Оценочное зонирование территории города Кинель Самарской области

Qij - показатель качества i-го кадастрового квартала j-го вида функционального использования земель.

Формула расчета базового УПКСЗ j-го вида функционального использования земель (БП j) имеет вид:

(8)

где:

Ред.срij - средняя цена сделки j-го вида функционального использования земель2 в i-м кадастровом квартале;

n - количество кварталов.

Базовый УПКСЗ рассчитывается по тем видам функционального использования, по которым существует не менее десяти сделок с объектами недвижимости

Особенности сбора информации и этапов работ для проведения расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой технологической линии

Для проведения расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ также осуществляется сбор двух видов информации: семантической и графической.

Cемантическая информация

Основным источником информации, используемой для расчетов в экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ, являются данные анкет, заполняемых экспертами. На каждое поселение заполняется десять анкет. Форма анкет, инструкция по заполнению и примеры заполнения анкет приведены в Приложении 5.

При выборе экспертов важен стаж проживания в черте данного города (не менее 5 лет), профессиональный опыт эксперта (работа в последней должности не менее 2 лет)

Группа экспертов, привлекаемых для заполнения анкет, составляет 10-12 человек и может формироваться на уровне муниципального образования из следующих специалистов:

- представители администрации субъекта РФ;

- специалисты Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;

- специалисты Комитета по архитектуре и градостроительству;

- специалисты Комитета по охране природы;

- специалисты Санитарно-эпидемиологической службы;

- работники Бюро технической инвентаризации;

- риэлтеры, оценщики;

- специалисты в области коммунального хозяйства и транспорта;

2 При определении показателя Рj, также может использоваться информация по сделкам с земельными участками с расположенными на них иными объектами недвижимости. В данном случае цена земельного участка определяется с использованием метода «извлечения», «соотнесения» и иных методов, применяемых в практике оценочной деятельности.

- специалисты в сфере культурно-бытового обслуживания населения;

- специалисты в сфере экономики, промышленности, строительства.

Как правило, в качестве экспертов выступают члены муниципальной межведомственной комиссии. Раздача анкет и инструктаж экспертов проводится на заседаниях комиссии. Сбор информации осуществляется в разрезе всех оценочных показателей (К), а при расчете по видам использования учитываются только те, которые получили наибольшие веса (В) для данного вида.

Графическая информация

Графическая информация, используемая для расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ, не отличается от информации по статистической составляющей и может быть представлена на бумажных и электронных носителях.

В состав графической информации на бумажных носителях входит схема существующего использования территории в составе генерального плана поселения. Также используется кадастровая карта (схема) поселения масштабов 1:2000- 1:10000.

Один экземпляр кадастровой карты поселения используется в виде рабочего экземпляра для нанесения необходимой информации, другой для дальнейшего тиражирования и предоставления в отчете о ГКОЗП.

Отображаемые на рабочем экземпляре карты поселения объекты в основном совпадают с объектами влияния статистической составляющей. Но при этом необходимо внести ряд добавлений, учитывающих особенности экспертных показателей и связанных с нанесением радиусов доступности.

В остальном используется тот же картматериал, что и в статистической составляющей.

Например, на карте (схеме) отображаются:

черта поселения;

границы градостроительных кварталов, микрорайонов;

объекты соцкультбыта (д/сады, школы, дворцы культуры, дома творчества, кинотеатры, библиотеки, стадионы, тренажерные залы, бассейны, дома быта, предприятия торговли, общественного питания, больницы, аптеки и т.д.);

памятники истории и архитектуры с их охранными зонами;

территории с различным уровнем обеспеченности инженерным оборудованием: водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, благоустройство территории;

зоны регулируемой застройки;

территории коммунально-складских зон, промышленных предприятий и их санитарно-защитных зон, территории гаражей;

территории садоводческих массивов, земель сельскохозяйственного использования, лесов и их охранных зон, зон рекреации (парки, лесопарки, курортные территории);

водные объекты и их охранные зоны;

территории с неблагоприятной экологической обстановкой;

результаты инженерно-геологических изысканий.

Сбор исходной информации по экспертно-аналитической составляющей происходит на заседаниях муниципальных межведомственных комиссий по той же схеме, что и сбор данных для статистической составляющей. При этом применяются те же опросные листы с дополнительными формами и контурные карты поселения. Члены комиссии (эксперты) могут участвовать в определении эталонных величин показателей доступности для данного поселения. Вынося свои суждения о таких показателях, они могут пользоваться СНиПами и другой нормативно-технической литературой. При этом необходимо, чтобы показатели доступности выражались в одних единицах измерения: в метрах или минутах (в СПО доступность считается в метрах). Например, по СНиПу какой-либо показатель хорошей доступности имеет значение 500 метров, однако эксперты могут определить его для своего города в 1000м или в 12 минут, мотивируя свое решение большой протяженностью города. Если данные показатели не удалось получить на основании мнения экспертов, возможно, их определение самим исполнителем (который пользуется СНиПом, или сам выступает в роли эксперта). В этом случае надо помнить, что исполнитель должен быть готов аргументировано обосновать свое мнение в случае необходимости (как правило, при согласовании результатов работ на уровне муниципальной комиссии).

При вводе исходных данных, СПО позволяет рассчитывать показатели доступности как по электронной карте (за радиус доступности, в этом случае может приниматься буферная зона объектов) так и устанавливать их в ручную, после предварительных расчетов на бумажной основе. Показатели присутствия, так же могут «сниматься» с электронной карты. Показатели инфраструктуры, рассчитываемые пропорционально площади квартала, могут определяться исполнителем «на глаз» или по бумажной карте и вводиться в программу интерактивно. При расчете показателей с помощью электронной карты, следует помнить, что одному показателю можно поставить в соответствие только один слой объектов. Например, доступности до объектов соцкультбыта может соответствовать только один слой этих объектов. Поэтому, если соцкультбыт представлен на карте несколькими электронными слоями (слой парикмахерских, слой домов быта, слой прачечных и т.д.), то все объекты данных слоев перегружаются в один слой.

По результатам совместных работ обеих составляющих или только экспертно-аналитической составляющей получаются величины УПКСЗ всех кадастровых кварталов поселения по всем видам использования земли. Так же, каждому кварталу присваиваются коэффициенты качества по всем видам использования.

Оценочные работы по второй технологической линии (второй ТЛ)

Определение базового УПКСЗ

По стандартным статистическим показателям проводится кластеризация районов субъекта РФ. Данная процедура проводится по стандартным статистическим показателям, описывающим укрупненные социальные, географо-климатические и экономико-производственные особенности районов. Данные характеристики содержатся в ежегодных бюллетенях «Социально-географическое развитие районов субъекта РФ», выпускаемых органами статистики субъекта РФ, в аналитических департаментах (отделах) администраций, других областных органах и службах.

С учетом результатов кластеризации на территории административного района, отнесенного к центру кластера, выделяется тестовое поселение с наибольшим количеством сделок (не менее 10) с незастроенными земельными участками, предоставленные и используемые для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства. Если нет достаточного количества сведений о сделках по незастроенным земельным участкам, используются данные о застроенных земельных участках с выделением стоимости земель из общей стоимости объекта недвижимости (метод «извлечения»).

Базовый УПКСЗ рассчитывается по формуле:

(9)

где:

Рср - среднеарифметическое значение удельного показателя рыночной стоимости земель в тестовом поселении. При вычислении данного показателя в статистический ряд включаются только те цены сделок, значения которых не являются явными "выбросами";

К - коэффициент влияния ценообразующих факторов для поселения в целом. Если в районе, являющемся центром кластера, нет поселений с достаточным количеством сделок, находится средний базовый показатель удельной кадастровой стоимости земель по нескольким поселениям, в которых вообще есть сделки.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель

Определение УПКСЗ по каждому поселению кластера административных районов (Р,) осуществляется по формуле:

Р=Бп х Кi. (11)

где:

БП - базовый УПКСЗ;

Кi - коэффициент влияния ценообразующих факторов, для i-го поселения.

Определение коэффициентов влияния ценообразующих факторов

Коэффициенты влияния ценообразующих факторов для поселения в целом определяются в три этапа.

I этап. Определение коэффициента первого уровня, (Кб1), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне административного района:

Кб1=Кt1*Кн1*Кт1*Ка1, (12)

где:

Кt1 - коэффициент климатических условий;

Кн1 - коэффициент населенности первого уровня;

К-т1- коэффициент транспортной доступности первого уровня;

Ка1 - коэффициент административного уровня (первый уровень).

II этап. Определение коэффициента второго уровня (Кб2), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельского округа:

Кб2=Кб1 * Кн2 * Кт2 * Ка2, (13)

где:

Кн2 -коэффициент населенности второго уровня;

Кт2 - коэффициент транспортной доступности второго уровня;

Ка2 - коэффициент административного уровня (второй уровень).

III этап. Определение коэффициента третьего уровня (К), отражающего влияние на величину УПКСЗП ценообразующих факторов, определенных для данного поселения.

К=Кб2*Ку, (14)

где:

Ку - коэффициент относительной ценности земель поселения.

Определение коэффициентов первого уровня

Основными факторами, влияющими на величину УПКСЗ на уровне административного района, являются:

- климатические условия (Кt);

- плотность населения района (Кн1);

- транспортная доступность от районного центра до областного центра (Кт1);

административный уровень и социально-экономический потенциал районного центра (Ка1|).

Определение коэффициентов второго уровня

Факторами, влияющими на величину УПКСЗП на уровне первичных административно-территориальных образований (сельских округов) являются:

-численность населения сельского округа (Кн2 )

-транспортная доступность от центра сельского округа до центра района (Кт2) - административный уровень поселения - центра сельского округа (Ка2).

Определение коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП (Ку)

Заключительным этапом в расчете коэффициентов, используемых при расчете УПКСЗ поселения, рассматриваемого как точечный объект или оцениваемого квартала в поселениях с разбивкой на кадастровые кварталы, является вычисление коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП (Ку). Территория в границах населенного пункта, не имеющего кадастрового деления, рассматривается как точечный объект. Определение коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП (Ку) для поселений с делением на кадастровые кварталы осуществляется отдельно для каждого квартала.

При расчете коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП учитывается влияние следующих групп факторов, каждой из которых присваивается определенный коэффициент:

1) доступность населения к общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения, (К1);

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, (К2);

3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала, (Кз);

4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. В этой группе факторов может быть учтена престижность микрорайона, (К4);

5) неблагоприятное состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (учитывается со знаком «-»), (К5);

6) неблагоприятные инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям (учитывается со знаком «-»), (Кб);

7) рекреационная ценность территории (К7)

Коэффициент относительной ценности объекта ГКОЗП, Ку, определяется по формуле:

Ку=1 + К1 + К2 + Кз + К4 + К5+ Кб + К7 (15)

При расчете коэффициента К1 необходимо учитывать удаленность конкретного поселения - центра сельского округа, который в данном случае играет роль общественного центра. Влияние этой группы факторов учитывается в полном объёме в пределах получасовой пешеходной доступности до центра сельского округа (до 1,5 км - грунтовая дорога, до 2 км - гравийная дорога, до 2,5 км - асфальтовое покрытие дороги), при пешеходной доступности равной часу (до 3 км - грунтовая дорога, до 4 км - гравийная дорога, до 5 км - асфальтовое покрытие дороги) - в половинном объёме.

Определение УПКСЗ по видам функционального использования.

УПКСЗ точечного объекта или квартала (при разбивке объекта оценки) по виду функционального использования земель, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, находится по формуле:

(16)

где:

Pi* - УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Кц - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Расчет коэффициентов перехода (Кц) осуществляется по формуле:

Кц=Кi/К* (17)

где:

Кi- коэффициент вида функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок;

К* - коэффициент вида функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Расчет проводится по данным экспертного опроса. Для этого формируется специальная анкета. Экспертам предлагается сравнить попарно виды использования земель для поселений численностью менее 10 000 жителей. Анкеты могут заполняться в каждом районе или в каждом кластере районов, при этом в качестве экспертов могут выступить, например, главы сельских администраций или главные архитекторы районов, вошедших в кластер.

3.2 Содержание земельного кадастра города

Оценка земель в Самарской области.

Во исполнение Постановлений Правительства Российской Федерации от 25.08.1999г. №945 «О государственной кадастровой оценке земель», от 8.04.2002г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» приняты постановления Губернатора Самарской области № 234 от 29.06.2001г. «О государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий по районам Самарской области» и №221 от 22.06.2001г. «О государственной кадастровой оценке земель поселений».

Постановлением Губернатора области № 234 от 29.06.2001г. утверждены результаты государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по районам Самарской области.

Постановлением Губернатора области № 221 от 22.06.2001г. организована работа по государственной кадастровой оценке земель городских и сельских поселений и обеспечено финансирование работ за счет средств областного бюджета. Органами местного самоуправления районов и городов области выделены дополнительные средства на выполнения работ и созданы комиссии по вопросам проведения данных работ и рассмотрения их результатов.

На основании постановления Губернатора области № 221 от 22.06.2001г. комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области в соответствии с методикой, утвержденной Федеральной службой земельного кадастра России (Росземкадастр), проводятся работы по государственной кадастровой оценке земель поселений, расположенных на территории Самарской области.

Работы по кадастровой оценке земель сельских поселений выполняются институтом «ВолгоНИИгипрозем», городских поселений - государственный унитарным предприятием «Поволжский кадастровый центр «Земля».

Срок выполнения данных работ по ходатайству комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области и департамента управления государственным имуществом Самарской области перенесен Администрацией области на I квартал 2002г.

Государственная кадастровая оценка земель.

Нормативное правовое и методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель всех категорий в составе земельного фонда Самарской области.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 “ О государственной кадастровой оценке земель” для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, Роскомзему России поручено в срок до 2002 г. провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Во исполнение вышеуказанных постановлений Росземкадастр России в 2000 г. утвердил методики по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации и оценке земель поселений.

Государственная кадастровая оценка земель в Самарской области проводится в соответствии с утвержденными методиками и с учетом опыта выполненных на территории Самарской области работ по определению нормативной цены земли.

3.3 Порядок установления нормативной цены земли

Нормативное правовое и методическое обеспечение нормативной цены земли в Самарской области.

Законом Российской Федерации “О плате за землю” для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, по наследству, дарению, получении банковского кредита под залог и других операциях с землей введено понятие нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения на расчетный срок окупаемости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997г. №319 “О порядке определения нормативной цены земли” органам исполнительной власти каждого субъекта Российской Федерации предоставлено право ежегодно определять нормативную цену земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Нормативная цена земли на территории городов и районов Самарской области установлена постановлением Губернатора Самарской области №121 от 24.04.2000г. ”Об установлении нормативной цены земли”.

Данное постановление принято на основе работ: “Комплекс исследований по рыночной стоимости земли в 11 городах Самарской области”, выполненных институтом “ЦНИИПградостроительства” (г. Москва). и “Оценка сельскохозяйственных земель в 27 районах Самарской области”, выполненных институтами “РосНИИземпроект” (г.Москва) и «ВолгоНИИгипрозем».

Работы по оценке сельскохозяйственных земель и оценке земель в городах области выполнены в соответствии с действующим федеральным и областным законодательством по методикам, разработанным институтами “ЦНИИПградостроительства”, “РосНИИземпроект” и согласованным с Госкомземом России.

Исследования по рыночной стоимости земли в городах Самарской области проводились в течение 1997-1999г.г.

Работы выполнены на базе исследования рынка земли, жилья и другой недвижимости. За указанный период собран банк данных по сделкам купли-продажи и аренде квартир в многоквартирных жилых домах, продаже индивидуальных жилых домов, гаражей, незастроенных земельных участков, предназначенных под жилое и дачное строительство, садоводство. В городах Самара, Тольятти, Новокуйбышевск дополнительно собиралась информация по продаже промышленных, коммунально-складских объектов.

Основными источниками информации по сделкам являлись: договора с недвижимостью, информация, публикуемая в газетах и в местной прессе риэлторскими фирмами.

Для оценки рыночной стоимости земли применялись общепринятые в странах с рыночной экономикой методы оценки недвижимости: сравнительный, затратный, остаточный и доходный.

Оценочное зонирование городских территорий производилось на основе исследований рынка недвижимости путем выделения зон по их функциональному использованию и целевому назначению, типу застройки, с учетом землеустроительной и градостроительной документации (разбивка города на кадастровые зоны, массивы, кварталы; генеральные планы городов, установленные зоны градостроительной ценности территории города по ставкам земельного налога).

Работа по оценке сельскохозяйственных земель в районах области осуществлялась в течение 1998 - 1999 г.г.

Согласно методике произведен расчет нормативной цены сельскохозяйственных угодий в целом независимо от вида угодий. Оценка проведена по качеству и местоположению земель и их пригодности для сельскохозяйственного пользования: пахотно-пригодные и пригодные под кормовые угодья.

Нормативная цена сельскохозяйственных земель определена в разрезе административных районов или, в случае неоднородности последних, в разрезе оценочных зон административных районов.

В основу расчетов нормативной цены земель положен доходный метод. Нормативная цена исчислялась капитализацией расчетного чистого дохода сроком на 10 лет. На расчет чистого дохода оказывают влияние два фактора: качество земель и их местоположение.

Качество земель определялось плодородием земель, ассортиментом выращиваемых культур и необходимыми производственными затратами. Авторами методики предложен универсальный показатель, определяющий качество земель, названный зерновым эквивалентом. Зерновой эквивалент показывает нормативный объем выхода валовой продукции с 1 га, пересчитанной на зерно, при приведенных затратах к эталону (при выращивании зерновых культур).

Необходимая информация для оценки земель сельскохозяйственных угодий по качеству взята из материалов IV тура земельно-оценочных работ (1989г.).

Нормативная цена за земли различного целевого назначения.

Согласно постановлению Губернатора Самарской области от 24.04.2000 г. № 121 «Об установлении нормативной цены земли» нормативная цена земли в области установлена для сельскохозяйственных земель в районах и для земель различного целевого назначения в городах области.

Нормативная цена земли в городах дифференцирована на базе рыночных цен в оценочных зонах и определена для жилой, дачной застройки, садоводства и иного назначения.

В границах города Самары нормативная цена земли определена в размерах: для жилой застройки - от 7,5 руб./ м? до 1200 руб./ м?, для садоводства - от 15 руб./ м? до 150 руб./ м?; в границах города Тольятти: для жилой застройки - от 6 руб./ м? до 675 руб./ м?; для садоводства - от 3 руб./ м? до 22,5 руб./ м?.

В малых городах области с численностью населения от 20,0 тыс.чел. до 50,0 тыс.чел (г.г. Отрадный, Жигулевск, Кинель, Октябрьск, Похвистнево,) нормативная цена земли определена в размерах: для жилой застройки - от 2,6 руб./ м? до 100 руб./ м?, для садоводства - от 0,75 до 7,5 руб./ м?.

В крупных городах области дополнительно, с учетом анализа сделок аренды промышленных объектов и продажи нежилых помещений определена стоимость земли в промышленных зонах. В городе Самаре нормативная цена земли под указанными объектами определена в размерах: от 112 руб./ м? до 600 руб. / м?; в городе Тольятти - от 150 до 300 руб./ м?.

В малых городах ввиду отсутствия рынка стоимость земель под объектами промышленного назначения, расположенными в специализированных зонах, определена экспертно в размере 50-ти кратной ставки земельного налога. При средней ставке земельного налога, установленной в городах с численностью населения от 20 тыс. чел. до 50 тыс. чел. в размере 1,02 руб./ м?, нормативная цена земли под промышленными объектами равна 50 руб./ м?.

Нормативная цена земли под зданиями, занятыми офисами, казино, банками, ресторанами и другими учреждениями питания, в городах определена с учетом применения коэффициента, равного 3 к нормативной цене земли, установленной в оценочных зонах, и составляет:

- г. Самара - от 22,5 руб./ м? до 3600 руб. / м?,

- г. Тольятти - от 18 руб./ м? до 2025 руб. / м?

- другие города области - от 7,86 руб./ м? до 735 руб./ м?

Нормативная цена земли под объектами иного назначения, расположенными в пределах оценочных зон равна:

- г. Самара - от 7,5 руб./ м? до 1200 руб. / м?,

- г. Тольятти - от 6 руб./ м? до 675 руб./ м?

- другие города области - от 2,62 руб./ м? до 100 руб./ м?.

Нормативная цена сельскохозяйственных земель в районах Самарской области установлена по оценочным зонам. В среднем по области нормативная цена определена в размере: по сельскохозяйственным угодиям - 2200 руб./га, по пахотно-пригодным землям - 2300 руб./га, по пригодным под кормовые угодья - 170 руб./га.

Обзор рынка недвижимости

По г. Кинелю передано сделок всего - 77 шт.

В т.ч. по: - МЖЗ 14 шт.

- ИЖС 4 шт.

продаже земельных участков для ИЖС - 20 шт.

продаже земельных участков для ведения садоводства - 12 шт.

результатам аукциона продажи прав аренды 11 шт.

гаражам - 3 шт.

магазинам - 3 шт.

оценочное зонирование территория земельный фонд

Глава IV. Ценовое зонирование земель города Кинель для дифференциации ставок земельного налога

4.1 Выделение на территории города оценочных участков

Организация и производство работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Самарской области.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на территории Самарской области выполнена в 2000 г. в два этапа.

Первый этап оценки проведен институтом «РосНИИземпроект» в соответствии с методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 года и согласованной Минсельхозпромом России, Минфином России (письмо от 19.06.2000г. №06-05-02) и МНС России (письмо от 06.04.2000г.№ ВТ-15-04/729).

На первом этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ. Оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий по Самарской области составила 1362 руб./га или 11,8 ц.к.ед./га, оценочные затраты - 977 руб./га, цена производства при окупаемости затрат 7%-1045 руб./га, земельная рента-329 руб./га, кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий при сроке капитализации 33 года - 10860 руб./га.

Второй этап оценки выполнен институтом «ВолгоНИИгипрозем» в соответствии с “Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации” и “Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации”, утвержденными Госкомземом России 15 мая 2000г.

В VI туре оценки земель, выполненной в 1989 году, было выделено три земельно-оценочных района: северный, центральный и южный. Расчет кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, проведенный по этим земельно-оценочным районам, показал на необходимость уточнения зонирования. Связано это с тем, что по административным районам южного земельно-оценочного района (Большеглушицкий, Большечерниговский, Пестравский) и по одному административному району центрального земельно-оценочного района (Алексеевский) были получены недостоверные результаты.

Согласно “Природно-сельскохозяйственному районированию земельного фонда СССР”, Москва 1978г., Самарская область находится в лесостепной и степной зонах. В соответствии с данным районированием при кадастровой оценке были выделены аналогично два земельно-оценочных района: северный (остался без изменения в бывших границах) и южный (объединены центральный и южный районы). В дальнейшем дифференциация базовых показателей и все расчеты по кадастровой оценке земель проведены по этим двум земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка проводилась на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории России.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проведена по расчетному рентному доходу, состоящему из суммы дифференциального и абсолютного. Дифференциальный рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения. Абсолютный рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 га сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения для всех субъектов РФ.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий области по выполненному расчету составила 10780 руб./га при ее базовой стоимости -10860 руб./га. Расхождение с базовой - 0,8%. Расчетный рентный доход составил 327 руб./га, расхождение с базовым - 0,6%. Полученные результаты не противоречат установленным требованиям (2%).

Работы второго этапа государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий в Самарской области рассмотрены и согласованы органами местного самоуправления районов области и направлены на согласование в Администрацию области и в Госземкадастр России.

По результатам проведения и согласования данных работ комитетом по земельным ресурсам и землеустройству области был подготовлен проект постановления Губернатора области об утверждении материалов по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в районах Самарской области и о внесении изменений в постановление Губернатора области от 24.04.2000 г. № 121 ”Об установлении нормативной цены земли ”.

В 2001-2002гг. на территории Самарской области проводилась государственная кадастровая оценка земель поселений и других категорий земель в соответствии с методиками, утвержденными Росземкадастром России.

Оценочные работы по кадастровой оценке земель города Кинеля.

Существующая оценка территории города Кинеля базируется на коэффициентах к дифференцированным ставкам земельного налога. Последние были установлены постановлением № 210 Кинельской городской Думой от 27.01.2005г «Об индексации ставок земельного налога и арендной платы на 2005 год».

Подготовительные работы по разбивке территории города на оценочные зоны и определение их стоимости производилось проектной фирмой «Город» Самарского архитектурно-строительного института в 1992 году в составе проекта «Градоэкономической оценки земель города Кинеля и пригородной зоны», выполненного в соответствии Закона «О плате за землю» и последующего Постановления Правительства РФ № 1204 от 03.11.1994 года «О порядке определения нормативной цены земли».

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15.03.97 №319 «О порядке определения нормативной цены земли», законами Самарской области «О земле», «Об оценке земли», и на основании материалов по комплексу исследований рыночной стоимости земли в городах и оценке сельскохозяйственных земель в районах Самарской области принято постановление Губернатора Самарской области от 24.04.2000г. № 121, которым утверждены оценочные зоны в городах и населенных пунктах в т. ч. и по городу Кинель.

Действующая на нынешний день стоимость земли определена постановлением Губернатора Самарской области и для промышленного использования, также базируется на коэффициентах от ставок земельного налога.

Существующая разбивка на оценочные зоны, а их 17 морфотипов, сложилась только по семи факторам, а именно:

-историко-культурный и эстетический;

-рекреационно-экологический;

-социально-функциональному;

-транспортному и фактическому доступу к центрам города;

-инженерно-геологический;

-насыщенности инженерными сетями;

-агломерационный фактор.

Сложившаяся ситуация использования земель города требует оценки каждого кадастрового квартала отдельно, а их порядка 230 в городе, и всех видов использования земельных участков. Кроме того, за последние 10 лет земель города и возникло разнообразие как форм собственности, так и целевого назначения.

В связи с этим назрела необходимость пересмотра оценочных зон и факторов для всей территории города.

Кадастровое деление города Кинеля проведено, территория города была разбита на четыре блока, каждый блок разбит на кадастровые массивы, кадастровые массивы разбиты на кадастровые квартала с гомогенными характеристиками городской среды (рентообразующими факторами), характеристиками функционального использования территории, вида и структуры объектов недвижимости. Оценочные кварталы формировались с точки зрения однородности социальной и инженерной инфраструктуры, ландшафтных, геологических и экологических условий. Кадастровое деление города Кинеля представлено на план схеме (см. приложение 6) Первый блок - это часть территории города Кинеля до железной дороги, в него вошел один массив и 53 кадастровых квартала. Во второй блок вошла часть территории г. Кинеля и поселки Елшняги, Лебедь и Горный, т.о. образовано 12 массивов, в которые вошло 112 кадастровых квартала. Третий блок представлен поселком Усть-Кинельским, одним массивом и 16 кадастровыми кварталами. И последний четвертый блок, представлен двумя массивами и 28 кадастровыми кварталами. Характеристика территории по выделенным кадастровым кварталам представлена на карте в цветном изображении. Зеленым цветом выделены земли под домами многоэтажной жилой застройки, желтым - под домами индивидуальной жилой застройки, серым - земли дачных и садоводческих объединений граждан и т.д.

Состояние рыночной информации в г. Кинеле, как и во всех российских городах с начальным уровнем развития (становления) земельного рынка характеризуется как неудовлетворительное для решения задач государственной кадастровой оценки земель. Первой причиной является ограниченное количество сделок по незастроенным земельным участкам, а также по объектам недвижимости, в состав которых входит земельный участок, а также отсутствие практики проведения аукционов по продаже земельных участков под застройку. Вторая причина включает как психологические аспекты не восприятия населением городов земельных участков как товара (особенно в связи с продолжающейся практикой бесплатного (или за «символическую» плату) предоставления земельных участков льготным категориям населения), так и действующие нормативные акты по налогообложению сделок, регистрация заниженной стоимости, по которым выгодна и покупателю и продавцу.

Ниже приводится перечень и краткая характеристика исходной информации, характеризующей рынок земли и других объектов недвижимости в г. Кинеле. Источниками информации о рыночных ценах на землю являются сделки купли-продажи по земельным участкам под индивидуальными жилыми домами и по земельным участкам для ведения садоводства.

Как уже было отмечено, оценочное зонирование территории является начальным этапом работ по государственной кадастровой оценке земель и состоит в выделении на территории города зон с землями, имеющими единый уровень рыночных цен на земельные участки, а при отсутствии и ограниченном характере земельного рынка, выделении земель со схожими качественными характеристиками, формирующими ценность и пригодность территории города для различных видов деятельности, включая условия проживания.

Информация о рыночной стоимости земли в г. Кинеле в настоящее время никем не собирается и не систематизируется. Предложения по продаже земельных участков и других объектов недвижимости (дома, квартиры, гаражи, садовые домики и т.п.) в специальных изданиях и СМИ Самарской области, как правило, публикуются без указания цен предложения. Регистрируемое в г. Кинеле количество сделок купли-продажи застроенных и незастроенных земельных участков невелико. Установленные постановлениями Администрации города Кинеля базовые размеры арендной; платы за пользование земельными участками не дают достаточного представления о рыночной ценности земель в различных районах города.

Оценка стоимости домов, квартир, гаражей, регистрируемая в договорах сделок купли-продажи, приводится по данным БТИ, в которых учитывается лишь площадь и физическое состояние строений и не учитывается их местоположение и рыночная стоимость, в связи с чем использование этих данных для задач настоящей работы невозможно.

Как уже говорилось, ГКОЗ предполагает две ТЛ оценки поселений в зависимости от численности поселения и развитости инфраструктуры. Так как г. Кинель имеет численность населения > 10 000 человек (по данным на 1997 год -50,1 тыс. человек), то вычисления кадастровой стоимости проходят по первой ТЛ, которая состоит из статистической и экспертно-аналитической составляющим.

Однако практическое отсутствие рыночной информации не позволило установить соотношение стоимости земель в различных районах г. Кинеля, в связи с чем работы по статистической составляющей первой технологической линии, в которой кадастровая стоимость рассчитывается с помощью создания моделей на основе анализа статистической информации и рыночной информации, не проводятся.

Невозможность создания аналитической модели рынка, которая бы адекватно отражала рынок или потребительскую ценность видов использования земель, предполагает вести расчет показателей кадастровой стоимости земли по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ.

4.2 Расчет коэффициентов относительной ценности участков и формирование оценочных зон

Сбор исходной информации для проведения оценочных работ по городу Кинелю

Для проведения расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ осуществлялся сбор двух видов информации: семантической и графической.

Семантическая информация

Основным источником информации, используемой для расчетов в экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ, являются данные анкет, заполняемых экспертами. На город было заполнено десять анкет.

При выборе экспертов учитывался стаж проживания в черте данного города, профессиональный опыт эксперта.

Группа экспертов, привлекаемых для заполнения анкет, составляла 10 человек и формировалась из следующих специалистов:

- представители администрации субъекта РФ;

- специалисты Комитета по земельным ресурсам и землеустройству;

- специалисты Комитета по архитектуре и градостроительству;

- специалисты Комитета по охране природы;

- специалисты в сфере культурно-бытового обслуживания населения;

- специалисты в сфере экономики, промышленности, строительства. Сбор информации осуществлялся в разрезе всех оценочных показателей (К), а при расчете по видам использования учитывались только те, которые получили наибольшие веса (В) для данного вида.

Графическая информация

Графическая информация, используемая для расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой ТЛ, была представлена на бумажных и электронных носителях.

В состав графической информации на бумажных носителях входит схема существующего использования территории в составе генерального плана поселения. Также использовалась кадастровая карта г. Кинеля масштаба 1:25000.

На карте были отображены:

* черта поселения;

* границы выделенных кварталов;

* объекты соцкультбыта (д/сады, школы, дворец культуры, кинотеатры, библиотеки, стадион, предприятия торговли, общественного питания, больницы, аптеки и т.д.);

* памятники истории и архитектуры с их охранными зонами;

* территории с различным уровнем обеспеченности инженерным оборудованием: водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, благоустройство территории;

* территории коммунально-складских зон, промышленных предприятий;

* территории садоводческих массивов, земель сельскохозяйственного использования, лесов и их охранных зон;

* водные объекты и их охранные зоны;

Для определения потенциалов влияния, прежде всего, нужно описание взаимного расположения объектов, геодезическая точность при этом не требуется, что позволило использовать схему города. Нанесение на нее отдельных объектов, также не требует большой точности. Нанесение объектов влияния производится с помощью адресных характеристик. Некоторые объекты влияния приведены в Таблице 2.

Таблица 2.

Объекты влияния	№ квартала	Адресная привязка
Средняя общеобразовательная школа	17 6 6	Ул. Шоссейная, 6-а Ул. Первомайская,31 Ул. Куйбышева,23
Дошкольные учреждения	6 14	Ул. Зеленая,21 Ул. Суворова,33
Лицей	6	Ул. Студенческая,4
Админнстративно-деловая застройка	14 7 6	Ул. Мира, 40 (массив) Пл. Ленина, 2 (массив) Ул. Маяковского, 51
Магазины	б 6 б 6 6 6 2 14 14 14	Ул. Советская,55 Ул. Маяковского, 78 Ул. Полевая,23, 4 Ул. Мира, 37 Ул. Чехова, 5 Ул. Мира,42 Ул. Д.Бедного,2 Ул. Мира, 33; Ул. Крымская, 3; Ул. Ульяновская, 26.
Дом культуры, музей	6 6	Ул. Мира,40; Ул. Куйбышевская
Вещевые и продовольственные рынки	6 6	Пл. Первомайская,
Больница	8	Ул. Светлая, Ул. Советская
Поликлиника	12	Ул Светлая
Приход церкви	5	Пл Первомайская

Параллельно с этим проводился сбор следующей информации о сделках с объектами недвижимости:

-информации о сделках по земельным участкам под индивидуальными жилыми домами в черте города Кинеля, источник информации - опрос населения;

-информации о сделках по земельным участкам для ведения садоводства, источник информации - опрос населения.

Информация по стоимости квартир в многоэтажных жилых домах, источник информации - агентства недвижимости «Эдельвейс- Н», «Вся Самара», жилищно-коммунальный отдел Администрации города Кинеля.

Наличие адресной привязки для объектов с ценовыми и качественными характеристиками является обязательной, так как без адресов эта информация не имеет смысла.

Расчет УПКСЗ по кадастровым кварталам проводился только для ИЖС, так как только по этому виду использования удалось получить минимальную необходимую ценовую информацию.

Анкетирование, обработка анкетных данных и расчет удельных весов оценочных показателей по видам функционального использования земель

Обработки анкетных данных

Обработка начинается с анализа правильности заполнения анкет. Отбрасываются анкеты, обработка которых невозможна или нецелесообразна из-за невыполнения экспертом «Инструкции для эксперта». Таким образом, в расчетах удельных весов показателей по видам функционального использования земель участвовали десять экспертов.

Расчет удельных весов для оценочных показателей каждого функционального вида использования

При работе по экспертно-аналитической составляющей проводилось анкетирование экспертов, в процессе которого эксперты выявляли вклад каждого показателя в элемент более высокого уровня иерархии. Данная процедура на уровне интегральных и промежуточных показателей осуществлялась с помощью попарных сравнений показателей одного уровня относительно их вклада в более высокий уровень. Сначала попарно сравнивались все интегральные показатели (в нижеприведенном примере рассматриваются такие показатели первого уровня как местоположение и уровень развития социально-культурной инфраструктуры).

Пример 1

Местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, центрам социального и культурно-бытового обслуживания населения	Какой из интегральных показателей оказывает большее воздействие на стоимость кадастрового квартала?	Уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения
Виды функционального использования земель	Оченьсильное превосходство	Значительное превосходство	Существенное превосходство	Умерен-ноепревосходство	Равны	Умерен-ноепревосходство	Существенное превосходство	Значительное превосходство	Оченьсильное превосходство
1. Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки		Х
2. Земли под домами индивидуальной жилой застройкой			Х
3. Земли дачных и садоводческих объединений граждан				Х
4. Земли гаражей и автостоянок		Х

группы в соответствующие им интегральные показатели первого уровня. Или, иначе, выявить приоритеты в группах промежуточных показателей относительно общего для них интегрального. Сравнение обобщенных показателей, так же проводилось в разрезе всех видов использования, (пример заполнения анкеты приводится ниже).

Пример 2

1.1.Состояниеинфраструктуры общественного транспорта	Какой из интегральных показателей оказывает большее воздействие на стоимость кадастрового квартала?	1.3. Уровень доступности центров городской активности с территории кадастрового квартала
Виды функционального использования земель	Оченьсильное превосходство	Значительное превосходство	Существенное превосходство	Умерен-ноепревосходство	Равны	Умерен-ноепревосходство	Существенное превосходство	Значительное превосходство	Оченьсильное превосходство
1. Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки		Х
2. Земли под домами индивидуальной жилой застройкой			Х
3. Земли дачных и садоводческих объединений граждан				Х
4. Земли гаражей и автостоянок		Х

Третий блок иерархии, где рассматривались единичные оценочные показатели, имел другой метод заполнения, который отличался от заполнения первой части анкеты. Попарного сравнения не производилось. Эксперты присваивали номера каждому из критериев в порядке их значимости (вклада в формирование стоимости земель), в зависимости от вида использования кадастрового участка.

Пример 3

Состояние инфраструктуры общественного транспорта

(Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки)

Наименование критерия	Номер критерия по значимости
1.1.1 Интенсивность движения общественного транспорта на территории кадастрового квартала и на прилегающих к нему территориях	2
1.1.2 Доступность с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта	1
1.1.3 Доступность с территории кадастрового квартала до железнодорожной станции (платформы)	3
1.1.4 Доступность с территории кадастрового квартала до станций метрополитена	5
1.1.5 Наличие на территории кадастрового квартала и прилегающих к нему территориях автотранспорта экспресс сообщения	4

Результатом обработки анкет явились удельные веса оценочных показателей. Следующим этапом было приведение суммы оценочных показателей к единице по каждому функциональному использованию (удельный вес показателя должен составлять не менее 0,5%, т.е. значения показателей удельных весов менее 0,005 -отбрасывались).

Ниже представлены результаты расчета удельных весов оценочных показателей по всем видам функционального использования (см. приложение 7)

К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории. При этом учитываются влияние следующих групп факторов:

1. Доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

6. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным условиям строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

7. Рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому, в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории, в них выделены единичные подфакторы. Использован следующий состав подфакторов по каждой из названных семи групп и численные значения их влияния на относительную ценность территории:

Таблица 3. Факторы относительной ценности

№ группы	Наименование факторов и подфакторов относительной ценности территории	Рекомендуемые значения
1	Доступность населения к общегородскому центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения	1.10
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6	Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории: водопровод (включая водозаборные колонки) канализация (включая групповые автономные системы) отопление электроснабжение газоснабжение твердое покрытие улиц и проездов	0.05 0.06 0.10 0.05 0.10 0.10
3 3.1 3.2 3.3 3.4	Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, жилого квартала, жилой группы. Наличие: детских дошкольных учреждений общеобразовательных школ торговли, питания, бытового обслуживания культуры, искусства, здравоохранения, спорта, прочих	0.10 0.15 0.05 0.05
4	Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. Наличие: зон исторических и архитектурных памятников, ценных эстетических (ландшафтных) факторов (живописный рельеф, лесные массивы и зеленые насаждения, реки и водоемы), ценных природных факторов (уникальная растительность, животный мир)	0.5
5 5.1 5.2	Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (влияние на состояние окружающей среды антропогенных факторов) (учитываются со знаком «минус»): загрязнение воздушного бассейна загрязнение воды	0.2 0.2
6	Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям (учитываются со знаком «минус»):сложный рельеф, слабые грунты, подтопление, заболоченность, высокое состояние грунтовых вод, наличие других природных факторов, усложняющих и удорожающих подготовку территории для использования в градостроительных целях	0.2;0.4 и т.д. (при наличии 1-го, 2-х и т.д. факторов)
7	Рекреационная ценность территории. Наличие: природно-заповедных территорий (национальные парки, биосферные заповедники, заказники, охраняемые урочища, одиночные памятники природы), рекреационно-природных территорий (курортные зоны и местности, зоны отдыха, туристские зоны и местности); Заповедных и защитных лесных территорий (леса зеленых лесных зон, почвозащитные и полезащитные леса, запретные полосы вдоль рек и водоемов, защитные полосы вдоль железных и шоссейных дорог, прочие леса 1-ой группы), санитарно-защитных природных территорий (зоны санитарной охраны водных источников, санитарные зоны по берегам водохозяйственных водоемов)	0.5 025

Расчет градостроительной ценности территории города Кинель