Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное автономное

образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра «Экономика и менеджмент»

КУРСОВАЯ РАБОТА

На тему: «Анализ рынка недвижимости республики Хакасии»

Абакан, 2015

Содержание

Аннотация

Ведение

1. Теоретические аспекты рынка недвижимости

1.1 Понятие рынка недвижимости и принципы формирования

1.2 Состояние российского рынка недвижимости

2. Анализ рынка недвижимости республики Хакасия

2.1 Обзор состояния рынка недвижимости республики

2.2 Анализ рынка недвижимости республики Хакасия

2.3 Выводы

Заключение

Библиографический список

Приложения

Аннотация

Целью курсовой работы является анализ рынка недвижимости республики Хакасия.

Актуальность темы подтверждена тем, что рынок недвижимости является огромной и развивающейся структурой, играя важную роль в экономическом и социальном и экономическом развитии как отдельного человека, так и всего государства.

Объектом исследования является анализ рынка недвижимости республики Хакасия.

Предмет - изучение рынка недвижимости республики.

Цель работы - проанализировать рынок недвижимости Республики Хакасия.

Теоретической и методологической основой курсовой работы послужили научные статьи, учебники, учебные пособия, интернет-ресурсы.

В ходе выполнения исследования также были использованы такие методы как: наблюдение, сравнение, факторный, структурный, качественный и количественный метод, логическое мышление, аналитическое мышление.

Объем работы: 33 стр.

Количество рисунков: 12.

Количество таблиц: 3.

Приложения: 1.

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.

Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Тема курсовой работы на примере Республики Хакасия является актуальной и интересной, потому что именно жилье - одно из ценностей человека.

Актуальность данного вопроса в этой области значима, так как изучение формирования рынка недвижимости играет огромнейшую роль, постоянно совершенствуясь и имея положительную динамику развития.

Объектом исследования является анализ рынка недвижимости республики Хакасия.

Предмет - изучение рынка недвижимости республики.

Цель работы - проанализировать рынок недвижимости Республики Хакасия.

1. Рассмотреть аспекты формирования рынка недвижимости.

2. Проанализировать рынок недвижимости Республики Хакасия.

3. Представить выводы и предложения.

Методологическую и теоретическую основу данной работы составили переводные труды западных ученых, а также труды ведущих российских ученых в области услуг и маркеинга, такие, как Квартальнов В., Козырева Т.В., Моисееева Н.К., и др.

1. Теоретические аспекты рынка недвижимости

1.1 Понятие рынка недвижимости и принципы формирования

Согласно теории маркетинга, рынок - то такое место, где продают и покупают, где существует продавец и покупатель. По сути, это понятие самое легкое и поверхностное.

Сегодня существует огромное количество понятий рынка, как такового. Однако, совершенно очевидно, что рынок - обязательный компонент производства товаров и услуг, и обмена между продавцами и покупателями.

Под рынком недвижимости понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Рынок - это некий механизм, который позволяет сбалансировать соотношение спроса и предложения на различные виды товаров и услуг. На нем действует большое количество независимых друг от друга продавцов и покупателей. Здесь можно выявить реальных и потенциальных конкурентов, посредников, потребителей, реализуемые товары, а также и условия для функционирования определенного рынка или его сегмента [23, с. 11].

Иными словами, это взаимоотношения, которые возникают при обмене между поставщиками объектов недвижимости и потребителями, решение которых формирует спрос и предложение на таком рынке. На этом рынке обмен между товарами на рынке происходит на основе эквивалентности, т.е. равноценности этих товаров.

Рынок недвижимости и покупатель - неразделимые категории. Спрос является выражением проявления потребностей людей в каком-либо объекте недвижимости. Определенные формы отношений на рынке (рыночных отношений) проявляются в количественных и качественных отношениях основных элементов рынка. Под воздействием этих элементов формируются пропорции между производством объектов, и непосредственно, их потреблением.

Именно соотношение спроса и предложения определяет цену объектов недвижимости на рынке. Это соотношение представляется экономистами как «кривая спроса».

Фактически построить кривые очень трудно, так как сбыт продукции зависит не только от цен, но и от других факторов. Тем не менее, представить уровень эластичности проса по цене на рынке необходимо. Для этого могут проводится опросы потребителей и даже эксперименты с варьированием цен [23, с. 11].

Закон спроса на рынке недвижимости показывает обратную связь между ценой и количеством покупаемого товара. Графически его можно представить рисунком 1.1.:

Р

Q

Рис.1.1. Связь между ценой и количеством

Примечание: D - кривая спроса; P - цена; Q - величина спроса.

На рисунке видно, что с увеличением цены единицы товара при равных условиях уменьшается количество приобретаемых товаров, т.е. снижается потребительский спрос.

Наряду со спросом важным элементом рынка является предложение объекта недвижимости. Для коммерческих операций это наиболее значимый фактор, определяющий насыщенность рынка, его структурные сдвиги и т.д.

Предложением называется количество объектов, которое продавец недвижимости готов продать по определенной цене за определенный период.

Предложение включает два элемента: готовность производителя к отчуждению данного товара или услуги; условия, при которых продавец готов продать товар.

Важным элементом рынка, недвижимости является среда, в которой совершается процесс купли-продажи объектов. Среда может быть: открытой или закрытой, конкурентной или регулируемой [23, с. 11].

Открытая рыночная среда - условия, обеспечивающие свободное вхождение предприятий на рынок недвижимости и выход из него. В ней нет препятствий для организации коммерческой деятельности на определенном рынке объектов. Закрытая рыночная среда обусловлена различными нормативными актами, создающими препятствия для вхождения новых предприятий на рынок: соответствующие законы: требования, ГОСТы, системы и лицензирования, таможенные барьеры и др. Практически во всех развитых действует механизм государственного протекционизма.

Конкурентная рыночная среда предполагает наличие продавцов недвижимости и покупателей, обеспечивающих свободу выбора объекта, а также условия для свободной конкуренции. Такая рыночная среда позволяет выравнивать спрос и предложение, формировать цены, приближенные к стоимости объекта. Такая среда наиболее благоприятна для коммерческой деятельности [14, с.23].

Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами инвестирования.. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность.

Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав -- это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок. В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости: Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Таким образом, в систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие: в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.; в процессе эксплуатации объектов недвижимости -- между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом -- объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости. Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли.

Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой -- у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода: - для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; - для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Таким образом, сущность недвижимости как товара триедина: физическое содержание объекта недвижимости; юридические характеристики; экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта, затратах на его содержание и доходности.

Недвижимость - дорогой товар. Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени.

1.2 Состояние российского рынка недвижимости

Динами рынка недвижимости России имеет положительный рост.

Так, в результате появления в России объектов недвижимости, которые находятся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости.

Сегодня все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью - она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т. п.

Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути. Очевидно, поэтому российский рынок недвижимости еще не скоро придет в соответствие с мировым. 

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития - этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности.

Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т. д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду [22] . 

Однако, развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов - участников рынка недвижимости.

В частности, в России в силу экономических причин и схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях, в то время как большинство сделок с недвижимостью в мировой практике происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита).

Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально- экономического строя) в России практически отсутствует, поэтому, несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее не предъявляется [22]. 

Кроме того, сложной проблемой является невозможность реализации процесса прекращения права бессрочного пользования землей в заявленные законом сроки и на предписанных условиях.

На настоящий момент очевидно, что завершение выкупа либо переоформления на праве аренды всех земельных участков, представленных в бессрочное пользование, в установленные Законом сроки физически невозможно просто в силу того, что за данный срок невозможно произвести все работы по учету и регистрации прав на объекты, права на которые подлежат переоформлению.

Выкупная цена превышает финансовые возможности предприятий, в ряде субъектов РФ она установлена по максимально возможной кратности ставки земельного налога. В связи с этим, процесс выкупа земельных участков под предприятиями фактически заморожен. Необходимо учесть также, что в настоящий момент выкуп земли может производиться исключительно за счет собственных средств предприятий, поскольку стоимость земельного участка не будет перенесена на себестоимость продукции (земельные участки не имеют срока службы и, следовательно, амортизационных отчислений). Такое единовременное изъятие собственных средств существенно снизит финансовую устойчивость предприятий, их инвестиционные возможности.

Наконец, следует отметить, что неопределенность прав собственников зданий и строений на земельные участки, на которых они расположены, усугубляется тем, что законодательством не установлен прозрачный порядок определения границ земельного участка, на который у собственников объектов недвижимости возникает первоочередное право на оформление его в собственность или в аренду.

По вопросу разграничения государственной собственности на землю. До сих пор не произошло разграничение собственности на федеральную, субъекта РФ и муниципальную. Это мешает процессу инвестирования, ставит под угрозу правовую основу для заключения сделок с землей, т.к. возможны иски об их расторжения со стороны органов исполнительной власти различных уровней. В ближайшее время эта работа по техническим причинам полностью проведена быть не может.

В соответствие с вышесказанным, необходимо законодательно закрепить положения, защищающие приобретателя земельного участка от возможного последующего признания сделки купли-продажи недействительной на основании того, что в качестве продавца по сделке выступил неправомочный орган государственной власти или муниципального саморегулирования.

В настоящее время государственный кадастровый учет земельных участков и технический учет иных объектов недвижимости определены как самостоятельные юридически значимые действия по индивидуализации недвижимости, подтверждающие возникновение, изменение и прекращение существования недвижимого имущества как объекта гражданских прав и обязательные при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Анализ практики и действующего законодательства позволяют сделать вывод о том, что технические условия и требования землеустройства и государственного кадастрового учета являются одними из серьезных административных барьеров, сдерживающих развитие рыночных земельных отношений.

Так, имеет место дублирование функций, одним вопросом занимаются ряд ведомств, организаций различных организационно-правовых форм, что затрудняет фактически формирование единого объекта недвижимости, увеличивает затраты на регистрационные действия как государственных органов, так и граждан.

Кроме того, следует сказать, что государственный земельный кадастр ведет федеральный орган исполнительной власти. Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется учреждениями субъектов РФ. Учет зданий, строений, сооружений осуществляют органы местного самоуправления. Все это порождает конфликты интересов различных ветвей власти, отсюда - снижение интереса к инвестиционным потокам в недвижимость, недобор налоговых платежей, бюрократизация оборота недвижимости.

Проблемой, которая очевидна сегодня на рынке российской недвижимости - уточнение перечня информации для государственной регистрации прав на объекты недвижимости, которые позволяют проводить юридически значимую индивидуализацию земельного участка, подтверждать возникновение, проведение существенных для индивидуализации объекта изменений и прекращения существования земельного участка как объекта гражданских прав для целей государственной регистрации прав на него. Закрытый перечень подобной информации должен быть закреплен на федеральном уровне.

Тем не менее, современное экономическое пространство и не до конца проработанные вопросы в области законодательных вопросов, позволяю развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле-продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, передаче в залог и т. п., что ведет к перспективе положительного развития рынка недвижимости.

2. Анализ рынка недвижимости республики Хакасия

2.1 Обзор состояния рынка недвижимости республики

Как показал анализ источников, рынок недвижимости Республики Хакасия развивается быстрыми темпами.

Так, в настоящее время достаточно бурным темпом проходит процесс домостроения.

К строительным организациям относятся все строительные и специализированные организации, включая ремонтно-строительные организации, пусконаладочные организации, строительные организации потребительской кооперации, буровые организации.

Основная деятельность строительных организаций состоит в выполнении по договорам подряда с заказчиками работ, относящихся в соответствии с «Общероссийским классификатором видов экономической деятельности к виду деятельности «Строительство».

Что касается доли строительства по республике в объеме ВВП по видам экономической деятельности, то она представлена в таблице 2.1

Таблица 2.1. Доля строительства в республике в объеме ВВП в 2013 г., млн. руб. [23]

	Выпуск продукции услуг	Промежу-точное потребление	Валовая добавленная стоимость	Индекс физического объема
Всего продукции и услуг	272488,0	128953,8	143534,2	104,0
в том числе:
сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство	12669,9	6542,5	6127,4	102,0
рыболовство, рыбоводство	53,4	33,8	19,6	76,7
добыча полезных ископаемых	28517,5	11397,8	17119,7	110,9
обрабатывающие производства	75569,7	56496,0	19073,7	104,8
производство и распределение электроэнергии, газа и воды	33070,8	18241,7	14829,1	113,7
строительство	16959,3	6702,0	10257,3	112,1
оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования	26918,6	7434,9	19483,7	90,8
гостиницы и рестораны	3087,5	977,4	2110,1	97,9
транспорт и связь	20028,5	6743,5	13285,0	108,7
финансовая деятельность	583,4	309,8	273,6	98,8
операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг	15420,4	2834,3	12586,1	101,0
государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное страхование	17418,8	5279,2	12139,6	100,5
образование	7543,3	1692,3	5851,0	94,0
здравоохранение и предоставление социальных услуг	11455,1	3019,3	8435,8	105,3
предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг	3191,8	1249,3	1942,5	126,0

Таким образом, по итогам 2013 г., строительство в разрезе ВВП по республике имело долю в выпуске - 16959,3 млн. руб., при индексе физического объема в 112,1%. Таким образом, рынок недвижимости не стоит на месте.

Рынок недвижимости открыл перспективы для ипотеки. Бурное развитие строительства современного крупнопанельного, коттеджного и малоэтажного строительства - наряду с повышением мобильности населения, его требований к качеству жилья, смещению приоритетов по выбору места проживания - привели к тому, что на территории города и республики активно образуется рынок недвижимости.

Развитие транспортной системы и других объектов инфраструктуры в регионе сделает жилье еще более удобным.

Распределение в динамке показано в таблице 2.2.

Таблица 2.1. Динамка доли объема строительства за период 2011-2013 гг., млн. руб. [23]

	2011	2012	2013
Всего продукции и услуг	100	100	100
в том числе:
сельское хозяйство, охота и лесное  хозяйство	4,2	4,3	4,3
рыболовство, рыбоводство	0,0	0,0	0,0
добыча полезных ископаемых	15,7	11,9	11,9
обрабатывающие производства	11,8	12,5	13,3
производство и распределение электроэнергии, газа и воды	11,2	10,2	10,3
строительство	6,0	7,0	7,1
оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования	11,3	15,8	13,6
гостиницы и рестораны	1,0	1,6	1,5
транспорт и связь	10,0	9,5	9,3
финансовая деятельность	0,3	0,2	0,2
операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг	10,6	9,0	8,8
государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное страхование	8,3	8,3	8,4
образование	3,8	3,7	4,1
здравоохранение и предоставление социальных услуг	4,6	4,9	5,9
предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг	1,2	1,1	1,3

Таким образом, по данным результатам 2013 г. динамика доли объема строительства имеет положительное значение, увеличившись по сравнению с периодом 2011 г. на 0,9%.

Развитие ипотеки для населения Хакасии зависит от разных факторов: экономических (уровень экономики, инфляция, темпы роста ВВП), правовой базы, платежеспособности населения, стоимости ресурсов для банков и в итоге для заемщиков, стабильности ситуации на рынке жилья и наличия предложения.

Динамика ввода в действие жилых домов в 2014 г - таблица 2.3.

Таблица 2.3. Динамика ввода жилых домов за 2014-2015 гг.

	Кв. метров общей (полезной) площади	В % к
		соответствующему периоду предыдущего года	предыдущему периоду
	всего	в т.ч. индивидуальное строительство	всего	в т.ч. индивидуальное строительство	всего	в т.ч. индивидуальное строительство
2014г.
Январь	8460	2515	195,0	140,7	9,4	16,4
Февраль	10710	10710	в 4,7р.	в 4,7р.	126,6	в 4,3р.
Март	12184	6701	170,7	160,6	113,8	62,6
Январь-март	31354	19926	227,6	241,3	х	х
Апрель	6083	6083	148,2	148,2	49,9	90,8
Май	12723	8974	158,0	299,8	209,2	147,5
Июнь	9409	9409	76,1	267,3	74,0	104,8
Январь-июнь	59569	44392	155,5	235,2	х	х
Июль	11226	9272	в 3,2р.	263,6	119,3	98,5
Август	19424	8892	157,7	211,4	173,0	95,9
Сентябрь	21904	10628	96,7	205,1	112,8	119,5
Январь-сентябрь	112123	73184	146,0	230,3	х	х
Октябрь	22761	15599	236,4	204,0	103,9	146,8
Ноябрь	52303	35338	208,1	145,2	229,8	226,5
Декабрь	74734	35613	82,0	214,0	142,9	100,8
Январь-декабрь	261921	159734	129,2	198,7	х	х
2015г.
Январь	15808	11289	186,9	в 4,5р.	21,3	32,1
Февраль	23888	17249	223,1	161,1	151,1	152,8
Март	21561	15265	177,0	227,8	90,3	88,5
Январь-март	61257	43803	195,4	219,8	х	х
Апрель	9295	9295	152,8	152,8	43,1	60,9
Январь-апрель	70552	53098	188,5	204,2	х	х

Таким образом, по итогам 2015 г. проявляется рост объемов вводимых площадей на 32,1% к данным 2014 г. А это - уже весомый показатель.

Следует заметить, Республика Хакасия является одним из регионов России, где отмечается прирост численности населения, а следовательно потенциальных покупателей и арендаторов жилья.

Ежегодно численность республики увеличивается, что происходит как за счет увеличения рождаемости, так и за счет внутренней трудовой иммиграции. недвижимость рынок строительство маркетинговый

Несомненно, на этом фоне особенную важность приобретает жилищное строительство, которое поддерживается в городе на высоком уровне. В целом же осваиваются как новые территории, так и проводится реновация уже имеющихся территорий.

Прирост населения требует решения ряда социальных проблем. Это, в частности, развитие территории. Сегодня в окрестностях столицы Хакасии строятся новые микрорайоны, вводится в эксплуатацию около 30 домов. Развивается не только окраина города, но и идут активные работы по внутреннему обустройству столицы. Периодически убираются старые дома, на их месте появляются новые современные красивые объекты.

Как считают аналитики, в дальнейшем рынок жилья в республике будет расти. Осуществляться это будет в контексте развития всего рынка нового жилья Республики Хакасия. Стоимость новых квартир при благоприятной макроэкономической конъектуре так же продолжит свой рост, хотя, как и ранее он будет в лучшем случае соответствовать лишь официальной инфляции. Это лишает местное жилье инвестиционной привлекательности, но позволяет рассматривать таковое в качестве достойного объекта приобретения для собственных нужд.

2.2 Анализ рынка недвижимости республики Хакасия

Целью настоящего исследования является получение и анализ первичной информации для выявления факторов, влияющих на отношение потенциальных клиентов к объектам недвижимости, и к рынку недвижимости, в частности, а также выявление их потребностей с целью разработки мер по расширению возможности приобретения жилья.

На основании этого, было проведено маркетинговое исследование, целью которого было решение проблемы, с которой сталкиваются современные строительные предприятия и риэлторские организации по увеличению увеличение рыночной доли, совершенствованию сбытовой политики на рынке недвижимости, в целом.

Исходя из этого, были определены задачи исследования:

- определить востребованность в улучшении жилищных условий гражданами города и республики;

- выяснить, какое жилье потребители предпочитали бы приобрести;

- выявить причину того, что не устраивает их в имеющемся жилье;

- выяснить, какое жилье хотели бы приобрести;

- определить, какого типа квартира устраивает при приобретении;

- узнать, какой планировки квартиру хотели бы приобрести покупатели;

- получить оценку финансовых возможностей потребителей, а именно:

- узнать стоимость реально приобретаемого жилья;

- выяснить величину первоначального взноса на оплату от стоимости жилья;

- выявить отношение к возможности сдачи старого жилья в счет оплаты нового;

- узнать желаемый срок кредита на приобретение недвижимости;

- выяснить сумму минимального процента и сумму ежемесячных выплат по кредиту на жилье, которые смогли бы выплачивать покупатели;

- определить демографический профиль покупателей, с использованием таких параметров, как возраст, пол, доход.

Характер целей предопределил выбор типа исследования - описательный. Автором было решено использовать один из широко известных методов проведения маркетингового исследования - опрос потребителей, ориентированный на массовых респондентов различной квалификации и компетенции. Исследование протекало в одном направлении определение отношения населения к приобретению объектов недвижимости.

Инструмент реализации опроса в данной работе - анкета (Приложение 1).

С помощью данной анкеты была получена первичная информация, необходимая для определения потребности покупателей в объектах недвижимости, охвата исследуемой проблемы.

Тип вопросов - закрытый. Варианты вопросов, используемых при проведении исследования - дихотомические и многовариантные, использование которых должно активизировать деятельность респондентов по заполнению анкет, облегчить процесс ввода полученных данных.

Сбор первичной маркетинговой информации заключался в опросе респондентов различной квалификации и компетенции.

Количество опрашиваемых - 50 человек.

Первичные данные по вопроснику были собраны в течение нескольких дней. Подход к сбору данных - самостоятельный. Были получены ответы респондентов практически на все вопросы анкеты.

Анализ анкет клиентов показал, что респонденты, в основной массе, желали бы улучшить свои жилищные условия: из 50 опрошенных всего лишь 3 человека не нуждаются в улучшении жилищных условий - рисунок 2.1.

Рисунок 2.1 - Распределение ответов на вопрос об улучшении жилищных условий

Ответы на вопрос анкеты, где спрашивалось, какое жилье имеют респонденты, распределились следующим образом: однокомнатные квартиры имеют 16 человек, 10 - двухкомнатные, трехкомнатные - 13 человек, четырехкомнатные квартиры имеют 2 человека, 2 человека имеют неблагоустроенную квартиру, элитное жилье - 1 респондент, частный дом - 5 человек, коттедж - 1 человек - рисунок 2.2.

Рисунок 2.2. - Ответы о наличии типа жилого помещения

Далее респондентам ставился вопрос «Что не устраивает Вас в Вашем жилье?». Удалось выяснить, что большинство респондентов не устраивает площади жилья - этот параметр отметили 76% опрошенных, 12 % не устраивает район проживания, 6% - тип дома, 4% - планировка, и только 2% отметили, что их не устраивает неблагоустроенность их жилья - рисунок 2.3.

Рисунок 2.3 - Распределение ответов на вопрос № 3 анкеты

Удалось выяснить предпочтения потребителей в плане статуса потенциально приобретаемой квартиры.

Здесь ответы распределились следующим образом: большинство респондентов (20 человек) предпочли бы приобрести 3-комнатную квартиру, 8 человек отметили элитное жилье, 6 человек предпочли бы приобрести 2-комнатную квартиру, 4 человека - частный дом, одинаковое количество (по 5 человек) респондентов отметили 4-комнатную квартиру и коттедж, и только ни один респондент не пожелал бы приобретать жилье неблагоустроенное - рисунок 2.4.

Рисунок 2.4 - Распределение ответов на вопрос № 4 анкеты

Вопросом № 5 анкеты был вопрос о рынке приобретения: вторичный и первичный. Здесь ответы распределены следующим образом - квартиру на первичном рынке желали бы приобрести 40 человек, 5 - на вторичном рынке недвижимости - рисунок 2.5.

Рисунок 2.5 - Распределение ответов на вопрос № 5 анкеты

Удалось выяснить, какие типы домов предпочтительнее покупателям: кирпичные либо панельные. Большинство потребителей предпочитают квартиры в кирпичном доме (62%), 38% отдают предпочтение панельной застройке - рисунок 2.6.

Рисунок 2.6 - Распределение ответов на вопрос № 6 анкеты

Далее в исследовании ставился вопрос о типе планировки квартиры.

Ответы предопределены - 40 человек желают жилье улучшенной планировки, 10 - индивидуальной, и простой планировки, никто - рисунок 2.7.

Рисунок 2.7 - Распределение ответов на вопрос № 7 анкеты

На вопрос анкеты, где спрашивалось о стоимости возможно приобретенного жилья, ответы распределились следующим образом. Равное количество ответов распределились по суммам 1200 и 1500, 10 человек отметили сумму 1200-2000, одинаково по 5 человек - суммы 700-1000 рублей и более 3000 рублей - рисунок 2.8.

Рисунок 2.8 - Распределение ответов на вопрос о стоимости жилья

Далее - вопрос о сумме первоначального взноса на оплату жилья (в % отношении от стоимости квартиры), большинство респондентов отметили то, что они могут внести 50 и 70%, 8 человек могут внести 20%, 7 человек - 30%, и только 5 человек - 100% - рисунок 2.9.

Рисунок 2.9 - Распределение ответов на вопрос № 9 анкеты

На вопрос «Как Вы относитесь к возможности сдачи жилья в счет оплаты нового?», ответы распределились следующим образом: 39 человек согласны на сдачу жилья в счет нового, 11 человек заявили, что постараются оплатить за счет других средств - рисунок 2.10.

Рисунок 2.10 - Распределение ответов на вопрос об оплате жилья

Также удалось выяснить, что наиболее желаемый срок кредита для приобретения жилья длительный - от 15 лет и выше - его заявила большая часть респондентов - 23, 10 и 15 лет - 11 человек, 1 человек - срок 7 лет, 1 человек - срок 5 лет, 3 года - 3 человека - рисунок 2.11.

Рисунок 2.11 - Распределение ответов на вопрос о сроке кредита на недвижимость

В отношении максимального процента за пользование кредитом, ответы распределились так: 52% отметили процент 10, 36% - 15% за пользование кредитом, 5 % опрошенных предпочитают 18%, и 4% - 22% за пользование кредитом: 10% опрошенных - за пользование кредитом - 52%, 15% - 36%, 18% - 8%, 22% - 4%.

Следующим вопросом был вопрос вопрос о сумме ежемесячных выплат за кредит. Здесь ответы респондентов были таковы. По 8 человек из опрошенных подтвердили сумму 3000 и 5000 рублей, 14 человек готовы платить ежемесячно по 10000 рублей, 15000 рублей могут платить ежемесячно 6 человек, 5 человек могут платить 20000 рублей, более 20000 рублей могут всего 7 человек.

Последними вопросами анкеты были вопросы классификационного характера, куда относились вопросы о возрасте, поле, уровне дохода. Что касается объема доходов граждан, то практически никто из опрошенных не дали ответа на такой вопрос.

Выводы

Таким образом, проведенный анализ рынка недвижимости путем опроса жителей в Республике Хакасия дал следующие результаты.

Анализ анкет клиентов показал, что респонденты, в основной массе, желали бы улучшить свои жилищные условия: из 50 опрошенных всего лишь 3 человека не нуждаются в улучшении жилищных условий.

Ответы на вопрос анкеты, где спрашивалось, какое жилье имеют респонденты, распределились следующим образом: однокомнатные квартиры имеют 16 человек, 10 - двухкомнатные, трехкомнатные - 13 человек, четырехкомнатные квартиры имеют 2 человека, 2 человека имеют неблагоустроенную квартиру, элитное жилье - 1 респондент, частный дом - 5 человек, коттедж - 1 человек.

Удалось выяснить, что большинство респондентов не устраивает площади жилья - этот параметр отметили 76% опрошенных, 12 % не устраивает район проживания, 6% - тип дома, 4% - планировка, и только 2% отметили, что их не устраивает неблагоустроенность их жилья.

Большинство респондентов (20 человек) предпочли бы приобрести 3-комнатную квартиру, 8 человек отметили элитное жилье, 6 человек предпочли бы приобрести 2-комнатную квартиру, 4 человека - частный дом, одинаковое количество (по 5 человек) респондентов отметили 4-комнатную квартиру и коттедж, и только ни один респондент не пожелал бы приобретать жилье неблагоустроенное.

Удалось выяснить, какие типы домов предпочтительнее покупателям: кирпичные либо панельные. Большинство потребителей предпочитают квартиры в кирпичном доме (62%), 38% отдают предпочтение панельной застройке.

Таким образом, очевидно то, что рынок недвижимости обладает своей емкостью. Несомненно, граждан Хакасии интересует как комфортность жилья, так и его стоимость, что подтвердили ответы на вопрос о сумме жилья и способности выплат гражданами сумм кредитов.

Таким образом, целью настоящего исследования достигнута.

Следует резюмировать, что перспективы развития рынка недвижимости в республике Хакасия обширные.

Тем не менее, важную роль в улучшении качественных условий проживания населения играет политика государства и способность финансовых институтов к кредитованию населения, при несомненно достаточном уровне жизни населения.

Заключение

В результате проведения анализа в рамках курсовой работы получены результаты.

Сущность недвижимости как товара триедина: физическое содержание объекта недвижимости; юридические характеристики; экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта, затратах на его содержание и доходности. Недвижимость - дорогой товар. Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени.

Динами рынка недвижимости России имеет положительный рост.

Так, в результате появления в России объектов недвижимости, которые находятся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости.

Сегодня все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью - она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т. п.

Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути. Очевидно, поэтому российский рынок недвижимости еще не скоро придет в соответствие с мировым. 

Как показал анализ источников, рынок недвижимости Республики Хакасия развивается быстрыми темпами. Так, в настоящее время достаточно бурным темпом проходит процесс домостроения.

К строительным организациям относятся все строительные и специализированные организации, включая ремонтно-строительные организации, пусконаладочные организации, строительные организации потребительской кооперации, буровые организации.

Основная деятельность строительных организаций состоит в выполнении по договорам подряда с заказчиками работ, относящихся в соответствии с «Общероссийским классификатором видов экономической деятельности к виду деятельности «Строительство».

В процессе достижения цели курсовой решены задачи:

1. Рассмотрены аспекты формирования рынка недвижимости.

2. Проанализирован рынок недвижимости Республики Хакасия.

3. Представлены выводы.

Несомненно, граждан Хакасии интересует как комфортность жилья, так и его стоимость, что подтвердили ответы на вопрос о сумме жилья и способности выплат гражданами сумм кредитов. Тем не менее, перспективы развития этого рынка положительные.

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с изм. внесенными Федеральным конституционным законом от 25.03.2004г. №1-ФЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I и II. - М.: от 29.12.95 г. № 222 - ФЗ.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой от 16 июля 2007 года. Одобрен Советом Федерации от 17 июля 2007 г.

4. Ветлужский Е. Мотивация. Инструменты, методика, практика. - М.: Альпиня Бизнес, 2008. - 148 с.

5. Голубков Е. П. Маркетинговые исследования. - М.: Финпресс, 2009. С. 36.

6. Балабанов И.Т. Экономика. Учебное пособие / И.Т.Балабанов, А.И.Балабанов. - М: Финансы и статистика, 2009. - 176 с.

7. Голубков Е.П. Маркетинг - стратегии, планы, структуры [Текст] / Е.П. Голубков. - Д.: Издательское Дело, 2009 - 189 с.

8. Жукова М. Менеджмент.- Х.: Финансы и статистика, 2009. - 234 с.

9. Зайцев Л.Г. Стратегический менеджмент.-К.: Экономист, 2010. - 416 с.

10. Завьялов П.С. Маркетинг в схемах, рисунках, таблицах: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, - 2004. - 300 с.

11. Кабушкин Н.И. Менеджмент.Учебник.- Х.: Новое знание, 2009. - 409 с.

12. Коротков Э.М. Менеджмент.- Д.: Инфра-К, 2008. - 219 с.

13. Ковалев А. И. Маркетинг в системе управления предприятием. - М.: Статистика, 2014. - 300 с.

14. Ковалев А. И., Войленко В. В. Маркетинговый анализ. - М.; Знание, 2009. - 230 с.

15. Котлер Ф. Маркетинг. - Хабаровск: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. - 639 с.

16. Маркетинг и менеджмент. 11-е изд. / Ф. Котлер. - СПб.: Питер, 2008. - 63 с.

17. Мескон М. Основы менеджмента. - М.: Дело, 2009. - 701 с. 

18. Основы маркетинга. - М.: Финпресс, 2010. - 245 с.

19. Рябых Д. Культурные аспекты управления // Корпорптивный менеджмент. 2010. № 2. С.21-23.

20. Ременников В.Б. Разработка управленческого решения: Учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА. - М.: Норма-М, 2009. - 220 с.

21. Солин А.Д. Маркетинг. - М.: НОРМА - М, 2012. - 43 с.

22. Электронный ресурс: http://www.marketbaza.ru

Приложение 1

АНКЕТА

Уважаемые жители г.Абакана и республики Хакасия!

Опрос проводится с целью выяснения потребностей жителей города и республики в улучшении жилищных условий. Ваши ответы помогут выявить предпочтения при выборе объектов недвижимости и разработать меры по расширению возможностей их приобретений.

1. Хотели бы Вы улучшить свои жилищные условия?

Да Нет

2. Какое жилье Вы имеете:

1-комн. квартира неблагоустроенная квартира

2-комн.квартира элитное жилье

3-комн.квартира частный дом

4-комн.квартира коттедж

3. Что не устраивает Вас в Вашем жилье?

район проживания

тип дома

 площадь

 планировка

неблагоустроенность

4. Какое жилье Вы хотели бы приобрести?

1-комн. квартира неблагоустроенная квартира

2-комн.квартира элитное жилье

3-комн.квартира частный дом

4-комн.квартира коттедж

5. Если Вы хотите приобрести квартиру, то:

 на первичном рынке на вторичном рынке

6. Какой тип дома Вы бы предпочли при выборе квартиры?

 Кирпичный панельный

7. Какой планировки квартиру Вы бы хотели приобрести?

 простой

 улучшенной

 индивидуальной

8 . Укажите стоимость жилья, которое Вы хотели бы приобрести (тыс. руб.)?

450-550 1200-1500

550-700 1500-2000

700-1000 2000-3000

1000-1200 от 3000 и более

9. Укажите приемлемую для Вас величину первоначального взноса на оплату жилья (в % отношении от стоимости квартиры)

20% 70%

30% 100%

50%

10. Как Вы относитесь к возможности сдачи жилья в счет оплаты нового?

обязательно воспользуюсь

постараюсь оплатить жилье за счет других средств

11. Укажите желаемый срок кредита, требуемого Вам для приобретения жилья?

3 года 10 лет

5 лет 15 лет

7 лет от 15 и выше

12. Какой максимальный процент за пользование кредитом Вы готовы оплачивать?

10% 18%

15% 22%

13. Какую сумму ежемесячно Вы готовы платить в счет оплаты кредита (руб)?

3000 15000

5000 20000

10000 более 20000

Сообщите, пожалуйста, некоторые сведения о себе:

14. Ваш пол? муж жен

15. Ваш возраст:

20-24 года	25-29 лет	30-34 года	35-39 лет	40-44 года	45-49 лет	50-54 года	55-59 лет	60 и старше

16. Каков средний доход на одного члена Вашей семьи в месяц?

5000 - 10000 руб.

10000 - 15000 руб.

от 15000 руб. и более

Благодарим Вас за ответы!

Размещено на Allbest.ru