Разработка мероприятий по организации ипотечного кредитования в филиале "Выборгский" ОАО "Промышленно-строительный банк"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Сущность и роль потребительского кредита в развитии экономики России

1.1 Сущность потребительского кредитования

1.2 Нормативно-правовая база, регулирующая потребительское и ипотечное кредитование

1.3 Кредитный договор как основа кредитных отношений

1.4 Анализ рынка потребительского кредитования в Российской Федерации

2. Анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования

2.1 История становления и развития института ипотеки в России и за рубежом

2.2 Основные участники рынка ипотечного кредитования

2.3 Модели ипотечного кредитования, используемые коммерческими банками

3. Разработка мероприятий по организации ипотечного кредитования в филиале "Выборгский" ОАО "Промышленно-строительный банк"

3.1 Организационно-экономическая характеристика ОАО "ПСБ"

3.2 Анализ потребительского кредитования в филиале "Выборгский" ОАО "ПСБ"

3.3 Предложения по внедрению ипотечного кредитования в филиале «Выборгский» ОАО «ПСБ»

3.4 Информационно-программное обеспечение и экономическая безопасность ипотечного кредитования в ОАО "ПСБ"

Заключение

Список использованных источников

Введение

В настоящее время ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений деятельности для коммерческих банков, т.к. клиенты всё чаще рассматривают ипотеку как возможность улучшения жилищных условий.

Привлекательность ипотечного кредитования для банков определяется рядом факторов:

- существующим устойчивым спросом на жилищные ссуды со стороны покупателей жилья;

- выдача кредитов под залог недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации в стране обеспечивает банкам определённую гарантию возврата средств;

- стремлением банков занять свою нишу на безусловно перспективном в будущем рынке ипотечного кредитования, получить необходимый опыт работы с клиентами.

Актуальность проведённого исследования определяется всё повышающимся спросом на ипотечное кредитование со стороны населения.

Ипотека становится социально значимой услугой. Ипотечное кредитование в настоящее время всё чаще рассматривается населением как реальная возможность улучшения жилищных условий. Мировой опыт свидетельствует о том, что система ипотечного кредитования способна обеспечить граждан квартирами в нужном количестве и надлежащего качества. Поэтому в нашей стране необходимо создание эффективного механизма по приобретению жилья в кредит.

В России в настоящий момент банки создают неплохие условия для приобретения недвижимости в кредит. Ряд банков снизили уровень процентных ставок по кредитам в рублях до конкурентного уровня. Смягчились и требования к величине первоначального взноса. Также снижен размер ряда комиссий, например за оформление кредита.

Сегодня рассчитывать на ипотеку могут лишь 7-12% населения России, желающих улучшить свои жилищные условия. Основную часть заёмщиков, обращающихся в банк за кредитом, можно отнести к категории лиц со средним уровнем доходов.

Подъёму ипотеки будет способствовать развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Увеличение денежных средств инвесторов позволит снизить ставку привлечения средств банками, а значит, снизить процентные ставки по кредитам для населения.

Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением.

Ипотека - это практически единственное в настоящий момент средство для решения населением своих насущных жизненных проблем.

Цель исследования - разработка предложений и рекомендаций о целесообразности внедрения ипотечного кредитования в филиале "Выборгский" ОАО "ПСБ".

Задачи исследования:

- определить сущность и роль потребительского кредитования в развитии экономики России;

- проанализировать российской и зарубежный опыт ипотечного кредитования;

- разработать мероприятия по организации ипотечного кредитования в филиале "Выборгский" ОАО "Промышленно-строительный банк".

По данной теме существует множество литературы, в которой нет однозначного подхода к оценке данной проблемы. Каждый автор имеет свою точку зрения на данный вопрос, например, расходятся мнения по поводу того, будет ли увеличиваться стоимость квадратного метра жилья или она останется на прежнем уровне, какая модель ипотечного кредитования наиболее приспособлена для российских условий и др.

Объект исследования - филиал "Выборгский" ОАО "Промышленно-строительного банка".

Предмет исследования - механизм ипотечного кредитования в коммерческом банке.

Для анализа целесообразности введения ипотечного кредитования в филиале будут использованы показатели, характеризующие эффективность внедрения ипотеки, такие как рентабельность, доходность и др.

В данной работе рассматривается:

* потребительский кредит, частью которого является ипотека;

* нормативно-правовая база, регулирующая потребительское и ипотечное кредитование;

* кредитный договор как основа кредитных отношений;

* история становления ипотеки за рубежом и в России;

* основные участники рынка ипотечного кредитования;

* модели ипотечного кредитования, используемые коммерческими банками;

* организационно-экономическая характеристика Промышленно-строительного банка;

* анализ потребительского кредитования в ОАО "ПСБ";

* предложения по внедрению ипотечного кредитования в филиале "Выборгский" ОАО "ПСБ".

1. Сущность и роль потребительского кредита в развитии экономики России

1.1 Сущность потребительского кредитования

Потребительский кредит является одной из форм кредита и служит средством удовлетворения различных потребительских нужд населения. В определённой степени он содействует выравниванию потребления групп населения с различным уровнем доходов.

Необходимость потребительского кредита вызвана не только удовлетворением потребительских нужд населения, но и интересами производителей с целью обеспечения непрерывности процесса воспроизводства при реализации товаров.

В России к потребительским ссудам относят любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и прочие. В отличие от российской трактовки потребительские ссуды в западной банковской практике определяют несколько иначе, а именно: потребительскими называют ссуды, предоставляемые частным заёмщикам для приобретения потребительских товаров и оплаты соответствующих услуг.

Потребительский кредит играет большую роль в социально-экономической жизни страны:

развитие потребительского кредита сопутствует расширению покупательского спроса на товары длительного пользования, ускоряя реализацию товаров, что в конечном счёте отражается на увеличении доходной части федерального бюджета;

государство имеет возможность определять реальную социально-экономическую политику (повышение культурно-образовательного уровня населения, помощь молодым семьям, материальная поддержка переселенцам, беженцам помощь инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, бывшим воинам-афганцам и др.).

Потребительский кредит может быть представлен как в денежной, так и в товарной форме. В денежной форме кредит выдаётся населению в основном кредитными организациями. Товарную форму имеет кредит, предоставляемый населению торгующими организациями в виде приобретения товаров длительного пользования и прокат предметов потребления - с рассрочкой платежа.

Потребительские ссуды можно классифицировать по различным критериям (см. Приложение 4):

* по субъектам кредитной сделки различают следующие виды потребительских ссуд:

а) по виду кредитора - это ссуды, предоставляемые:

банками;

торговыми организациями;

ломбардами;

пунктами проката;

кассами взаимопомощи;

строительными обществами;

кредитно-потребительскими союзами (КПС) и др.;

б) по виду заёмщика - это ссуды, предоставляемые:

всем слоям населения;

определённым социальным группам;

различным возрастным группам;

группам заёмщиков, различающимся по уровню доходов, кредитоспособности и платёжеспособности;

VIP - клиентам;

студентам;

молодым семьям;

* по целевой направленности ссуд (по объектам использования или объектам кредитования):

строго целевые (на образование, лечение, строительство или приобретение жилья, ипотечные ссуды, на приобретение товаров длительного пользования и пр.);

без указания цели (на неотложные нужды, в виде овердрафта);

* по срокам кредитования:

краткосрочные (до 1 года);

среднесрочные (до 3-5 лет);

долгосрочные (свыше 3-5 лет);

* по обеспечению:

необеспеченные (бланковые);

обеспеченные (залогом, гарантиями, поручительствами, страхованием);

* по методу погашения ссуды:

погашаемые единовременно (погашение задолженности по ссуде и процентов осуществляется одновременно);

ссуды с рассрочкой платежа:

- ссуды с равномерным периодическим погашением ссуды (ежемесячно, ежеквартально и т.д.);

- ссуды с неравномерным периодическим погашением ссуды (сумма платежа в погашение ссуды меняется (возрастает или снижается) в зависимости от определённых факторов, например, по мере приближения даты окончательно погашения ссуды или завершения кредитного договора ссуды с неравномерным периодическим погашением);

* по методу взимания процентов:

ссуды с удержанием процентов в момент её предоставления;

ссуды с уплатой процентов в момент погашения кредита;

ссуды с уплатой процентов равными взносами на протяжении всего срока пользования (ежеквартально, один раз в полугодие или по специально оговорённому графику);

ссуды с аннуитетным платежом (одновременная уплата части основного долга и процентов по кредиту равными долями в течении всего периода кредитования);

плавающая процентная ставка (ролловерный кредит) (когда в течении срока кредита процентная ставка пересматривается через определённый период (3, 6 месяцев), исходя из конъюнктуры на рынке краткосрочный кредитов);

прогрессивная ставка (когда проценты увеличиваются к концу срока кредита);

регрессивная ставка (когда проценты уменьшаются к концу срока кредита);

* по характеру кругооборота средств:

разовые;

возобновляемые (револьверные, ролловерные):

- кредиты, предоставляемые клиентам по кредитным картам;

- кредиты по единым активно-пассивным счетам в форме овердрафта;

- кредитные линии по счетам до востребования частных лиц (клиенты могут выписывать чеки на суммы, превышающие остаток средств на счёте (чековый кредит), но уплачивают при этом проценты банку за пользование овердрафтом);

* по наличию посредника:

прямой кредит (кредитный договор заключается между банком и заёмщиком - пользователем ссуды);

косвенный кредит (предполагает наличие посредника в кредитных отношениях банка с клиентом; таким посредником чаще выступают предприятия розничной торговли).

1.2 Нормативно-правовая база, регулирующая потребительское и ипотечное кредитование в Российской Федерации

Потребительское и ипотечное кредитование регулируются рядом нормативно-правовых актов, как внешних, так и внутренних:

1. Гражданским Кодексом РФ, ч.II: даётся понятие кредитного договора, рассматривается форма кредитного договора, а также случаи отказа от предоставления или получения кредита;

2. Федеральным законом РФ от 29.12.2004 г. №188-ФЗ "Жилищный Кодекс Российской Федерации": рассмотрены основы жилищного законодательства, компетенция органов государственной власти РФ различных уровней в области жилищных отношений, права и обязанности собственника жилого помещения и лиц, проживающих в нём;

3. Федеральным законом РФ от 03.02.1996 № 17-ФЗ "О банках и банковской деятельности": в данном законодательном акте рассматриваются отношения между кредитной организацией и её клиентами в рамках кредита, обеспечение возвратности кредитов, объявление должников несостоятельными (банкротами) и погашение задолженности;

4. Федеральным законом РФ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": данный Закон является одним из основных законодательных актов, регулирующих ипотечное кредитование; в нём рассматриваются основания регулирования ипотеки и её регулирование, имущество, которое может быть предметом ипотеки, заключение договора об ипотеке, основные положения и содержание закладной, государственная регистрация ипотеки.

В соответствии с Законом по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

5. Федеральным законом РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": даются основные термины, используемые в данном законодательном акте, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и их полномочия, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

6. Федеральным законом РФ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости": данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства;

7. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

8. Федеральный закон РФ от 26.10.2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)": в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур банкротства и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объёме требования кредиторов.

Гражданин считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трёх месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, и если сумма его обязательств превышает стоимость принадлежащего ему имущества;

9. Законом Российской Федерации "О залоге" 29.05.1992 года № 2872-1: в котором определено, что залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счёт заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Настоящим Законом определяются основные положения о залоге.

Залог возникает в силу договора или закона.

Закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге;

10. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28 "О концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации". В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально - экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно - экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья;

11. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 г. № 675 "Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы". Основная цель Программы - комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нём.

Основными задачами являются: обеспечение устойчивого и эффективного функционирования и развития жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации и усиление адресной социальной поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг; развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточной платёжеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов; обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства; обеспечение жильём в наиболее эффективной форме за счёт средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определённых законодательством Российской Федерации, в соответствии с объёмом государственных обязательств;

12. Положением Банка России от 26.03.2004 г. №254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности": устанавливает порядок формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности, к которым относятся денежные требования и требования, вытекающие из сделок с финансовыми инструментами, а также особенности осуществления Банком России надзора за соблюдением кредитными организациями порядка формирования резервов на возможные потери по ссудам;

13. Положением Банка России от 31.08.1998 г. №54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств, их возврата (погашения)»: в котором определяется, что банк России устанавливает порядок осуществления операций по предоставлению (размещению) банками денежных средств клиентам, в том числе другим банкам (здесь и далее по тексту - "клиенты банка") - юридическим и физическим лицам, независимо от того, имеют они или не имеют расчетные, текущие, депозитные, корреспондентские счета в данном банке, и возврату (погашению) клиентами банков полученных денежных средств, а также бухгалтерский учет указанных операций.

14. Инструкцией Центрального Банка Российской Федерации от 16.01.2004 г. №110-И "Об обязательных нормативах банков": данная Инструкция в целях регулирования (ограничения) принимаемых банками рисков устанавливает числовые значения и методику расчёта обязательных нормативов банков, а также порядок осуществления Банком России надзора за их соблюдением;

15. Заявлением Правительства Российской Федерации № 983п-П13 и Центрального банка Российской Федерации № 01-01/1617 от 05.04.2005 г. "О стратегии развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2008 года": в котором говорится, что основной целью развития банковского сектора на среднесрочную перспективу является повышение устойчивости банковской системы и эффективности функционирования банковского сектора. Реформирование банковского сектора будет способствовать реализации программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2005 - 2008 годы), прежде всего преодолению сырьевой направленности российской экономики за счет её ускоренной диверсификации и реализации конкурентных преимуществ.

Основными задачами развития банковского сектора являются:

- усиление защиты интересов вкладчиков и других кредиторов банков;

- повышение эффективности осуществляемой банковским сектором деятельности по аккумулированию денежных средств населения и организаций и их трансформации в кредиты и инвестиции;

- повышение конкурентоспособности российских кредитных организаций;

- предотвращение использования кредитных организаций для осуществления недобросовестной коммерческой деятельности и в противоправных целях (прежде всего таких, как финансирование терроризма и легализация доходов, полученных преступным путем);

- развитие конкурентной среды и обеспечение транспарентности в деятельности кредитных организаций;

- укрепление доверия к российскому банковскому сектору со стороны инвесторов, кредиторов и вкладчиков.

1.3 Кредитный договор как основа кредитных отношений

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ (ГК РФ) частью 2 по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за неё.

Кредитный договор должен быть заключён в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность договора.

Кредитор вправе отказаться от предоставления заёмщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заёмщику сумма не будет возвращена в срок.

Заёмщик вправе отказаться от кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления.

Если кредитный договор заключён с условием использования заёмщиком полученных средств на определённые цели (целевой кредит), заёмщик обязан обеспечить возможность осуществления кредитором контроля за целевым использованием кредита.

В случае не выполнения заёмщиком условия кредитного договора о целевом использовании суммы кредита кредитор вправе отказаться от дальнейшего кредитования заёмщика по договору.

Кредитный договор является важнейшим документом, определяющим права и обязанности участников кредитной сделки. В нём содержаться экономическая и юридическая ответственность сторон. Строго определённой формы кредитного договора, рекомендуемой коммерческим банкам Центральным банком РФ, не существует.

Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения. В соответствии со статьёй 33 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" "кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом движимого и недвижимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными законами и договором".

В качестве кредитного обеспечения заёмщик может использовать одну из перечисленных форм или одновременно несколько форм, что закрепляется в кредитном договоре. Обеспечительные обязательства по возврату кредита оформляются вместе с кредитным договором и являются обязательным приложением к нему.

В соответствии со ст.329 Гражданского Кодекса РФ исполнение обязательств должником может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Рассмотрим каждый вид обеспечения исполнения обязательств должником.

Неустойка.

В соответствии со ст.330 Гражданского Кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Залог.

В силу залога по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ст.334 ГК РФ).

Отношение залога регулируется также Законом РФ "О залоге". Залог имущества (движимого и недвижимого) означает, что кредитор - залогодержатель вправе реализовать это имущество, если обеспеченное залогом обязательство не будет выполнено. В силу залога кредитор имеет право в случае неисполнения должником - залогодателем обеспеченного залогом обязательства получить преимущественное удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами.

Предмет залога может оставаться у залогодателя (что наиболее распространено) или передаваться залогодержателю.

Разновидности залога представлены на рисунке 1.

Рис.1. Разновидности залога

При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний имеет право владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, распоряжаться им путём его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обстоятельству, обеспеченному залогом.

Залог с оставлением имущества у залогодателя может выступать в нескольких формах, основными из которых являются залог товаров и залог недвижимости (ипотека).

Заклад - это залог с оставлением предмета залога у залогодержателя. Заклад наиболее предпочтителен для банка, поскольку банк может лучше контролировать его состояние. Различают два вида залога с оставлением залога у залогодержателя: залог прав и твёрдый залог.

Твёрдый залог предполагает хранение его на складе банка, какой-либо специализированной организации или на складе заёмщика, но под замком и под охраной банка.

Для некоторых видов имущества, передаваемых в залог, установлена обязательная государственная регистрация залога (земля, автомобильный транспорт, маломерные речные суда, жилые дома, квартиры и др.).

Удержание.

В соответствии со ст.359 Гражданского Кодекса РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать её до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на неё и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Поручительство.

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица (заёмщика, должника) отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части (ст. 361 ГК РФ). Заёмщик и поручитель отвечают перед кредитором как солидарные должники

Поручительство заканчивается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также если кредитор в течении трёх месяцев со дня наступления срока обязательства не предъявит иск к поручителю. В случае предъявления такого иска по исполнению поручителем обязательства кредитор (банк) обязан вручить ему документы, удостоверяющие требования к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование.

Банковская гарантия.

Понятие банковской гарантии определяется ст. 368 Гражданского Кодекса РФ: в силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о её уплате.

Задаток.

Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).

1.4 Анализ рынка потребительского кредитования в Российской Федерации

В настоящее время практически все крупные российский банки вышли на рынок потребительского кредитования с полномасштабными программами кредитования населения. Наблюдается настоящий бум кредитования через сети торгово-сервисного обслуживания, значительно расширилось предложение кредитных карт.

Банками захвачены все виды кредитования населения - автокредитование, потребительское кредитование, кредитные карты, ипотека. Конкуренция привела к снижению процентных ставок и упрощению условий выдачи ссуд.

На рынке автокредитования процентные ставки упали с 16-18% (кредиты в валюте) до 9-11%, сроки кредитования увеличились с 1-2 лет до 3-5 лет, оформление кредита свелось к 2-3 дням. Низкие процентные ставки и упрощённые требования к заёмщику привели к увеличению спроса на автокредитование, автолюбители стали взамен старых отечественных автомобилей приобретать новые импортные автомобили стоимостью 10-20 тысяч долларов США.

Также одним из бурноразвивающихся направлений рынка потребительского кредитования является эмиссия кредитных карт. Они гораздо удобнее целевых кредитов. Настоящая кредитная карта позволяет тратить денежные средства сверх тех, которые у тебя имеются на пластиковой карте, что довольно удобно, т.к. нет необходимости каждый раз обращаться в банк для получения кредита. Также банк экономит средства, на тратясь на оценку кредитоспособности каждый раз.

Одно из приоритетных направлений развития рынка потребительского кредитования - ипотека.

По данным Центрального Банка России, на 1 января 2005 года объём ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, достиг 18,461 млрд. рублей (см. табл. 1).

потребительский кредитование ипотечный

Таблица 1

Объёмы ипотечного кредитования в России (млрд. руб.)

	01.07.04	01.10.04	01.01.05
Потребительское кредитование	547,280	856,531	1 212,871
В т.ч. ипотечное кредитование	6,342	11,630	18,641
Доля ипотечного кредитования в потребительском кредитовании (%)	1,16	1,36	1,52
Суммарная задолженность по ипотечному жилищному кредитованию	10,729	13,750	17,774
Объём просроченной задолженности по ипотечному жилищному кредитованию	7	11	9
Доля просроченной задолженности по ипотечному кредитованию в объёме задолженности (%)	0,07	0,08	0,05

Такой рост объёмов объясняется улучшением условий кредитования вследствие жестокой конкуренции банков. За прошедший год количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты, увеличилось со 144 до 218. Ряд банков снизили уровень процентных ставок по кредитам в рублях до конкурентного уровня. Отдельные банки предлагают сегодня кредиты под 9-13% годовых в валюте и под 11-15% годовых в рублях. Смягчились и требования к величине первоначального взноса: теперь в среднем при покупке квартиры на вторичном рынке заёмщику нужно внести 20% собственных средств. Также снижен размер ряда комиссий, например за оформление кредита.

Сегодня рассчитывать на ипотеку могут лишь 7-12% населения России, желающих улучшить свои жилищные условия. Основную часть заёмщиков, обращающихся в банк за кредитом, можно отнести к категории лиц со средним уровнем доходов.

Средний размер ипотечного кредита в России сегодня составляет 12-13 тысяч долларов США.

Подъёму ипотеки будет способствовать развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Увеличение денежных средств инвесторов позволит снизить ставку привлечения средств банками до 5-8%, а значит, снизить процентные ставки по кредитам для населения.

Появление института кредитных бюро в России позволит банкам более оперативно расценивать кредитоспособность заёмщика, что приведёт впоследствии к снижению ставок кредитования.

Несмотря на принятые законы, влияние ипотеки на платёжеспособность населения заметно разве на вторичном рынке. Банки выдают кредиты под "белые" зарплаты от 500-600 долларов США (таких людей у нас немного). Из 31 городского банка, имеющих такие программы, лишь 10% кредитуют строящееся жильё. Из 1300 выданных у нас ипотечных кредитов менее 0,5% приходится на первичный рынок. Средняя ставка кредита составляет 15% в год в рублях и 12% - в валюте (в среднем на 10 лет). Нормальная ипотека возможна только тогда, когда банки пойдут на сроки кредитования до 30 лет и ставки спустятся до 7% годовых при условии страхования кредитных рисков.

Необходимо развивать рынок ипотечного кредитования, как один из наиболее перспективных направлений деятельности коммерческих банков.

2. Анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования

2.1 История становления и развития ипотеки в России и за рубежом

За последние десятилетия все уже подзабыли, что в России понятие " ипотека" бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени октябрьских революционных преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово-экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников.

Это понятие пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввёл архонт Солон в VI веке до н.э.

Предшественник Солона - Драконт ввёл порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и её движимую часть сурово карались.

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания.

Первоначально в Афинах залогом обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надёжного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Её могли устанавливать на все имущество должника.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI века действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обременённом ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

Законченная ипотечная система введена: В Пруссии - уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.

В России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Владелец имел право пользоваться имуществом, но не наносить ущерб и вред. В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. В 1786 году был образован Государственный Заёмный банк с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк. С начала 70-х годов прошлого столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

В начале XX века основу системы земельного кредита в России составляли акционерные земельные банки, на которые приходилось более трети всех заложенных частновладельческих земель (в 1915 году - 38%) и около трети (в 1915 году - 26,5%) выданных всеми учреждениями земельного кредита ссуд.

Система ипотечного кредитования в дореволюционной России успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913 году страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности почти один миллиард рублей.

К началу первой мировой войны основополагающие нормы о залоге были включены в Свод Законов Российской Империи.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдававших ссуды под землю и городскую недвижимость на чётко определённой территории.

В 1964 году в новом Гражданском Кодексе РСФСР содержится несколько статей о залоге. Определено, что предметом залога может быть всякое имущество, за исключением того, на которое не может быть обращено взыскание: здания, сооружения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций; не принадлежащее колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям здания, сооружения, тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства и иное имущество, относящееся к их основным средствам, а также на семейные и фуражные фонды; на принадлежащие профсоюзным и другим общественным организациям здания, сооружения, оборудование и иное имущество, относящееся к основным средствам предприятий, санаториев, домов отдыха, дворцов культуры, клубов, стадионов и пионерских лагерей, а также на культурно-просветительные фонды.

В «Советском энциклопедическом словаре» (1979 год) заявлено: «в социалистических странах ипотеки нет», в «Словаре» 1984 года по-прежнему отмечается, что ипотеки в соцстарах нет.

В 1986 году в соответствии с решением Правительства СССР началось предоставление долгосрочных кредитов Государственным банком СССР на приобретение и строительство садовых домиков и благоустройство садовых участков сроком до двух лет.

В 1987 году доля государственных капиталовложений в жилищное строительство составила более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

В 1988 году единственным банком, выдающим долгосрочные кредиты на жильё для населения, был Сбербанк.

В соответствии с принятым Федеральным законом «О банках и банковской деятельности» кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества.

В апреле 1992 года Сбербанк начинает предоставлять кредиты на строительство индивидуального и кооперативного жилья со ставкой 20% (из них 12% выплачивались из федерального бюджета).

Институт залога (ипотеки), имеющий многовековую историю, после перерыва начал возрождаться в России только в 1990-е годы, точнее - в 1992 году, когда был принят Закон «О залоге». Своё правовое очертание ипотека получила в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В 1993 году принято постановление Правительства РФ «О государственной целевой программе «Жилище»», в которой признано, что одной из важных задач по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких, как институт залога недвижимости и на его основе ипотечного кредита, вторичного рынка закладных, расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; также в этом году была создана Ассоциация ипотечных банков и предусмотрено создание Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Сбербанк перешёл на выдачу кредитов с переменной процентной ставкой (до этого в рамках существовавшей в России системы жилищного кредитования предоставлялись только кредиты с фиксированной ставкой процента).

В 1994 году принята часть первая Гражданского кодекса РФ (введена в действие с 1 января 1995 года), в которой законодательно оформлены залоговые отношения на кодифицированном уровне в параграфе 3 «Залог», гл. 23 «обеспечение исполнения обязательств».

В 1995 году принята вторая часть Гражданского Кодекса РФ (введена в действие с 1 марта 1996 года), в которой продолжена работа по законодательному оформлению залоговых отношений при осуществлении регулирования оборотоспособности гражданских прав.

В 1996 году принято постановление Правительства РФ об учреждении ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В 1998 году приняты Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В 1999 году впервые в федеральном бюджете предусмотрено выделение средств на цели финансирования проектов ипотечного кредитования строительства жилья, если в бюджете появятся дополнительные доходы.

В 2000 году правительство РФ одобрило Концепцию развития системы кредитования в России.

Ипотека в России выполняет следующие функции:

- является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

- обеспечивает возврат заемных средств;

- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

2.2 Основные участники рынка ипотечного кредитования

На рынке ипотечного кредитования действуют не менее четырех субъектов: заёмщик, кредитор, инвестор и Правительство, - а также продавцы жилья, операторы вторичного рынка, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы, инфраструктурные звенья структуры ипотечного кредитования.

Деятельность всех субъектов ипотечного рынка регулируется различными законодательными актами, стандартами, требованиями.

Рассмотрим схему взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования (см. Рис. 2).



Рис. 2. Взаимодействие участников рынка ипотечного кредитования

1 - кредитные средства, залог;

2 - покупка недвижимости с использованием кредитных средств;

3 - покупка недвижимости с использованием кредитных средств;

4 - страхование жизни, трудоспособности, недвижимого имущества;

5 - оценка жилых помещений;

6 - регистрация прав на недвижимое имущество;

7, 8, 9 - ценные бумаги, денежные средства.

Рассмотрим цели и функции участников рынка ипотечного кредитования.

* заёмщики (залогодатели) - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья.

Цели: максимизация объёма привлечения дешёвых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможности лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода.

Функции: создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья.

* кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заёмщикам в установленном законом порядке кредитные средства.

Цели: максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Функции: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платёжеспособности и кредитоспособности заёмщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание выданных кредитов.

* инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка; к ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

Цели: максимизация прибыли при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка.

Функции: приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка.

* правительство.

Цели: капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего дохода; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильём.

Функции: создание условий для надёжного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов, инфляционная поддержка сферы материального производства; содействие некоторым группам населения в приобретении жилья.

* продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Цели: реализация имеющихся жилых помещений и получение максимальной прибыли.

Функции: обеспечение необходимо объёма предложения жилья на рынке.

* операторы вторичного рынка - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Цели: получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам и рефинансировании кредитов.

Функции: рефинансирование кредитов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заёмщиков и менее рискованных для кредиторов.

* органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цели: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, регистрация договоров об ипотеке, ведение реестра обременённого залогом.

Функции: оформление перехода прав собственности к новому собственнику и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

* страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заёмщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Цели: получение максимальной прибыли.

Функции: осуществление различных видов страхования: имущества, ответственности, жизни и др.

* оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Цели: получение прибыли.

Функции: осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

* риэлторские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи.

Цели: получение прибыли.

Функции: подбор вариантов купли-продажи жилья для заёмщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

* инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - органы государственной регистрации недвижимости (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и др.).

Цели: защита прав участников ипотечного кредитования.

Функции: обеспечение юридического сопровождения сделок с живыми помещениями, регистрация граждан по месту жительства ( в том числе в заложенных квартирах и домах ), защиты прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью.

2.3 Модели ипотечного кредитования, используемые коммерческими банками

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.

На первом этапе, называемым первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объём доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданный на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.