Развитие инвестиционно-строительного потенциала Ивановской области на примере жилищного строительства: проблемы отрасли, перспективы и пути решения

12341

14019

16255

Ярославская область

27543

30270

34409

27315

30117

34297

РФ

3912845

4464519

5176062

3851153

4422239

5144935

График № 21 Задолженность населения по жилищным кредитам, всего

В ряде соседних областей уже давно существуют организации, кредитующие местное население на покупку строящегося жилья по льготным ставкам. В Ярославской области это, например, ОАО «Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Ярославской области» (www.ярипотека.рф), являющийся партнером ОАО ДОМ.РФ (бывшее АИЖК), и, помимо выдачи ипотечных кредитов, занимающийся также строительством социального жилья, в частности, в рамках программы «Жилье для российской семьи». Во Владимирской области уже 15 лет работает НП «Владимирский городской ипотечный фонд» (www.ipoteka-vladimir.ru), который за время своего существования выдал жителям региона 5500 ипотечных кредитов на сумму свыше 5 миллиардов рублей и построил сам как Застройщик 9 многоквартирных жилых домов, в том числе по программе «Жильё для российской семьи». В настоящее время в его активе 70 000 кв.метров строящегося жилья. В 2016г. Владимирский фонд стал первым в России партнером Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по выдаче кредитов на покупку строящегося в регионе жилья со сниженной ставкой 8,75% годовых. Кроме того, сама администрация Владимирской области с 2017г. стала субсидировать ипотеку, снизив ставки до 7%. А для многодетных семей до 5,75%. Дешевле, чем в банках.

В Ивановской области партнером ОАО «Дом.рф» является «Металлинвестбанк», который выдает ипотечные кредиты по его стандартам. Кроме того, на территории Ивановской области работают ряд коммерческих банков, кредитующих население по собственным ипотечным программам.

К слову, субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту уже применяется и некоторыми Застройщиками, которые предоставляют субсидии приобретателям жилья за счет собственных средств, так же таким образом стимулируя спрос. Такие примеры есть в Ивановской области и в некоторых других регионах.

Рекомендации:

Расширение возможностей субсидирования ипотеки, а также сотрудничество с финансовыми институтами в плане реализации через них региональных программ субсидирования процентной ставки по ипотеке, позволило бы администрации региона решить ряд жилищных проблем части населения области и помочь строительной отрасли.

Вышеуказанная мера не будет являться прямой мерой поддержки строителей, но она оживит рынок посредством увеличения платежеспособного спроса. Главное, определить, каким целевым группам населения выдавать подобные льготные кредиты.

Их круг по большей части очерчен давно: семьи с несовершеннолетними детьми, молодые семьи, бюджетники, незащищенные слои населения. Причем желательно, чтобы региональные программы не дублировали, с целью экономии средств областного и местных бюджетов, федеральные программы в части мер и получателей помощи.

Основной минус этой предлагаемой меры - последующее за ней увеличение цены предлагаемого жилья, если параллельно не будет увеличено его строительство.

Поэтому создание государством условий для возрастания объемов строительства жилья, стимулирование предложения жилья также является приоритетом государства.

2.2 Стимулирование предложения жилья и его влияние на социально-экономические показатели региона

Теперь мы можем плавно перейти к анализу мер по стимулированию предложения жилья, его строительства.

На количество предлагаемого жилья будут влиять: цена (чем больше цена, тем больше предложение); технология производства (типовое жилье строить дешевле и быстрее); цена на ресурсы (земля, инфраструктура, кредиты); налоги и дотации; число продавцов на рынке; ожидаемые изменения цен.

Росстат проводит периодически опрос предпринимателей на предмет выявления и изучения ограничивающих факторов в бизнесе.

График № 22 Факторы, влияющие на деятельность строительных организаций



Среди основных факторов, ограничивающих производственную деятельность, согласно Графика № 22, строители назвали высокий уровень налогов, высокие кредитные ставки, низкий платежеспособный спрос, высокую стоимость материалов.

Таблица № 22 Объем работ, выполненных в строительстве, в регионах

	Объем работ выполненных в строительстве, млн.рублей.	Объем работ выполненных в строительстве на душу населения, тыс.руб
	2015г.	2016г.	2017г.	2015г.	2016г.	2017г.
Владимирская область	30576,2	34277,7	36761,5	21,8	24,7	26,7
Ивановская область	21859,1	20848,7	30626,4	21,2	20,4	30,2
Костромская область	13498,7	10949,7	7327,6	20,7	16,9	11,4
Ярославская область	40965,4	46224,8	45258,4	32,2	36,4	35,7
РФ	7010355,7	7204234,6	7545912,3	47,8	49,1	51,4

График № 23 Объем работ, выполненных в строительстве, в регионах/на душу населения.

По объему общих строительных работ, выполненных на душу населения, Ивановская область в 2017г. обогнала Владимирскую и Костромскую области, что говорит о большей доле строительства объектов, не связанных с жилищным строительством: административных зданий, больниц, школ и т.д., в т.ч. за счет госпрограмм.

Как я уже говорил, цена в условиях совершенной конкуренции определяется рыночным механизмом, соотношением спроса и предложения, и мало зависит от производителей.

В краткосрочном периоде предложение по цене на новое жилье является неэластичным, т.к. период строительства многоквартирного дома составляет в среднем 2-3 года, плюс надо найти землю, подготовить земельный участок, проектно-сметную документацию, и предложение не успеет быстро отреагировать на изменение цены.

Напомню, что эластичность предложения по цене показывает, насколько изменится объем предложения жилья при изменении его стоимости.

А в долгосрочном периоде предложение жилья эластично по цене - при увеличении цены объем строительства жилья будет увеличиваться. Но здесь оно будет упираться в платежеспособный спрос населения. Эластичность предложения жилья, по оценкам экономистов, в долгосрочном периоде равна от 4 до 5.

Также увеличению строительства будет способствовать снижение себестоимости жилья.



Таблица № 23 Структура затрат на производство работ по виду экономической деятельности "Строительство"

	Материальные затраты,%	Затраты на оплату труда,%
	2015г.	2016г.	2017г.	2015г.	2016г.	2017г.
Владимирская область	57,6	51,6	49,4	22,4	23,8	27,2
Ивановская область	63,5	51,8	41,3	15,9	13,4	9,3
Костромская область	62,1	65,7	68,2	23,1	20,5	17,3
Ярославская область	52,9	63,8	56,3	18,4	18,1	21,5
РФ	60	56,2	57,8	19,4	18,1	19,2
Продолжение Таблицы № 23
	Амортизация основных средств,%	Страховые взносы в ПФ,ФСС,ФФОМС,%
	2015г.	2016г.	2017г.	2015г.	2016г.	2017г.
Владимирская область	1,7	1,3	0,6	4,7	4,7	5,5
Ивановская область	2,5	1,9	0,6	4,9	4,2	2,8
Костромская область	2,7	1,6	1,1	5,7	5	4,2
Ярославская область	4,2	3,9	3	4,6	4,3	5,8
РФ	2,9	2,8	2,8	4,9	4,7	5

Из анализа Таблицы № 23 можно сделать вывод, что ориентировочно 60-70% себестоимости строительства составляют материальные затраты и затраты на оплату труда.

И здесь мы сталкиваемся с последними изменениями в 214-ФЗ от 30.12.2019г. «Об участии в долевом строительстве и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Государство в целях защиты прав дольщиков разработало новые правила строительства жилья. И если до принятия поправок в этот закон Застройщики строили жилье в основном за счет средств граждан -участников долевого строительства, то теперь до момента ввода дома в эксплуатацию деньги дольщиков должны храниться на специальных «эскроу-счетах» в уполномоченных банках, Застройщики будут вести строительство на свои и кредитные средства в рамках проектного банковского финансирования, а банки будут финансировать стройку и контролировать ее ход.

Следующая таблица демонстрирует динамику продаж квартир в зависимости от степени готовности объекта.

Таблица № 24 Средняя динамика продаж квартир по типовому объекту (%)

Степень готовности объекта, %	10	20	30	40	50	60	70	80	90	100
Количество проданных квартир, %	0	5	15	30	40	50	60	70	80	90

Как сказал Виктор Абидин, начальник управления крупного и среднего бизнеса Ярославского отделения ПАО Сбербанк, выступая 6 февраля 2019г. на Федеральном саммите по недвижимости PRO Development в Ярославле: «На сегодняшний день в структуре источников финансирования проектов 79% занимают средства дольщиков, 13% - банков, 8% - застройщиков. В новых условиях часть застройщиков не сможет привлечь средства банков из-за недостатка собственных или неустойчивости самого проекта».

Сами Застройщики уверяют, что принудительный переход на проектное финансирование, во-первых, сильно сократит их число, во-вторых, приведет к падению объемов строительства, в-третьих, поднимет цены, в-четвёртых, в разы снизит конкуренцию, и следовательно, пагубно скажется на качестве.

Таким образом, в сегодняшних условиях фактически регулирующая роль переходит к финансовым структурам, которые могут отказать и по объективным причинам, но могут и принять решение, исходя, к примеру, из интересов конкурента.

В результате, вероятное сокращение числа Застройщиков, ограничение конкуренции, выдавливание с рынка малых и средних предприятий, появление дополнительных посредников - банков, плата за кредитное финансирование может привести к сокращению предложения строящегося жилья и к росту цен, к монополизации рынка.

Единственный плюс для Застройщиков, которые заключили проектное финансирование- это возможность строить за счет банковских кредитов намного быстрее, не дожидаясь поступления денег дольщиков, без «кассовых» разрывов.

С другой стороны, любое банковское финансирование, в совокупности с нестабильной рыночной конъюктурой, низким спросом на жилье, может привести к переоценке Застройщиком своих возможностей, недооценке рисков (задержка ввода объекта в эксплуатацию, повышение цен на сырье и материалы, превышение сметы строительства, небольшая рентабельность проекта и др.), и в итоге, к возможному его банкротству.

Во всяком случае, показатель оптимальной долговой нагрузки у большинства предприятий будет превышен.

TD/EQ = (Долгосрочные обязательства + краткосрочные обязательства) /собственный капитал

Об этом говорят многие Застройщики, и я в таком деле согласился бы с мнением практиков.

Хочется отметить, что в том же 214-ФЗ от 30.12.2019г. «Об участии в долевом строительстве и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государство предусмотрело альтернативный вариант защиты прав граждан в виде создания «Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства», который действует в настоящее время. Застройщики обязаны на счет этого Фонда вносить компенсационный взнос в размере 1,2% от стоимости каждой проданной квартиры, а Фонд обязан, в случае появления «проблемных» объектов, достроить их за свой счет. Или выплатить гражданам компенсацию. мультипликатор спрос предложение жилищный

Но государство испугалось, что Фонд не справится со всеми «проблемными» объектами, не хватит средств, как получилось в итоге с Агентством по страхованию вкладов (АСВ) и банками. Центробанку уже неоднократно приходилось докапитализировать АСВ. Обсуждалось предложение обязать Застройщиков платить в Фонд больший размер компенсационных взносов, но, в итоге, государство пошло другим путем, сделав ставку на банковское финансирование, хотя и они у нас не отличаются устойчивостью.

Мое мнение, в отличие от предлагаемых ныне мер, вмешательство Фонда защиты прав дольщиков в рыночный механизм строительства жилья намного меньше, и не ведет к таким пагубным последствиям для строительной отрасли.

Наделение Фонда полномочиями в сфере контроля за ходом производства строительных работ Застройщиками, возможное поднятие размера отчислений Застройщиков в Фонд до 3%, гарантировало бы защиту интересов как дольщиков, так и строительной отрасли в целом.

В заявленные проекты строительства многоквартирных домов сейчас вложено порядка 5 трлн.рублей, причем собственные средства застройщиков составляют только 0,4 трлн.; банки предоставляют финансовые ресурсы в соотношении 1:4, то есть на каждый свой рубль застройщик может получить от банка 4 рубля, и не больше. Выходит, что на 0,4 трлн собственных средств застройщиков можно получить 1,6 трлн кредитов, а 3 трлн. надо брать где-то еще, а для того, чтобы выйти на показатели 120 млн. квадратных метров, общий объем вложений должен составлять 8 трлн. рублей, соответственно вырастает и доля привлеченных банковских ресурсов.

Конечно, дольщики также будут вкладывать свои средства, аккумулируя их на «эскроу»-счетах в банках. Но, сколько их будет в итоге, и какое количество денежных средств они готовы будут вложить, учитывая вероятный рост цен на жилье, пока не понятно.

Таким образом, вмешательство государства я бы назвал неценовым фактором, который существенно влияет на строительство.

Одним из показателей, характеризующих состояние дел, настроений в экономике, деятельности хозяйствующих субъектов, в частности, в строительстве, является Индекс предпринимательской уверенности, разработанный и применяемый Росстатом.

Индекс предпринимательской уверенности -- это качественный показатель, позволяющий по ответам руководителей о прогнозе выпуска продукции, остатках и спросе на неё охарактеризовать экономическую деятельность организаций с видами деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды» и дать упреждающую информацию об изменениях экономических переменных.

График № 24 Индекс предпринимательской уверенности



Из таблицы мы видим, что индекс предпринимательской уверенности в строительстве имеет снижающуюся траекторию в долгосрочной перспективе, что говорит о преобладании негативных настроений в отрасли.

Рекомендации:

С целью упрощения получения кредитов в коммерческих банках предоставить Застройщикам возможность использовать, в качестве дополнительного обеспечения по кредитам, гарантии создаваемого Гарантийного фонда Ивановской области.

Другой неценовой фактор, который также оказывает значительное влияние на объемы строительства - это стоимость используемых в производстве ресурсов (земля, труд, стройматериалы, электроэнергия и т.д.). Сюда же относится и стоимость кредитов Застройщикам.

Таблица № 26 Доля строительства в ВРП по регионам (%)

	Владимирская область	Ивановская область	Костромская область	Ярославская область
2014г.	7,5	5,2	4,3	7,9
2015г.	4,1	2,8	6,5	6,6
2016г.	4,4	1,6	5,6	6,2

График № 25 Доля строительства в ВРП по регионам (%)

Доля строительства в ВРП региона снижается, что также говорит о стагнации в отрасли.



Таблица № 27 ВРП в строительстве в 2017г., руб.

	Владимирская область	Ивановская область	Костромская область	Ярославская область
2017г.	17331814	2909362	8958388	29282896

График № 26 ВРП в строительстве в 2017г., руб.

Таким образом, недостаточно активные действия государства, в т.ч. региональных властей, по поддержанию строительной отрасли, ведут к затуханию экономических процессов в регионе.

В то же время, как я уже отмечал, один рубль, вложенный в виде бюджетных ассигнований в строительную отрасль, возвращается в виде 2-3 рублей прироста ВРП.

Также дополнительная поддержка строительной отрасли ведет к росту собираемости налогов из-за увеличения налогооблагаемой базы.

Таблица № 28 Показатели налоговой нагрузки по отраслям и видам экономической деятельности (по данным ФНС России)

Вид экономической деятельности (по ОКВЭД-2)	Период 2017 год
	Налоговая нагрузка, %	Справочно: фискальная нагрузка по страховым взносам, %
ВСЕГО по отраслям	10,8	3,6
Строительство	10,2	4,3
добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических	18,8	4,1
Обрабатывающие производства - всего	8,2	2,2
Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха - всего	6,8	2,4
Водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность и ликвидация загрязнений - всего	8,4	4,8
Деятельность по операциям с недвижимым имуществом	21,3	6,3

Учитывая, что средняя совокупная налоговая нагрузка в экономике РФ в настоящее время составляет 10,8%, прирост ВРП на 2-3 рубля, в результате вложения 1 рубля в строительную отрасль, и создания мультипликативного эффекта, приведет к увеличению собираемости налогов в целом на 20-30%.

Например, направление государством денежных средств на субсидирование процентной ставки по кредитам Застройщикам, в размере 2%, на строительство объекта стоимостью 100 млн.рублей, со сроком строительства 2 года, приведет к затратам государства в сумме не более 4 млн.рублей, но в результате создания мультипликативного эффекта в экономике региона, повлечет увеличение ВРП на 200-300 млн.рублей, и увеличение сбора налогов, в размере 20 - 30 млн.рублей, а также к снижению себестоимости строительства, и, возможно, продажной стоимости жилья.

Таким образом, можно сделать вывод, что вложение 1 рубля в субсидирование кредитной ставки для Застройщиков приведет к росту ВРП на 50-60 рублей, и к росту собираемости налогов в размере 5-6 рублей на один вложенный рубль.

То же относится и к субсидированию процентной ставки по ипотеке для Покупателей жилья, и к субсидированию затрат Застройщиков на развитие инфрастуктуры.

Так, в настоящее время затраты Застройщиков на подведение элементов инфрастуктуры составляют 4-5 тыс.рублей на кв.метр общей площади жилья или 8-10% от его продажной стоимости, или порядка 10 млн.рублей, при стоимости объекта 100 млн.рублей. Субсидирование региональными властями 50% стоимости коммунальной инфраструктуры, что в данном случае составит 5 млн.рублей, также приведет к увеличению ВРП на 200-300 млн.рублей, и к увеличению собираемости налогов на 20-30 млн.рублей.

Сопоставление цифр по мерам поддержки, описанным выше, позволяет сделать вывод, что для государства выгоднее субсидировать процентную ставку по кредитам, чем затраты на инфраструктуру, но в обоих случаях наблюдается положительный бюджетный эффект.

А применение государством одновременно двух мер поддержки, исходя из вышеприведенного примера, при строительстве жилого дома стоимостью 100 млн.рублей, приведет к общим затратам государства в размере 9 млн.рублей, и к размеру чистого прироста собираемости налогов в размере 11-21 млн.рублей. Очень даже хороший бюджетный эффект от увеличения налогооблагаемой базы.

Рекомендации.

Региональные власти, с целью увеличения объемов строительства, снижения себестоимости и цены жилья, роста ВРП и собираемости налогов, могут разработать и внедрить меры по субсидированию Застройщикам кредитной ставки в размере 2%, и/или компенсации затрат на создание инфраструктуры, подключение к сетям.

Кроме того, региональные власти, требуя увеличения объемов строительства, должны способствовать снижению его себестоимости. В частности, предлагая дешевую землю, помощь в технологическом присоединении, развитую инфраструктуру, льготы по налогам (например, на землю, на прибыль при комплексном освоении территорий).

Так, в Ярославской области предусматриваются скидки по аренде земли, предназначенной под строительство - на 40% при получении Застройщиком генплана земельного участка (ГПЗУ), на 70% - при получении разрешения на строительство, но в пределах срока действия первоначального договора аренды.

Рекомендации:

Необходима разработка программ комплексного развития коммунальной и транспортной инфраструктур региона.

Также, учитывая невозможность решения вопроса кардинального, масштабного обеспечения жилой застройки инженерными сетями либо полностью за счет средств бюджетов всех уровней (ограниченность ресурсов для осуществления государственных капитальных вложений), либо за счет средств застройщиков (автоматический перенос затрат на строительство сетей на стоимость жилья и, тем самым, резкое снижение его доступности для населения), предлагается разделять стоимость строительства жилья и стоимость строительства инженерных сетей. Строительство объектов коммунальной инфраструктуры должно осуществляться организациями коммунального комплекса - сетевыми компаниями с их последующей эксплуатацией.

Окупаемость их затрат на строительство достигается путем формирования и защиты инвестиционных программ развития, взимания с потребителей платы за подключение к построенным объектам, а также включения инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг.

Инвестиционные программы должны коррелировать с разрабатываемыми и утверждаемыми органами местного самоуправления программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры.

Или Застройщики будут возмездно передавать уже построенные объекты коммунальной инфраструктуры эксплуатирующим организациям.

Кроме того, большим подспорьем для увеличения предложения жилья может стать механизм комплексной застройки территорий. В настоящее время Минстрой РФ готов компенсировать 50% затрат Застройщика на развитие инфраструктуры при комплексной застройке. В 2017г. федеральными властями было выделено на эти цели 20 млрд.рублей.

Минстрой с 2019г. разрабатывает новую программу расселения ветхого и аварийного жилья, предусматривающую 50% компенсацию Застройщикам понесенных ими затрат, в случае, если они самостоятельно, за свой счет, расселяют такое жилье.

Учитывая, что при комплексной застройке территорий Застройщики, в том числе, самостоятельно расселяют ветхие и аварийные дома, т.е. берут на себя социальную функцию государства, снимая с него это бремя, и экономя тем самым бюджетные средства, представляется необходимым облегчить им это бремя и на региональном уровне.

Рекомендации:

Застройщикам, комплексно застраивающим территории, и развивающим уже застроенные территории, с целью частичной компенсации затрат, за счет регионального бюджета субсидировать на 2-3% ставки по кредиту.

На стоимость предлагаемого жилья и его количество, несомненно, влияет и число Застройщиков. Строительный рынок должен быть открытым для входа новых фирм. В противном случае мы можем получить монопольные цены на жильё. Чем больше компаний, строящих жильё, тем больше предложение и ниже цена жилья в силу возникающей конкуренции. Но здесь возникает риск возникновения недостроев у Застройщиков, не обладающих достаточными опытом и финансовыми ресурсами. Последние изменения в федеральном законодательстве могут обезопасить дольщиков в данном вопросе. Плюс потенциальным покупателям необходимо обращать пристальное внимание на опыт и репутацию Застройщиков.

Рекомендации:

Хочу предложить также Правительству Ивановской области рассмотреть целесообразность учреждения областной строительной организации в форме ГУП для возведения жилых домов в регионе и участия в программах расселения ветхого и аварийного жилья, развития инфраструктуры.

Возможные преимущества данной организации: может в обязательном порядке передавать часть построенных квартир на социальные нужды; может участвовать в госпрограммах; может быть основным поставщиком квартир эконом класса для покупки бюджетом, например, по фиксированной цене до 35 000 рублей за кв.м. с полной отделкой, что, учитывая сложившуюся себестоимость многоэтажного строительства в районе в районе 30-33 тыс. рублей, вполне реально; может участвовать в расселении жилья; может быть региональным оператором по достройке проблемных, «брошенных» объектов; покупать квартиры у такой организации по льготной цене могут, в том числе, лица, подходящие под критерии региональной программы «Жильё для российской семьи» и другие льготники.

Такое предприятие можно создать на базе «МУП по Организации капитального строительства», которое работает на территории г. Иваново, или на базе нового предприятия.

Таблица № 29 Удельный вес городского и сельского населения в общей численности населения, %

	Городское население			Сельское население
	2015	2016	2017	2015	2016	2017
Владимирская область	77,9	78,1	78,2	22,1	21,9	21,8
Ивановская область	81,3	81,4	81,5	18,7	18,6	18,5
Костромская область	71,5	71,9	72,2	28,5	28,1	27,8
Ярославская область	81,7	81,7	81,8	18,3	18,3	18,2
РФ	74,1	74,3	74,4	25,9	25,7	25,6



Рекомендации:

Хочу обратить также внимание, что регион в настоящее время для реализации своих социальных программ закупает большое количество жилья на открытом рынке. Объединение данных закупок в один лот позволило бы региону построить муниципальный дом по себестоимости, сэкономив бюджетные средства, и обеспечив очередников новым и качественным жильем.

График № 27 Удельный вес городского и сельского населения в общей численности населения, %

В Ивановской области на 2017г. в городах проживало 81,5% населения, в то время, как в целом по стране городское население составляло 74,4%. А в Костромской области процент проживающих в городах 72,2%, что даже меньше, чем в целом по стране.

Это весьма существенный факт, показывающий, что в Костромской области большое внимание уделяется развитию сельского хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Близость реки Волги и созданные условия для малоэтажной застройки позволили ей вырваться вперед по этому показателю.

Рекомендации

Еще одно предложение для увеличения строительства в Ивановской области - увеличение доли малоэтажного строительства. Во всем мире существует тенденция - население стремится жить в своих домах в пригородах, а центры городов остаются для бизнеса.

Таблица № 30 Ввод в действие индивидуальных жилых домов (тыс.кв.м.), построенных населением

	Ввод в действие жилых домов построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, тыс.м2	Удельный вес жилых домов построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем вводе жилья, %
	2015г.	2016г.	2017г.	2015г.	2016г.	2017г.
Владимирская область	331	329	414	51,1	50,1	59,5
Ивановская область	51	27	129	19,7	15	38
Костромская область	135	155	119	41,8	50,1	38,2
Ярославская область	256	292	328	35,7	36,7	43,5
РФ	35203	31791	32987	41,2	39,6	41,6

Владимирская область по абсолютным и относительным показателям опережает другие анализируемые регионы в плане строительства малоэтажного индивидуального жилья на душу населения.

График № 28 Ввод в действие жилых домов (тыс.кв.м.), построенных населением



График № 29 Удельный вес жилых домов построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем вводе жилья, %

Ввод малоэтажного жилья в Ивановской области отстает от соседних регионов. С чем это связано?

Я считаю, это связано с тем, что:

1. В Ивановской области давно действует негласный запрет на перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию ИЖС. Такой перевод можно осуществить с большим трудом.

2. Кроме того, большинство земель вокруг крупных городов, в первую очередь, вокруг г.Иваново, находятся в частной собственности. Это не позволяет муниципалитетам вовлекать сельхозземли в оборот, под индивидуальное строительство.

3. По этой же причине муниципалитеты вынуждены предоставлять участки под индивидуальное строительство многодетным семьям вдали от города, от школ, детских садов, поликлиник, магазинов, в «чистом поле», где нет развитой, обжитой инфраструктуры.

4. В свою очередь, частники не могут вовлечь принадлежащие им земли в оборот из-за уже упомянутого запрета, а также потому, что в структуре затрат на такое строительство большую долю занимают расходы на подготовку земельного участка, составление документации по планировке территорий, подведение коммуникаций.

5. Кроме того, региональные власти считают, что перевод земель можно разрешать только организациям, которые будут комплексно застраивать переводимые участки малоэтажными домами, с последующей продажей уже готового объекта физическим лица.

6. Продажу участков без возведенного на них жилого объекта региональные власти до недавних пор называли «спекуляцией». Тогда что же такое рыночная экономика?

В то же время предоставление или продажа владельцами земельных участков оных физическим лицам, с последующим осуществлением теми самостоятельного строительства, позволит, во-первых, удешевить стоимость объекта для будущего владельца дома, а во-вторых, расширит перечень возводимых объектов.

Рекомендации:

С целью увеличения объемов строительства индивидуального жилья в Ивановской области, доведения показателя доли ввода малоэтажного жилья в общем объеме ввода жилья минимум до 50%, нам необходимо:

Во-первых, разработать и утвердить комплексную программу/ концепцию развития малоэтажного строительства на территории региона, цель которой - создание системы государственной поддержки по обеспечению земельных участков, предназначенных для развития малоэтажного индивидуального жилищного строительства, документацией по планировке территорий и проведению работ по инженерному обустройству данных участков, посредством предоставления областных субсидий бюджетам муниципальных образований и прочим владельцам земли;

Во-вторых, наладить государственно-частное партнерство с потенциальными Застройщиками и собственниками земли, с целью максимального вовлечения земельных участков под малоэтажное строительство. Необходимо составить реестр пригодных под строительство земель, находящихся как в муниципальной, государственной, так и в частной собственности.

В-третьих, предлагаю максимально упростить порядок перевода земель из категории сельхозназначения в ИЖС, для всех потенциально пригодных для строительства земельных участков, находящихся в пределах 10-20 километровой зоны от крупных городов, и 5-10 километровой зоны то малых городов.

В-четвертых, необходимо комплексное оснащение коммунальной и транспортной инфраструктурой таких земель. С этой целью муниципалитеты на принадлежащие им земельные участки, пригодные под малоэтажную застройку, с помощью региональных властей должны осуществить подготовку документации по территориальному планированию и обеспечить их инфраструктурой, за счет своих бюджетов, или путем включения в соответствующие инвестиционные программы сетевых организаций. Для частных владельцев больших земельных участков предлагаю предусмотреть субсидирование из средств регионального бюджета в размере 100% затрат на подготовку документации по планированию территории, и 50% - на подведение коммунальной и дорожной инфраструктуры.

В-пятых, необходимо обязать муниципалитеты, предоставляющие земельные участки под индивидуальное жилищное строительство многодетным семьям, не менее 50% таких участков предлагать в непосредственной близости от городов, мест проживания семей. Это обеспечит, с одной стороны, комфорт проживания многодетных семей, учитывая, что их дети, по большей части, учатся, ходят в садик, секции, кружки в крупных населенных пунктах. С другой стороны, это позволит съэкономить муниципалитетам значительные средства на подведение коммуникаций. Одно дело - тянуть коммуникации за тридевять земель, в чистое поле, другое дело - обеспечить инфраструктурой близлежащие участки. Это можно исполнить, проведя ревизию государственных, муниципальных и частных земель, выявления случаев «неэффективного использования» земель, путем выкупа или изъятия земельных участков у неэффективных собственников. Земельный Кодекс РФ позволяет применять разные варианты государственного регулирования земельных отношений.

Кроме того, может заслуживать внимания предложение ряда экспертов объединить, как наиболее инвестиционно привлекательные, городской округ Иваново и Ивановский муниципальный район. Это объединение позволит одновременно решить сразу несколько задач. Таких, как: устранится некоторый конфликт между соседними территориями; Иваново сразу станет городом с полумиллионным населением, что позволяет получать дополнительное финансирование из центра; автоматически решится проблема с землей под промышленную и жилую застройку; вся земля будет землей городских поселений; сокращение числа чиновников приведет к экономии бюджета.

Мое мнение, для Ивановской области особенно актуальна тема развития индивидуального малоэтажного жилищного строительства, учитывая, что наш регион входит в зону рискованного земледелия. Развивать сельское хозяйство здесь целесообразно только в некоторых районах. И в то же время строительство индивидуальных жилых домов подразумевает под собой ведение приусадебного сельского хозяйства.

Кроме того, на развитие строительной отрасли значительное влияние оказывает, конечно же, возможность собственного производства строительных материалов.

Таблица № 31 Распределение числа предприятий и организаций по видам экономической деятельности в 2017г.

	Обрабатывающие производства, шт.	Строительство, шт.	Деятельность по операциям с недвижимым имуществом, шт.	Добыча полезных ископаемых, шт.
Владимирская область	3643	2932	4455	110
Ивановская область	3598	3096	2657	46
Костромская область	1793	1745	1384	41
Ярославская область	3905	5857	3942	97
РФ	331588	493152	348226	17641

График № 30 Распределение числа предприятий и организаций по видам экономической деятельности в 2017г.

Таблица № 32 Оборот организаций по видам экономической деятельности в 2017г.

	Обрабатывающие производства, млрд.р.	Строительство, млрд.р.	Деятельность по операциям с недвижимым имуществом, млрд.р.	Добыча полезных ископаемых, млрд.р.
Владимирская область	382,8	8,6	3,4	2
Ивановская область	75,9	7,4	1,4	0,4
Костромская область	92,8	3,9	1	0,1
Ярославская область	312,3	9,7	9,7	0,6
РФ	36504,8	4031,4	1716,3	13995,2



Если по количеству предприятий обрабатывающей промышленности Ивановская область идет примерно вровень с Владимирской и Ярославской областями, то по обороту обрабатывающих производств она значительно отстает от соседних регионов, включая Костромскую область.

Это говорит о том, что наша промышленность представлена в основном малыми предприятиями, имеющими небольшой оборот.

График № 32 Оборот организаций по видам экономической деятельности в 2017г.

Кроме того, отмечается факт, что оборот добывающих производств в большинстве регионов, кроме Владимирской области, имеют незначительные размеры, а значит имеет значительный потенциал для роста.

В последние годы промышленность строительных материалов нашего региона испытывает не лучшие времена.

Например, за последние пять лет прекратили деятельность все заводы, выпускающие керамический кирпич, последний закрылся в 2017г. - ОАО «Ивстройкерамика». Ивановские строители вынуждены теперь завозить керамический кирпич из других регионов.

Крупный производитель панелей - ОАО «Ивановская домостроительная компания», так же, как и ОАО «Стройиндустрия - Холдинг», до недавних пор входящие в группу компаний «СУ-155», признаны банкротами. Финансовые проблемы, вызванные непродуманной экономической политикой их головного предприятия, рассчитанной на экстенсивный рост, привели к закрытию производств.

Ввиду того, что ОАО «Ивановская ДСК» выполняла полный цикл работ, от производства панелей до монтажа домов, объемы строительства в Ивановской области в связи с ее банкротством резко упали.

Среди других производителей железобетонных изделий остались ЗАО «Железобетон» и ОАО «Комбинат строительных конструкций», плюс множество более мелких производителей, специализирующихся на выпуске строительного раствора и товарного бетона.

ОАО «Комбинат строительных конструкций», чтобы поддержать объемы произведенной продукции, самостоятельно занимается строительством многоквартирного жилья, создав холдинг. В 2018г. группа компаний «КСК» возвела 56 000 кв.метров жилья, при этом сам комбинат выпускает свою продукцию в две смены. Но на 2019г. руководство компании прогнозирует снижение объемов строительства из-за низкой покупательской способности населения.

ЗАО «Железобетон» вынужден также из-за недостатка спроса работать в одну смену. В настоящее время, в зимний период, он выпускает порядка 4000 куб.метров раствора, бетона, и 3200 куб.метров сборного железобетона, что недостаточно при его производственных мощностях.

Другой крупный производитель строительных материалов в регионе - ОАО «Ивановский силикатный завод», единственный в области вот уже более 85 лет выпускает силикатный кирпич. Но, не имея собственной сырьевой базы, он вынужден завозить известняк из Владимирской области.

Таблица № 33 Степень износа основных фондов

	Степень износа основных фондов во видам экономической деятельности в 2017г., %	Степень износа основных фондов, %, всего
	Добыча полезн. ископ.	Обрабатывающие производства	Строитель ство	2015г.	2016г.	2017г.
Владимирская область	52,5	46,6	52	45,6	47,7	48,4
Ивановская область	61	54,9	63,6	44,2	47,2	48,3
Костромская область	62,4	53,4	53,7	48,8	48,6	50,6
Ярославская область	33,9	57,6	61,7	51,6	53	54,9
РФ	56,4	48,8	52,1	48,8	50,2	50,9

График № 33 Степень износа основных фондов

Из Таблицы 33 видно, что во всех регионах степень износа основных средств увеличивается год от года и составляет порядка 50%, что говорит о недостатке инвестиционных ресурсов у предприятий для их обновления.

В Ивановской области также развито производство металлопроката - представитель компании «ДиПос», ООО «Верхневолжский сервисный металлоцентр», изготавливает широкий ассортимент арматуры, угла, листа и т.д.

В области малым бизнесом осуществляется также производство пластиковых окон, пенопласта, стеновых блоков, металлоизделий.

Других крупных производств, вроде производства цемента, керамических изделий, и прочее, в области нет.

Среди проблем отрасли производства строительных материалов я бы назвал, в первую очередь, недостаток минерально-сырьевой базы.

Так, заводы по производству железобетонных изделий не имеют собственных песчаных и гравийных карьеров, поэтому вынуждены закупать инертные материалы у сторонних поставщиков, которые представлены в области двумя предприятиями-монополистами: это принадлежащий группе компаний «ПИК» ОАО «Хромцовский карьер», отгружающий свою продукцию, в основном, в Московский регион, и ООО «Неруд-Инвест» (бывшее «Ивановское карьероуправление»).

Не имея возможность контролировать закупочные цены, заводы вынуждены закупать материалы по отпускным ценам данных предприятий, что отражается на себестоимости производимой продукции. Например, в начале 2018г. вышеуказанные поставщики инертных материалов, пользуясь своим доминирующим положением на рынке, значительно подняли отпускные цены на мытый щебень (на 40%) и на отсев песка (на 20%), что вынудило железобетонные заводы, в свою очередь, поднять отпускные цены на свою продукцию (в среднем +5%).

Рекомендации:

В целях развития конкуренции и формирования на рынке свободных цен, области необходимо развитие собственной минерально-сырьевой базы, открытие дополнительных карьеров.

По оценкам геологов, в регионе есть большие залежи известняка, щебня, песка строительного, песка для производства силикатного кирпича, керамзита, и т.д.

Для стимулирования производства, увеличения прибыли и оборотных средств, целесообразно также рассмотреть возможность предоставления налоговых льгот для уже действующих предприятий - производителей строительных материалов.

Необходимо разработать Стратегию развития отрасли производства строительных материалов и Стратегию развития отрасли добычи полезных ископаемых на территории региона, проанализировать преимущества и риски развития, сделав SWOT-анализ и разработать меры поддержки перспективных направлений.

Кроме вышеперечисленного, на изменения спроса и предложения оказывают влияние ценовые ожидания на рынке. Информация о грядущем повышении цен будет стимулировать покупателей приобретать жильё уже сейчас, а производителей - вводить в оборот новые мощности. Информация о будущем снижении цен - с точностью до наоборот.

Индексами, характеризующими настроения и ожидания потребителей, можно считать Индекс потребительского доверия и Индекс кредитного доверия, разработанные ВЦИОМ.

График № 34 Индекс потребительского доверия

Индекс потребительского доверия показывает, насколько благоприятным россияне считают нынешнее время для совершения крупных покупок. Индекс строится на основе вопроса: «Как Вы думаете, сейчас - хорошее время, чтобы делать крупные покупки, или нет?» Ответу «Скорее хорошее» присваивается коэффициент 0,9, ответу «Скорее плохое» - 0,1, «Затрудняюсь ответить» - 0,5. Индекс измеряется в пунктах и может колебаться в пределах от 10 до 90. Чем выше значение индекса, тем более благоприятным россияне считают текущий момент для крупных приобретений.

График № 35. Индекс кредитного доверия

Индекс кредитного доверия показывает, насколько благоприятным россияне считают нынешнее время для кредитования. Индекс строится на основе вопроса: «Как Вы думаете, сейчас хорошее время, чтобы брать кредиты, или нет?». Ответу «Скорее хорошее» присваивается коэффициент 0,9, ответу «Скорее плохое» - 0,1, «Затрудняюсь ответить» - 0,5. Индекс измеряется в пунктах и может колебаться в пределах от 10 до 90. Чем выше значение индекса, тем более благоприятным россияне считают текущий момент для взятия кредита.

Анализ вышеприведенных индексов показывает, что в настоящее время население России испытывает сильные негативные настроения в плане совершения крупных покупок и возможностей потребительского кредитования.

Сегодняшний ипотечный бум на рынке можно объяснить относительно низкими ставками по кредитам, что, вообще, нехарактерно для современной России, и ожиданиями их перспективного увеличения.

А также, потому что дополнительно в настоящий момент мы наблюдаем такое явление, как отложенный спрос. Согласно проведенному Финансовым университетом при Правительстве РФ исследованию, 25% жителей Иваново намерены улучшить жилищные условия в ближайшие годы. Необходимые для этого средства граждане предполагают накопить (41%), получить в виде банковского кредита или ипотеки (55%), взять взаймы у друзей (1%) или на работе (3%).

Таким образом, из вышесказанного можно сделать вывод, что одновременное стимулирование и спроса и предложения приведёт к равновесному состоянию рынка, который будет характеризоваться увеличением строительства жилья и ценами, максимально устраивающими и покупателя и продавца при данном объеме строительства. Обеспечивая Застройщиков дешевыми ресурсами и оказывая поддержку приобретателям жилья, региональные власти смогут добиться увеличения доступности жилья, увеличения доходов и занятости населения, роста валового регионального продукта за счет мультипликативного эффекта. А это, в том числе, дополнительные налоги в бюджет.

В данной работе мной были применены и изучены различные показатели, характеризующие состояние отрасли жилищного строительства в Ивановской области и в других регионах. Для полноты оценки этих показателей нам надо свести их воедино с помощью метода расчета интегрального коэффициента, объединяющего наиболее важные показатели, характеризующие жилищное строительство.

2.3 Сравнительный анализ состояния жилищного строительства в регионах на основании применения интегрального коэффициента

Интегральный коэффициент - это комплексный показатель, при помощи которого можно дать числовое выражение движения системы, сделать выводы о его направленности (улучшение или ухудшение).

Для расчета интегрального коэффициента сначала выберем наиболее важные для оценки состояния строительной отрасли показатели.

Для расчета интегрального показателя мы присвоим каждому социально-экономическому показателю свой вес в %. Сумма весов показателей составляет 100%.

Далее проранжируем все однотипные показатели разных регионов, представив им ранг от 0 до 1 посредством наделения наибольшего показателя рангом 1, а меньшие показатели приведем к этому показателю.

Полученные ранги умножим на соответствующие веса, сложим полученные результаты и разделим на 100%.

=,

где - интегральный показатель экономического положения,

Ps - значение частного показателя S, Rs - ранг показателя,

Ks - весовой коэффициент значимости показателя S, n - количество частных показателей

Таблица № 34. Основные социально-экономические показатели регионов за 2017г.

Показатель	Значимость показателя, весовой коэффициент, Ks, %	Владимирская область	Ивановская область	Костромская область	Ярославская область
		Значение показа- теля, Ps	Ранг показателя Rs	Значение показа- теля, Ps	Ранг пока-зателя, Rs	Значение показа- теля, Ps	Ранг показа-теля Rs	Значение показа- теля, Ps	Ранг пока- зателя, Rs
Жилищный фонд, на душу населения, м2	5	28,5	1	26,2	0,92	27,4	0,96	27,1	0,95
Ввод жилья на душу населения, м2	14	0,51	0,81	0,33	0,52	0,44	0,70	0,63	1
Удельный вес построенного населением жилья, в общем объеме ввода, %	5	59,5	1	38	0,64	38,2	0,64	43,5	0,73
Объем строительных работ, на душу населения, тысяч рублей	14	26,7	0,75	30,2	0,85	11,4	0,32	35,7	1
Инвестиции в основной капитал, на душу населения, руб	14	50784	0,81	26595	0,42	31967	0,51	62939	1
Среднедушевые денежные доходы населения, рублей в месяц	14	23988	0,87	24760	0,90	24745	0,90	27625	1
Средняя цена кв.метра в новостройках, рублей	14	35420	0,76	36747	0,79	33961	0,73	46424	1
Коэффициент доступности жилья, лет	10	9,4	0,8	12,9	0,58	8,9	0,84	7,5	1
Доля семей, которым доступна покупка жилья в ипотеку,%	10	23	0,88	16,5	0,63	23,8	0,91	26,2	1
	100

Согласно данного анализа и сопоставления получившихся данных, можно сделать вывод, что Ярославская область по своему социально-экономическому положению и состоянию строительной отрасли значительно опережает соседние регионы. На втором месте находится Владимирский регион. Костромская область опережает Ивановскую область, но незначительно.

Отсюда однозначно следует, что только меры, направленные на стимулирование строительной деятельности в регионе, инвестиционной деятельности, роста благосостояния граждан, помогут Ивановской области улучшить свое социально-экономическое положение.



Заключение

В заключение хотелось бы еще раз обобщить и систематизировать рекомендации, которые могли бы помочь строительному комплексу Ивановской области увеличить объемы жилищного строительства.

С целью стимулирования спроса на жилье необходимо:

1. Считаю целесообразным разработать на региональном уровне аналогичную федеральной программу « Жилье для российской семьи», привязав ее к Областному закону № 20-ОЗ от 06.05.2016 "Об установлении критериев, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты, для реализации которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в собственности Ивановской области, муниципальной собственности, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в аренду юридическому лицу без проведения торгов".

2. Выполнение майских указов Президента от 2012г. в плане роста доходов бюджетников и выхода на целевые показатели.

Реализация региональных программ в плане помощи нуждающимся семьям, в первую очередь, семьям с детьми, молодым семьям, а также нуждающимся в улучшении жилищных условий.

3. Расширение возможностей субсидирования ипотеки, в т.ч. первоначального взноса и процентных ставок, а также сотрудничество с финансовыми институтами в плане реализации через них региональных программ субсидирования процентной ставки по ипотеке, позволило бы администрации региона решить ряд жилищных проблем части населения области и помочь строительной отрасли.

Вышеуказанная мера не будет являться прямой мерой поддержки строителей, но она оживит рынок посредством увеличения платежеспособного спроса. Главное, определить, каким целевым группам населения выдавать подобные льготные кредиты.

Их круг по большей части очерчен давно: семьи с несовершеннолетними детьми, молодые семьи, бюджетники, незащищенные слои населения. Причем желательно, чтобы региональные программы не дублировали, с целью экономии средств областного и местных бюджетов, федеральные программы в части мер и получателей помощи.

Например, субсидирование только первоначального взноса позволяет получить кредит очередникам, уменьшает очередь и экономит бюджетные средства, потому что в таком случае не надо строить бюджетное жилье (затраты государства - только на первоначальный взнос). А субсидирование процентных ставок на 2-3% позволило бы увеличить располагаемый доход семьи и совокупный спрос, и, соответственно, потребительские расходы.

4. Увеличение помощи малому и среднему бизнесу, как основному работодателю на территории региона, улучшение инвестиционного климата, снятие административных барьеров.

С целью стимулирования предложения жилья необходимо:

1. С целью упрощения получения кредитов в коммерческих банках предоставить Застройщикам возможность использовать, в качестве дополнительного обеспечения по кредитам, гарантии создаваемого Гарантийного фонда Ивановской области.

2. С целью снижения себестоимости строительства жилья Субсидировать на 2-3% процентную ставку по кредитам, выданным Застройщикам, осуществляющим комплексное строительство, в т.ч. развитие застроенных территорий, а также самостоятельно расселяющим ветхое и аварийное жилье.

3. Региональные власти, требуя увеличения объемов строительства, должны способствовать снижению его себестоимости. В частности, предлагая дешевую землю, технологическое присоединение, развитую инфраструктуру, льготы по налогам (например, на землю, на прибыль при комплексном освоении территорий).

4. Необходима разработка программ комплексного развития коммунальной и транспортной инфраструктур региона.

5. Хочу предложить также Правительству Ивановской области рассмотреть целесообразность учреждения областной строительной организации в форме ГУП для возведения муниципального и коммерческого жилья в регионе, с целью его удешевления, и участия в программах ЖРС, расселения ветхого и аварийного жилья, развития инфраструктуры.

6. Необходимо участвовать в реализации федеральных программ по строительству жилья, строить собственное муниципальное жилье.

7. Хочу обратить также внимание, что регион в настоящее время для реализации своих социальных программ закупает большое количество жилья на открытом рынке. Объединение данных закупок в один лот позволило бы региону построить муниципальный дом по себестоимости, сэкономив бюджетные средства, и обеспечив очередников новым и качественным жильем.

8. С целью увеличения объемов строительства индивидуального жилья в Ивановской области, доведения показателя доли ввода малоэтажного жилья в общем объеме ввода жилья минимум до 50%, нам необходимо:

- Во-первых, разработать и утвердить комплексную программу/ концепцию развития малоэтажного строительства на территории региона, цель которой - создание системы государственной поддержки по обеспечению земельных участков, предназначенных для развития малоэтажного индивидуального жилищного строительства, документацией по планировке территорий и проведению работ по инженерному обустройству данных участков, посредством предоставления областных субсидий бюджетам муниципальных образований и прочим владельцам земли;

- Во-вторых, наладить государственно-частное партнерство с потенциальными Застройщиками и собственниками земли, с целью максимального вовлечения земельных участков под малоэтажное строительство. Необходимо составить реестр пригодных под строительство земель, находящихся как в муниципальной, государственной, так и в частной собственности.

- В-третьих, предлагаю максимально упростить порядок перевода земель из категории сельхозназначения в ИЖС, для всех потенциально пригодных для строительства земельных участков, находящихся в пределах 10-20 километровой зоны от крупных городов, и 5-10 километровой зоны то малых городов.

- В-четвертых, необходимо комплексное оснащение коммунальной и транспортной инфраструктурой таких земель. С этой целью муниципалитеты на принадлежащие им земельные участки, пригодные под малоэтажную застройку, с помощью региональных властей должны осуществить подготовку документации по территориальному планированию и обеспечить их инфраструктурой, за счет своих бюджетов, или путем включения в соответствующие инвестиционные программы сетевых организаций. Для частных владельцев больших земельных участков предлагаю предусмотреть субсидирование из средств регионального бюджета в размере 100% затрат на подготовку документации по планированию территории, и 50% - на подведение коммунальной и дорожной инфраструктуры.