* Первоначальный взнос составляет от 25% стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, если кредит берётся под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупка осуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 75% стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос в этом случае - 10%.

* Требования по страхованию:

1. страхование приобретаемой (для вторичного рынка) или имеющейся (для первичного рынка) квартиры от рисков повреждения;

2. страхование жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика;

3. страхование утраты права собственности на квартиру.

Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 0,8 - 1% от суммы кредита. Если наступает страховой случай, страховая компания полностью погашает кредит банку.

Преимущества:

* большой срок кредитования, позволяющий минимизировать размер ежемесячных выплат;

? возможность приобрести квартиру более высокого качества за счет максимальной суммы кредита;

? существенная экономия на ежемесячных платежах при понижении международного индекса LIBOR;

? гибкие условия досрочного погашения;

? возможность сдавать приобретаемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты.

Инвестиционная Компания "МГСН", Независимый Строительный Банк и Московско-Парижский Банк предлагают программу ипотечного кредитования "СОЮЗ".

1. Получение ипотечного кредита.

На получение ипотечного кредита может претендовать гражданин РФ желающий приобрести квартиру в доме - новостройке, строительство которого проинвестировано Инвестиционной Компанией "МГСН".

2. Условия получения кредита.

Для получения ипотечного кредита, согласно Программе ипотечного кредитования "СОЮЗ", заёмщик должен иметь возможность за счет собственных средств оплатить первый взнос в размере 25 - 35% от стоимости выбранной квартиры. Далее заёмщик пишет заявление в банк с просьбой о предоставлении ему кредита и заполняет анкету. Перечень основных данных о заёмщике, которые должны быть перечислены в анкете:

- анкетные данные;

? паспортные данные;

? постоянное место жительства;

? место работы, должность;

? среднемесячный уровень доходов (данные сведения не требуют документального подтверждения.)

Для получения кредита, согласно Программе ипотечного кредитования "СОЮЗ", не требуется предоставления какого-либо залога или стороннего поручительства. Благодаря многолетним и прочным связям между Инвестиционной Компанией "МГСН", Независимым Строительным Банком и Московско-Парижским Банком, для получения заёмщиком кредита достаточно поручительства МГСН.

3. Cроки и процентные ставки.

Согласно Программе ипотечного кредитования "СОЮЗ" кредит предоставляется на срок до оформления жилья в собственность. В среднем, в зависимости от конкретного адреса, этот срок будет колебаться от 14 до 18 месяцев. Возможны два варианта предоставления кредита - с ежемесячным или ежеквартальным погашением. В зависимости от выбранного заёмщиком варианта, процентная ставка по кредиту составит 15 или 16% годовых в валюте. Заёмщик имеет право на досрочное погашение кредита. Для этого необходимо лишь уведомить банк за один рабочий день до момента планируемого погашения. Единственное требование - страхование заемщика. Эта услуга обойдется заёмщику в 0,5 - 1% от общей суммы кредита.

Сбербанк России. Предлагает два вида кредита: кредит на недвижимость и ипотечный кредит.

Кредит на недвижимость даётся на приобретение, строительство, долевое участие в строительстве, реконструкцию, ремонт, проведение отделочных работ объектов недвижимости (в т.ч. квартиры, комнаты, жилого дома, дачи, садового домика, гаража, машино-места, земельного участка). Предполагается предварительная оплата заёмщиком не менее 30% покупной (проектной/сметной) стоимости объекта жилья.

Ипотечный кредит даётся на приобретение, строительство жилья в рамках договора о сотрудничестве, заключённого между банком и застройщиком. Обеспечение кредита - залог приобретаемого жилья (либо имущественных прав заёмщика по договору инвестирования). Предполагается предварительная оплата заёмщиком не менее 10% стоимости жилья.

Срок кредитования до 15 лет. Процентная ставка в рублях - 18%, в валюте - 11%.

Также в Сбербанке существует программа жилищного ипотечного кредитования "Молодая семья".

Молодой считается семья:

- если один из супругов не достиг 30 лет;

- если семья состоит из одного родителя возрастом до 30 лет и ребёнка.

При расчёте суммы кредита может учитываться доход родителей.

Максимальный размер кредита - до 90% стоимости квартиры для молодой семьи с ребёнком (детьми) и до 70% стоимости для молодой семьи без детей.

Срок кредита - до 15 лет. Если квартира только строится или в семье родился ребёнок, может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита до 5 лет (с увеличением срока кредитования).

Погашение кредита осуществляется ежемесячно.

Процентная ставка 18% (в рублях) и 11% (в валюте).

3. Разработка мероприятий по организации ипотечного кредитования в филиале "Выборгский" ОАО "Промышленно-строительный банк"

3.1 Организационно-экономическая характеристика ОАО "Промышленно-строительный банк"

Промышленно-строительный банк основан в центре северной столицы - на Невском проспекте, 38, в историческом здании, где (с XIX века) уже более 100 лет работают банкиры. В годы советской власти ПСБ был звеном Государственного банка СССР. В этом статусе - Ленинградский областной банк Российского республиканского банка Промстройбанка СССР - Банк успешно работал до 90-х годов XX века.

В 1990 году в соответствии с Постановлением государственных органов "О Государственном банке РСФСР и банках на территории республики" и решением учредителей-пайщиков Банк преобразован в коммерческий Ленинградский промышленно-строительный банк. Дата регистрации Устава ПСБ Банком России - 3 октября 1990 года - стал днём второго рождения коммерческого банка на Невском проспекте, 38.

С 1992 года Банк действует на основании Генеральной лицензии № 439.

Основными лицензиями банка, кроме Генеральной лицензии, полученной 1 июля 203 года, являются:

* Лицензия № 439: на совершение операций с драгоценными металлами, получена 01.07.03 г.;

* Лицензия № 078-03401-001000: на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, получена 29.11.00 г.;

* Лицензия № 078-03325-010000: на осуществление дилерской деятельности, получена 29.11.00 г.;

* Лицензия № 078-03235-100000: на осуществление брокерской деятельности, получена 29.11.00 г.;

* Лицензия № 078-03194-000100: на осуществление депозитарной деятельности, получена 04.12.00 г.;

* Лицензия № 22-000-1-00044: на осуществление деятельности специализированного депозитария инвестиционных фондов и паевых инвестиционных фондов, получена 25.12.01 г.

С самого начала коммерческой деятельности активность Банка была направлена на развитие производительных сил страны, на поддержку предприятий важнейших отраслей промышленности.

В 90-х годах XX века ПСБ рос и развивался как крупный региональный банк, обслуживающий системообразующие предприятия Северо-Запада, он стал одним из первопроходцев на рынке пластиковых карт. Также ОАО "ПСБ" одним из первых в России добился устойчивых отношений с лидерами мирового финансового рынка. В 1992-1994 годах ПСБ - участник программы Мирового банка по развитию финансовых учреждений России. Открытость и реальные коммерческие успехи обеспечили Банку уже в 1994 году получение международного кредитного рейтинга. ПСБ заслужил доверие западных партнёров, которые предоставили Банку значительные кредиты, в т.ч. один из крупнейших для России синдицированных кредитов в 1997 году.

Валютно-финансовый кризис 1998 года стал испытанием для всей банковской системы России. ПСБ был вынужден приостановить программы развития, но успешно пережил кризис. Выполнение Банком обязательств по реструктуризации всей своей внешней задолженности и её полное досрочное погашение свидетельствуют об успешном преодолении испытания.

К 1 января 2005 года филиальная сеть Банка объединила 53 филиала по всей России: от Калининграда до Томска, от Мурманска до Краснодара. Реализация потенциала ОАО "ПСБ" последовательно, в крупнейших регионах страны, обусловила качественный рост основных финансовых показателей, который отразился в повышении позиций ПСБ в российских банковских рейтингах.

ПСБ с 1994 года входит в немногочисленную группу российских банков, имеющих международные рейтинги. Все рейтинги имеют стабильный прогноз, что обусловлено сильными рыночными позициями Банка на Северо-Западе России, диверсифицированной клиентской базой и высоким качеством кредитного портфеля. Ведущие позиции в национальных рейтингах и победы в профессиональных конкурсах говорят об усилении позиций ОАО "ПСБ", укреплении репутации как известного, надёжного финансового института, ориентированного на удовлетворение взыскательных требований своих клиентов.

Преобладающие виды деятельности

ПСБ имеет несколько приоритетных направлений своей деятельности, соответствующих основным тенденциям развития банковской системы России, при этом универсальности повышает устойчивость Банка за счёт снижения зависимости от конъюнктуры отдельных рынков банковских услуг.

Приоритетными направлениями деятельности, определённым в рамках долгосрочного планирования и соблюдаемыми при принятии текущих управленческих решений, являются:

предоставление банковских услуг корпоративным клиентам. Среди новых услуг приоритетных для ОАО "ПСБ" являются услуги по обслуживанию эмиссий ценных бумаг таких клиентов, по экспортно-импортному торговому финансированию, целевое финансирование корпоративных клиентов с привлечением средств на международных финансовых рынках;

предоставление банковских услуг частным клиентам. Важнейшими для Банка новыми услугами в этом сегменте рынка являются услуги по кредитованию, в т.ч. услуги на приобретение автотранспорта и услуги ипотечного кредитования (кредиты на приобретение жилья), привлечение средств населения и использование новых инструментов сбережения, а также выпуск и обслуживание пластиковых банковских карт: для выплаты зарплаты, проведения платежей через банкоматы, кредитование владельцев пластиковых карт в форме предоставления овердрафта по карточному счету;

предоставление услуг кредитным организациям. Среди предлагаемых ПСБ новых услуг приоритетными являются услуги по кредитованию банков, обладающих финансовой устойчивостью, в форме открытия мультивалютных кредитных линий, обеспеченных залогом;

собственный бизнес Банка на финансовых рынках. Банк является активным участником рынков ГКО-ОФЗ, валютных обязательств Правительства РФ, муниципальных и корпоративных акций, а также ликвидных векселей, является активным участником рынка по сделкам РЕПО с основными финансовым активами.

Дифференциация клиентской базы позволяет сохранять финансовую устойчивость Банка.

Предоставление услуг корпоративным и частным клиентам ПСБ рассматривает как одинаково важные и равно приоритетные направления деятельности.

Клиентский бизнес Банка (предоставление услуг клиентам) как вид деятельности с устойчивым, прогнозируемым уровнем доходов и, в целом, более низким уровнем риска в большей степени приоритетен ОАО "ПСБ" относительно собственного бизнеса на финансовых рынках.

Собственный бизнес на финансовых рынках развивается, и будет развиваться Банком, как фактически единственная сфера доходоприносящего размещения активов с сохранением высокого уровня их ликвидности, соответствующего требованиям управления рисками.

Изменение структуры баланса в период с 01.01.2003 по 01.01.2005 года

В структуре активов произошли значительные изменения по сравнению с предыдущим годом. Кредитный портфель вырос на 30% вследствие расширения клиентской базы и появления у Банка новых крупных клиентов-заёмщиков в регионах. Рост вложений в ценные бумаги составил 79,4% , несмотря на то что доля таких вложений в активах Банка осталась практически на уровне прошлого года. За 2004 год уменьшился объём высоколиквидных активов, в т.ч. объём денежных средств и средств, размещённых в депозиты ЦБ РФ (см. Приложение 7).

Структура пассивов Банка в 2003-2004 годах формировалась в соответствии с приоритетными задачами, установленными «Стратегическим планом развития Банка на 2002-2004 гг.». Так, в 2003 и 2004 годах продолжена работа по активизации розничного бизнеса: привлечённые средства частных лиц выросли на 61,6% и 54,4% соответственно (см. Приложение 8). Существенно увеличилась доля рублёвых вкладов в срочных вкладах по сравнению с прошлым годом, что обусловлено укреплением реального курса рубля к доллару США и повышением уровня доверия населения к национальной валюте. Объём выпущенных долговых обязательств снизился на 6% (см. Приложение 8).

Остатки на рублёвых и валютных счетах корпоративных клиентов выросли за 2003 и 2004 года на 33,6% и 35,1% соответственно (см. Приложение 8). Значительно увеличилось привлечение средств как на текущие, так и на срочные депозитные счета клиентов.

Прирост годовой прибыли

Одной из важных характеристик результатов комплексной деятельности Банка является прибыль. За последние 5 лет балансовая прибыль планомерно увеличивалась и по итогам 2004 года составила 2 567 млн. руб., что на 507 млн. руб. (24,6%) превышает прибыль предыдущего года.

Рост собственного капитала

Величина собственного капитала достигла 8 954 млн. руб., увеличившись на 54% по сравнению с прошлым годом. Основной прирост был связан с увеличением прибыли.

Резервирование на возможные потери

В целях защиты от риска возможного снижения стоимости активов Банка, а также неисполнения или ненадлежащего исполнения контрагентами своих обязательств перед Банком по заключённым сделкам ПСБ формирует резервы на возможные потери:

по ссудам;

по ценным бумагам;

по прочим активам.

Основная доля резервов Банка приходится на ссудные операции. Резерв фактического резерва на возможные потери по ссудам на 01.01.2005 г. составил 2,4 млрд. руб., или 100% от расчётной величины, что соответствует требованиям Банка России. Это является свидетельством стабильности и надёжности ОАО «ПСБ», а также способности своевременно выполнить все обязательства перед партнёрами и вкладчиками.

Развитие ресурсной базы

Динамика ресурсной базы (см. Таблицу 3):

Таблица 3

Динамика ресурсной базы (тыс. руб.)

Банк развивает бизнес с клиентами на Северо-Западе, в регионах России и в Москве. Благодаря активной работе по привлечению новых клиентов, и построению долгосрочных партнёрских отношений с имеющимися клиентами объём привлечённых средств постоянно увеличивается. На 01.01.05 объём привлечённых средств клиентов составил 55 293 070 тыс. руб. по сравнению с 54 294 052 тыс. руб. на 01.10.04.

Доли доходов от различных направлений деятельности в общих доходах

По итогам IV квартала 2004 года общие доходы (процентные доходы и сальдо непроцентных коммерческих доходов и расходов) составили 2 893 млн. руб. Процентные доходы по операциям кредитования составили 53% от общих доходов.

Преобладающими видами деятельности ОАО "ПСБ" являются кредитование, расчётно-кассовое обслуживание, выпуск и обслуживание пластиковых карт.

По сравнению с 3-м кварталом 2004 года процентные доходы по операциям кредитования (за исключением межбанковского кредитования) выросли на 109 млн. руб. и составили 1 536 млн. руб. Рост процентных доходов объясняется наращиванием кредитного портфеля и небольшим ростом средней ставки по портфелю (менее чем на 0,5% годовых), основной прирост процентных доходов получен по кредитам юридическим лицам в рублях.

Доходы от расчётно-кассовых операций за 4-ый квартал 2004 года составили 200,3 млн. руб., что составляет 6,9% от общих доходов и 33,6% от непроцентных доходов. Доходы от расчётно-кассовых операций по сравнению с полученными в 3-м квартале 2004 года выросли на 12,9 млн. руб.

Комиссионные доходы по операциям с пластиковыми картами составили 104,5 млн. руб., по отношению к 3-му кварталу 2004 года доход вырос на 14,8 млн. руб. Кроме того, предоставляя клиентам услуги, связанные с операциями по пластиковым картам, Банк привлекает средства на карточные счета. Средний ресурс, привлечённый на карточные счета физических лиц за 4-ый квартал 2004 года, составил 5 231 млн. руб.

В целях контроля над доходами Банка выделяются следующие функционально однородные приоритетные виды деятельности:

1. кредитование (как корпоративных, так и частных клиентов);

2. расчётно-кассовое обслуживание корпоративных клиентов;

3. выпуск и обслуживание пластиковых карт корпоративных и частных клиентов.

3.2. Анализ потребительского кредитования

в филиале "Выборгский" ОАО "ПСБ"

В ПСБ существует несколько видов потребительского кредитования. Среди них:

кредит без расчёта кредитоспособности;

кредит под поручительство юридического лица;

бланковый кредит не сотруднику банка;

бланковый кредит сотруднику банка;

кредит под поручительство двух и более физических лиц;

кредит на покупку автомобиля.

Рассмотрим каждый вид кредитования, исходя из (см. Приложение 5):

- процентной ставки;

- суммы кредита;

- способа погашения кредита и процентов;

- обеспечения;

- досрочного погашения;

- максимального срока выдачи кредита.

Кредиты под поручительство юридических лиц.

Для получения кредита заёмщик должен представить в банк справку о доходах с места работы за 12 месяцев, предшествующих месяцу обращения за кредитом.

Кредиты под поручительство физических лиц.

Для получения кредита заёмщик и поручители должны представить в банк:

- справки о доходах с места работы за 12 месяцев, предшествующих месяцу обращения за кредитом;

- заверенные печатями справки от работодателей, подтверждающее место работы заёмщика и поручителей, или заверенные копии трудовых книжек.

Кредит на покупку автомобиля.

Размер кредита составляет:

- без предъявления справки по форме 2-НДФЛ:

* до 70% от стоимости нового автомобиля или нового мотоцикла иностранного производства;

* до 60% от стоимости нового автомобиля отечественного производства или поддержанного (не более 10 лет с учётом года выпуска) иностранного автомобиля;

- при предоставлении справки по форме 2-НДФЛ:

* до 80% от стоимости нового автомобиля или нового мотоцикла иностранного производства;

* до 70% от стоимости нового автомобиля отечественного производства или поддержанного (не более 10 лет с учётом года выпуска) иностранного автомобиля.

По желанию заёмщика кредит на приобретение автотранспорта может быть увеличен на сумму на сумму страховой премии за первый год пользования кредитом.

Доля кредитования в филиале «Выборгский» ОАО «ПСБ» не велика (около 3%) от общего числа кредитов, выдаваемых Банком, но объём кредитования постоянно увеличивается (см. Таблицу 4).

Таблица 4

Объёмы кредитов, предоставляемых филиалом «Выборгский» ОАО «ПСБ» (тыс. руб.)

Для повышения доли кредитов филиала «Выборгский» в общем объёме кредитов, выдаваемых ОАО «ПСБ», предлагаю ввести в филиале ипотечное кредитование, которое на данный момент является одним из приоритетных направлений кредитования в коммерческих банках, но до сих пор отсутствует в филиале, и рассчитать целесообразность его введения.

3.3 Предложения по внедрению ипотечного кредитования в филиале "Выборгский" ОАО "Промышленно-строительный банк"

Зададим основные условия ипотечного кредитования в филиале «Выборгский» ОАО «ПСБ». В целом в Промышленно-строительном банке существует ипотечное кредитование, поэтому предлагается оставить существующие параметры для того, чтобы расчёты были более приближены к реальным.

1. Цель предоставления кредита:

приобретение готовой или строящейся недвижимости (долевое участие).

2. Сумма кредита:

рассчитывается исходя из кредитоспособности заёмщика на основании справки 2-НДФЛ или налоговой декларации (для индивидуальных предпринимателей, частных нотариусов и иных лиц, не имеющих возможность получить справку о доходах в бухгалтерии).

Также может быть учтён доход созаёмщика, при условии, что созаёмщик будет выступать в качестве созалогодателя.

Минимальный размер кредита - 300 000 рублей или 10 000 долларов США в эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату выдачи кредита.

Максимальный размер кредита - 9 000 000 рублей или 300 000 долларов США в эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату выдачи кредита.

3. Срок предоставления кредита:

кредит на приобретении недвижимости предоставляется на срок от 3 до 10 лет.

4. Процентная ставка:

по вновь заключаемым договорам:

* в рублях РФ:

а) до оформления квартиры в собственность - 17,00%;

б) после оформления квартиры в собственность - 15,00%;

* в долларах США:

а) до оформления квартиры в собственность - 15,00%;

б) после оформления квартиры в собственность - 13,00%;

по пролонгированным и просроченным договорам:

* в рублях РФ - 24,00%;

* в долларах США - 22,00%.

5. Обеспечение кредита:

в качестве обеспечения возвратности кредита выступают залог, поручительство и страхование.

Залог:

а) залог недвижимости, приобретаемой за счёт кредитных средств;

б) залог права требования по договорам приобретения права требования.

Поручительство:

поручительство юридических и/или физических лиц (используется в качестве дополнительного обеспечения).

Страхование:

а) страхование жизни и потери трудоспособности заёмщика;

б) страхование риска утраты или повреждения приобретаемой недвижимости;

в) страхование риска утраты права собственности владельца недвижимости;

г) страхование рисков, связанных с неисполнением своих обязательств стороной, обязанной передать недвижимость в собственность заёмщика, перед заёмщиком по передаче квартиры в собственность или невозвращения уплаченных им денежных средств после наступления срока по передаче квартиры в собственность.

В случае если есть созаёмщик, то необходимо застраховать его по договору страхования жизни и потери трудоспособности.

6. Первоначальный взнос:

вносится за счёт собственных средств заёмщика в размере:

а) 30,00% - при приобретении строящейся недвижимости;

б) 20,00% - при приобретении недвижимости на вторичном рынке.

7. Погашение кредита:

а) ежемесячно одинаковыми суммами, включающими возврат суммы кредита и процентов по нему;

б) по индивидуальному графику, при этом погашение суммы основного долга осуществляется таким образом, чтобы ежегодные платежи в погашение основного долга были не менее 1/N от суммы кредита, где N - срок кредитования, выраженный в годах.

8. Досрочное погашение кредита:

заёмщик имеет право досрочного погашение задолженности по кредиту. При частичном досрочном возврате кредита:

* либо осуществляется перерасчёт ежемесячного аннуитетного платежа, исходя из нового остатка ссудной задолженности, а первоначальный срок погашения кредита остаётся неизменным;

* либо производится перерасчёт срока погашения кредита в сторону его уменьшения.

9. Возрастные ограничения:

кредиты не предоставляются лицам моложе 18 лет и старше 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин.

В Банке 1 ОВК при покупке недвижимости на первичном рынке первоначальный взнос должен быть не менее 30% от стоимости жилья, процентная ставка по кредиту в валюте составляет 15-19% годовых, а после оформления права собственности снижается до 10-15%, такая же ставка (10-15%) - для покупки жилья на вторичном рынке, сумма кредита - от 20 до 500 тыс. долларов США, срок кредитования 10 лет.

В МДМ-Банке ставка дифференцирована в зависимости от срока, на оторый выдаётся кредит: 3 года - 11% (в валюте) и 12 % (в рублях), 5 лет - 12% (в валюте) и 14% (в рублях), 10 лет - 13% (в валюте) и 16% (в рублях), до оформления жилья в собственность процентная ставка составляет 15% (в валюте) и 17% (в рублях), срок кредитования 3,5 и 10 лет, первоначальный взнос от 20%, сумма кредита от 10 тыс. долларов США.

Из анализа условий кредитования, предоставляемых конкурентами, видно, что в ОАО «ПСБ» условия кредитования значительно не отличаются, но есть ряд преимуществ, которые видно в заданных условиях.

Рассмотрим подразделения, которые будут участвовать в процессе кредитования в филиале "Выборгский" ОАО "ПСБ", их функции и обязанности (см. Рис. 5).

Рис. 5. Взаимодействие подразделений участвующих в процессе ипотечного кредитования

* Филиал "Выборгский":

предоставляет заёмщикам необходимую информацию по вопросам кредитования, принимает решения о выдаче кредитов, заключает кредитный договор, договор поручительства, договор купли-продажи недвижимости с использованием заёмных средств, договор залога, договор приобретения прав требования, договор залога прав требования, ведёт учёт процентов и кредитов, осуществляет взаимодействие с сотрудниками Дирекции экономической безопасности и информации (ДБЗИ) при решении вопроса о предоставлении кредита, осуществляет взаимодействие с Юрисконсультом Банка при решении вопроса о приёме поручительства юридического лица, предоставляет отчёт о выданных кредитах и рассмотренных заявках в Дирекцию розничного бизнеса и пластиковых карт (ДРБиПК);

* Коммерческая дирекция по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (КД по СПб и ЛО):

заключает договоры о сотрудничестве с инвесторами, оценщиками, страховыми компаниями и доводит до ДРБиПК и Филиалов перечень возможных инвесторов, оценщиков, страховых компаний, определяет и доводит до ДРБиПК и Филиалов информацию об объектах инвестирования, проводит мероприятия по продвижению услуг кредитования (изготовлению буклетов и других рекламных материалов, обеспечение рекламной продукцией Филиалов и фирм);

* Кредитная дирекция по Санкт-Петербургу и Ленинградской области:

при обращениях Филиала принимает решение о выдаче (пролонгации) кредитов в рамках своих полномочий и в случаях превышения полномочий для принятия решений готовит заключения для рассмотрения вопросов кредитования на заседаниях ИКК и Правления Банка, информирует Филиал о принятых решениях;

* Дирекция розничного бизнеса и пластиковых карт:

готовит предложения по установлению и изменению размера процентных ставок для данного вида кредита (в т.ч. по просроченным и пролонгированным кредитам), минимального и максимального срока кредитования, минимальной и максимальной суммы кредита, комиссии за рассмотрение кредита и выдачу кредита на рассмотрение Комитета по управлению активными и пассивными операциями (КУАиП), готовит предложения по установлению валюты кредита, срока моратория на досрочное погашение кредита, минимальные суммы досрочного погашения, минимальный размер собственных средств заёмщика, информирует Филиал о принятых решениях, проводит мероприятия по продвижению услуг кредитования (разработка и содержание рекламно-информационных материалов, обеспечение рекламно-информационными материалами филиалов и партнёров Банка, проведение мероприятий по стимулированию потребительского спроса и т.п.), доводит по ДРБиПК перечень возможных инвесторов, оценщиков и страховых компаний;

* сотрудник ДБЗИ:

осуществляет проверку заёмщиков/созаёмщиков и поручителей, проводит работу с заёмщиками/созаёмщиками и поручителями при невыполнении ими своих обязательств перед Филиалом, осуществляет поверку инвесторов, оценщиков и страховых компаний, информирует Филиал в случае получения негативной информации о заёмщиках/созаёмщиках и поручителях, инвесторах, оценщиках и страховых компаниях или недвижимости;

* Юрисконсульт Банка:

рассматривает и визирует договоры, поступившие из кредитного отдела, осуществляет проверку правоустанавливающих документов на недвижимость передаваемую в залог, проводит проверку учредительных документов инвестора, рассматривает и визирует договоры о сотрудничестве, рассматривает правоустанавливающие документы на земельный участок, оформляет и направляет в суды исковые заявления, представляет Банк в судах при рассмотрении споров.

Проанализируем рынок недвижимости России и Санкт-Петербурга.

По данным Госстороя России, из всего так называемого "воспроизводимого недвижимого имущества" страны (т.е. всех строений), доля жилья составляет более трети. В количественном выражении это 2,8 млрд. кв. метров общей площади. Квартир в России 56 миллионов.

На каждого гражданина приходится около 19,7 кв. метров жилья (в 1990 году - 16,4 кв. метров). Наиболее обеспеченны жильём жители Москвы, Белгородской, Курской, Волгоградской, Ленинградской, Новгородской и Тверской областей, а меньше всего квадратных метров на человека приходится в республике Ингушетия, Тыва, Калмыкия, Бурятия и Алтай.

Для сравнения, в Норвегии в среднем на одного жителя приходится 74 кв. метра общей площади, в США - 65, в Швеции - 43, во Франции - 36, в Японии - 31.

Для того чтобы решить квартирный вопрос и хотя бы приблизиться к евростандартам, необходимо строить не менее 100 млн. кв. метров в год в течение десятилетий, а с учётом износа значительной части существующего жилья - и того больше.

Всё большей проблемой становится естественное старение и выбытие жилищного фонда. Объём ветхого жилья составляет 87,8 млн. кв. метров (3,2% общего объёма), а темпы физического выбытия жилищного фонда в последние годы превышают 10% в год, или 1/3 объёма вводимого жилья. Проживает в таких домах около 5 млн. человек.

В неблагоустроенных квартирах в России проживает 40 млн. человек.

Ввод жилья государственной и муниципальной форм собственности сократился с 80 до 19 процентов. Так, населением России за свой счёт и с помощью кредитов построено 14,2 млн. кв. метров общей площади жилых домов, что составило 42,1% от общего объёма введённого жилья.

"Очередь" на жильё составляет 4,86 млн. семей, 33,7% из которых ждут новой квартиры по 10 и более лет. Всего же в улучшении жилищных условий нуждаются 77% населения России независимо от того, стоят ли они в "очереди" или нет.

Объёмы ввода нового жилья, составляющие 0,24 кв. метра на душу населения в год, значительно отстают от необходимого 1 кв. метра на человека в год.

По данным статистики ежегодно приобретают новое жильё менее 1,5% российских семей, хотя материалы Госстроя свидетельствуют, что в России не менее 6% семей способными приобрести жильё по социальным нормам с помощью ипотечных кредитов.

Проанализировав рынок недвижимости можно сделать вывод, что наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры.

Цена квадратного метра, да и квартиры в целом, зависит от ряда факторов:

1. района, в котором построен или строится дом:

в лидерах цен находятся Центральный, Петроградский, Василеостровский и Московский районы, в замыкающих - Кронштадский и Колпинский;

2. дальности/близости расположения от метро;

3. типа дома:

квартиры в кирпичных домах стоят на 30% дороже, чем в блочных;

4. с отделкой квартира или без;

5. раздельный или совмещённый санузел;

6. есть ли балкон или лоджия;

7. от того, кто является застройщиком;

8. через посредника приобретается квартира или напрямую.

Средняя цена квадратного метра составляет 1 200 долларов США, а средняя площадь двухкомнатной квартиры - 65 кв.м. Отсюда следует, что средняя стоимость на самые популярные квартиры составляет 78 000 долларов США.

Исходя из стоимости двухкомнатной квартиры можно сделать вывод, что запрашиваемые суммы кредитов будут порядка 55 000 долларов США (70% от стоимости квартиры) - при покупке строящейся недвижимости - и 60 000 долларов США (80% от стоимости квартиры) - при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Пусть минимальный доход семьи после уплаты налогов составляет 1500 долларов США, тогда они могут рассчитывать на кредит в размере 54 000 долларов США, при условии, что семья состоит из не более, чем из 4 человек. Каждый месяц аннуитетные платежи будут составлять 810 долларов США, т.е. на 10 лет семья заплатит 96 000 долларов США. Получается, что переплата составляет 42 000 долларов США.

Пусть в месяц будет выдаваться 10 кредитов (на первоначальном этапе значение является хорошим результатом, к примеру, АН «Бекар» выдаёт 20 кредитов в месяц, а Банк Авангард - 4 кредита в день).

Необходимо рассчитать какие расходы будет нести банк и при этом какие доходы он будет получать (см. Приложение 6).

Рентабельность составит 73 копейки на 1 рубль затрат в первый месяц и 78 копеек и более - во второй и последующие.

Отсюда можно сделать вывод о перспективах внедрения ипотечного кредитования в филиале «Выборгский» ОАО «Промышленно-строительный банк»: считаю внедрение ипотечного кредитования в филиале целесообразным.

3.4 Информационно-программное обеспечение и экономическая безопасность ипотечного кредитования в ОАО "ПСБ"

На первоначальном собеседовании клиент даёт право ОАО "ПСБ" на проверку предоставленной им информации относительно его трудоустройства, получаемых доходов, имеющихся счетов в других банках, кредитной истории.

Сотрудник филиала передаётся ответственному сотруднику ДБЗИ (Дирекция по безопасности и защите информации) полученный комплект документов, который включает:

сведения о заёмщике/созаёмщике, в т.ч. Ф.И.О., сведения о документе, удостоверяющем личность заёмщика/созаёмщика, и его содержание, а также сведения о кредите;

сведения о поручителе: для юридических лиц - наименование организации, юридический адрес, Ф.И.О. руководителя, для физических лиц - адрес регистрации, Ф.И.О., сведения о документе, удостоверяющем личность и его содержание.

Ответственный сотрудник ДБЗИ в течении трёх рабочих дней с момента предоставления необходимых документов, включая день предоставления документов, осуществляет проверку заёмщика/созаёмщика/поручителя и уведомляет филиал о принятом решении.

Проверка может проводится по одной из трёх схем:

- упрощённая схема проверки;

- базовая схема проверки;

- расширенная схема проверки.

В ОАО «Промышленно-строительный банк» для расчёта кредитоспособности заёмщиков используется комплекс программ АРМ «Ритейл» ИА СПБО, который основан на работе программ EXCEL и WORD с использованием таблиц.

Заключение