Оценочное зонирование территории города Кинель Самарской области

Методика государственной кадастровой оценки земель рекреационного назначения.

К землям рекреационного назначения относятся выделенные в установленном порядке участки земли, занятые домами отдыха, пансионатами, санаториями, кемпингами, спортивно-оздоровительными комплексами, туристическими базами, туристическо-оздоровительными лагерями, домами рыболова и охотника, детскими туристическими станциями, парками, лесопарками, пионерскими и спортивными лагерями, расположенными вне земель оздоровительного назначения. К землям рекреационного назначения также относятся земли пригородных зеленых зон, то есть земли за пределами городской черты, занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно-гигиенические функции и являющиеся местом отдыха населения.

Государственная кадастровая оценка земель рекреационного назначения проводится с учетом:

оценки ценности (полезности) рекреационного потенциала территории, включающей местоположение, природно-климатические условия, уровень благоустройства, привлекательности и других, ценных в рекреационном отношении факторов;

социально-культурных функций, выполняемых природными объектами, расположенных на оцениваемой территории;

доходности видов деятельности, осуществляемых на землях рекреационного назначения;

затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения ценности природного потенциала земель рекреационного назначения.

При проведении ГКОЗ рекреационного назначения для учета уникальности рекреационных ресурсов выделяются:

а) территории с рекреационными ресурсами всероссийского значения;

б) территории с рекреационными ресурсами регионального значения.

К территориям с рекреационными ресурсами всероссийского значения относятся земли рекреационного назначения, расположенные:

на Черноморском побережье (Краснодарский край);

на Калининградском взморье (Калининградская область);

в Приморском крае (курорты).

К территориям с рекреационными ресурсами регионального значения относятся земли рекреационного назначения, расположенные на территории субъектов Российской Федерации, включая земли рекреационного назначения на территории Калининградской области, Краснодарского и Приморского краев за пределами морского побережья.

ГКОЗ рекреационного назначения проводится в административно-территориальных образований и предусматривает применение двух процедур определения удельных показателей кадастровой стоимости земли:

По показателям кадастровой стоимости единицы площади земель рекреационного назначения в оценочных зонах, полученных для типичных объектов рекреации на территории административно-территориального образования - применяется для территорий с рекреационными ресурсами всероссийского значения;

По показателям кадастровой стоимости единицы площади земель рекреационного назначения в оценочных зонах, полученных с использованием значений кадастровой стоимости земель рекреационного назначения под типичными объектами рекреации на эталонной территории и поправочных коэффициентов к ним - применяется для территорий с рекреационными ресурсами регионального значения.

В качестве первичного объекта установления кадастровой стоимости единицы площади земель рекреационного назначения выступают оценочные зоны, границы которых устанавливаются по административным границам сельских округов, где под оценочной зоной понимается часть территории административно-территориального образования, однородная по природно-климатическим, транспортным, ландшафтно-эстетическим, экономическим и иным условиям ведения рекреационной деятельности.

Окончательные границы оценочных зон устанавливаются в административных границах сельских округов, попадающих в выделенную предварительную зону и перекрывающих не менее половины ее площади. При нахождении на территории административно-территориального образования одного сельского округа, границы зоны устанавливаются по границам административно-территориального образования.

Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда.

Методика позволяет определить кадастровую стоимость земель лесного фонда на основе расчетного рентного дохода, получаемого в результате их хозяйственного использования.

Методика предусматривает три уровня оценки:

по оценочным зонам и субъектам Российской Федерации;

по лесхозам;

по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов.

Экологические функции лесных земель в Методике не рассматриваются. Они учитываются в методических документах по определению нормативов возмещения потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные земли для их использования в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства.

Целью государственной кадастровой оценки земель лесного фонда является определение кадастровой стоимости 1 гектара земель в границах объектов кадастровой оценки.

Объектами кадастровой оценки земель лесного фонда в зависимости от уровня кадастровой оценки являются лесные земли оценочных зон, субъектов РФ, лесхозов, участков земель лесного фонда.

Предметом кадастровой оценки земель лесного фонда является значение кадастровой стоимости единицы площади земель лесного фонда в границах объектов кадастровой оценки.

Кадастровая оценка земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

На первом уровне кадастровой оценки земель лесного фонда в качестве объекта кадастровой оценки выступают лесные земли в границах оценочных зон и субъектов Российской Федерации.

Оценочные зоны включают территорию субъекта Российской Федерации или группы административно-территориальных образований (субъекты Российской Федерации, административные районы). Границы оценочных зон совпадают с границами субъектов Российской Федерации или административных районов, входящих в субъект Российской Федерации.

При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается лишь один вид лесопользования - заготовка древесины.

На момент проведения кадастровой оценки лесных земель определяются следующие показатели в расчете на 1 гектар лесных земель оценочной зоны и субъекта Российской Федерации:

базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;

базовые оценочные затраты;

цена производства древесины;

расчетный рентный доход;

кадастровая стоимость.

На втором уровне кадастровой оценки земель лесного фонда в качестве объекта оценки выступают лесные земли в границах лесхозов.

Методика государственной кадастровой оценки земель водного фонда.

Основой для расчета показателей кадастровой стоимости земель водного фонда является экономический эффект, получаемый в результате использования водных объектов различными водопотребителями, а также эколого-экономический эффект сохранения болот.

В качестве исходных показателей для определения экономического эффекта от использования объектов водного фонда применяются данные о фактических платежах за водные ресурсы и за сброс в водные объекты загрязняющих веществ.

Действие методики не распространяется на внутренние морские воды, территориальное море Российской Федерации и подземные водные объекты.

Определение кадастровой стоимости земель водного фонда на уровне субъекта Российской Федерации проводится с учетом выделения следующих оценочных групп земель водного фонда:

земли, занятые поверхностными водными объектами (за исключением болот), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов;

земли, занятые болотами, за исключением тундровой и лесотундровой зон.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель зависит от следующих величин: площади земель водного фонда, расчетного годового экономического эффекта, получаемого при использовании водных объектов (средний по Российской Федерации), дополнительного годового эколого-экономического эффекта сохранения болот, коэффициента региональной дифференциации экономического эффекта от использования водных объектов в зависимости от экономической значимости (доходности) водопользования водных ресурсов по субъектам Российской Федерации (далее - коэффициент экономической значимости), коэффициента экологической ситуации и экологической значимости состояния водных объектов по бассейнам морей и основных рек по субъектам Российской Федерации (далее - коэффициент экологической ситуации).

Коэффициент экономической значимости позволяет учесть в кадастровой стоимости земель водного фонда межрегиональные соотношения доходности водопользования в разных сферах народного хозяйства в зависимости от местоположения и качества водных объектов, а также структуры водопотребителей по субъектам Российской Федерации.

Коэффициент экологической ситуации позволяет учесть при определении кадастровой стоимости земель водного фонда влияние экологического фактора. Коэффициент принимается по бассейнам морей и основных рек по субъектам Российской Федерации в соответствии с утвержденной Минтопэнерго 01.10.95 Методикой определения ущерба окружающей природной среде при авариях на магистральных нефтепроводах. Коэффициент экологической ситуации устанавливается по субъектам Российской Федерации в размере показателей, утвержденных органами исполнительной власти для соответствующего субъекта Российской Федерации.

Методика государственной кадастровой оценки земель запаса.

В состав земель запаса включаются как освоенные земельные участки (пашня, земли под многолетними насаждениями, кормовые угодья, прочие освоенные земли), так и непригодные к использованию и неосвоенные земельные участки (овраги, скальные выступы, пески, оползни, осыпи и др.)

Земли запаса занимают в структуре земель Российской Федерации 118,5 млн. га (6,9%). Эта категория земель наиболее динамичная. Структура земель запаса постоянно меняется, что связано, с одной стороны, с переводом в нее земельных участков, владение или пользование которыми прекращено, с другой - с предоставлением угодий в аренду, пользование, собственность предприятиям, организациям и гражданам.

Основной целью проведения кадастровой оценки земель запаса является увеличение налоговой базы за счет вовлечения этих земель в хозяйственный оборот и определение стартовых цен на земельные участки, находящиеся в землях запаса, при проведении аукционов по передаче этих участков в собственность или аренду.

Методика кадастровой оценки земель запаса базируется на использовании кадастровой стоимости земель по видам угодий, входящих в состав налогооблагаемых категорий земель (земли сельскохозяйственного использования, земли лесного фонда) с учетом коэффициентов.

Для субъектов Российской Федерации, в состав земель запаса которых входят оленьи пастбища, кадастровая оценка базируется на использовании соответствующих данных государственной кадастровой оценки земель территории Крайнего Севера. Кадастровая оценка земель запаса проводится на уровне административного района и определяется в размере 50% от среднего показателя удельной кадастровой стоимости земель преимущественной (на территории оцениваемого района) категории земель.

Преимущественная категория земель определяется на основе сопоставления площадей земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в оцениваемом районе. За преимущественную категорию земель принимается большая по площади категория земель.

Методика государственной кадастровой оценки земель пригородных зон

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации территория пригородной зоны города включает в себя земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории данного города, территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города (территория резерва для развития поселения), размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной, транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.

Земли в пригородной зоне имеют ряд ограничений в хозяйственном использовании, что ставит их в один ряд с другими землями, на которых ограничены права собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Основным методическим принципом оценки земель, с ограничениями в хозяйственном использовании, является определение стоимостного эквивалента негативного влияния установленных ограничений на ценность (полезность, выгодность, значимость) земельного участка или определение величины снижения кадастровой стоимости земельного участка при наличии обременительных прав.

Определение кадастровой стоимости земель с учетом ограничений в использовании проводится как на уровне отдельного земельного участка, так и по группе земельных участков или других объектов оценки (поселений, кадастровых кварталов в черте поселений), находящихся в зоне особого режима использования земель.

Порядок оценки земель с ограничениями в использовании включает:

1) Проведение ГКО земель в соответствии с установленной для данной категории или вида использования земель методикой ГКОЗ.

2) Определение по кадастровым делам или по дежурным кадастровым картам зон особого режима использования земель, других ограничений в использовании земель по конкретным земельным участкам и их группам.

3) Определение перечня и площади земельных участков или других объектов оценки (поселений, кадастровых кварталов в черте поселений) на всю площадь которых установлено ограничение.

4) Определение перечня и площади земельных участков, для которых ограничение установлено на части земельного участка.

5) Выбор по расчетной матрице величины снижения кадастровой стоимости земель (в процентах) по различным категориям и видам использования земель.

Определение кадастровой стоимости земель с учетом ограничений в использовании для земельных участков или других объектов оценки, на всю площадь которых установлены ограничения.

Определение кадастровой стоимости земельных участков с частичным ограничением в использовании.

Классификация ограничений в хозяйственном использовании земельных участков проводится по степени жесткости вводимых ограничений. К первой категории относятся ограничения на застройку участка, размещение и габариты строений и сооружений, а также ограничения определенных видов деятельности. Эта категория ограничений может понизить стоимость части земельного участка, на которую установлено ограничение, на 20-40 %. Ко второй категории относятся ограничения, устанавливающие доступ на земельный участок представителей специальных технических и эксплуатационных служб для обслуживания инженерных и других сооружений и объектов, расположенных в границах земельного участка. Эта категория ограничений может понизить стоимость части земельного участка, которое установлено в пределах 10%.

При наличии нескольких видов ограничений на одном земельном участке его кадастровая стоимость определяется с учетом наименьшего значения коэффициента снижения кадастровой стоимости земельного участка.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений.

Основным методическим принципом оценки кадастровой стоимости земель поселений в условиях становления рынка земли и недвижимости, когда рыночная информация ограниченна и противоречива, является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с анализом ценообразующих факторов. Такой подход позволяет на основе обобщения рыночных цен на земельные участки по базовым тестовым зонам, где существует реальный рынок земли и недвижимости, определять кадастровую стоимость земель на территориях, где рынок отсутствует, на основе учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель.

Исходная информация о стоимости земельных участков устанавливается по массивам статистических данных по всем секторам земельного рынка: незастроенные участки под различные цели использования земель, участки садоводческих товариществ, участки с жилыми домами (личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство, кондоминиумы и т.п.), участки гаражей и стоянок для хранения индивидуальных автомобилей, участки объектов торговли, бытового и специального обслуживания, а также земельные участки других объектов недвижимости, приносящей доход. В ряде случаев, при ограниченном объеме данных о сделках с незастроенными и застроенными земельными участками, для калибровки коэффициентов регрессии, характеризующих влияние местоположения участка на его стоимость, в расчет вводятся данные статистики квартирного рынка.

При обработке данных сделок с земельными участками с находящимися на них строениями стоимость земельного участка определяется методом остатка для земли с учетом вклада земельного участка в стоимость сделки, или методом прямой капитализации дохода от арендной платы за земельный участок.

Методика оценки кадастровой стоимости земель поселений состоит из шести расчетных блоков:

проведение факторного анализа, выделение доминирующих факторов по перечню наиболее информативных показателей, определяющих ценность земель поселений:

пространственные факторы доступности центра города, мест приложения труда и других центров тяготения, уровень развития транспортной инфраструктуры;

уровень развития производственной и инженерной инфраструктуры;

уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

состояние окружающей среды;

природно-рекреационная, историческая и архитектурно-эстетическая ценность территории;

инженерно-геологические условия строительства и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

2) выделение на оцениваемой территории групп (кластеров) однородных по общности ценообразующих факторов объектов (поселений на территории района, кадастровых кварталов на территории поселения) и отнесение оцениваемых объектов к конкретному кластеру;

3) выделение центров кластеров (объекты с наиболее характерной для конкретного кластера оценкой инфраструктурного потенциала) и проведение их факторной оценки;

4) выделение тестовых центров кластеров (с наибольшим объемом рыночной информации) и определение аналитических зависимостей между ценами сделок и факторной оценкой инфраструктурного потенциала этих центров. Расчет по центрам кластеров удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений;

5) распределение (присвоение) на основе полученных зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель по выделенным на оцениваемой территории кластерам: небольшим поселениям, кадастровым кварталам на территории больших поселений;

6) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельного показателя кадастровой стоимости земель по кластеру, в котором находится земельный участок, площади и других локальных характеристик земельного участка.

Кадастровая стоимость земель по видам использования, по которым к настоящему времени отсутствует статистика сделок продаж и аренды земельных участков (участки объектов промышленности, транспорта, связи, участки объектов социально-культурного и коммунального назначения и т.п.), устанавливается на основе расчетных значений кадастровой стоимости земель под объектами жилого назначения и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в стоимость земель под объектами жилого назначения и, например, объектами промышленности, транспорта, связи.

Работа по кадастровой оценке земель поселений в рамках описанной технологии завершается расчетом удельных показателей стоимости земли по кластеру (поселениям в целом, если в границах поселения не выделяются кластеры-кварталы, или по кадастровым кварталам и оценочным зонам в границах поселений в соответствии с установленным классификатором видов использования земель).

На втором этапе Государственной кадастровой оценки земель поселений устанавливается кадастровая стоимость конкретных земельных участков с учетом их площади и установленных сервитутов.

По мере развития рынка земли и недвижимости, а также получения дополнительной рыночной информации по сделкам с земельными участками базовые показатели кадастровой стоимости должны уточняться и использоваться для корректировки результатов ГКОЗ.

1.3 Методика дифференциации ставок земельного налога.

Платежи за землю

Согласно ст. 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991г. № 1738-1 «О плате за землю», «использование земли в России является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли».

Земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи. Арендная плата взимается за государственные и муниципальные земли, переданные в аренду.

Наряду с Законом Российской Федерации «О плате за землю», правовую основу для установления и взимания платежей за землю составляют Налоговый и Земельный кодексы Российской Федерации.

Средства от земельного налога и арендной платы за землю поступают во все уровни бюджетов, из них в федеральный бюджет 30%, в областной бюджет -20%, местный бюджет -50%. Основная часть средств поступает от взимания платежей за земли городских и сельских поселений.

Средства от земельного налога и арендной платы за землю в административных районах распределяются: в федеральный бюджет - 30%, в областной - 10%, в местный - 60%.

В 2004 году общая сумма земельных платежей, поступивших во все уровни бюджетов, составила 884263 тыс. рублей, в том числе 64% (566172 тыс. рублей) - земельный налог, 36% (318091 тыс. рублей) - арендная плата. Прогноз платежей на 2005 год составлял 805375 тыс. рублей.

Земельный налог

Ставки земельного налога в 2004 году применялись те же, что и в 2000 году для всех категорий земель (статья 12 Закона Российской Федерации «О федеральном бюджете на 2001 год»). Этим же законом были установлены нормы перечисления средств от земельного налога за землю городов и поселков в следующих размерах: в федеральный бюджет 30%, в бюджеты субъектов РФ -20%, в бюджеты городов и поселков -50%.

Сумма земельного налога, поступившая в территориальный бюджет области в 2004 году, составила 408671 тыс. рублей (64,4% от земельных платежей).

В федеральный бюджет от земельного налога перечислено 157501 тыс. рублей (63% от земельных платежей).

Основная часть земельного налога 506501 тыс. рублей (89,5%) во все уровни бюджетов поступила от использования городских и поселковых земель, за земли сельскохозяйственного назначения - 16964 тыс. рублей (3%) и другие земли - 42707 тыс. рублей (7,5%).

Арендная плата

Арендная плата за земельные участки устанавливается договором между арендодателем и арендатором. При аренде муниципальных и государственных земель органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по типичным видам использования земель или категориям арендаторов. Размер и порядок перечисления средств от арендной платы тот же, что и от земельного налога.

В своем большинстве базовые размеры арендной платы за землю определяются на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов.

В 2004 году арендаторами во все уровни бюджетов перечислено 318091 тыс. рублей, в том числе в федеральный бюджет - 92426 тыс. рублей, в территориальный - 225665 тыс. рублей.

На города и поселения приходится 305733 тыс. рублей арендной платы, на земли сельскохозяйственного назначения -2249 тыс. рублей и другие земли - 10109 тыс. рублей.

2.1 Характеристика природных и социально-экономических условий города

Самарская область - субъект Российской Федерации. Граничит на западе с Ульяновской областью, на севере - с Республикой Татарстан, на востоке - с Оренбургской областью, на юго-западе - с Саратовской областью, в самой южной точке имеет соприкосновение с Республикой Казахстан.

Входит в состав Поволжского экономического района.

Самарская область (до 1991 г. - Куйбышевская область) образована 5 декабря 1936г.

Площадь - 53,6 тыс. кв. км.

Численность населения - 3 305,3 тыс. человек (1999 г.)

Центр - г. Самара

рис.1

Самарская область расположена на юго-востоке Восточно-Европейской (Русской) равнины в среднем течении реки Волги, где река образует крутую излучину - Самарскую Луку. Река Волга и Самара делят область на части: Правобережье, Северное и Южное Левобережье. Правобережье расположено на восточных отрогах Приволжской возвышенности (высота более 300 м.), пересечено оврагами, балками. Северная часть Самарской Луки представлена горами Жигули (высота до 370 м.), круто обрывающимися в сторону реки Волги и пологими к югу. Северное Левобережье - это плоская равнина (Низкое Заволжье) и юго-западная часть Бугульминско-Белебеевской возвышенности, представленной Сокольими горами, Кинельскими и Сокскими Ярами (Высокое Заволжье, высотой свыше 300 м.). Южное Левобережье представляет собой полого-волнистую равнину, юго-восточную часть которой занимают отроги возвышенности Общий Сырт (Синий, Средний, Каменный Сырты, высотой свыше 200 м.)

Самарская область имеет достаточно развитую минерально-сырьевую базу: нефть, газ (попутный и природный), горючие сланцы, фосфориты, самородная сера, каменная соль, асфальтиты и битумы, ангидрит, гипс, мел, цеолитсодержащие породы, пески (строительные и силикатные), стекольное сырье, строительный камень, кирпично-черепичное сырье, аглопоритовые и тугоплавкие глины, бентониты, источники минеральных вод.

Климат области континентальный засушливый. Средняя температура января - 13 С на западе, до -14 С на востоке, июля от 20 С на северо-западе, до 22 С на юго-востоке. Осадков на северо-западе выпадает 450 мм в год, на юге, юго-востоке - 300 мм и менее.



рис.2

Главная река - Волга. Все остальные реки - ее притоки: Уса, Сызрань, Большой Черемшан, Сок, Самара, Чапаевка, Чагра, Большой Иргиз. Русла их подтоплены водами Куйбышевского и Саратовского водохранилищ, созданными подпорами Волжской ГЭС им. В.И. Ленина и Саратовской ГЭС.

Самарская область характеризуется значительной неоднородностью природных условий и почвенного покрова, что связано с ее расположением в двух природных зонах - лесостепной и степной, граница которых проходит по руслу реки Самары. Почвенный покров лесостепной зоны представлен в основном выщелоченными и типичными черноземами, среди последних значительные площади занимают остаточно-карбонатные. Относительно небольшое распространение имеют оподзоленные черноземы и серые лесные почвы.

Почвенный покров степной зоны представлен преимущественно обыкновенными и южными черноземами, реже темно-каштановыми почвами, солонцами и их комплексами.

Абсолютное большинство почв области (до 80%) имеют глинистый и тяжелосуглинистый механический состав. Почвы среднесуглинистого механического состава составляют около 11% территории области, легкие почвы (легкосуглинистые и супесчаные) - 7% и песчаные - всего 2%. В лесостепной зоне в механическом составе почв нередко наблюдается присутствие крупнообломочного материала в виде щебня и камня.

Леса занимают около 12% территории области. В Жигулях лесистость доходит до 70%. Преобладают широколиственные леса с отдельными вкраплениями хвойных, частично - смешанные леса. На песчаных почвах левого берега Волги и вдоль реки Самары встречаются сосновые боры. Наиболее крупный из них - Бузулукский бор. Южная часть области - ковыльно-типчаковые степи - распаханы и в естественном состоянии практически отсутствуют. В поймах рек - луга, преимущественно заливные.

Область обладает значительными рекреационными ресурсами. Этому способствует сочетание благоприятных климатических условий, привлекательность ландшафтов, санаторно-курортные и туристско-экскурсионные возможности. Рекреационную привлекательность усиливают охраняемые природные территории: национальный парк «Самарская Лука», Жигулевский заповедник им. И.И. Спрыгина, ландшафтный заказник «Васильевские острова», комплексные заказники.

Население размещается на территории области неравномерно. Наиболее густо заселены центральная часть области и Северное Левобережье. Городское население составляет 80,5%. Средняя плотность населения 61,7 человек на 1 кв. км. К югу плотность населения значительно снижается. В области проживает свыше 30 национальностей. Преобладают русские (83,4%). Значительную долю составляют чуваши, мордва, татары, украинцы.

Самарская область выделяется в российской экономике как регион концентрации обрабатывающей промышленности и автомобилестроения (свыше 80% российских легковых автомобилей). Основные отрасли промышленности - машиностроение и металлообработка, топливная, электроэнергетическая, химическая и нефтехимическая, цветная металлургия. Развит железнодорожный, автомобильный, речной, воздушный и трубопроводный транспорт.

Анализ экономико-географического положения, уровня развития экономической базы и социальной сферы города Кинеля.

Краткая историческая справка

Город Кинель имеет благоприятное географическое положение, как по отношению к Российской Федерации в целом, так и к Самарской области. Он находится на стыке направлений Сибирь - Урал - Центр и Средняя Азия - Казахстан, что способствовало развитию его как крупного железнодорожного узла. Территория г. Кинеля расположена в междуречье рек Самары и Большой Кинель в 41 км от г.Самары и представляет большую привлекательность для жителей областного города. Выгодное географическое положение города обеспечивает предпосылки для привлекательности земель, высокой их ценности и развития земельного рынка.

Населенный пункт на месте города возник в 30-х годах XIX столетия, основной толчок и его дальнейшему развитию дал пуск железной дороги на Уфу и строительство в связи с этим железнодорожной станции, по мере развития в черту города включались расположенные рядом поселки. В настоящее время городу административно подчиняются поселки Усть-Кинельский и Алексеевка. Поселки Лебедь. Елшняги, Горный являются подрайонами г. Кинеля. населенные пункты - Советы, Студенцы, Мельница - подрайонами пос. Усть-Кинельский. В связи с большой удаленностью от г. Кинеля пос. Алексеевка, земли между поселком и собственно городом в городскую в городскую черту не включаются.

Численность населения, прожинающею на территории, находящейся в подчинении администрации г. Кинеля. на 01.01.1997 года составила 50,1 тыс. человек, в том числе собственно г. Кинеля - 33,5 тыс. человек, пгт Алексеевка - 9,5 тыс. человек и пгт Усть-Кинельский - 7,1 тыс. человек.

рис.3

Инженерно-геологические и климатические условия

Город расположен в междуречье у слияния рек Самара и Большого Кинеля. В геологическом отношении территория города характеризуется толщей четвертичных отложений мощностью до 20 метров, сложенной делювиальными и делювиальноалювиальными суглинками, супесями различных окрасок с ясной микропористой структурой.

Территория города располагает двумя водоносными горизонтами, которые расходятся: первый на глубине 5-10 метров и второй 80-120м.

Подземные воды имеют небольшой дебит и высокое содержание минеральных солей. На территории города и в прилегающих непосредственные к нему районах, каких либо полезных ископаемых, имеющих промышленное значение нет, за исключением глины (Смышляевское месторождение).

Климатические условия формируются в основном под влиянием атмосферных процессов со стороны обширного Азиатского континента, перегретого в летний сезон и переохлаждённого зимой. Климат города характеризуется довольно значительными амплитудами климатических элементов в отдельные периоды: летом с максимальной температурой до 40°. зимой до - 47°. с оттепелями, метелями, короткой, интенсивно протекающей весной.

2.2 Анализ сложившегося использования земельного фонда города

Земельный фонд Самарской области.

Распределение земельного фонда по категориям земель.

По состоянию на 1.01.2004 года земельный фонд Самарской области в административных границах составляет 5356,5 тыс. га (табл.1). Кроме того, 3,0 тыс. га земли используются совхозом «Рабочий» Кинель-Черкасского района на территории Оренбургской области.

Таблица 1. Распределение земель Самарской области по категориям

N п/п	Наименование категорий земель	Площадь, тыс. та
		2000г.	2004г.	2004г. 2000г. ( + ; - )
1	Земли сельскохозяйственного назначения	3865.3	3876.3	+11.0
2 2.1 2.2	Земли поселений, в т.ч. в городской черте в черте сельских населенных пунктов	340.1 168.2 171.9	340,9 168.5 172.4	+0,8 +0,3 +0,5
3	Земли промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного назначения	69.7	69,8	+0,1
4	Земли особо охраняемых территорий	135.3	135.3	0
5	Земли лесного фонда	526,9	527.0	+0,1
6	Земли водного фонда	167.4	167.4	0
7	Земли запаса, в том числе: фонд перераспределения	251.8 251.2	239,8 239,2	-12,0 -12,0
	Итого земель в административных границах:	5356.5	5356.5	0

Распределение земель по категориям показывает преобладание в структуре земельного фонда Самарской области земель сельскохозяйственного назначения - 72,4%. Земли лесного фонда занимают 9,8 % от площади области. На долю земель поселений приходится 6,4%, земли промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного назначения составляют 1,3 %, а земли особо охраняемых территорий - 2,5 %. Водный фонд области включает в себя поверхностные водные объекты, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов и занимает 3,1 %, а на долю земель запаса приходится 4,5 % территории области.

Земли сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения составляют 3876,3 тыс. га. Это земли, предоставленные сельскохозяйственным предприятиям, организациям и гражданам для производства товарной сельскохозяйственной продукции, а также земли, используемые гражданами в личных целях за пределами черты населенных пунктов для сенокошения и пастьбы скота, садоводства, огородничества и животноводства.

Земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью занимают 133,5 тыс. га (3,4%), из них защитного значения - 58,6 тыс. га.

Основные изменения в структуре земель сельскохозяйственного назначения произошли в землях застройки, под дорогами и прочими землями, что связано с их уточнением по материалам инвентаризации населенных пунктов. На долю этих земель приходится 2,2 % земель данной категории, или 83,8 тыс. га.

Земли поселений.

Земли поселений Самарской области (городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов) составляют 340,9 тыс. га. В области насчитывается 11 городов, 22 поселка городского типа и 1314 сельских населенных пунктов.

Общая площадь земель городов и поселков городского типа составляет 168,5 тыс. га. На этих землях преобладают застроенные территории, площадь которых 63,8 тыс. га (37,9%), земли общего пользования - 13,2 тыс. га (7,8%), инженерной и транспортной инфраструктурой занято 7,3 тыс. га или 4,3%, земли особо охраняемых территорий занимают 3,6 тыс. га (2,1%). На долю земель сельскохозяйственного использования приходится 35,5 тыс. га (21,2%). Площадь земель, требующих проведения специальных инженерных мероприятий (овраги, карьеры, болота) составляет 5,3 тыс. га или 3,1 %. Значительные площади в городах занимают земли, занятые лесами, на долю которых приходится 14,5% или 24,5 тыс. га. Под водными объектами занято 11,0 тыс. га (6,5%), а площадь под военными и иными режимными объектами составляет 4,3 тыс. га (2,6%).

Сельские населенные пункты занимают площадь 172,4 тыс. га. Наибольший удельный вес в структуре земельных угодий сельских населенных пунктов имеют земли сельскохозяйственного использования - 78,4 тыс. га (45,5%). На земли жилой и общественно-деловой застройки приходится 55,7 тыс. га (32,3%), промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки- 4,9 тыс. га (2,8%). Инженерной и транспортной инфраструктурой занято 5,2 тыс. га (3,0%). Земель, не вовлеченных в градостроительную или иную деятельность насчитывается 8,6 тыс. га или 5,0%. Под лесами и водными объектами занято 3,6 тыс. га или 2,0%. Земли общего пользования занимают площадь 15,8тыс.га или 9,2%. Земли особо охраняемых территорий и земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность составляют 0,2 тыс. га или 0,2%.

Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного специального назначения.

Общая площадь земель данной категории составляет 69,8тыс. га. Она включает территории большого количества предприятий, организаций и учреждений, расположенных за пределами черты поселений.

Земли промышленных предприятий занимают 18,1 тыс. га или 25,9% от общей площади земель данной категории. За землями транспорта закреплено 36,4 тыс. га (52,2%). К ним относятся земельные участки, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям железнодорожного, автомобильного, воздушного, водного и трубопроводного транспорта для эксплуатации, ремонта и развития объектов данной инфраструктуры. Земли автомобильного транспорта составляют 18,5 тыс. га (26,5%), железнодорожного - 17,4 тыс. га (24,9%), трубопроводного - 0,5 тыс. га (0,7%). В структуре этих земель преобладают земли, занятые под дорогами и защитными лесонасаждениями, на долю которых приходится 84,0%. Земли связи, радиовещания, телевидения и информатики занимают 0,3 тыс. га или 0,4% от общей площади категории. Для выполнения задач по обороне, безопасности, космическому обеспечению предоставлено 11,9 тыс. га (17,1%) земель. Земли иного назначения занимают 3,1 тыс. га или 4,4%.



рис.4

Земли особо охраняемых территорий

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Особо охраняемые природные территории являются объектами общенационального достояния. В 2001 году земли особо охраняемых территорий составили 135,3 тыс. га. Основную площадь земель этой категории занимают: природный национальный парк «Самарская Лука» - 62,5 тыс. га, заповедник «Жигулевский» - 23,2 тыс. га, Волжский ГЛОХ - 48,5 тыс. га. Земли под базами отдыха, пионерскими лагерями, памятниками природы занимают площадь 1,1 тыс. га.

Земли лесного фонда

Площадь земель лесного фонда на начало 2002 года составила 527,0 тыс. га. В состав земель лесохозяйственных предприятий входят лесные площади (покрытые лесом, а также не покрытые лесом - вырубки, гари, редины) и нелесные земли (сельскохозяйственные угодья, под водой, болота, под дорогами и прочие).

Земли лесного фонда представлены, главным образом, лесными площадями - 483,7 тыс. га или 91,7 % от общей площади. Сельскохозяйственные угодья занимают 17,4 тыс. га (3,3%), в том числе 3,4 тыс. га пашни. Кроме того, под водой и болотами находится 11,5 тыс. га (2,2%), под постройками и дорогами 6,2 тыс. га (1,2%), прочих - 8,2 тыс. га (1,6%).

Земли водного фонда

Земли водного фонда составляют 167,4 тыс. га. Более 99% этих земель занято непосредственно поверхностными водными объектами. На долю других угодий (сельскохозяйственных, древесно-кустарниковой растительности, дорог и прочих земель) приходится менее 1%. Основу водного фонда Самарской области составляют Куйбышевское и Саратовское водохранилища, река Волга и ее притоки: р. Самара, р. Сок, р. Большой Кинель, р. Уса, р.Черемшан, р. Кондурча, р. Большой Иргиз. На долю водохранилищ, предназначенных для целей орошения и находящихся в ведомственной подчиненности Департамента мелиорации земель и сельхозводоснабжения Министерства сельского хозяйства и продовольствия РФ, приходится около 3% от площади земель данной категории.

Земли запаса

Земли запаса Самарской области в истекшем году составили 239,8 тыс. га. В эту категорию вошли земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование, неиспользуемые и освободившиеся земельные участки, а также земли фонда перераспределения, предоставленные сельскохозяйственным предприятиям и организациям в аренду до 1 года, которые учтены отдельной строкой. Таких земель в области насчитывается 239,2 тыс. га. Структура земельных угодий этой категории ежегодно меняется, что связано с передачей земель в долгосрочную аренду, а также отказом от арендуемых земель. Земли запаса являются резервом для организации новых землепользований различного целевого назначения.

Наибольший удельный вес в структуре угодий данной категории приходится на сельскохозяйственные угодья, площадь которых составляет 237,0 тыс. га или 98,8% от общей площади. Остальную площадь 2,8 тыс. га (1,2%) составляют земли, находящиеся в стадии восстановления плодородия, занятые лесополосами, водными объектами, болотами и прочие угодья.

Распределение земельного фонда по угодьям

Сельскохозяйственные угодья

Сельскохозяйственные угодья в составе всего земельного фонда области составляют 3876,3 тыс. га или 74,9 %.

Площадь пашни составила 3048,5 тыс. га. Площадь многолетних насаждений в целом по области составила 41,1 тыс. га. Сенокосы занимают площадь 62,9 тыс. га. Площадь пастбищ составила 821,9 тыс. га.

Земли под водными объектами, включая болота

Площадь земель, находящаяся под поверхностными водными объектами на территории области равна 239,8 тыс. га и под болотами -42,0 тыс. га.

Наибольший удельный вес земель под поверхностными водными объектами приходится на категорию земель водного фонда - 166,3 тыс. га или 73,6%. В категории земель сельскохозяйственного назначения под водой находится 35,9 тыс. га или 15,9%, в населенных пунктах - 14,3 тыс. га или 6,4 %. В остальных категориях под водой занято 9,3 тыс. га или 4,1%. Это внутрихозяйственные водные объекты, ручьи, каналы и т. д. и расположены они в основном в категории земель сельскохозяйственного назначения, землях поселений и в лесном фонде.

Земли застройки

Под землями застройки занято всего 94,6 тыс. га. В категории земель сельскохозяйственного назначения под застройкой занято 16,3 тыс. га или 17,2 %, в землях поселений - 62,0 тыс. га, или 65,5%, в землях промышленности, транспорта, связи и иного назначения - 14,8 тыс. га или 15,7% и на остальные категории приходится 1,5 тыс. га или 1,6%.

Земли под дорогами

Под дорогами в области насчитывается 122,4 тыс. га. Наибольшая площадь под дорогами 46,7 тыс. га или 38,1% находится в категории земель населенных пунктов, 41,4 тыс. га или 33,8 % в категории земель сельскохозяйственного назначения и в землях транспорта 27,9 тыс. га или 22,8%. На остальные категории приходится 6,4 тыс. га или 5,3 %.

Земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд

Лесных земель в области, не входящих в лесной фонд, насчитывается 190,9 тыс. га и наибольший процент падает на категорию земель особо охраняемых территорий- 135,3 тыс. га, или 67,2%, на землях сельскохозяйственного назначения 37,4 тыс. га (19,8%).В категории земель населенных пунктов лесные земли составляют 24,4 тыс. га (12,8%)

Инженерная инфраструктура.

Планировочные особенности города отложили свой отпечаток и на формирование его инженерной инфраструктуры.

Характер застройки в пределах муниципального образования не сплошной, селитебные и промышленные зоны перемежаются с сельскохозяйственными территориями.

Расстояние между поселениями различные: пос. Алексеевка расположен ближе к Самаре и отстоит от города Кинеля по автодороге на 18 км, между Алексеевкой и пос. Усть-Кинельский - около 5 км, а между последним и городом Кинелем - порядка 6 км. Сам город Кинель состоит из двух селитебных частей, разделенных зоной крупного железнодорожного хозяйства, через которую в пределах города имеется лишь один пешеходный переход. Южная часть города соединена с северной обходной автомобильной дорогой длиной 13 км.

Соответственно организовано и движение внутригородского пассажирского транспорта. Город Кинель и пос. Усть-Кинельский охвачены единой маршрутной сетью; в связи с малой разветвленностью дорог здесь оказалось достаточно 4 маршрутов, интервалы движения автобусов в дневное время составляют в среднем полчаса. Организация связи между пос.Алексеевка и городом Кинелем внутригородским транспортом оставляет желать лучшего. Здесь функционирует один автобусный маршрут, а число рейсов в последнее время сократилось до 4.

Связь между поселениями внутри муниципального образования осуществляется не только внутригородским транспортом. При необходимости для переезда из Алексеевки в Усть-Кинельский и Кинель жители могут воспользоваться межгородскими автобусами, следующими по маршруту Самара-Алексеевка - Усть-Кинельский - Кинель или пригородной самарской электричкой, которая в пределах муниципального образования делает остановки по станциям: Алексеевка. Советы, Кинель (при этом пгт Усть-Кинельский остается в стороне)

Связь исследуемого объекта с Самарой можно считать сформировавшейся и стабильной. От центра города Самары по железной дороге до Алексеевки - 36 км, до Кинеля - 46 км, время поездки на электричке, соответственно. 1 час 5 мин. и 1 час 20 мин. однако до промзоны г. Самары расстояние гораздо меньше, время поездки от станции Кинель до Безымянки (куста машиностроительных заводов оборонного характера) - чуть менее часа, от Алексеевки до Безымянки - еще меньше - в пределах 40 минут. Это преимущество активно используется жителями Алексеевки, которые по разнообразным связям больше тяготеют к Самаре, чем к своему административному центру - городу Кинелю.

Связь с Самарой может осуществляться и посредством самарского пригородного автобусного сообщения, включающею четыре маршрута: Самара - Алексеевка (протяженность маршрута - 30,1 км. время поездки 1 час 10 минут); два маршрута - Самара - Кинель (один на северную. один на южную часть города Кинеля), протяженностью 32 и 42 км. имеют максимальное время в пути 1 час 40 мин.; Самара - Алексеевские Дачи - Советы, протяженность маршрута 21,2 км. время поездки 45 минут.

Все дороги заасфальтированы. Между окраиной Самары и Алексеевкой трасса хорошая -- прямая, многополосная, типа магистрали, далее идет дорога местного значения Алексеевка - Усть-Кинельский - Богдановка - Новый Сарбай, от Усть-Кинельского - ответвление (под прямым углом, с мостовым переходом через реку Большой Кинель) на Кинель. Дорога на отрезке Алексеевка - Усть-Кинельский - Кинель - очень узкая и напряженная, от города Кинеля дорога вновь расширяется, это - трасса регионального значения идет на город Отрадный и с. Кннель-Черкассы. В настоящее время строится продолжение этой трассы регионального значения на отрезке город Кинель - пгт Алексеевка с новым мостовым переходом, что существенно улучшит транспортную связь и внутри исследуемого муниципального образования.

Входящие в состав муниципального образования более мелкие поселения, такие как Советы, Лебедь, Елшняги, Горный также обеспечены подъездами в виде дорог с твердым покрытием, ответвляющимися от основных путей.

Доля жилого фонда, обеспеченного водопроводом и канализацией, не превышает 70%. Необеспеченный жилой фонд преимущественно относится к частному сектору, где в индивидуальных домах довоенной постройки проживает население пенсионного возраста или малообеспеченные семьи. Особенно низки благоустройство жилого фонда и обеспеченность канализационными сетями в северной части города Кинеля.

Город расположен вблизи магистрального газопровода и бесперебойно снабжается газом в объеме 155600 тыс. куб. м в год.

В целом инженерная инфраструктура городского газового хозяйства благодаря оперативной и превентивной деятельности АО «Кинельгоргаз» находится в относительно благополучном состоянии, что не исключает необходимости проводить плановый и текущий ремонт.

Большинство котельных работает на газе, одна из котельных - на угле. Центральным отоплением по официальным данным обеспечено порядка 55% всего жилого фонда, включая частную застройку. Это достаточно высокий показатель для города, где частный фонд составляет порядка 72%.

В целом во всех трех основных населенных пунктах муниципального образования не только подавляющая часть жилого фонда, но и весь существующий соцкультбыт обеспечены центральным отоплением.

Основные отрасли промышленности города -- пищевая и промышленность строительных материалов.

Крупными предприятиями выпускающие основные виды продукции являются:

1. АО «Хлебозавод» - хлеб и хлебобулочные изделия.

2. АО «Алексеевский комбикормовый завод» - комбикорма.

3. АО «Молокозавод» - цельномолочная продукция.

4. АО «Пищевик» - майонез, напитки.

5. АО «АКСМ» - кирпич силикатный.

6. АО «Алексеевский» - мясо-свинина

Устойчивое развитие региональной экономики в значительной степени определяется уровнем развития малого предпринимательства, обладающего большой мобильностью и гибкостью и не требующего крупных единовременных затрат, - качествами, особо важными в период преодоления кризисных явлений в экономике.

Показатель плотности размещения малых предприятий (количество предприятий в расчете на 1000 жителей) составляет по городу 3 единицы, что свидетельствует о далеко не полном использовании предпринимательского потенциала экономически активного населения города.

Администрация города уделяет большое внимание развитию инфраструктуры поддержки малого предпринимательства. При содействии Администрации в городе создан Центр поддержки предпринимательства и малого бизнеса, в задачи которого входит предоставление малым предприятиям информации о законодательстве по малому бизнесу, оказание предпринимателям организационной поддержки, содействие в получении кредитов на льготных условиях (в том числе, валютных кредитов).

При содействии Центра в г. Кинеле создан оптовый рынок. В отличие от подобных структур, создаваемых в других регионах, в г. Кинеле оптовый рынок создан исключительно на средства местных предпринимателей. Функционирование рынка уже в настоящее время содействует понижению розничных цен торговыми предприятиями города.

Кинель является крупным железнодорожным узлом - внеклассной сортировочной станцией, расположенной в центре Куйбышевской железной дороги. До начала 90-х годов Кинель входил в число 100 решающих сортировочных станций МПС страны. Кинельский железнодорожный узел включает станцию, имеющую 7 парков приёма-отправки поездов (обычная станция - 2-3 парка): крупное, внеклассное локомотивное депо; вагонное депо; дистанцию пути; дистанцию сигнализации и связи; дистанцию гражданских сооружений; тяговую подстанцию с дистанцией контактной сети; путевую машинную станцию, обеспечивающую капитальный ремонт пути. Станция Кинель работает на 4 направления, связывающих потоки грузов и пассажирского движения: Урал-Запад, Средняя Азия-Центр.

Доля работающих на железнодорожном транспорте в общей численности занятых в экономике города составляла в 1996 году около 22%, что говорит о сохраняющейся градообразующей роли железнодорожного узла (наряду с промышленностью) для г. Кинеля.

В г. Кинеле расположен ряд объектов социально-культурного и бытового назначения, принадлежащих железной дороге: узловая железнодорожная больница, поликлиника, 3 средних школы и 1 интернат. В настоящее время готовится договор на передачу данных объектов (кроме больницы и небольшой части жилищного фонда) в муниципальную собственность г.Кинеля.