Право собственности на землю

Размещено на http://www.allbest.ru

Тема 1. Общая характеристика Земельного права

Из теории известно, что предмет права составляют такие общественные отношения, которые обладают внутренним единством, требуют самостоятельного правового регулирования и могут быть объектом такого юридического воздействия.

Анализ содержания современных учебников и учебных пособий по земельному праву позволяет выделить две точки зрения на предмет земельного права. Одна группа авторов (Б.В. Ерофеев, Е.Н. Колотинская, С.В. Коростелев определяет предмет земельного права как волевые общественные отношения, имеющие объектом землю (Б.В. Ерофеев добавляет, что это отношения, которые нужно, возможно и допустимо регулировать правовыми нормами и которые подпадают под действие правовых норм). Такой подход к понятию предмета земельного права не позволяет в полной мере выявить специфику общественных отношений, составляющих предмет правового регулирования данной отрасли права, да и отграничить предмет земельного права от предметов иных отраслей права. Действительно, предметом регулирования земельного права являются общественные отношения по поводу земли, но не все отношения, имеющие своим объектом землю, составляют предмет земельного права (что справедливо подчеркивала и Е.Н. Колотинская).

Другая точка зрения была высказана Ю.Г. Жариковым. Предмет отрасли земельного права, по его мнению, составляют общественные отношения, возникающие в связи с распределением, использованием и охраной земель и регулируемые нормами земельного права. Несомненное достоинство приведенного определения заключается в том, что позволяет выявить характер отношений, регулируемых земельным правом, но и оно не лишено недостатков. В этом понятии выделяются такие категории, как «распределение», «использование», «охрана» земель. Возникает вопрос об их содержании и соотношении. Указанные категории раскрываются лишь при изучении соответствующих вопросов.

Охрана земель определяется как совокупность мероприятий, имеющих определенную целевую направленность. Распределение (перераспределение) земель рассматривается в качестве одной из функций государственного управления земельным фондом и выражается в изъятии участков у одних субъектов и предоставлении их другим (для определенных целей) или в совершении сделок с земельными участками. Термином «использование земли» охватываются владение, пользование и распоряжение земельным участком, принадлежащим на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и др. С учетом изложенного, если вновь обратиться к понятию предмета земельного права, данного Ю.Г. Жариковым, легко заметить, что распределение земель в виде совершения сделок означает не что иное, как правомочие распоряжения, которое государственные или муниципальные образования реализуют как собственники. Выделение в понятии предмета земельного права «распределения» наряду с «использованием» будет означать определенное противопоставление публичной и частной собственности, что противоречит п. 2 ст. 8 Конституции РФ.

Анализ земельно-правовых норм позволяет определить предмет земельного права как совокупность имущественных и неимущественных общественных отношений, возникающих в области государственного управления, использования и охраны земель, урегулированные нормами земельного права.

На имущественный характер земельных отношений обращали внимание некоторые юристы и советского периода (С.Н. Братусь, Ю.Г. Жариков, Н.Т. Осипов, В.Ф. Яковлев и др.), хотя в целом в науке земельного права исключался подход к отношениям по поводу земли как имущественным.

Имущественные отношения наиболее полно и детально изучаются и исследуются представителями науки гражданского права, хотя и среди них нет единого понимания имущественных отношений. В наиболее общем виде их можно определить как общественные отношения, складывающиеся по поводу имущества. Как известно, термин «имущество» употребляется в гражданском праве в нескольких значениях: как совокупность вещей, как совокупность вещей и имущественных прав или как совокупность вещей, прав и обязанностей субъекта. Исходя из этого имущественный характер имеют те отношения, в которых земля, земельный участок выступает как материальное благо, недвижимость. Прежде всего, имущественные -- это отношения собственности (как в статике, так и в динамике) либо производные от них. О.И. Крассов определяет земельные отношения как особый вид имущественных отношений, которые возникают, изменяются и прекращаются по поводу земли и регулируются земельным законодательством. Предмет земельного права составляют не только имущественные отношения; в противном случае необоснованно ограничивается сфера действия земельного права, не учитывается многогранный характер земельных отношений. Так, отношения по организации и ведению земельного кадастра имеют своим непосредственным объектом землю, но не являются имущественными. Это неимущественные отношения, поскольку земля выступает прежде всего как природный ресурс, составная часть окружающей природной среды, а не как недвижимость.

Роль земельных отношений предопределяют заинтересованность государства в их самостоятельном правовом регулировании. Особый характер земельных отношений обусловлен специфической особенностью земли. Земля является тем «цементирующим признаком», который объединяет отношения имущественного и неимущественного характера в единый комплекс, придает им внутреннюю взаимосвязь и взаимообусловленность и выделяет эти отношения в особую группу.

При использовании категории «земля» необходимо помнить, что она может обозначать как планету солнечной системы, так и поверхностный слой земной коры. Именно в последнем значении применяется термин в земельном праве. Поданным земельного учета, земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн. га (без внутренних вод и территориального моря).

Земля является особым объектом природы, имеющим такие свойства, которые не присущи иным природным объектам или объектам, созданным человеком. Довольно обстоятельная характеристика земли была дана в литературе последнего времени Б. В. Ерофеевым, И.А. Иконицкой, О.И. Крассовым, Е.Н. Колотинской, В.В. Петровым. Земля -- многоаспектное явление и в конкретных отношениях может выступать в различных качествах: как часть окружающей природной среды, существующая вне воли и сознания человека; как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; как пространственный предел действия политической власти государства (территория государства); как средство производства; как объект собственности и недвижимость; как пространственно-территориальный базис для размещения иных объектов. Соответственно в зависимости от аспекта земли приоритетным является то или иное ее свойство, качество или совокупность свойств и качеств. Так, если земля используется как средство производства, то на первый план выступает такое ее качество, как плодородие (способность обеспечивать растения необходимыми веществами). Именно земельное законодательство призвано обеспечить комплексный подход к этому многогранному объекту.

Метод, являясь относительно самостоятельным, взаимосвязан с предметом правового регулирования и обусловливается его спецификой. В то же время при выборе метода учитываются не только объективные факторы -- предмет (экономический базис общества), но и субъективные (в частности, воля законодателя). Поэтому метод правового регулирования конкретной отрасли права определяется в соответствии с характером, особенностями общественных отношений и в зависимости от задач, стоящих перед государством, и не является неизменным, раз и навсегда данным.

Метод -- это совокупность юридических способов воздействия на участников общественных отношений. Необходимость учета многоаспектности земли (с одной стороны -- природного объекта, с другой -- объекта собственности) предопределила особое сочетание способов, присущих как частному, так и публичному праву. Поэтому земельным правоотношениям свойственна такая взаимосвязь между их участниками, которая характеризуется равным («партнерские» отношения) или зависимым (отношения власти и подчинения) положением сторон.

Основными способами воздействия являются: дозволение, обязывание, запрет, их сочетание -- и образуют два существующих метода правового регулирования: императивный и диспозитивный. В земельном праве находят применение оба метода. «В современном земельном праве сложно переплетаются императивный и диспозитивный методы регулирования, и определить преобладание того или иного метода весьма сложно, да и вряд ли необходимо.

Императивный метод характеризуется тем, что участники регулируемых им отношений неравны один вправе воздействовать на другого путем установления обязательных для него предписаний и запретов. Императивный метод применяется при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд; при осуществлении государственного управления земельным фондом; привлечении виновных лиц к ответственности.

Диспозитивный метод, напротив, воздействует на отношения, в которых субъекты равны и вправе в рамках закона самостоятельно определять модель своего поведения. Отношения, возникающие между собственниками, владельцами, пользователями и третьими лицами, в области использования земель регулируются, как правило, диспозитивным методом.

Специфика метода правового регулирования земельного права проявляется в том, что в методе земельного права сочетаются императивное и диспозитивное начала, которые нельзя «разорвать», не нарушая единства земельно-правового метода. Такой синтез образует качественно новые элементы, свойственные исключительно методу земельного права. Сочетание в земельном праве императивного и диспозитивного методов объясняется необходимостью обеспечить разумное соотношение частных и общественных интересов при регулировании земельных отношений.

Итак, единство, внутренняя органическая связь специфических земельных общественных отношений требует особой формы правового регулирования и определяет существование самостоятельной отрасли права -- земельного. Земельное право опосредует качественно особую группу общественных отношений и призвано установить единый порядок правового воздействия на земельные отношения. Как известно, отрасль права -- это система юридических норм, регулирующих отношения в определенной области общественной жизни. Учитывая специфику земельных отношений, составляющих предмет отрасли земельного права, можно определить земельное право как систему правовых норм, регулирующих общественные отношения по государственному управлению, использованию и охране земель с целью обеспечить рациональное использование земельных ресурсов.

Земельное право можно рассматривать не только как отрасль российской правовой системы, но и как науку и соответствующую учебную дисциплину. В круг изучения науки земельного права входят процессы, связанные с правовым регулированием земельных отношений. Задачами науки земельного права являются исторический анализ земельного законодательства; исследование современных нормативных актов о земле и практики их применения, призванное обнаружить пробелы, противоречия в правовом регулировании; выявление тенденций развития земельного законодательства.

Тема 2. Источники земельного права

В юридическом смысле под источником земельного права обычно понимаются нормативно-правовые акты, принятые уполномоченными органами и содержащие правовые нормы, регулирующие земельные отношения. При рассмотрении источников земельного права почти все авторы акцентируют внимание и соответственно анализируют нормативные акты в зависимости от их юридической силы.

Более точно -- исходить из того, что источник права -- это внешняя форма выражения нормы права. Соответственно источником земельного права является внешняя форма выражения земельно-правовых норм, т.е. то, что использует правоприменитель при разрешении конкретных дел. Такое определение позволяет подойти к системе источников земельного права более широко, а главное -- полнее определить их круг.

Наряду с нормативными правовыми актами источники земельного права составляют общие принципы, договоры, обычаи. Нормативный правовой акт является наиболее характерным способом правового регулирования земельных отношений. Система нормативных правовых актов (строгий порядок соподчиненности правовых актов по их юридической силе) представлена:

* Конституцией Российской Федерации (России), где закреплены общие принципы регулирования земельных отношений;

* нормативными актами законодательных органов Российской Федерации. Главное место среди земельного законодательства занимает Земельный кодекс РФ, вступивший в силу 30 октября 2001 года. Федеральным законом № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» признаны утратившими силу ЗК РСФСР 1991 г. и другие нормативные правовые акты, регулировавшие земельные отношения. Со дня введения в действие ЗК РФ законодательные акты Союза ССР, содержащие нормы земельного права и действующие на территории РФ, не применяются. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Федерации, должны соответствовать ЗК РФ.

Принятие нового ЗК РФ было вызвано острой необходимостью в земельном законодательстве, адекватно регулирующем новые экономические отношения по использованию и охране земель.

К кодифицированным источникам земельного права следует отнести и Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ. Действует целый ряд федеральных законов специального характера: «О плате заземлю», «О мелиорации земель», «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», «О государственном земельном кадастре» и др. ЗК РФ предусматривает возможность принятия федеральных законов об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о личном подсобном хозяйстве, о крестьянском (фермерском) хозяйстве и др.;

нормативными актами исполнительных органов Российской Федерации. Длительное время указы Президента РФ занимали центральное место среди источников земельного права. ЗК РФ урегулировал многие земельные отношения, которые до его принятия регулировались только указами Президента РФ. Снижение роли указов не означает утраты их значения в земельном праве. Указы Президента РФ не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам.

К источникам земельного права относятся такие указы Президента РФ, как Указ от 14 июня 1992 г. № 631 (ред. от 25 января 1999 г.) «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности», Указ от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», Указ от 7 марта 1996 г. № 337 (ред. от 25 января 1999 г.) «О реализации конституционных прав граждан на землю» и др.

Акты, регулирующие земельные отношения, вправе принимать и Правительство РФ в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. В ряде случаев ЗК РФ прямо устанавливает, какие земельные отношения должны регулироваться именно нормативными актами Правительства РФ. Так, Правительство обязано определить порядок консервации земель с изъятием их из оборота, порядок использования земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, вправе установить общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности; нормативными актами законодательных и исполнительных органов субъектов Российской Федерации. Законы субъектов Федерации, принимаемые в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами, включаются в состав земельного законодательства. Органы исполнительной власти субъектов Федерации в пределах своих полномочий вправе издавать акты, содержащие нормы земельного права, на основании и во исполнение федеральных актов и законов субъектов Российской Федерации. К полномочиям последних в области земельных отношений относятся разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Федерации, иные полномочия, не отнесенные к федеральным или к полномочиям органов местного самоуправления.

Тема 3. Земельные правоотношения

В юридической литературе существуют различные подходы к определению понятия правовых отношений. В данной работе поддерживается достаточно традиционное положение о том, что правоотношение -- это общественное отношение, урегулированное нормами права, участники которого имеют взаимные права и обязанности. Соответственно земельное правовое отношение -- это общественное отношение в области государственного управления, использования и охраны земель, урегулированное нормами земельного права, состоящее во взаимосвязи субъективных прав и юридических обязанностей его участников.

Несмотря на то, что земельное правовое отношение рассматривается как единое целое, в его составе можно выделить отдельные элементы: субъект, объект, содержание.

Субъектами земельных правоотношений являются только такие лица или образования, которых действующее законодательство наделило юридическим свойством (правосубъектностью), позволяющим участвовать в земельных правоотношениях.

Круг субъектов земельных отношений исторически менялся. При монополии государства на землю непременным участником всех земельных правоотношений было само Советское государство как исключительный собственник земли. Даже в тех случаях, когда отношения возникали между отдельными землепользователями, каждый из них находился и в отношениях с собственником -- государством. Такое положение позволяло Г.А. Аксененку признавать земельные правоотношения сложными.

Современные земельные правоотношения характеризуются широким кругом субъектов, причем значительные изменения их круг претерпел именно в отношениях по использованию земли. Условно всех субъектов земельных правовых отношений можно разделить на 3 группы.

Во-первых, физические (граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства) и юридические лица являются самыми распространенными участниками и составляют наиболее многочисленную группу субъектов. В современных условиях физические и юридические лица участвуют в правоотношениях в сфере государственного управления, абсолютных (правоотношениях собственности, пожизненного наследуемого владения и др.) и относительных (например, правоотношениях аренды).

Правоспособность и дееспособность (правосубъектность) физических и юридических лиц, их возникновение, прекращение определяются видом правоотношения, участником которого они являются. Так, малолетний вправе иметь в собственности земельный участок, получив его, например, по наследству, но не обладая необходимым объемом дееспособности; это лицо не способно самостоятельно осуществлять принадлежащее ему правомочие -- распоряжение земельным участком.

Вторую группу составляют органы государственной власти, местного самоуправления, которые являются субъектами управленческих (например, Федеральная служба земельного кадастра России), охранительных (например, суд) правоотношений. Названные субъекты могут выступать участниками правоотношений по использованию земли в случаях, когда земельные участки предоставлены им во владение и (или) пользование.

И наконец, третья группа включает публичные образования -- Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, города, поселки, сельские населенные пункты и иные муниципальные структуры, -- которые участвуют в правоотношениях соответственно государственной или муниципальной собственности.

Объектом правоотношения является то, по поводу чего оно возникает. Земельные отношения складываются непосредственно по поводу земли, поэтому объектом не являются прочно связанные с земельными участками объекты (недвижимое имущество), хотя право на земельные участки и право на недвижимое имущество, расположенное на нем, взаимосвязаны и взаимообусловлены. Неоправданное расширение объектов за счет отнесения к ним иных объектов недвижимости не позволит четко разграничить земельные и иные имущественные правоотношения.

Чтобы установить объект земельных правовых отношений, следует еще раз вернуться к определению предмета земельного права (земельным отношениям), где были выделены; отношения в области использования, отношения в сфере охраны и отношения в сфере Управления землей. Эти отношения отличаются друг от друга содержанием, субъектным составом и (в определенной степени) объектом. Объектом правоотношений по использованию земли необходимо признать индивидуально определенный земельный участок, его часть и земельную долю, в то время как объектом правоотношений в сфере государственного управления, охраны являются земельный фонд (в целом или его отдельная часть), земля как природный объект, и лишь в ряде случаев отдельные земельные участки.

Под содержанием земельного правового отношения следует понимать права и обязанности, в соответствии с которыми должны действовать его участники. Для его раскрытия необходимо выявить, что представляет собой субъективное право и юридическая обязанность.

Тема 4. Право собственности на землю

Достаточно длительное время земля, недра, воды, леса и иные природные ресурсы рассматривались как объекты исключительной государственной собственности. Такое положение определяло и не отчуждаемость природных ресурсов: их безусловное изъятие из гражданского оборота.

Коренные преобразования в политической, социальной, экономической сферах трансформировали и правоотношения собственности на землю. С 1990 г. наметился отход законодателя от монополии государства на землю.

Действующее законодательство устанавливает, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. I ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.

Государственная собственность делится на два вида: собственность Российской Федерации в, целом (федеральная) и собственность ее субъектов (региональная). Традиционно в земельно-правовой литературе обращалось внимание на такую особенность субъекта государственной собственности: Российская Федерация (ее субъекты) является не только субъектом права собственности на землю, но и носителем права территориального верховенства как элемента принадлежащего ей суверенитета.

В отличие от права собственности право территориального верховенства как пространственный предел политической власти распространяется на соответствующие территории в границах Российской Федерации (ее субъектов) независимо оттого, в чьей собственности находится конкретный земельный участок на этой территории.

Например, Российская Федерация реализует право территориального верховенства при установлении основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений; ограничений прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков, а также ограничения оборото способности земельных участков; при изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков. Одновременно как собственник федеральных земель Российская Федерация наделена такими же правомочиями, что и другие собственники.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности или собственности субъектов Федерации, осуществляется соответственно Российской Федерацией и ее субъектами. От имени этих субъектов правомочия собственника осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией.

В федеральной собственности и собственности субъектов Федерации находятся соответственно земельные участки:

- которые признаны федеральной собственностью или собственностью субъектов Федерации федеральными законами;

- которые приобретены Российской Федерацией и ее субъектами по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

- право собственности Российской Федерации и ее субъектов на которое возникло при разграничении государственной собственности на землю.

Тема 5. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю, права землевладения и землепользования

Согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Наиболее распространенными основаниями приобретения прав на земельные участки являются административные правовые акты (решения компетентных органов о предоставлении земельных участков) и сделки.

Административный правовой акт. Решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления осуществляется предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исполнительные органы государственной власти Российской Федерации, ее субъектов и органов местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, находящимися соответственно в федеральной собственности, в собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц предоставляются за плату. Бесплатно они могут предоставляться в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и региональными законами. Так, в соответствии с ФЗ от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» тем, кто проходит военную службу по контракту общей продолжительностью 10 лет и более, бесплатно по месту военной службы передаются в собственность земельные участки по их желанию для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или садоводства. Право на бесплатное получение в собственность земельных участков в установленных размерах имеют и Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ).

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно, устанавливаются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.

Земельные участки предоставляются в собственность гражданам и юридическим лицам, если они не ограничены в обороте или хотя и ограничены, но федеральным законом разрешено их предоставление в собственность граждан и юридических лиц.

Законодательством установлен различный порядок принятия решения о закреплении земельного участка в собственность граждан и юридических лиц: при первичном выделении земельного участка для строительства, для целей, не связанных со строительством, при переоформлении существующего права на земельный участок на право собственности.

Предоставление земельного участка для строительства. Не допускается отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Земельный участок для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется либо с предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду или постоянное бессрочное пользование), либо без такого согласования (в собственность или аренду).

Без предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки предоставляются исключительно на торгах. Порядок их организации и проведения определен в Постановлении Правительства РФ от 05.01.98 г. № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды».

Предварительное согласование не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также если земельный участок предоставляется для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Тема 6. Государственное управление земельными ресурсами

Ведение государственного земельного кадастра обеспечивает принятие обоснованных решений по организации рационального использования и охраны земель. Государственный земельный кадастр является важнейшим инструментом информационного обеспечения управления земельными ресурсами.

Правовую основу ведения в Российской Федерации земельного кадастра составляют Земельный кодекс РФ (ст. 70), ФЗ от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре» (введен в действие с 11 июля 2000 г.) Постановление Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра», Правила кадастрового деления территории РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 и др.

Государственный земельный кадастр -- это систематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении, размерах, кадастровой стоимости земельных участков, правовом положении земель РФ и. сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельном участке и прочно связанных с ним объектов.

Состав государственного земельного кадастра (документы государственного земельного кадастра). По своей форме земельно-кадастровая документация (документы государственного земельного кадастра) может быть текстовой (цифровой) и графической (планово-картографической). Документирование сведений государственного земельного кадастра осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При расхождении в сведениях приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 17 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Земельно-кадастровая документация подразделяется на основную, вспомогательную и производную. К основным документам относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы).

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Эти сведения можно разделить на три группы:

а) общие данные о правовом положении земельных участков: кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь, категория и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков и их отдельных частей, наличие объектов недвижимого имущества, а также зарегистрированные в Едином государственном реестре прав вещные права и ограничения (обременения) земельных участков, а также о субъектах прав на земельные участки;

б) сведения о качественных характеристиках, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель (например, для земель сельскохозяйственного назначения). Указываются и такие природные свойства и признаки, как рельеф, состав почвы, негативные процессы -- эрозия, заболачивание, засоление и др.;

в) сведения об экономических характеристиках, в том числе размеры платы за землю. Эти сведения вносятся на основании данных кадастровой и иной оценок земель.

Единый государственный реестр земель состоит из государственного реестра земель федерального уровня, государственных реестров земель субъектов Федерации, а также государственных реестров земель кадастровых районов.

Кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Кадастровое дело открывается на каждый земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. При ликвидации земельного участка или при отказе в регистрации прав на него кадастровое дело закрывается. К документам, включаемым в кадастровое дело, относятся: заявка о постановке земельного участка на кадастровый учет; правоустанавливающие документы; межевое дело; выписки из Единого государственного реестра прав, Бюро технической инвентаризации и др.

Дежурные кадастровые карты (планы) -- это карты (планы), на которых в графической или текстовой форме воспроизводятся сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон.

Вспомогательными документами государственного земельного кадастра являются книги учета документов (книга регистрации заявок - на кадастровый учет земельных участков и книга учета справок о правах -- выписок из Единого государственного реестра прав); книга учета выданных сведений; каталоги координат опорной межевой сети.

К производным документам относятся: документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов, собственности муниципальных образований; доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты; аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы); справки в налоговую инспекцию, выдаваемые по согласованному регламенту; иные справочные и аналитические документы.

Порядок ведения государственного земельного кадастра определен в гл. 4 ФЗ «О государственном земельном кадастре». Ведение земельного кадастра возложено на Роскомзем и его органы на местах. Согласно Приказу Роскомзема от 10 августа 2000 г. № 6 функции по осуществлению государственного кадастрового учета и удостоверению планов земельных участков переданы федеральным государственным учреждениям -- Земельным кадастровым палатам в субъектах Федерации.

Тема 7. Охрана земель

Согласно п.1 ст.9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это означает (в том числе), что земли должны использоваться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способность земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной иных видов деятельности.

Являясь связывающим природным объектом, земля во многом влияет и определяет состояние вод, недр. Лесов. Юридические меры по охране земель характеризуются тремя понятиями: сохранение (использование земли такими способами и приемами, при которых не наступает ухудшение качеств состояние земельных участков): восстановление (главным образом - меры по рекультивации земель) и улучшение меры мелиоративного характера, в результате которых земля повышает социальную ценность благоприятного состояния земель.

Охрана земель имеет цели:

- предотвратить деградацию, загрязнение, захламление, нарушение земель, другие негативные воздействия хозяйственной деятельности;

- обеспечить улучшение и восстановление земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению другим негативным воздействиям хозяйственной деятельности.

Таким образом, мероприятия по охране земель имеют превентивное или восстановительное значение.

В целях охраны земель должны разрабатываться федеральные, региональные и местные программы охраны земель, включающие перечень обязательных мероприятий по охране земель, с учетом особенностей хозяйственной деятельности, природных и других условий. Оценка состояния земель и эффективности предусмотренных мероприятий по охране земель проводится с учетом экологической экспертизы, установленных законодательством санитарно-гигиенических и иных норм и требований.

Превентивное значение имеют мероприятия по охране земель, предусмотренные как п ЗК РФ, так и законодательством об охране окружающей природной среды. В частности, для оценки состояния почвы в целях охраны здоровья человека и окружающей среды Правительством РФ устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ. Для проверки соответствия почвы экологическим нормативам проводятся почвенные, геоботанические, агрохимические и иные обследования.

Поскольку важнее всего -- предотвратить вредное воздействие на земельный участок, ЗК РФ предусматривает, что внедрение новых технологий, осуществление программ мелиорации земель и повышения плодородия почв запрещаются в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарно-гигиеническим и иным требованиям. Специальные экологические требования при размещении предприятий, сооружений и иных объектов предусмотрены в Законе РСФСР «Об охране окружающей природной среды» (ст. 4). Места строительства предприятий, сооружений и иных объектов определяются в соответствии с нормами ЗК РФ, ФЗ от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при наличии положительного заключения специально уполномоченных органов РФ в области охраны окружающей природной среды, санитарно-эпидемиологического надзора.

При проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ и работ по добыче полезных ископаемых плодородный слой почвы снимается и используется для улучшения малопродуктивных земель. Использование плодородного слоя почвы для целей, не связанных с сельским и лесным хозяйством, допускается только в исключительных случаях, при экономической нецелесообразности или отсутствии возможностей использовать его для улучшения земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.

В целях охраны земель на собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков помимо общих обязанностей, установленных в ст. 42 ЗК РФ, возложена обязанность проводить мероприятия по:

* сохранению почв и их плодородия;

защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель;

защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения бактериально-паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;

ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель;

сохранению достигнутого уровня мелиорации;

рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;

сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.

Обязанности собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов устанавливаются и в специальных законах. Так, в соответствии с ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» они должны: производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; соблюдать стандарты, нормативы, нормы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозийных мероприятий.

В целях повышения заинтересованности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков в сохранении и восстановлении плодородия почв, защите земель от негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности применяют их экономическое стимулирование в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. В частности, экономическое стимулирование может выражаться в выделении средств из различных бюджетов для восстановления земель, нарушенных не по вине лиц, использующих эти земли.

земельный имущественный собственность право

Тема 8. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения. Эти земли имеют особое значение как средство производства сельскохозяйственной продукции и являются второй по площади категорией земель единого земельного фонда Российской Федерации.

До начала современной земельной реформы сельскохозяйственные земли использовались в основном крупными кооперативными и государственными хозяйствами: колхозами, совхозами и др. Входе реформирования земельных и аграрных отношений колхозы, совхозы и другие сельхоз структуры были реорганизованы и на их базе создана целая система коммерческих и некоммерческих юридических лиц, осуществляющих сельскохозяйственное производство.

Поданным на 2000 г., в собственности граждан находится 98,2 млн. га, в собственности юридических лиц -- 28,2 млн. га, 319,5 млн. га предоставлено гражданам и юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду. Таким образом, подавляющая часть земель сельскохозяйственного назначения находится в пользовании частных землепользователей.

К категории земель сельскохозяйственного назначения относятся земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства (ст. 83 ЗК РФ). Пригодность для сельскохозяйственного использования определяется по данным государственного земельного кадастра.

Отнесение участка к категории земель сельскохозяйственного назначения отнюдь не означает, что он должен и будет использоваться исключительно для выращивания сельхоз культур. Сельскохозяйственное производство не может осуществляться без дорог, Инженерных коммуникаций, складов для хранения сельскохозяйственной продукции, ферм, загонов, токов и т.п. Участки, на которых располагаются подобные объекты (непосредственно связанные с сельскохозяйственным производством), также относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Поэтому в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются различные виды земель в зависимости от их роли в сельском хозяйстве (главного средства производства или пространственно-территориального базиса):

сельскохозяйственные угодья;

земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;

земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земли от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений;

земли, занятые водоемами;

земли, занятые постройками и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной обработки сельскохозяйственной продукции.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота создан фонд перераспределения земель, который находится в государственной собственности субъектов Федерации. Фонды перераспределения формируются по районам за счет земельных участков, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка: если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из них не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо при отказе от наследства в пользу государства или при отказе от наследства без указания, в пользу кого наследник отказался от наследства; в случае принудительного изъятия земельного участка в порядке, установленном федеральным законом. Фонды перераспределения были образованы в ходе земельной реформы как специальные фонды земель, изъятых у землепользователей по каким-либо основаниям, или временно неиспользуемых земель некого хозяйства, а также другие работники этих хозяйств. В период земельных преобразований в России в 1991 -- 1998 гг. фонды перераспределения были созданы на площади около 32 млн. га. Все земли, находившиеся надень введения в действие ЗК РФ в фондах перераспределения земель, включены в этот фонд.

В состав земель сельскохозяйственного назначения входят 13 видов земель. Основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют сельскохозяйственные угодья (участки земли с определенным сельскохозяйственным использованием), которые в зависимости от их природных свойств, экономической целесообразности использования подразделяются на:

пашни;

сенокосы;

пастбища;

залежи;

земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

Сельскохозяйственные угодья как наиболее ценные имеют приоритет в использовании и подлежат особой защите. Важное значение угодий определяется их плодородием. Плодородие земель сельскохозяйственного назначения -- способность почвы удовлетворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай.

О состоянии плодородия земель сельскохозяйственного назначения и о государственном регулировании и государственной поддержке в этой области Правительство РФ ежегодно представляет доклад Федеральному Собранию.

Необходимость разработки и реализации государственной политики в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения вызвана кризисной ситуацией в этой сфере. Повсеместно плодородие почв снижается из-за сокращения объема работ по JLУлучшению земель и увеличения негативного воздействия прежде всего антропогенной деятельности. С 1991 г. объем проведения агрохимических мероприятий уменьшился в 2,5--5 раз, мелиоративных -- I 5--7 раз, более чем в 2,5--3 раза сократилось внесение в почву органических удобрений, в 4--5 раз -- минеральных.

Тема 9. Правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (п. I ст. 94 ЗК РФ).

Данную категорию составляют земли:

-особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

-природоохранного назначения;

- рекреационного назначения;

- историко-культурного назначения;

- иные особо ценные земли в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами-- земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные и редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательскими учреждениями);

Особо охраняемые территории по своему значению делятся на три группы:

а) территории федерального значения находятся в ведении федеральных органов государственной власти и являются федеральной собственностью (порядок отнесения земель к территориям федерального значения, порядок использования и их охрана устанавливаются Правительством РФ на основании федеральных законов).

Согласно п. 7 ст. 95 ЗК РФ на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещается: предоставление садоводческих и дачных участков;

- строительство федеральных автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с функционированием особо охраняемых природных территорий;

- движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог;

- иные виды деятельности, запрещенные федеральными законами

б) территории регионального значения находятся в ведении органов государственной власти субъектов Федерации находятся собственности последних (порядок отнесения земель к территориям регионального значения, порядок использования и их охрана устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными и региональными законами);

в) территории местного значения являются собственностью муниципальных образований и находятся в ведении органов местного самоуправления (порядок отнесения земель к территориям и местного значения, порядок использования и их охрана устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с федеральными и региональными законами, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления).

1 Особое место в регулировании правового режима земель рассматриваемой категории занимают нормативные акты общего и специального характера: Закон РФ «Об охране Окружающей природной среды»; ФЗ от 14, марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»; ФЗ от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»; ФЗ от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири, Дальнего Востока Российской Федерации»; положения о правовом режиме отдельных природных комплексов (о государственном заповеднике, о государственном природном заказнике, о памятниках природы и т.п.) и др.