Редевелопмент промислових територій як спосіб створення нових засобів туристичної зацікавленості

Размещено на http://www.allbest.ru/

Редевелопмент промислових територій як спосіб створення нових засобів туристичної зацікавленості

Макарчук І.М.,

Колодич Ю.М.,

Шевчук К.В.

Анотація

У науковій літературі проблема реконструкції міських промислових зон розглядалася вченими переважно с точки зору архітектури та будівництва (Сєдін В.Л., Кравчуновская Т.С Ковальов В.В., Броневицький С.П. та інші), економічному аспекту - приділялося менше уваги. Закордонними вченими Пейсер Р., Арунінта А., Ха С., Дардя М., Девіс Т., Марголіс К. поняття "редевелопмент" досліджено достатньо широко, як у теоретичному плані, так і на основі прикладів конкретних міст.

За останнє десятиліття деіндустріалізація великих міст набула широкого розголосу. Внаслідок скорочення виробництва з'явилися масштабні деградуючі промислові території з не використовуваними будівлями, складськими приміщеннями та супутньої інфраструктурою. Просторова структура таких зон потребує послідовного перетворення на основі багатоцільового аналізу. У зв'язку з цим виникає необхідність проведення робіт по реконцепції промислових зон, їх адаптації до сучасних умов функціонування міста та сталого розвитку. Редевелопмент є вдалою практикою у всьому світі. Редевелопмент має багатогранний ефект: вдосконалення архітектурно-планувального розвитку міста, появи нових земельних ресурсів, об'єктів нерухомості, робочих місць, перетворення та розвиток транспортної мережі, скорочення маятникової міграції, вирішення екологічних проблем і звісно залучення великої кількості туристів.

Актуальність дослідження. Редевелопмент промислових територій - це перепрофілювання застарілих промислових та адміністративних будівель у відповідності до потреб сучасного ринку та суспільного розвитку. Так як туризм є галуззю, яка потребує потужного матеріального фонду, тож цілком очевидним є використання редевелопмента промислових територій саме в цілях розвитку туристичної інфраструктури.

Галузь застосування результатів. Отримані результати можуть бути використані при обґрунтуванні та реалізації редевелопменту промислових територій як способу створення нових засобів туристичної зацікавленості.

Мета дослідження. Аналізуються позитивні та негативні сторони редевелопменту, а також обґрунтовується доцільність використання і необхідність оптимізації в майбутньому з метою розвитку туристичної інфраструктури..

Предметом дослідження є розгляд проблемних питання, перешкод та мотиваційних важелів при реалізації проектів редевелопменту промислових зон. туризм редевелопмент промисловий

Отже, редевелопмент промислових зон може стати мотиваційним стимулом для інвесторів тільки за умов зацікавленості муніципалітету у цьому процесі. Саме редевелопмент пропонує комплексне вирішення питань пов'язаних з перетворенням не затребуваних об'єктів промисловості чи нераціонально використовуваних територій в нові, інвестиційно привабливі туристичні об'єкти.

Ключові слова: редевелопмент, ринок нерухомості, проекти, туристичні атракції, міські території, промислові об'єкти, комплексне освоєння територій.

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ КАК СПОСОБ СОЗДАНИЯ НОВЫХ СРЕДСТВ ТУРИСТИЧЕСКОЙ ЗАИНТЕРЕСОВАННОСТИ

Макарчук И.Н.,

Колодич Ю.Н.,

Шевчук К.В.

В научной литературе проблема реконструкции городских промышленных зон рассматривалась учеными преимущественно с точки зрения архитектуры и строительства (Седин В.Л., Кравчуновская Т.С., Ковалев В.В., Броневицкий С.П. и другие), экономическому аспекту - уделялось меньше внимания. Зарубежными учеными Пейсер Г., Арунинта А., Ха С., Дарда М., Дэвис Т., Марголис К. понятие "редевелопмент" исследовано достаточно широко, как в теоретическом плане, так и на основе примеров конкретных городов.

За последнее десятилетие деиндустриализация крупных городов получила широкую огласку. Вследствие сокращения производства появились масштабные деградирующие промышленные территории с не используемыми зданиями, складскими помещениями и сопутствующей инфраструктурой. Пространственная структура таких зон требует последовательного преобразования на основе многоцелевого анализа. В связи с этим возникает необходимость проведения работ по реконцепции промышленных зон, их адаптации к современным условиям функционирования города и устойчивого развития. Редевелопмент является удачной практикой во всем мире. Редевелопмент имеет многогранный эффект: улучшение архитектурно-планировочного развития города, появления новых земельных ресурсов, объектов недвижимости, рабочих мест, преобразования и развитие транспортной сети, сокращение маятниковой миграции, решения экологических проблем и конечно привлечения большого количества туристов.

Актуальность исследования. Редевелопмент промышленных территорий - это перепрофилирование устаревших промышленных и административных зданий в соответствии с потребностями современного рынка и общественного развития. Так как туризм является отраслью, которая требует мощного материального фонда, поэтому вполне очевидно использование редевелопмента промышленных территорий именно в целях развития туристической инфраструктуры.

Область применения результатов. Полученные результаты могут быть использованы при обосновании и реализации редевелопмента промышленных территорий как способа создания новых средств туристической заинтересованности.

Цель исследования. Анализируются положительные и отрицательные стороны редевелопмента, а также обосновывается целесообразность использования и необходимость оптимизации в будущем с целью развития туристической инфраструктуры.

Предметом исследования является рассмотрение проблемных вопросов, препятствий и мотивационных рычагов при реализации проектов редевелопмента промышленных зон.

Итак, редевелопмент промышленных зон может стать мотивационным стимулом для инвесторов только при заинтересованности муниципалитета в этом процессе. Именно редевелопмент предлагает комплексное решение вопросов, связанных с преобразованием невостребованных объектов промышленности или нерационально используемых территорий в новые, инвестиционно привлекательные туристические объекты.

Ключевые слова: редевелопмент, рынок недвижимости, проекты, туристические аттракции, городские территории, промышленные объекты, комплексное освоение территорий.

REDEVELOPMENT OF INDUSTRIAL TERRITORIES AS A WAY TO CREATE NEW MEANS OF TOURIST INTEREST

Makarchuk Inna, Kolodich Julia, Shevchuk Ekaterina

In the scientific literature, the problem of reconstruction of urban industrial zones was considered by scientists mainly in terms of architecture and construction (Sedin V.L., Kravchunovskaya T.S., Kovalev V.V., Bronevitsky S.P. and others), the economic aspect - less attention was paid. Foreign scientists Pacer R., Aruninta A., Ha S., Dardya M., Davis T., Margolis K. studied the concept of "redevelopment" quite widely, both theoretically and on the basis of examples of specific cities.

Over the last decade, the deindustrialization of large cities has become widely known. As a result of reduced production, large-scale degrading industrial areas with unused buildings, warehouses and related infrastructure. The spatial structure of such zones requires a consistent transformation based on multi-purpose analysis. In this regard, there is a need for work on the reconception of industrial zones, their adaptation to modern conditions of the city and sustainable development. Development is a good practice all over the world. Development has a multifaceted effect: improving the architectural and planning development of the city, the emergence of new land resources, real estate, jobs, transformation and development of the transport network, reducing pendulum migration, solving environmental problems and of course attracting large numbers of tourists.

Relevance of research. The development of industrial territories is the re-profiling of obsolete industrial and administrative buildings in accordance with the needs of the modern market and social development. Since tourism is an industry that requires a strong material fund, it is obvious that the use of redevelopment of industrial areas is in order to develop tourist infrastructure.

Field of application of results. The obtained results can be used in substantiation and implementation of redevelopment of industrial territories as a way to create new means of tourist interest.

The aim of the study. The positive and negative aspects of redevelopment are analyzed, as well as the expediency of use and the need for optimization in the future are substantiated.

The subject of the research is the consideration of problematic issues, obstacles and motivational levers in the implementation of redevelopment projects of industrial zones.

Thus, the development of industrial zones can be a motivating incentive for investors only if the municipality is interested in this process. It is the redevelopment that offers a comprehensive solution to the issues related to the transformation of unclaimed industrial facilities or irrationally used areas into new, investment-attractive tourist facilities.

Key words: redevelopment, market of non-hassle, projects, tourist attractions, miscellaneous territories, promises about, complex development of territories.

Виклад основного матеріалу. Історично склалося, що для великих міст характерні два види розміщення підприємств: дистанційне, при якому окремі великі підприємства розташовані в межах житлових територій, а ряд дрібних знаходиться серед житлової забудови і навіть у центральній частині міст; концентроване, коли промислові підприємства або групи їх територіально об'єднані в самостійні міські промислові зони.

Промислова зона - це функціональна спеціалізована частина території міста, до складу якої входять об'єкти матеріального виробництва, комунального господарства, виробничої інфраструктури, науки, наукового обслуговування, підготовки кадрів, інших об'єктів невиробничої сфери, які обслуговують матеріальне та нематеріальне виробництво.

Одним із суттєвих недоліків сформованих промислових зон міст є необґрунтованість їх планувальної структури, її випадковість, відсутність єдиного задуму в архітектурно-просторової організації.

Редевелопмент є вдалою практикою у всьому світі. Як зазначають вітчизняні дослідники проблеми екологізації міського простору: "Перепрофільовані виробничі території стають новими точками тяжіння у містах, використовуючись для створення багатофункціональних кластерів, що поєднують різноманітні об'єкти нерухомості, рекреаційні зони, науково-інноваційні центри, культурно-просвітницькі об'єкти тощо.

У широкому плані, редевелопмент промислових зон - це процес, який полягає у вдосконаленні планувальної структури промислових зон, що включає більш раціональне використання промислової території з підвищенням коефіцієнта її зайнятості; виявлених територіальних резервів, підвищення ступеня їх використання за рахунок збільшення щільності забудови; впорядкування транспортних зв'язків і ліквідації малодіяльних промислових підприємств; підвищенні архітектурних якостей забудови, скорочення шкідливого впливу підприємств на навколишнє середовище.

У більш вузькому розумінні, редевелопмент промислових зон - це процес перепрофілювання промислових територій під новий напрямок, спрямований на ефективне використання об'єктів в сучасних умовах

В межах проєктів редевелопменту може бути представлена наступна класифікація їх видів (рис.1).

Рисунок 1. Класифікація видів редевелопменту міських територій

Повний редевелопмент передбачає кардинальний перерозподіл території та об'єктів нерухомості, починаючи з цільового призначення земельної ділянки, узгодження нового проекту, і закінчуючи

прокладанням нових інженерних систем та транспортних розв'язок. В такому випадку промислові об'єкти стають новими торговими центрами та бізнес-центрами.

Частковий редевелопмент передбачає перерозвиток міських територій і частково об'єктів з модернізацією чи оновленням існуючих транспортних розв'язок та інженерних мереж.

Поверхневий редевелопмент, як правило не передбачає серйозних кардинальних змін існуючих об'єктів.

Редевелопмент цікавий з багатьох точок зору, а саме:

- економічної - адже реконструкція занедбаних промислових об'єктів, перетворює їх на економічно привабливі за рахунок підвищення вартості та відновлення можливості давати прибуток;

- туристичної - з'являються нові об'єкти туристичної інфраструктури, що сприяє посиленню туристичного потоку в місця їх локалізації;

- культурної - адже більшість занедбаних промислових підприємств представляють собою архітектурні витвори минулих століть, а отже являються пам'ятками архітектури, об'єктами культурної та історичної спадщини.

Їх реконструкція, як правило, відбувається зі збереженням початкового вигляду; - екологічної - більшість промислових підприємств, які вже не використовуються за призначенням, поступово перетворюються на звалища, що небезпечно для навколишнього середовища.

В світовій практиці відомо багато способів розвитку та вдосконалення міського простору. І не останні позиції в цьому займає редевелопмент промислових територій, який покликаний створити творчі "креативні" кластери та надихнути життям вже існуючі забудови.

Після реновації колишні промислові зони повинні виконувати різні функції: зокрема, виконувати житлові та соціальні. Тут повинні бути присутніми якісь виробництва, паркові зони, зони відпочинку і т.д.

Варіантів насправді може бути безліч. На території занедбаної промзони можна створити найрізноманітніші кластери. Дуже часто на місці промислових зон будують апартаменти. Це житло в стилі лофт, в якому не можна прописатися. З одного боку, це як би житло, а з іншого - начебто і немає. Лофт - новий модний стиль, який передбачає переобладнання старих фабричних приміщень під житло бізнес-класу. У таких апартаментах обробка потрібна мінімальна. Стиль передбачає голі цегляні стіни, відкриті інженерні комунікації, великі панорамні вікна. Але, на жаль, багато проектів освоєння промислових територій невдалі. Часто замість якісної реновації в такий промзоні будується житловий район-мурашник з будинками, схожими один на одного.

Основні промислові об'єкти в Україні створювалися в минулому столітті за часів індустріалізації країни. Основним завданням індустріалізації було перетворення з переважно аграрної країни в провідну індустріальну державу. Багато міст будувалися навколо заводів. Однак, в наш час ситуація вкрай змінилася. Незважаючи на щільну забудову, у багатьох містах як і раніше збереглися величезні промислові території, які практично не використовуються. промислові зони займають тисячі гектарів. Більшість з них припинили виробництво багато років тому і перетворилися на склади і звалища. Тепер ці території будуть використані в інтересах городян і розвитку економіки. У структурі розвивається сучасного міста в останні роки проблема реновації промислових територій є особливо актуальною.

Промислові зони для інвесторів цікаві тим, що території занедбаних заводів в перспективі можна перетворити в розвинені комплекси, реалізуючи проекти з предметною областю, що включає в себе дитячі та молодіжні центри, сучасні виставкові та творчі простору, офісні центри, житлові апартаменти в стилі лофт, спортивні споруди, майданчики для екстремальних видів спорту і багато іншого. Подібні сценарії розвитку невикористовуваних територій допоможуть збільшити обсяг внутрішнього туризму в регіоні, залучити великих інвесторів працюють в різних сферах бізнесу [3].

Правда, як з'ясовується на практиці, процес пожвавлення таких територій дуже складний, вимагає зваженого і, головне, комплексного підходу. Перша проблема, яку доводиться вирішувати, приступаючи до освоєння такого "проблемного" простору - це власники. вони абсолютно не зацікавлені в розвитку даної території. І тримаються за свої магазини, склади, офіси мертвою хваткою.

Тут майже все треба починати з нуля. Насамперед на такий території робиться рекультивація ґрунту. Замінюється весь верхній шар, причому не тільки там, де розташовувався якийсь хімічний або нафтопереробний завод. Процедура ця не з дешевих: на рекультивацію ґрунтів йде до 7 млн доларів.

Купа складнощів, як правило, виникає на етапі узгодження проекту з транспортними та інженерними структурами: часто під майбутнім житловим районом проходить лінія метро, розташовуються великі водоводи, тепломережі тощо.

Нарешті, постає питання оплати за використання землі: цей внесок часом становить близько 20% від інвестиційного бюджету. виходить, ти ще нічого не збудував, а вже потрібно внести в бюджет п'яту частину від вартості всього будівництва. Загалом, забудовник, який взявся за реновацію такої ділянки, повинен бути готовий до вирішення нестандартних завдань і до боротьби з упередженнями по відношенню до промислових зон. Але, незважаючи на ці складності, девелопери все охочіше беруться за подібні проекти, так як промзони - території з великим потенціалом, які здатні перетворитися в престижні, комфортні житлові квартали.

Можна виділити наступні позитивні риси редевелопменту промислових територій як способу створення нових туристичних атракцій:

- Як правило промислові об'єкти, які наразі не використовуються за призначенням через значний вік, невідповідність сучасним технологіям, будувались у центрі міст, тож це співпадає з пріоритетним розташуванням туристичних об'єктів.

Промислові об'єкти минулого як правило вражають своєю масштабністю, тож цільове використання величезних площ, а не їх занепад, є раціональним з багатьох точок зору:

- Запобігання екологічним катастрофам через перетворення занедбаних промислових об'єктів на звалища.

- Промислові об'єкти минулого мали свою інфраструктуру, що також полегшує їх використання.

- Перетворення застарілих об'єктів в економічно привабливі.

Поряд з позитивними моментами у редевелопменті промислових територій в нові туристичні атракції є й багато труднощів:

- Зміна призначення промислового об'єкту поки не має чіткого правового та законодавчого механізму, що викликає велику кількість бюрократичних перепон.

- Висока вартість реконструкції об'єктів, яка цілком покладається на девелопера за відсутності державних програм фінансової допомоги.

- Можлива складна екологічна ситуація через колишнє функціонування промислового підприємства.

- Реконструкція промислового об'єкту має відбуватись в контексті загального архітектурного ансамблю.

- Пошук та залучення інвестицій.

В даний час вкрай важливо кардинально переглянути підхід до стратегії архітектурно-планувального розвитку міст. Сучасне місто з індустріальним минулим вимагає збільшення щільності забудови і комплексної реконструкції міста для успішної життєдіяльності.

Принципи функціонального зонування міст, проголошені в теорії в початку двадцятого століття і здійснені на практиці, мали основоположне значення для минулого. Однак, на сучасному етапі ідея автономії ключових областей міського життя, очевидним чином, вичерпала себе. Допомогти міській структурі в процесі відновлення може ідея будівництва багатоцільових об'єктів на всіх щаблях в ієрархії містобудівних зв'язків. Нові типи поліфункціональних структур повинні стати важливою ланкою в розвитку міст.

Формування багатофункціональних комплексів на основі перепрофілювання зупинених промислових підприємств в ракурсі піднятих містобудівних проблем ставати досить актуальним, вимагає детального вивчення та проведення подальших досліджень з розробкою науково-обґрунтованих рекомендацій і нормативних положень.

Редевелопмент промислових об'єктів в нові засоби туристичної зацікавленості є перспективним з точки зору збагачення матеріальної бази туризму та розвитку туристичної сфери окремих регіонів та України в цілому, але потребує державної підтримки на законодавчому рівні.

Список використаних джерел

1. Быстров П.Н. Функциональный аспект редевелопмента промышленных территорий. Известия КазГАСУ, 2008. № 1 (9). URL: http://izvestija.kgasu.ru/files/1_2008/Bistrov_22_24.pdf

2. Голованов Е.Б., Киселева В.А. Развитие редевелопмента как направления по преобразованию городских территорий. Вестник Южно-Уральского Государственного Университета.2013. № 3 (7). с. 12-16.

3. Пандас А.В., Крижановський С.О. Редевелопмент як перспективний механізм розвитку промислової зони. Економіка та держава. 2018. № 12. С. 64-67.

4. Сєдін В. Л., Ковальов В.В., Кравчуновська Т.С. Комплексний підхід до організації реконструкції промислових підприємств в умовах екологізації міського середовища. Строительство, материаловедение, машиностроение: сб. науч. тр. Приднепр. акад. стр-ва и архитектуры. Днепр, 2017. Вып. 101. С. 198-202.

5. Pedko I. Revitalization of industrial zones of the big city. Pandas In Economic and Social Development (Book of Proceedings). 32nd International Scientific Conference on Economic and Social. 2018. p. 174-180.

6. References

7. Bystrov P. N. (2008). Funkcionalnyj aspekt redevelopmenta promyshlennyh territorij [The functional aspect of the redevelopment of industrial territories]. Izvestiya KazGASU, 1 (9). URL: http://izvestija.kgasu.ru/files/1_2008/ Bistrov_22_24.pdf

8. Golovanov E. B., Kiseleva V. A. (2013). Razvitie redevelopmenta kak napravleniya po preobrazovaniyu gorodskih territori [Development of redevelopment as a direction for the transformation of urban areas]. Vestnik YUzhno-Uralskogo Gosudarstvennogo Universiteta, 3 (7). 12-16.

9. Syedin V. L., Kovalov V. V., Kravchunovska T. S. (2017). Kompleksnijpidhid do organizaciyirekonstrukciyi promislovih pidpriyemstv v umovah ekologizaciyi miskogo seredovishha [A comprehensive approach to the organization of reconstruction of industrial enterprises in terms of greening the urban environment]. Stroitelstvo, materialovedenie, mashinostroenie: sb. nauch. tr. Pridnepr. akad. str-va i arhitektury. Dnepr, 2017. 101. 198-202.

10. Pandas A. V., Krizhanovskij S. O. (2018). Redevelopment yak perspektivnij mehanizm rozvitku promislovoyi zoni [Redevelopment as a promising mechanism for the development of the industrial zone]. Ekonomika ta derzhava, 12. 64-67.

11. Pedko I. (2018). Revitalization of industrial zones of the big city. Pandas In Economic and Social Development (Book of Proceedings). 32nd International Scientific Conference on Economic and Social, 174-180.

Размещено на Allbest.ru