Государственная регистрация объектов недвижимости в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Академия труда и социальных отношений

Краснодарский филиал

Юридический факультет

Кафедра гражданского права, процесса и специальных юридических дисциплин

Дипломная работа

на тему: Государственная регистрация объектов недвижимости в Российской Федерации (проблемы теории и практики)

Студент

Букарева Оксана Евгеньевна

Научный руководитель

канд. юрид. наук, доцент

Светлова Анна Павловна

Краснодар 2009

Оглавление

Глава 1. Недвижимость - как объект гражданских прав

1.1 История развития недвижимости в России

1.2 Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости

1.3 Понятие недвижимости. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости

Глава 2. Государственная регистрация прав на недвижимость

2.1 Общие положение о государственной регистрации

2.2 Обороноспособность объектов недвижимости: ограничение и изъятие недвижимости из оборота

2.3 Органы, осуществляющие государственную регистрацию и их обязанности

Глава 3. Проблемы, возникающие при государственной регистрации

3.1 Порядок проведения государственной регистрации

3.2 Приостановление регистрации по решению регистратора

3.3 Отказ в государственной регистрации и его обжалование

3.4 Свидетельство и регистрационный штамп

Глава 4. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости

4.1 Платежи при оформлении прав на недвижимость

4.2 Налогообложение недвижимости

Заключение

Список нормативных актов и использованной литературы

Введение

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на объекты недвижимости и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Действующее законодательство, регулирующее отношение по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов.Киндеева Е.А, Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки - 3- е изд., доп. и перераб.. - М.: Юрайт - Издат., 2008. С - 935. Знание своих имущественных прав необходимо каждому гражданину, чтобы правильно ориентироваться в приобретении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений. Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов - учреждений юстиции по государственной регистрации прав на объекты недвижимости, которые действуют во всех субъектах РФ. Именно учреждения юстиции являются органами бесспорной юрисдикции, поскольку в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимость. С целью защиты законных интересов всех участников рынка недвижимости, осуществляют также проверку действительности поданных заявителем документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с имуществом, а также выдают информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения имущества.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено в действие 1 января 1996 г. ч. II Гражданского кодекса Российской Федерации. В ст. 131 ГК установлены основные положения о примерном перечне прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем. Без государственной регистрации право не считается возникшим, а сделка - заключенной. Регистрация объектов недвижимости является завершающим этапом приобретения прав на недвижимость. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним регулируется Гражданским Кодексом, Федеральным Законом от 21 июля 1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу 31 января 1998 г. и нормативно правовыми актами.

С вступлением его в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, дачами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством. Нотариусу отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений по поводу имущества. В функции частных и государственных нотариусов входит удостоверение сделок, наложение запретов, осуществление иных действий, подтверждающих и защищающих права. Установленный Основами Законодательства Российской Федерации о нотариате 1993 года порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов. Следует подчеркнуть, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма. Следовательно, обращение к нотариусу - это право граждан и организаций, но не обязанность. Сделки с недвижимостью / Под ред. Гуртова Г.Л. - М.: Юрайт - М, С. 2002. С. 27 - 480. Обязанностью является государственная регистрация - как юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.

Целью данной работы является анализ законов и нормативно правовых актов регулирующих деятельность и порядок осуществления государственной регистрации объектов недвижимости в Российской Федерации.

Задачей дипломного исследования является в рассмотрение понятий недвижимости; порядка государственной регистрации; деятельности регулирующих органов; кадастрового учета; технической инвентаризации; перечислить документы, необходимые для регистрации; привести информацию о платежах, налогах и льготах при оформлении прав на недвижимость; разобраться в проблемах, возникающих при регистрации; исследовать функции регистрирующего органа.

Предметом рассмотрения являются Федеральные Законы Российской Федерации и нормы гражданского права, регулирующие имущественные отношения, порядок государственной регистрации объектов недвижимости.

Методологической основой настоящего исследования являются общенаучные методы познания, а также ряд частно-научных методов: формально - логический, комплексного исследования, системно - структурный, социологический и другие - в их разнообразном сочетании.

Структурно дипломная работа состоит из введения, четырех глав, раскрывающих ее содержание, и заключения. К работе прилагается список нормативно-правовых актов, специальной юридической литературы, а также судебной и иной юридической практики. Основная часть дипломной работы посвящена подробному раскрытию заявленной темы, изложению основных ее положений. Выводы и предложения по теме работы сделаны в заключении.

Глава 1. Недвижимость - как объект гражданских прав

1.1 История развития недвижимости в России

Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период появились первые представления о собственности на недвижимость, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи и рода. Римское право: Учебник /Под. Ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: 1996. С. 214 - 215.

Термин "недвижимость", "недвижимые вещи", "недвижимое имущество" в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997. 699 - 700. С. / См. Владимирский - Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д., 1995. 488 С. Расцвет юриспруденции пришелся на эпоху, характеризующуюся значительным экономическими, социальными и политическими сдвигами в общим развитии государства в период с конца I в. до н. э. до конца III в. н. э. Йоффе О.С. Юриспруденция Древнего Рима // Йоффе О.С. Гражданское право: Избранные труды. М.: Статут, 2000.С.20. Именно в это время в руках крупных рабовладельцев сосредоточились огромные латифундии, что, на ряду с использованием дешевого рабского труда, стало основой развития торговли, как следствие, правового инструментария, сопровождающего торговый оборот.

Земля вовлекалась в предпринимательскую деятельность, что требовало соответствующих правовых конструкций, обеспечивающий иной механизм регулирования, нежили используемый. В правовой системе появляются более четкие представления о праве собственности, что, в свою очередь, стало основой для формирования различных конструкций недвижимости.

Развитие сельскохозяйственного производства привело к развитию сервитутов. Земельный участок выделяется и наделяется определенными границами. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости. недвижимость регистрация право налог

Для контроля и регулирования оборота недвижимости появляются земельные кадастры, то есть систематизированные своды сведений о местонахождении, целевом назначении, экономических характеристиках и правовом положении земельных участков.

Таким образом, появилась возможность контроля за рынком недвижимости, сделками, совершаемыми с земельными участками, что стабилизировало и нормализировало оборот вещей, и прежде всего земельных участков.

К XIX века в России стали активно развиваться идеи реформирования правового регулирования гражданского оборота. Кирсанов А.Р. Сравнительно - правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом. // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. М.: 2003.Сю 36 - 42. Под руководством М.М. Сперанского готовился проект Гражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которого было положение о том, что в качестве первоосновы права на землю выступает право собственности на землю, в то время как права на строение являются вторичными. Александров А. А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало XX века и современность // Весник Моск. Ун - та. Сер. 11. Право.1996. №6. С.8. К сожалению, Гражданское уложение по целому ряду причин как объективного, так и субъективного характера не было принято. Об истории кодификации гражданского права в России под руководством М.М. Сперанского // Весник ВАС РФ. 2005. № 2. С. 137 - 148. Однако, указанное обстоятельство не стало препятствием для развития права недвижимости в Российской Империи. Уже к концу XIX века в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимости. Процедура приобретения права собственности на недвижимость требовала укрепления. Под укреплением прав подразумевалось "публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом". Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: 1997. С.143. Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой, так называемые крепостные акты.

Сделки с недвижимостью выступают в качестве юридических фактов, которые являются основанием для возникновения, изменения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимость. Совершение сделки с недвижимостью должны были в обязательном порядке осуществляться в нотариальной форме.

14 апреля 1866 года принимается Положения о нотариальной части, по которому основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов. Нотариату была отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений по поводу имущества. Основной идеей данного Положения являются гласность и публичность оборота недвижимости для дальнейшего его регулирования.

Процедура приобретения права собственности на имущество включала несколько юридически элементов. Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял при этом в судебном округе, на территории которого находилась отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус проверял законность акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно "ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, совершается, подобно использованию судебного решения, по желанию приобретателя". Синайский В.И. Русское гражданское право. МА: Статут, 2002.С.220.

Анализ этой процедуры привел к теории, которая обосновывала, что, в отличие от законодательств иных государств, в отечественном праве "купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности…Купчая есть акт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его - переход имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение". Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 379 -380.

Как следствие централизации и обобществления средств производства в правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция сужения объектов, которые могут быть объектами гражданско - правовых сделок. Естественно, что в основном из оборота изымались крупные, значимые для экономики объекты, среди которых ведущие место занимали объекты недвижимости.

Относительно развитый гражданский оборот вызвал деление вещей: возможность (невозможность) перемещения вещи без повреждения ее сущности. Так же, как и современный период, классификация строилась на противопоставлении движимых и недвижимых вещей. Термин "недвижимость" приобретает в экономическом смысле понятие объекта, которая в силу своих естественных особенностей не может перемещаться или изменяться воздействием человека. Это земля, участки недр, моря, реки, озера, лестные насаждения как целостные объекты, дома, здания, сооружения.

С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР Гражданский кодекс РСФСР. 1964. №70 в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. Сразу после того, как Гражданский кодекс РСФСР зафиксировал упразднение деления имущества, в советской литературе появилась статья А. Мексина "Об упразднении имуществ на движимые и недвижимые", Мексин А. Об упразднении имуществ на движимые и недвижимые // Сов. Право. 1923. № 3 (6). в которой дан правовой анализ этих закономерностей. При этом появляется довольно много журнальных публикаций, посвященных практическим аспектам совершения сделок с недвижимостью.

На протяжении двух последних веков исследователи анализируют, прежде всего, юридические характеристики оборота земель. Современный период развития литературы о правовом регулировании недвижимости можно охарактеризовать как период становления. Целый ряд исследований, посвященных теоретическим и практическим проблемам регистрации прав на недвижимость, опубликован сотрудниками Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции России. Книга "Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрации права" Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрации права / Отв.ред. А.Р. Кирсанов. М.: Ось - 89, 2003. представляет собой сборник статей, работа Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой "Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов)" Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой "Недвижимость: Права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы доументов).М.: Юрайт - Издат., 2004. речь идет о проблемах совершения сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество, монография И.Д. Кузьминой "Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости" И.Д. Кузьминой Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск. Изд. Томского ун - та, 2002. представлены результаты исследования правового режима одного из видов недвижимости - зданий и сооружений. Вопросы исследования сделок с недвижимостью и регистрации прав на недвижимое имущество нашли отражение в монографиях С.П. Гришаева, Гришаев С.П. Все о недвижимости. Учебно -методическое пособие. М.: БЕК,2001 А.Р. Кирсанова, Кирсанов А.Р.. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось - 89, 2001 Ю.В. Романцева, Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юрист, 2001.С. 207-229. К.И. Скловского, Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело.2000. А.М. Эрделевского, Эрдилевский А.М. Финансовые услуги, вексель, недвижимость. М.: БЕК,1999. В.Ф. Яковлева. Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право (Вопросы теории и практики). М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2000.

С каждым годом появляется все больше литературы: книг, диссертаций, журналов, статей, авторы которых обращались к исследованию различных проблем государственной регистрации имущества и сделок с ним, а также к вопросам правового регулирования рынка недвижимости и сделок с недвижимостью. Были защищены докторские диссертации Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве6 Теоретические проблемы: Автореф. дис., д-ра юрид. Наук. Екатеринбург, 2004., вышли в печать научные труды - монографии Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004., изданы научно - практические комментарии к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".2-е изд., перераб. И доп. М.: ИНФРА - М, 2001.

1.2 Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости - источники права, подразделяются на две основные группы:

- федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

- законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Конституция является идеальным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рыка недвижимости как составляющей и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом при этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, сводное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Таким образом, в России созданы условия для вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивает государство.

В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ). Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. // РГ.1993.

Гражданский кодекс РФ содержит нормы, связанные с осуществлением прав на недвижимость и носящие гражданско -правовой характер. Включает гражданско - правовые нормы, является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие отношения в России по поводу недвижимости, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам гражданского законодательства.

"Права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации…..". В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ / М.: СЗ РФ, 2008. С.52.

Гражданский кодекс дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, формирует требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Будучи "центральным, стержневым актом гражданского законодательства", Гражданское право: Учебник: В 2 Т. / Отв. ред. Е.А. Суханов, 2-е изд. М.: БЕК, 1998. Т..С.73 ГК РФ содержит норму, согласно все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему. В соответствии с п.2 ст.3 ГК РФ (Части I) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. От 26.06.2007) / М.: СЗ РФ, 2008. С.4.

В общий части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в ст. 130-132 ГК РФ дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости.

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости: продажа недвижимости (ст. 549 - 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 559 - 566 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст. 650 - 655 ГК РФ), аренда предприятий (ст. 671 - 688 ГК РФ), наем жилого помещения (ст. 671 - 688 ГК РФ) и т.д..

Жилищный кодекс РФ, другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы и другие акты.

В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско - правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно - правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти - правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса РФ введены новые правила на рынке недвижимости. Земельного кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельного кодекс РФ существенным образом изменил не только земельные отношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

Градостроительный кодекс РФ определил некоторые правила совершения сделок и приобретения прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения.

Лесой и Водные кодексы РФ провели административные реформы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости: установление требований к договорам участия в долевом строительстве и необходимости их государственной регистрации, упрощение порядка оформления прав граждан на земельные участки, садовые, дачные и жилые дома, Проект № 408494-4 Федерального закона " О внесении изменений в статью 31 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", принятым Государственной Думой РФ 25 мая 2007 г. (в первом чтении). разграничение государственной земли на федеральную, муниципальную и государственную собственность субъектов РФ непосредственно законами, а утверждением перечней земельных участков, исключение лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов из недвижимого имущества, устранение противоречий лесного законодательства гражданскому и земельному, замена понятия "участок лесного фонда" понятием "лесой участок" - особым видом земельного участка.

Одним из наиболее важных федеральных законов, является Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 21 июля 1997 г. и вступивший в силу 31 января 1998 г.. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения.

Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства государственная регистрация прав на недвижимое имущества и сделок с ним состоит специальной нормативно - правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимостью, и, что особенно важно, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

1.3 Понятие недвижимости. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости

Под объектом гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Гражданское право / Под. Ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: 2002. Т.1. С.254. Вещи являются объектами гражданских прав, и их правовой режим, а также условия оборота подчиняются особым правилам, установленным законодательством.

Классификация вещей на движимые и недвижимые вещи:

· Движимое имущество, то есть вещи, не отнесенные законодательством к разряду недвижимости:

- делимые и неделимые вещи, раздел которых невозможен без изменения их назначения (например, произведения искусства);

- простые и сложные вещи, состоящие из разнородных предметов, образующих единое целое, предполагающее его использование по единому назначению (например, автомобиль);

- главная вещь и принадлежность, которая предназначена для обслуживания главной вещи и следует ее судьбе (например, весла от лодки);

- индивидуально - определенная вещь, характеризуемая индивидуальными признаками, позволяющими выделить из ряда других и вещи, определяемые родовыми признаками: весом, числом, мерой;

- потребляемые вещи, которые уничтожают в процессе их одноразового использования (топливо, продукты питания и пр.) и неупотребляемые, которые не уничтожаются в процессе их одноразового использования (станки, автомобили и т.п.).

Особо выделяются плоды, продукция и доходы от имущества, которые по общему правилу принадлежат лицу, использующему имущество на законном основании.

· Статьей 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы:

- К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр.

Леса и многолетние насаждения в настоящее время исключены из объектов недвижимого имуществаЛесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ // СЗ РФ. 2007 № 50. Ст.5278. (ст. 16 Закона о введение в действие Лесного кодекса). Согласно вступившему в действие 1 января 2007 г. новому Лесному кодексу Российской Федерации объектом недвижимости в лесных отношениях является лесной участок - земельный участок из земель лесного фонда или земель иных категорий, на котором расположен лес.

- Ко второй группе все то, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению невозможно (например, водные объекты).

Обособленные водные объекты, в связи с принятием нового Водного кодекса Российской Федерации исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.Водный Кодекс Российской Федерации п. 3 ст. 5, от 03.06.2006 № 74 -ФЗ (в ред. от 04.12.2006) // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 10. Согласно ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Закона о введении в действие ВК) земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.

По общему правилу водные объекты (моря, реки, ручьи, каналы, озера, водохранилища) находятся в собственности Российской Федерации. Там же: п.1 ст. 8 ВК РФ. С.15. Права на пруды и обводненные карьеры определяются правом на земельный участок: такие водные объекты целиком расположенные в границах земельного участка, принадлежат на праве собственности собственнику участка, если иное не установлено федеральными законами. Там же п. 2 ст.8 ВК РФ, от 03.06.2006 № 74 -ФЗ (в ред. от 04.12.2006) // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 15. Исходя из расположенного водного объекта (пруда, обводненного карьера), ст. 7 Закона о введении в действие ВК определяет право на земельный участок, а значит, и водный объект следующим образом:

- если пруд расположен на территории двух и более субъектов РФ, то занятый им земельный участок является федеральной собственностью;

- если пруд расположен на территории двух и более муниципальных районов вне границ поселений, то участок является государственной собственностью субъекта РФ;

- если пруд расположен вне границ поселений или на территориях двух и более муниципальных поселений, то участок является собственностью муниципального района (если он не является государственной или частной собственностью).

- К третий группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона, то есть имущество, отнесенное законом к недвижимости. Вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона ("недвижимость по закону") отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество (например, воздушные и морские судна, судна внутреннего плавания, космические объекты. В соответствии со ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (Части I, II, III) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. От 26.06.2007) / М.: СЗ РФ, 2008. С.52. Законодательно отнесены к недвижимому имуществу ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый вид недвижимости - предприятие, здания и сооружения как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Там же: ст. 132 ГК РФ. С.53. В состав предприятия входит не только вещи, но и обязательные права, долги, права на средства индивидуализации юридического лица, его продукцию и иные исключительные права.

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второй группе (невозможность перемещения без ущерба назначению), так в силу специального указания в законе.

Например, в соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарно - гигиеническим и техническим правилам, нормам, иным требованиям законодательства).

В Градостроительном кодексе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) именуется объектами капитального строительства. Правилами введения Единого государственного реестра объектов капитального строительства и Законом о кадастре недвижимости предусмотрены следующие виды объектов:

• земельный участок;

• здание;

• сооружение;

• помещение;

• объект незавершенного строительства.

Такие объекты недвижимости как: магазин, банк, ресторан, отражают не вид объекта, а его назначение.

Учитывая вышеизложенное, с точки зрения современного российского законодательства, состав недвижимого имущества в зависимости от свойств и назначения законодатель разделил на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества. От правильного определения вида объектов недвижимости зависит классификация их правового режима.

Права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их переход, а в определенных случаях и сделки с таким имуществом подлежат государственной регистрации. Условия, порядок и органы, осуществляющие регистрацию, определены Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 № 122 -ФЗ.

Глава 2. Государственная регистрация прав на недвижимость

2.1 Общие положение о государственной регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с Гражданским Кодексом РФ.

Для оформления прав на недвижимость государство устанавливает обязательную регистрацию.

Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом от 21 июля 1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливаются, следующие объекты подлежащие государственной регистрации:

· регистрация прав (наличия, возникновения, перехода).

Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.В соответствии с п.1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (Части I, II, III) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 26.06.2008) / М.: СЗ РФ, 2008. С.52. Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Там же: п.2 ст. 8 ГК РФ. С.5. Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации. Там же: ст. 219 ГК РФ. С.75

· регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу.

Регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение) в случаях, предусмотренных законом. В соответствии ст. 4 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006) // СЗ РФ.2006. № 232. Ст.20. Примерами ограничений права является арест, залог недвижимости, ипотека (способ обеспечения обязательств), аренда (договорные обязательства), рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут (ограниченное вещное право), доверительное управление (договорные обязательства). Следует обратить внимание, что поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подлежит регистрации именно договор как носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными и не должны регистрироваться.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно Закону, любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

· регистрация сделок.

В соответствии п.1 ст.164 Гражданского кодекса "Сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации…" В соответствии ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (Части I, II, III) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 26.06.2008) / М.: СЗ РФ, 2008. С.61. и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом.

Действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Так, при продаже коммерческого объекта недвижимости стороны обязаны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу, затем по передаточному акту произвести фактическую передачу этого объекта покупателю, после чего осуществить государственную регистрацию права собственности покупателя на этот объект недвижимости.

Если сделка с объектами недвижимости была совершена до принятия законодательством установленного порядка регистрации договоров купли-продажи, право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора. Отсутствие регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным.

Несоблюдение сторонами государственной регистрации сделки с объектами недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

· регистрация права хозяйственного ведения

· регистрация оперативного управления.

· регистрация права пожизненного наследуемого владения.

· регистрация права постоянного пользования.

Права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком - это вещные права. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества. Поэтому любое вещное право, регламентируемое Гражданским кодексом РФ, должно быть зарегистрировано.

· регистрация земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, обособленных водных объектов, многолетних насаждений и другие объекты.

Субъектами государственной регистрации являются собственники объектов недвижимости, держатели прав на них (арендаторы, пользователи, обладатели сервитутов и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой.

Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т.е. в соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер - сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон от 21 июля 1997 г N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет кадастровый номер как "уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета.....".

Так, ст. 1 Закона предусматривает, что кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором они находятся, и инвентарного номера здания или сооружения. Более развернутое представление о структуре кадастрового номера дает Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, утвержденное постановлением Правительства РФ от 15. 04. 1996 г. № 475 (согласно п. 5 ст. 33 Федерального закона о государственной регистрации с момента введения его в действие данное Положение применяется в части, не противоречащей данному Закону). Кадастровый номер сохраняется до тех пор, пока объект недвижимости, которому был присвоен данный кадастровый номер, существует как единый объект зарегистрированного права. В случае разделения, слияния, выделения объекта недвижимости, вновь образованным объектам (объекту) недвижимости присваиваются новые кадастровые номера.

Сбор и накопление информации осуществляется посредством заведения на каждый подлежащий государственному учету объект специального кадастрового дела установленного образца. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества.

На основании договоров с лицами, заинтересованными в государственном учете объектов недвижимости, указанные работы могут осуществляться хозяйствующими субъектами, имеющими лицензии на производство таких работ. Оплата, а также лицензирование отдельных видов данных работ осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

Объекты недвижимости представляют собой особый вид собственности, а права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости существенно отличаются от прав владения другими видами имущества. Так, при продаже зданий, сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этими объектами недвижимости и необходима для их использования, даже если в заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли. Эти вопросы легко решаются, если продавцом земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости является одно и то же лицо. В случае же, когда земельный участок принадлежит другому лицу, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания, сооружения и т.п. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав (далее ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно.

ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Состоит реестр из отдельных разделов, идентифицированных кадастровым или условным номером определенного объекта недвижимости. Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местонахождение), вид (название) объекта недвижимости, его площадь (фактическая по кадровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных правах на каждый объект недвижимости, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического - лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (о сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимости и др.), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок по таким исполнениям, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" ЕГРП вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязаний в отношении данного объекта.

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру - принятых на регистрацию документов.

ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок - посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения ЕГРП.

Порядок государственной регистрации ограничений (обременении) прав определен п. 2 ст. 13 Закона, где говорится, что регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Регистрация ограничений (обременении) права возможна только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

В соответствии со ст. 16 Закона определен круг лиц, правомочных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа.

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

В случае, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК РФ, сохранявшие требование о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК РФ (договоры продажи, а в силу ст. 567 - и мены недвижимого имущества вообще и предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения недвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки Гражданским кодексом РФ установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ). При этом Закон о государственной регистрации прав применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимости начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога. Вместе с тем по смыслу п. 2 ст. 163 ГК РФ не исключается *возможность того, что в других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации.