Гражданско-правовое регулирование арендных отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и признаки договора аренды

1.2 Правовое регулирование отношений по договору аренды

Глава 2. Элементы договора аренды

2.1 Предмет договора аренды

2.2 Субъекты договора аренды

2.3 Форма и срок договора аренды

2.4 Цена договора аренды

Глава 3. Содержание договора аренды

3.1 Права и обязанности арендодателя

3.2 Права и обязанности арендатора

Заключение

Список литературы



Введение

Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.

Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату.

Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.

Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т.п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, в 2013г. произошли изменения в части регистрации договора аренды, заключенного на срок больше года, на что также будет обращено внимание в настоящей работе.

Все сказанное обусловливает актуальность выбранной темы.

Целью настоящей работы является теоретический анализ вопросов гражданско-правового регулирования арендных отношений, рассмотрение особенностей его исполнения и расторжения.

Цель исследования предопределила постановку следующих задач:

- дать понятие и определить признаки договора аренды;

- рассмотреть особенности правового регулирования отношений по договору аренды;

- раскрыть элементы договора аренды;

- проанализировать последние изменения законодательства в отношения по аренде;

- проанализировать права и обязанности арендодателя и арендатора;

- внести предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения, изменения и прекращения договора аренды на современном этапе.

Предметом исследования выступают нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения аренды, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика.

Методология исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности, исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.

Теоретическая основа работы представлена исследованиями, проведенных такими авторами, как Я.В. Абрамовым, А.П. Беловым, В.В. Витрянским, А.А. Власовым, В.Г. Вишняковым, В.Д. Газман, А.М. Гуляевым, А.А. Груздевым, А.Ю. Кабалкиным, А.Г. Калпиным, Е.В. Кабатовой, М.И. Лещенко, О.Н. Мозговым, Е.А. Сухановым, Ю. К. Толстым, А. М. Эрделевским, и др.

Практическая значимость исследования заключается в том, что результаты исследования могут использоваться для дальнейшего изучения проблем договорных арендных отношений, в работе юрисконсультами и иными практическими работниками в хозяйственной деятельности, а также при проведении учебных занятий по гражданскому праву.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка литературы.

аренда договор регулирование правовой



Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1.1 Понятие и признаки договора аренды

История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: «а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение» Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 2004. - С. 86..

Нормы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и советскому законодательству.

В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора См.: Свод законов Российской империи. СПб.: Изд-во Я. Канторович, 1896. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691..

Уже в дореволюционной науке ставились такие проблемные вопросы, которые имеют значение и по сей день в практике заключения договоров аренды. К примеру, не всегда однозначно рассматривается предмет договора аренды. Так, К.П. Победоносцев писал, что «предметом найма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию» Победоносцев К.П. Курс гражданского права. - М.: Статут, 2003. Часть третья: Договоры и обязательства. - С. 344.. И в настоящее время не утихают споры относительно возможности предоставления в пользование имущественных прав, которые входят в понятие «имущество» в соответствии со ст. 128 ГК РФ. Особую актуальность приобретает данный вопрос при передаче в аренду предприятия, в состав которого могут входить различные виды имущественных прав, в том числе исключительные права.

В ГК РСФСР 1922 г. раздел, посвященный имущественному найму, предшествовал разделу о договоре купли-продажи и мены и охватывал нормы о договоре найма жилого помещения. В Кодексе 1922 г. упоминалось также о договорах найма государственных или коммунальных предприятий как разновидности договора имущественного найма и устанавливался ограничительный срок найма - 12 лет.

Статья 275 ГК РСФСР 1964 г. определяла договор имущественного найма как договор, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату. В Кодексе 1964 г. договору имущественного найма была посвящена целая глава, в которой упоминался договор проката как разновидность договора имущественного найма.

В 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде Ведомости ВС РСФСР. - 1989. - № 25. - Ст. 481.

, содержащие 33 статьи и осуществлявшие регулирование отношений по аренде.

В науке названный нормативный акт подвергался справедливой критике по разным основаниям. В данном акте, как, впрочем, и в других актах того времени, не всегда четко проводилась грань между субъектом договора аренды и его объектом. В частности, термин «предприятие» использовался в разных значениях.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) 1996г. в абз. первом ст. 606 определяет понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. По нему «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». ГК РФ использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При этом термин «наем», в отличие от «имущественного найма», имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).

Договор аренды является консенсуальным - он считается заключенным (возникают права и обязанности) с момента достижения соглашения. В то же время договор аренды транспортного средства в ГК РФ сформулирован как реальный (ст. 632, 642 ГК РФ), т.е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору.

По общему правилу договор аренды считается заключенным с того момента, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение о предмете (объекте) аренды Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, - 2011. - Т. 1. - С. 245. .

Договор аренды является возмездным - имущество передается арендатору за плату. Плата может быть установлена в различных формах (ст. 614 ГК РФ).

При безвозмездной передаче имущества в пользование (ссуде) складываются отношения, весьма схожие с теми, которые возникают при аренде. Но регулируются такие отношения не нормами об аренде, а правилами, содержащимися в ст. ст. 689 - 701 ГК РФ. Однако некоторые нормы об аренде распространяются на отношения по безвозмездному пользованию имуществом (нормы об объекте, частично о сроке договора и др. (п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Договор аренды является двусторонне обязывающим (двусторонним, взаимным, синаллагматическим) - права и обязанности возникают у обеих сторон. В первую очередь арендодатель (наймодатель) обязан передать имущество арендатору; арендатор обязан вносить арендную плату.

Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в «чистом» виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями. Поэтому уступка права аренды возможна только с одновременным переводом долга (обязанностей арендатора), т.е. в порядке перенайма, который допускается лишь с согласия арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ Пункт 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. .

Взаимный характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Поэтому арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Если договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК).

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Имущество передается арендатору во владение и пользование или только в пользование. При передаче во владение и пользование арендатор не только получает возможность извлекать полезные свойства из вещи, но и имеет ее у себя физически, господствует над нею.

Договор аренды, в силу которого арендатор наделяется только правом пользования (без права владения), встречается сравнительно редко. Например, без передачи во владение арендатора возможна аренда электронной техники.

Вопрос о природе прав арендатора остается в цивилистике дискуссионным. Представляется, что арендатор после передачи ему вещи является субъектом вещного права. В случае с арендой пользование вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании от действий, могущих ему помешать Рыбалов А.О. Владение арендатора и хранителя // Арбитражные споры. - 2005.- № 2. .

Обычно при обосновании противоположной точки зрения в качестве аргументов указывается на срочный характер права аренды и возможность произвольного ограничения его объема договором. Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее из договора аренды, предоставляется арендатору на определенное время, может исключить его вещно-правовой характер. Бессрочность не может рассматриваться как признак вещного права уже потому, что присуща не всем его разновидностям. Относительно произвольности установления и изменения объема прав арендатора в договоре можно сказать следующее. Вещные права могут устанавливаться договором, что следует хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК РФ, согласно которому сервитут также устанавливается по соглашению сторон. Как и в случае с сервитутом, предел усмотрения сторон при согласовании содержания права аренды ограничен законодательным определением этого понятия, - это в любом случае право пользования чужой вещью, не требующее помощи или иного вмешательства третьих лиц Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.; под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010. - С. 130. .

Будучи титульным владельцем, арендатор может прибегать к вещно-правовым способам защиты (предъявлять виндикационный и негаторный иски, в том числе к собственнику (арендодателю) (ст. ст. 301 - 305 ГК РФ).

Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы) по общему правилу, установленному ст. 136 ГК РФ, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. В отличие от данной диспозитивной нормы во втором абз. ст. 606 ГК РФ сформулировано императивное указание - плоды, продукция и доходы поступают в собственность арендатора. Это, конечно, не означает, что арендодатель ни при каких условиях не может получать плоды, продукцию или доходы (их часть) от использования имущества, переданного в аренду. В п. 2 ст. 614 ГК РФ прямо предусмотрена возможность установления арендной платы в виде определенной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Но и в этом случае в силу правила, содержащегося в ст. 606 ГК РФ, плоды, продукция или доходы являются собственностью арендатора, а затем уже передаются арендодателям в виде арендной платы Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, - 2011. - Т. 1. - С. 247..

Плоды представляют собой поступления естественного происхождения; это вещи, появляющиеся в результате органического развития других вещей (приплод скота, урожай плодоносящих деревьев и т.д.). Продукцией считаются поступления, являющиеся результатом производства (изготовленные товары, добытые полезные ископаемые и т.д.). Доходы - это поступления в виде денег или других материальных благ, которые появляются в результате использования имущества в качестве объекта правовых отношений (например, плата в виде денег или других материальных ценностей, получаемая по договору субаренды).

1.2 Правовое регулирование отношений по договору аренды

Основу правового регулирования договора аренды составляет гл. 34 ГК, § 1 которой (ст.ст. 606 - 652) содержит общие положения, применяемые ко всем видам договора вне зависимости от вида арендуемого имущества.

В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, регулирующие такие виды аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг). Выделение указанных видов осуществлено без какого-либо единого классификационного критерия. Так, договор проката выделен в отдельный вид договора на основе субъектного состава, а также целей использования имущества. Договоры аренды транспортного средства, зданий и сооружений, предприятия - в основном исходя из разницы в предмете пользования. Выделение договора лизинга обусловлено значительной спецификой его содержания.

Принципам правового регулирования отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества посвящена ст. 625 ГК РФ.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2 - 6 гл. 34 ГК (например, в ст. 634, 644, 661 ГК РФ установлено иное распределение обязанностей по ремонту арендованного имущества, чем в общей ст. 616 ГК РФ). Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и - в крайнем случае - общие положения ГК РФ, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.

Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, что и получило отражение в сложной структуре гл. 34 ГК РФ, в которой выделены общие положения об аренде, которые субсидиарно применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами. При этом законодатель разграничивает отдельные виды договоров аренды и договоры аренды отдельных видов имущества.

Нормы об отдельных видах договоров аренды устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего порядка, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. В договоре проката (§ 2 гл. 34 ГК) арендодателем может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом движимого имущества, которое по общему правилу используется для потребительских целей. Договор аренды транспортного средства (§ 3 гл. 34 ГК) специфичен тем, что его предмет - транспортные средства, они могут использоваться только при квалифицированном управлении ими и при их надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа, специальные требования к которому устанавливаются транспортными уставами и кодексами (ст. ст. 56 и 57 Воздушного кодекса РФ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 12. - Ст. 1383., ст. ст. 53 - 56 Кодекса торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207., ст. ст. 27 и 30 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 11. - Ст. 1001. . Договор аренды предприятия (§ 5 гл. 34 ГК) представляет собой особый, самостоятельный вид договора аренды, поскольку его предметом является предприятие в целом - весь имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, причем арендатору предоставлены широкие правомочия по его использованию и распоряжению им (ст. 660 и другие статьи ГК). Отнесение договора финансовой аренды (лизинга) (§ 6 гл. 34 ГК) к разновидности договора аренды является практической реализацией положения Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, заключенной 28 мая 1988 г., в связи с тем, что правовые нормы, регулирующие традиционный договор аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки финансового лизинга. Россия является участницей этой Конвенции Федеральный закон от 08.02.1998г. № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 787. .

К самостоятельным видам аренды следует также отнести аренду природных объектов. Земельное, лесное и водное законодательство с учетом особенностей предмета аренды закрепило особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к договорам аренды природных объектов лишь в тех случаях, когда иное не установлено специальным законодательством.

Предметами договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, а также их части (ст. 6 ЗК) при условии прохождения государственного кадастрового учета (для договоров аренды на срок более одного года). Не могут быть переданы в аренду земельные участки, изъятые из оборота, однако иное может быть установлено федеральным законом (п. 11 ст. 22 ЗК). Так, например, по общему правилу из оборота изъяты земельные участки, занятые государственными национальными парками (п. 4 ст. 27 ЗК). Вместе с тем в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» возможна передача в аренду земельного участка национального парка, расположенного в границах зон познавательного туризма или обслуживания посетителей, а также рекреационной зоны национального парка.

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник, а если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают по общему правилу органы местного самоуправления.

По договору аренды лесного участка арендодатель предоставляет арендатору лесной участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для использования в целях заготовки древесины, сбора недревесных лесных ресурсов, ведения охотничьего хозяйства, осуществления охоты и иных видов использования лесов (п. 1 ст. 72 Лесного кодекса РФ).

Договор аренды лесного участка по общему правилу заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора. Поскольку предметом указанного договора выступает недвижимое имущество, то договор, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения аукциона и на срок менее одного года, то договор государственной регистрации не подлежит.

Помимо отдельных видов договора аренды существуют также договоры аренды отдельных видов имущества, которые сдаются в аренду с особенностями, предусмотренными ГК РФ и специальным законодательством. Так, договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК) является не особой разновидностью договора аренды, а договором аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, - 2011. - Т. 1. - С. 302. .

В договоре аренды объекта культурного наследия должны быть указаны сведения об особенностях охраны данного объекта и требования к его сохранению, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Кроме того, обязательным условием заключения такого договора аренды является охранное обязательство пользователя, предусматривающее требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта (ст. 55 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 26. - Ст. 2519.).

Буквальное толкование ст. 625 ГК РФ ставит перед правоприменителем по крайней мере три проблемы Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.; под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010. - С. 124-125. .

Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. Отсутствие единого критерия для классификации видов договора аренды в ГК РФ можно объяснить тем, что это задача науки, а не законодателя. В то же время надо понимать, что все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые имеют не меньшую специфику, чем указанные в § 2 - 6 гл. 34 ГК РФ. Например, аренда нежилых помещений по букве ГК РФ ограничена в правовом регулировании общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем и «компромиссных» решений в судебной практике. Одним из примеров таких «компромиссных» решений является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7., которым вполне оправданно с точки зрения целесообразности, но небезупречно с точки зрения юридической логики предпринято расширительное толкование п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Второй проблемой является известное «перекрещивание» отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Исходя из ГК РФ, тот или иной договор часто имеет признаки сразу нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства. Встает вопрос о том, нормы каких параграфов гл. 34 ГК РФ применять к ним в приоритетном порядке.

В литературе предложен ответ на этот вопрос исходя из соотношения понятий «виды договора аренды» и «договоры аренды отдельных видов имущества». Действительно, ст. 625 ГК РФ оперирует обоими указанными понятиями. В то же время она не конкретизирует, какие из договоров, урегулированных § 2 - 6 гл. 34 ГК, являются видом договора аренды, а какие - договором аренды отдельного вида имущества.

Исходя из названия, логично предположить, что если в основу выделения положен только объектный критерий, то перед нами - договор аренды отдельного вида имущества (договоры аренды транспортного средства, здания и сооружения, предприятий). Иное - отдельные виды договоров аренды (договоры проката, лизинга), выделенные не только по объектному, но и по иным критериям. Уже по количеству критериев отдельные виды договоров аренды - это более специальные подразделения гл. 34 ГК РФ по сравнению с договорами аренды отдельных видов имущества. Поэтому нормы о прокате и лизинге являются приоритетными по отношению к правилам, регулирующим аренду транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий. Например, в случае с лизингом здания вначале следует применять нормы о лизинге и лишь при отсутствии таковых - правила об аренде зданий.

Третьей проблемой является применение к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным иными законами (не ГК РФ), норм § 1 и 2 - 6 гл. 34 ГК РФ. Так, передача в пользование транспортных средств, земельных участков, лесных участков, водных объектов, участков недр, объектов культурного наследия регулируется специальным законодательством. Кроме того, нормы, регулирующие договор проката, содержатся в Законе РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» Ведомости СНД и ВС РФ. - 1992. - № 15. - Ст. 766., договор лизинга - в Федеральном законе от 29.10.1998г. № 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) «О финансовой аренде (лизинге)» Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

. Например, вполне можно представить лизинг здания, являющегося памятником истории и культуры.

Поскольку в ст. 625 ГК РФ не указано, что регулирование, содержащееся в других законах, также является приоритетным по отношению к нормам гл. 34 ГК РФ, то оно не должно противоречить ГК в силу общего принципа, заложенного в п. 2 ст. 3 ГК РФ. Таким образом, если другой закон устанавливает новую норму, не содержащуюся в ГК РФ, то здесь нет противоречия: действует другой закон. Если же другой закон содержит норму иную по сравнению с ГК РФ, то следует применять ГК. Исключение из этого правила составляют случаи, когда сам ГК отсылает к другому законодательству. В таких случаях нормы другого, специального, закона должны применяться в приоритетном порядке, несмотря на наличие общей нормы в ГК. Например, в ст. 607 ГК РФ указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наконец, если имеется коллизия специальных законов между собой, то ее устранение должно производиться вначале по критерию разграничения отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества (применять следует закон, регулирующий отдельный вид договора аренды), а потом, если первый критерий не сработал, - по хронологическому принципу (применять следует более поздний закон).



Глава 2. Элементы договора аренды

2.1 Предмет договора аренды

По общему правилу единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет (п. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 1 ст. 432 ГК), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Рассмотрим, какими признаками должен обладать предмет договора аренды.

Во-первых, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. 3 ст. 607 ГК РФ дано требование к описанию предмета договора - стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное, достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017.).

Неоднозначным является вопрос, может ли часть вещи, не выделенная в самостоятельную вещь, быть предметом договора аренды. В Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды». В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора» Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3..

Договор аренды недвижимой инфраструктуры не может быть зарегистрирован, ввиду того что объект инфраструктуры не арендуется целиком, а необходимо идентифицировать путем присвоения отдельного кадастрового номера именно ту часть, которая передается в аренду.

Такой подход (догма) подтверждается мнением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, изложенном в письме от 14 июля 2011 г. № 14-4499-ГЕ, в котором содержатся ссылки на кадастровый паспорт, план части здания, сооружения, помещения, передаваемых в аренду Письмо Росреестра от 14.07.2011г. № 14-4499-ГЕ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс». .

Однако приведенное мнение органа, осуществляющего государственную регистрацию, не соответствует ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, согласно указанной норме, в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Рассматриваемое положение Закона не содержит указаний о необходимости идентификации части помещения путем присвоения кадастрового номера.

В силу ч. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации, согласно которой документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны в том числе содержать описание недвижимого имущества.

Такое же мнение содержится в письме Федеральной антимонопольной службы от 26 марта 2010 г. № ИА/8413.

Пленум ВАС РФ, наконец, по данному вопросу изложил следующую позицию: «Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается» Пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 1..

Представляется, что Пленум ВАС РФ поставил точку в этом вопросе.

Во-вторых, предмет договора аренды должен быть непотребляемой вещью, т.е. вещью, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. По этой причине нельзя сдать в аренду тонну зерна. Такое потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками, может быть, например, предметом договора займа (ст. 807 ГК).

В силу ст. 607 ГК РФ возможны законодательные ограничения на передачу в аренду отдельных объектов гражданских прав. Так, не может быть предметом договора аренды изъятое из гражданского оборота имущество, например природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников (ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 12. - Ст. 1024.).

Отдельные положения федерального законодательства содержат прямой запрет на передачу имущества в аренду. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 9. - Ст. 805. ОАО «Российские железные дороги» не вправе передавать в аренду перечисленные в этой статье виды имущества, внесенного в его уставный капитал. На основании ст. 8 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 48. - Ст. 4553.

не допускается сдача в аренду основного технологического оборудования для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Запрещается передавать в аренду земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ.

Законом устанавливаются также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, п. 2 ст. 46 ЗК РФ определяет специальные основания расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, в числе которых, например, предусмотрено неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018. договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

В соответствии со ст. 72 Лесного кодекса РФ арендодатель по договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляет арендатору лесной участок для использования его в указанных в ст. 25 ЛК РФ целях. При этом объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет Яковлева Т.А. Договор аренды лесного участка // Законность. - 2012. - № 4. - С. 58..

Определенной спецификой обладают договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 22 ЗК). Правительством РФ установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации Постановление Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582 (ред. от 26.10.2011) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 30. - Ст. 3821..

В договоре аренды нежилого помещения нужно установить его основные характеристики. При их отсутствии договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К таким основным характеристикам относятся следующие параметры нежилого помещения:

- адрес, этаж, место нахождения на этаже;

- наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения);

- инвентарный номер;

- функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.);

- площадь Зуйкова Л. Аренда помещения: шаг за шагом // ЭЖ-Юрист. - 2011. - № 34. - С. 12..

К примеру, недостаточно указывать в договоре только:

- адрес здания, в котором находится передаваемое в аренду помещение Постановления ФАС УО от 16.09.2010 N Ф09-7547/10-С6, ФАС СЗО от 15.03.2006 N А56-7834/2005 // СПС «КонсультантПлюс». ;

- площадь арендуемого помещения Постановления ФАС УО от 24.03.2009 N Ф09-1391/09-С6, ФАС МО от 18.02.2010 N КГ-А41/655-10 // СПС «КонсультантПлюс». ;

- общую площадь объекта без детализации площадей входящих в него помещений Постановление ФАС УО от 22.03.2010 N Ф09-1710/10-С3 Постановления ФАС УО от 24.03.2009 N Ф09-1391/09-С6, ФАС МО от 18.02.2010 N КГ-А41/655-10 // СПС «КонсультантПлюс». ;

- адрес и площадь помещения Постановления ФАС ВВО от 19.03.2010 N А43-4982/2009, от 31.12.2009 N А28-8154/2009-267/32, ФАС ДО от 29.03.2010 N Ф03-1696/2010, ФАС ЗСО от 07.04.2010 N А81-912/2009, ФАС УО от 25.02.2010 N Ф09-7401/09-С6 // СПС «КонсультантПлюс»..

Как свидетельствует судебная практика, в ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества. Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и т.д. Постановление ФАС ДО от 30.08.2010 N Ф03-5785/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

Также следует учитывать, что договор аренды нежилых помещений См., напр.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.07.2001 по делу N А40-4625/01-2-20 // СПС «КонсультантПлюс».

, так же как и договор аренды зданий и сооружений, должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

2.2 Субъекты договора аренды

Сторонами (субъектами) договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Определению правового статуса арендодателя - одной из сторон договора аренды посвящена ст. 608 ГК РФ. По общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться (ст. 209 ГК РФ). Недаром в дореволюционном законодательстве арендодатель назывался «хозяином», чем подчеркивалось его наиболее полное право на вещь. Положение о том, что именно собственник по общему правилу может выступать в качестве арендодателя, распространяется как на физических лиц, так и на организации, причем как коммерческие, так и некоммерческие, а также на Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Передача имущества в аренду как одна из возможных форм реализации правомочия распоряжения доступна прежде всего собственнику имущества. Вместе с тем не всякий собственник обладает такой возможностью, поскольку законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается). В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 17. - Ст. 1755.

от имени гражданина, находящегося под опекой или попечительством, не может быть заключен договор аренды принадлежащего ему имущества на срок, превышающий пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора.

Арендодателями могут быть также государственные и муниципальные предприятия. Необходимость получения согласия собственника имущества на заключение договора аренды обусловлена видом вещного права, на котором имущество передано предприятию (ст. ст. 295, 297 ГК). Предприятие, обладающее имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе самостоятельно заключать договоры аренды принадлежащего ему имущества, не относящегося к недвижимому.

Право учреждения на заключение договора аренды имущества на стороне арендодателя определяется положениями ст. 120 ГК РФ.

Следует также иметь в виду, что договор аренды имущества, принадлежащего собственнику, вправе от своего имени заключить доверительный управляющий, которому это имущество передано в управление. В силу ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. При этом срок заключаемого управляющим договора аренды может превышать срок договора доверительного управления, если договором доверительного управления прямо не предусмотрен запрет на совершение управляющим договоров, сроки действия которых находятся за пределами срока его полномочий. Если в доверительное управление передано недвижимое имущество, распоряжение таким имуществом доверительный управляющий осуществляет исключительно в случаях, прямо предусмотренных договором доверительного управления.

Законодательство не содержит специальных условий в отношений арендаторов. Ими могут быть любые субъекты гражданского права.

Когда в договорных отношениях участвуют один арендодатель и один арендатор, все ясно, просто и соответствует ГК РФ.

На практике может возникнуть вопрос, что делать, когда собственник, к примеру, канализации сдает ее в аренду, например, двум операторам. Получается что арендодатель один, а арендаторов - два.

Выделить какие-либо места в канализации и индивидуализировать их очень сложно ввиду специфики объекта аренды, соответственно, заключение договора аренды части имущества (места в канализации) не представляется возможным.

Думается, для данного случая подойдет такая договорная конструкция, как договор аренды недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. - 2012. - № 12. - С. 35..

Однако вопросы совместного пользования (владения) и пользования арендованным имуществом действующим законодательством прямо не урегулированы. Исключение - аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36ЗК РФ).