Забезпечення населення соціальним житлом: світовий досвід

Т.В. Шевчук

Актуальність теми. Вирішення житлової проблеми сьогодні розглядається як пріоритетне завдання в багатьох країнах світу. Стосовно України необхідно відзначити, що підходи до її вироблення лише формуються. Загалом житлова політика держави характеризується такими аспектами, як нестачею державних коштів для фінансування будівництва житла, яке буде передане малозабезпеченим верствам населення; правовою базою, що має декларативний характер і не передбачає механізмів будівництва та утримання фонду соціального житла.

Тому перед державними органами влади ставиться задача, яка потребує розробки нової житлової політики, що втілена у "Концепції Державної цільової соціально-економічної програми будівництва (придбання) доступного житла на 2009-2016 роки" [10]. Водночас активно вивчається позитивний та негативний досвід багатьох країн світу з питань удосконалення житлової політики в умовах фінансової нестабільності.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Досліджували житлову проблему в Україні, аналізували житловий ринок та забезпеченість населення житлом вітчизняні вчені, зокрема: В. Кравченко, К. Паливода, Н. Погорєльцева, В. Поляченко. Автори прагнули з'ясувати причини кризи в житловому будівництві; проблеми створення нової системи фінансування будівництва житла в країні, зокрема її правові аспекти.

Для забезпечення сфери житлового будівництва юридичною базою Верховною Радою прийнято законодавчі акти, зокрема: Закон України "Про житловий фонд соціального призначення" [4], Концепцію Державної програми " Соціальне житло" [6]. Проте очевидним є той факт, що чинне законодавство України потребує вдосконалення, внесення змін і доповнень, необхідних для приведення його у відповідність з основними положеннями та принципами Концепції Державної програми " Соціальне житло".

Мета дослідження. Враховуючи світовий досвід, визначити основні напрями вдосконалення житлової політики держави у сфері забезпечення населення України соціальним житлом.

Результати дослідження. Будівництво житла за доступними цінами є основним напрямом державної політики всіх розвинених держав. Загалом, у країнах Західної Європи на соціальні житлові програми виділяються значні кошти: від 0,1 -0,3 % валового внутрішнього продукту (ВВП) в Італії і Греції до 1,2-1,4 % ВВП у Фінляндії, Данії й Австрії. Франція на придбання житла у власність чи на його безкоштовне (пільгове) надання виділяє щорічно 1,9 % ВВП. За часткою у структурі нерухомості найбільше суспільних будинків збудовано в Голландії - майже третя частина від усього житлового фонду; далі йде Австрія, Данія, Британія, Франція, Фінляндія та Швеція - 19 %-23 % від усього фонду, а це означає, що майже чверть усіх сімей проживає в соціальних будинках, тобто населення отримує тим чи іншим шляхом державну підтримку при оренді житла або виплаті за житлово-комунальні послуги. У Бельгії та Німеччині ця частка незначна - менш ніж 7 % [1].

Виходячи з українських реалій, придбання житла для основної частини населення є недоступним. Це є наслідком низького рівня доходів переважної більшості громадян, що не дає змогу купувати житло не тільки за ринковими цінами, а й за собівартістю. Адже ціни на житло за роки незалежності України стрімко зростали. У великих містах темпи такого зростання становили 60-80 % [8, с.7]. Сьогодні про поліпшення житлових умов мріють 2/3 населення України, серед яких - 1,3 млн сімей і самотніх людей; 1,5 млн громадян, які проживають у 1000 відомчих гуртожитків. Згідно з статистичними даними, кількість сімей та одинаків, які отримують житло від держави з кожним роком, зменшується, а саме у 1990 р. їх було 235 тис., у 2000 р. - 32 тис., у 2010 р. - 11 тис., а в останні роки - по 7 тис. [3]. Враховуючи забезпеченість житлом соціально незахищених верств населення, Україна вишукує нові механізми його будівництва, в основу яких покладаються соціальний та майновий стан громадян. Відповідно до критерію суспільного призначення прийнято виділяти сегмент соціального і доступного житла. У різних державах поняття "соціальне житло" трактується по-різному (його ще називають громадським, державним, муніципальним, типовим та доступним) і належить воно місцевій владі або різного роду структурам, контроль за діяльністю яких здійснює держава.

Кравченко В. запропонував свою класифікацію видів житла (табл.), яка розроблена з урахуванням зарубіжного досвіду.

Табл. Основні види житла

Порівнюючи із чинним Законом України " Про житловий фонд соціального призначення", у класифікації принципово по-новому представлено соціальне житло. Відтак, будується воно виключно за бюджетні кошти і надається тільки незахищеним і малозабезпеченим громадянам, до того ж не у власність, а в оренду. Основна ж частина населення, так званий "середній клас", має забезпечуватись житлом за підтримки держави, завдяки системі житлово-будівельних субсидій, створення якої в нашій державі передбачено проектом Закону України " Про державну підтримку забезпечення громадян житлом та розвиток житлового будівництва" (реєстр. № 2809) [9].

На підтвердження правильності підходів, закладених у поняття " соціальне житло", наведемо відповідний світовий досвід. Особливо актуальною є проблема перенаселення міст у країнах Європи після закінчення Другої світової війни, коли в Німеччині, Італії, Франції та Англії з'явилося багато біженців з інших держав. Саме тоді політика будівництва соціального житла стала пріоритетною у розвитку практично всіх європейських держав.

Згідно з історичними даними, один з перших багатоквартирних соціальних будинків з'явився у середині ХІХ ст. в Парижі (194 квартири на 500 осіб). Згодом такі будівлі почали будувати і в інших державах. Франція - батьківщина соціального житла - намагалася вирішити проблему надання квартир незаможним різними способами. Саме у Франції, набагато раніше, ніж у Радянському Союзі, відразу після Другої світової війни, з'явилися панельні будинки з недорогими квартирами невеликої площі, які в нас поширилися під назвою "хрущовки". Від кінця Другої світової війни у Франції діяла величезна кількість житлових програм, які передбачали масове будівництво соціального житла і, як результат, у період з 1950 по 1959 рр. його обсяги на ринку житла збільшилися у 4,5 раза.

У Франції нерідко чітке розмежування між приватним і державним житлом відсутнє через велику кількість приватних компаній, які під державним контролем поставляють житло на ринок. Сьогодні близько 17 % французьких родин живе в соціальному житлі. А приватні компанії, які його споруджують, одержують право на податкові пільги. Після завершення будівництва вони віддають його в оренду малозабезпеченим громадянам за встановленими державою цінами. Такі приватні компанії розділяють із місцевою владою повноваження з визначення осіб, яким буде надане право на соціальне житло. У середньому, черга на його одержання у Франції становить 10 місяців. Розмір орендної плати за соціальне житло у Франції є значно меншим, ніж на ринку. Водночас, близько половини мешканців користуються ще й житловими субсидіями [11].

Загалом у Західній Європі не існує єдиної програми соціального житла, яку в обов'язковому порядку повинні виконувати всі члени союзу. Але всі країни підписали документ, в якому йдеться про ліквідацію бідності протягом найближчих років. У цьому напрямі проводиться велика робота, адже за даними FE- ANTSA (Європейська федерація, що поєднує національні організації та займається проблемами бездомних) в країнах Західної Європи налічується 3 млн осіб, які позбавлені житла. Це більше, ніж у США, де кількість населення, що не має житла, становить 2 млн осіб; у Канаді - 150000 осіб, в Австралії - близько 100000 осіб; у Японії, за різними оцінками, - від 100000 до 400000 осіб [5].

Для фінансування соціального житла в країнах ЄС залучають гроші з різних джерел: фінансові кошти центральної, регіональної та місцевої влади; приватні інвестиції та пожертвування. Останні тенденції свідчать, що центральна влада поступово відходить від вирішення проблем соціального житла, надаючи першість у вирішенні цих питань місцевій владі. Для прикладу, у Швеції витрати на соціальне житло (знесення старих будинків, зведення нових, реконструкція, ремонт, обслуговування) розподіляються між цетральною владою та муніципалітетом у співвідношенні 50 на 50. У Данії аналогічними питаннями займаються житлові комерційні організації, що одержують за це певні податкові пільги і субсидії. У Голландії в секторі соціального житла працюють житлові асоціації, найчастіше приватні. В Австрії - компанії, власниками яких є місцеві чи центральні влади, профспілки, банки та інші структури. У Великобританії житло для бідних - прерогатива муніципальних організацій (більша частина) і житлових асоціацій (менша частина). Англійські житлові асоціації - незалежні некомерційні організації, що пройшли спеціальну реєстрацію та регулярно готують звіти зі своєї діяльності. У Франції, згідно з чинним законодавством, при кожній комплексній забудові як мінімум 20 % житла повинне виділятися малозабезпеченим громадянам.

Вдалим прикладом виконання соціальних проектів можна вважати Швецію. У цій державі протягом 1964-1974 рр. виконувалась державна програма "Мільйон", за якою для малозабезпечених сімей швидкими темпами було зведено понад 1 млн одиниць "непоганого" житла. Водночас, замість намагань зацікавити капітал економічними методами, у Швеції дійшли висновку, що житло - це занадто важлива соціальна категорія, щоб заробляти на ньому надприбутки. Тому в країні були створені суспільно корисні компанії, які працюють за принципом: висока зарплата будівельників і мінімальна рентабельність в 3 %.

Варто взяти до уваги досвід Великобританії, яка виробила власну систему будівництва соціального житла. Суть її полягає в тому, що прибуток від оренди житла, яке надається, йде не до державного бюджету, а відразу на будівництво нових житлових об'єктів зазначеної категорії. Через певний термін проживання в соціальному житлі, фізичній особі надається право його викупу зі значною знижкою.

У німецькому житловому законодавстві немає понять "отримання", "надання" квартири, адже малозабезпеченим виділяють грошову допомогу для самостійного орендування житла у приватному секторі. Більше половини населення країни орендує квартири чи будинки, а у великих містах, таких як Берлін, Гамбург, частка орендарів становить понад 80 %. Одержувач соціальної допомоги підшукує собі квартиру на ринку орендного житла самостійно, за допомогою посередників фірм або маклерів, які повинні мати ліцензію на цей вид діяльності, або звертаючись безпосередньо до власників будинків, компаній. Контракт на оренду квартири одержувач соціальної допомоги погоджує в соціальному відомстві, яке оплачує оренду житла і частину вартості комунальних послуг. Змінити соціальну квартиру можна тільки зі згоди соціального відомства, у разі виникнення особливих обставин, більшість з яких обумовлені в законодавстві або під- законних актах. Власники квартир або будинків не можуть отримувати соціальну допомогу. Не платиться допомога, якщо загальна площа квартири, що орендується, перевищує встановлений мінімум. Соціальне відомство вважає, що якщо у квартиронаймача є кошти оплачувати житлову додаткову площу, то він не потребує соціальної допомоги [1, 11].

Порівняно з Великобританією і Францією, у Німеччині соціальне житло займає невелику частину житлового фонду - всього 10 %. У 2002 р. був ухвалений закон, який визначив нові пріоритети житлової політики Німеччини. Зокрема соціальне житло вже призначається не для широких прошарків населення, а для так званих " вразливих" груп (багатодітних родин, самотніх батьків тощо). Плата за соціальну квартиру встановлюється і суворо контролюється державою, зазвичай вона знаходиться на рівні погашення витрат на будівництво і не передбачає ніякого прибутку для забудовника. Німеччина пішла схожим шляхом до Великобританії. У цій країні також можна приватизувати соціальне житло на пільгових умовах. Щороку понад 100 тис. соціальних помешкань у Німеччині передаються у приватну власність. житловий фонд фінансовий нестабільність

У Росії для різних видів житла передбачено різні форми стимулювання будівництва та джерела фінансування. Сегмент соціального житла розрахований на малозабезпечених громадян, які потребують соціальної підтримки, принаймі муніципального житла. Сегмент найманого житла розрахований на громадян, доходи яких дають змогу наймати житло, але не дають змогу придбати його у власність навіть з використанням накопичувальних і кредитних механізмів та механізмів державної підтримки. Сегмент некомерційного житлового будівництва розрахований на громадян, доходи яких дають змогу придбати житло у власність за умови використання накопичувальних та кредитних схем або за умови державної підтримки.

Програма надання соціального житла успішно діє і в Гонконгу, де в муніципальних багатоповерхових будинках, висота яких перевищує 40 поверхів, у квартирах з порівняно невеликою площею проживає практично половина населення країни. У Сінгапурі цей показник ще вищий, а саме отримати соціальне житло може практично кожен житель міста, чий вік перевищив 21 рік, а дохід не перевищує встановлену суму. Разом з тим, величина доходу змінюється залежно від того, чи бажає мешканець Сінгапуру стати власником 2-, 3-, 4- або 5-кімнат- ної квартири. Завдяки такій доступності житла, в соціальних квартирах проживає близько 85 % населення столиці Гонконгу.

У Північній Америці масове будівництво соціальних будинків розпочалося після Першої світової війни - це були прості 3-6-поверхові будинки з дешевих матеріалів для робітників та їх сімей, з низькою платою за оренду та комунальні послуги. Перша програма із забезпечення бідних доступним житлом з'явилася у США наприкінці "великої депресії" 1937 р. Програма передбачала надання бідним соціального житла в оренду за невелику плату (30 % доходу малозабезпеченої родини). Її метою було збільшити пропозицію доступного житла, нестача якого спричинилася внаслідок тривалого періоду економічного занепаду. У 60-ті роки уряд США започаткував державну програму, яка дала змогу місцевій владі орендувати житло у приватних власників і використовувати його як соціальне. У 70-х роках було ухвалено закон, що запроваджував субсидії, які вже сплачувалися орендодавцю від імені конкретного наймача. Тобто субсидію на оренду житла отримував не домовласник, який здавав його за " соціальними" цінами, а самі малозабезпечені громадяни, які орендували помешкання. Поступово програми із субсидування малозабезпечених громадян розширювалися, а програми, що передбачали довготермінові контракти із власниками соціального житла, скорочувалися. Перевагою такої заміни є більша гнучкість програм із забезпечення бідних доступним житлом. У разі збільшення доходів учасника програми немає необхідності його виселення, припиняється лише видача йому субсидії [2].

Висновки

Житлові проблеми малозабезпечених сімей цілком успішно вирішуються в багатьох країнах світу. Зазвичай, чільну роль у цьому питанні відіграє держава. Адже саме державний бюджет повинен бути основним джерелом фінансування будівництва соціального житла.

Беручи до уваги світовий досвід, можна стверджувати, що об'єднання зусиль держави та приватного капіталу дає змогу будувати соціальне житло в значно більших об'ємах. Важливо, що уряди країн Європейського Союзу дедалі частіше приймають рішення про запровадження можливостей подальшого викупу соціального житла, адже вважається, що приватна власність дисциплінує та стимулює громадян до активної соціальної поведінки та трудової діяльності. Таким чином, соціальне житло перетворюється на доступне, поступово вирішується житлова проблема, корегується соціальна поведінка малозабезпечених громадян.

Всебічне дослідження особливостей розвитку сфери житлового будівництва у розвинених та постсоціалістичних країнах світу, дало змогу виокремити перспективні напрями вдосконалення житлової політики України, зокрема будівництва соціального житла.

1. На державному рівні затвердити мінімальні соціальні житлові стандарти, які відповідають сучасним реаліям. Це дасть змогу визначити рівень державної участі в програмах фінансування соціального житла.

2. Надати громадянам, які цього потребують: субсидії, що покривають частину оплати за оренду приміщень у житловому фонді комерційного використання; субсидії на будівництво та придбання житла; субсидії з експлуатації житла.

3. Будівництво і продаж доступного та соціального житла здійснювати через мережі операторів (житлових асоціацій), які б безпосередньо отримували бюджетні кошти, що виділяються в рамках житлової політики, а також мали змогу залучати кошти приватних інвесторів (зокрема - фізичних осіб).

4. З метою активізації будівництва соціального житла запровадити податкове регулювання. Про це свідчить досвід зарубіжних країн, зокрема досвід США, де механізм надання податкових пільг набув значного поширення (податкові пільги громадянам, які взяли іпотечний кредит у комерційному банку; податкові стимули на інвестиції в житловий сектор; пільгові процентні ставки). Податкові стимули будуть стосуватися і забудовників, які беруть участь у програмах будівництва соціального житла.

5. Впровадити політику стимулювання будівництва житла підприємствами і надання цього житла їх співробітникам на умовах соціального наймання. Зазначені напрями дають підставу стверджувати, що соціальна та економічна політика держави повинна мати спільну спрямованість, яка дає змогу створити умови для досягнення головної мети - соціального захисту громадян своєї держави. Підвищення рівня соціального захисту можна досягнути шляхом впровадження державних соціальних стандартів, які встановлюються законами, іншими нормативно-правовими актами і є обов'язковими для застосування у межах всієї держави.

Література