Первые планы микрорайонных торговых центров были замечены еще в самом начале 2000-х, но не были удачными, так как надобность в них в те времена еще не сложилась: те, кто жаждал экономии, выбирали рынки, а аудитория, готовая к цивилизованной торговле, избирала молы, дающие возможности для досуга. В районные центры приходили в основном владельцы торговых точек на рынках.

Сейчас клиенты уже знают, собственно, что крупный торговый уровня "Меги" центр удовлетворяет не все потребности, что такой формат не подходит для каждодневных мелких покупок. Этим образом, надобность в развитии формата микрорайонных центров очень высока, эти планы сейчас в недостатке. Наибольший потенциал для становления проектов торговых комплексов -- это удаленные от центра кластеры. Срок окупаемости микрорайонных торговых центров, если они располагаются внутри жилого кластера, можно оценить в 8-11 лет, а в ряде случаев -- даже меньше. Для сравнения: крупный торговый комплекс окупается в среднем 9-14 лет.

На Рождественском саммите 2017 года были подведены итоги ушедшего года. Исследование аудитории торговых центров, проведенного Watcom, показало, что:

- 75% опрошенных считают ключевым фактором посещения локацию торгового центра;

- 55% опрошенных хотят видеть товары для дома;

- 80% опрошенных нужно высокое качество товаров и услуг;

- 62% опрошенных важен интерьер и дизайн объекта;

- 66% опрошенных приходят в торговый центр за продуктами;

- 32% опрошенных хотят поесть в торговом центре.

"На сегодняшний день стандартных микрорайонных торговых центров не так много. На практике их заменили отдельно стоящие "коробки", в которых размещаются сетевые гипермаркеты, а в прикассовой зоне -- операторы услуг (прачечная, химчистка, парикмахерская, аптека, банковское отделение) и товары импульсного спроса. При этом нельзя говорить о том, что существует недостаток таких центров, поскольку большинство жителей совершают ежедневные покупки в магазинах у дома, а в выходные выезжают в крупные торговые центры, где совершают необходимые покупки и проводят время в развлекательной части таких комплексов", -- рассуждает Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real.

Существенным недостатком этой системы в России, жестко регламентирующей зону действия магазинов первой ступени (повседневного) обслуживания планировочными границами микрорайонов, является измельченность магазинов. Обязательный принцип расположения магазина в границах микрорайона (в идеальной схеме -- в его центре) только на первый взгляд кажется удобным, а фактически ведет к нерациональной затрате времени на специальное посещение магазина, да еще не располагающего достаточно широким ассортиментом товаров.

Учитывая недостатки, система предусматривает равномерное размещение магазинов на территории города и разделение городской территории на районы жилой застройки с радиусом действия магазина в пределах пешеходной доступности (примерно 500 метров, время до магазина составляет 5--10 минут). Она строится на взаимодействии двух групп предприятий: местного значения («стандартного» обслуживания) и городского («избирательного» обслуживания) -- в соответствии с функциями, которые они выполняют в процессе обслуживания населения. Формирование ассортимента обусловливается частотой покупок отдельных товаров. Магазины, расположенные в районах жилой застройки, призваны полностью обеспечивать ежедневные потребности населения, предоставляя необходимый набор товаров повседневного спроса. Разнообразные потребности населения в товарах, а также услугах предоставляют магазины общегородской сети.

За последние 3-4 года наиболее активно увеличивается число торговых центров районного и микрорайонного типа.

Для микрорайонного торгового центра обязательно наличие продуктового оператора, а также магазина товаров повседневного спроса. В районном торговом центре важно предусмотреть зону общепита, также в качестве якоря здесь может выступать магазин бытовой техники, практически обязателен детский развлекательный комплекс. Ценность места расположения торгового центра на развитом рынке смещается на вторые позиции, на первое место при создании торговый центр выходит девиз: концепция, концепция и еще раз концепция.

У этого сегмента большие перспективы. ценность центра города постепенно уменьшается из-за большой конкуренции, сегодня выгоднее строить объекты в спальных районах. А чем хорош районный торговый центр, расположенный вблизи жилых кварталов? Он в любом случае привлечет покупателя, потому что находится рядом с домом. Зона пешеходной доступности районного торгового центра достигает 500-600 метров, и это не случайно. Аналитики выяснили, что люди не любят ходить на большие расстояния. Таким образом, житель микрорайона становится своего рода «заложником» близко расположенного торгового центра.

Главное, чтобы объект был грамотно организован с точки зрения заполнения - он должен быть ориентирован на ежедневные потребности жителей своего района. По составу арендаторов в таком торговом центре должен быть продуктовый оператор, должны быть представлены товары повседневного спроса, также необходим хотя бы минимальный набор бытовых услуг и, в идеале, должна присутствовать какая-то развлекательная составляющая, которая будет привлекать в этот торговый центр дополнительный поток жителей. Поскольку люди, в определенном смысле, ленивы, им гораздо удобнее пойти в торговый центр у дома, чтобы купить продукты и товары повседневного спроса. Они не поедут за хлебом, молоком и лампочками в торговый центр, расположенный в центре или на другом конце города. Но при этом у них есть постоянная потребность в приобретении товаров, и они хотят делать это без особых усилий. Если в радиусе 500 метров от места проживания у человека нет возможности эти потребности реализовать в формате качественного современного торгового центра, он купит все необходимое в различных магазинах шаговой доступности. Например, на данные потребности ориентированы различные встроено-пристроенные помещения, магазинчики на первых этажах жилых домов, перепрофилированные под торговые объекты муниципальные здания и т.д. Они закрывают нишу повседневного спроса, если в ближайшем окружении отсутствуют более качественные альтернативные торговые объекты.

По мнению специалистов, считается, что сейчас строительство 10 микрорайонных торговых центров чаще оказывается выгоднее, чем строительство одного гиганта.

Даже если один окажется невостребованным, остальные будут приносить доход. Кроме того, малым торговым центрам зачастую даже не нужна какая-либо специальная концепция: по-прежнему, если объект находится в удобном месте, с хорошей транспортной доступностью и в нем представлены качественные магазины и услуги, он будет востребован, а для привлечения трафика в большой торговый центр без детально проработанной концепции не обойтись. Товары повседневного спроса будут покупать и в самые непростые времена. Поэтому при грамотном подходе микрорайонные торговый центр имеют довольно привлекательную экономику. На предпочтения людей оказывают влияние и общие изменения в жизни. Время - один из самых ценных ресурсов и его экономия стала важным критерием выбора торговый центр для покупателей. Кроме того, в результате кризиса многие люди в России стали экономить и деньги, а крупные торгово-развлекательные центры ассоциируются с серьезными тратами из-за огромного выбора магазинов и услуг. Поэтому если рядом с домом есть торговый центр, в котором представлено несколько качественных сетевых операторов, то, не имея цели полностью обновить гардероб, человек предпочтет скорее его поездке в большой торговый развлекательный центр.

Меняются покупательские привычки, ожидания посетителей постепенно растут. Со временем от любого торгового центра независимо от его формата люди начинают ожидать только качественный уровень сервиса, широкое предложение товаров и услуг, персональный подход.

"Для микрорайонных торговый центр идеальное местоположение -- площадки вблизи станций метро. Такая локация обеспечивает постоянный поток посетителей, которые пользуются метрополитеном ежедневно и регулярно приобретают товары первой и второй необходимости", -- говорит Юлия Дальнова.

В то же время, отмечает она, отличительная особенность микрорайонных торговый центр -- это высокая адаптивность к потребностям целевой аудитории. Во-первых, такие торговый центр имеют больше возможностей для общения -- их охват меньше, чем у крупных объектов, зато аудитория заходит за покупками регулярно. Кроме того, договоры аренды в таких торговых центрах обычно заключаются на короткий срок, что позволяет реагировать на потребности покупателей и вносить коррективы в пул арендаторов.

В результате мы видим, что торговые центры малой площади быстро реагируют на потребности рынка. Поэтому даже проекты с изначально неудачной концепцией через незначительное время адаптируются под нужды целевой аудитории и начинают приносить стабильный доход при наличии сколь бы то ни было грамотной управляющей компании.

Центральный момент при создании районного и микрорайонного торговый центр - правильный выбор якорного арендатора. "Якорем" для таких торговых центров должен быть супермаркет, и его уровень задает планку всему торговому центру.

Она считает, микрорайонные торговый центр -- крайне перспективный формат. Рынок еще далек от насыщения, и потребность в торговых центрах малой площади весьма высока. "Поэтому площадки, подходящие для строительства таких объектов, очень востребованы"-- говорит она.

Во всяком случае, специалисты сходятся во мировоззрении, что микрорайонные торговые центры имеют хороший потенциал, хотя очень принципиально важно обращать пристальное внимание на концепцию объекта и, в первую очередь, ориентироваться на потребности своих потенциальных клиентов - обитателей близкого окружения. В свою очередь довольно важно компетентно и размеренно распределить торговые объекты на территории города.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ