Гражданско-правовое регулирование арендных отношений

Представляется, что в силу ч. 1 ст. 6 ГК РФ положения о совместной собственности в части правил совместного владения и пользования должны применяться к положениям о совместной аренде.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что действующим законодательством Российской Федерации в достаточной степени урегулированы вопросы совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из совместной собственности.

Эти же правила могут быть использованы для урегулирования вопросов совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из аренды. Такой же вывод содержится в письме Министерства регионального развития РФ от 27 июня 2011 г. № ОГ-Д23-182.

Что касается судебной практики, то относительно аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при том что предметом аренды не является земельный участок, практика немногочисленна, но она существует, и она положительная Определение ВАС РФ от 21.12.2011г. № ВАС-16339/11 по делу № А28-11080/2010, Определение ВАС РФ от 26.10.2009г. № ВАС-13269/09 по делу № А28-846/2009-38/7 // СПС «КонсультантПлюс».

.

При данных обстоятельствах договор аренды имущества может быть заключен между арендодателем и несколькими арендаторами. При этом предмет договора, например кабельная канализация, будет в достаточной степени идентифицирован, а порядок его совместного использования - установлен арендаторами в соглашении о порядке совместного владения и пользования имуществом.

2.3 Форма и срок договора аренды

В п. 1 ст. 609 ГК РФ содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК РФ.

Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года - и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе «включится» более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше.

Обычно договор аренды нежилого помещения составляется в виде единого письменного документа, подписанного обеими сторонами, и в количестве оригинальных экземпляров, соответствующем числу сторон договора.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность.

Как следует из п. 1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В нем должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и т.д. Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором Постановления ФАС МО от 06.07.2009 N КГ-А40/5970-09, ФАС СЗО от 24.11.2006 N А13-1928/2006-04 // СПС «КонсультантПлюс». .

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества или от принятия имущества.

Суды по-разному подходят к вопросу о недействительности договора аренды в случае отсутствия акта приема-передачи.

Если нет акта приема-передачи и иных доказательств, суды отказывают во взыскании задолженности по арендной плате.

Так, ФАС МО отметил, что в силу положений ст. 655 ГК РФ доказательством нахождения ответчика в спорный период в нежилом помещении может являться только передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу помещения Постановление от 26.08.2011 N КГ-А40/9344-11 // СПС «КонсультантПлюс». . По другому делу этот же суд решил, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом наряду с выполнением общих правил о передаче вещи, предусмотренных п. 1 ст. 224 ГК РФ, при передаче здания или сооружения арендодателем требуется соблюдение особой процедуры - составления и подписания передаточного акта.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о процедуре передачи в аренду нежилых помещений, к таким договорам аренды могут применяться правила ст. 655 ГК РФ. Поскольку арендодателем не был представлен акта приема-передачи помещений, последнему было отказано во взыскании задолженности по договору аренды Постановление ФАС МО от 10.03.2010 N КГ-А40/1308-10 Постановление от 26.08.2011 N КГ-А40/9344-11 // СПС «КонсультантПлюс». .

Суд указал, что обязательство арендодателя по передаче здания не считается исполненным до предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего акта. То обстоятельство, что ответчик частично вносил арендные платежи по договору, на что ссылается податель жалобы, не подтверждает фактическое использование здания ответчиком Постановление ФАС СЗО от 27.02.2010 N А56-43639/2009 СПС «КонсультантПлюс».. Аналогичная позиция наблюдается и у других судов.

Если акт приема-передачи отсутствует, но имеются иные доказательства, что арендатор в спорный период занимал арендуемые помещения, суды удовлетворяют требования о взыскании задолженности по арендной плате.

Так, ФАС МО решил, что довод заявителя, что арендодатель не исполнил свои обязательства по предоставлению спорного помещения в соответствии с условиями договора, подлежит отклонению, поскольку арендатор, внося арендные платежи в спорный период, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым помещением. При этом довод арендатора не подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами Постановление ФАС МО от 28.09.2007 N КГ-А40/9730-07 Постановление ФАС СЗО от 27.02.2010 N А56-43639/2009 СПС «КонсультантПлюс».. В решении по другому делу суд отметил, что поскольку арендатор фактически уже занимает нежилое помещение, то акта приема-передачи, по сути, не требуется. Непригодность же его использования для целей аренды документально не подтверждена Постановление ФАС МО от 04.05.2006 N КГ-А40/3643-06 // СПС «КонсультантПлюс»..

По другому делу суд указал, что отсутствие акта приема-передачи имущества и договора аренды не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче имущества в аренду, поскольку ответчик, внося арендные платежи, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым имуществом Постановление ФАС ПО от 07.06.2011 N А55-4727/2010 // СПС «КонсультантПлюс». .

Исходя из анализа судебной практики, представляется, что отсутствие акта приема-передачи не повлечет за собою признание договора аренды недействительным при условии соблюдения в договоре аренды существенных условий (подробного описания передаваемого помещения, размера арендной платы) Галимов М. Документы сгорели, арендные отношения остались // ЭЖ-Юрист. 2012. - № 3. Тематическое приложение. - С. 2. . По этим же основаниям такой договор нельзя признать незаключенным.

30 декабря 2012 года Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Собрание законодательства РФ. - 2012. - № 53 (ч. 1). - Ст. 7627.

. Данный закон направлен на усовершенствование и модернизацию норм гражданского законодательства России. Преобладающая часть изменений вступила в силу с 1 марта 2013 года.

С 1 марта 2013 года государственной регистрации не подлежат следующие договоры:

- продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;

- продажи предприятия;

- дарения недвижимого имущества;

- ренты в отношении недвижимого имущества;

- аренды недвижимого имущества, заключенные на срок более одного года;

- аренды предприятия.

Это изменение было внесено с целью исключения института так называемой двойной регистрации. Однако это нововведение породило ряд проблем, в том числе проблемы отмены регистрации договора аренды недвижимости и неурегулированности регистрации такого права на имущество, как право аренды: отменяя регистрацию договора аренды, законодатель не предусмотрел возникшую ситуацию с действующими правилами регистрации права аренды, которая осуществляется в форме регистрации именно договора аренды. Это, в свою очередь, вызвало многочисленные вопросы правового и практического плана. Так, например, в рамках новых правил приобретатель, заключая договор в отношении недвижимости после 1 марта 2013 года, уже не мог убедиться в том, что отчуждаемый объект недвижимости не обременен арендой, так как его лишили инструмента для такой проверки. Возникла реальная угроза «многократной» аренды одного и того же объекта недвижимости. Также появилась неопределенность и в отношении ранее зарегистрированных договоров аренды. В частности, остался нерешенным вопрос, требуется для формализации досрочного расторжения договоров аренды, зарегистрированных до 1 марта 2013 года, обращаться в регистрирующий орган или государственная регистрация не требуется. Аналогичный вопрос возник и в связи с изменениями, вносимыми в договоры аренды недвижимости, которые были заключены до 1 марта 2013 года.

Не привнесла ясности и текущая правоприменительная практика. 25 января 2013 года Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принял поправки Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. - 2013. - № 4.

в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В пункте 14 Постановления суд указал, что в случае несоблюдения условия о регистрации договора аренды и если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его и по условиям такого пользования было достигнуто сторонами согласие, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Таким образом, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации пояснил, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания договора аренды незаключенным.

Вскоре в письме от 22 января 2013 года N 3.3-6/94 председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, вынужденно реагируя на многочисленные обращения, связанные с отменой регистрации договоров аренды, подчеркнул, что требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом с 1 марта 2013 года не применяется, однако обременения недвижимого имущества по-прежнему будут подлежать государственной регистрации. При этом в письме высказывается мнение о том, что в связи с отменой регистрации договора аренды должна будет регистрироваться аренда (право аренды) как обременение на основании договора аренды недвижимого имущества. Следует отметить, что рассматриваемое письмо не является нормативным актом, однако поскольку оно явно было направлено на попытки устранения правовой неопределенности, юристы ожидали, что вскоре после его появления будут предприняты соответствующие законодательные инициативы, устраняющие указанную проблему Носова Д.В. Анализ некоторых изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 4. - С. 66-67..

По мнению многих специалистов, разрешение возникшей проблемы было возможным путем изменения специальных норм о государственной регистрации аренды в виде регистрации соответствующего договора таким образом, чтобы регистрировалось право аренды на основании заключенного договора, а не сам договор. Так сохранялся бы избранный изначально подход устранения принципа «двойной регистрации», и при этом была бы ликвидирована неопределенность с юридическим статусом права аренды как вида имущественного права, подлежащего государственной регистрации.

Однако законодатель выбрал иной путь, на первый взгляд технически более простой. В рекордные сроки Федеральный закон от 30.12.2012г. № 302-ФЗ был изменен: был принят и вступил в силу Федеральный закон от 4 марта 2013 года № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 9. - Ст. 873.

, которым была «отменена отмена» - неприменение с 1 марта 2013 года норм ГК РФ о регистрации договора аренды было отменено путем исключения из Закона отсылок на соответствующий номер статьи ГК РФ.

Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным.

В п. 1 ст. 610 ГК РФ содержится общее правило о сроке договора аренды. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; количество лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.

Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения.

В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок.

Пункт 2 ст. 610 ГК РФ посвящен правовому регулированию случаев, когда в договоре аренды не определен его срок. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, ГК РФ не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны. Если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца - для аренды недвижимого имущества. Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры.

Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами - ст. 619 и 620 ГК.

Таким образом, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.

Наконец, стоит отметить предусмотренную законом возможность «трансформации» договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным. Однако допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок на тех же условиях, если до завершения срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества ГК РФ и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от 10 до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК РФ); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией. Кроме того, следует учитывать фискальный аспект: государство рассчитывает на налоговые поступления в связи с отчуждением имущества, которых оно лишается в варианте с долгосрочной арендой. Именно поэтому еще в дореволюционной литературе отмечалось, что определение крайних сроков аренды - предмет, имеющий важное государственное значение.

2.4 Цена договора аренды

Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. В п. 1 ст. 614 ГК РФ содержатся общие правила о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Поэтому нельзя согласиться с встречающимся иногда в литературе утверждением, что стороны должны согласовать сроки внесения платежей.

Гражданский кодекс по общему правилу не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, т.е. к тем, отсутствие которых делает договор незаключенным. Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды (для договора аренды здания и сооружения).

Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату. Наоборот, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества Пункт 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.

.

Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. В литературе иногда указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК. С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК). В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения через п. 3 ст. 424 ГК.

Некоторые авторы полагают, что ограничения, установленные нормами публичного права, обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды; отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются. С этим мнением трудно согласиться. Условие договора аренды в части об арендной плате в части превышения (недостижения) ее нормативно определенного размера должно считаться ничтожным (ст. 168, 180 ГК), а арендная плата - рассчитываться исходя из установленного в законе норматива.

Пункт 2 ст. 614 ГК РФ раскрывает различные формы оплаты аренды: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение из этого правила - норма ст. 630 ГК, согласно которой арендная плата по договору проката устанавливается только в форме определенных в твердой сумме платежей.

В случае предоставления арендатором в качестве арендной платы определенных услуг либо передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду стороны заключают смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий в себе договор аренды и договор о возмездном оказании услуг (договор купли-продажи, встречный договор аренды). В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставленные арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т.д. Договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь этих коммунальных платежей, будет считаться незаключенным.

Гражданский кодекс устанавливает, что, если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что в договоре аренды должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата. Условие о форме арендной платы не является существенным для договора аренды.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Эта норма сформулирована весьма неудачно и поэтому нуждается в дополнительном разъяснении. Прежде всего, надо понимать, что ее цель - защитить интересы сторон (причем в разных ситуациях - как арендодателя, так и арендатора) в случае существенного изменения рыночных цен на длительную аренду того или иного имущества. Естественно предположить интерес арендодателя в повышении (а арендатора - в понижении) размера арендной платы, когда ее средний размер по региону за аналогичное имущество вырос (снизился). Рассмотрим, как можно удовлетворить этот интерес.

Первый способ - самый простой с точки зрения техники: по обоюдному согласию сторон изменить первоначальный договор в части условия о размере арендной платы. И тут мы сталкиваемся с парадоксальным п. 3 ст. 614 ГК, который запрещает арендодателю и арендатору, если они сразу не заложили в договор такую возможность, изменять размер арендной платы сколь угодно часто в течение года по их обоюдному согласию. Перефразируя известную формулу, остается только сказать, что «низы» (т.е. участники правоотношения) не могут, а «верхи» (т.е. законодатели) не хотят. Чтобы избежать этой «революционной» ситуации, стороны, конечно, могут элементарно добавить в заключаемое ими дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы условие о дополнении основного договора аренды следующим пунктом: «Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение года неограниченное количество раз». Тем самым будет использована диспозитивная оговорка нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.; под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010. - С. 135.

.

Однако этот практический выход не снимает вопроса о неряшливости, если не сказать бессмысленности, указанной нормы, тем более что сторона по договору впоследствии может оспорить дополнительное соглашение, сказав, что фраза «но не чаще одного раза в год» запрещает даже в основном договоре аренды изначально устанавливать возможность более частого пересмотра арендной платы. Если такое толкование будет поддержано судебной практикой, то, на наш взгляд, появятся основания для обращения в Конституционный Суд РФ ввиду обнаружившейся неопределенности в вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ п. 3 ст. 614 ГК РФ с учетом как буквального смысла указанной нормы, так и смысла, придаваемого ей официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой См. ст. 36, 74 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 13. - Ст. 1447.

. Несоответствие ГК РФ Конституции РФ в этой норме выражалось бы в том, что он ограничил свободу договора аренды настолько, что запретил сторонам менять его в части размера арендной платы в течение года, даже если достигнуто обоюдное согласие об этом. Такое ограничение является чрезмерным, так как не преследует никакой публично-правовой цели (обеспечения обороны государства, здоровья и нравственности населения и т.п.) и при этом резко умаляет права частных лиц.

Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (например, путем индексации с учетом инфляции), то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.п.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Нередко арендаторы рассматривают положение п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, как основание для расторжения договора аренды, устанавливающего размер арендной платы в иностранной валюте (либо для признания недействительными пунктов договора, предусматривающих условие об арендной плате в иностранной валюте), указывая, что изменение курса иностранной валюты влечет изменение размера арендной платы. Как правило, в удовлетворении таких исков арбитражные суды отказывают.

Например, по делу о признании недействительными пунктов договора аренды, устанавливающих арендную плату за пользование земельным участком в иностранной валюте, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа оставил без изменения решение суда первой инстанции, которым арендатору было отказано в удовлетворении заявления, сочтя ссылку заявителя на п. 3 ст. 614 ГК РФ несостоятельной Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.02.2000 по делу N А56-26580/99 Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области // СПС «КонсультантПлюс». .

Разъясняя применение п. 3 ст. 614 ГК РФ, Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ Пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.. Аналогичным образом следует применять данную норму к отношениям, возникшим из договора, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. В таком договоре, как отметил Высший Арбитражный Суд РФ, арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа), а условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, - согласованным. Другими словами, в случае когда цена товаров, работ или услуг определяется по соглашению сторон в иностранной валюте, изменение курса последней нельзя рассматривать как изменение условия договора, предусматривающего цену данных товаров, работ или услуг Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики. - М.: Инфотропик Медиа, 2012. - С. 74-75.

.

В п. 4 ст. 614 ГК РФ устанавливается право арендатора потребовать уменьшения арендной платы. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, помимо взыскания убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, если она установлена договором, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В качестве меры оперативного воздействия арендодатель вправе удерживать оставшееся у него после прекращения договора аренды, но принадлежащее арендатору имущество в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Глава 3. Содержание договора аренды

3.1 Права и обязанности арендодателя

Основная обязанность, возложенная Гражданским кодексом РФ на арендодателя (ст. 611 ГК РФ), - предоставить арендатору имущество, предусмотренное договором аренды, при этом это имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и своему назначению. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Вместе с тем, если такие принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать согласно договору, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007. - с. 37. .

Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по правилам ст. 314 ГК. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 ГК потребовать: а) либо принудительной передачи ему договорного имущества и взыскания убытков, причиненных просрочкой его передачи; б) либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Если имущество, передаваемое с просрочкой, принято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причиненные просрочкой.

При применении ст. 398 ГК к арендным обязательствам следует иметь в виду, что согласно ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на арендованное имущество к другому лицу и, соответственно, фактическая передача ему имущества не лишает арендатора права потребовать от нового собственника исполнения обязанности по передаче имущества в аренду. Если после заключения договора аренды, но до передачи имущества арендатору оно попало в незаконное владение третьего лица, арендатор вправе истребовать имущество у незаконного владельца на основании ст. 301, 305 ГК.

Во-вторых, имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользоваться имуществом согласно договору, он вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.

Если же отсутствие принадлежностей или документов не препятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со ссылкой на п. 2 ст. 611 ГК. В то же время у него есть право потребовать принудительного исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскать убытки, причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.

В-третьих, арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки, которые: а) указаны в договоре; б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору; в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду - так называемые явные недостатки.

Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество. В то же время они должны быть зафиксированы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате имущества в обусловленном состоянии.

При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК).

ГК РФ предоставляет арендодателю возможность избежать применения арендатором способов защиты, приведенных в двух первых пунктах. Для этого он должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить выявленные недостатки.

Может возникнуть вопрос, вправе ли арендатор потребовать расторжения договора, если арендодатель сразу после получения предупреждения предоставит взамен надлежащее имущество или устранит выявленные недостатки. Поскольку право на расторжение договора специально оговорено в законе, необходимо исходить из презумпции того, что указанное нарушение существенно ущемляет интересы арендатора независимо от последующих действий арендодателя по устранению недостатков. Однако если конкретные обстоятельства свидетельствуют о том, что в период между передачей имущества с недостатками и их безвозмездным устранением арендодателем (или предоставлением взамен надлежащего имущества) существенного нарушения имущественных интересов арендатора не произошло, действия арендатора по расторжению договора могут быть оценены как злоупотребление правом (ст. 10 ГК) и, следовательно, в иске о расторжении договора может быть отказано.

Если применение указанных выше способов защиты не покрывает убытков, причиненных арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК). Это правило обусловлено гражданско-правовым принципом полного возмещения убытков. Закон предоставляет арендатору также возможность взыскать убытки, не покрытые за счет удержания из арендной платы. Однако данное право применимо лишь в том случае, когда сумма убытков намного превышает размер арендной платы и, соответственно, полное возмещение убытков за счет арендной платы в силу растянутости во времени ущемит интересы арендатора. Арендатор вправе взыскать убытки, причиненные передачей ненадлежащего имущества, также и при расторжении договора.

Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или договора (ст. 613 ГК). Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно ограничениям прав и интересов арендатора. Для взыскания убытков критерий соразмерности значения не имеет, достаточно доказать размер убытков и причинную связь между обременением арендного имущества, о котором арендатор не был уведомлен, и причиненными убытками.

Обязанность арендодателя не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду имуществом. После передачи имущества арендодатель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Например, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. Закон предоставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и не связанных с лишением владения, также против собственника (ст. 301-305 ГК).

Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. Исходя из принципа возложения на собственника обязанности содержать имущество (ст. 210 ГК) и учитывая временный характер арендного пользования, закон установил диспозитивное правило, обязывающее арендодателя производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет (ст. 616 ГК). Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту может быть предусмотрен нормативными правовыми актами или договором.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендного имущества, без которого оно не может использоваться по назначению. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК) Гражданское право: Учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О.В. Гутников и др.; под ред. О.Н. Садикова. - Т. 2. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. - с. 214-215. .

Осуществление капитального ремонта может быть сопряжено с лишением арендатора возможности владеть и пользоваться имуществом согласно договору. Особенности правоотношений сторон в этот период могут быть предусмотрены в договоре. В частности, на арендодателя может быть возложена обязанность предоставить арендатору на время ремонта аналогичное имущество. Во всяком случае, если иное не определено в договоре, арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период капитального ремонта, если арендатор в этот период был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.

Следует отметить, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды досрочно. В абз. 1 - 6 ст. 619 ГК РФ раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества).

В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК РФ (равно как и ст. 620 ГК РФ, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в ст. 619 ГК РФ, то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим ст. 619 ГК РФ и ст. 422 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или «простить» контрагента.

В абз. 7 ст. 619 ГК РФ содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ. По общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь «предложение о расторжении договора» (ст. 452 ГК).

Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7.

. В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.

Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору; в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.

Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК РФ) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.

3.2 Права и обязанности арендатора

Основные обязанности арендатора связаны с порядком пользования арендованным имуществом.

Во-первых, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Назначение имущества определяется его характерными признаками, например, легковой автомобиль не должен использоваться для грузовых перевозок, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.

Во-вторых, по общему правилу арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Это правило направлено на защиту прав арендодателя, заинтересованного в надлежащем использовании сданного в аренду имущества и возврате его по окончании аренды в надлежащем состоянии. Кроме того, для арендодателя небезразлично, кто ему противостоит в качестве договорного контрагента, личность арендатора имеет определенное значение для арендодателя. Указанное ограничение установлено законодателем для субаренды, перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу), предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК). Перечень возможных распорядительных действий в отношении арендованного имущества, которые арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, не является исчерпывающим. Согласие арендодателя может быть выражено в различных формах, оно может содержаться в условиях договора или в специальном письменном разрешении. Арендодатель может дать принципиальное согласие на любой способ передачи права пользования (субаренду, перенаем, залог и т.д.) неопределенному кругу третьих лиц; нельзя разрешить совершение только отдельных распорядительных действий и только в отношении конкретных третьих лиц.