Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Реферат

Введение

1. Рынок недвижимости как объект маркетингового исследования

2. Анализ рынка недвижимости в Омске и Омской области

Заключение

РЕФЕРАТ

Данная расчетно-графическая работа по дисциплине «Маркетинг земли и не движимости» состоит из текстовой части в виде пояснительной записки, состоящей из 25 страниц и 5 приложений.

В расчетно-графической работе использованы следующие ключевые слова: маркетинг, рынок недвижимости, объект недвижимости, вторичный рынок жилья.

Библиографический список содержит 11 источников.

ВВЕДЕНИЕ

Маркетинг (от англ. marketing -- продажа, торговля на рынке) -- это организационная функция и совокупность процессов создания, продвижения и предоставления ценностей покупателям и управления взаимоотношениями с ними с выгодой для организации. Исследование рынка -- последовательные действия по сбору информации о рынках или потребителях. Является очень важным компонентом при выработке стратегии бизнеса. Следует отличать исследование рынка от маркетингового исследования, так как маркетинговое исследование относится к процессу маркетинга, в то время, как исследование рынка относится только к рынкам.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ МАРКЕТИНГОВОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

В качестве одной из основополагающих функций маркетинга выступают маркетинговые исследования. Маркетинговые исследования - это систематическое и объективное выявление, сбор, анализ, распространение и использование информации для повышения эффективности идентификации и решения маркетинговых проблем (возможностей).

Маркетинговые исследования связаны с принятием решений по всем аспектам маркетинговой деятельности. Исследования направлены на изучение внутренней и внешней среды организации. Основой классификации маркетинговых исследований внешней среды является их разделение по объектам исследования на целевые и рыночные. Целевые маркетинговые исследования (исследования потребителей, товара, конкурентов и т. д.) осуществляются для решения каких- либо определённых задач организации, например, для выделения целевого сегмента рынка. Рыночные исследования осуществляются с целью изучения основных параметров рынка, которые, в свою очередь, характеризуется через систему количественных и качественных показателей (таблица 1).

Таблица 1 - Основные направления рыночных исследований

Повышенную актуальность в условиях восстановления после общемирового экономического кризиса приобретают вопросы, связанные с исследованием рынка недвижимости, как одного из наиболее пострадавших в результате сложившихся условий. При этом необходимо начать с определения недвижимости, как таковой, и рассмотреть особенности изучаемого рынка.

Рассмотрим современное понимание недвижимости в России, и особенности её толкования. В качестве первоосновы определения недвижимости выступает Гражданский Кодекс РФ, который относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) следующие объекты: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В данной работе мы рассматриваем недвижимость не с точки зрения законодательства, а по определению, принятому в профессиональной литературе по экономике и маркетингу - это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без разрушения или утраты их функций не возможно. Исходя из этого определения, недвижимость, по признаку её происхождения, укрупнено подразделяется на: искусственные объекты (постройки), к которым относят жилую, коммерческую и некоммерческую недвижимость; естественную (природную), к которой относят землю.

Рассмотрим данное разделение недвижимости (таблица 3).

Таблица 3 - Классификация объектов недвижимости

В практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости (рисунок 1).

Рисунок 1. Четыре концепции недвижимости.

Недвижимость относится к категории товаров. Она может выступать как в качестве потребительского товара (квартиры, помещения, здания, сооружения не производственного назначения), так и в качестве товара производственного назначения (помещения, здания, сооружения производственного назначения). При этом объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров (таблица 4).

Таблица 4. - Общая характеристика объектов недвижимость.

Обращение недвижимости, как и любого другого товара, осуществляется на рынке и тесно связано с привлечением финансового капитала и труда. Вместе с тем рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Рассмотрим понимание рынка недвижимости различными авторами (таблица 5).

Таблица 5. - Понятие рынка недвижимости.

Наиболее полно отражает сущность данного рынка и при этом является изложенным в доступной форме определение рынка недвижимости, данное А. В. Горемыкиным.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и, исходя из различных признаков, подразделяется на ряд более узких рынков (таблица 6).

Таблица 6. - Классификация рынков недвижимости.

На рынке недвижимости осуществляются следующие операции с использованием рыночных механизмов:

- со сменой собственника - купля-продажа объектов недвижимости; наследование; дарение; мена; обеспечение исполнения обязательств (реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

- с частичным или полным изменением состава собственников - приватизация; национализация; изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов с реализацией имущества собственников;

- без смены собственника - инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, реконструкция, новое строительство); залог; аренда; передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование, в доверительное управлении и др.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизнедеятельности общества посредством ряда функций (рисунок 2).

Рисунок 2.- Основные функции рынка недвижимости.

К основным функциям, присущим для всех рынков - регулирующей, стимулирующей, ценообразующей, посреднической, информационной и санирующей на рынке недвижимости прибавились ещё три дополнительные функции - инвестиционная, коммерческая и социальная. Коммерческая функция состоит в формировании потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Инвестиционная функция позволяет сохранить и увеличить свой капитал, за счёт его вложения в недвижимое имущество. Социальная функция, заключается в стимулировании интенсивности работы граждан, стремящихся стать собственниками недвижимого имущества.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется за счёт действий его субъектов, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники (институциональные и неинституциональные) (рисунок 7).

Таблица 7. Субъекты (участники) рынка недвижимости

В силу своей специфики рынок недвижимости имеет ряд особенностей, отличающих его от других рынков, представленных в таблице 7.

Таблица 8. - Особенности рынка недвижимости.

Таким образом, было определено, что рынок недвижимости занимает особое место в экономике любой страны. Выступая в качестве сложной интегрированной категории, он объединяет в себе разнообразные интересы и формы деятельности его субъектов; различные сферы влияния - от экономической до социальной; ряд функций, оказывающих своё воздействие на экономику страны в целом. При этом повышенная актуальность маркетинговых исследований данного рынка характерна именно для региональных рынков недвижимости, особенностью которых является обязательная ориентация не только на местные условия, но и на общую ситуацию в стране.

2. анализ рынка недвижимости в Омске и Омской области

Омская область расположена в географическом центре Российской Федерации, Сибирском федеральном округе, граничит на западе и севере с Тюменской областью, на востоке - с Томской и Новосибирской областями, на юге и юго-западе - с Казахстаном. Область состоит из 32 районов и занимает площадь 141,1 тыс. кв.км. По данным Всероссийской переписи населения 2010г. Омская область заняла 25-е место среди субъектов Российской Федерации. Сейчас на территории региона проживает 1 977 450 человек. Численность городского населения Омской области составила 1 млн. 413 тыс. 100 человек (71,5%), сельского - 564,4 тыс. человек (28,5%). Численность постоянного населения в городе Омске составляет 1 млн. 154 тыс. человек. В Омске проживает 58,4% всего населения региона и 81,7% его городского населения.

Состояние регионального рынка недвижимости Омской области обусловлено сочетанием ряда факторов, а также их изменением во времени в разных направлениях. Это, прежде всего, социально-экономическая ситуация на макро и микро уровне, политика федеральных и региональных властей в сфере жилищного строительства, политика ведущих банков и рыночная стратегия профессиональных участников рынка. Самое непосредственное влияние на уровень цен недвижимости оказывают такие социально-экономические характеристики региона как его административный статус и экономический тип, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень доходов населения, степень деловой активности инвесторов и застройщиков.

В Таблице 1 опубликованы данные, представленные Территориальным органом Федеральной службы Государственной статистики по Омской области, о количестве введенного жилья в Омской области организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-августе 2013 года

Таблица 9. - Ввод в эксплуатацию жилья в январе-августе 2013 г. по данным Омскстата.

Практическая часть данной расчетно-графической работе на первом этапе сводилась к составлению базы вторичных объектов недвижимости - трехкомнатных квартир в Октябрьском административном округе г. Омска за последний календарный месяц (Приложение 1). База объектов недвижимости была составлена с помощью Интернет-ресурса Омского портала недвижимости. В процессе первоначального отбора из выборки были удалены объекты-дублеры, объекты не относящееся к исследуемому административному округу, а так же новостройки. После этого отбора объем выборки составил 297 объектов. В последующих этапах работы объем выборки не изменился.

На втором этапе работы, был произведен анализ выборки по следующим параметрам:

- по этажности домов;

- по материалу стен;

- по классу жилья.

Поскольку большая часть Октябрьского округа характеризуется в основном типовой застройкой, так называемые «хрущевки» (чаще всего встречаются серия 1-335 - панельные дома, и 1-447 - кирпичные), то можно сделать вывод, что в выборке превалируют пятиэтажные дома (около 54%). Более подробная структура выборки представлена на рисунке 7.

Рисунок 7. - Структура выборки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по этажности домов.

Большая часть Октябрьского округа ( Космический проспект, ул. П. Осминина, ул. Романенко, ул. Индустриальная, ул. 75 Гвардейской бригады, ул. Пархоменко и т.д.) начал формироваться в 60 г.г. прошлого века и сохранился в неизмененном виде до наших дней. Лишь около 5 лет омские девелоперы начали осваивать свободные площади в Октябрьском округе. Вследствие этого, структуру выборки по материалу стен поделили практически пополам такие традиционные материалы как кирпич и панель, и лишь незначительные проценты представлены новые технологиями и материалами. Подробно структура выборки представлена на рисунке 8.

Рисунок 8. - Структура выборки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по материалу стен.

Октябрьский округ не относиться к «престижным», вследствие этого в выборке практически не встречается жилье класса «люкс» и «бизнес», а в основном представлено «эконом-классом». Более подробная структура выборки представлена на рисунке 9.

Рисунок 9. - Структура выборки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по классу жилья.

Третьим этапом расчетно-графической работы стала типизация объектов по трем основным параметрам (площадь квартир, расстояние до остановки и качество квартир) и разработка пятибалльных шкал для каждого параметра.

Первой была составлена шкала по площади квартир (таблица 10).

Таблица 10 . Шкала оценки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по площади.

Для разработки шкалы были найдены минимальное и максимальное значение площади, что составило соответственно 40 кв. м и 91 кв.м. Далее была вычислена разница между этими параметрами и это значение поделено на 5 - количество баллов. После проделанных операций был вычислен шаг вариации, который составил 10,2 кв.м. Наибольшее число объектов было оценено баллом 3.

Далее была разработана шкала по расстоянию до остановки, которая представлена в таблице 11. Для определения удаленности от остановок общественного транспорта использовалась карта удаленности объектов от остановок общественного транспорта (Приложение 3).

Таблица 11 . Шкала оценки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по расстоянию до остановки общественного транспорта.

Принцип построение шкалы по расстоянию до остановки общественного транспорта аналогичен принципу построения шкалы по площади квартир. Максимальное расстоянию до остановки - 796 м, минимальное - 5 м. Шаг вариации по этому параметру составил 158,2 м. Наибольшее число объектов оценено баллом 1.

Шкала по качеству квартир была составлена по субъективным параметрам и имеет следующий вид (таблица 12):

Таблица 12. Шкала оценки 3-х комнатных квартир в Октябрьском АО по качеству квартир.

Большинству объектов были присвоены оценки 3 и 4.

Далее по полученным значениям был произведен корреляционно-регрессионный анализ по тем же трем параметрам: площадь квартир, удаленность от остановок общественного транспорта и качество квартир. Корреляционно-регрессионный анализ проводился с целью выявления взаимосвязей, и не только явных, а что более важно - скрытых, и для выявления тесноты этой связи, или, наоборот, для выявления отсутствия связи.

Для каждого из вышеуказанных параметров был рассчитан коэффициент корреляции. Расчет коэффициента корреляции по площади квартир представлен в приложении 2.

Коэффициент корреляции рассчитывается с помощью нижеприведенных формул (1).

После проведенных расчетов значение коэффициента корреляции по параметру площадь квартир составило R= - 0,45. Согласно шкале Чеддока (таблица 13) данный вид связи является слабой, кроме того знак минус показывает, что связь обратная.

Таблица 13. - Шкала Чеддока.

Регрессионный анализ был произведен по нижеприведенной системе уравнений (2):

В ходе расчетов были получены следующие параметры а0=10,43; а1=16,19.

Итогом корреляционно-регрессионного анализа стало составления графика уравнения регрессии представленного на рисунке 10.

Рисунок 10. - График уравнения регрессии в зависимости от удельного показателя стоимости квартир от площади.

Расчет коэффициента корреляции по удаленности от остановок общественного транспорта представлен в приложении 4. В ходе расчетов было получено следующее значение коэффициента корреляции 0,11, что по шкале Чеддока связь слабая. В ходе регрессионного анализа найдены значения параметров а0=-0,04; а1=38,34. График уравнения регрессии представлен на рисунке 11.

Рисунок 11. - График уравнения регрессии в зависимости от удельного показателя стоимости квартир от удаленности от остановок общественного транспорта.

Расчет коэффициента корреляции по классу жилья представлен в приложении 5. В ходе расчетов было получено следующее значение коэффициента корреляции 0,95, что по шкале Чеддока связь весьма высокая. В ходе регрессионного анализа найдены значения параметров а0=6,11; а1=17,47. График уравнения регрессии представлен на рисунке 12.

Рисунок 12. - График уравнения регрессии в зависимости от удельного показателя стоимости квартир от удаленности от остановок общественного транспорта.

Корреляционный и регрессионный анализ позволяет определить зависимость между факторами, а так же проследить влияние задействованных факторов. Эти показатели имеют широкое применение в обработке статистических данных для достижения наилучших результатов в управлении недвижимостью.

Заключение

В рамках данной расчетно-графической работы была сформирована база объектов недвижимости 3-х комнатных квартир в Октябрьском административном округе г. Омска, кроме того была проанализирована структура базы вышеуказанных объектов по таким параметрам как материал стен, этажность и класс жилья. Кроме того был затронут большой пласт такого раздела математического анализа как корреляционно-регрессионный анализ, посредствам которого было определено направление и теснота связи удельного показателя стоимости от нескольких параметров: площадь квартиры, удаленность от остановок общественного транспорта и качества жилья.

Кроме вышеизложенного, в ходе выполнения расчетно-графической работы было сформулировано понятие маркетинга в общем и маркетинга недвижимости в частности, объектов маркетинговых исследований, анализа рынка недвижимости, в том числе с помощью статистических методов. Были закреплены ранее полученные знания о рынке недвижимости и об участниках этого рынка.

Размещено на Allbest.ru