земельном участке ответчика. Из материалов дела следует, что гражданка С. при строительстве хозяйственной постройки нарушила строительные нормы и правила, а именно СНиП 2.07.01-89. В связи с тем, что при строительстве соответствующего объекта не было отступа на расстоянии 1 метра от граничащего соседнего участка К.Е., водослив с крыши данного объекта осуществлялся на территорию гражданки К.Е. На основании этого факта суд удовлетворил исковые требования, и обязал гражданку С. снести за свой счет хозяйственную постройку.

Думается, что правовая природа самовольного строительства заключается в следующем.

Во-первых, это возведение объектов строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей месте.

Во-вторых, это возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

В-третьих, это возведение объектов без получения застройщиком необходимых документов, которые согласуют и разрешают строительство.

Кроме того, это отступление при строительстве от соответствующих разрешительных документов, приводящее к нарушению градостроительных и строительных норм и правил. Данные аспекты нарушают имущественные права и охраняемые законом интересы собственников земельных участков и иных лиц, поэтому признание таких объектов строительства незаконными постройками обоснованно. Так, о целесообразности признания таких объектов строительства самовольными постройками говорилось в Постановлении Пленума ВС РСФСР от 19.03.1975 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» [Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 19.03.1975 N 2 (утратил силу)], что возведение таких объектов является правонарушением, которое затрагивает интересы не только государства, но и граждан, в частности, самовольные объекты строительства препятствуют рациональному использованию земли, сохранению окружающей природы и благоустройству в целом.

1.2 Особенности правового регулирования объектов самовольного строительства

Объект самовольного строительства считается таковым в двух случаях: при строительстве нового объекта и при реконструкции старого объекта. Следовательно, понятия «строительство» и «реконструкция» не синонимичны. Чтобы разобраться в их отличии, необходимо обратиться к пунктам 13 и 14 статьи 1 ГрК РФ.

Строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). «Реконструкция - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов». Следовательно, под строительством нужно понимать возведение нового объекта, а под реконструкцией изменение существующего объекта [Лекция. Самовольная постройка.: URL: http://lfacademy.ru/lfacademy/course/8384].

Из определения самовольной постройки, данное в статье 222 ГК РФ следует, что объектами самовольной постройки могут быть признаны здания, сооружения или другое строение. Для более глубокого понимания исследуемой темы необходимо рассмотреть каждый объект строительства в отдельности.

Стоит отметить, что ГрК РФ не дает определение здания и сооружения. Автор диссертации «Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости» Кузьмина И.Д. считает, что здания и сооружения составляют некоторую общность внутри рода недвижимых вещей [Кузьмина, 2004, с. 76]. Кузьмина И.Д. даже дает единое определение для этих двух понятий, а именно зданием и сооружением являются инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности.

Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ] не соответствует точки зрения И.Д. Кузьминой. В статье 2 Федерального закона N 384-ФЗ дается определение здания и сооружения. Так, зданием является «результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных». В свою очередь, сооружением является «результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей и грузов». Следовательно, важное отличие здания от сооружения заключается в предназначенности этих объектов строительства. В частности, здание может быть предназначено для проживания людей, а сооружение не предназначено для проживания людей. Помимо предназначенности, важным отличием здания от сооружения, как заметил Писков И.П. [Гражданско-правовой режим зданий и сооружений.: URL: http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=1141788], преподаватель Московского государственного университета, является тот факт, что здания могут находиться только на одном земельном участке, а сооружения на нескольких.

Зданию, исходя из определения, приведенного выше, присущи следующие признаки:

- результат строительства;

- имеет объемную строительную систему;

- включает в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения;

- имеет специальное предназначение (проживание людей и др.);

- капитальный объект.

Зданием согласно Общероссийскому классификатору жилых фондов [Общероссийский классификатор основных фондов N ОК 013-2014 от 12.12.2014] является жилые здания или помещения и нежилые здания. Основным отличием жилого здания от нежилого является признак постоянного проживания. Таким образом, жилым зданием признаются одноквартирные и многоквартирные дома, общежития. В свою очередь нежилые здания не предназначены для постоянного проживания, и они представляют собой объекты, которые используются для социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и другие. Нежилыми зданиями признаются склад, гараж, банк, школа, ресторан, больница, тюрьма, торгово-развлекательные центры и так далее.

Сооружению, исходя из определения, приведенного выше, присущи следующие признаки:

- сооружения имеют не только объемную, но и плоскую и линейную строительную систему;

- сооружения состоят из несущих или ограждающих конструкций;

- объект капитального строительства;

- имеет специальное предназначение (осуществление производственных процессов, хранение продукции и др.).

Сооружением согласно Общероссийскому классификатору жилых фондов могут являться магистрали, улицы, автомобильные и железные дороги, мосты, эстакады, тоннели, плотины, трубопроводы, линии связи и электропередачи и другие. Сооружение является таковым со всем его приспособлением, выступающее как единое целое.

В качестве сравнительного анализа обратимся к германскому праву. Так, согласно типовому закону о строительстве Musterbauordnung [Artikle (2) Musterbauordnung der Lдnderregelungen.: URL: https://www.is-argebau.de/suchen.aspx?id=1623&o=1623&s=Musterbauordnung] здания и сооружения в Германии являются синонимичными понятиями, так как здание это разновидность сооружения. Следовательно, здания в Германии могут располагаться на двух и более земельных участков, в отличие от зданий в Российской Федерации. Думается, что такая правовая сущность здания и сооружения, как в Германии, позволила бы исключить споры по разграничению здания и сооружения в России.

Кроме здания и сооружения, российский законодатель использует понятие строение. Дело в том, что законодатель разграничивает такие объекты строительства, как здание и сооружение, но понятия «строение» не дано ни в одном нормативном акте. При этом Градостроительный кодекс РФ относит «строение» к объектам капитального строительства наравне со зданием и сооружением. О наличии строения, как объекта строительства упоминает статья 222 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, в российском законодательстве существует проблема в разграничении понятий «здание», «сооружение», «строение», что приводит к многочисленным проблемам в понимании того, к какой категории относятся те или иные объекты строительства. Например, в пункте 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ] сказано, что в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, при этом о «строении» в этой статье не упоминается. В связи с этим возникает вопрос о необходимости регистрировать строение, которое также является капитальным строением.

Автор статьи «О понятиях строение, здание и сооружение в Российском и Германском праве» Наумов Е.Л. предполагает, что термин «строение» включает в себя объекты капитального строительства, которые не могут быть отнесены ни к зданиям, ни к сооружениям [Наумов, 2015, с. 18]. Такими могут являться сараи, парники, теплицы.

Как показывает судебная практика, объектами самовольного строительства могут являться не только здания, сооружения и постройки, но и объекты, строительство, которых не завершено. Обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010], где в пункте 30 сказано, что объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ говоря о такой позиции, руководствовались статьей 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся объекты незавершенного строительства.

Таким образом, Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ относят объекты незавершенного строительства к понятию «иное строение» (п.1 ст 222 ГК РФ). В судебной практике по такому доводу часто возникают вопросы в плане того, когда объект незавершенного строительства считается таковым. Ответ на этот вопрос содержится в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25], где сказано, что объектом незавершенного строительства является объект, на котором, как минимум, завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

В качестве примера рассмотрим определение Красноармейского районного суда города Волгоград от 24.08.2010 года по делу N 33-11523/2010 [Определение Красноармейского районного суда города Волгоград от 24.08.2010 года по делу N 33-11523/2010]. Администрация города Волгоград обратилась в суд с иском к гражданину А. с требованием снести самовольную постройку. Из материалов дела следует, что гражданин А. на земельном участке, предоставленном ему в аренду для выращивания сельскохозяйственных культур, начал строительство жилого дома без соответствующих разрешений. На основании этого факта суд удовлетворил исковые требования и обязал ответчика А. снести за свой счет спорные строения, в частности, объект незавершенного строительства (фундамент дома).

Подводя итог, объект самовольного строительства считается таковым в двух случаях: при строительстве нового объекта и при реконструкции старого объекта. Согласно положениям статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой могут быть признаны следующие объекты строительства: здание, сооружение и иное строение, которое включает и объект незавершенного строительства. Важно отметить, что приведенные объекты строительства не являются синонимичными понятиями. Данные объекты имеют свои отличительные черты, которые не отражены в нормативных актах должным образом, в связи с этим в судебной практике часто возникают вопросы, к какой категории относятся те или иные объекты строительства.

1.3 Приобретение права собственности на самовольную постройку в судебном порядке

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ предусматривает возможность закрепления права собственности на самовольную постройку через решение суда. Данное право подтверждает статья 58 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где говорится, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Обращаться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку имеет право лицо, на участке которого находится самовольная постройка. Данный участок должен быть в собственности этого лица либо в пожизненном наследуемом владении, либо в постоянном пользовании. Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 ответчиками в иске о признании права собственности на самовольную постройку могут быть два субъекта. В первом случае, если самовольная постройка возведена на земельном участке, который не принадлежит застройщику, то истцом в данном споре будет собственник земельного участка, а ответчиком застройщик. При этом ответчик вправе требовать возмещения средств, затраченных на постройку. Во втором случае, если самовольная постройка возведена на земельном участке, который принадлежит застройщику, то истцом в данном споре будет застройщик, а ответчиком орган местного самоуправления.

Возникает вопрос о подсудности исковых требований на признание права собственности на самовольную постройку.

Так, пункт 5 часть 1 статьи 23 Гражданского процессуального кодекса РФ [Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ] говорит о том, что «дела по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при оценке иска, не превышающего пятидесяти тысяч рублей рассматриваются в мировом суде». В случае, когда сумма превышает пятьдесят тысяч рублей, дело рассматривается в районном суде.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ прямо установлены условия, необходимые для установления права собственности по суду.

Во-первых, объект самовольного строительства должен соответствовать признакам недвижимого имущества, предусмотренным статьей 130 ГК РФ.

Во-вторых, лицо, которое претендует на право собственности в отношении строения, обязан иметь в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, на котором находится объект строительства. Иными словами, лицо должно доказать наличие вещных прав на земельный участок, в противном случае строение будет признано самовольной постройкой.

Так, Постановлением Арбитражного Суда Центрального округа от 12.10.2015 № Ф10-3622/2015 по делу № А14-14097/2014 [Постановление Арбитражного Суда Центрального округа от 12.10.2015 № Ф10-3622/2015], в удовлетворении требования о признании права собственности на павильон было отказано, так как ответчик не обладает вещным правом на земельный участок, на котором расположен спорный павильон.

В случае, когда объект самовольного строительства возведен лицом на не принадлежащем ему земельном участке, суд вправе закрепить за лицом право собственности на самовольную постройку, если данный земельный участок будет предоставлен этому лицу на праве собственности, на праве пожизненном наследуемом владении и постоянном (бессрочном) пользовании. Существует два варианта такой процедуры. Первый от органа местного самоуправления, за которым данный земельный участок закреплен. Второй вариант от физического или юридического лица.

Как показывает практика, вариант, приведенный выше, не является единственным в качестве основания возникновения права собственности на объект самовольного строительства, который расположен на земельном участке, не принадлежащий застройщику. Так, если земельный участок будет предоставлен в аренду застройщику, то данный факт будет служить одним из оснований признания права собственности на самовольную постройку.

Статья 41 ЗК РФ говорит о том, что арендаторы земельных участков могут осуществлять права собственников соответствующих земельных участков, установленных статьей 40 ЗК РФ.

В качестве примера, рассмотрим Постановление Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 5.12.2012 по делу N А20-1933/2012 [Постановление Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 5.12.2012 по делу N А20-1933/2012]. Предприниматель Г. обратилась в суд с иском к Администрации сельского поселения Эльбрус о признании права собственности на самовольный объект строительства. Из материалов дела следует, что здание, возведенное предпринимателем Г., находится на земельном участке, который предоставлен ей по договору аренды. Существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил были устранены. На основании вышеизложенных фактов, суд удовлетворил иск предпринимателя Г.

Таким образом, чтобы закрепить на праве собственности объект самовольного строительства лицом, которое не является собственником земельного участка, на котором расположена самовольная постройка - это получить в собственность соответствующий земельный участок. При этом, несмотря на то, что данное основание не указано в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, объект самовольного строительства может быть закреплен на праве собственности на арендуемом земельном участке.

В-третьих, на день обращения в судебный орган постройка должна соответствовать параметрам установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. В ином случае, объект будет признан судом самовольной постройкой.

Например, Постановлением Арбитражного Суда Московского округа от 07.12.2015 № Ф05-16738/2015 по делу № А40-11530/13 [Постановление Арбитражного Суда Московского округа от 07.12.2015 № Ф05-16738/2015 по делу № А40-11530/13] было удовлетворено требование о признании постройки самовольной и об обязанности осуществить снос самовольной постройки, так как ответчиком не было представлено доказательств, подтверждающих, наличие необходимых разрешений, до времени принятия решения не были приняты меры к легализации постройки, разрешительная документация на строительство капитального здания не оформлена.

Помимо этого, сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Иначе, может возникнуть ситуация, которая случилась между администрацией города Сургута и местным предпринимателем. Постановлением Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 07 октября 2014 г. № Ф04-9866/14 по делу № А75-6054/2013 [Постановление Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 07.11.2014 г. № Ф04-9866/14 по делу № А75-6054/2013] было принято решение об удовлетворении требований администрации о сносе самовольных построек, на основании того, что данные постройки нарушают права и законные интересы третьих лиц, а также право собственника участка на владение и распоряжение им.

Судебный орган при рассмотрении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства учитывает соответствующие заключения от компетентных органов, в частности, от органа местного самоуправления, от организаций, которые обладают лицензией по выдаче соответствующих заключений. В случае, когда такие заключения отсутствуют, суд назначает строительно-техническую экспертизу. А.С. Чалова, автор статьи в научно-правовом журнале «Эксперт криминалист» [Чалова, 2010, с. 9], утверждает, что экспертиза рассматривает три аспекта: капитальность постройки, соответствие требованиям СНиПов, ГОСТов и отсутствие угрозы здоровью и жизни граждан.

Стоит обратить внимание на то, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при наличии сразу всех вышеперечисленных условий, исключением может являться отсутствие разрешения на строительство, но, только в том случае, если лицо предпринимало попытки к его получению. Судебная практика подтверждает этот факт, гражданин З. обратился в суд с иском к администрации города Екатеринбург о признании права собственности на объект незавершенного строительства. В подтверждении правомерности своих требований гражданин подтвердил факт своего обращение в администрацию города Екатеринбурга для получения разрешения на строительство, предоставив для этого документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, который может быть использован для строительства индивидуального жилого дома. Ответчик в свою очередь утверждает, что истец существенно нарушил градостроительные, строительные нормы и правила. Судом первой инстанции было принято решение об удовлетворении иска, однако администрация города обратилась с кассационной жалобой в областной суд, из Определения Свердловского областного суда от 08.12.2011 по делу №33-17268/2011 [Определение Свердловского областного суда от 08.12.2011 по делу N 33-17268/2011] следует, что разрешая спор, было установлено, что гражданин З. действительно обращался за получением разрешения на строительство, также было установлено, что нарушения градостроительных и строительных норм и правил не было, также сооружение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ссылаясь на вышесказанное, суд подтвердил обоснованность удовлетворения иска и признания права собственности на самовольную постройку за гражданином З.

Суды не всегда удовлетворяют требования о узаконивании объектов самовольного строительства. В таком случае статья 222 ГК РФ предусматривает следующие санкции за самовольное строительство. Во-первых, застройщик не вправе иметь на праве собственности самовольную постройку, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ. Во-вторых, данное лицо не вправе распоряжаться данным объектом, в частности, продавать, дарить, сдавать в аренду и другое. В-третьих, лицо, возведшее самовольную постройку, по общему правилу, обязан снести данный объект, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

По мнению многих специалистов, иск о сносе самовольной постройки может предъявляться любым лицом, считающим, что данная постройка нарушает его права и охраняемые законом интересы (судебная практика в какой-то мере подтверждает это). Впрочем, такие утверждения все же являются дискуссионными. Бесспорным можно считать следующее: исковые требования о сносе самовольной постройки могут предъявляться лицом, на земельном участке которого возведена самовольная постройка, органами местного самоуправления, а также органами, наделенными полномочиями по контролю за соблюдением строительных норм и правил [Маленков, 2009, с.20].

Помимо статьи 222 ГК РФ, санкция за возведение самовольной постройки предусмотрена в пункте 1 статьи 24 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», где сказано, что гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, несут ответственность в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях.

Так, согласно статье 9.5. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях [Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ] строительство и реконструкция объектов строительства без соответствующих разрешений влечет наложение штрафа на граждан от 2000 до 5000 рублей, а на юридических лиц от 500000 до 1000000 рублей.

Статья 76 Земельного кодекса РФ предусматривает следующие формы защиты для лиц, чьи имущественные и личные неимущественные права были нарушены, в результате самовольного строительства. Так, юридические лица и граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений.

Например, самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Более того, правонарушителям необходимо привести земельные участки в пригодное для использования состояние. В частности, в случае необходимости, избавить земельные участки от захламления. Если на данном земельном участке правонарушителем были возведены самовольные постройки, то необходимо их снести за свой счет.

Статья 7.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушений (далее - КоАП РФ) также предусматривает защиту для лиц, чей земельный участок был самовольно занят другим лицом. В частности, самовольное занятие земельного участка и использование этого участка лицом, не имеющим прав на эти действия, влечет наложение штрафа на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5000 рублей, а на юридических лиц в размере от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100000 рублей, если определена кадастровая стоимость земельного участка. В случае если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то граждане наказываются штрафом в размере от 5000 до 10000 рублей, а юридические лица от 100000 до 200000 рублей.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность для собственников земельного участка и не собственников земельного участка, например для арендаторов, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, которые предусмотрены статьей 7 ЗК РФ. В случае нарушения данных требований указанные лица будут привлечены к административной ответственности, которая предусмотрена ст. 8.8 КоАП РФ.

Так, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10000 рублей, а на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100000 рублей. В случае если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то на граждан возлагается штраф в размере от 10000 до 20000 рублей, а на юридических лиц от 100000 до 200000 рублей.

Более того, законодатель Российской Федерации предусматривает возможность изъятия земельного участка у собственника, в случае, если будет доказан факт грубого нарушения законодательства Российской Федерации, например, использования земельного участка не по целевому назначению [Правовые последствия самовольного строительства.: URL: http://cyberleninka.ru/article/n/pravovye-posledstviya-samovolnogo-stroitelstva].

Важно отметить, что исковая давность на требование о сносе объекта самовольного строительства не распространяется [Мотлохова, 2015, с. 30]. Данный факт подтверждает п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Более того, согласно статье 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требование о защиту личных неимущественных прав и на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В качестве примера, рассмотрим Постановление Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.06.2011 по делу N Ф03-2046/2011 [Постановление Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.06.2011 по делу N Ф03-2046/2011]. Администрация города Владивосток обратилась с иском к организации О. в суд с требованием признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства. Из материалов дела следует, что организация О. возвела объект незавершенного строительства на земельном участке, который принадлежит на праве собственности Администрации города Владивосток. Организация О. в свою очередь ссылалась на истечение сроков исковой давности.

На основании вышеизложенных фактов суд удовлетворил требования истцы, ссылаясь на п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где сказано, что сроки исковой давности не распространяются на требования о сносе объекта самовольного строительства.

Таким образом, возведение самовольной постройки является правонарушением, так как самовольное строительство ведет к нарушению имущественных и личных неимущественных прав и, как следствие, возникает обязательство по возмещению вреда лицам, которым причинен вред в результате самовольного строительства [Резников, 2013, с. 45].

Для легализации объекта самовольного строительства необходимо соблюсти некоторые условия.

Во-первых, объект самовольного строительства должен соответствовать признакам недвижимого имущества, предусмотренным статьей 130 ГК РФ.

Во-вторых, лицо, которое претендует на право собственности в отношении строения, обязан иметь в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, на котором находится объект строительства. Иными словами, лицо должно доказать наличие вещных прав на земельный участок, в противном случае строение будет признано самовольной постройкой.

В-третьих, на день обращения в судебный орган постройка должна соответствовать параметрам установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Как показывает судебная практика для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку необходимо соблюсти все условия, перечисленные выше, и постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае, отклонения иска о признании права собственности на самовольную постройку законодательством предусмотрено ряд санкций.

Во-первых, застройщик не вправе иметь на праве собственности самовольную постройку, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Во-вторых, застройщик не вправе распоряжаться данным объектом, в частности, продавать, дарить, сдавать в аренду и другое.

В-третьих, застройщик обязан снести данный объект, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

И наконец, застройщик несет административную ответственность.

Глава 2. Общие положения об объектах вспомогательного использования

2.1 Понятие и правовая природа объектов вспомогательного использования

В российском законодательстве отсутствует понятие объект вспомогательного строительства. Именно по этой причине суды по разному толкуют п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, в которой указано, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Учитывая тот факт, что законодатель в ч. 2 ст. 51 ГрК РФ говорит о необходимости получать разрешение для возведения объектов капитального строительства за некоторыми исключениями, предусматривающиеся ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, а именно на гараж, на объекты не являющимися капитальными, на вспомогательные объекты, на несущественные изменения объектов капитального строительства. Таким образом, делаем вывод, что объекты вспомогательного использования являются капитальными объектами строительства.