Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1. Характеристика договора аренды зданий и сооружений по действующему законодательству

1.1 Понятие, предмет и стороны договора

1.2 Существенные и несущественные условия договора

Глава 2. Содержание договора и его форма

Глава 3. Судебная практика рассмотрения споров по договорам аренды зданий и сооружений

Заключение

Библиографический список

Введение

Актуальность данной работы, по моему мнению, состоит в том, что в настоящее время для многих организаций аренда стала основным видом деятельности, чего раньше не было и, по сути, быть не могло. Созданные в последние годы частные организации нуждаются в помещениях под офисы, производственных и складских площадях и т.д., в связи с этим сейчас распространен такой вид предпринимательской деятельности, как аренда различного имущества, особенно нежилых помещений. Следовательно, тема аренды зданий, сооружений весьма актуальна не только в теоретическом, но и в практическом плане.

Данная тема актуальна также тем, что здания и сооружения как объекты недвижимости, а соответственно и гражданского оборота, впервые выделяются в особый самостоятельный вид договора аренды.

Институт аренды зданий и сооружений опосредует наиболее типичные отношения по переходу зданий и сооружений во временное пользование (и владение) на возмездных началах.

Аренда зданий и сооружений в своих проявлениях разнообразна. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды зданий и сооружений. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда зданий и сооружений: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Следует отметить большое значение договора аренды зданий и сооружений. В связи с достаточно большой стоимостью этих объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собственность становятся нереальными для многих. Применяя договор аренды зданий и сооружений, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительные незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т.п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.

Важным остается изучение проблем, возникающих перед сторонами договора аренды зданий и сооружений при его заключении и исполнении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности.

Между тем проходящие в Российской Федерации преобразования требуют более глубокого изучения договора аренды зданий и сооружений, выработки рекомендаций как по изменению и дополнению существующих нормативно-правовых актов, так и по правильному применению действующих гражданско-правовых норм.

Цель данной работы - выделить особенности договора аренды зданий и сооружений. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

рассмотреть историю развития правового регулирования договора аренды;

- раскрыть понятие и сущность договора аренды;

- выделить особенности договора аренды зданий и сооружений;

- раскрыть понятие, предмет и стороны договора аренды зданий и сооружений;

- проанализировать существенные и несущественные условия договора аренды зданий и сооружений;

Глава 1. Характеристика договора аренды зданий и сооружений по действующему законодательству

1.1 Понятие, предмет и стороны договора

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК РФ) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.

Здания и сооружения - специфический объект, предопределяющий особенности договора их аренды в сравнении с наймом другого имущества как движимого, так и недвижимого. Они отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации. Отдельные из них имеют художественное, историческое значение, а потому высокую ценность, особенно памятники истории и культуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает влияние также местонахождение земли под зданием и сооружением.

Арендный договор зданий (сооружений) возмездный, консенсуальный, двусторонний.

Цель договора - передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей.

Здания и сооружения вместе с земельным участком обладают естественными индивидуальными потребительскими свойствами, стимулирующими аренду, которая позволяет арендатору без больших затрат на приобретение в собственность здания или сооружения и обслуживающего земельного участка владеть и пользоваться этими объектами в своих интересах, а при необходимости купить их на условиях выкупной цены (ст. 624 ГК РФ). Сохранение в процессе аренды потребительских свойств зданий и сооружений, а вместе с ними и земельного участка настолько существенно для арендодателя и арендатора, что функциональное назначение объекта аренды, его техническое, санитарное, художественное, историческое состояние документально фиксируются, подлежат особой защите.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено. М. Булеков считает, что "договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений: арендных отношений по поводу использования здания (сооружения); отношений по поводу использования части земельного участка" аренда суд право регулирование

Подтверждением этого положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание. Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка. Без установления подобного положения договор аренды здания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоваться зданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.

По истечении времени найма указанные объекты должны быть возвращены пользователем собственнику имущества с теми же ненарушенными потребительскими свойствами. Изменения в художественном, историческом, функциональном назначении здания или сооружения, других технологических характеристик настолько важны, что могут осуществляться только со строгим соблюдением установленных правил и процедур, а также по согласованию с собственником (его уполномоченным) имущества. В итоге пользователь возвращает собственнику арендованное имущество по истечении срока аренды с учетом согласованных с собственником (его уполномоченным) изменений, естественного физического износа здания и сооружения, но не исчерпав потребленного арендой технического и исторического ресурса. В сохранении индивидуальной определенности признаков арендованного объекта состоит юридическая и социальная ценность аренды, обеспечиваемая ее юридическим механизмом.

Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное, имеющее постоянную основу. Если классифицировать здания по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они подразделяются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования. Перевод из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (ст. 288 ГК РФ). Родовым понятием является "здание", видовыми понятиями его составляющие: "жилой дом" и "нежилое здание".

Жилые дома выделяются по их целевому назначению: они предназначены для постоянного проживания. Такие строения, как летние садовые домики, дачи, не включаются в состав жилищного фонда, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания. Они могут быть объектом аренды и не могут быть объектом найма жилого помещения. Поскольку жилые дома функционально ориентированы на необходимость постоянного проживания граждан, юридические лица ограничены в их аренде: они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 671 и ст. 673 ГК РФ), что оформляется соответствующим договором с участием граждан - найма жилого помещения.

Нежилые, не связанные своим назначением с проживанием граждан здания имеют изначально иную целевую направленность - это промышленные, производственные, торговые, административные, лечебно-санитарные, культурно-просветительные, коммунально-бытовые, складские, учебные и используемые для иных целей здания. Особая группа - объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации (ст. 3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ), к которым относятся сложные (ст. 134 ГК РФ) объекты недвижимого имущества со связанными с ними движимыми произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры. К ним отнесены отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями. В числе памятников истории и культуры есть 17 особо ценных объектов национального наследия народов РФ (Кремль, Большой и Малый театры, Эрмитаж, Третьяковская галерея, МГУ и др.).

Нежилые здания могут иметь жилые помещения (например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.) на первом этаже. В тех и других зданиях могут быть мемориальные квартиры - памятники истории и культуры. Здание может быть многофункциональным. Если в нормативных актах употребляется понятие "гражданские здания", оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые, культурно-просветительские и т.п.

Здания подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, архитектурным признакам и своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет обслуживающую роль. Это строения (например, флигель) в основном некапитального типа (сараи, гаражи) индивидуального использования и т.п. На исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников истории и культуры могут быть отнесены к градостроительным ансамблям.

Здания могут оперативного быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственного учета жилищного фонда, государственной регистрации права собственности (права хозяйственного ведения, права управления) на здание (ст. 131 ГК РФ). Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ). Не может быть предметом этого договора и незавершенный строительством объект.

Объектом договора могут быть либо объединенные основное и служебные строения, сооружения на одном земельном участке как технологически единый объект учета, как ансамбль, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку. В первом случае необходимо включать в объект договора аренды не только основное здание, но и обслуживающие его служебные постройки, ансамбль, здания и сооружения. Во втором случае, когда здания, строения и сооружения не образуют единого технологического комплекса, такая необходимость не сопровождает аренду здания (помещения). Вместе с тем, предприятие в целом как имущественный комплекс, куда входят и здания, и сооружения, и единый производственно-технологический комплекс, в случае их передачи в аренду подчиняется своему особому правовому режиму аренды, установленному в § 5 гл. 34.

Стороны договора аренды зданий и сооружений. Участниками отношений по аренде зданий и сооружений являются собственники - физические и юридические лица, государство, муниципальные образования и их уполномоченные лица. Арендодателем может быть и лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. В использовании участниками арендных отношений этого института законом установлены определенные ограничения (ст. 671 ГК РФ).

Управление государственной и муниципальной собственностью связано с определением того, кто является арендодателем, и с учетом этого имеет свои особенности. Управление федеральной собственностью осуществляет Правительство РФ, которое, в свою очередь, вправе делегировать свои полномочия по его управлению федеральным органам исполнительной власти. Так, Минимущество осуществляет от имени Российской Федерации в установленном порядке управление и распоряжение федеральным имуществом, кроме случаев, когда осуществление указанных полномочий входит в компетенцию других органов. К числу таких органов отнесено Управление делами Президента РФ. Правительство РФ наделило его компетенцией управлять и распоряжаться федеральным имуществом, закрепленным за ним.

Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, унитарных предприятий, установлен федеральными законами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ. Это, прежде всего, ГК РФ (ст. 295, 297, 298) и Закон об унитарных предприятиях.

Унитарные предприятия не вправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания и сооружения без согласия собственника (его уполномоченного) государственного или муниципального предприятия, в качестве которого относительно федерального имущества выступает Минимущество России. Если здания и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК РФ: субъекты РФ и муниципальные образования уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя.

Минимущество России осуществляет непосредственно или через свои территориальные органы контроль за управлением, использованием по назначению и сохранностью этих объектов федерального имущества, переданных в аренду, и при выявлении нарушений принимает законные меры для их устранения. Федеральное государственное учреждение вообще не вправе передавать в аренду недвижимость, закрепленную за ним на праве оперативного управления. В качестве арендодателя в этом случае всегда выступает Минимущество.

Согласно постановлению Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" Минимущество России всегда передает в аренду находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения, если на этот счет имеются поручения Президента РФ или Правительства РФ.

У негосударственных юридических лиц таких проблем с управлением зданиями (сооружениями), как правило, нет. Однако у акционерных обществ вопросы управления собственным имуществом связаны с так называемыми крупными сделками (гл. X Закона об акционерных обществах), их одобрением Советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров. Аренда здания и сооружения в основном не связана с приобретением или отчуждением либо с возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов акционерного общества. Но в договоре может быть предусмотрена аренда с выкупом арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Кроме того, уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок (ст. 78 Закона об акционерных обществах). В их числе можно назвать сделку по аренде недвижимости (без права ее выкупа) как наиболее крупную сделку.

Заключению арендодателем договора должно предшествовать четкое определение его имущественных прав на сдаваемое внаем имущество.

В Едином государственном реестре прав фиксируются право собственности и иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на каждый объект недвижимости арендодателя, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности гражданина и реквизиты юридического лица, адрес правообладателя, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. Единый государственный реестр прав содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимость (например, об уже имеющейся аренде недвижимости, преимущественном праве на аренду, ипотеке и т.д.), дату внесения записи.

1.2 Существенные и несущественные условия договора

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

Первое и основное существенное условие договора - предмет соглашения.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать со зданием или сооружением как объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Но государственной регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости могут быть подвергнуты здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Вследствие этого такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК РФ здесь неприменима.

Форма договора аренды зданий и сооружений также является существенным условием договора (ст. 651 ГК РФ). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный).

Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. Нарушение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора. Согласно ч. 2 ст. 651 договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Общим для всех договоров аренды существенным условием, является только предмет договора. Для договора аренды зданий и сооружений законодательством РФ установлено дополнительное существенное (необходимое) условие - условие о размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Если цена в договоре не определена, запрещается применение цены за какие-либо аналогичные товары, работы или услуги. Договор должен предусматривать порядок, условия и сроки внесения арендной платы (ст. 614 ГК РФ) и, в частности, время и периодичность оплаты (ежеквартально, помесячно, но не позднее такой-то даты, и т.п.). Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Арендная плата и формы ее выражения устанавливаются свободным соглашением сторон. Но в случаях, специально указанных в законе, стороны должны руководствоваться фиксированными ставками арендной платы, устанавливаемыми как минимальные или предельные или заданным уровнем цен меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости. Так, Федеральным законом об образовании предусмотрено, что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты государственной (муниципальной) собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе".

При определении арендной платы должны учитываться технические характеристики здания (помещения), указанные в техническом паспорте строений (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Если договором не предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения, то действует презумпция: плата за аренду здания или сооружения включает и плату за пользование земельным участком. Если договором предусмотрена отдельная плата за землю, то должна быть специальная оговорка относительно земельного налога - включает ли она его ставки или нет.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 ЗК).

Коммунальные услуги (вода, тепловая и электрическая энергия, газ, центральное отопление) оплачиваются арендатором сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению. В договоре следует предусмотреть, кто будет собирать плату за пользование теплом, - теплоснабжающая организация или арендодатель, т.е. будет ли заключаться договор об энергоснабжении энергоснабжающей организацией непосредственно с арендодателем или с арендатором. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м или 1 куб. м . Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом как единицу расчета (памятники истории и культуры, гараж на один бокс или норматив площади в квадратных метрах на одного сотрудника по направлениям деятельности учреждения и т.д.). Так, например, утверждены нормативы на размещение научных работников, сотрудников проектных организаций в административных зданиях и нежилых помещениях в расчете на одного сотрудника. Размер арендной платы определяется, исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. В некоторых случаях размер арендной платы за здание определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Арендная плата может быть определена и в иной форме - предоставлением арендатором определенных услуг, возложением на арендатора обусловленных договором затрат на реконструкцию здания или сооружения, принадлежащего арендодателю.

В условиях договора может оговариваться, будет ли вноситься арендная плата, если капитальный ремонт арендованного здания связан с переселением арендатора; будет ли меняться арендная плата в связи с инфляцией (сама по себе инфляция не является обстоятельством, влекущим изменения арендной платы).

Неустойка за каждый день просрочки внесения арендной платы, коммунальных услуг устанавливается законом или договором (ст. 330 ГК РФ). Такого закона пока нет, поэтому если условие о взимании пени за просрочку платежей в договоре аренды не предусмотрено, арендатор не обязан их платить. Если арендная плата вносится арендатором в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, договор не может быть досрочно расторгнут судом по основанию, названному в п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ, т.е. в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В этом случае арбитражный суд ограничивается взысканием задолженности по арендной плате. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Способы определения размера арендной платы могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды зданий и сооружений должен содержать условие о размере арендной платы.

Глава 2. Содержание договора и его форма

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме (ст. 160, 161 ГК РФ) в виде одного документа, подписанного сторонами, независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, и от того, на какой срок аренды договариваются стороны (ст. 651 ГК РФ). В данном случае неприменим способ заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной и иной связи. В этом повышенные требования к форме договора. Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле. Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 4 Федерального закона от 10 января 2002 г. "Об электронной цифровой подписи" .

Нарушение простой письменной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ) независимо от суммы сделки и участников договора (см. ст. 167, 168).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы. Таким образом, для всех договоров аренды зданий и сооружений, заключаемых на срок от одного года и более, законом предусмотрена обязательная государственная регистрация. Договор, подписанный сторонами, фактически исполняемый ими, но не прошедший государственной регистрации, не считается заключенным. Государственная регистрация проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, регистрация осуществляется при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) - арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов также с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений.

Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация осуществляется не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись. Формы такого свидетельства и специальной регистрационной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Юридически действительны формы свидетельств о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства. Кроме государственной регистрации, договоры аренды объектов, находящихся в федеральной собственности, подлежат обязательному учету в реестре договоров Минимущества России. Государственная регистрация прав на арендованный земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, осуществляется по правилам п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и ст. 26 ЗК РФ в зависимости от срока аренды от одного года и более.

Ведется и Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации), содержащий сведения об объектах культурного наследия. Законом об объектах культурного наследия установлен мораторий регистрации права федеральной собственности и права собственности субъектов РФ на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности впредь до принятия федерального закона, разграничивающего эти объекты, находящиеся в государственной собственности. Право собственности на здания (сооружения) фундаментально связано с обслуживающими их земельными участками. Поэтому право на земельный участок является обязательной предпосылкой права на здание (сооружение) арендодателя.

Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. К его оформлению закон предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в том числе данные, определяющие ее расположение на земельном участке. Арендодатель обязан передать арендатору сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания или сооружения.

Обязательным приложением к договору аренды являются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения (площади) с указанием их размеров; кадастровый план земельного участка (участка недр), на котором расположено здание или сооружение; паспорт объекта культурного наследия. При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся. Если отношения аренды входят в предмет регулирования смешанного договора (например, о совместной деятельности), соблюдение всех существенных условий аренды так же обязательно, как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений. После издания Закона об объектах культурного наследия ранее заключенные договоры аренды, закрепляющие их за юридическими и физическими лицами - пользователями памятниками истории и культуры, находящимися в государственной собственности, подлежат переоформлению. В этом случае договор аренды перезаключается с учетом требований названного Закона, ГК РФ и правил охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры, установленных Положением об охране и использовании памятников истории и культуры.

Договор может быть заключен путем проведения торгов (ст. 447-449 ГК РФ). Имущественные права, приобретенные лицом, выигравшим торги, - предмет договора купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ). Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Правила купли-продажи (гл. 30) применяются к продаже права на аренду, если иное не вытекает из содержания или характера этого права. Закон исходит из временного характера владения и пользования при аренде зданий и сооружений. В ГК РФ не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной, решают стороны. Это устанавливают общие правила об аренде (ст. 610 ГК РФ).

Срок действия арендного договора может определяться календарной датой, наступлением конкретных событий, неопределенным сроком, периодом времени и т.п. В границах срока договора могут быть свои мини-сроки (сроки предупреждения о прекращении договора, сроки передачи, освобождения объекта аренды, изменения размера арендной платы, субаренды и т.п.). Срок аренды имеет важное юридическое значение - это срок прекращения действия договорных условий. Срок может быть и не назван в договоре. Это обстоятельство не означает его бессрочность. Подобного рода договор может привести стороны к такому нежелательному для одной из них последствию, как его неожиданное прекращение: каждая из сторон вправе отказаться от него в любое время, предварительно проинформировав об этом другую сторону за три месяца (договором может быть установлен и иной срок предупреждения). Неожиданное для одной из сторон прекращение договора по инициативе другой стороны не означает его досрочного расторжения, и потому соответствующие правила ст. 619 и 620 ГК РФ к этому случаю неприменимы.

Аренда может быть возобновляема (ст. 621 ГК РФ), не определена по сроку, но не может быть бессрочной, иначе нарушилась бы ее природа, осуществлялся бы механический перенос на нее существенного признака права собственности - бессрочности. Срочность арендных отношений - общий, характерный признак аренды любого имущества, а не только недвижимости.

Длящиеся отношения без указания срока их действия (при отказе законодателя от определения в ГК РФ предельного срока аренды) создают для сторон наименее благоприятный режим, нарушающий хозяйственную деятельность одной из них вероятной скоротечностью действия договора и непредусмотренного его прекращения, тем более если он предусматривал еще и выкуп арендатором арендованного имущества по истечении или до истечения аренды. Неопределенность по времени действия арендных отношений сказывается на исполнении сторонами обязанностей.

Содержанием любого договора являются права и обязанности сторон. Рассмотрим права и обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений. Обязанность арендодателя - передать, а арендатора - принять арендованный по договору объект в предусмотренный договором срок. Передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Реальному исполнению договора закон придает особое значение. Обязательство считается исполненным только после этих действий сторон, хотя стороны могут договориться и о другом юридическом факте, с наступлением которого договор может считаться исполненным. Но если иного согласованного обстоятельства договор не содержит, то закон связывает юридическое исполнение арендного договора только с фактической передачей, т.е. передачей здания или сооружения арендатору во владение и пользование, подтвержденной названным документом.

Передаточный акт составляет арендодатель (балансодержатель) объекта. В акте фиксируются санитарное и техническое состояние и другие характеристики здания (сооружения), влияющие на безопасность использования его по назначению и сохранность и определяющие будущий уровень его износа по возвращении того же объекта арендатором арендодателю в связи с окончанием срока действия договора, сроки начала и окончания внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг.

Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания документа о передаче, закон расценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности, предусмотренной договором, вступившим в силу, соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта.

Когда договор аренды прекращается, ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (иному документу о передаче), подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ), в том состоянии, в каком арендатор его получил, или в состоянии, обусловленном в договоре. Если арендатор не выполняет этой обязанности, то эти обстоятельства служат основанием для выселения его из арендованного здания и возврата арендодателю ранее арендованного у него сооружения (ст. 622 ГК РФ). Одновременно с передаточным документом арендатору передаются сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания (сооружения), - технический паспорт, паспорт объекта культурного наследия, инструкции, кадастровая карта (план) земельного участка и т.п.

Глава 3. Судебная практика рассмотрения споров по договорам аренды зданий и сооружений

Первое и основное существенное условие договора - предмет соглашения. Данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. В соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

«ЗАО "Стройкомплект" заключило договор аренды с ООО "Глория" и предоставило последнему помещение площадью 56 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить передаваемое помещение, отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 56 кв. метров ООО "Глория" было предоставлено помещение площадью 30 кв. метров. Арендатор обратился в арбитражный суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для такого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ данный договор недействителен».

Дело, по которому был признан незаключенным договор аренды зданий и сооружений ввиду отсутствия в нем существенных условий. Так, судебными инстанциями установлено, что «решением Исполнительного комитета Ульяновского областного Совета народных депутатов № 79 от 12.02.1990 здание "Воспитательный дом первой половины XIX века" по ул. Гончарова, 13 в г. Ульяновске получило статус объекта культурного наследия регионального значения и было принято под государственную охрану. Распоряжением Главы администрации Ульяновской области № 959-р от 29.07.1999 повторно подтвержден статус здания по ул. Гончарова, 13А как памятник истории. Из справки УОГУП БТИ о регистрации адреса здания № 164а от 13.01.2003 следует, что зданию, в котором истцу были переданы помещения, в настоящее время присвоен адрес - ул. Гончарова, д. 13А/15, а раннее данное здание имело адрес ул. Гончарова, д. 13 (ул. Гончарова, 13А). 25.06.2002 был принят Федеральный закон № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", вступивший в действие 29.06.2002. Согласно пунктам 1, 2 статьи 55 приведенного Федерального закона договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона. В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Договор аренды муниципального помещения № 6304/943 был оформлен 26.02.2003 после вступления в действие Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ. Между тем, в тексте указанного договора не содержится обязательных условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 55 вышеуказанного Федерального закона. В последующем, ни между истцом и КУИ г. Ульяновска, ни между истцом и ответчиком не оформлялось каких-либо соглашений о внесении в договор аренды № 6304/943 от 26.02.2003 обязательных условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ. При изложенных обстоятельствах арбитражный суд первой и апелляционной инстанций в соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды № 6304/943 от 26.02.2003 между истцом и КУИ г. Ульяновска ввиду отсутствия в нем существенных условий. Поскольку договор аренды № 6304/943 от 26.02.2003 не заключен, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций правомерно не нашел оснований для удовлетворения требований истца в соответствии со статьями 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации об изменении условий данного договора». Указание в договоре аренды только на наименование вещи является недостаточным для согласования предмета аренды недвижимого имущества. Стороны должны охарактеризовать недвижимую вещь, указав ее особые признаки (адрес, название, назначение, местонахождение помещения в здании, площадь и др.). К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относится условие о размере арендной платы. Поэтому договор аренды зданий и сооружений должен содержать условие о размере арендной платы.

Так, Высший Арбитражный Суд РФ отменил судебное решение в части понуждения арендодателя заключить с юридическим лицом договор аренды занимаемого нежилого помещения, так как в проекте договора не содержалось такого существенного условия арендных отношений, как арендная плата. Необходимо также учитывать, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Так, «акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным. Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы. В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги. Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса. Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно».

Заключение

Исследовав, договор аренды зданий и сооружений было установлено, что впервые аренда зданий и сооружений была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды (§4 гл. 34). Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение». Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Аренде зданий и сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей: ст.650 («Договор аренды здания и сооружения»), ст.651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения»), ст.652 («Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст.653 («Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»), ст.654 («Размер арендной платы»), ст.655 («Передача здания или сооружения»).

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, за исключением случаев, установленных законом. Действующий ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием. Значит, при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать какое конкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть - вспомогательными, в приложении к договору следует составить план - схему помещения с указанием всех этих деталей. Также обычно прилагают план - схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать либо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся неотъемлемой частью договора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдаётся в аренду, означает, что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК РФ).

Здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в статьях 652-653 ГК РФ. Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст. 652) . Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст. 652). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Стороны по договору аренды зданий и сооружений - это арендатор и арендодатель. По общему правилу арендодателем нежилого помещения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества.

Заключению договора должно предшествовать чёткое разграничение прав арендодателя на сдаваемое в наём имущество, особенно при совместном владении объектов, возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц. Если здание или сооружение относятся к федеральной собственности, то сдавать их в аренду, т.е. выступать в качестве арендодателя, имеет право Государственный Комитет имущества РФ. Если же сооружение или другое нежилое помещение относится к собственности субъектов РФ, то сдавать их в аренду имеют право соответствующие комитеты по управлению имуществом в области, крае, республике и т.д. Если здание или сооружение относятся к муниципальной собственности, то муниципальные образования управомочивают соответствующие структуры по управлению муниципальной собственностью и дают согласие на аренду.