Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Договор аренды по современному российскому гражданскому праву

1.1 Общая характеристика договора аренды

1.2 Элементы договора аренды

1.3 Содержание договора аренды

1.4 Прекращение договора аренды

Глава 2. Общая характеристика основных разновидностей договора аренды

2.1 Общая характеристика договора аренды транспортного средства

2.2 Общая характеристика договора аренды здания и сооружения

2.3 Общая характеристика договора финансовой аренды

2.4 Общая характеристика договора аренды земли

Заключение

Список литературы

Введение

договор аренда гражданский

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.

Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009)//КонсультантПлюс закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц. Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование.

Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т.п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.

Цель работы: изучение особенностей договора аренды и его основных разновидностей.

Для достижения поставленной цели в работе решались следующие задачи:

- дать общую характеристику договора аренды;

- дать характеристику элементам договора аренды;

- рассмотреть содержание договора аренды;

- рассмотреть вопросы прекращения договора аренды;

- дать общую характеристику основных разновидностей договора аренды.

Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере заключения, изменения и прекращения договора аренды на современном этапе.

Предметом исследования является институт аренды и его роль в гражданском обороте, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика.

Методологию и методику исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности, исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.

Нормативно-правовую базу исследования составили Конституция Российской Федерации, гражданское законодательство, подзаконные нормативные акты, разъяснения пленумов Верховного Суда Российской Федерации.

Глава 1. Договор аренды по современному российскому гражданскому праву

1.1 Общая характеристика договора аренды

Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Законодательное определение договора содержится в ст. 606 ГК: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование". Как видно, Гражданский кодекс использует термины "аренда" и "имущественный наем" как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002 (Серия "Классика российской цивилистики"). С. 396; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья. Договоры и обязательства. М., 2003 (Классика российской цивилистики). С. 344..

Хозяйственная цель договора аренды выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату. Таким образом, рождение договора аренды обусловлено обычным для гражданского оборота желанием наиболее эффективно использовать имущество.

Договор аренды родился из первой разновидности римского договора найма - найма вещей. Опыт римской юриспруденции положил начало формированию современного законодательства в этой сфере.

Российское дореволюционное законодательство и цивилистическая доктрина содержали системные положения об имущественном найме. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия соответствующего договора Там же. С. 390-408..

Во всех советских кодификациях гражданского законодательства непременно присутствовали нормы о договоре имущественного найма, который считался самостоятельным видом договора. В последние годы существования советского государства аренде была даже присвоена несвойственная ей функция - особая организационно-правовая форма предпринимательства (создавались так называемые арендные предприятия) и приватизации арендованного публичного имущества трудовыми коллективами Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2002. - С. 408-436..

Завершающим шагом разработки отечественного законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса, введенной в действие с 1 марта 1996 г. Существенно увеличился объем правовых норм, регулирующих договор: с 12 статей в ГК 1964 г. до 65 в ГК 1995 г. Кроме того, в известной мере изменились принципы регламентации соответствующих правоотношений.

Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности по передаче имущества арендатору получает от последнего встречное предоставление - арендную плату Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. - М., 2005 (Классика российской цивилистики). С. 238-305..

Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, то договор аренды относится к взаимным договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в чистом виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями П. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС. 2002. N 3; (далее - Обзор об аренде).. Взаимный характер договора аренды, как следствие, выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 442 (автор главы - В.В. Витрянский)..

Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям.

Основу правового регулирования договора аренды составляет гл. 34 ГК. Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2-6 гл. 34 ГК (ст. 625 ГК). Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и, в крайнем случае - общие положения Гражданского кодекса, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.

Буквальное толкование ст. 625 ГК ставит перед правоприменителем по крайней мере три проблемы.

Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. Отсутствие единого критерия для классификации видов договора аренды в Гражданском кодексе можно объяснить тем, что это задача науки, а не законодателя. В то же время все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде.

Второй проблемой является перекрещивание отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Исходя из Гражданского кодекса тот или иной договор часто имеет признаки сразу нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства.

Третьей проблемой является применение к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным иными законами (не Гражданским кодексом), норм § 1 и 2-6 гл. 34 ГК.

Так как в ст. 625 ГК не указано, что регулирование, содержащееся в других законах, также является приоритетным по отношению к нормам гл. 34 ГК, то они не должны противоречить Гражданскому кодексу в силу общего принципа, заложенного в п. 2 ст. 3 ГК. Таким образом, если другой закон устанавливает новую норму, не содержащуюся в Гражданском кодексе, то здесь нет противоречия: действует другой закон. Если же другой закон содержит норму иную по сравнению с Гражданским кодексом, то следует применять Гражданский кодекс. Исключение из этого правила составляют случаи, когда сам Гражданский кодекс отсылает к другому законодательству. В таких случаях нормы другого, специального закона должны применяться в приоритетном порядке, даже несмотря на наличие общей нормы в Гражданском кодексе. Например, в ст. 607 ГК указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наконец, если имеется коллизия специальных законов между собой, то ее устранение должно производиться вначале по критерию разграничения отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества (применять следует закон, регулирующий отдельный вид договора аренды), а потом, если первый критерий не сработал, - по хронологическому принципу (применять следует более поздний закон) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. - М.: Статут, 2002.- Кн. 2.- с. 205..

Как правило, объем прав арендатора состоит во владении, пользовании и, в ограниченном виде, в распоряжении переданным ему имуществом. С точки зрения хозяйственной цели договора пользование является главным правомочием арендатора; владение же считается дополнительным, необязательным правомочием, передаваемым арендатору лишь в тех случаях, когда пользование невозможно без обладания имуществом.

Согласно п. 3 ст. 615 ГК, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков Шапкина Г. Указ. соч..

По общему правилу для категории пользования не существенно, чтобы арендатор непосредственно пользовался арендованным имуществом; важно лишь, чтобы он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 405-406; автор главы - В.В. Витрянский.

Во время действия договора аренды арендатор получает - хотя и в ограниченном объеме - правомочие распоряжения вещью. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Арендатор после передачи ему вещи является субъектом вещного права, которое определяется как юридически обеспеченная возможность пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц. В случае с арендой пользование вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании от действий, могущих ему помешать Рыбалов А.О. Владение арендатора и хранителя // Арбитражные споры. - 2008. - N 2..

В литературе встречаются различные точки зрения по этому вопросу. Их можно сгруппировать следующим образом.

Первая группа авторов полагает, что право аренды является строго обязательственным Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. Серия "Классика российской цивилистики". С. 233-234; Витрянский В.В. Договор аренды // Закон. 2008. N 11. С. 14-26; Гражданское право. В 4 т. Т. 3. Обязательственное право: учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2005. С. 461 (автор главы - В.С. Ем).. Обычно в качестве аргументов указывается на срочный характер права аренды и возможность произвольного ограничения его объема договором. Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее из договора аренды, предоставляется арендатору на определенное время, может исключить его вещно-правовой характер. Бессрочность не может рассматриваться как признак вещного права уже потому, что присуща не всем его разновидностям. Сервитут (п. 3, 4 ст. 23 ЗК), право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (п. 1 ст. 33 ЖК), прямо названные в законе вещными, могут иметь срок своего существования и тем самым подтверждать, что вещное право - не обязательно вечное. Относительно произвольности установления и изменения объема прав арендатора в договоре можно сказать следующее. Вещные права могут устанавливаться договором, что следует хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК, согласно которому сервитут также устанавливается по соглашению сторон. Как и в случае с сервитутом, предел усмотрения сторон при согласовании содержания права аренды ограничен законодательным определением этого понятия, данным в ст. 606 ГК, - это в любом случае право пользования чужой вещью, не требующее помощи или иного вмешательства третьих лиц.

Вторая группа исследователей пришла к выводу о вещном характере права аренды Левенсон Д. Договор аренды транспортных средств: автореф. дис. ... канд. юрид. наук М., 1968; Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006. N 2.. Сюда же примыкает точка зрения, согласно которой право аренды является смешанным, т.е. сочетающим в себе признаки как вещного, так и обязательственного права Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 2001. С. 276-277 (автор главы - М.И. Брагинский); Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. N 10. С. 35-44; Шапкина Г. Указ. соч.. Полагаем, что эти позиции близки, так как различаются чисто терминологически. Пожалуй, никто из авторов в данных подгруппах не отрицает, что между арендодателем и арендатором продолжает существовать и обязательственное правоотношение (по поводу ремонта вещи, уплаты арендной платы), но оно не колеблет приобретенного после передачи вещи вещно-правового титула на пользование ею в своем интересе. Просто одни авторы склонны видеть в этом смешанный характер самого права аренды, а другие, что представляется более верным, - возникновение из договора аренды двух самостоятельных, параллельно существующих правоотношений с участием арендатора: обязательственного (права и обязанности по договору) и вещного (по поводу имущества).

Вещная природа права аренды должна выводиться из самой возможности арендатора пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц, а не из свойства следования права аренды (ст. 617 ГК) или предоставления арендатору вещно-правовых способов защиты (ст. 305 ГК). Указанные свойства являются результатом признания права аренды в качестве вещного и, строго говоря, не нуждаются в дополнительном нормативном подтверждении (достаточно сослаться на п. 3 и 4 ст. 216 ГК). Использовать такой вещно-правовой иск, как истребование имущества из чужого незаконного владения, арендатор вправе только в том случае, если лишился владения спорной вещью; другими словами, вещь во всяком случае должна была побывать во владении арендатора и выбыть из него. Только при указанных условиях у арендатора имеются основания для виндикационного иска Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС. - 2009.- N 5..

1.2 Элементы договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В статье 608 ГК указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Итак, по общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться (ст. 209 ГК). Положение о том, что именно собственник по общему правилу может выступать в качестве арендодателя, распространяется как на физических лиц, так и на организации, причем как коммерческие, так и некоммерческие, а также на Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования.

В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду (например, законом в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК или договором о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду предмета залога), а также обособление имущества в целях создания унитарного предприятия или учреждения. Например, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжаться этим имуществом в форме сдачи в аренду. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными П. 40-41 Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8 // КонсультантПлюс..

Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, также могут выступать в качестве арендодателей. В частности, такое полномочие может основываться на договоре (например, договоре комиссии, договоре доверительного управления) либо непосредственно на законе (так, родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных недееспособными, приобретают право сдавать в аренду имущество подопечных, при условии получения на это предварительного согласия органов опеки и попечительства).

Наиболее распространена передача функций арендодателя от собственника к другим субъектам гражданского права при аренде государственного и муниципального имущества.

По общему правилу договоры аренды федерального имущества заключает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные управления Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" //СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492.. Участие муниципальных образований в арендных правоотношениях осуществляется через органы местного самоуправления (ст. 14, 34-37, 51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822. (с изм. и доп.).

Если фигура арендодателя обособлена специальной ст. 608 ГК, то отдельной правовой нормы об арендаторе в Гражданском кодексе не содержится. Видимо, это связанно с тем, что по общему правилу к арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований: им может быть любое дееспособное физическое лицо и любая организация, а также любое публично-правовое образование. Тем не менее, целесообразно дать формулировку арендатора, как стороны договора аренды в законодательстве и включить в ГК РФ статью 608.1 в следующей редакции:

«Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».

По общему правилу единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет (п. 3 ст. 607 ГК, п. 1 ст. 432 ГК), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 444-446 (автор главы - В.В. Витрянский).. При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Предметом договора аренды, прежде всего, должна быть вещь (ст. 607 ГК). Из этого факта следуют как минимум два вывода.

Во-первых, предметом договора аренды не может быть субъект права как явление, противоположное объекту права.

Во-вторых, нематериальные разновидности имущества (имущественные права и обязанности, в том числе выраженные в ценных бумагах, информация, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг) не могут быть предметом договора аренды. Единственным исключением является включение нематериальных объектов имущества в предмет аренды в случае, когда они входят в состав имущественного комплекса (ст. 656 ГК).

Далее, в силу прямого указания ст. 607 ГК предметом договора аренды может быть только непотребляемая вещь. Непотребляемость - это свойство вещи, которое позволяет ей не терять назначения (исчезать, перерабатываться) в процессе однократного использования. Соответственно потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания и т.п.) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему. Потребляемые вещи могут быть переданы на основании иных видов договоров - займа, кредита, комиссии, в которых возвращаются не те же предметы, а аналогичные - в том же количестве Украинский Р. Аренда и заем - противопоставлений нет? // ЭЖ-Юрист. - 2008. - N 33..

Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его назначения, а также воли и желания сторон. Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.

Наконец, в аренду могут быть сданы лишь вещи, оборот которых не ограничен или не запрещен. Соответствующие ограничения (запреты) могут быть установлены лишь федеральным законом (ст. 129, п. 1 ст. 607 ГК). Особняком в этом ряду стоит запрет на сдачу жилых помещений в аренду гражданам. Такие помещения могут быть сданы им только в социальный или коммерческий наем. Договоры аренды жилых помещений, заключенные с гражданами, ничтожны на основании ст. 168 ГК Пункт 38 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8.. Этот запрет основан, по-видимому, на желании законодателя предоставить большую защиту нанимателям жилья по сравнению с обычными арендаторами. В то же время аренда жилых помещений юридическими лицами (например, для предоставления их своим работникам) закону не противоречит.

Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы, которая и составляет цену договора аренды. Согласно п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, т.е. к тем, отсутствие которых делает договор незаключенным. Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды (для договора аренды здания и сооружения - ст. 654 ГК).

Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. В литературе указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 246 (автор комментария - А.А. Иванов)..

Закон допускает различные формы оплаты за пользование арендованным имуществом: твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение из этого правила - норма ст. 630 ГК, согласно которой арендная плата по договору проката устанавливается только в форме определенных в твердой сумме платежей. Если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ/ под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.; 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрайт, 2009. (автор комментария к ст. 614 ГК - Е.Н. Васильева).. В случае предоставления арендатором в качестве арендной платы определенных услуг либо передачи арендодателю вещи в собственность или в аренду стороны заключают смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий в себе договор аренды и договор о возмездном оказании услуг (договор купли-продажи, встречный договор аренды).

Срок договора аренды. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; число лет (иного временного периода), в течение которых договор действует. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения. В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС. -2002. -N 3..

Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества Гражданский кодекс и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией.

При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, ст. 610 ГК не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны (если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца - для аренды недвижимого имущества). Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры. Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами - ст. 619 и 620 ГК.

Как видим, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон.

Наконец, в данном вопросе стоит отметить предусмотренную законом возможность трансформации договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным.

Форма договора аренды. Форма договора аренды специально урегулирована в ст. 609 ГК и может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года - и то, если его сумма не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда (иначе включится более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката - п. 2 ст. 626 ГК).

Пункт 1 ст. 609 ГК не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие - в виде недействительности сделки - прямо не указано в самом договоре (ст. 162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения - ст. 651 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества См. п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".//КонсультантПлюс.. Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным (по общему правилу п. 3 ст. 433 ГК).

1.3 Содержание договора аренды

Содержание договора аренды - это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Как и в любом другом договоре, в договоре аренды, с определенной степенью условности, можно выделить группы условий, определяющих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Образец договора аренды представлен в приложении 1.

Обязанности арендодателя достаточно традиционны.

Во-первых арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Имущество будет считаться не соответствующим условиям договора и своему назначению, если оно лишено своих традиционных или прямо оговоренных в договоре характеристик.

При обнаружении недостатков в переданной вещи арендатор имеет возможность защитить свои права и законные интересы по своему выбору тремя путями. Прежде всего, арендатор может обратиться к арендодателю с требованием о безвозмездном устранении недостатков имущества либо соразмерном уменьшении арендной платы. Далее, арендатор может самостоятельно устранить недостатки вещи и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. Наконец, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Во всех указанных случаях после извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель вправе без промедления устранить недостатки арендованного имущества или заменить его аналогичным имуществом (п. 1 ст. 612 ГК).. В литературе можно встретить мнение, что, если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить замену арендованного имущества, так как реакция арендодателя на требование арендатора должна соответствовать содержанию этого требования Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2003. С. 183 (автор главы - А.А. Иванов).. Однако, на наш взгляд, эта точка зрения не находит подтверждения в ст. 612 ГК. В удовлетворении требования арендатора о расторжении договора должно быть отказано, если арендодатель воспользуется своим правом на незамедлительную замену предоставленного арендатору имущества, либо безвозмездное устранение недостатков данного имущества.

Как исключение, ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК). Эта норма весьма актуальна, если учесть, что в аренду в большинстве случаев передаются вещи, уже бывшие в употреблении и имеющие поэтому те или иные недостатки. При этом нельзя согласиться с утверждением, что в аренду "в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению" Гражданское право: учебник: В 3 т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2003. С. 180 (автор главы - А.А. Иванов). С. 180.. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду.

Во-вторых, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК). Эта обязанность арендодателя является, с одной стороны, конкретизацией обязанности передать имущество в соответствии с условиями договора или его назначением, а с другой - воспроизведением более общего правила о том, что принадлежность разделяет судьбу главной вещи (ст. 135 ГК) Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - СПб., 2007.- С. 13.. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Кроме того, в судебной практике утвердилась позиция, согласно которой, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта, арендная плата не подлежит взысканию.

В-третьих, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Данная обязанность основана на том, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК). В ряде случаев арендатор, узнав о правах третьих лиц на имущество, не пошел бы на заключение договора аренды. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В-четвертых, имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (ст. 314 ГК). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Кроме того, если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС. -2002. -N 3.. Если же заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то единственным способом защиты прав арендатора, не получившего вещь во владение и (или) пользование, будет расторжение договора аренды и взыскание убытков с арендодателя, допустившего двойную аренду (ст. 611, 620 ГК).

В-пятых, на арендодателя возложена обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 616 ГК). В судебной практике справедливо отмечается, что указание в акте приема-передачи арендованного имущества на его существенные недостатки само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту указанного имущества Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат. -2009.- N 9..

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Установление данного срока - в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК). Наконец, на арендодателе лежит кредиторская обязанность принять от арендатора имущество в случае прекращения договора аренды.

Обязанности арендатора. Помимо общей кредиторской обязанности по принятию от арендодателя сданного в аренду имущества арендатор имеет ряд специальных обязанностей Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практич. комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.; под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010..

Во-первых, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю (ст. 614 ГК).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Односторонний досрочный отказ арендатора от использования имущества, чье состояние не ухудшалось, не является основанием для освобождения его от обязанности вносить арендную плату. Наоборот, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества.

Во-вторых, арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК).

В-третьих, арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК). Законом или договором может быть предусмотрено переложение бремени текущего ремонта на арендодателя (например, по договору аренды транспортного средства с экипажем - ст. 634 ГК).

В-четвертых, арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС. -2002. -N 3..

В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК). В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами Там же. В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки.

Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке.

Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), т.е. виндикационный иск.

Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания.

Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде См. п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС. 1998. N 10..

В процессе пользования вещью арендатор может произвести разнообразные улучшения, будущее которых зависит от их характера (ст. 623 ГК).

По своему характеру, в зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля) и неотделимыми (оклеивание стены обоями, пристройка крыльца, перекраска стола).

Отделимые от арендованной вещи улучшения остаются в собственности арендатора, неотделимые - передаются в собственность арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за свой счет, но с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем.

1.4 Прекращение договора аренды

Прекращение договора аренды может происходить как по общим основаниям, предусмотренным в гл. 26, 29 ГК, так и по специальным основаниям, указанным в гл. 34 ГК и специальных законах.

Прежде всего, в результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора.

Нередко арендатор, заинтересованный в пользовании вещью и после истечения срока договора аренды, хотел бы иметь больше определенности в этом вопросе, чем это может дать вышеописанный механизм молчаливого возобновления договора на неопределенный срок. В этих случаях закон предоставляет ему возможность прямо выразить свое желание использовать вещь и дальше, заключив новый договор аренды. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 33 Обзора об аренде). Статья 621 ГК устанавливает ряд специальных требований к арендатору, намеренному воспользоваться преимущественным правом. Он должен, во-первых, надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору; во-вторых, быть готовым заключить новый договор аренды при прочих равных условиях, т.е. на условиях, в любом случае не худших для арендодателя по сравнению с теми, которые готовы предложить последнему третьи лица; в-третьих, письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен непременно на прежних условиях. Юридически заключается новый договор, содержание которого может существенно отличаться от прежнего договора и стороны которого не связаны условиями прежнего договора (п. 31-32 Обзора об аренде). Правилен и более общий вывод: преимущественное право арендатора вообще не обязывает арендодателя во что бы то ни стало вновь сдавать имущество в аренду. Если же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в нарушение ст. 621 ГК в течение года со дня истечения срока прежнего договора аренды заключил новый договор аренды с третьим лицом, то арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков. Перевод прав и обязанностей - это принудительное вступление бывшего арендатора в новый договор аренды в качестве арендатора, производимое по решению суда.

В литературе высказано мнение, согласно которому по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (ст. 250 ГК) арендодатель обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить договор с третьим лицом, и предложить ему реализовать принадлежащее ему преимущественное право Кузнецова Л. Преимущественное право аренды // Право и экономика. 2006. N 2.. Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится.

Досрочное расторжение договора аренды. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Несколько сложнее решается вопрос с досрочным прекращением договора аренды в случае прекращения его стороны. При ликвидации юридического лица (как арендодателя, так и арендатора) договор аренды безусловно прекращается (ст. 419 ГК). В случае смерти арендодателя договор аренды, напротив, не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Смерть арендатора также не прекращает договора аренды: права и обязанности арендатора переходят к наследникам (ст. 418 ГК). Арендодатель не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Единственная возможность изменить это правило договором или законом предусмотрена для аренды недвижимого имущества: арендодатель в этом случае может вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти арендатора (п. 2 ст. 617 ГК). Наконец, отметим, что смена собственника арендованного имущества, не связанная со смертью (ликвидацией) арендодателя, не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК).

Договор аренды может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении вопреки воле другой стороны. Основания для этого рассматривались выше при характеристике элементов и содержания договора; здесь же можно подвести некоторый итог.