Расчет стоимости объекта недвижимости специального назначения с помощью различных подходов

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода: затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости; попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда; несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ; проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений; отдельная оценка земельного участка от строений.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: объект не должен быть уникальным; информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок; факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу: аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода: в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей; в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция; статически обоснован; вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов; достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: различия продаж; сложность сбора информации о практических ценах продаж; проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки; зависимость от активности рынка; зависимость от стабильности рынка; сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Этапы доходного подхода: расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки; расчет действительного валового дохода; расчет расходов, связанных с объектом оценки: условно-постоянные; условно-переменные (эксплуатационные); резервы; определение величины чистого операционного дохода; преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 208 с..

3 Возможность использования различных методов при оценке объектов недвижимости специального назначения. Выбор подхода к оценке стоимости, их согласование

3.1 Оценка возможности использования различных методов при оценке объектов недвижимости специального назначения

Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории

г. Москва

1) Точное название объекта оценки, место его расположения и данные о правах на объект оценки: комплексная насосная канализационная станция КНС-3А, г. Москва, ул. Трудовая, д. 38. ЖЭУ-112, муниципальная собственность (наименование в соответствии с правоустанавливающими документами, административный адрес; права- в соответствии с правоудостоверяющими и правоустанавливающими документами)

2) Сведения об обременении объекта оценки при его наличии: обременений не зарегистрировано

(вид обременения и подтверждающие его наличие документы)

3) Применяемые стандарты и правила оценки:

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

4) Задачи (назначение) оценки: определение стоимости объекта недвижимости специального назначения

(указывается содержание предполагаемых действий в отношении объекта оценки)

5) Специальные экспертизы, выполнение которых требуется в рамках проведения оценки объекта оценки: не требуется

(указывается вид и объем специальной экспертизы, которая должна быть проведена в процессе оценки)

6) Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) объекта оценки:

20.04.2007

(указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки)

7) Балансовая стоимость объекта оценки: 318300 руб.

8) Перечень допущений и ограничений, которые необходимо учитывать при проведении оценки:

9) Валюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (далее- ден. ед.) рубли РФ.

10) Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки должна быть указана с выделением в том числе суммы НДС.

11) При наличии обременения объекта оценки договором (договорами) аренды должны быть указаны две итоговые величины рыночной стоимости объекта оценки - с учетом наличия обременения и без учета наличия обременения объекта оценки.

Объектом оценки является оборудование комплексной насосной канализационной станции КНС-3А. Основные характеристики объекта оценки вынесены в Приложение 2.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

В силу специфического назначения объекта, его роли в инфраструктуре городских канализационных сетей, все объекты такого назначения находятся в муниципальной собственности, а смена хозяйствующих субъектов проводилась в порядке актов сдачи-приемки по остаточной стоимости.

Поэтому, сравнительный подход для оценки насосной канализационной станции не применялся.

3.2 Выбор подхода к оценке стоимости, его обоснование

Ввиду обоснованной невозможности использования сравнительного метода к оценке представленного объекта недвижимости специального назначения оценку будем проводить на основе затратного и доходного подходов, после чего проведем согласование результатов оценки.

Расчет стоимости объекта на основе затратного подхода

1. Определим стоимость здания насосной канализационной станции.

Удельный вес конструктивных элементов принят по УПВС №3 (табл. 3.1, расчет физического износа приведен в таблице 3.2.

Таблица 3.1

Удельный вес конструктивных элементов

Конструктивные элементы	Удельный вес конструктивных элементов, % по УПВС	Процент износа ВСН 53-86р	Удельный вес конструктивных элементов с учетом износа, %
Земляные работы	11	45	4,95
Стены и перегородки	13	45	5,85
Бетонные и железобетонные конструкции	38	45	17,1
Металлоконструкции	2	45	0,9
Основания и полы	7	45	3,15
Кровля	4	50	2
Проемы	2	40	0,8
Отделочные работы	6	45	2,7
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	15	45	6,75
Прочие	2	45	0,9
Итого	100		40,15

Таблица 3.2

Определение стоимости здания

Стоимостные показатели строительно-монтажных работ
Стоимость 1 м3 оцениваемых помещений в ценах 1969 г., руб.	27,0
Индекс перехода к ценам 1984 года	1,18?1,01
Стоимость 1 м3 оцениваемых помещений в ценах 1984 года, руб.	32,13
Индекс перехода в цены 1991 года	1,54?0,98
Стоимость 1 м3 оцениваемых помещений в ценах 1991 года, руб.	48,195
Индекс перехода в текущий уровень цен (КО-ИНВЕСТ)	22,94
Сметная стоимость 1 м3 оцениваемых помещений в текущем уровне цен, руб.	1105,59
Стоимость 1 м3 с учетом прибыли предпринимателя (25%), руб.	1381,99
Стоимость воспроизводства оцениваемых помещений в текущем уровне цен, руб. (1381,99?1403)	1938934
Совокупный износ оцениваемых помещений (55%), руб.	1066414
Стоимость объекта оценки с учетом совокупного износа, руб.	872520

Таким образом, стоимость здания насосной канализационной станции составляет 872520 руб.

2. Определим рыночную стоимость оборудования методом замещения. Стоимость оборудования, строительно-монтажных работ, транспортные расходы взяты из прайс-листов без учета НДС.

Техническое состояние эксплуатируемого оборудования удовлетворительное, систематически проводится планово-предупредительный и текущий ремонты. Физический износ определен экспертным методом, по шкале экспертных оценок и составляет 40%. Функциональный и внешний износы принимаем равными нулю. Таким образом, совокупный износ составляет 40%.

В качестве аналогов оцениваемых насосов (ФГ 800/33А и СД 800/33А) выбираем насосы, предлагаемые ООО «Энергия».

Согласно прайс-листу ООО «Энергия» стоимость насоса марки ФГ 800/33А без НДС составляет 95735 рублей, СД 800/33А - 93615 рублей.

Затраты на перевозку и монтаж рассчитаны на основании базовых средних сметных цен на перевозку грузов автомобильным транспортом и составили соответственно:

((204,19 + 12,9 + 12,3) ? 3200) + (95735 ? 3 + 93615) ? 1,4=1267496 руб.

Стоимость насосов с учетом совокупного износа 40% составляет:

1267196 - (1267196 ? 0,4) = 760318 руб.

Согласно прайс-листу ОАО «Красногвардейский крановый завод» стоимость кран-балки грузоподъемностью 3,2 тонны ГОСТ 22045-89 без НДС составляет 60885 рублей, стоимость электротали ГОСТ 22584-96 без НДС составляет 41745 рублей.

Затраты на перевозку рассчитаны на основании ж/д тарифов составили без НДС 9936 рублей.

Стоимость кран-балки с учетом совокупного износа 40% и транспортных расходов составляет:

(60885 + 9936) - ((60885 + 9936) ? 0,4) = 42493 руб.

Стоимость электротали с учетом совокупного износа 40% и транспортных расходов составляет:

(41745 + 9936) - ((41745 + 9936) ? 0,4) = 31009 руб.

Согласно сайту «Торгово-промышленный портал», стоимость вентилятора Ц-4-70-5А с электродвигателем 2,2 кВт, без НДС, с учетом транспортных расходов, составляет 3416 рублей.

Стоимость насоса «Гном» 16-16 с учетом износа 10% составляет:

3416 - (3416 ? 0,1) = 3074 руб.

Согласно прайс-листу ООО «РОСАРМАТУРА», стоимость задвижек без НДС, с учетом транспортных расходов, составила:

Ду-50 - 415,25 руб.;

Ду-200 - 2449,15 руб.;

Ду-300 - 5508,47 руб.;

Ду-400 - 10169,49 руб.;

Обратный клапан Ду-200 - 1436,44 руб.

Стоимость задвижек с учетом совокупного износа 40% составила:

Ду-50: (415,25 - (415,25 ? 0,4)) ? 4 = 997 руб.;

Ду-200: (2449,15 - (2449,15 ? 0,4)) ? 7 = 10286 руб.;

Ду-300: (5508,47 - (5508,47 ? 0,4)) ? 2 = 6610 руб.;

Ду-400: (10169,49 - (10169,49 ? 0,4)) ? 4 = 24407 руб.;

Обратный клапан Ду-200: (1436,44 - (1436,44 ? 0,4)) ? 4 = 3447 руб.

Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:

Vзем1 - стоимость земельного участка, определенная доходным подходом;

ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;

Rзем - ставка капитализации для земельного участка.

Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:

ЧОДоб - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);

ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:

Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Rул - ставка капитализации для улучшений.

Таблица 3.3

Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли

Показатель	Значение
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), долл.	$13 2 099
Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул )	16,63%
Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл.	$21 968
Чистый доход от единого объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл.	$56 640
Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл.	$34 672
Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем )	16,22%
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , долл.	$21 3 761
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , руб.	6 4 63 064 р.

Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода используется метод выделения. Метод предполагает следующую последовательность действий:

* определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включая в себя оцениваемый земельный участок, с объектами сравнения;

* расчет стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем корректировки стоимости объектов сравнения;

* расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

* расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Стоимость земельного участка методом выделения определяется по формуле:

Vзем2 - стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом;

Vоб.сравнит. - стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом;

Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка.

Таблица 3.4

Расчет стоимости земельного участка методом выделения

Показатель	Значение
Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.	10 758 339р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.	6 764 314 р.

Таблица 3.5

Расчет итоговой величины стоимости земельного участка

Показатель	Значение
Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.	10 758 339р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.	6 764 314 р.

По данным предприятия ПМТО «ЭнергоТехПоставка» стоимость трансформатора ТМ 400/6-04 без НДС, с учетом транспортных расходов составляет 6900 рублей.

Стоимость трансформатора с учетом совокупного износа 40% составляет:

6900 - (6900 ? 0,4) = 4140 руб.

По данным сайта «Госторги», полный аналог водогрейного котла «Сатурн-3» был продан за 10325 рублей без НДС.

Стоимость водогрейного котла «Сатурн-3» с учетом износа 10% составляет:

10325 - (10325 ? 0,1) = 9293 руб.

По данным прайс-листа «Омтекс-Н» был выбран аналог распределительного устройства - ЩО-70-1-76, стоимость с доставкой которого составляет без НДС 41495,83 рублей.

Стоимость распределительного узла с учетом совокупного износа 45% составляет:

41495,83 - (41495,83 ? 0,45) = 22823 руб.

3. Рыночная стоимость комплекса насосной канализационной станции, определенная на основе затратного подхода, приведена в таблице 3.3.

Таблица 3.3

Сводная таблица

Наименование	Количество, шт.	Стоимость
Земельный участок	1	6764314
Здание КНС-3А	1	872520
Насос ФГ 800/33А - 3 шт. и СД 800/33А	4	760318
Кран-балка	1	42493
Электроталь	1	31009
Вентилятор Ц-4-70-5А	1	6250
Насос ГНОМ 16/16	1	3074
Задвижка Ду-50	4	997
Задвижка Ду-200	7	10286
Задвижка Ду-300	2	6610
Задвижка Ду-400	4	24407
Обратный клапан Ду-200	4	3447
Трансформатор ТМ 400/6-04	1	4140
Котел водогрейный «Сатурн-3»	1	9293
Распределительное устройство	1	22823
Итого	32	8561981

Рыночная стоимость оборудования, рассчитанная на основе затратного подхода равна:

8561981 - 872520 = 7689461 руб.

Расчет стоимости объекта на основе доходного подхода

1. При оценке недвижимости коэффициент капитализации (необходимая норма дохода на собственный капитал) определяется по формуле:

где: К - коэффициент капитализации;

р - безрисковая ставка;

R_i - i-ая ставка премии за риск;

Н_в - норма возврата.

Для оценки стоимости объектов определим коэффициент капитализации, применяя метод кумулятивного построения, т.е. за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор.

В качестве безрисковой ставки на первое полугодие 2007 года принимаем - 8% (согласно процентной ставке ГКО ОФЗ).

Определение премии за риск для комплекса насосной канализационной станции приведено в таблице 3.7.

Таблица 3.7

Определение средневзвешенного риска

№	Наименование недвижимости	Уровень риска
		0,5	0,75	1,0	1,25	1,5
1	Политические решения					+
2	Региональные особенности					+
3	Влияние окружающей среды				+
4	Инвестиции					+
5	Маркетинг			+
6	Время на реализацию					+
7	Недозагрузка производства				+
8	Использование не по назначению	+
9	Потеря потребительских свойств					+
10	Управленческий учет					+
11	Финансовое планирование
12	Криминогенные факторы			+
	Итого:	0,5	0	2,0	0,5	9,0
	Итого по 12 показателям	14,0

Норму возврата принимаема по методу Рингу, который предполагает, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни - 62 года, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения.

Исходя из приведенных данных, коэффициент капитализации равен:

К = 8 + 14 + 1/62 = 22,016%

2. Расчет годового дохода и рыночной стоимости объекта оценки.

По данным Заказчика в среднем одна канализационная станция перекачивает 2400000 м³/год сточных вод. Тарифы на услуги составляют 2,51 руб. без НДС за 1 м³.

Таблица 3.8

Расчет стоимости объекта оценки на основе доходного подхода

Наименование затрат	Формула расчета	Итого
Потенциальный доход	2400000?2,51	6024000
Потери плановых ремонтов	6024000?26%	1566240
Потери от недополучения оплаты за услуги	6024000?20%	1204800
Прочие потери	6024000?15%	903600
Эффективный доход	6024000-1566240-1204800-903600	2349360
Операционные расходы	Бухучет до 30%	704808
Чистый операционный доход	2349360 - 704808	1644552
Коэффициент капитализации	22,016%	22,016%
Стоимость объекта оценки	1644552:0,22	7475236

Таким образом, рыночная стоимость объекта, рассчитанная на основе доходного подхода, составляет 7475236 (семь миллионов четыреста семьдесят пять тысяч двести тридцать шесть) рублей.

3.3 Согласование результатов оценки

После причинно-следственного анализа результатов расчетов рыночной стоимости были сделаны следующие вывод:

В результате расчета двумя подходами - затратным и доходным, весовые коэффициенты приняты эвристически (т.е. без приведения расчетов). Затратный подход наиболее точно отражает стоимость материалов и строительно-монтажных работ с учетом всех видов износа на дату оценки. Доходный подход более полно отвечает формированию цены предложения на рынке недвижимости.

Применение весового коэффициента определяет стоимость объекта, полученную двумя подходами.

Таблица 3.9

Согласование результатов

	Доходный подход	Затратный подход
1	Полнота информации	0,5	0,5
2	Достоверность информации	0,5	0,5
3	Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,6	0,4
4	Способность учитывать конструктивные решения	0,2	0,8
5	Способность учитывать назначение объекта	0,2	0,8
	Среднее значение	0,4	0,6
	Стоимость	7475236	7689461
	Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта (7475236 ? 0,4) + (7689461 ? 0,6)	7603771

Таким образом, рыночная стоимость насосной канализационной станции округленно составляет 7603771 (семь миллионов шестьсот три тысячи семьсот семьдесят один) рубль.

Расчет рыночной стоимости объекта специального назначения

Долевой коэффициент объекта специального назначения в балансовой стоимости предприятия равен: 165000/318300=0,5184

Рыночная стоимость рассчитывается по формуле:

0,5184 ? 7603771= 3941794 руб.

В результате проведенных расчетов рыночная стоимость насосной канализационной станции составляет 3941794 (три миллиона девятьсот сорок одна тысяча семьсот девяносто четыре) рубля.

Заключение

В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости. Этим обусловлена актуальность настоящего исследования.

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации -- далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594..

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты.

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость;

б) коммерческая недвижимость;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

- лечебно-оздоровительные;

- учебно-воспитательные;

- культурно-просветительские;

- специальные здания и сооружения;

г) инженерные сооружения.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

Принципы оценки недвижимости - это интерпретация общих экономических принципов для целей оценки недвижимости Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.-М., 1996.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по 4 категориям. Эти категории следующие:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

В результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. Федерального закона от 26.01.2007 №5-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.12.2006 №276-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340.

3. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 05.02.2007 №13-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, №31, ст. 3813.

4. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.

5. Указ Президента РФ от 11.05.95 г. № 478 «О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации» существенно снизил нормативную цену земельных участков при продаже земли, расположенной под приватизированными предприятиями

6. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки» (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.12.2006 №767) // Собрание законодательства РФ, 16.07.2001, №29, ст. 3026.

7. Асаул А. Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости. - М.: 2001. - 440 с

8. Асаул А.Н. Антикризисное управление корпоративными структурами в инвестиционно-строительном комплексе. Монография. СПб.: СПбГАСУ, 2001.

9. Асаул А.Н. Индивидуальное жилищное строительство - перспективное направление развития сельских поселений (на примере Ленинградской области). Монография, 2002.

10. Асаул А.Н. Феномен инвестиционно-строительного комплекса или сохраняется строительный комплекс страны в рыночной экономике . Монография, 2001.

11. Асаул А.Н. Экономика предпринимательства: Учеб. пособие. - М.: Из-во АСВ, 2000;

12. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.-М., 1996.

13. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.

14. Виноградов Д. В. «Методы финансирования развития объектов недвижимости: международный опыт и российская практика» // Инвестиционный анализ, 2006.

15. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001.

16. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

17. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 432 с.

18. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /I 1од ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 1992.

19. Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости«. СПб.: Издетельство «МКС», 2003 -- 422 с.

20. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. -- М., 1995.

21. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.

22. Оценка стоимости машин и оборудования. М., 2005.

23. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учеб. пособие. - М.: ПРИОР, 2001. - 240 с.

24. Рoзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 1992.

25. Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. -- Петроград, 1914, с. 71

26. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.

27. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003

28. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998.

29. Тэпман Л. Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» -- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. -- 303 с.

30. Управление затратами на предприятии: Учебник. - "Издательский дом «Бизнес-пресса», СПб., 2000.

31. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. -- М.: Дело, 1997. -- 480 с.

32. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2002.

33. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.

34. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

35. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во «ACS», 1999.

36. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.

Приложение 1

Таблица П.1

Взаимосвязь видов стоимости с назначением оценки

Назначение оценки	Вид стоимости
	Рыночная	Ликвидационная	Утилизационная	При существующем использовании	Инвестиционная	Страховая	Воспроизводства (замещения)	Специальная	Залоговая
Купля-продажа	Х
Кредитование		Х							Х
Страхование						Х
Аренда (лизинг)	Х
Налогообложение							Х
Разработка бизнес-плана				Х	Х			Х
Оценка бизнеса	Х
Вклад в уставный капитал предприятия	Х				Х
Банкротство		Х	Х
Выбытие и списание	Х	Х	Х
Конфискация	Х
Слияние, разделение имущества	Х	Х
Оценка ущерба при повреждении						Х
Принятие управленческих решений				Х					Х

Приложение 2

Таблица П.2

Характеристики объекта оценки

Наименование характеристик	Описание характеристик
1	2
Технико-экономические показатели	Строительный объем - 1403 м3
Балансовая стоимость КНС-3А Балансовая стоимость оборудования	318300 руб. 165000 руб.
Год постройки	1967 год
Характеристика здания	Группа капитальности здания - II
Территориальный район	1.1
Характеристика конструктивных элементов здания
Подземная часть:
Днище	Железобетонные
Стены шахты	50% железобетонные, 50% кирпичные
Перекрытия	Металлические
Лестницы	Металлические
Надземная часть:
Стены, перегородки	Кирпичные
Покрытие	Железобетонное
Кровля	Рулонная
Окна	Двойные створные
Двери и ворота	Наружные - железные, внутренние - простые
Полы	Бетонные и цементные
Отделочные работы	Оштукатурено, окраска водными и масляными составами. Подвал частично облицован кафельной плиткой
Инженерное обеспечение объекта	Электроснабжении, канализация, телефон