Оценочное зонирование территории города Кинель Самарской области

Методика кадастровой оценки городских земель включает определение и оценку комплекса факторов, влияющих на изменение ценности городских земель по районам города, расчет коэффициентов относительной ценности городских земель по установленным оценочным зонам, а также расчет параметров кадастровой стоимости земель города по всем существующим видам функционального использования земель на основе статистической выборки данных о продажах земельных участков на всей оцениваемой территории.

В качестве оценочных участков территории были выбраны условные кадастровые кварталы (зоны различного функционального использования и назначения), которые были выделены с точки зрения однородности социальной и инженерной инфраструктуры, ландшафтных, геологических и экологических условий.

Качество территории оценивалось с учетом местоположения (функциональные и территориально-экономические зоны) и обеспеченности ее такими факторами, как уровень инженерно-технической оснащенности, доступность к объектам социальной инфраструктуры, экологические показатели. Определялся их вес в оценке качества участка на основе мнения экспертов с учетом реальных сделок и анализа спроса и предложения.

ГКОЗ предполагает две ТЛ оценки поселений в зависимости от численности поселения и развитости инфраструктуры. Так как г. Кинель имеет численность населения > 10 000 человек (по данным на 1997 год - 33.5 тыс. человек), то вычисления кадастровой стоимости проходят по первой ТЛ, которая состоит из статистической составляющей и экспертно-аналитической составляющей.

Однако практическое отсутствие рыночной информации не позволило установить соотношение стоимости земель в различных районах г. Кинеля, в связи с чем работы по статистической составляющей первой технологической линии, в которой кадастровая стоимость рассчитывается с помощью создания моделей на основе анализа статистической информации и рыночной информации, не проводятся.

Невозможность создания аналитической модели рынка, которая бы адекватно отражала рынок или потребительскую ценность видов использования земель, предполагала вести расчет показателей кадастровой стоимости земли по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ.

Для проведения расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ осуществлялся сбор двух видов информации: семантической и графической.

Сбор информации осуществлялся в разрезе всех оценочных показателей, а при расчете по видам использования учитывались только те, которые получили наибольшие веса для данного вида.

Параллельно с этим производился сбор ценовой и качественной информации:

цены предложений на объекты недвижимости и характеристики этих объектов. Сбор ценовых и качественных параметров производился по одному из видов использования, а именно - по землям под индивидуальной жилой застройкой (ИЖС).

По результатам экспертно-аналитической составляющей получились величины удельных показателей кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) всех кадастровых кварталов поселения по землям под индивидуальной жилой застройкой. Также, каждому кварталу присваивались коэффициенты качества по всем видам использования.

Расчет УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствовала информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, осуществлялся с использованием УПКСЗ по индивидуальной жилой застройке.

Результатом работы явилось проведение оценочного зонирования территории города и расчет кадастровой стоимости по всем видам функционального использования земель по всем оценочным кварталам города.

Были рассмотрены два варианта оценочного зонирования города Кинель, в результате сравнения которых наиболее эффективным оказался первый вариант зонирования.

Результаты проведенного зонирования представлены на плакатах для таких видов использования как земли ИЖС, торговли и промышленности (плакат 1,2).

Результаты расчета кадастровой стоимости земель по всем видам функционального использования земель представлены на плакате 3,4.

Технико-экономические показатели проекта представлены на плакате 5.

Используемая Методика ГКОЗ поселений позволяет при установлении и расчете кадастровой стоимости земель оценить и продемонстрировать стоимость земель при существующем их виде использования и соответственно принимать решения для более эффективного использования земель в будущем.

Использование результатов проведенных работ может быть следующее:

Использование для целей налогообложения

Результаты государственной кадастровой поквартальной оценки земель могут использоваться в земельном кадастре и могут рассматриваться как исходное состояние базы земельного налогообложения. Для целей налогообложения могут использоваться результаты расчета кадастровой оценки, выполненного по существующему положению, т.е. для существующего функционального использования территории, существующей улично-дорожной сети, существующей системы городского транспорта и т.д. Они могут уточняться по результатам индивидуальной оценки.

Использование для целей инвестиций

Для целей инвестиций могут использоваться результаты кадастровой оценки городских земель с учетом перспективных проектных решений генерального плана города и проектов детальной планировки, а также сроков завершения ведущегося строительства. На уровне индивидуальной оценки должно рассматриваться предусмотренное инвестиционным проектом функциональное использование конкретного земельного участка.

Использование в системе муниципального управления для решения крупномасштабных задач развития города

Результаты государственной кадастровой оценки по существующему положению и с учетом перспективных проектных решений могут использоваться руководством города для принятия крупномасштабных задач развития города. Проектные решения задач функционального зонирования территории (в том числе решения по сносу, реконструкции существующей застройки, размещению нового жилищного строительства, преобразованию промышленных зон и т.д.), задач развития улично-дорожной сети и системы городского транспорта, задач развития систем инженерного обеспечения и т.д. должны опираться на результаты оценки городских земель. Более того, могут проводиться работы по оценке, специально направленные на анализ эффективности различных вариантов проектных решений с точки зрения их влияния па стоимость городских земель. Критериями оценки могут явиться уменьшение контрастов стоимости городских земель (в частности, за счет оживления деградирующих районов, улучшения системы транспорта и др.) и общее увеличение суммарной стоимости городских земель. Лучшим из вариантов перспективного развития может считаться тот, который обеспечивает максимальное увеличение суммарной стоимости городских земель.

Использованная литература:

1. Конституция Российской Федерации. - М.: Теис ,1996 - 48с.

2. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон РФ. - М.: «Издательство ПРИОР», 2000. - 16с.

3. Земельный кодекс Российской Федерации: М.: «Ось-89», 2002г. - 96с.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации. - М.: ОСЬ-89, 1995. - 80с.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I и II. - М.: Новая волна, 1997. - 511с.

6. Уголовный кодекс Российской Федерации 24.05.96 г. ст.ст. 170 и 254

7. О земельной реформе: Закон РСФСР от 23 ноября 1990г.: С изм. и доп., внесенными Законами РСФСР от 27 дек. 1990г., 22 июня 1992г., 20 нояб. 1992 г. и 28 апр. 1993г. // Земельное право России: практикум, законодательство / Под ред. Осокина И.Н. -М.: "ДЕ - ЮРЕ", -1993. - 368с.

8. «О регулировании земельных отношений и развития аграрной реформы в России» Указ Президента РФ от 27 окт. 1993г. // Земельное право Российской Федерации. Законодательство. Ведомственные нормативные акты. Судебная практика / под ред. Осокина И. Н. -М.: ДЕ-ЮРЕ, 1995. - 816с.

9. Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы: Указ Президента РФ от 16 дек. 1993 г. // Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство. - М. : Юрид. лит., 1994. -384с.

10. «Положение о мониторинге земель в Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 15 июля 1992г. // Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство. - М.: Юрид. лит., 1994. - 384с.

11. О государственной кадастровой оценке земель: Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 // Собрание законодательства РФ. - 1999. №35. - С. 7889-7893.

12. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель: Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. №316.

13. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление правительства РФ от 15.03.97г. №319 // Земля и право: Сборник нормативных актов / Под общей редакцией В.Х. Улюкаева. - М., 1999. - С.418.

14. Об установлении нормативной цены земли: Постановление Губернатора Самарской области от 24.04.2000г. №121.

15. Об утверждении дифференцированных ставок земельного налога: Постановление Кинельской городской Думой от 27.01.2005г. №210.

16. Об установлении нормативной цены земли: Постановление губернатора Самарской области от 24.04.2000г №121.

17. Методика Государственной кадастровой оценки земель поселений, Роскомзем, 2000.

18. Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Севостьянов А.В. "Кадастр земель населенных пунктов": Учебник / В.В. Артеменко, П.Ф, Лойко. - М.: Колос 1997. - 167с.

19. Безуглая Э.Ю., Расторгуева Г.П., Смирнова И.В. Чем дышит промышленный город. Л.; Гидрометеоиздат, 1997. 254 с.

20. Берлянд Б. Е. Прогноз и регулирование загрязнения атмосферы. Л.:

Гидрометеоиздат, 1992. 275 с.

21. Гладкий В.И., Городской кадастр и его картографо-геодезическое обеспечение/ В.И. Гладкий, В.А. Спиридонов. - М.: Недра, 1992. - 252с.

22. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах/ В.И. Гладкий. - Новосибирск: Наука. Сиб. Предприятие РАН, 1998. - 281с.

23. Комов Н.В. и др. Земельные отношения и землеустройство в России / Комов Н.В.. - М.: 1995г

24. Крюков Ю.А., Сизов А.П., Дарский В.Б., Берладир А.В. "О новых понятиях городского землепользования" "Геодезия и картография" 1994г №10 с.47-50.

25. Севостьянов А.В. Экономическая оценка земель малых городских поселений. - М.: ГУЗ, 2003. - 159с.

26. Сизов А.П. "Мониторинг городских земель с элементами их охраны": Учебное пособие. - М.: 2000.

27. Улюкаев В.Х., Варламов А.А., Петров Н.Е. // Земельное право и земельный кадастр. М: Колос, 1996.- с.191

28. Особенности оценки развития и управления территориями поселений: Монография / А.В. Севостьянов //Итоги научно-исследовательской работы Государственного университета по землеустройству в 1996-2000 гг. - М.: ГУЗ, 2001. - 220с.

29. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. - М.: "Дело", 1998.

30. Чешев А.С. Земельный кадастр: Учебник / А.С. Чешев, И.П. Фесенко. - М.: Приор, 2000. - 368с.

Размещено на Allbest.ru