Рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

рынок недвижимость мониторинг сегментация

1. Рынок недвижимости и его отличительные особенности

2. Понятие и цели исследования рынка недвижимости

3. Подходы к организации мониторинга рынка недвижимости

4. Индексный метод исследования рынка недвижимости

5. Сегментация рынка недвижимости и ее критерии

6. Определение емкости рынка

Список литературы



1. Рынок недвижимости и его отличительные особенности

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [1, с. 5].

Отличительными особенностями рынка недвижимости являются:

Индивидуальность ценообразования;

Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, малого числа продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.

Ограниченность числа продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Высокий уровень транзакционных издержек;

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок, называются транзакционными издержками.

Наличие транзакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя дополнительно включает величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.

Важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

Первичный рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с вновь созданными объектами недвижимости или в процессе их создания. Вторичный рынок - это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися и находившимися какое-то время в эксплуатации.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, это приводит к снижению цен на недвижимость на первичном рынке. Уменьшение предложения и увеличение уровня цен на первичном рынке вызывает рост цен на вторичном.

Многообразие рисков на рынке недвижимости;

В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми при их начале. На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимости (каждый объект имеет физическую, юридическую и экономическую определенность), высокой зависимостью от состояния региональной экономики соответственно можно выделить следующие виды рисков по их природе: юридические, технологические, градостроительные, административные, организационно-экономические. Все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение. Они либо увеличивают затраты по проекту или сделке, либо приводят к превышению их запланированных сроков.

Высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики;

Привязанность объектов недвижимости к определенному местоположению означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном, территориальном (локальном) рынке. О национальных и международных рынках недвижимости можно говорить в определенной степени условно при характеристике общий тенденций в сфере недвижимости или в случае, если товаром выступают такие уникальные по экономико-планировочным характеристиками и архитектурным решениям объекты недвижимости как дворцы, гостиничные комплексы, зачастую имеющие историческую ценность.

Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно различаются в рамках национальной экономики, испытывая на себе прямое влияние состояния и особенностей, прежде всего социально-экономических, региона.

Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаику из региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью, уровнем цен, доходности, рисков, составом и соотношением спроса и предложения.

Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости;

Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в условиях стационарности приводят к более длительным периодам времени для ее реализации по сравнению с другими товарами.

Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность.

Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Период времени для реализации товара на рынке недвижимости значителен. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией. Время экспозиции зависит от потребительских свойств недвижимости и от цены, если она завышена.

Слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

Цена является результатом взаимодействия спроса и предложения.

Основной экономический принцип гласит, что любой открытый и свободный рынок имеет тенденцию двигаться к точке равновесия, где спрос равен предложению.

На рынке недвижимости спрос может быть очень изменчивым. Предложение на рынке недвижимости не может быстро реагировать на изменение спроса из-за длительности создания объектов недвижимости. Это обстоятельство ограничивает возможности его саморегулирования с помощью механизма цен. Если спрос и предложение не сбалансированы, привести их в равновесие с помощью цен можно только в ограниченных случаях.

В силу указанных причин рынок недвижимости выступает как несовершенный рынок, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны, рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

Труднодоступность достоверной информации;

Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и доступной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложение сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

Ограниченное число аналогичных сделок, а в ряде случаев - полное их отсутствие;

Уникальность объекта недвижимости влечет за собой и уникальность каждой сделки на рынке. В отличие от других рынков, где имеется значительное число покупателей и продавцов, на рынке недвижимости противостоят два субъекта - продавец и покупатель, каждый из которых находится в совершенно конкретном социальном, финансовом и психологическом состоянии. Совершение сделки является результатом столкновения их интересов, оценки объекта недвижимости, ожиданий и настроения. Каждая сделка представляет собой уникальное по своим характеристикам явление.

Многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

Это, прежде всего, факторы национального уровня и регионального уровня, реальная экономика, финансовый рынок.

С учетом указанных обстоятельств исследование рынка недвижимости представляет собой насколько важную, настолько, и трудную задачу.

2. Понятие и цели исследования рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке, и включающий в себя следующие частные цели: анализ и прогноз состояния рынка, ценовой ситуации, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций [2, с. 6].

Анализ рынка недвижимости может проводится в разных целях, которые можно свести в две основные группы.

Исследование рынка недвижимости как особой сферы рыночной экономики в национальных или региональных масштабах в целом и по отдельным сегментам. Относящиеся к этой группе исследования могут быть нацелены на решение таких задач, как:

определение динамики и прогнозирование цен, спроса и предложения на рынке (в том числе в разрезе типов недвижимости, в территориальном разрезе);

оценка доходности и рисков инвестирования в недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиций;

оценка сравнительной эффективности инвестиций в различные типы недвижимости.

Результаты таких исследований, прежде всего, полезны профессиональным участникам рынка. По результатам таких исследований могут быть приняты решения по переориентации с одного сегмента рынка на другой, по усилению активности на какой-либо территории, по увеличению или уменьшению доли недвижимости в инвестиционном портфеле и т.д.

Исследование рынка недвижимости и его внешней среды для принятия обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту или проекту. Целями такого исследования могут быть:

принятие решений об инвестировании в объект недвижимости;

формирование политики цен или арендной платы;

принятие решений о продаже объекта недвижимости.

Эти направления исследования рынка внутренне связаны между собой. Второе направление невозможно реализовать без исследования общих тенденций развития рынка недвижимости. Оно базируется на первом и является его конкретизацией применительно к определенному объекту недвижимости.

3. Подходы к организации мониторинга рынка недвижимости

Вне зависимости от конкретной цели исследования достоверность полученных в его ходе результатов во многом зависит от качества и достоверности исходной информации, которая может быть получена как в ходе разового изучения состояния и тенденций развития рынка, так и на основе мониторинга рынка - непрерывного длительного наблюдения за рынком с широким охватом отслеживаемых параметров.

Мониторинговые приемы изучения рынка недвижимости имеют существенное преимущество. Они дают максимально подробную картину его функционирования, позволяют объективно выявить наметившиеся тенденции рынка и обеспечивают исходные данные для прогнозирования, однако обладают и не менее существенным недостатком, поскольку требуют весьма серьезных финансовых затрат и организационных усилий.

В результате изучения рынка недвижимости на этом этапе можно получить обобщенную информацию, непосредственно характеризующую его состояние:

уровень цен на различные типы и объекты недвижимости;

уровень арендной платы на них;

количество, структуру и динамику сделок с недвижимостью;

срок экспозиции объектов на рынке;

уровень затрат на строительство или реконструкцию объектов недвижимости;

величину издержек по совершению сделок с недвижимостью;

количество строящихся объектов, их назначение и виды.

Выбор источника информации о состоянии рынка недвижимости во многом зависит от структуры органов государственной власти в том или ином регионе, наличия в нем специализированных организаций, занимающихся сбором и обработкой информации о рынке недвижимости. Основными источниками являются различные рекламно-информационные издания, где регулярно публикуются данные о состоянии рынка недвижимости и его сегментов, статистические сборники, базы данных интернет-порталов и профессиональных участников рынка недвижимости.

На основе обобщения собранной информации позволяется возможность выявить тенденции в развитии рынка.

Существенное значение при обработке полученной информации имеет соблюдение правила обобщения однородной информации, точное определение ее вида:

точное определение вида показателя, который используется в ходе исследования (цена предложения и цена продажи существенно отличается друг от друга), его структуры (цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и пр.);

последовательное соблюдение границ избранного сегмента и пределов действительности полученных результатов - данные об уровне цен по рынку недвижимости в целом не могут автоматически использоваться для определения цены конкретного объекта недвижимости; результаты исследования цен в одном районе города нельзя непосредственно использовать как аргумент при принятии решения о покупке объекта недвижимости в другом районе;

правильный выбор единицы сравнения - цена или арендная плата в расчете на квадратный метр общей или жилой площади для жилых зданий и квадратный метр общей или полезной площади для коммерческих зданий и помещений существенно отличаются друг от друга.

Результатом первого этапа анализа (см. пар. 2) является систематизированная информация, показывающая динамику активности на рынке - падение или рост количества сделок, снижение или увеличение объема инвестиций, динамику цен и арендной платы на недвижимость разного функционального назначения, рост или падение доходности недвижимости.

На основании сбора и обобщения данных, отражающих состояние и динамику рынка недвижимости, можно обосновать принятие того или иного решения или отклонить его. К тому же данные, иллюстрирующие тенденции рынка, весьма полезны при работе с клиентами, позволяя аргументировано показать, в чем они ошибаются, как следовало бы изменить их позицию.

4. Индексный метод исследования рынка недвижимости

Следующим шагом в исследовании рынка является определение меры происходящих на рынке изменений, их количественная оценка.

Одним из широко используемых для этого, в процессе общего анализа рынка, приемов являются расчеты различных индексных показателей. Эти показатели условно могут быть разделены на две группы: ценовые и неценовые. Ценовые показатели представляют собой количественную оценку экономического явления в денежных единицах. Неценовые показатели могут быть выражены в виде доли (процентов), отношения.

Следующей системой группировки выступает разделение показателей на комплексные (описывающие весь рынок) и секторные, описывающие тенденции, складывающиеся на отдельных секторах этого рынка. Наибольшего внимания заслуживают комплексные показатели, так как их цель состоит в нивелировании тенденций, сложившихся в отдельных секторах рынка, и с их помощью можно увидеть картину развития рынка в целом.

В качестве примера комплексных показателей можно привести ценовой индекс рынка офисных помещений, показатель структуры рынка офисных помещений, показатель качества предложения и показатель качества спроса.

Ценовой индекс рынка офисных помещений выступает ключевым показателем исследования рынка. Он представляет собой комплексную оценку цены квадратного метра общей площади по предложению офисных помещений и может быть рассчитан по формуле:

,(1)

где ITSОФ - ценовой индекс за определенный период, долл. США за кв. м общей площади офисных помещений;

ЦiОФ - цена предложения в собственность отдельных офисов в массе обработанных статистических данных за определенный период, долл. США;

ПiОФ - общая площадь, предлагаемых в собственность офисов в массе обработанных статистических данных за определенный период, кв. м.

В процессе исследования рынка недвижимости одним из широко используемых приемов является выведение индексов, характеризующих динамику изменений комплексных и секторных показателей. В самом общем виде индекс представляет собой отношение какого-либо показателя отчетного периода к аналогичному показателю базового периода. Например, так как одним из основных показателей, характеризующих эффективность деятельности на рынке коммерческой недвижимости, служит доходность инвестиций, для данного рынка особую актуальность приобретает определение количественной оценки происходящих на нем ценовых изменений. В данном случае целесообразно рассчитывать индекс прироста цены на офисы по следующей формуле:

,(2)

где ITSiОФ - ценовой индекс рынка офисных помещений в отчетном периоде, долл. США за кв. м общей площади офисных помещений;

ITS0ОФ - ценовой индекс рынка офисных помещений в базовом периоде, долл. США за кв. м общей площади офисных помещений.

Показатель структуры рынка отражает фактическое превышение предложения над спросом. Данный показатель относится к группе неценовых, выражен в виде отношения и для рынка офисных помещений и рассчитывается по следующей формуле:

,(3)

где KSDОФ - показатель структуры рынка офисных помещений, раз;

SОФ - количество выставленных на продажу офисных помещений за определенный период, кв. м общей площади или число офисных помещений, выставляемых на продажу;

DОФ- количество проданных офисных помещений за определенный период, кв. м общей площади или число проданных офисных помещений.

Равновесное состояние рынка характеризуется колебанием данного показателя в районе 1. Его превышение над 1 отражает накопление излишнего предложения, что приводит к росту конкуренции среди продавцов. Эта конкуренция вызывает закономерное снижение цен. Если показатель структуры рынка ниже 1, то предложение недостаточно. В этом случае конкуренция возрастает уже среди покупателей, что, среди прочего, способствует росту цен на недвижимость.

Учитывая тот факт, что в условиях становления рынка недвижимости информация о заключенных сделках и заявках на покупку офисов в большей степени закрыта и малодоступна, для первичного исследования рынка возможно ограничиться информацией о предложении. В данном случае количество проданных офисных помещений (DОФ) может быть рассчитано на основании информации об объектах, выбывших из предложения за определенный период (), по формуле:

DОФ = = + ? , (4)

где - количество офисных помещений, выставленных на продажу в начале определенного периода;

- количество офисных помещений, поступивших на рынок в течение определенного периода;

- количество офисных помещений, выставленных на продажу в конце определенного периода.

К группе неценовых показателей относятся также показатель качества предложения и показатель качества спроса.

Для расчета показателя качества предложения на рынке офисных помещений целесообразно использовать классы офисов по качеству (см. раздел 5), придав им следующие веса: для класса "А" - 3, "Б" - 2, "С" - 1. Чем выше данный показатель, тем более качественные офисы предлагаются на рынке. Формульная интерпретация показателя качества предложения следующая:

, (5)



где QISОФ - показатель качества предложения на рынке офисных помещений, диапазон от 1 до 3;

- количество предложений офисов J-го класса за определенный период, кв. м общей площади или число офисов;

J - цифровой код класса ("А" - 3, "Б" - 2, "С" - 1).

Показатель качества спроса на офисы может быть рассчитан по следующей формуле:

,(6)

где QISОФ - показатель качества спроса на рынке офисных помещений, диапазон от 1 до 3;

- количество выбывших предложений по офисам, относимых к J-му классу по качеству, за определенный период.

При количественной оценке изменений, происходящих на рынке, важно также выявлять, какие причины повлияли на эти изменения. Например, рост цен на первичном рынке жилья может быть следствием целого ряда обстоятельств: роста спроса, увеличения строительных издержек, изменения структуры строящегося жилья по видам применяемых материалов и пр. Естественно, сам по себе индекс прироста цены не может показать, что повлияло на ту или иную ее динамику. Это обусловливает необходимость использовать при подготовке отчета по результатам мониторинга аналитических материалов по динамике социально-экономических показателей региона и страны.

Используемая при расчете индексов информация должна быть репрезентативной как в количественном, так и в качественном отношении. Например, данные могут быть достаточно представительны в количественном отношении, но если они относятся лишь к отдельному городскому району или только к одному типу объектов, а выводы распространяются на весь рынок города, то, очевидно, что доверять им можно лишь с большой степенью допущения.

5. Сегментация рынка недвижимости и ее критерии

Следующим этапом в исследовании рынка, позволяющим перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношению к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка.

Сегментация рынка - это выделение групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объектов.

Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте, либо конкурентоспособность объекта недвижимости.

Удобно представить рынок в виде цилиндрического пространства, которое можно разделить сверху донизу на секторы (см. рис. 1). Это будет самое крупное деление рынка, при этом рынок недвижимости можно разделить на следующие товарные секторы:

Рис. 1. Графическое представление рынка недвижимости



Товар в виде конкретных объектов недвижимости;

Работы, т.е. строительство, реконструкция и т.д.;

Услуги - посредничество, оценка, маркетинг и т.д.

Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы так, что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличается от других объектов.

Например, сектор недвижимости как товара, может быть разделен на:

1.1. рынок жилья;

1.2. рынок коммерческой или нежилой недвижимости;

1.3. рынок земельных ресурсов.

Вместе с тем объекты рынка жилья и рынка коммерческой недвижимости поступают в сферу обращения как новые, так и уже ранее эксплуатируемые, т.е. рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

На рынке коммерческой недвижимости осуществляется оборот объектов недвижимости административного, торгового, складского и производственного назначения. Объект недвижимости может выполнять ряд функциональных назначений. Отличительной чертой коммерческой недвижимости является ее способность приносить доход.

На рынке коммерческой недвижимости административного назначения (рынке офисов) сформировались следующие секторы по качеству:

престижные офисы, соответствующие мировым стандартам;

офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, иногда в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера;

помещения в зданиях коммунального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий, кооперативных и частных предприятий.

В практической деятельности для удобства профессиональные участники рынка недвижимости выделяют ряд классов офисных помещений по качеству, соответствующих данному разделению на секторы. В зависимости от состояния здания, его месторасположения, обеспеченности коммуникациями и необходимыми дополнительными функциями (парковки, кафе, рестораны, фитнес-центры, конференц-залы и др.) офисы делятся на 3 основных класса: "А", "В" и "С". Есть и промежуточные варианты, которые обозначаются знаком "+". Они означают, что офис лучше, чем предыдущий класс, но не дотягивает до последующего. Класс "С" послужил основой для развития остальных двух категорий. Больших требований к такому зданию не предъявляется, однако оно должен иметь лифт, если в нем более пяти этажей, обеспечивать нормальные рабочие условия, сеть электроснабжения, обеспечивающую бесперебойную работу офисной техники. Офис класса "С" - это офис в здании с небольшим косметическим ремонтом. Для него характерно наличие негибкой планировки с преобладанием несущих стен и коридоров, обычных окон, пассивной вентиляции и т.д. Этот класс достаточно широко распространен в нашей стране и пользуется определенным спросом. Эту категорию офисов называют "неплохими", ибо градация ниже означает, что офисное помещение находится в аварийном состоянии.

Категория "В" в нашей стране сформировалась в результате возникновения спроса на более удобные помещения для работы. Под влиянием дефицита офисных помещений в условиях перехода к рынку цены на них возросли, но потребитель потребовал за свои деньги не только минимального набора услуг, а комфортных условий существования. Не сразу, но все-таки рынок отреагировал на эти требования, и появились помещения, соответствующие представлениям об удобном, функциональном и красивом офисе за умеренную плату. С тех пор категория "В" практически не менялась. За ней закрепилась репутация "хорошего офиса" для малого и среднего бизнеса. С течение времени под влиянием экономических факторов начался переход от категории "административное здание" к новой категории "бизнес-центр". На этом переходном этапе "бизнес-центр" отличается от "административного здания", т.е. помещения, где нет производственных цехов и спроектированного как место для администрирования производственных процессов, наличием единой эксплуатационной службы, сервисных служб, парковки для сотрудников. Преимущества такого перехода очевидны. Возможность работать в деловой обстановке была быстро оценена людьми, склонными ценить свое время и комфортность функционирования. Более того, именно факт наличия таких людей сыграл решающую роль в формирования бизнес-среды, где социальный статус играет немаловажное значение.

Бизнес-центры класса "В" - это относительно новые, основательно реконструированные административные здания, где заменены старые системы электроснабжения и отопления, имеется принудительная вентиляция здания, качественные оконные блоки, система пожарной автоматики, лифты, рациональная планировка с достаточным свободным пространством для офисного использования, качественная внутренняя отделка. Как дополнительные услуги в этом классе могут быть служба сервиса офисного центра, централизованная круглосуточная охрана, гибкая пропускная система, наличие парковки. К зданию предполагается удобный подъезд. Наличие на рынке бизнес-центров этого класса жизненно необходимо для нормальной деловой активности города.

С приходом на рынок крупных компаний, формированием более открытой экономики, развитием отечественного бизнеса, появлением на рынке новых технологий как в строительстве, так и в коммуникациях и, как следствие, ужесточением требований к комфортности и функциональности офисов, появилась необходимость в офисных помещениях, характеризующих с одной стороны благосостояние занимающих их компаний, с другой стороны, отличающихся повышенным комфортом. Такие офисы призваны обеспечить качество, скорость и надежность коммуникаций всех видов, существенно влияющих на бизнес-процессы и создать бизнес-среду, поддерживающую их бесперебойность, за счет внедрения решений, препятствующих несвоевременному отключению электросети, обеспечивающих высокую скорость передачи данных, своевременное питание, наличие доступных парковочных мест как для собственников или арендаторов, так и для их посетителей и т.д.

Таким образом, появился самый высокий класс бизнес-центров - "А", который стоит недешево, но и существенно облегчает жизнь человека, привнося в нее удобство и возможности экономии сил и времени.

Бизнес-центр класса "А" - это новое здание с обязательной высококачественной внутренней отделкой, выполненной с преобладанием импортных материалов, с принудительной вентиляцией и центральной системой кондиционирования, импортными или изготовленными по лицензии лифтами, с оптико-волоконными коммуникациями большой пропускной способности, с возможностью гибкой планировки (без несущих стен за исключением лестничных и лифтовых шахт). Здание имеет профессиональную службу эксплуатации, круглосуточную службу охраны с видеонаблюдением, наземную и/или подземную охраняемые парковки с минимально 1 местом на 100 м2 занимаемой офисной площади, современную систему пожарной сигнализации и пожаротушения, общую приемную в холле. Кроме того в здании имеется ресторан и/или бар, комнаты для переговоров, предоставляются услуги по организации и проведению конференций, центр по оказанию полиграфических и копировально-множительных услуг, фитнес-центр, бытовой комплекс. Местоположение здания является одним из определяющих факторов и предполагает, что центр обязательно должен находится в месте с развитыми городскими коммуникациями и иметь удобный подъезд.

Бизнес-центр такого класса - это идеальное место для размещения крупных компаний с мировым именем и фирм среднего бизнеса, которые имеют большие планы на будущее. Сейчас уже стало очевидным, что бизнес-среда - это важнейшая составляющая имиджа компании и ее деловой репутации.

В мировой практике присутствует также такое понятие как бизнес-центр класса "А+". Используя стандарты, принятые в Европе и США и практикуемые в лучших образцах бизнес-центров г. Москвы и Санкт-Петербурга, это здание с выразительной архитектурой, которую можно назвать уникальной, в котором присутствуют все вышеперечисленные признаки офисов класса "А", но электроснабжение гарантировано бесперебойно (т.е. с резервным питанием - источниками бесперебойного питания), со стабилизатором напряжения в сети, используется "интеллектуальная" система контроля, имеются 3 или больше парковочных места на 100 м2 занимаемой офисной площади, офисные зоны делятся перепадом высот полов и потолков, а не только стеновыми конструкциями, есть отдельный вход и санузел.

Практика показала, что бизнес-центры класса "В" являются жизненно необходимыми для нормальной работы экономических структур, бизнес-центры класса "А" должны обеспечить жизненное пространство среднему и крупному бизнесу, а показателем развитости столицы и ее деловой активности должно быть наличие хотя бы одного бизнес-центра класса "А+". Критерии классификации офисов приведены в табл. 1.

Таблица 1 - Критерии классификации офисов

Критерии классификации офисов по исследованию Московского исследовательского форума (2002): 1. Высококачественная стандартная отделка; 2. Современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (система управления зданием); 3. Профессиональное управление зданием; 4. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
5. Система кондиционирования: не ниже 2-трубной, либо соответствующий ей аналог; 6. Подвесные потолки; 7. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м; 8. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами); 9. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки); 10. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение; 11. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд; 12. Подземная парковка; 13. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования; 14. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания; Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%; 15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании; 16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не меньше 50 Вт на 1 кв. м полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения); 17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия 400-450 т на 1 кв.м; 18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание; 19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства; 20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м.
Офисное здание считается офисом класса "А", если соответствует 16 позициям, класса "В" - 10 позициям, класса "С" - 8 позициям.

Источник: Критерии классификации офисов А, В, С / Hauz Group. - Москва, 2006 [Электрон. ресурс] // Режим доступа: http://hauz.ru/office_abc.html

Если делить рынок в виде цилиндрического пространства (рис. 1) на параллельные слои, то это дает представление о потребительских сегментах. Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким то существенным отличаем от всех остальных.

Для потребительского рынка наиболее характерна сегментация по следующим основным критериям:

географическим (величина региона, плотность населения, климатические условия, административное деление);

демографическим (возраст, пол, состав и жизненный цикл семьи, количество детей, рождаемость, средняя продолжительность жизни);

социально-экономическим (уровень образования, уровень доходов, профессиональный состав, интересы);

психографическим (стиль жизни, субъективные оценки товаров, консерватизм или новаторство).

Психография как методика измерения стиля жизни выделяет три категории потребителей, формирующие основные сегменты рынка (табл. 2):

потребители, которыми руководят потребности;

потребители, которыми руководят внешние факторы;

потребители, которыми руководят внутренние факторы.

Таблица 2 - Сокращенные характеристики девяти стилей жизни, которые могут быть применены в практике сегментирования рынка

Тип потребителя	Ценности в стиле жизни	Покупательское поведение
Руководствуются потребностями
“Выживают”	Борьба за выживание. Низкие доходы.	Важнее всего цена.
“Ограничивают потребности”	Озабоченность безопасностью. Не высокое образование.	Цена важна. Осторожные покупатели, хотят гарантий.
Руководствуются внешними факторами
“Принадлежат другим”	Не экспериментируют, следуют традициям. Доход от низкого до среднего.	Средний и низкий рынок.
“Подражающие”	Амбициозные. Озабоченные собственным статусом. Конкурируют между собой. Доход от среднего до очень высокого.	Люди, которые подвержены влиянию моды. Имеют свои товары, свои объекты недвижимости. Потребление бросается в глаза.
“Преуспевающие”	Лидерство в бизнесе, политике. Комфорт, высокое образование. Высокие доходы.	Последние модели, новые услуги, товары.
Руководствуются внутренними факторами
“Индивидуалисты”	Импульсивные. Молодые. Имеют богатых родителей.	В покупках подражают друзьям. Свободны от предрассудков.
“Опытные”	Стремятся получить опыт. Активно участвуют во всем. Большинству за 40.	Важен процесс, а не товар.
“Социально озабоченные”	Несут социальную ответственность. Живут просто.	Консервативны и бережливы.
“Интегрированные”	Чувство ответственности. Психологическая зрелость. Высокие доходы. Образование.	Эстетичны. Различные способы самовыражения.

При делении рыночного пространства (рис. 1) вдоль и поперек получится много частей, каждая их которых будет характеризоваться принадлежностью к какому-то товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

Выбор метода сегментации зависит от того, какая стратегия выбирается.

Возможна следующая сегментация:

Концентрированная сегментация - предложение одного товара для отдельного сегмента рынка.

Ассортиментная - предложение нескольких товаров одной ассортиментной группы одному сегменту.

Дифференцированная - предложение разнородных товаров нескольким сегментам.

Сегментация рынка недвижимости является основой для следующего этапа исследования рынка - позиционирования.

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиенту услуга.

Позиционируя продукт, необходимо показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его преимущество от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов.

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определенное место продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Сегментация рынка и позиционирование продукта - это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход.

Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество создаваемых (продаваемых) объектов) соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может быть кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество = цене = потребителю.(7)

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик - предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики и сравнить их с возможностями потенциальных потребителей. Реально эта операция может проводиться несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать его экономическое поведении, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения продукта.



6. Определение емкости рынка

Одной из основных проблем, встающих перед предпринимателем при формировании его стратегии, является определение его возможной доли на рынке, которая рассчитывается на основе определения емкости рынка в целом или его отдельных сегментов.

Емкость рынка - количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение определенного периода времени. Наиболее простой способ определения емкости рынка - обращение к опыту предыдущих временных периодов.

Однако апеллирование к прошлым периодам оправдано лишь в том случае, если рынок далек от насыщения, уровень которого определяется рядом факторов и, прежде всего, потребностью в недвижимости.

Более сложный, но и более точный способ определения емкости рынка связан с выделением таких понятий как потенциал рынка, объем рынка и доля рынка.

Потенциал рынка - возможный способ потребления продукта на рынке.

Потенциал рынка показывает лишь общие масштабы возможных потребностей в продукте. Большее практическое значение имеет показатель объема рынка - количество продуктов, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени.

Если в основе потенциала спроса лежит потребность в продукте, то основу объема рынка составляет платежеспособный спрос - количество объектов недвижимости, которые потребители не только желают, но и могут приобрести на рынке за определенный период времени.

Величина спроса определяется как объемом потребностей в продукте, так и доходами его потенциальных потребителей.

Определение величины доходов населения и фирм в наших условиях - чрезвычайно сложная задача в связи со значительными масштабами теневой экономики, массовым уходом от декларирования доходов и пр.

Наряду с указанными выше факторами, при оценке объема рынка можно учитывать и другие. Например, на активность рынка недвижимости сильное влияние оказывают изменения в сфере занятости.

Прогноз тенденций занятости разрабатывается на данных анализа состояния местной промышленности по сравнению с состоянием промышленности в других регионах страны. Если результаты сравнения будут иметь среднее значение по сравнению со значениями других регионов и общенациональными показателями, то это приведет к иному прогнозу, чем, если бы были получены величины, соответствующие высокому положению региона.

Здесь применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.

Очень важен расчет степени диверсификации занятости, т.е. насколько трудоспособное население рассеяно по отраслям. Какие виды деятельности развиты в регионе.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

в промышленности;

в оптовой и розничной торговле и на транспорте;

на финансовом рынке.

В то случае, если на предприятии или на нескольких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50 процентов и более работников данного региона, риск быстрого “сжатия” рынка недвижимости крайне велик.

Фактором при оценке объема рынка может быть и уровень деловой активности. Оценка колебаний деловой активности представляет собой определение состояния региона: находится ли он в периоде развития, застоя, упадка. Оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.

Оценка объема рынка является основной для перехода к следующему этапу, который предполагает оценку предложения.

Предложение - количество объектов, которое может быть выставлено на рынок для продажи, аренды за определенный период времени.

Определение объема рынка, анализ прогнозируемого предложения являются теми исходными данными, которые позволяют определить возможную долю на рынке, выбрать сегмент рынка, активность на котором может принести компании наибольший успех - максимизацию объемов продаж, прибыли.

Емкость рынка может быть определена количественно. Количественный анализ основан на определении взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения.

Количество единиц проданных (сданных в аренду)

за определенный период

Емкость рынка = Общее количество недвижимости, выставленной на рынок,

для продажи (сдачи в аренду) за определенный период

В интерпретации данной работы ЕМ = ;

Чем выше коэффициент емкости, тем больше вероятность того, что период продажи недвижимости или заключения арендных соглашений будет коротким.

Низкий коэффициент емкости - знак того, что на рынке недвижимости, возможно, существует излишек сходных объектов.

Проведем методику исследования рынка офисных помещений в феврале, марте 2014 года (отчетный период) и динамики его изменения по сравнению со значениями февраля, марта 2013 года (базовый период). В качестве источника информации использован каталог «Нежилые помещения» периодического издания «Недвижимость Белоруссии». Из предлагаемых на рынке недвижимости нежилых помещений отобраны варианты заявок помещений административного назначения (административные, офисные) за 2 месяца.

Рынок офисных помещений в феврале, марте 2013 года (базовый период)

№ пп.	Источник	Адрес размещения офисного помещения	Площадь, кв.м	Цена, у.е.	Стоимость 1 кв.м, у.е.	№5 04.02.2013	№6 11.02.2013	№7 18.02.2013	№8 25.02.2013	№9 4. 03.2013	№1011.03.2013	№11 18.03.2013	№ 12 25.03.2013
1	Недвижимость Беларуси	пл. Победы	340	597000	1756	+	+	+	-	-	-	-	-
2	- // -	пр. Машерова	80	86000	1075	+	-	-	-	-	-	-	-
3	- // -	пр. Машерова	55	73425	1335	+	+	-	-	-	-	-	-
4	- // -	пр. Машерова	105	160125	1525	+	-	-	-	-	-	-	-
5	- // -	ул. Некрасова	86	172000	2000	+	+	+	+	+	-	-	-
6	- // -	Ул. Нестерова	110	142890	1299					+	+	-	-
7	- // -	Пр.Независимости	71	151940	2140						+	+	-
8	- // -	Ул. Богдановича	84	129360	1540								+
9	- // -	Ул. Филатова	46	50738	1103								+



Таблица 4 - Рынок офисных помещений в феврале, марте 2014 года (отчетный период)

№ пп.	Источник	Адрес размещения офисного помещения	Площадь, кв.м	Цена, у.е.	Стоимость 1 кв.м, у.е.	№5 3. 02.2014	№6 10.02.2014	№7 17.02.2014	№8 24.02.2014	№.9 3. 03.2014	№10 10.03.2014	№11 17.03.2014	№12 24.03.2014	№13 31032014
1	Недвижимость Беларуси	Ул. К. Маркса	38	59280	1560	+	+	-	-	-	-	-	-	-
2	- // -	Ул. Чапаева	62	83824	1352	+	+	-	-	-	-	-	-	-
3	- // -	Лошицкая ул.	124	224440	1810	+	+	+	+	-	-	-	-	-
4	- // -	Лошицкая ул.	45	69750	1550			+	-	-	-	-	-	-
5	- // -	Ул. Есенина	98	193060	1970					+	+	-	-	-
6	- // -	Пр.Независимости	180	342000	1900					+	+	+	+	-
7	- // -	Пр.Независимости	142	285420	2010							+	+	+
8	- // -	Пр.Независимости	87	208800	2400								+	+
9	- // -	Ул.Некрасова	34	58820	1730									+
10	- //	пр. Машерова	86	156520	1820									+

Отобранные предложения офисных помещений далее группируются по ценовым диапазонам. Ценовой диапазон устанавливается, исходя из минимальной и максимальной стоимости кв. м общей площади отдельно для базового и отчетного периода.

Шаг группы диапазона delta рассчитывается по формуле:

В примере для базового периода (февраль, март 2013) шаг диапазона составляет

Таблица 5 - Разбивка диапазона стоимости кв. м общей площади офисных помещений для базового периода (февраль, март 2013)

Диапазон	[1075, 1288)	[1288, 1501)	[1501, 1714)	[1714, 1927)	[1927, 2140]
Число заявок на продажу	2	2	2	1	2

Рис. 2. Разбивка диапазона стоимости кв.м общей площади офисных помещений для базового периода (февраль, март 2013)

Анализ рис. 2 показывает, что на рынке офисы в феврале, мае 2013 года в основном представлены двумя ценовыми группами, ориентированными на покупателей с разным уровнем запросов. Явного доминирования какой-либо из данных групп не наблюдается.

Для отчетного периода (февраль, март 2014) шаг диапазона составляет

(у.е.)



Таблица 6 - Разбивка диапазона стоимости кв. м общей площади офисных помещений для отчетного периода (май,июнь 2014)

Диапазон	[1352, 1560)	[1560, 1770)	[1770, 1980)	[1980, 2190)	[2190, 2400]
Число заявок на продажу	3	1	4	1	1

Рис. 3. Разбивка диапазона стоимости кв.м общей площади офисных помещений для отчетного периода (февраль, март 2014)

Анализ рис. 3 показал, что на рынке офисных помещений предложение достаточно равномерно распределено по цене. При этот наметился тренд в сторону насыщения рынка относительно дешевыми офисами, что может быть вызвано, в том числе, и отказом покупателя приобретать в собственность менее качественные офисные помещения.

На основании полученной информации появляется возможность проанализировать динамику количественных и ценовых показателей за базовый и отчетный периоды. Результаты анализа представлены в табл. 7, 8.



Таблица 7 - Динамика количественных показателей рынка офисных помещений за май,июнь2013 - май,июнь2014 годов

Наименование	Число заявок на продажу	Динамика, %
	базовый период (февраль, март 2013)	отчетный период (февраль, март 2014)
I-я ценовая группа	2	3	50,00
II-я ценовая группа	2	1	-100,00
III-я ценовая группа	2	3	50,00
IV-я ценовая группа	1	1	0
V-я ценовая группа	2	1	-100,00
ИТОГО	9	10	11,11

Таблица 8 - Динамика диапазона стоимости кв.м общей площади офисных помещений за февраль, март 2013 - февраль, март2014 годов

Стоимость кв.м офисных помещений, у.е.	Период отслеживания	Изменение
	базовый период ( 2000)	отчетный период ( 2001)	Абсолютное	в процентах
максимальная за период	2140	2400	+260	12.1%
минимальная за период	1075	1352	+277	25,8%

На основании табл. 7 и 8 мы можем сказать, что количественно рынок остался на уровне базового периода. В текущем периоде он не отличается явно выраженными ценовыми предпочтениями. Вместе с тем, рынок стал насыщаться относительно дешевыми офисами.

Для дальнейшего анализа рынка применим индексный метод его исследования. Теоретические аспекты данного метода описаны в разделе 4.

Ценовой индекс рынка офисных помещений (1) для базового периода «0» (февраль, март 2013) и отчетного периода «1» (февраль, март 2014) по данным из табл. 3 и 4 составляет

(у.е.),

(у.е.).

Индекс прироста цены на офисные помещения (2) составляет

.

На рынке наблюдается увеличение удельной стоимости кв. м общей площади офисных помещений. При прочих равных условиях это может свидетельствовать о насыщении рынка офисов, роста платежеспособного спроса на офисы, улучшении экономической ситуации в регионе.

Для расчета показателя структуры рынка офисных помещений предварительно определим по формуле спрос на офисные помещения на основании табл. 3 и 4 (количественно он совпадает с числом знаков « - » в гр. 10):

, ;

, .

На основании приведенных данных высока вероятность принятия гипотезы о падении платежеспособного спроса (за два месяца в 2013 году выбыло 7 заявок на продажу, в 2014 году - только 6).

Таблица 9 - Определение для базового периода (февраль, март 2013) класса офисных помещений по качеству

№ пп.	Адрес размещения офисного помещения	Стоимость 1 кв.м общей площади, у.е.	Характеристики помещения	Класс офисного помещения по качеству
1	пл. Победы	1756	Евроремонт	В+
2	пр. Машерова	1075	-	С
3	пр. Машерова	1335	5-й этаж,	В
4	пр. Машерова	1525	Евроремонт	В+
5	ул. Некрасова	2000	Новое, 1-й этаж, частичная отделка	А
6	Ул. Нестерова	1299	Новое, часть 3-го этажа	В
7	Пр.Независимости	2140	Евроремонт	А
8	Ул. Богдановича	1540	Долевое строительство	В+
9	Ул. Филатова	1103	1-й этаж, 2 отдельных входа	С

Таблица 10 - Определение для отчетного периода (февраль, март2014) класса офисных помещений по качеству

№ пп.	Адрес размещения офисного помещения	Стоимость 1 кв.м общей площади, у.е.	Характеристики помещения	Класс офисного помещения по качеству
1	Ул. К. Маркса	1560	Кирпичное здание, без отделки	С
2	Ул. Чапаева	1352	-	С
3	Лошицкая ул.	1810	Долевое строительство	В+
4	Лошицкая ул.	1550	1-й встроенный этаж	В
5	Ул. Есенина	1970	Евроремонт	В+
6	Пр.Независимости	1900	Новое, 1-й этаж, частичная отделка	А
7	Пр.Независимости	2010	Евроремонт	А
8	Пр.Независимости	2400	Новое, 1-й этаж, частичная отделка	А
9	Ул.Некрасова	1730	3 кабинета, 2 телефона	В
10	пр. Машерова	1820	Евроремонт	В+

Показатели качества предложения (5) и спроса (6) рассчитывается, исходя из информации, представленной в табл. 9 для базового периода и в табл. 10 для отчетного периода:

, ;

, .

На основании данных расчетов мы можем говорить о насыщении рынка более качественными офисными помещениями и смещении предпочтений покупателя в сторону приобретения в собственность данных офисов. При этом, в отчетном периоде наметилась тенденция превышения качества предлагаемых офисов над потребностями покупателя на рынке. В данном случае можно прогнозировать увеличение сроков экспозиции более качественных офисов по сравнению с базовым периодом. Это косвенно подтверждается, анализом динамики предложения в базовом и отчетном периодах. Данные по количеству заявок помещены в табл. 11 и графически представлены на рис. 4. Данные по диапазону цен приведены в табл. 12.

Таблица 11 - Динамика количественных показателей рынка офисных помещений по классу офисов за февраль, март 2013 - февраль, март 2014 годов

Класс офисных помещений	Число заявок на продажу (их доля в предложении, %)	Динамика, % (прирост доли, %)
	базовый период (2013)	Отчетный период (2014)
А	2(22.22%)	3 (30%)	рост (+6.66%)
В	5 (55.55%)	5(50%)	(-5.55%)
С	2 (22.22%)	2(20%)	(-1.11%)
ИТОГО	9(100,0%)	10 (100,0%)

Рис. 4. Динамика количественных показателей рынка офисных помещений по классу офисов за май,июнь2013 - май,июнь2014 годов



Таблица 12 - Динамика диапазона цен по классу офисов на рынка офисных помещений в феврале, марте 2013 - февраль, март 2014 годов

Класс офисных помещений	Стоимость кв.м офисных помещений	Период отслеживания	Изменение
		базовый период ( 2013)	отчетный период ( 2014)	абсолютное	в процентах
А	максимальная за период	2000	1900	-100	-5,0
	минимальная за период	2140	2400	260	12,1
В	максимальная за период	1299	1550	251	19,3
	минимальная за период	1759	1970	211	12,0
С	максимальная за период	1075	1352	277	25,8
	минимальная за период	1103	1560	457	41,4

Емкость рынка для базового (февраль, март 2013) и отчетного (февраль, март 2014) периодов определим по формуле (8):



Список литературы

1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер с англ. - М.: Дело Лтд, 1995. - 480 с.

2. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие для риэлторов). - М., 1997. - 96 с.

3. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). - СПб.: Питер, 2003. - 256 с.: ил. - (Серия «Теория и практика менеджмента»).

4. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб: Питер, 2000. - 272 с.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2004. - 512 с.

6. Интернет-портал «Рынок недвижимости России» (URL: http:// www.realtymarket.ru/).