Государственная регистрация прав на земельные участки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Государственный университет по землеустройству

Кафедра земельного права

Курсовая работа

Государственная регистрация прав на земельные участки

Выполнил: ст. 42к-1 гр.

О.М. Белякова

Проверил: старший преподаватель

А.Н. Зверева

Москва 2011 г.

Содержание

Введение

Глава I. Общие положения регистрации прав

1.1 Понятие государственной регистрации прав

1.2 Принципы государственной регистрации прав

1.3 Права, подлежащие государственной регистрации

1.4 Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав

Глава II. Порядок государственной регистрации прав

2.1 Порядок государственной регистрации прав

2.2 Приостановление государственной регистрации

2.3 Отказ в государственной регистрации и прекращение государственной регистрации прав

2.4 Удостоверение проведенной государственной регистрации прав

Заключение

Литература

государственная регистрация право земельный

Введение

Курсовая работа посвящена рассмотрению процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности - на земельные участки, и сделок с ним; ее общих положений, принципов; порядка проведения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Итак, государственная регистрация:

- это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

- это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

- это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость.

Федеральным законом от 21 июля 1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон) установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219.

До введения в действие Федерального закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона. Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. В настоящее время полномочия по Государственной регистрации прав возложено на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии
(Росреестр).

Глава I. Общие положения государственной регистрации прав

1.1 Понятие государственной регистрации прав

Государственная регистрация определяется в ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом, как единственное доказательство существования зарегистрированного права.

В юридической литературе регулярно обсуждается вопрос, что является объектом государственной регистрации -- длящееся во времени субъективное право или конкретные его изменения.

Еще один важный аспект правоотношений, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе и землю, -- это конкретный момент возникновения права. В Гражданском кодексе этот вопрос решается неоднозначно. Согласно ст. 8 права на недвижимость возникают только после их регистрации в Едином государственном реестре прав. Статья 131 ГК РФ указывает на то, что подлежит регистрации возникновение прав на недвижимость. Таким образом, либо право на недвижимость возникает с момента внесения записи об этом праве в реестр, либо право на недвижимость уже возникло и этот факт необходимо зафиксировать путем внесения соответствующей записи в реестр.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - правоудостоверяющий акт публичной власти, фиксирующий динамику правового положения недвижимой вещи с целью обеспечения ее законного, открытого и надежного гражданского оборота.

Мировой опыт регистрации прав на недвижимость российский законодатель воспринял и реализовал в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в виде симбиоза двух регистрационных системы: регистрации документов (актов) и регистрации титулов. Законодательство РФ предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) этих прав, а так же сделок с этим имуществом.

Данная непоследовательная позиция связана с тем, что законодатель изначально в Гражданском кодексе не выразил своей однозначности в подходе к регистрации недвижимости. Нормы, устанавливающие необходимость регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, достаточно противоречивы. Например, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит правовой титул на недвижимость в виде права собственности, иных вещных прав, а также других прав, предусмотренных законом. В то же время, в ст. 164 ГК РФ говорится о регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом.

В случаях, предусмотренных ст. 223 ГК РФ, при возникновении права собственности на имущество регистрации подлежит момент его отчуждения, при этом под отчуждением недвижимости понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей. В ст. 551 ГК РФ также говорится о регистрации перехода прав на недвижимость по договору ее продажи, хотя, согласно ст. 560 и ст. 564 ГК РФ, регистрируется как договор купли продажи предприятия, так и переход права собственности. Обязательно регистрируются на основании ст. 574 и ст. 584 ГК РФ соответственно договор дарения недвижимого имущества и договор ренты.

Помимо ограничений (обременений) прав собственника согласно ст. 56 ЗК РФ подлежат обязательной государственной регистрации градостроительные ограничения, однако указанные ограничения не конкретизируются и отсутствует отсылка к каким-либо нормам Градостроительного кодекса.

Из анализа ст. 218, 223 и 235 ГК РФ сделка по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влечет за собой переход права собственности, т. е. его прекращение у прежнего собственника и возникновение права у приобретателя. Исходя из таких несогласованных норм материального права в вопросе о том, что подлежит государственной регистрации - правовой титул на недвижимость или сделка с недвижимостью, законодатель также поступил и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Указанные проблемы (регистрация как правового титула на недвижимость, так и сделки с ней), связаны с переходным состоянием в развитии нашего общества и, естественно, соответствующим этому периоду состоянием правовой системы, в частности гражданского права.

1.2 Принципы государственной регистрации прав

Принципы государственной регистрации прав на недвижимость включают принципы обязательности, гласности, достоверности, специальности, последовательности и бесповоротности.

Принцип обязательности означает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные прав на недвижимость, а также их ограничения (п. 1 ст. 131 и ст. 164 ГК РФ; ст. 4 Федерального закона), а несоблюдение требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью делает ее недействительной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Сделка с недвижимостью считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившими со дня внесения записи о праве на недвижимость или сделки с ней в Едином государственном реестре прав.

Принцип гласности включает открытость сведений о государственной регистрации прав на недвижимость (п. 4 ст. 131 ГК РФ; ст. 7 Федерального закона). Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять любому обратившемуся лицу сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав.

Под принципом достоверности понимается государственная регистрация как единственное доказательство существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона).

Принцип специальности означает, что каждый объект недвижимости идентифицируется в Едином государственном реестре прав (ст. 12 Федерального закона). Реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, об учетных данных на указанные объекты, а также сведения о правообладателях на них.

Принцип последовательности означает, что запись в Единый государственный реестр прав о новом праве на недвижимость может быть внесена, если отсутствует противоречие между заявленным правом на данный объект недвижимости и ранее зарегистрированными правами на него (п. 1 ст. 13 Федерального закона). В случае перехода прав на недвижимость к новому правообладателю, соответствующая предыдущая запись о правах на эту недвижимость в Реестре погашается.

Принцип бесповоротности - это возможность оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Федерального закона).

Декларированная законом возможность судебного обжалования зарегистрированного права на недвижимость не устанавливает, что в этом случае оспаривается сам факт произведенной государственной регистрации. По смыслу ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации нрав па недвижимое имущество и сделок с ним», исходя из определения понятия «государственная регистрация прав на недвижимость», в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на эту недвижимость, а не сама по себе запись о регистрации.

1.3 Права на землю, подлежащие государственной регистрации

Права на землю, подлежащие государственной регистрации, - это право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования землей, а также возникновение, переход и прекращение названных прав.

Подлежат государственной регистрации и ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость. В ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дается определение термину «ограничение (обременение)» - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Основными ограничениями (обременениями) вещных прав законодатель указывает сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду, арест имущества. Исходя из таких положений устанавливаются помимо права собственности также субъективные права и иных лиц. Указанный перечень ограничений (обременений) не является исчерпывающим.

При этом ограничение (обременение) может быть как вещным (сервитут), так и обязательственным (аренда).

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. от 4 июня 2001 г. устанавливал необходимость регистрации права аренды (ст. 26). Данная норма противоречила многочисленным нормам Гражданского кодекса и самой сути договора аренды. Согласно ст. 606 ГК РФ договор аренды является двухсторонней сделкой, по которой арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор считается заключенным с момента полписания его полномочными сторонами, а договор, подлежащий государственной регистрации, с момента регистрации (ст. 433 ГК РФ).

Практика пошла по пути отождествления регистрации аренды как обременения и регистрации договора аренды. В дальнейшем в Федеральный закон вносились изменения и было установлено, что государственная регистрация аренды недвижимости проводится посредством государственной регистрации договора аренды этой недвижимости.

Еще одна из проблем, связанная с регистрации обременений (ограничений), касается последствий отсутствия их регистрации. Если применительно к правам и сделкам имеются конкретные нормы, оговаривающие последствия для заинтересованных сторон (например, согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ отсутствие государственной регистрации сделки в случае ее обязательности влечет ее ничтожность), то применительно к ограничениям (обременениям) такого положения нет, кроме случаев совпадения регистрации сделки и ограничения как, например, аренда.

Согласно ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования участком, а также договоры аренды и безвозмездного пользования участком, возникающие по основаниям, установленным гражданским законодательством, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со специальными нормами Гражданского кодекса необходимо регистрировать следующие сделки, в предмете которых может быть земельный участок: договор об ипотеке -- залоге недвижимого имущества (ст. 339); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574); договор ренты (ст. 584) и пожизненного содержания с иждивением (ст. 601); договор аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609). Уступка требования по сделке, требующей регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке регистрации данной сделки (п. 2 ст. 389).

Земельный кодекс указывает на обязательность государственной регистрации договора аренды, субаренды и безвозмездного срочного пользования, однако только в том случае, если они заключены на срок год и более. В прежнем законодательстве отсутствовала норма о необходимости государственной регистрации договоров аренды земельных участков при сроке аренды не менее года, поэтому на практике договоры регистрировались при любом сроке аренды.

Принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволяет обеспечить необходимую полноту информации о правах на недвижимость в регистрирующем органе.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, в том числе и с землей, является добровольной и носит исключительно заявительный характер. Однако несоблюдение требования о регистрации сделки влечет необратимые последствия - ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

При этом сделка с земельным участком считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившими только с момента регистрации сделки в Едином государственном реестре прав, который ведет орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Основополагающей нормой, предусматривающей удостоверение прав на недвижимое имущество, в том числе и на землю, является п. 3 ст. 131 ГК РФ, обязывающий орган, который осуществляет государственную регистрацию, удостоверить регистрацию посредством выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения специальной надписи на документе, представленном для регистрации.

Важная норма имеется в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» - государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав выданные после введения в действие Федерального закона до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

В условиях частого изменения земельного законодательства указанная норма Федерального закона позволяет обеспечить правопреемство ранее возникших прав у собственников земли, землепользователей, землевладельцев и арендаторов на законное пользование землей в новых условиях.

Следует отметить, что еще Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, формы которых были утверждены ранее, выданные до вступления в действие данного Указа, были признаны документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности. Они имеют равную законную силу со свидетельством, форма которого утверждена названным Указом.

Пункт 9 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» корреспондируется с аналогичной нормой ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о признании ранее возникших прав. Законодатель повторяет правило, согласно которому права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона о регистрации прав, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, производимой новыми органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Несмотря на отсутствие обязательности в регистрации ранее возникших прав, землепользователи могут обратиться в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, за регистрацией таких прав в соответствии с Федеральным законом о регистрации прав. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в регистрации заявленного права. Заявителю надо только представить документы, необходимые для государственной регистрации.

Однако, как указано в п. 2 ст. 13 Федерального закона о регистрации прав, регистрация ограничений (обременений) вещных прав, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Поэтому права на земельные участки, возникшие до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав и удостоверенные государственными актами либо свидетельствами, признаются юридически действительными. Если же землепользователь, обладающий указанными правами, возникшими до введения в действие данного Закона, совершает какую-либо сделку с земельным участком и эта сделка заключена после введения в действие Федерального закона о государственной регистрации прав (например, аренда), то возникают ограничения (обременения) этих прав на землю (например, аренда), подлежащее обязательной государственной регистрации. И тогда требуется внесение записи в Единый государственный реестр прав, т.е. государственная регистрация прав на земельные участки, возникших до введения в действие Закона.

В настоящее время разграничение государственных земель не завершено. До разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права такой собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется (п. 10 ст. З Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Данная норма устанавливает исключение из правил, предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе и на землю.

Условия и процедура государственной регистрации прав на землю отрегулирована Федеральным законом о государственной регистрации прав. Согласно п. 2 ст. 6 этого Закона государственная регистрация возникших после введения в действие данного Закона ограничений (обременений) прав или иной сделки с земельным участком требует государственной регистрации прав на него, возникших до введения его в действие.

В п. 2 ст. 13 названного Закона зафиксировано императивное требование регистрировать ограничения (обременения) права, ипотеку, аренду или иную сделку с объектом недвижимого имущества только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, без предварительной государственной регистрации права государственной собственности на земельный участок невозможно регистрировать какие-либо сделки с данным участком.

Во избежание этой проблемы на переходный период, связанный с разграничением государственной собственности на землю, законодатель ввел указанное исключение из правил.

1.4 Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав

После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был создан Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, затем переименованный в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация).

Положение о Мосрегистрации, утвержденное распоряжением мэра Москвы от 8 сентября 1998 г. № 922-рм, определяет, что главными задачами регистрирующего органа является государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация прав проводилась Мосрегистрацией только в отношении тех земельных участков, которые расположены на территории Московского регистрационного округа, т. е. в пределах границ г. Москвы.

Дальнейшее развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходило в рамках административной реформы органов государственной власти в Российской Федерации.

На основании ст. 93 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» СЗ РФ. 2004. №35. Ст. 3607. в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены значительные изменения.

Федеральным органом в области государственной регистрации после Мосрегистрации являлась Федеральная регистрационная служба РФ, которая осуществляла государственную регистрацию прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения и другие сложные или неделимые вещи).

В настоящее время систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации составляют:

федеральный орган в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

территориальные органы - управления Росреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенные на территории субъектов Российской Федерации.

Росреестр и его территориальные органы осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон), Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457.

Глава II. Порядок государственной регистрации прав

2.1 Порядок государственной регистрации прав

Порядок регистрации позволяет выделить следующие этапы:

прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона о регистрации, и их регистрацию в книге учета входящих документов;

правоваля экспертиза представленных документов, в том числе проверка юридической силы правоустанавливающих документов, законности сделки;

внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

удостоверение проведенной регистрации.

Прием документов и их регистрация в книге учета входящих документов является первым этапом регистрации. Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном ст. 16-18 Федерального закона.

Регистрация представленных документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 СМ.: БНА. 2002. №4..

Федеральным законом установлены лишь основные документы, необходимые для государственной регистрации прав на землю, как то заявление на регистрацию, правоустанавливающие документы и документы, описывающие объект регистрации. Дополнительные документы представляются в случаях, установленных законодательством.

Документы представляются в двух экземплярах. В единственном экземпляре - подлиннике представляется заявление о государственной регистрации права.

Государственная регистрация права производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора либо ее представителя, имеющего надлежаще оформленную доверенность. Общие требования к заявителям, если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления - заявление о регистрации права подается лицом, в отношении которого принят акт. Если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Применительно к регистрации прав на землю вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, решается следующим образом.

При регистрации прав пожизненного наследуемого владения и прав постоянного (бессрочного) пользования, возникающих на основании акта уполномоченного органа исполнительной власти, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества, в том числе земли, выделена в отдельный вид регистрации (ст. 26 Федерального закона).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды земли вправе обратиться одна из сторон договора. В г. Москве такое право предоставлено арендатору земли. При этом вне зависимости от того, кто обращается с заявлением о регистрации аренды - арендатор или арендодатель, на регистрацию должны быть представлены документы по субъекту в отношении всех сторон договора аренды.

Договор субаренды земли также подлежит государственной регистрации (ст. 615 ГК РФ). Заявление на регистрацию доджны подавать все участники сделки.

Документы по субъекту регистрационных правоотношений, в частности, удостоверяющие личность, предъявляют физические лица, заявляющие о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения) права: правообладатели, участники сделки, их представители, в том числе представители юридических лиц.

Согласно гражданскому законодательству юридические лица действуют через своих руководителей без доверенности в силу закона или учредительных документов; через своих представителей - на основании доверенности или договора.

Для выяснения полномочий руководителей юридических лиц или иных лиц на приеме должны представляться документы, определяющие эти полномочия.

В отношении юридических лиц представляются в подлиннике с приложением копий его регистрационные и учредительные документы, свидетельство о внесении сведений о нем в Единый государственный реестр юридических лиц, документ о постановке на учет как налогоплательщика с указанием индивидуального номера налогоплательщика. Подлинники документов возвращаются заявителю непосредственно после их предъявления.

Если в ходе регистрационных действий выяснится необходимость представления подлинных документов, то в новом заявлении о приеме этих документов указывается, к какому они относятся входящему номеру ранее поданного заявления о государственной регистрации.

Приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены, в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

Документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.

Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав, а именно: сведения об объекте, о виде права (обременения) и о правообладателе (стороне сделки, лице, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права или чьи права ограничиваются (обременяются).

Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью, наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием их места нахождения. В Единый государственный реестр прав необходимо вносить следующие данные: о физических лицах - о фамилии, имени, отчестве, дате рождения, удостоверяющем личность документе и его реквизитах, адресе постоянного места жительства или преимущественного пребывания; о юридических лицах - о полном наименовании, индивидуальном номере налогоплательщика, юридическом адресе, дате и месте государственной регистрации, номере документа, подтверждающего факт занесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адресе фактического местонахождения.

После приема заявления и иных необходимых для государственной регистрации документов государственный регистратор вносит в Единый государственный реестр прав запись об этом заявлении, указывающую на существование правопритязания в отношении данного объекта. Аналогичная запись делается в случае, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке. Однако при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.

Второй этап - правовая экспертиза представленных документов, в том числе проверка юридической силы правоустанавливающих документов, законности сделки. Правовая экспертиза представленных документов предполагает проверку имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по заявленному объекту недвижимого имущества; юридической силы правоустанавливающих документов; законности сделки; действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законом требованиям; сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятсивующих государственной регистрации; а также принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о ее приостановлении, об отказе в регистрации.

Целью проверки имеющихся в Единой государственном реестре прав записей в отношении заявленного на регистрацию объекта недвижимого имущества является выявление правового состояния этого объекта, наличие зарегистрированных прав, правопритязаний иных лиц, зарегистрированных сделок, ограничений (обременений) прав, в том числе арестов и иных запрещений на заключение сделок с указанным объектом недвижимости, поскольку только надлежащий правообладатель вправе соответствующим образом распорядиться недвижимостью.

В случае наличия двух и более правопритязаний на один и тот же объект недвижимого имущества решение о государственной регистрации принимается по ранее принятому на регистрацию заявлению (если нет оснований для отказа в регистрации), а всем последующим по времени заявлениям на регистрацию должно быть отказано.

При наличии у государственного регистратора сомнений в бесспорности проведения государственной регистрации по всем находящимся в работе заявлениям, в порядке, установленном п. 1 ст. 19 указанного Закона, регистрационные действия приостанавливаются.

При наличии в Единой государственном реестре прав записи об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом, установленных до совершения сделки и представления заявления о государственной регистрации, необходимо выяснить - существовало ли на момент совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации ограничение, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав и препятствующее проведению государственной регистрации.

Если в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с этим объектом, а в это время в отношении заявленного объекта еще не внесена запись в Единый государственный реестр прав или не принято решение об отказе в регистрации, то регистрация приостанавливается до снятия ареста или запрете в порядке, установленном законодательством.

Наличие в Едином государственном реестре прав зарегистрированного ограничения (обременения) права, например арены, требует проверки этого ограничения (обременения) в представленном на регистрацию договоре. Отсутствие такого указания в договоре является основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 20 Федерального закона.

Регистрация перехода права на объект недвижимости, его ограничения (обременения) или сделки с ним возможна при наличии в Реестре записи о вещном праве на данный объект недвижимости (п. 2 ст. 13 Федерального закона). Действия государственного регистратора в этом случае зависят от момента возникновения указанного вещного права.

Если в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о праве, возникающем с момента государственной регистрации в приобретенном лицом после введения в действие Федерального закона, т.е. после 31 января 1998 г., то в государственной регистрации должно быть отказано.

Если в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о вещном праве, приобретенном заявителем до введения в действие указанного Закона, т.е. до 31 января 1998 г., то государственная регистрация приостанавливается.

Перечень сделок с землей, требующий соблюдения нотариальной формы, сведен к минимуму. Нотариальное удостоверение и одновременно государственная регистрация сделки установлены только в отношении договора залога недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ и ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При этом применительно к ипотеке имеется изъятие из общего правила о порядке регистрации, согласно которому процедура регистрации залога недвижимого имущества начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на предмет залога (ст. 29 Федерального закона о государственной регистрации прав).

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав обязан проводить проверку юридической силы правоустанавливающих документов.

Правоустанавливающими документами, на основании которых происходят возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты органов государственной власти или органов местного самоуправления;

договоры и другие сделки;

акты о приватизации жилых помещений;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При проверке юридической силы правоустанавливающих документов выясняется соответствие правоустанавливающих документов тому законодательству, которое действовало на момент издания и в месте издания документа, его формы и содержания; наличие надлежащей компетенции органа государственной власти или местного самоуправления на издание акта, устанавливающего соответствующее право, соблюдение порядка издания указанных актов, подписание его уполномоченным лицом (в соответствии с актами, определяющими статус, задачи, полномочия и функции этого органа); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Если судебное решение представлено в качестве правоустанавливающего документа для регистрации права на земельный участок, то оно должно иметь в своей резолютивной части выводы об удовлетворении заявленного требования о соответствующем праве на конкретный земельный участок определенной площади и однозначным адресным ориентиром. В противном случае для внесения записи в Единый государственный реестр прав потребуется вынесение дополнительного решения.

Одним из сложных вопросов в регистрационной деятельности является проверка законности сделки, а именно проверка правоспособности и дееспособности сторон, полномочий у их представителей; соблюдение формы сделки; существенных ее условий; возможности распоряжения недвижимостью лицом, совершившим это распоряжение (в регистрации может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данную недвижимость); соблюдение прав и законных интересов иных лиц, не участвующих в сделке.

Обязывая государственного регистратора проверять законность сделки, законодатель не делает различия между сделкой, совершенной в простой форме и нотариальной. При этом не важно, подлежит регистрации сама сделка или она является только основанием для регистрации перехода права.

По итогам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов государственный регистратор вправе либо зарегистрировать заявленной право, сделку, ограничения (обременения) права; либо приостановить регистрацию с целью устранения причин, препятствующих регистрации, в том числе для получения дополнительных документов; либо отказать в регистрации.

2.2 Приостановление государственной регистрации прав

Порядок приостановления государственной регистрации установлен в ст. 19 Федерального закона.

Государственная регистрация приостанавливается решением государственного регистратора при возникновении сомнений в наличии оснований для регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений; заявления заявителя; судебного акта.

В таких случаях государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении регистрации права в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении регистрации прав и об основаниях такого решения.

По решению государственного регистратора государственная регистрация может быть приостановлена в случае непредставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых для проведения регистрации в установленных законодательством случаях.

Еще одним основанием, согласно ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для приостановления государственной регистрации ипотеки по решению государственного регистратора является несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям законодательства. Указанное приостановление регистрации возможно не более чем на месяц. Неустранение в течение указанного срока причин, препятствующих регистрации прав, ведет к обязанности государственного регистратора отказать заявителю в регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Отдельным основанием для приостановления государственной регистрации ипотеки до разрешения вопроса по существу является наличия судебного спора о правах на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки; наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

Приостановление регистрации возможно так же по инициативе правообладателя, стороны (сторон) сделки или надлежащим образом уполномоченных на то лиц на срок не более трех месяцев на основании письменного заявления с указанием причин приостановления.

Еще одним из вариантов приостановления регистрации является обращение одной из сторон договора о возврате документов без проведения регистрации прав, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. В этом случае регистрация может приостановиться на срок не более чем месяц. Если в течении указанного срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации прав, регистратор обязан отказать сторонам договора в регистрации и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Приостановление государственной регистрации на основании определения или решения суда о приостановлении регистрации осуществляется до указанного в определении или решении суда срока, наступления указанного в нем события, отмены судом своего решения или определения о приостановлении. Приостановление регистрации на основании судебного решения (определения) сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация может возобновиться до окончания срока приостановления в случае прекращения причин, послуживших основанием для ее приостановления, в частности, после получения дополнительных доказательств (сведений, документов), устраняющих сомнения государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации; получения сведений, подтверждающих подлинность документов или достоверность указанных в них сведений; представления правообладателем, стороной (сторонами) или уполномоченным лицом заявления с просьбой возобновить государственную регистрацию, ранее приостановленную на основании его заявления.

2.3 Отказ в государственной регистрации и прекращение государственной регистрации прав

Основания для отказа в государственной регистрации установлены законом, и перечень их носит исчерпывающий характер (п. 1 ст. 20 Федерального закона).

Общими основаниями для отказа в государственной регистрации прав могут быть основания по субъекту, объекту и праву регистрации.

Основаниями отказа в регистрации являются:

по субъекту - обращение с заявлением о регистрации прав ненадлежащего лица; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

по объекту - непредставление документов, необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации прав; документы, представленные для государственной регистрации прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для регистрации возникших после введения в действие закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества;

по праву, подлежащему регистрации - право по объекту недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с законом; акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Частные основания для отказа в государственной регистрации ипотеки указаны в ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, если нет других законных оснований для отказа, например непредставление необходимых для регистрации документов.

Срок принятия государственным регистратором решения об отказе в государственной регистрации - это срок регистрации. Обо всех отказах в регистрации делается соответствующая отметка о правопритязаниях в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация может прекращаться на основании письменного заявления заявителя об отказе в регистрации. Это происходит до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в регистрации права. В этом случае государственный регистратор письменно уведомляет заявителя о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения.

Третий этап регистрации - внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Приоритет в регистрации имеет тот, кто обратился раньше, если нет законных оснований для приостановления регистрации или в ее отказе. В отношении других лиц, претендующих на этот же объект недвижимого имущества, действует принцип: «Кто не успел, тот опоздал» (абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона).

В этой ситуации решающим моментом является срок окончания государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 13 Федерального закона срок проведения регистрации начинает течь со дня подачи документов на регистрацию. При истечении окончания срока проведения регистрации необходимо руководствоваться нормами гл. 11 ГК РФ.

2.4 Удостоверение проведенной государственной регистрации прав

Завершающим этапом регистрационных действий является удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачи свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, предоставленных заявителем на регистрацию.