Расчет стоимости объекта недвижимости специального назначения с помощью различных подходов

СОДЕРЖАНИЕ

• Введение
• 1 Теоретические основы оценки стоимости объектов недвижимости специального назначения
• 1.1 Понятие оценочной деятельности. Объекты и субъекты оценки
• 1.2 Виды стоимости и назначение оценки
• 1.3 Подходы к оценке объектов недвижимости и согласование результатов оценки
• 2 Различные подходы к оценке объектов недвижимости специального назначения
• 2.1 Затратный подход, его особенности и методы
• 2.2 Сравнительный подход, его особенности и методы
• 2.3 Доходный подход, его особенности и методы
• 3 Возможность использования различных методов при оценке объектов недвижимости специального назначения. Выбор подхода к оценке стоимости, их согласование
• 3.1 Оценка возможности использования различных методов при оценке объектов недвижимости специального назначения
• 3.2 Выбор подхода к оценке стоимости, его обоснование
• 3.3 Согласование результатов оценки
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложения
• Приложение 1
• Приложение 2

Введение

Процессы, происходящие в российской экономике, привели к возрождению и развитию оценочной деятельности, актуальность и востребованность результатов которой в условиях рынка неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.

Необходимость в концепции управления собственностью (федеральной, муниципальной, акционерной и т.д.) и в реализации этой концепции, явилась импульсом, породившим обострение интереса к проблемам оценки, потому что именно знание о величине стоимости является мерой эффективности любого бизнеса и управления имуществом.

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

С появлением возможности купли-продажи недвижимости, а также с пониманием необходимости и важности оценочной деятельности в отечественной научной литературе стали появляться учебные пособия и монографии, глубоко рассматривающие проблемы оценочной деятельности и порядок оценки различных объектов как движимого, так и недвижимого имущества.

Одним из учебных пособий, глубоко и полно рассматривающих проблемы и порядок оценки имущества стало учебное пособие коллектива авторов «Оценка стоимости машин и оборудования». Это учебное пособие рассматривает методику оценки стоимости движимого имущества, тем не менее многие положения? раскрытые в нем, актуальны и для недвижимого имущества также.

Значительную помощь в написании дипломной работы оказало учебное пособие под редакцией А.Г.Грязновой «Оценка недвижимости», а также учебное пособие А.Н.Асаула и А.В.Карасева «Экономика недвижимости» и некоторые другие учебные пособия и монографии.

Таким образом, актуальность темы дипломной работы обусловлена не только возрождением оценочной деятельности в России и ее необходимостью в современной экономической ситуации, но и необходимостью правильной оценки объектов недвижимости для различных целей.

Предметом данной дипломной работы является оценка недвижимости специального назначения, объектом - комплексная насосная канализационная станция КНС-3А.

Целью написания данной дипломной работы является расчет стоимости объекта недвижимости специального назначения с помощью различных подходов и согласование результатов оценки. Для достижения поставленной цели в дипломной работе решены следующие задачи:

1. дано понятие оценочной деятельности, охарактеризованы объекты и субъекты оценки;

2. описаны различные виды стоимости и назначения оценки, для целей которых применяются разные виды стоимости;

3. охарактеризованы три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости и дана методика согласования результатов оценки при использовании разных подходов;

4. дана характеристика затратного подхода, его особенностей и методов;

5. дана характеристика сравнительного подхода, его особенностей и методов;

6. дана характеристика доходного подхода, его особенностей и методов;

7. для выбранного объекта оценки проведена оценка возможности использования различных методов;

8. осуществлен выбор подхода к оценке стоимости объекта недвижимости и его обоснование;

9. проведена оценка стоимости объекта недвижимости специального назначения и согласование результатов оценки.

Дипломная работа написана на 85 листах и состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованной литературы..

1 Теоретические основы оценки стоимости объектов недвижимости специального назначения

1.1 Понятие оценочной деятельности. Объекты и субъекты оценки

По мере развития рыночных отношений в стране растет и многообразие сопутствующих им услуг, обеспечивающих движение товара на свободном рынке. Оценка стоимости является одной из них и выполняется с целью содействия проведению коммерческих операций с имуществом различных форм собственности.

Оценочную деятельность в России регулируют Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 05.02.2007 №13-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, №31, ст. 3813.», принятый 29 июля 1998 года.

Оценочная деятельность (оценка стоимости) - это профессиональная услуга, основной целью которой является определение вида и величины стоимости объекта оценки на конкретную календарную дату (дату оценки) в соответствии с назначением оценки.

К объектам оценки относятся:

· вещи (движимое и недвижимое имущество, деньги, ценные бумаги), в том числе имущественные права;

· действия (работы и услуги);

· информация;

· результаты интеллектуальной деятельностью, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность);

· нематериальные блага.

Вещи - предметы материального мира, по поводу которых возникают правовые отношения, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.

Имущество - совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении какого-либо лица (юридического или физического).

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Разграничивать оцениваемое имущество на движимое и недвижимое необходимо потому, что в оценочной деятельности могут возникнуть ситуации, когда объекты оценки, сами по себе являющиеся движимым имуществом из-за способа их установки (постоянно прикреплены к недвижимости или используются в установленном виде в течение продолжительного периода времени), могут быть отнесены к недвижимому имуществу. Это чаще всего оборудование, встроенное в здание или сооружение и жестко с ним связанное (система вентиляции, коммуникации, отопительные и энергетические сети, лифты и др.). В этом случае оценщик должен принять решение о соответствующей классификации объекта оценки и четко решить - рассматривать его как часть объекта недвижимости или как движимое имущество.

Разграничивать оцениваемое имущество на движимое и недвижимое необходимо еще и потому, что часто объект оценки оказывается как бы на грани между недвижимостью и движимым имуществом, например, инженерное оборудование зданий, шахтные подъемники или корабли, которые по Российскому законодательству относятся к недвижимости, поэтому оценщик должен тщательно анализировать ситуацию в каждом конкретном случае, чтобы принять решение, к какому типу активов отнести объект оценки.

Характерными признаками для машин и оборудования как объектов оценки являются: транспортабельность и возможность осуществления частичного восстановительного ремонта.

Движимое имущество может быть объектом различных сделок, связанных установлением, изменением и прекращением вещных прав, то есть объектом собственности, и в силу этого оно становится объектом оценки.

Объекты собственности (собственность) - объекты гражданских прав, материальные и нематериальные, в совокупности с правом владении ими.

Мнение о величине оценочной стоимости - ценности товара или величине затрат на его производство, выраженной в деньгах, формируется, исходя из понимания полезности объекта оценки, с учетом позиций заинтересованных сторон (покупателя и продавца), а также действующего на данном рынке соотношения спроса и предложения и других ценообразующих факторов при условиях и ограничениях присутствующих на дату оценки.

Полезность - способность собственности удовлетворять нужды и потребности людей. Поэтому определение степени полезности собственности является ключевым моментом при проведении любого процесса оценки.

Полезность рассматривается в долговременной перспективе, т.к. на протяжении всего нормального срока службы собственности.

Рыночная полезность - полезность, определяемая котировкой собственности на свободном и конкурентном рынке.

Потребительная полезность - полезность, определяемая критериями эффективности отдачи собственности при ее эксплуатации.

Назначение оценки - проведение тех или иных финансовых операций или предпринимательских сделок (купля-продажа, страхование, наследование, аренда и т.д.), а также учет имущественных ценностей. Другими словами, назначение оценки - это цель заказчика, то есть то, для чего ему нужно оценить собственность.

Дата оценки - дата, на которую действительна оценочная стоимость. Она должна быть согласована с последним днем непосредственного осмотра объекта оценщиком.

Основанием для проведения оценки служит договор возмездного оказания услуг (ГК Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. Федерального закона от 26.01.2007 №5-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410. раздел 39), по которому исполнитель услуг по оценке обязуется по заданию заказчика выполнить работы по определению оценочной стоимости собственности, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Оценщик стоимости (оценщик) - физическое лицо, обладающее теоретическими знаниями, практическим навыком, профессиональным мастерством и оформивший свою деятельность в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заказчик - потребитель услуги по оценке - юридическое или физическое лицо. В качестве заказчика на выполнение оценки могут выступать собственники или владельцы оцениваемых объектов (продавцы), потенциальные покупатели, а также третьи лица (страховые фирмы, местные муниципальные органы, судебные и налоговые органы, кредитно-финансовые организации, инвестиционные компании, любые физические и юридические лица, проявляющие интерес к оцениваемому имуществу).

Сбор и аналитическое исследование исходных данных по объекту оценки, а также экономической ситуации на конкретном рынке с целью формирования заключения об оценочной стоимости объекта оценки, то есть процесс оценки, проводится с помощью специального оценочного инструментария, включающего принципы, приемы, подходы, методы, процедуры и т.д. Оценка проводится в соответствии с законодательными актами РФ, постановлениями Правительства РФ, касающимися оценочной деятельности, государственными стандартами и нормативными документами при тесном взаимодействии с административными органами и общественными организациями, имеющими отношение к оценке для обеспечения единства, достоверности и воспроизводимости ее результатов. В качестве источников информации, необходимой для выработки заключения об оценочной стоимости, используются ценовые данные и справочные материалы конкретного рынка, актуальные на дату оценки.

Результаты оценки отражаются в отчете об оценке стоимости - документе, подтверждающем мнение оценщика о стоимости объекта оценки в соответствии с назначением, и в зависимости от условий договора прилагаются систематизированные материалы по обоснованию этого мнения. Выводы и заключения отчета не должны допускать неоднозначной трактовки мнения оценщика об оценочной стоимости и вводить в заблуждение заказчика. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью Оценка стоимости машин и оборудования. М., 2005..

1.2 Виды стоимости и назначение оценки

В «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки» (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.12.2006 №767) // Собрание законодательства РФ, 16.07.2001, №29, ст. 3026.», даны следующие виды стоимости:

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Специальная стоимость может возникнуть благодаря функциональной или экономической связи объекта с некотором другим объектов имущества, территориально примыкающим к нему. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать, скорее, для определения собственника либо потенциального пользователя, чем для рынка в целом, т.е. речь идет о покупателе, имеющем особый интерес. Эта стоимость может быть связана с элементами стоимости действующего предприятия.

Таким образом, можно сделать вывод, что вид оценочной стоимости - стоимость, идентифицированная с назначением оценки. Чтобы осознать это, остановимся более подробно на двух видах стоимости: рыночной и стоимости воспроизводства.

Согласно законодательному определению (ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») рыночная стоимость есть интегральная денежная оценка меновой стоимости вещи, обобщающая взгляды неопределенного круга разумных и информированных экономически рациональных субъектов, действующих к собственной выгоде без какого-либо принуждения на конкурентном и открытом рынке, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стоимость воспроизводства представляет собой стоимость в пользовании или стоимость идентичного объекта в рыночных ценах, т.е. это сумма затрат в текущих ценах на создание идентичного объекта. Стоимость воспроизводства определяется для целей страхования имущества или для определения размера нанесенного ущерба, стоимость воспроизводства также рассчитывается для определения рыночной стоимости методами затратного подхода.

Опираясь на определение рыночной стоимости, можно сказать, что основное отличие рыночной стоимости от стоимости воспроизводства состоит в том, что при расчете рыночной стоимости учитываются интересы обеих сторон, участвующих в сделке, т.е. интересы продавца и покупателя. При определении величины стоимости воспроизводства этот фактор не учитывается, потому что предполагается продолжение использования объекта оценки его владельцем, т.е. характеристики этих видов стоимостей различны: рыночная стоимость - это стоимость в обмене, а стоимость воспроизводства - это стоимость в пользовании.

В зависимости от назначения оценки (предполагаемого характера дальнейшего использования объекта) все виды стоимости делятся на две группы: стоимости в обмене и стоимости в пользовании.

Стоимости в обмене - это группа видов стоимости имущества при предполагаемой возможной продаже объекта оценки на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения.

Стоимости в пользовании - это группа видов стоимости имущества для конкретных целей и (или) для конкретного пользователя (группы пользователей) при существующем использовании. То есть предполагается, что данная собственность не будет продаваться на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных целей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям.

В зависимости от назначения оценки (обмен или сохранение существующего использования) выбирается базовая стоимость. Рыночная стоимость будет являться базовой стоимостью в том случае, когда предполагается обмен объекта на свободном рынке. Стоимость воспроизводства будет являться базовой стоимостью в том случае, когда обмен не предполагается.

Базовая стоимость - вид стоимости, устанавливающий для всеобщего и многократного использования основную концепцию данного вида стоимости и методику ее оценки.

Рыночная стоимость будет базовой для определения ликвидационной стоимости, при определении рыночной стоимости оборудования как установленного или при его перемещении базовой стоимостью останется рыночная.

Стоимость воспроизводства будет базовой для определения страховой стоимости, если собственник не собирается продавать застрахованное имущество или покупать аналогичное, а желает только возместить ущерб для воспроизводства имущества, а также для целей налогообложения.

Инвестиционная стоимость отличается от рыночной на стоимость инвестиций в данное имущество. Она понимается как прирост имущества в результате инвестиций в него.

Оценка инвестиционной стоимости базируется на индивидуальной информации конкретного инвестора, на его возможностях и предприимчивости.

Самым важным в концепции инвестиционной стоимости является то, что инвестиционная стоимость одного и того же объекта всегда объективно различна для разных конкретных инвесторов. Обычно этот вид стоимости связан с конкретным инвестиционным проектом и является основой бизнес-плана, базовой для расчета инвестиционной стоимости является рыночная стоимость. Например, вы - владелец металлургического комбината. На продажу выставлено предприятие, добывающее руду, - один из поставщиков вашего комбината. Для того чтобы принять решение о покупке добывающего предприятия, необходимо узнать его инвестиционную стоимость, т.е. стоимость конкретно для вас, с учетом имеющегося металлургического комбината. Если инвестиционная стоимость окажется выше цены предложения, можно покупать. Если меньше, то необходимо взвесить дополнительные аргументы, вроде того, что новый собственник может ужесточить условия поставки и ваши затраты в связи с этим могут превысить отрицательную разницу между инвестиционной стоимостью и ценой предложения.

Базовой для определения залоговой стоимости является рыночная стоимость, но с учетом того, что объект залога не предполагается использовать на конкурентном рынке с достаточными сроками экспозиции. Самым распространенным методом определения залоговой стоимости является функциональный, поэлементный. Залог должен обеспечить залогодержателю не только полную сумму долга и процента за пользование им, но и возможные издержки по реализации залога в случае неплатежеспособности должника. Например, отдельные территориальные отделения Сбербанка России выдают кредит, если стоимость заложенного имущества в 1,7 - 2 раза превышает величину кредита.

Кредитные организации могут заключить договор и об оценке ликвидационной стоимости предмета залога. Реальный факт реализации объекта может и не иметь места, но для предоставления ссуды в обоснованной сумме кредитору необходимо знать, по какой цене при невозврате средств можно будет реализовать предмет залога, т.е. при вынужденной продаже и сокращенном сроке экспозиции. Своевременный расчет ликвидационной стоимости позволяет избежать выдачи необоснованно завышенных кредитов.

Ликвидационная стоимость определяется на основе рыночной. Различие значений этих величин обусловлено, прежде всего, фактором времени - различием сроков экспозиции объекта на рынке. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, однако, с увеличением срока экспозиции приближается к ней.

Если не существует никаких возможностей более или менее выгодного использования данного объекта как единого целого, этот объект можно реализовать в виде элементов или материалов, его составляющих.

Рассматривая возможность продажи элементов или материалов, составляющих целостный объект, необходимо учесть затраты, возникающие в процессе демонтажа и реализации. Стоимость элементов, составляющих объект оценки, за вычетом затрат на демонтаж и реализацию является утилизационной стоимостью.

Таким образом, нижним пределом ликвидационной стоимости объекта оценки является утилизационная стоимость, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта. Мы видим, что базовой стоимостью для утилизационной стоимости тоже является рыночная стоимость.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в существующих на дату оценки рыночных ценах, с учетом износа. При этом под аналогичным объектом подразумевается тот, который обладает максимально сходными с оцениваемым объектом качественными и количественными характеристиками, но создан, в отличие от идентичного, из современных материалов по современным технологиям. Определить эту стоимость бывает необходимо для целей страхования или определения размера нанесенного ущерба в случае, если невозможно определить стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании определяется исходя из существующих условий и цели использования объекта. Предположим, заказчик хочет узнать, насколько эффективно он использует свое имущество. Оценщик определяет стоимость при существующем использовании и сравнивает ее со стоимостью при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Может выясниться, что часть имущества выгоднее сдавать в аренду или продать.

Стоимость для целей налогообложения чаще всего возникает по личному желанию заказчика в случае несогласия с установленной налогооблагаемой базой. Процедура уплаты налога регламентируется Налоговым кодексом РФ Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.12.2006 №276-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340.. Объектом налогообложения являются основные средства, запасы, учитываемые по остаточной стоимости, которая определяется путем вычета из первоначальной восстановительной стоимости постановки на баланс величины износа, рассчитанного по нормам амортизационных отчислений.

Согласно статьям 948 - 951 ГК РФ страховая стоимость - это действительная стоимость объекта на месте его нахождения в день заключения страхового договора. Индивидуальность страхового интереса обусловливает такую важнейшую юридическую характеристику страховой стоимости как сугубо договорная величина. Закон не требует обязательной оценки при страховании имущества.

В силу основополагающего принципа имущественного страхования - принципа возмещения - страхователь после получения страхового возмещения должен оказаться в положении не худшем, чем до наступления страхового случая. Восстановить имущественное положение в физическом плане можно либо путем приобретения объекта - аналога, замещающего уничтоженный, либо путем постройки нового объекта, замещающего или воспроизводящего уничтоженный.

Часто, определяя страховую стоимость, в качестве базовой берут стоимость воспроизводства (или замещения), т.е. используют формулу: стоимость воспроизводства (или замещения) минус износ. Замена поврежденных конструкций и элементов застрахованного объекта на новые является единственно возможным способом устранения повреждений.

Страховая стоимость может рассчитываться и на базе рыночной, когда восстановить имущественное положение страхователя можно только путем приобретения объекта-аналога.

Таким образом, необходимо конкретизировать вероятные действия заказчика в случае полного уничтожения объекта оценки:

- если заказчик предполагает его восстановления, то в качестве базовой для расчета страховой стоимости разумно выбрать полную стоимость воспроизводства (или замещения);

- если заказчик предполагает приобретение подходящего аналога, то в качестве базовой для страховой стоимости следует выбрать рыночную.

Вопрос о том, может ли страховая стоимость, оставаясь в пределах стоимости воспроизводства (или замещения), превышать рыночную, следует решать в каждом конкретном случае исходя из характера страхового интереса и наличия реальной возможности восстановления имущественного положения страхователя путем приобретения объекта-аналога.

Таким образом, при расчете страховой стоимости следует определить и рыночную и стоимость воспроизводства. Страховая стоимость будет находиться где-то в промежутке между рыночной и стоимостью воспроизводства (или замещения).

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат. Эту стоимость может потребоваться определить, например, в случае, если продавец по каким-то причинам отказывается предавать огласке факт продажи своего имущества. Другой случай, когда продажа на открытом рынке невозможна, объект не пользуется спросом, поэтому необходим более длительный период необходимого для продажи маркетинга.

В Стандартах, обязательных к применению, есть еще так называемая специальная стоимость. Это - стоимость, для определения которой в договоре на проведение оценки или в нормативном правовом акте, устанавливающем необходимость проведения оценки, оговариваются условия, не включенные в понятия всех вышеперечисленных видов стоимости.

В процессе оценки определяется величина рыночной или иных видов стоимости имущества на определенную дату в зависимости от назначения оценки, то есть от цели, которую преследует заказчик. Оценщик должен хорошо знать назначение оценки, только тогда он сможет правильно выбрать и обосновать вид стоимости, подходы и практические методы оценки.

Наиболее часто встречающиеся случаи, когда возникает потребность в оценке машин и оборудования, перечислены ниже.

1. Продажа имущества, которое стало ненужным, недостаточно загруженным, физически или морально устаревшим.

2. Оформление залога под какую-то часть имущества для обеспечения хозяйственных сделок и кредита.

3. Страхование имущества предприятия.

4. Оценка стоимости ущерба при повреждении объекта.

5. Передача имущества в аренду.

6. Определение налогооблагаемой базы в составе основных средств для исчисления налога на имущество.

7. При разработке бизнес-плана для реализации какого-либо инвестиционного проекта.

8. Оценка стоимости имущества как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия (бизнеса).

9. Передача и оформление каких-либо объектов в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого или реорганизуемого предприятия.

10. Банкротство предприятия и вынужденная распродажа его имущества для покрытия долгов кредиторам.

11. Ликвидация и утилизация объектов имущества из-за невозможности или нецелесообразности их дальнейшей эксплуатации в результате физического, морального износа, стихийных бедствий и т.д.

12. Оценка стоимости имущества в случае принудительного отчуждения (конфискации) государственными органами.

13. Оценка для целей раздела имущества.

Кроме того, могут встречаться и другие случаи, когда возникнет необходимость в оценке стоимости машин и оборудования. Например, переоценка основных средств и т.д.

Цели, которые преследует клиент, заказывая оценку, должны быть известны оценщику не только для того, чтобы получить верный результат, но и для того, чтобы можно было защитить свою репутацию при некорректном использовании или преднамеренно искаженной интерпретации результатов оценки заказчиком или другими лицами, к которым попал отчет об оценке.

В отдельных случаях заказчик может поставить не одну, а несколько целей оценки, например, для страхования и для залога под кредит. Обе эти цели не исключают друг друга, и отдельные процедуры обследования и анализа для этих двух назначений совпадут, но конечные результаты оценки стоимости, в данном случае страховой и ликвидационной, окажутся разными.

Обоснованность и достоверность оценки стоимости объекта, а также выбор вида стоимости во многом зависят от того, насколько правильно определено назначение оценки и область последующего использования ее результатов.

Взаимосвязь видов стоимости с назначением оценки приведена в Приложении 1.

1.3 Подходы к оценке объектов недвижимости и согласование результатов оценки

К недвижимости специального назначения относят объекты, предназначенные только для строго определенного или для очень ограниченного вида использования. В данном случае оценщик в качестве эффективного использования может рассматривать только сохранение его существующего варианта при условии его жизнеспособности.

Если существующее назначение объекта экономически нежизнеспособно, стоимость недвижимости определяется как сумма стоимости земельного участка и скраповой стоимости улучшений. В других случаях рассматриваются два вида наиболее эффективного использования -- сохранение прежнего использования специального назначения (стоимость текущего использования) и перепрофилирование под альтернативное использование (стоимость для альтернативного использования). Анализ должен быть проверен рыночным спросом на подобные объекты специального назначения, поскольку существование спроса на такие объекты определяет стоимость его текущего использования. Отсутствие спроса свидетельствует о необходимости перепрофилирования, при этом стоимость перепрофилированного объекта, вероятно, будет отличаться от его стоимости как объекта специального назначения.

Например, наиболее эффективное использование завода, выпускающего оборудование для тяжелого машиностроения, вероятно, будет продолжение выпуска данного оборудования, а наиболее эффективным использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохранение его дальнейшего использования в качестве элеватора.

Определение стоимости объекта оценки проводится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются специальные оценочные подходы. В основу этих подходов положены интересы и побуждения сторон, участвующих в сделке и характер конъюнктуры конкретного рынка.

Основными подходами в оценке являются:

- затратный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) продавца (производителя) объекта на его стоимость;

- сравнительный, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующих на дату оценки;

- доходный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) покупателя объекта оценки на его стоимость.

Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный - с точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих событиях, а сравнительный подход рассматривает стоимость объекта оценки исходя из фактических договоренностей продавца и покупателя о стоимости объектов, аналогичных оцениваемому, т.е. основывается на том, что есть сейчас, в данный момент.

Выбор того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы взаимосвязаны и взаимодополняемы.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы в отчете по оценке.

Различные подходы и методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости определяется обоснованным суждением оценщика. Решение вопроса, каким стоимостным показателям придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

- метод субъективного взвешивания;

- метод иерархий.

Цель обоих методов - определить единое значение, но если при субъективном взвешивании оценщик опирается на собственный опыт, то метод иерархий является методом математического взвешивания.

Метод математического взвешивания представляет проблему согласования результатов в виде иерархий. Для целей согласования результатов используются трехуровневые иерархии, которые имеют следующий вид:

- верхний уровень - цель;

- промежуточный уровень - критерии согласования;

- нижний уровень - результаты оценки, полученные на основе различных подходов.

Самый сложный вопрос - определение критериев согласования.

Согласование - это анализ альтернативных заключений, полученных с применением различных методов оценки, с целью определения единственного (согласованного) значения стоимости объекта оценки.

Согласование результатов оценки рекомендуется проводить в ряд этапов:

- выбор критериев, определяющих использование метода к оценке;

- определение степени важности критериев в обеспечении достоверности результатов оценки методом парных сравнений;

- определение степени удовлетворения каждого подхода оценки выбранным критериям;

- расчет степени важности методов в обеспечении достоверности конечного результата оценки.

Выбор того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Следовательно, важнейшими критериями, определяющими применение того или иного подхода при оценке недвижимости являются:

- достаточность и достоверность информации, используемой при оценке (А);

- способность учитывать конъюнктуру рынка (Б);

- способность учитывать специфические особенность объекта (В).

Критерий А. Достаточность и достоверность информации. В зависимости от наличия, точности и достоверности информации, используемой в расчетах, оценщик экспертно проставляет балл, характеризующий степень обеспеченности применения подхода информацией.

Критерий Б. Способность учитывать конъюнктуру рынка определяется оценщиком экспертно для того или иного подхода в зависимости от характера рынка, спроса и предложения, срока экспозиции объекта.

Критерий В. Способность учитывать специфические особенности объекта определяется экспертно для того или иного подхода в зависимости от характера эксплуатации объекта оценки, нетипичных обстоятельств, связанных с объектом оценки и т.д.

После того, как определены критерии, в них выявляются приоритеты и строится обратно симметричная матрица, в которой для попарного сравнения критериев используется следующая шкала отношений:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Вес каждого критерия определяется по формуле:

(1.1).

Таким образом, распределение критериев по важности определило удельный вес каждого критерия в согласовании результатов по подходам. После установления степени важности критерия оценки необходимо сравнить результаты, полученные затратным (З), сравнительным (С) и доходным (Д) подходами по каждому критерию, т.е. определить способность каждого подхода отражать тот или иной критерий наиболее полно.

Таблица 1.1

	А	Б	В		Вес критерия
А	1	Хаб	Хав	(1?Хаб?Хав)1/3	(1?Хаб?Хав)1/3/S=Wa
Б	/Хаб	1	Хбв	(1/Хаб?1?Хбв)1/3	(1/Хаб?1?Хбв)1/3/S=Wб
В	1/Хав	1/Хбв	1	(1/Хав?1/Хбв?1)1/3	(1/Хав?1/Хбв?1)1/3/S=Wв
Сумма	S	1

Таблица 1.2

Критерий А. Достаточность и достоверность информации

	З	С	Д		Вес подхода по критерию А
З	1	2	4	(1?2?4)1/3	(1?2?4)1/3/S=Wза
С	?	1	3	(1/2?1?1)1/3	(1/2?1?1)1/3/S=Wса
Д	?	1/3	1	(1/4?1/3?1)1/3	(1/4?1/3?1)1/3/S=Wда
Сумма	S	1

Примечание: в данной таблице числовые значения взяты условно.

В большинстве случаев наиболее достоверная информация бывает предоставлена к затратному подходу, поэтому по шкале отношений затратный подход располагается на три пункта выше, чем доходный, который трудно применим для оценки отдельного экземпляра машины или оборудования. В то же время на рынке, где продаются аналоги, можно получить достаточно полную информацию о ценах на интересующие нас марки машин и оборудования, поэтому по шкале отношений сравнительный подход на два пункта выше доходного, но ниже затратного, т.к. информация на основе технической и бухгалтерской документации признается более достоверной, чем полученная из периодической печати или сводок риэлторских компаний.

Таким же образом рассчитывается вес каждого подхода по оставшимся критериям Б и В. Затем определяется итоговое значение веса каждого подхода.

Таблица 1.3

Вес критерия	Wa	Wб	Wв	Итоговый вес подхода
З	Wза	Wзб	Wзв	Wa?Wза+Wб?Wзб+Wв?Wзв
С	Wса	Wсб	Wсв	Wa?Wca+Wб?Wсб+Wв?Wсв
Д	Wда	Wдб	Wдв	Wa?Wда+Wб?Wдб+Wв?Wдв
Сумма	1

Возможен и упрощенный вариант, который применим, когда критерии обладают одинаковой значимостью для данного объекта оценки.

В этом случае определяется, насколько использованные подходы удовлетворяют вышеописанным критериям. Для этого оценщик, исходя из 5-ти больной системы, экспертно присваивает баллы каждому из использованных подходов от 1 до 5 баллов (1 - абсолютно не отвечает критерию; 5 - полностью отвечает критерию). Данные заносятся в таблицу, например:

Таблица 1.4

	А	Б	В		Вес подхода
Затратный	3	3	3	9	0,24
Сравнительный	5	5	5	15	0,41
Доходный	4	5	4	13	0,35
Сумма	37	1

Примечание: в данной таблице числовые значения взяты условно.

Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

Принципы оценки недвижимости - это интерпретация общих экономических принципов для целей оценки недвижимости Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.-М., 1996.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по 4 категориям. Эти категории следующие:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. Одновременно к данному рассматриваемому объекту могут быть применимы сразу несколько принципов.

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

Принцип полезности.

Полезность - способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном конкретном месте и в течение определенного периода времени.

Принцип замещения.

Замещение - максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с равнозначной полезностью.

Принцип ожидания.

Ожидание - установление текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости.

Принципы, связанные с землей и ее освоением.

Принцип остаточной продуктивности земли.

Остаточная продуктивность - чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада.

Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

Принцип сбалансированности.

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Принцип экономического размера.

По сути - это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер - это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.

Принцип экономического разделения.

Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип зависимости.

Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект.

Принцип соответствия.

Характеристики объекта недвижимости - архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг - должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Принцип конкуренции.

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции, как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости, как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня и это должно быть принято во внимание оценщиком.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходит различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого, должна производиться оценка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ):

ННЭИ - такой вариант использования неосвоенного или застроенного участка, выбранный среди рациональных, реальных и законных альтернативных вариантов, которое является:

Физически возможным;

Юридически правомочным;

Финансово оправданным;

Оптимальным по прибыльности (т.е. приводит к наивысшей стоимости земли). В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков.

Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:

Определение наилучшего варианта землепользования.

Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения. Типичные задачи, которые ставятся перед оценщиками, требуют оценки стоимости.

В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит:

- от потенциала местоположения участка - оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;

- возможности рынка принять данный вариант использования - оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке - инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;

- правовой обоснованности застройки - экспертиза с точки зрения законодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;

- технологической обоснованности застройки - оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;

- финансовой обоснованности застройки - подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;

- физических, грунтовых и ландшафтных характеристик С.В. Гриненко Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

Таким образом, оценка недвижимого имущества необходима при:

- операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов недвижимости;

- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- ликвидации объектов недвижимости;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют неоднозначное трактование. К сожалению, эта неоднозначность проявилась и в законодательных актах, принятых Верховным Советом РФ и Государственной Думой по поводу процесса приватизации и акционирования предприятий, регулирования земельных отношений, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и других Оценка недвижимости / Под ред. А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой. М., 2002..

2 Различные подходы к оценке объектов недвижимости специального назначения

2.1 Затратный подход, его особенности и методы

Для оценки недвижимости используется три основных метода: затратный, прямого сравнительного анализа продаж и доходный. Как правило, при оценки объекта недвижимости необходимо использовать все три метода. Однако это не всегда возможно в силу неразвитости рынка, специфичности объекта и так далее.

Затратный метод дает наиболее достоверный результат. Он применяется при оценке объектов для целей страхования, налогообложения, а также при оценке объектов специального назначения, нового или продолженного строительства, для определения варианта наилучшего и эффективного использования земли, то есть в случае, когда требуется отделение стоимости зданий и сооружений от стоимости земельного участка. Для некоторых видов объектов этот метод трудноосуществим, например для зданий с уникальными архитектурными или эстетическими характеристиками.