Договори на передачу майна в користування

37

Курсова робота

з дисципліни: «Цивільне право»

Тема: „Договори на передачу майна в користування”

Зміст

Вступ

1. Договір майнового найму

2. Договір оренди

3. Договір лізингу

Висновки

Список використаної літератури

ВСТУП

Розвиток орендних відносин в Україні вступив у друге десятиліття. За цей час регулювання оренди державного і комунального майна пройшло кілька етапів. З початком будівництва незалежної української держави виникла потреба в створенні національного законодавства з питань оренди. Воно мало не тільки зафіксувати зміну власника державного майна, але і відобразити якісно новий етап у розвитку оренди, пов'язаний із початком приватизації державного майна, зокрема, зданого в оренду.

Передбачаючи подальший розвиток подій і прагнучи забезпечити виконання програми приватизації, Кабмін України здійснив низку заходів щодо правового регулювання орендних відносин. Він видав декрети «Про додаткове регулювання орендних відносин», «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація чи передача в оренду яких не допускається», якими був затверджений перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів основного виробництва, передача в оренду яких не допускалася.

Верховна Рада України 14 березня 1995 р. прийняла Закон України «Про внесення змін і доповнень у Закон України «Про оренду майна державних підприємств і організацій». Було скасоване право на викуп орендованого майна і внесено близько 60 інших змін і доповнень до Закону про оренду, який тоді і набув сучасного вигляду. Подальші зміни до законодавства про оренду обумовлювалися лише прийняттям ВР України 28 червня 1996 р. нової Конституції України, в якій державна і комунальна власність розглядаються як окремі паритетні форми власності. Комунальна власність перестала бути однією із субформ державної форми власності. Тому наприкінці 1997 р. комунальні власники одержали нові повноваження щодо оренди свого майна, а Закон України - нову назву «Про оренду державного і комунального майна».

У сучасних умовах переходу до ринкової економіки, реформування відносин власності, структурної перебудови економіки зростає роль різних форм надання майна в тимчасове платне користування. Найбільшого поширення набула оренда. Однією з важливих передумов підвищення ефективності оренди, вдосконалення управління нею й обґрунтованого прогнозування надходження орендної плати є аналіз ринку об'єктів оренди. Український ринок об'єктів оренди - досить різнорідний і масштабний.

Актуальність обраної теми полягає в тому, що майнові відносини, пов'язані з наймом, орендою і лізингом все частіше застосовуються як в господарській діяльності так і в побутових відносинах і потребують ретельного вивчення.

В роботі розкривається сутність договору найму, оренди, лізингу. Розглядаються права та обов'язки сторін договору, підстави розірвання договору та питання, пов'язані з вирішенням спорів.

Мета написання курсової роботи на тему: “Договори на передачу майна в користування” полягає в дослідженні питань, пов'язаних з правовим регулюванням майнових відносин, зокрема, з відносинами пов'язаними з наймом, орендою та лізингом.

Завданнями написання курсової роботи є:

· розкрити поняття «оренди», «лізингу», «орендних правовідносин», «договору на передачу майна в користування» та інш.;

· зробити аналіз основних нормативно-правових актів, що регулюють орендні правовідносини;

· показати, особливість договору лізингу, його відміну від договору оренди і кредиту;

· визначити роль договору лізингу у ринкових відносинах.

· з'ясувати ряд питань, зокрема, підстави виникнення і припинення орендних правовідносин.

Якісно проведена робота дасть нам змогу успішно володіти та оперувати правовими термінами, практично застосовувати правові знання у повсякденному житті, знати, захищати та користуватися своїми правами.

При розгляді цієї теми слід розглянути і дослідити головні напрями науковців у цій галузі, рівень її розробки у спеціальній літературі, адже це є одним з напрямів підвищення ефективності використання переданого майна державними підприємствами і організаціями в оренду фізичними та юридичними особами у сучасних умовах.

Оренда - це реальна можливість реалізації інтересів власника відносно отримання доходу з належних йому виробничих фондів, а також інтересів орендаря, який має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності. Вона полягає на договірному строковому платному користуванні майном, яке необхідне орендареві для здійснення підприємницької діяльності, а також іншої діяльності.

Теорії і практиці здійснення процесу відтворення орендних відносин, їх реалізації та різних методичних положень на підставі набутого досвіду з оренди і спрямована ця робота.

В роботі використані матеріали наукових статей, підручників, монографій, періодичної літератури. Нормативну базу курсової роботи становить чинне законодавство України, правові акти державних органів та органів місцевого самоврядування.

1. Договір майнового найму

З економічної точки зору майновий найм означає одержання майна у тимчасове користування за плату. Здаючи майно в найм, власник майна продає споживну вартість його частинами.

До майнового найму організації чи громадяни вдаються в тих випадках, коли ту чи іншу річ купляти обтяжливо або невигідно, наприклад, у разі тимчасової потреби, або коли певна річ взагалі не може бути предметом купівлі-продажу. Здають майно в найм громадяни і організації, які тимчасово самі його не використовують. За допомогою майнового найму розширюються господарські можливості використання майна. Поряд з цим найм слугує засобом взаємодопомоги між громадянами і організаціями та сприяє упорядкуванню побуту громадян.

Правовідносини найму виникають на підставі договору.

Договір найму належить до найбільш давніх інститутів зобов'язального права. Цей договір є двостороннім. Сторонами вищевказаного договору є наймодавець і наймач.

Відповідно до часини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. № 435-IV. .

Механізм правового регулювання відносин майнового найму, міститься і в Цивільному Кодексі, і в Господарському Кодексі, які набрали своєї чинності 1 січня 2004 р.

Так, ЦК, закріплюючи в главі 58 основні положення про найм, визначає в ст. 759, що за договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Водночас ГК загалом повторюючи у ст. 283 цивільно-правову дефініцію договору найму, доповнює, що відмінною рисою оренди є передача майна орендарю для здійснення господарської діяльності. Тому, підкреслюється в ГК, в оренду передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення або цілісний майновий комплекс, неспоживча річ. Утім стверджувати, що лише ГК України регулює оренду майна для здійснення господарської діяльності немає жодних підстав, бо аналіз ст.ст. 759 - 786 ЦК свідчить, що й вони регулюють ці відносини.

Такий висновок підтверджується наступними міркуваннями:

для найму рухомих речей, що використовуються для задоволення побутових невиробничих потреб, ЦК виділяє окремий договір прокату (ст.ст. 787 -791);

такі різновиди договору найму, що виділяються ЦК як найм (оренда) земельної ділянки (ст. 792), будівлі або іншої капітальної споруди (ст.ст. 793 - 797), транспортного засобу (ст.ст. 798 - 805) є, як правило, підприємницькими договорами, а передане згідно з їхніми умовами майно використовується передусім для господарської діяльності;

у тексті ГК містяться прямі відсилки до норм ЦК (п. 6 ст. 283 ГК - щодо відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК; ст. 291ГК - правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК).

Крім того, у ЦК України відносини найму врегульовані більш детально, в ньому містяться новели, що підвищують рівень правового захисту наймача (орендаря) в порівнянні з тим, що існувало за старого законодавства.

Так, ст. 777 ЦК закріплює переважне право наймача, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий термін. Стаття 285 ГК також передбачає таке право, але в ЦК цей механізм виписаний детальніше. Так, у ЦК, на відміну від ГК, таке право надається тільки добросовісному наймачеві (орендареві), визначено строк, протягом якого необхідно повідомити про бажання продовжити договір, розроблені правові наслідки недосягнення сторонами згоди про умови договору на новий термін.

Крім цього, ст. 778 ЦК містить нову, прогресивну норму, згідно з якою наймач має право на компенсацію вартості необхідних витрат на поліпшення найманого майна, якщо таке поліпшення було зроблено за згодою наймодавця. Відсутність такої норми в старому законодавстві давало можливість наймодавцям (орендодавцям), покладаючи на наймачів (орендарів) відповідно до умов договору обов'язок здійснювати капітальні ремонти орендованого майна, не компенсувати їм ці витрати.

Відтак усе викладене дозволяє зробити висновок, що при регулюванні відносин оренди (найму) необхідно керуватись нормами і ЦК, і ГК України.

З огляду на це чинне цивільне та господарське законодавство України виділяє такі різновиди договорів, що регулюють строкове платне користування чужим майном:

а) договір найму (оренди), включаючи оренду державного та комунального майна (ст.ст. 759 - 786 ЦК, ст.ст. 283 - 289, 291 ГК, Закон України «Про оренду державного та комунального майна»);

б) договір прокату (ст.ст. 787 - 805 ЦК), специфікою якого є те, що наймодавцем може бути лише суб'єкт підприємницької діяльності, а предметом договору - рухома річ, яка використовується, як правило, для задоволення побутових невиробничих потреб. Договір прокату є публічним договором та договором приєднання.

в) договір найму (оренди) земельної ділянки (ст. 792 ЦК, ст. 290 ГК, Закон України «Про оренду землі»;

г) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (ст.ст. 793 - 797 ЦК);

д) договір найму (оренди) транспортного засобу (ст.ст. 798 - 805 ЦК);

е) договір лізингу (ст.ст. 806 - 809 ЦК, ст. 292 ГК, Закон України «Про лізинг»);

ж) договір найму житла (ст.ст. 810 - 826 ЦК). Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. № 435-IV.

Таким чином, закон передбачає можливість укладення як реальних договорів найму (таких, що вважаються укладеними з моменту фактичного надання майна у користування), так і консенсуальних (таких, що вважаються укладеними з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов договору).

Оскільки договір майнового найму є оплатним, за користування майном справляється плата. Розмір оплати погоджується сторонами.

Форма договору залежить від суб'єктного складу та предмету оренди. Зокрема, до правочинів найму будівлі або іншої капітальної споруди ставиться вимога обов'язкової письмової форми, а якщо такий договір укладається на строк більше одного року, то він підлягає нотаріальному посвідченню. Закон ставить вимогу щодо письмової форми договору транспортного засобу. Якщо за договором найму транспортного засобу сторонами є фізичні особи, то він також підлягає нотаріальному посвідченню.

За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (частина 1 статті 827 Цивільного кодексу України).

Договір позички є безоплатним. Безоплатність може випливати з суті взаємовідносин сторін. Зокрема, це виражається в певних діях, особливо якщо і раніше вони мали безоплатний характер.

Закон ставить вимогу щодо письмової форми договору позички, укладеного з участю юридичних осіб. При цьому не має значення правовий статус іншого контрагента. Ним може бути як фізична, так і юридична особа.

Договір позички будівлі або іншої капітальної споруди строком на один рік і більше укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Договір позички транспортного засобу за участі фізичної особи також укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню Цивільне право: підручник для студентів юрид. вузів та факультетів. Частина перша - К.: Вентурі., 1997. - 544 с..

Предметом договору майнового найму є індивідуально визначена неспоживча річ, тобто річ, яка зберігає первісний вигляд при неодноразовому використанні.

Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Насамперед це стосується речей, вилучених з обороту.

Цивільний кодекс України визначив, що предметом договору оренди можуть бути майнові права. До них належать майнові права автора та суб'єкта авторського права, володільця об'єкта промислової власності, права на чужі речі.

За своєю природою позичкою опосередковуються відносини найму, тому до договору позички можуть застосовуватись положення, що регулюють договір найму та окремі його види. Це стосується предмету договору.

За договором найму наймодавцем можуть виступати фізичні, юридичні особи, уповноважені державою органи, адміністративно - територіальні утворення тощо. Незалежно від суб'єктного складу право укладати договір оренди має власник або особа - володілець майнових прав. Власник може уповноважити на укладення договору майнового найму іншу особу. В такому випадку повноваження повіреного будуть визначатися договором доручення. Право передавати майно у найм можуть особи, які володіють цим майном на праві довірчого управління, якщо це передбачено законом чи договором або на іншій законній підставі.

За договором позички позичкодавцем можуть виступати як фізична так і юридична особа, яка має відповідні повноваження щодо розпорядження річчю. Це стосується, насамперед, власника, а також осіб, які ним уповноважені. Певні обмеження встановлено для передачі речі у позичку для юридичних осіб - позичкодавців. Юридичні особи - суб'єкти підприємництва не можуть передавати речі у безоплатне користування своїм засновникам, учасникам, особам, які здійснюють управлінські або контрольні функції, керівникам.

Термін користування майном визначається сторонами в договорі найму. Строк може бути визначений періодом у часі або конкретною датою. Договір найму може бути укладений на невизначений строк. У такому разі припинення договору пов'язується з вимогою наймодавця або наймача. При цьому законом покладається обов'язок на сторону, з ініціативи якої договірні зв'язки припиняються, повідомити другу сторону про це не пізніше ніж за три місяці - щодо найму нерухомих речей та один місяць - у разі розірвання договору найму рухомих речей. В окремих випадках законом можуть бути встановлені максимальні строки договору найму для окремих видів майна.

Відповідно до статті 831 Цивільного кодексу України, якщо сторони договору позички не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею. Тривалість користування річчю визначається її призначенням і потребою користувача. Позичкодавець може витребувати річ, якщо строк позички не визначений.

У разі розірвання договору позички сторона, з ініціативи якої припиняється договір позички, має повідомити другу сторону у термін не пізніше ніж за сім днів.

Наймач має право володіти і користуватися предметом майнового найму. Водночас він зобов'язаний користуватися річчю відповідно до умов договору і призначення речі. Порушення обов'язку користуватися річчю згідно з її призначенням або умовами договору є підставою розірвання договору найму з ініціативи наймодавця.

Наймач не вправі укладати договір піднайму без згоди наймодавця. Таке право сторони можуть передбачити в договорі найму. Право передати річ за договором піднайму може бути встановлено законодавством. Згода наймодавця на піднайм оформляється додатковою угодою до чинного договору найму.

Наймач володіє, користується і в межах, визначених законом та договором, розпоряджається предметом договору найму. Доходи, плоди, продукція, одержані наймачем у результаті користування річчю, переданою у найм, є власністю наймача.

Наймач має право на переважне переукладення договору найму перед іншими особами у разі належного виконання своїх обов'язків за договором. Крім права на укладення договору найму, наймач має перевагу на купівлю речі перед іншим покупцем Цивільне право: підручник для студентів юрид. вузів та факультетів. Частина перша - К.: Вентурі., 1997. - 544 с..

Обов'язки з ремонту речі між наймодавцем і наймачем поділяються таким чином: капітальний ремонт здійснює наймодавець, а поточний-наймач. У договорі найму сторони можуть передбачити інший порядок розподілу обов'язків.

Користувач має право використовувати річ за призначенням. Права переважної купівлі речі користувач не має. Однак відносини позички зберігаються в разі продажі речі іншому власнику.

Користувач повинен користуватися річчю особисто. Але ця норма має диспозитивний характер. Сторони в договори можуть передбачити інше, зокрема, право користувача передавати предмет позички у користування іншим особам.

Користувач повинен підтримувати предмет позички у належному стані. Він повинен нести витрати, необхідні для нормального функціонування речі, але вони не повинні перевищувати розміру звичайних витрат позичкодавця.

Закон визнає юридичним фактом, спрямованим на припинення відносин майнового найму, смерть фізичної особи-наймача. Таким чином, майнові права щодо користування річчю мають особистий характер, але коментоване положення не має імперативного характеру. Сторони в договорі можуть передбачити інші правові наслідки.

Зобов'язання припиняються у зв'язку з ліквідацією юридичної особи. При цьому не має значення, наймодавцем чи наймачем ця юридична особа була ліквідована

Самостійною підставою припинення договору майнового найму з ініціативи наймодавця є невнесення орендних платежів наймачем більше трьох місяців.

У статті 783 Цивільного Кодексу України визначаються підстави розірвання договору найму з ініціативи наймодавця:

1) порушення, пов'язані з використанням предмету найму;

2) порушення наймачем повноважень щодо розпорядження річчю;

3) загроза цілісності предмета найму;

4) порушення наймачем передбаченого договором обов'язку проводити капітальний ремонт предмета договору.

Підстави розірвання договору з ініціативи наймача зводяться до неналежної якості речі, переданої у найм, та порушенням обов'язку наймодавцем щодо проведення капітального ремонту.

Цивільним кодексом України передбаченні підстави для розірвання договору позички з ініціативи позичкодавця. До таких підстав належать непередбачені обставини, внаслідок яких річ стала потрібною самому позичкодавцеві. Закон не визначає переліку таких обставин.

Самостійною підставою розірвання договору з ініціативи позичкодавця є використання речі не за призначенням та з порушенням умов договору.

При зміні власника права та обов'язки позичкодавця переходять до правонаступника. Водночас новий власник має право вимагати розірвання договору позички.

Відносини позички мають довірчий характер, тому зі смертю фізичної особи-користувача або ліквідацією юридичної особи відносини позички припиняються. Але сторони в договорі позички можуть передбачити можливість продовжувати користування річчю, наприклад, спадкоємцями померлого користувача

Підбиваючи підсумок, слід зазначити, що орендні відносини регулюють норми ЦК і ГК України. Проблема лише у тому, що ГК містить загалом більш жорсткий механізм регулювання господарських відносин, ніж ЦК - цивільних.

2. Договір оренди

Оренда являє собою засноване на договорі строкове платне володіння і користування землею, іншими природними ресурсами, підприємствами (об'єднаннями) та іншими майновими комплексами, а також іншим майном, необхідним орендареві для самостійного провадження господарської чи іншої діяльності.

Основними законодавчими актами, які регулюють орендні відносини на теренах України, є Господарський, Цивільний та Земельний кодекси України. При укладанні договорів найму (оренди) майна у фізичної особи щонайперше слід керуватися вимогами глави 58 "Найм (оренда)" та глави 59 "Найм (оренда) житла" ЦКУ, § 5 глави 30 "Оренда майна та лізинг" ГКУ та Законом про оренду землі.

Оренда допускається в усіх галузях народного господарства і може застосовуватися щодо майна всіх форм і видів власності.

В оренду можуть бути передані:

1) земля та інші природні ресурси;

2) підприємства (об'єднання), організації, структурні одиниці об'єднань, виробництва, цехи, інші підрозділи підприємств, організацій як єдині майнові комплекси виробничих фондів та інших цінностей;

3) окремі будинки, споруди, устаткування, транспортні засоби, інвентар, інструмент, інші матеріальні цінності.

Законодавством України встановлюються види (групи) підприємств (об'єднань), організацій і види майна, здавання яких в оренду не допускається.

Право здачі майна в оренду належить власникові, в тому числі іноземним юридичним особам і громадянам. Орендодавцями можуть бути також органи і організації, уповноважені власником здавати майно в оренду. Державні підприємства, організації мають право здавати в оренду майнові комплекси, окремі будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності, що перебувають у їхньому повному господарському віданні чи оперативному управлінні. Землю в оренду здають відповідні Ради народних депутатів.

Орендарями можуть бути юридичні особи і громадяни України, спільні підприємства, міжнародні об'єднання й організації з участю українських та іноземних юридичних осіб, а також іноземні держави, міжнародні організації, іноземні юридичні особи і громадяни.

Орендарі мають право на добровільних засадах утворювати асоціації, спілки, консорціуми, концерни та інші об'єднання, фінансувати їхню діяльність і вільно виходити з них згідно з прийнятими статутами. До цих об'єднань можуть входити будь-які колективи і громадяни, незалежно від форм власності, що діють в їхньому виробництві. Із свого боку орендарі мають право входження до будь-яких об'єднань, якщо останні згодні на таке входження.

Основним документом, який регламентує відносини орендодавця з орендарем, є договір оренди. Він укладається на засадах добровільності і повної рівноправності сторін.

У договорі оренди передбачаються: склад і вартість майна, що передається в оренду, розмір орендної плати, строки оренди, розподіл обов'язків сторін щодо повного відновлення і ремонту орендованого майна, обов'язок орендодавця надати орендареві майно в стані, який відповідає умовам договору, обов'язок орендаря користуватись майном відповідно до умов договору, вносити орендну плату і повернути майно після припинення договору орендодавцеві в стані, обумовленому договором Цивільне право: підручник для студентів юрид. вузів та факультетів. Частина перша - К.: Вентурі., 1997. - 544 с..

У договір оренди можуть включатись обов'язки орендодавця щодо матеріально-технічного забезпечення, сприяння розвиткові виробництва, впровадження науково-технічних досягнень і передових технологій, технічного переозброєння виробництва, соціального розвитку, подання інформаційної, консультативної та іншої допомоги, сприяння підготовці кадрів, створення необхідних умов для ефективного використання орендованого майна і підтримання його в належному стані.

Вартість орендованого майна визначається в договорі виходячи з оцінки цього майна на момент його здачі в оренду з урахуванням фактичного зношення. Строк майбутньої служби майна, що здається в оренду, встановлюється угодою сторін, але не більше від нового повного амортизаційного строку, який відповідає діючим нормам амортизації.

Орендар за згодою орендодавця має право здати в суборенду одержане за договором майно, крім випадків, передбачених законодавчими актами України.

За невиконання або неналежне виконання обов'язків за договором оренди, в тому числі за зміну і розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність, встановлену законодавством України і союзних республік та договором.

При недостатності коштів у державного органу, який здав в оренду майно державного підприємства (структурної одиниці об'єднання) в цілому, відповідальність за зобов'язаннями цього органу перед орендарем несе власник відповідного майна.

Орендна плата включає амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна. При оренді землі та інших природних ресурсів амортизаційні відрахування не провадяться. Розмір амортизаційних відрахувань, які включаються в орендну плату, визначається в договорі оренди виходячи із встановленого в ньому розподілу обов'язків сторін щодо відтворення переданого в оренду майна. Орендна плата може також включати кошти, що їх передає орендар орендодавцеві для ремонту об'єктів після закінчення строку їх оренди. Орендна плата включає частину прибутку (доходу), яку може бути одержано від суспільно необхідного використання взятого в оренду майна (орендний процент), що встановлюється договором на рівні, як правило, не нижче від банківського процента.

Орендна плата може встановлюватись за все орендоване майно в сукупності або окремо по кожному об'єкту в натуральній, грошовій або змішаній формах. Умови, строки внесення і рахунки перерахування орендної плати визначаються договором.

Розміри орендної плати можуть змінюватись за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на п'ять років. Вони можуть бути переглянуті достроково на вимогу однієї з сторін у випадках зміни встановлюваних централізовано цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Здача майна в оренду не веде до передачі права власності на це майно.

Орендар може повністю або частково викупити орендоване майно. Умови, порядок і строки викупу визначаються договором оренди. Спори в цих питаннях розв'язуються державним арбітражем або судом.

Строки оренди визначаються договором. При цьому оренда землі, інших природних ресурсів, підприємств, будинків, споруд повинна мати, як правило, довгостроковий характер - від 5 років і на більш тривалий строк. З урахуванням характеру майна і цілей оренди договір може бути короткостроковим - до 5 років.

Зміна умов договору оренди, його розірвання і припинення допускаються за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути розірвано за рішенням господарського суду у випадках порушення другою стороною умов договору.

Реорганізація організації-орендодавця, а також зміна власника орендованого майна не є підставою для зміни умов чи розірвання договору.

Після закінчення строку договору орендар має право на поновлення договору.

При відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення строку він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. При продовженні договору на новий строк його умови може бути змінено за згодою сторін.

При припиненні договору з орендарем-громадянином переважне право на укладення договору оренди мають члени його сім'ї, які спільно з ним проживали і працювали.

У разі смерті орендаря його права за договором оренди переходять до одного з членів сім'ї, який проживав і працював разом з ним, якщо він погоджується стати орендарем.

Орендодавець не має права відмовити такій особі у вступі в договір на строк, який залишився за діючим договором, за винятком випадків, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря.

Спори, що виникають при виконанні договору оренди, розглядаються державним арбітражем або судом відповідно до їх компетенції.

Умови договору оренди

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, що мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору. Значення визначення істотних умов полягає в тому, що в разі недосягнення сторонами домовленості хоча б за однією з них такий договір не вважається укладеним. Відповідно до ст. 10 Закону «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є:

* об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629. Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов'язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993р. № 158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень, яка проводиться експертним шляхом відповідно до Порядку проведення експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, що затверджується Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого, окремого індивідуально визначеного майна;

* термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;

* орендна плата, що є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Річна орендна плата не може перевищувати п'яти відсотків вартості орендованого майна. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі, проте зазначена Методика рекомендує в договорі оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в п'ятиденний термін від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал -- у десятиденний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу).

Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим, визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, а для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, - органами місцевого самоврядування.

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в. інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди;

* порядок використання амортизаційних відрахувань. Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди;

* відновлення орендованого майна та умови його повернення. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

* виконання зобов'язань за договором оренди, яке має здійснюватися відповідно до загальних вимог, встановлених Цивільним кодексом щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов'язаний:

* передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди;

* проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов'язаний:

* використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню;

* вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі. Договором оренди можуть бути встановлені й інші.

Обов'язки сторін:

* відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди;

* страхування орендарем взятого ним в оренду майна, яке здійснюється відповідно до законодавства України про страхування.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

3. Договір лізингу

Лізинг є специфічним різновидом найму (оренди), що в деяких випадках може поєднувати в собі ознаки купівлі-продажу (поставки). Підтвердженням цього є положення ч. 2 ст. 806 ЦК України, відповідно до яких до договору лізингу застосовуються загальні положення про найм (оренду), купівлю-продаж та положення про договір поставки з урахуванням особливостей, встановлених спеціальним законодавством. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. № 435-IV.

Використання лізингу в господарській практиці часто зумовлюється відсутністю або недостатністю коштів для придбання майна у власність. З огляду на це фахівці вважають лізинг одним з найбільш перспективних шляхів розвитку відносин власності та залучення інвестиційних коштів.

Основними нормативними актами в сфері регулювання лізингових відносин є ГК України (ст. 292), ЦК України (§ 6 гл. 58), а також Закон України від 16 грудня 1997 р. № 723/97-ВР "Про фінансовий лізинг" (в редакції Закону від 11 грудня 2003 р.). Крім того, оскільки операції фінансового лізингу вважаються фінансовими послугами, на них поширюються вимоги Закону України від 12 липня 2001 р. № 2664-Ш "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" та відповідних підзаконних нормативних актів. Серед підзаконних актів, що регулюють відносини лізингу, доцільно відзначити Порядок використання коштів державного бюджету, що спрямовуються на придбання вітчизняної техніки і обладнання для агропромислового комплексу на умовах фінансового лізингу та заходи по операціях фінансового лізингу, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 р. № 1904, Порядок використання коштів державного бюджету, які виділяються на надання кредитів для здійснення операцій з фінансового лізингу авіаційної техніки, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 14 квітня 2004 р. № 469, а серед відомчих - наказ Міністерства України у справах науки і технологій від 3 березня 1998 р. № 59 "Про затвердження нормативних актів щодо порядку фінансування інноваційних проектів", яким, зокрема, було затверджено Примірний договір фінансового лізингу та Примірний інноваційний договір, який передбачає застосування фінансового лізингу. Митне оформлення об'єктів лізингу (оренди), що переміщуються через митний кордон України, здійснюється відповідно до Порядку, затв. наказом Державної митної служби України від 16 лютого 2000 р. № 83. Крім того, лізингові відносини, що складаються під час морських перевезень, регулюються спеціальним нормативним актом - Кодексом торговельного мореплавства України (глава 2 розділу VI).

Загальне визначення лізингу міститься у ст. 292 ГК України, згідно з якою лізингом вважається господарська діяльність, спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів, яка полягає в наданні за договором лізингу однією стороною (лізингодавцем) у виключне користування другій стороні (лізингоодержувачу) на визначений строк майна, що належить лізингодавцю або надувається ним у власність (господарське відання) за дорученням чи погодженням лізингоодержувача у відповідного постачальника (продавця) майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів. Фактично це визначення відтворене у ст. 806 ЦК України, який, щоправда, називає передачу у лізинг майна, що належить лізингодавцю, "прямим", а майна, що спеціально придбавається для передачі у лізинг відомому лізингоодержувачу - "непрямим" лізингом, по суті чітко виділяючи види лізингу Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. № 435-IV. :

1. Прямий лізинг - передбачає передачу лізингодавцем лізингоодержувачу власного майна, набутого без попередньої домовленості з лізингоодержувачем. Відносини прямого лізингу регулюються зазначеними вище загальними положеннями ГК, ЦК з урахуванням положень про найм (оренду), а також у відповідних випадках - загальних положень про купівлю-продаж та положень про договір поставки.

2. Непрямий лізинг - передбачає передачу лізингодавцем лізингоодержувачу майна, набутого ним у власність (господарське відання) за дорученням чи погодженням лізингоодержувача У відповідного постачальника (продавця) майна. На відміну від прямого лізингу, відносини непрямого лізингу регулюються, окрім загальних положень зазначених вище нормативних актів, актом спеціальним - Законом України "Про фінансовий лізинг", згідно з яким він називається, відповідно, "фінансовим лізингом" Закон України "Про фінансовий лізинг" від 16.12.1997 р. № 723/97-ВР. Згідно зі ст. 1 цього Закону за договором фінансового лізингу лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі).

З огляду на суттєву різницю в правовому регулюванні видів лізингу ознаки лізингу розкриватимуться з урахуванням зазначеної класифікації.

Характеристика лізингу

1. Виходячи із положень ст. 292 ГК України, лізингом є господарська діяльність. Відтак, за змістом цього нормативного акта, остання повинна відповідати вимогам ст. З ГК України, зокрема, здійснюватися суб'єктами господарювання. Проте це положення правомірне лише щодо відносин прямого лізингу.

Із визначення фінансового лізингу, а також його суб'єктів, що містяться у спеціальному акті законодавства - Законі України "Про фінансовий лізинг" - випливає, що фінансовий лізинг не обов'язково являє собою господарську діяльність, а сторонами відповідного договору можуть бути особи, наявність статусу суб'єктів господарської (зокрема, підприємницької) діяльності у яких не є обов'язковою Закон України "Про фінансовий лізинг" від 16.12.1997 р. № 723/97-ВР. Так, згідно зі ст. 4 цього Закону його суб'єктами можуть бути лізингодавець - юридична особа, яка передає право володіння та користування предметом лізингу лізингоодержувачу; лізингоодержувач - фізична або юридична особа, яка отримує право володіння та користування предметом лізингу від лізингодавця; продавець (постачальник) - фізична або юридична особа, в якої лізингодавець набуває річ, що в наступному буде передана як предмет лізингу лізингоодержувачу; інші юридичні або фізичні особи, які є сторонами багатостороннього договору лізингу. Тобто, у договорі фінансового лізингу мають право брати участь як фізичні та юридичні особи незалежно від наявності у них статусу суб'єктів господарської (підприємницької) діяльності (зокрема, органи влади, фізичні особи без статусу суб'єктів підприємницької діяльності тощо). Натомість, у договорі прямого лізингу мають право брати участь лише суб'єкти господарської діяльності, зважаючи на те, що Закон України "Про фінансовий лізинг" не поширюється на відповідні відносини.

Законом України "Про фінансовий лізинг" передбачена особливість стосовно одного з суб'єктів непрямих лізингових відносин - лізингодавця. Ним, відповідно до ст. 4 Закону, може бути виключно юридична особа. Інститут прямого лізингу таких обмежень не передбачає, дозволяючи фізичним особам - суб'єктам підприємницької діяльності бути лізингодавцями.

Із набранням чинності Законом України "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг", який відніс операції фінансового лізингу до категорії фінансових послуг, практичного значення набуло виокремлення лізингодавців - юридичних осіб, здійснення операцій фінансового лізингу у яких є виключним видом діяльності (спеціалізовані лізингові компанії), та суб'єктів, які вступають у лізингові відносини, проте надання таких фінансових послуг не є для них виключним видом діяльності. Перші набувають статусу фінансових установ після внесення про них запису до Державного реєстру фінансових установ у порядку, передбаченому означеним Законом та Положенням про Державний реєстр фінансових установ, затв. розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 28 серпня 2003 р. № 41.

Для других набуття такого статусу, незважаючи на надання ними фінансових послуг у вигляді операцій фінансового лізингу, не є обов'язковим. Діяльність юридичних осіб, які систематично надають фінансові послуги, зокрема з фінансового лізингу, або уклали хоча б один договір про надання відповідних фінансових послуг на загальну суму, що перевищує 80 тис. грн., регулюється іншим нормативним актом - Положенням про надання окремих фінансових послуг юридичними особами - суб'єктами господарювання, які за своїм правовим статусом не є фінансовими установами, затв. розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 22 січня 2004 р. № 21. За змістом п. 2 цього документа юридична особа має змогу систематично (укладання трьох та більше договорів про надання фінансових послуг протягом календарного року) надавати фінансові послуги з фінансового лізингу в разі, якщо в її установчих документах зазначена діяльність з надання цього виду фінансових послуг за умови взяття на облік у Держфінпослуг та наявності:

- внутрішніх правил з надання фінансових послуг, затверджених уповноваженим органом юридичної особи, якому надано відповідні повноваження;

- кваліфікованих працівників, які безпосередньо здійснюють діяльність з надання фінансових послуг (укладення та виконання відповідних договорів), що не мають непогашеної або не знятої судимості за корисливі злочини.

2. За змістом ст. 292 ГК України лізингом є діяльність, спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів. Це положення правомірно застосовувати як до прямого, так і до фінансового видів лізингу.

Стаття 2 Закону України від 18 вересня 1991 р. № 1560-ХЦ "Про інвестиційну діяльність" під інвестуванням розуміє сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій, тобто всіх видів майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Тому, з огляду на законодавче визначення лізингу, основним спрямуванням останнього є інвестування коштів (наприклад, для купівлі майна, що згодом передається у лізинг) з метою отримання прибутку. Класичні інститути найму і оренди не передбачають первісного інвестування коштів, обмежуючись передачею наймачу (орендарю) необоротних активів, що їх має наймодавець (орендодавець).

Прямий та фінансовий види лізингу передбачають інвестування власних чи позичкових фінансових коштів. До власних коштів ст. 10 Закону України "Про інвестиційну діяльність" відносить прибуток, амортизаційні відрахування, відшкодування збитків від аварій, стихійного лиха, грошові нагромадження і заощадження громадян, юридичних осіб тощо; до залучених - кошти, одержані від продажу акцій, пайові та інші внески громадян і юридичних осіб. Правомірність інвестування за допомогою банківських позичок та кредитів підтверджується ст. 10 Закону України "Про фінансовий лізинг".

3. За договором прямого та фінансового лізингу лізингодавець передає лізингоодержувачу майно (предмет лізингу).

Згідно з ч. 3 ст. 292 ГК України (ст.3 Закону України "Про фінансовий лізинг") предметом договору прямого (фінансового) лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів Закон України "Про фінансовий лізинг" від 16.12.1997 р. № 723/97-ВР. Іншими словами, предметом прямого (фінансового) лізингу може бути будь-яке нерухоме і рухоме майно, яке може бути віднесене до основних фондів відповідно до Законодавства, в тому числі продукція, вироблена державними підприємствами (машини, устаткування, транспортні засоби, обчислювальна та інша техніка, системи телекомунікацій тощо), не заборонене до вільного обігу на ринку і щодо якого немає обмежень про передачу його в лізинг.

Згідно із п. 4 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби", затв. наказом Міністерства фінансів України від 27 квітня 2000 р. № 92, до основних засобів (фондів) належать матеріальні активи, які підприємство утримує з метою використання їх у процесі виробництва або постачання товарів, надання послуг, здавання в оренду іншим особам або для здійснення адміністративних і соціально-культурних функцій, очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких більше 1 року (або операційного циклу, якщо він довший за рік). Таким чином, коло можливих об'єктів лізингу звужується порівняно із колом можливих об'єктів оренди, до яких, крім основних фондів, також можуть бути віднесені нематеріальні активи, об'єкти незавершеного будівництва тощо.

Відповідно до положень ч. 5 ст. 292 ГК України (ч. 2 ст. 3 Закону України "Про фінансовий лізинг") не можуть бути предметом прямого (фінансового) лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти, єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці); ці об'єкти можуть бути об'єктами оренди (див., зокрема, закони України від 10 квітня 1992 р. № 2269-ХІІ "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції Закону від 14 березня 1995 р.) та від 6 жовтня 1998 р. № 161-ХІУ "Про оренду землі" (в редакції Закону від 2 жовтня 2003 р.). Майно, що перебуває в державній або комунальній власності та щодо якого відсутня заборона передачі в користування та/або володіння, може бути передано в лізинг у порядку ч. 4 ст. 292 ГК України (ч. З ст. З Закону України "Про фінансовий лізинг") за погодженням з органом, що здійснює управління цим майном.

4. Майно, що передається у прямий (фінансовий) лізинг, повинне бути власністю лізингодавця або набуватись ним у господарське відання.

Ця ознака є тим критерієм, за яким, як йшлося вище, прямий лізинг відрізняється від фінансового. Згідно з умовами прямого лізингу лізингодавець інвестує власні чи залучені фінансові кошти з метою придбання (отримання у господарське відання) майна без попереднього погодження з лізингоодержувачем. Власне, на момент набуття цього майна особа є лише потенційним лізингодавцем і може взагалі не ставити за мету передання майна в лізинг; відповідно, не існує відносин з особою - потенційним лізингоодержувачем.

При фінансовому лізингу лізингодавець набуває у власність річ, яка стає предметом лізингу, у продавця (постачальника) для наступної її передачі лізингоодержувачу.

По-перше, це означає, що у відносинах фінансового лізингу можуть брати участь декілька сторін: лізингодавець, лізингоодержувач, продавець (постачальник) майна тощо. Це, в свою чергу, свідчить про множинність суб'єктів відносин фінансового лізингу (див. ознаку 1).

По-друге, характерною ознакою фінансового лізингу є первісне набуття лізингодавцем на відповідній правовій підставі майна у продавця (постачальника) за замовленням лізингоодержувача, що, в свою чергу, пов'язано з інвестуванням коштів лізингодавця (див. ознаку 2). При цьому предмет лізингу лізингодавцем може набуватися як у власність (ч. 2 ст. 1), так і у господарське відання (ч. 2 ст. 2 Закону України "Про фінансовий лізинг"). В останньому випадку відносини регулюються за правилами, встановленими для регулювання відносин, що виникають у разі набуття права власності на предмет договору лізингу, крім права розпорядження предметом лізингу.

Лізингодавець у договорі фінансового лізингу набуває майно згідно із встановленими лізингоодержувачем специфікаціями та умовами. Тобто, на відміну від інститутів найму (оренди), а також прямого лізингу, які характеризуються наявністю у наймодавця (орендодавця, лізингодавця) предмета найму (оренди, прямого лізингу), лізингодавець за договором фінансового лізингу приймає від лізингоодержувача попереднє замовлення на відповідне майно, необхідне останньому, і, після виконання замовлення, передає йому це майно (див. ознаку 2).