Договор аренды

Сроки в договоре аренды земельного участка существенными условиями договора не являются. Если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законодательством только в двух случаях установлены предельные сроки договора аренды земельных участков: при передаче земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ и при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В первом случае ЗК РФ (п. 7 ст. 22) определен срок не более чем один год. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. (п. 3 ст. 9) устанавливает, что договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. - М.: Дашков и К, 2009..

На практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК РФ, добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под "прочими равными условиями" следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. ЗК РФ (п. 3 ст. 22) закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безо всяких условий. Но в эпоху рыночных отношений это положение не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

При прекращении договора аренды земли арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если иное не предусмотрено договором, то по окончании срока аренды арендатор обязан не только освободить земельный участок, но и снести за свой счет все возведенные на нем строения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом Там же..

Заключение

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1. Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

2. Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.

1) На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, к арендатору право собственности не переходит.

2) Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

3) Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю.

4) Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

3. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться. По нашему мнению, тот факт, что на легальном уровне отсутствует определение понятия арендатора, является пробелом в законодательстве, который необходимо восполнить. В связи с этим, предлагается включить в ГК РФ статью 608.1 в следующей редакции:

«Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».

4. Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет, а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Предметом договора аренды, прежде всего, должна быть вещь, причем непотребляемая, обладающая индивидуальной определенностью, оборот которой не ограничен или не запрещен.

5. Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы, которая и составляет цену договора аренды. Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих.

6. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; число лет (иного временного периода), в течение которых договор действует.

7. Форма договора аренды специально урегулирована в ст. 609 ГК и может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года - и то, если его сумма не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда.

8. Содержание договора аренды - это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора.

Обязанности арендодателя:

- арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;

- имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором;

- при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество;

- имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок;

- на арендодателя возложена обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду вещи, если иное не предусмотрено законом или договором;

- на арендодателе лежит кредиторская обязанность принять от арендатора имущество в случае прекращения договора аренды.

Обязанности арендатора:

- арендатор обязан своевременно вносить арендную плату арендодателю;

- арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества;

- арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды;

- арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил.

9. Прекращение договора аренды может происходить как по общим основаниям, предусмотренным в гл. 26, 29 ГК, так и по специальным основаниям, указанным в гл. 34 ГК и специальных законах.

10. В работе дана общая характеристика основных разновидностей договора аренды: договора аренды транспортного средства, договора аренды здания и сооружения, договора финансовой аренды, договора аренды земли

Список нормативно-правовых актов

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. Официальный текст с изменениями, внесенными Федеральным конституционным законом от 25.03.2004 г. № 1-ФКЗ. - М.: ЭКСМО, 2005.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2009)//КонсультантПлюс.

3. Конвенция Международного института унификации частного права (УНИДРУА) о международном финансовом лизинге (Оттава, 1988 г.),// СЗ РФ. 1999. N 32. Ст. 4040.

4. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп.).// СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп.).// СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".//КонсультантПлюс.

7. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге" // СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 787.

8. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" //СЗ РФ. - 2004. - N 15. - Ст. 1492.

9. 1001 договор на все случаи бизнеса / А.А. Батяев, О.В. Бобкова, Н.В. Васильчикова и [др.] - М.: РАВНОВЕСИЕ, 2008.

10. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Байгушева Ю.В. Гражданское право. В 3 т. Т.1. - М.: Велби, 2008. - 1008 с.

11. Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - СПб., 2007.

12. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. -2006. -N 2.

13. Бархатова Е.Ю. Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный). - М.: Проспект, 2010. - 256 с.

14. Беленков В.А. Гражданское право: Конспект лекций: Ч. 2. - М.: А-Приор, 2008. - 160 с.

15. Большаков А. Аренда в строящемся здании // ЭЖ-Юрист. - 2009. -N 44.

16. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации "О финансовой аренде (лизинге)" (постатейный).- М., 2005.

17. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. - М.: Статут, 2002.- Кн. 2. 800 с.

18. Бухарева А.Ю. Основания расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя. //Финансовые и бухгалтерские консультации.- 2008. - № 2.

19. Валявина Е.Ю., Елисеев И.В., Кротов М.В. Гражданское право. - М.: Проспект, 2008. - 848 с.

20. Васильева В.В. Договор аренды - юридические аспекты. - М.: ГроссМедиа, 2008.

21. Веденин А.А Расторжение договора аренды.//Право и экономика.- 2010. - N 11.

22. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотип.). - М: Статус, 2006. - 146 с.

23. Витрянский В. Договор аренды. // Закон.-2008. - № 11. - С. 14-21.

24. Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений. //Корпоративный юрист. - 2010. - N 11.

25. Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособие. - М.: Дашков и К, 2008. - 384 с.

26. Горшкова Л. Договор аренды: правовые коллизии. //Аудит и налогообложение.- 2009.- N 5.

27. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - М.: РГ Пресс, 2010.

28. Гражданское право. Общая и Особенная части: учебник / А.П. Фоков, Ю.Г. Полонов, И.Л. Черкашина, В.А: Черкашин; отв. ред. А.П. Фоков. - М.: КНОРУС, 2008.

29. Гражданское право. Учебник. Часть 2. / под ред.А.Н. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., Проспект, 2008.

30. Гражданское право: Учебник. Том II /под ред. О.Н. Садикова - М.:"Контакт", "ИНФРА-М", 2007.

31. Гражданское право. В 2-х т.; Т.2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: ИНФРА-М, 2007.

32. Гражданское право. В 4 т. Т. 3. Обязательственное право: учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2005.

33. Гражданское право: Учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О.В. Гутников и др.; под ред. О.Н. Садикова. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. Т. 2. - 608 с.

34. Груздев В.В. Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву: монография. М.: Волтерс Клувер, 2010. 272 с.

35. Договоры в предпринимательской деятельности / О.А. Беляева, В.В. Витрянский, К.Д. Гасников и др.; отв. ред. Е.А. Павлодский, Т.Л. Левшина. -М.: Статут, 2008. - 509 с.

36. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС. -2008. -N 8.

37. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. - М.: Дашков и К, 2006. - 180 с.

38. Занковский С.С. Предпринимательские договоры./Отв. ред. В.В. Лаптев. - М.: Статут, 2008.

39. Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве: автореф. дис. ... канд. юрид. наук - М., 2008.

40. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практич. комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.; под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010. - 912 с.

41. Комментарий к ГК РФ Ч.1, 2, 3, 4: Учебно-практическое пособие / П. В. Степанов.-2-е, перер. - М., ТК Велби, 2010.

42. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) / С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев и др.; под ред. С.А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. -1504 с.

43. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ/ под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю.; 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юрайт, 2009.

44. Коняев И.В. Правовые вопросы лизинга в Российской Федерации // Правоведение. - 2006. -N 1. С. 58-69.

45. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. - М.: Дашков и К, 2009. - 160 с.

46. Лукаш Ю.А. Договора. Общие правила, особенности и способы обеспечения. - М.: ДиС, 2008. - 288 с.

47. Лютов Е. Развитие правового регулирования лизинговых отношений: зарубежный опыт и российское законодательство // Бюллетень нотариальной практики. - 2008. - N 2

48. Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат. -2009.- N 9.

49. Муратова Д. Расторжение договора аренды недвижимого имущества без согласия арендатора // Финансовая газета. -2007. - N 33-35.

50. Оболонкова Е.В. Последствия неосновательного одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 10 / под ред. В.Ф. Яковлева. М., 2003.

51. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2009.

52. Панфилов К.Б. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений в гражданском праве: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2009.

53. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья. Договоры и обязательства. - М., 2003 (Классика российской цивилистики).

54. Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды // Корпоративный юрист. -2008. -N 5.

55. Попов М. Чья земля под ногами арендатора? О правах арендатора нежилого помещения на земельный участок // Бизнес-адвокат. - 2008. - N 6.

56. Потяркин Д.Е. Аренда жилого помещения // Журнал российского права. - 2006. - N 7-8.

57. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2007.

58. Рыбалов А.О. Владение арендатора и хранителя // Арбитражные споры. - 2008. - N 2.

59. Семенихин В.В. Аренда - лизинг: договор аренды. // Налоги (газета). - 2009. - N 18.

60. Симолин А.А. Возмездность, безвозмездность, смешанные договоры и иные теоретические проблемы гражданского права. - М., 2005 (Классика российской цивилистики).

61. Синайский В.И. Русское гражданское право. - М., 2002 (Серия "Классика российской цивилистики").

62. Смирнов В.В. Сборник договоров. - М.: Велби Проспект, 2008. - 784 с.

63. Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС. - 2009.- N 5.

64. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Жилищное право. - М.: Издательство: Тихомиров М.Ю., 2008. - 445 с.

65. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 10. - С. 70 -74.

66. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС. -2002. -N 3.

67. Информационное письмо Президиума ВАС РФ "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 16 февраля 2001 г. N 59 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".// Вестник ВАС. 2001. N 4.

68. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС. - 2000. - N 7.

69. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Вестник ВАС. -1997. -N 7.

70. Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 6/8 // КонсультантПлюс.

71. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС. 1998. - N 10.

Размещено на Allbest.ru