Автоматизована масова оцінка земель та перспективи її розвитку в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автоматизована масова оцінка земель та перспективи її розвитку в Україні

А.О. Кошель

Анотації

Проведений аналіз світового досвіду та особливостей створення автоматизованої системи масової оцінки земель. Розглянуті основні методи, які використовуються при створенні автоматизованої системи масової оцінки. Обґрунтовані перспективи розвитку автоматизованої масової оцінки земель в Україні.

Ключові слова: автоматизація, масова оцінка, земельні ділянки, ринкова вартість, оподаткування.

АА. КОШЕЛЬ,

Автоматизированная массовая оценка земель и перспективы ее развития в Украине

Проведен анализ мирового опыта и особенностей создания автоматизированной системы массовой оценки земель. Рассмотрены основные методы, используемые при создании автоматизированной системы массовой оценки. Обоснованы перспективы развития автоматизированной массовой оценки земель в Украине.

Ключевые слова: автоматизация, массовая оценка, земельные участки, рыночная стоимость, налогообложение.

Computer assisted mass appraisal of land and perspectives of its development in Ukraine

World experience and features the creation of computer assisted mass appraisal systems of land are analyzed. The basic techniques that used to create a computer assisted mass appraisal systems of land are reviewed. Reasonable prospects of automated mass valuation of land in Ukraine are substantiated.

Keywords: automation, mass appraisal, land, market value, taxation.

Постановка проблеми. Розвиток комп'ютерних технологій у середині XX століття дозволив оцінювачам використовувати так звані системи CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal - масове визначення вартості за допомогою комп'ютерів, або автоматизована масова оцінка). Автоматизована масова оцінка включає в себе велику кількість методів визначення вартості. Постійно проводяться роботи над удосконаленням методів для підвищення якості оцінки різних типів об'єктів нерухомості.

Ураховуючи це і в поєднанні з бажанням впровадження в Україні єдиного податку на нерухомість, який повинен замінити відразу два нині діючих податки - на землю і на майно фізичних осіб, говорить про те, що проблема розробки ефективних методів побудови автоматизованої масової оцінки земель з урахуванням їх місцеположення і методології їхнього застосування є досить актуальною у даний час.

Аналіз досліджень та публікацій з проблеми. Питанням автоматизації оцінки земель займаються ряд вітчизняних та зарубіжних вчених, таких як А.В. Беляева, В.О. Воронін, Ю.Ф. Дехтяренко, Ш.І. Ібатуллін, Джозеф К. Еккерт, Д.С. Добряк, В.М. Заяць, Ю. Кочетков, О.П. Канаш, Ю.М. Манцевич, А.Г. Мартин, Ю.М. Палеха, проте питання дослідження автоматизації масової оцінки та впровадження її в Україні є порівняно новим та малодосліджуваним.

Метою статті є аналіз світового досвіду та особливостей створення автоматизованої системи масової оцінки земель. Розгляд основних методів, які використовуються при створенні автоматизованої системи масової оцінки та обґрунтування перспективи розвитку автоматизованої масової оцінки земель в Україні.

Виклад основного матеріалу. Автоматизація є одним з напрямів науково-технічного прогресу, спрямованим на застосування саморегульованих технічних засобів, економіко-математичних методів і систем керування, що звільняють людину від участі в процесах отримання, перетворення, передачі і використання інформації, істотно зменшують міру цієї участі чи трудомісткість виконуваних операцій.

Масова оцінка являє собою процес одночасного визначення оціночної вартості великого обсягу об'єктів нерухомості з використанням стандартизованих процедур. У багатьох випадках така оцінка є єдиним практичним способом складання оціночного переліку.

Таким чином, наприклад, землі сільськогосподарського призначення категорії "х", розташовані на певній території, розцінюються по "у" одиниць за гектар. Будівлі певної категорії, розташовані в зазначеному місці, можливо, оцінюються в "z" одиниць за квадратний метр виходячи із загальної площі. Керівні принципи, звичайно, будуть складними, оскільки кінцева цифра повинна позначати ринкову вартість. Такі методи масової оцінки не нові. Відомо, що ще стародавні римляни використовували настільки ж ретельні і складні методи.

Яким же чином "масова оцінка" стає "автоматизованою масовою оцінкою"? Слід зазначити: щоб уникнути помилок, процес повинен носити поетапний характер. Перша стадія автоматизації полягає в обробці даних оціночного переліку та перетворенні їх у базу даних. Другим важливим етапом буде, очевидно, автоматизація процесу збору податку. Тільки після того, як обидві ці функції будуть ґрунтовно відпрацьовані, слід звернути увагу на автоматизацію оціночного процесу. З наведеного вище опису процесу масової оцінки буде зрозуміло, що багато з процесів можуть бути повністю автоматизовані з відходом від ручної праці. В систему можуть бути введені інструкції, та визначення оціночної вартості буде проводитися автоматично.

Даний підхід цілком утилітарний, але варто, однак, зробити кілька застережень. Керівні принципи, автоматизації чи ні, не передбачають усіх можливих випадків. Слід чітко розуміти, що вони будуть застосовуватися без будь-яких модифікацій щонайменше в 80% випадків. Решта нерухомості буде нетиповою і зажадає особливого підходу. Проводячи роботу на об'єкті, оцінювач або технік незабаром зрозуміють, що інструкції в тому чи іншому випадку призводять до помилкового результату. При використанні комп'ютера таку помилку виявити складніше, і це варто враховувати при розробці концепції програми. Не можна також забувати, що комп'ютери не надають безпосередньої допомоги у зборі інформації на місцях, що становить більшу частину оціночної роботи. Але істотну допомогу у проведенні оцінок може надавати використання автоматично завантажуваних у комп'ютер звичайних контрольних переліків, а також планшетних і портативних комп'ютерів.

Автоматизована масова оцінка об'єктів нерухомості (земельних ділянок) як галузь науково-практичної діяльності виникла в 70-х роках минулого століття паралельно з розвитком геоінформаційних технологій. Протягом останніх декількох років автоматизована масова оцінка почала поширюватися і в країнах Східної Європи і вже знайшла застосування в наступних областях:

1. Першою чергою це оподаткування. Одним з основних вимог для переходу від податків на землю і на майно фізичних та юридичних осіб до єдиного податку на нерухомість, що базується на оцінці її ринкової вартості, є проведення масової оцінки нерухомості з урахуванням таких умов:

- оцінка має бути проведена в короткі терміни;

- витрати на неї мають бути мінімальними;

- в методиці оцінки має бути закладена можливість швидкої переоцінки через якийсь період часу;

- оцінка повинна охоплювати всі об'єкти нерухомості.

Для вирішення такого завдання на території України в достатній мірі підходить саме автоматизована масова оцінка.

2. Розрахунок орендних ставок для земель населених пунктів. В останні роки стала відчуватися гостра необхідність відходу від нормативних методик розрахунку орендних ставок, які не відповідають реаліям ринку і гальмують його розвиток. Ідеальним варіантом є орендні ставки, розраховані на основі ринкової вартості об'єктів, що дає можливість гнучкого керівництва ринком оренди в населених пунктах України.

3. Оцінка земельних ділянок. Завдання оцінки ринкової вартості земель населених пунктів в Україні виникла практично з початком приватизації та проведенням земельної реформи. Були потрібні методики оцінки при продажу або для передачі в довгострокову оренду земельних ділянок під приватизованими об'єктами та ділянок під індивідуальне будівництво.

Неважко передбачити й інші області застосування після успішного впровадження автоматизована масова оцінки в майбутньому. Це, по-перше, масова оцінка для інших видів державних і громадських потреб (наприклад, приватизація, заставна оцінка). Фактично відповідні методики можуть бути розроблені на основі єдиної автоматизованої масової оцінки земель населених пунктів. По-друге, це масова оцінка для інвестиційних проектів у масштабах міста або його частини. Ідеальним варіантом була б розробка глобальної методики оцінки міської нерухомості, яка б використовувалася і для фіскальних цілей, і для містобудівних програм розвитку, і для всіх інших потреб. Нарешті, моделі автоматизованої масової оцінки повинні стати робочим інструментом індивідуальних експертів-оцінювачів та ріелторських фірм [1]. автоматизований земля оцінка

Автоматизована масова оцінка по своїй суті - це процес оцінки, що включає в себе певний підхід до вирішення завдання і певні інструменти її виконання. Слово "автоматизована" відображає технологію цього процесу, засновану на широкому застосуванні сучасних комп'ютерних засобів для статистичного аналізу, економіко-математичного моделювання та обробки даних.

Основні етапи автоматизованої масової оцінки відповідають основним етапам масової оцінки:

- постановка завдання;

- попереднє обстеження і аналіз об'єкта;

- збір даних, аналіз ринку та формування бази даних;

- вибір і калібрування моделі;

- тестування, контроль якості та уточнення результатів оцінки.

Розглядаючи кожен з цих етапів, можна узагальнити такі

головні компоненти процесу масової оцінки:

1. Постановка завдання

Постановка завдання передбачає визначення:

- об'єктів оцінки;

- мети оцінки;

- виду вартості об'єктів оцінки, для якої буде будуватися модель.

Визначення об'єктів оцінки передбачає чіткий опис місця розташування об'єктів оцінки, а також визначення інших його параметрів, що дозволяють однозначно, без всяких застережень, ідентифікувати об'єкти оцінки. Визначення або формулювання мети оцінки передбачає вибір підходів і методів при розрахунку вартості об'єкта оцінки. Визначення виду вартості передбачає чітке і конкретне її найменування, оскільки в іншому випадку, якщо цього не зробити, оцінювач може самостійно визначити той вид вартості, який він буде розраховувати і обґрунтовувати. Крім того, на цьому етапі визначаються або обумовлюються дата, на яку проводиться оцінка, а також обмеження та інші обставини, які впливають або можуть справити вплив на величину розрахункової вартості.

2. Попереднє обстеження і аналіз об'єкта

На цьому кроці оцінювач збирає інформацію про сегмент ринку, до якого належить певна земельна ділянка, інформацію про поточну кон'юнктуру на цьому сегменті, а також проводить підбір аналогів і попереднє обґрунтування вибору цих аналогів.

3. Збір даних, аналіз ринку та формування бази даних

Цей етап є визначальним у частині побудови моделей масової оцінки, оскільки якість результату оцінки має пряму залежність від повноти і якості зібраних даних.

Беруться до уваги всі ринкові тенденції і збираються всі можливі види інформації. Звичайно, найбільш цінною є інформація про реальні угоди, проте в базу даних включаються і пропозиції, і експертні оцінки. При формалізації і структуризації бази даних активно використовується весь обсяг аналізу ринку. Недоліком такого підходу можна назвати можливість отримання зайвої або некоректної інформації. Однак такого роду інформація виявляється і відсіюється в ході застосування математичних методів і методів статистичного аналізу.

Результатом цього етапу буде база даних зі своєю структурою, заповненою даними ринку нерухомості. Побудована на наступному етапі модель автоматизованої масової оцінки в достатній мірі опише ринок нерухомості, в якому зібрана на цьому етапі база даних описує цей ринок.

Будь-який оцінювач, який використовує метод порівняння продажів, як правило, володіє надійною базою даних, з якої беруться аналоги. При достатньому обсязі та репрезентативності ця база може стати основою для створення моделі ринку, необхідно лише провести сувору формалізацію змісту бази даних.

4. Вибір і настройка моделі

Основним етапом автоматизованої масової оцінки є саме етап вибору і налаштування моделі. На цьому етапі якраз і застосовується суворий математичний і статистичний апарат: виявляються основні закономірності ринку, застосовуються методи кластерного аналізу, розраховуються тимчасові тренди.

На основі проведеного аналізу і після створення всіх необхідних поправок вибирається вид моделі і в неї включаються всі змінні. У процесі створення остаточної моделі використовується принцип "спробуй всі способи і вибери найкращий". Для настройки моделі використовуються спеціальні ітеративні процедури. Такі підходи до моделювання забезпечують створення адекватної та об'єктивної моделі [3].

Крім побудови самої моделі масова оцінка дозволяє досліджувати особливості кожного ціноутворюючого фактору. Так, наприклад, у процесі створення моделей може бути встановлений ефект капіталізації вартості місця розташування (земельної ділянки) у вартість будівлі, відмінність тимчасових трендів для різних типів квартир тощо [3]. Все це дозволяє вивести масову оцінку на науковий рівень.

5. Тестування, контроль якості та уточнення результатів оцінки

Останнім етапом автоматизованої масової оцінки є тестування, контроль якості та уточнення результату оцінки (при необхідності). Вона включає в себе такі методи тестування, які доповнюють один одного:

- візуально-аналітичне дослідження моделі, яке являє собою побудову та аналіз графіків, поверхонь, їх дослідження на предмет адекватності опису реальної ситуації;

- тестування на основі контрольної вибірки.

За результатами тестування виявляються причини відхилення модельних оцінок і їх викидів по відношенню до реальних цін, намічаються шляхи поліпшення моделі. Процес моделювання-тестування-моделювання зазвичай повторюється кілька разів, що забезпечує високу якість моделі [3].

Серед методів, що використовують просторові характеристики об'єктів, можна виділити такі три групи:

- методи, що враховують при формуванні ціни об'єкта відстань від нього до центрів впливу (об'єктів, які не є об'єктами вибірки, але здійснюють позитивний або негативний вплив на вартість об'єктів нерухомості; до таких об'єктів, наприклад, можна віднести парк, який збільшить вартість довколишніх об'єктів, або смітник, який вартість знизить) [7];

- методи, що враховують наявність просторової автоко- реляції між характеристиками нерухомості [6, 8], яка виражається у впливі цін близько розташованих об'єктів один на одного та / або в однаковому характері впливу незалежних змінних на ціну; ці методи мають на увазі обчислення в явному вигляді залежності кожного спостереження від всіх інших за допомогою матриці обліку просторових взаємодій;

- методи, засновані на поділі області оцінювання на однорідні зони та аналізі поведінки цін в кожній із зон.

Проте варто погодитися з думкою вітчизняного вченого В.О. Вороніна [2], що технічна реалізація автоматизованої оцінки без наявності джерела інформаційного забезпечення оцінювальних процедур, яким є розподілені бази даних ринку нерухомості (Data Mining Data Mining (пер. інтелектуальний аналіз даних, глибокий аналіз даних] - збірна назва, що використовується для позначення сукупності методів виявлення в даних раніше невідомих, нетривіальних, практично корисних і доступних інтерпретації знань, необхідних для прийняття рішень у різних сферах людської діяльності. системи), результатів багаторівневого системного аналізу ринку нерухомості, неможлива з погляду досягнення адекватного результату оцінки, його об'єктивності, однаковості та узгодженості.

Висновки

Отже, автоматизована масова оцінка дає фахівцеві ринку:

- точне визначення усереднених величин поправок на фізичні характеристики об'єкта (в рамках проведення масової оцінки оцінювачу вдається вручну "відчути" вклад у вартість різного роду поправок);

- так звані базові ставки вартості характерних площ (наприклад, середня вартість кв. м. земельної ділянки);

- експрес-оцінку вартості будь-якого об'єкта, яка може бути використана як базова оцінка з подальшим коригуванням на поправки, які не використовуються в моделі.

Отже, в умовах кризового стану економіки України, необхідності швидкого проведення системних реформ впровадження автоматизованої масової оцінки земель, яка базуватиметься на визначені ринкової вартості, дозволить зменшити бюджетні витрати держави на оціночні роботи за рахунок автоматизації та виведе процес і якість оцінювання земель на якісно новий "європейський" рівень.

Список використаних джерел

1. Беляева А.В. Построение моделей массовой оценки объектов недвижимости с учетом пространственной зависимости // А.В. Беляева, Е.А. Гребенюк. - Пробл. управл. - 2014. - №1. - С. 45-52.

2. Воронін В.О. Автоматизована оцінка на основі адаптивної моделі ринкового ціноутворення // В.О. Воронін, А.В. Костик, Е.В. Лянце / Режим доступу: file:///C:/Users/hp/Desktop/ VNULPM_2013_767_20.pdf

3. Кочетков Ю. О роли и задачах компьютеризованной массовой оценки в России - статья из журнала RWAY 1998, т. 35 (2). - С. 107-111.

4. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні / [Дех- тяренко, М.Г. Лихогруд, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха]. - К.: Профі, 2007. - 624 с.

5. Эккерт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости: в 2 т. / Дж. Эккерт, Р. Дж. Глаудеманс, Р.Р. Олми. - М.: Рос. общество оценщиков, 1997. - Т. 1-2.

6. Anselin L. Spatial Econometrics: Methods and Models. - Dordrecht: Kluwer Academic, 1988a. - P. 284.

7. Eckert J. K., O'Connor P. M., Chamberlain C. Сomputel-- Assisted Real Estate Appraisal. A California Savings and Loan Case Study // The Appraisal Journal. - 1993. - October. - P. 524532.

Размещено на Allbest.ru