Маркетинговое исследование рынка однокомнатных квартир

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

По официальным данным, в прошлом году на московском рынке было заключено 110 тыс. сделок, из которых около 70% - в сегменте эконом-класса. Не сложно сделать вывод: жилье эконом-класса - актуальная тема.

В моем исследовании проводится анализ стоимости однокомнатных квартир как в крупнейших городах России: Москва и Санкт-Петербург, так и в пределах Кемеровской области.

Повышенный спрос на малогабаритные квартиры объясняется совокупным влиянием нескольких факторов:

1. Развитие ипотечных программ, объектом спроса потенциальных покупателей приобретающих квартиры в кредит по преимуществу являются 1-2 к. кв.

2. На подъеме рынка всегда увеличивается приток инвесторов, в том числе из других регионов, которые разогревают рынок, а объектом их спроса также являются по большей части 1-2 к. кв.

3. Самыми ликвидными на вторичном рынке являются недорогие одно - двухкомнатные квартиры, которые хорошо продаются и сдаются в аренду.

4. Это наиболее востребованный товар, своего рода «разменная монета».

5. Люди стараются купить хоть что-то, на что пока еще хватает денег.

На долю однокомнатных квартир в России приходится лишь 15% от всего жилого фонда.

Исходя из результатов исследования, аналитики подтверждают, что в 2006 году цены в сегменте рынка «дешевого» жилья по темпам роста опередили прочие сегменты. Такой тренд характерен для ситуации ажиотажного спроса, поясняют специалисты, в этот период быстрее всего дорожает именно жилье эконом-класса. Между тем, в условиях остановки рынка этот же сегмент более прочих подвержен корректировке цен вниз. А вот элитное жилье в процентном отношении растет в цене меньше всего - спрос на него весьма ограничен.

Цены на недвижимость безудержно рвутся вверх не только в Москве, но и в Питере, и во многих других регионах. Весь российский рынок жилья пережил период роста цен. Сейчас в Москве почти невозможно найти однокомнатную квартиру дешевле 100 тыс. долларов. Но платежеспособный спрос на этом уровне цен уже почти удовлетворен.

Замечу за осень практически прекратился рост цен на жилье эконом-класса.

Отдельную квартиру имеет отнюдь не каждая семья (в это понятие включают и одиночек, условно считая их «семьей» из одного человека, а к квартирам причислены и индивидуальные дома).

Среди всех семей тех, которым «положены» однокомнатные квартиры (одиночки и семьи из двух человек) в два раза больше, чем однокомнатных квартир в жилищном фонде. Тогда как для двухкомнатных квартир соотношение обратное.

Доля однокомнатных квартир в новом строительстве ниже, чем удельный вес очередников, которым она положена. Это вполне естественно, поскольку при улучшении жилищных условий уже имеющих отдельные квартиры высвобождаются в основном одно- и двухкомнатные. Но удельный вес семей из 1-2 человек в населении вдвое выше, чем доля вводимых однокомнатных квартир, а также их доля в жилищном фонде - причем при таком соотношении ввода и наличия количество однокомнатных квартир в жилищном фонде в процентном отношении будет, хотя и медленно, снижаться. С сиюминутных позиций это негативное явление, но с точки зрения перспективы такую тенденцию можно приветствовать, полагая, что в будущем такие квартиры - в основном жилье для одиночек.

Но необходимость ввода однокомнатных квартир на нижних этажах есть. Идеальным вариантом, такая квартира, станет для пенсионеров и инвалидов - «низкая» кварплата и минимум физических усилий для того чтобы добраться до крова.

1. В 2006 г. лидером по темпам роста цен стало жилье эконом-класса

Согласно результатам исследования рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья, проведенного специалистами аналитического центра www.irn.ru, в 2006 году на рынок выведено 132 объекта нового строительства. Но в исследование, как поясняют аналитики, попали еще 50 объектов, которые остались на рынке с прошлого года.

Приводя данные по темпам роста цен в исследуемом сегменте, эксперты пришли к выводу, что за год цены новостроек опередили даже среднерыночную динамику (которая составила порядка 100%), и выросли на 131,5 процента. Если в прошлом году средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляла $1 027, то в текущем она выросла уже до $2 378, констатируют аналитики.

Более того, эксперты подчеркивают, что разрыв цен в домах, выведенных на рынок в 2005 году, к этому году составил уже 153 процента. При этом, как следует из материалов отчета, цены на квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья, заметно выровнялись.

Исходя из результатов исследования, аналитики подтверждают, что в 2006 году цены в сегменте рынка «дешевого» жилья по темпам роста опередили прочие сегменты. Такой тренд характерен для ситуации ажиотажного спроса, поясняют специалисты, в этот период быстрее всего дорожает именно жилье эконом-класса. Между тем, в условиях остановки рынка этот же сегмент более прочих подвержен корректировке цен вниз.

Учитывая, что за осень практически прекратился рост цен на жилье эконом-класса, застройщикам, скорее всего, придется прибегнуть к маркетинговым мероприятиям в виде рождественских скидок, бонусов и прочих льгот потенциальным покупателям, сообщает информационная служба портала www.irn.ru.

Репортаж от 6 декабря 2006 года.

2. Московские квартиры эконом-класса перестали дорожать

однокомнатный рынок недвижимость

Бурный рост цен на жилье эконом-класса в Москве остановился впервые за два последних года. Согласно последнему исследованию аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), средняя цена квадратного метра панельного жилья на вторичном рынке на прошлой неделе зафиксировалась на уровне $3950. Уже к концу года на рынке жилья эконом-класса ожидается стагнация или даже коррекция цен, а жилье бизнес-класса продолжит дорожать на 30-40% в год, уверены эксперты.

Рост цен на недорогое панельное жилье впервые за два года остановился на уровне $3950 за кв. м, говорится в исследовании IRN.ru, опубликованном вчера. «Предпосылки к стагнации этого сегмента рынка наметились еще в начале осени, когда период ажиотажа, наблюдавшийся в конце прошлого года и первой половине 2006-го, спал, а продажные цены квадратного метра достигли своего пика», - рассуждает руководитель центра Олег Репченко. При этом, по данным IRN.ru, остальные сегменты рынка продолжают расти. Так, на прошлой неделе средняя стоимость кв. м в монолитных и блочных домах выросла на 0,1%, а в монолитном и кирпичном жилье - на 0,9%.

Оценки IRN.ru подтверждаются данными риэлтерских компаний. По словам вице-президента Российской гильдии риэлтеров (РГР) Константина Апрелева, стагнация в сегменте «дешевого» панельного жилья наблюдается уже несколько недель. «Коррекция цены предложения по отношению к сумме сделки по некоторым объектам уже составляет -7%, хотя еще полгода назад ситуация была обратная», - говорит он.

По данным РГР, в прошлом году на московском рынке было заключено 110 тыс. сделок, из которых около 70% - в сегменте эконом-класса. Около 30 тыс. сделок пришлось на рынок новостроек, остальное - на вторичное жилье. По прогнозу РГР, в этом году объем сделок сократится на 5-10%.

За последние два года цены на московскую недвижимость выросли на 100%, наиболее сильный скачок пришелся на конец 2005-го-начало 2006 года, когда квартиры дорожали примерно на 2% в неделю. «Год назад рост цен и ситуация с обманутыми вкладчиками сместили покупательский спрос в сторону вторичного жилья, к старым панельным домам. Кроме того, принятие закона о долевом строительстве сократило объемы нового строительства. В результате цены на вторичном рынке стали расти, а предложение сокращаться», - говорит коммерческий директор «Капитал груп» Алексей Белоусов. По оценкам экспертов «Су-155», приведенным в инвестмеморандуме компании, закон «О долевом строительстве» сократил объем предложения на первичном рынке примерно вдвое, 30% оставшихся сделок пришлось на «инвестиционные», а около 50% жилья придерживали застройщики и риэлтеры, сняв с продажи или выставив «заградительные» цены. «Получается, что на реальных покупателей сейчас приходится около 10% от обычного объема предложения», - говорится в инвестмеморандуме «Су-155». По данным Vesco Realty, в сегменте панельного жилья с первого полугодия 2005-го по второе полугодие 2006 года объемы предложения уменьшились более чем на 60%, с 9600 до 5800 квартир.

Сейчас рост цен на жилье эконом-класса достиг потолка, впереди - стагнация или снижение, говорят эксперты. «Выплаты по ипотечному кредиту достигли $1,5 тыс. в месяц, что автоматически отсекает от числа покупателей квартир семьи даже с доходом в $3 тыс.», - рассказывал ранее представитель крупной девелоперской компании. «Учитывая, что цены уже на пике, их рост в сегменте типовых площадей закономерно остановился и будет снижаться в первую очередь», - уверен гендиректор «Миэль-недвижимости» Григорий Куликов.

Впервые за два года начало расти число выставленных на продажу квартир. Vesco Realty прогнозирует рост предложения по итогам этого полугодия на 25-30%, до 7200 квартир. «Застройщикам и риэлтерам придерживать квартиры невыгодно - доход не увеличивается, а оборотные средства необходимы для новых проектов. Количество инвестиционных квартир также сокращается, за счет чего увеличивается объем предложения на рынке», - рассуждает и. о. начальника отдела формирования инвестиционных программ компании МФС-6 Борис Спиридонов. «Пока большого количества квартир на рынке не появилось, но покупатели уже не спешат скупать все подряд, не торгуясь. Теперь у них появилось время выбирать, но пока не из чего», - признается руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Георгий Лукьянчиков.

Константин Апрелев и Олег Репченко не исключают и снижения цен на «недорогое» жилье к концу года. С ними согласен и Алексей Белоусов. А вот бизнес-класс продолжит расти на 30-40% в год из-за роста популярности монолитного строительства, уверен он. «Квартира в монолитной новостройке в хорошем районе стоит $5-5,5 тыс. за кв. м, а в хрущевке - $4 тыс. Разница между сегментами должна быть больше», - согласен Григорий Куликов из «Миэль-недвижимости».

Репортаж от 21 ноября 2006 года.

3. Анализ рынка недвижимости г. Москва в период 2005-2006 гг. прогноз на 2007 год

Из-за проблем с новостройками спрос на неновое жилье в большинстве регионов вырос. В связи с этим во многих городах - включая и столицу - опережающими темпами стало расти в цене самое непритязательное жилье - «хрущевки» и панельные девятиэтажки. Эксперты объясняют этот феномен просто: напуганные ростом цен покупатели стремятся быстро купить хоть что-то, на что пока хватает денег.

· 2005 год

24 процента - на столько в целом за 2005 год подорожало в среднем столичное жилье.

В частности, выросли в цене на: 29,3 процента - однокомнатные квартиры,

28,8 процента - двухкомнатные,

26 процентов - жилье в пятиэтажках (как кирпичных, так и панельных) и панелях советской постройки.

· 2006 год

Тип дома	Цена за 1 кв. м. в $
	Февраль 2006	Сентябрь 2006	Ноябрь 2006
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	2236	3740	3887
Обычная панель (9 - 14 этажей, типовые площади)	2279	3810	3940
Современная панель (от 16 этажей, квартиры улучшенной планировки)	2426	3909	4129
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	2413	3897	4128
«Сталинки» и типовой кирпич	2788	4437	4711
Современный монолито-кирпич	2645	4190	4493
Все панельные и блочные дома	2314	3852	3985
Все монолитные и кирпичные дома	2615	3919	4444

ноябрь

Как и следовало ожидать, ноябрь только укрепил переломные тенденции, которые наметились на московском рынке недвижимости в предыдущие месяцы. Масштабный рост цен на жилье, продолжавшийся более года темпами порядка 5%-10% в месяц, практически прекратился, и рынок вошел в стадию ценовой стабилизации. Однако если в октябре ситуация еще выглядела неоднозначной и статистика показывала немалый остаточный прирост ценовых показателей, то в ноябре все цифры встали на свои места.

В ноябре проявился и другой не менее важный признак перехода рынка в стадию стабилизации. Как неоднократно отмечали сотрудники www.irn.ru, в период ажиотажа быстрее всего дорожает сегмент менее качественного, но наиболее востребованного «недорогого» жилья. В условиях стабилизации или стагнации рынка ситуация меняется на противоположную: - низкокачественное жилье может даже «просесть» по цене, в то время как сегмент более качественного или «дорогого» жилья несмотря ни на что продолжает «ползти» вверх.

Именно в ноябре на московском рынке жилья отчетливо проявилась подобная картина. В отличие от предыдущих месяцев, в ноябре более-менее заметный прирост цен наблюдался на квартиры в современных монолитных и монолитно-кирпичных домах, качественных кирпичных домах советского периода, «сталинских» домах. При этом повышение цен на квартиры в пятиэтажках, а также большинстве панельных домов оказался существенно ниже, более того в течение двух последних недель ноября рост показателей на эти категории жилья фактически остановился.

Аналогичная ситуация наблюдается и в разрезе комнатности квартир. Так, в ноябре трех-, четырех- и более комнатные квартиры опередили традиционных лидеров роста - одно- и двухкомнатные квартиры. Другими словами, в ноябре рост средних показателей по рынку оказался во многом обусловленным сегментом «дорогого» жилья, квартирами, которые можно отнести к бизнес-классу. При этом рост цен на типовое жилье, относящееся к эконом-классу, фактически остановился.

Индексы стоимости жилья по кол-ву комнат, $ за кв. м. (www.irn.ru)	Ноя06	Окт06
Однокомнатные	4164	1,5%
Двухкомнатные	4194	2,1%
Трехкомнатные	4048	2,8%
Многокомнатные	4343	4,0%

Индексы «дорогого» и «дешевого» жилья (www.irn.ru)	Ноя06	Окт06
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир)	5598	1,9%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир)	3308	2,8%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому»)	1,69	-0,8%

Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

· 2007 год

Руководитель аналитического отдела компании «Инком-Недвижимость» Александр Матвеев считает, что к концу 2006 началу 2007 года стоимость одного квадратного метра может приблизиться к 5 тыс. долларов, «если сохранится ажиотаж». «Ажиотаж создают преимущественно риелторы и аналитики. Люди в принципе готовы платить. Но за эти деньги покупатели стараются купить качественное жилье. Ажиотаж на рынке квартир в панельных домах будет спадать», - считает аналитик.

Судить о дальнейших перспективах столичного рынка недвижимости становится легче, если найти ответ на другой, не менее важный вопрос: - почему рост цен на квартиры в Москве остановился именно на этой отметке, равной примерно 4.200 $ за квадратный метр? (В зависимости от методологии анализа рынка недвижимости и формирования выборки эта цифра может колебаться в пределах 4.000 $-4.500 $ за метр, без исключения элитного жилья доходить до 5.000 $.)

Специалисты аналитического центра www.irn.ru пришли к следующему объяснению этого обстоятельства. Нынешний уровень цен на жилье в Москве вышел как раз на тот рубеж, за которым даже представители среднего класса (доход порядка 2000 $ на человека в месяц) уже не могут купить квартиру даже с помощью ипотеки. Действительно, несложные манипуляции с ипотечным калькулятором показывают, что при доходе порядка 4.000 $ на семью в месяц можно рассчитывать на квартиру стоимостью порядка 150.000 $-200.000 $ (в зависимости от величины начального взноса, срока кредита, процентной ставки, условий банка и т.д.). При нынешних ценах на квартиры в Москве стало достаточно проблематично подобрать на эту сумму даже хорошую однокомнатную квартиру, разве что в районе за МКАД, не говоря уже о двухкомнатной квартире.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, в ближайшей перспективе (до конца этого года, в начале следующего) существенного снижения цен на жилье не произойдет. Могут корректироваться вниз цены отдельных квартир, нынешняя стоимость которых назначалась продавцами исходя из предположений о дальнейшем росте цен, и является завышенной: - таких квартир немало и в новостройках и на вторичном рынке. Не исключена коррекция вниз цен на избыточно подорожавшие в период ажиотажа низкокачественные квартиры (жилье в пятиэтажках, панельных домах, старых домах, квартиры в плохих районах и т.п.). Также следует ожидать преференций покупателям со стороны застройщиков в виде предновогодних скидок, подарков и рассрочек, так как застройщикам необходим постоянный поток средств для финансирования своей деятельности.

Тем не менее, все подобные корректировки цен в сторону снижения вряд ли выйдут за рамки 10%-15%, что, в общем-то, тоже немало в абсолютном выражении. Если же говорить о рынке в целом, то, по мнению специалистов www.irn.ru, развитие ситуации до весны 2007 года будет очень напоминать вторую половину 2004 года в период стагнации рынка. Одни квартиры, выставленные изначально по завышенным ценам, будут испытывать корректировку вниз, сегмент качественного жилья, несмотря ни на что, все равно будет немножко дорожать, основная масса квартир - предлагаться по зафиксированной цене с возможностью торга под конкретного покупателя. В этих условиях среднерыночные показатели будут слегка колебаться возле примерно постоянного значения, создавая иллюзию стабильности, однако при детальном рассмотрении рынок будет испытывать серьезное «бурление» и дифференциацию.

Большая ясность в отношении среднесрочных перспектив московского рынка недвижимости появится не ранее начала 2007 года, и будет зависеть не столько от рыночных закономерностей, сколько от политического курса, мер в отношении проекта «Доступное жилье», изменений в законодательстве, а также от макроэкономики. Уже сейчас можно обсуждать причины, которые могли бы обрушить цены на жилье, как и напротив, взвинтить их еще выше, однако что перевесит чашу весов, и какой сценарий реализуется в следующем году однозначно сказать нельзя.

3. Продажа однокомнатных квартир в Москве

Хотелось бы привести пример, для наглядного отображения стоимости однокомнатных квартир в Москве.

Прайс-лист

Комн.	Метро, время до дома	Улица	Цена
1-комн	м Кузьминки, от метро 12 минут транспортом	корпус 40	$105000
1-комн	м Выхино, от метро 10 тр.	ул. Святозерская 24	$115000
1-комн	м Медведково, от метро 15 мин транспортом	ул. Юбилейная, 34	$130000
1-комн	м Юго-Западная, от метро 5 мин.тр.	ул. Озерная д. 38	$130000
1-комн	м Пражская, от метро 5 мин. пеш.	Варшавское ш. д. 144	$140000
1-комн	м Царицыно, от метро 15 мин. транспортом	Бирюлевская 29 к2	$140000
1-комн	м Дмитровская, от метро 3 м.пешк.	ул. 2я Хуторская	$150000
1-комн	м Орехово, от метро 5 мин.пеш.	Домодедовская	$155000
1-комн	м Сходненская, от метро 1 мин. пеш.	бульв. Яна Райниса, 1	$155000
1-комн	м Полежаевская, от метро 10 мин. пеш.	Проектируемый пр. 14	$160000
1-комн	м Проспект Вернадского, от метро 15 мин. пешком	ул. Лобачевского	$195000

	Динамика цен на однокомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга за ИЮНЬ - ДЕКАБРЬ 2006 года.

04 Декабря 2006
Индекс, долл./кв. м:	2284.1

Однокомнатные квартиры в Санкт-Петербурге всегда пользовались повышенным спросом. В настоящее время, когда существует существенный дефицит ликвидного малометражного жилья, темпы роста на однокомнатные квартиры опережают среднегородские.

Таблица значений: Динамика цен на однокомнатные квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга

Дата:	Индекс: долл./кв. м	Темпы роста:
12.06.2006	1433.2
19.06.2006	1467.1	2.37%
26.06.2006	1496.2	1.98%
03.07.2006	1519.1	1.53%
10.07.2006	1574.4	3.64%
17.07.2006	1641.3	4.25%
24.07.2006	1693.5	3.18%
31.07.2006	1756.5	3.72%
07.08.2006	1801.5	2.56%
14.08.2006	1877.3	4.21%
21.08.2006	1966.7	4.76%
28.08.2006	2019.3	2.67%
04.09.2006	2069.5	2.49%
11.09.2006	2123.8	2.62%
18.09.2006	2162.9	1.84%
25.09.2006	2224.2	2.83%
02.10.2006	2246	0.98%
09.10.2006	2267.5	0.96%
16.10.2006	2255.5	-0.53%
23.10.2006	2269.9	0.64%
30.10.2006	2260.2	-0.43%
06.11.2006	2283.4	1.03%
13.11.2006	2295.5	0.53%
20.11.2006	2294	-0.07%
27.11.2006	2290.8	-0.14%
04.12.2006	2284.1	-0.29%

	Динамика цен на однокомнатные квартиры на вторичном рынке Санкт-Петербурга за ИЮНЬ - ДЕКАБРЬ 2006 года.

04 Декабря 2006
Индекс, долл./кв. м:	2705.8

Таблица значений: Динамика цен на однокомнатные квартиры на вторичном рынке Санкт-Петербурга

Дата:	Индекс: долл./кв. м	Темпы роста:
12.06.2006	1719.3
19.06.2006	1768.1	2.84%
26.06.2006	1819	2.88%
03.07.2006	1872.3	2.93%
10.07.2006	1927.3	2.94%
17.07.2006	1988.9	3.2%
24.07.2006	2041.3	2.63%
31.07.2006	2109.2	3.33%
07.08.2006	2161.5	2.48%
14.08.2006	2206.8	2.1%
21.08.2006	2267.8	2.76%
28.08.2006	2334.9	2.96%
04.09.2006	2437.1	4.38%
11.09.2006	2514.1	3.16%
18.09.2006	2575	2.42%
25.09.2006	2619.7	1.74%
02.10.2006	2650.9	1.19%
09.10.2006	2679.4	1.08%
16.10.2006	2691.5	0.45%
23.10.2006	2707.1	0.58%
30.10.2006	2701.1	-0.22%
06.11.2006	2702.6	0.06%
13.11.2006	2710.7	0.3%
20.11.2006	2714	0.12%
27.11.2006	2710.7	-0.12%
04.12.2006	2705.8	-0.18%

4. Рынок недвижимости г. Кемерово в период январь-июнь 2006 года

В целом 2006 год начался удачнее по сравнению с предыдущим, и ситуация на рынке недвижимости развивалась по привычному сценарию. После новогоднего затишья - традиционное весеннее оживление рынка недвижимости, сменившееся небольшим спадом с началом периода летних отпусков. Пик покупательской активности был отмечен в феврале и марте 2006 года. Повышение спроса весной хорошо иллюстрируется динамикой обращений граждан в фирму «Связист»: увеличение в феврале-марте и снижение в апреле-мае. К июню ситуация стабилизировалась. Спрос и предложение находились в относительном балансе. Это явление, конечно, временное. Лихорадка с постоянным ростом цен за последние 2 года вызвала пресыщение рынка: цены набрали свои максимальные показатели, а желающие вложить деньги в недвижимость уже сделали это. То есть платежеспособный спрос временно удовлетворен.

Динамика средней удельной цены предложения однокомнатных квартир, тыс. руб./кв. м.

На вторичном рынке жилья стоимость 1 квадратного метра выросла за полгода в однокомнатных квартирах - 7%, в двухкомнатных квартирах - на 9%, в трёхкомнатных квартирах - на 1,5%, в четырёхкомнатных квартирах - на 8%.

Наиболее нестабильно вели себя цены на четырёхкомнатные квартиры. Средняя цена предложения квадратного метра в этом сегменте то повышалась, то понижалась (в апреле и мае).

Если рассматривать динамику средней цены в зависимости от планировки и района, то здесь на первый взгляд ситуация представляется странной. Наибольший прирост показали полнометражные и полублагоустроенные квартиры. Это объяснимо: стабильным спросом, как правило, обладает качественное и недорогое жильё. В 2006 году акцент сместился на вторую часть этого сочетания: сейчас в явном фаворе, прежде всего, недорогая недвижимость.

Наибольшему изменению подверглись цены на полублагоустроенное жильё в Центральном районе и малокомфортные квартиры в непопулярных районах (Кировский, Радуга). Средняя цена предложения на эту недвижимость выросла на 29%.

В условиях масштабного роста цен дешёвое жильё дорожает быстрее.

Соотношение средней цены предложения квартир различной планировки в декабре 2005 и июне 2006 гг., тыс. руб.

Рост цен стимулирует и ипотека. Пока человек выбирает квартиру и оформляет необходимые документы, цена на квартиру вырастает. Заёмщик порой вынужден отказаться от сделки. В течение 1 полугодия 2006 возросла доля неиспользованных кредитов - возвратов, именно по этой причине. Таким образом, по мнению экспертов, ипотека не является панацеей для снижения цен на рынке жилья. Замедлить рост цен может только увеличение предложения, которое невозможно без увеличения объёмов строительства.

Постоянное повышение цен на вторичном рынке жилья провоцирует рост цен и на первичном рынке. Приток «ипотечных денег» разогревает рынок и увеличивает число потенциальных покупателей. По нашим данным цены на строящееся жильё выросли за 1 полугодие 2006 года на 18%, а на готовое жильё всего на 7%.

Взаимовлияние уровня цен на вторичном и первичном рынке жилья г Кемерово в 2004-2006 гг..

Часть покупателей стремится к покупке строящегося жилья - ведь новые дома выглядят привлекательнее, планировки их лучше. В итоге активный интерес к первичному рынку начали проявлять и банки.

5. Недвижимость в Новокузнецке: между прошлым и будущим

Чтобы понять сегодняшнее и будущее состояние рынка жилья в Новокузнецке, необходимо вспомнить все предшествующие этапы развития городского рынка жилья.

ь Первый этап (1992-1995 гг.) начался с момента приватизации жилья в 1992 г. и длился примерно 1995 г. Этот период можно назвать периодом СТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Характеризовался он непредсказуемостью и галопирующими ценами на рынке жилья. И это было объяснимо. В стране свирепствовала гиперинфляция. Напомню, что с 1991 по 1994 годы уровень инфляции в России ежегодно превышал 100% (в 1992 году он составил 2417%). Разумеется, все это сказывалось и на росте цен, на Новокузнецком рынке жилья.

ь В последующие годы официальные темпы инфляции в стране снизились с 31% в 1995 г. до 11% в 1997 г. В этот период темпы инфляции на рынке жилья в Новокузнецке не превышали 10% в год. Этот этап относительной стабильности был продолжительным по времени; его можно охарактеризовать как этап застоя или стагнации и назвать вторым этапом (1995-1997 гг.) развития городского рынка жилья.

ь В августе 1998 г. произошел дефолт. К середине 1999 г. курс доллара относительно августа 1998 г. вырос в 4 раза. Стоимость квартир в Новокузнецке в долларовом исчислении упала примерно в 2,5 раза, а в рублях увеличилась до 50% в течение года. Эту ситуацию можно назвать третьим этапом (1998-1999 гг.).

ь Четвертый этап относится к 2000-2002 гг. Характерен он, прежде всего, ростом цен. Темпы роста в рублевом эквиваленте составили порядка 50% в год с последующим снижением к середине 2002 г. Важным моментом здесь стало то, что стоимость жилья начала расти и в долларовом эквиваленте. Впрочем, в течение 2002 г. темпы роста цен на Новокузнецкое жилье снизились с 40 до 20%.

ь Пятым этапом (2002-2003 гг.) можно назвать период, начиная с середины 2002 г. и заканчивая приблизительно 3 кварталом 2003 г. Ситуацию на городском рынке жилья в этот период можно охарактеризовать как стабильную. Рост цен на жилье в рублях в это время составил порядка 10% годовых.

ь Наконец, в 4 квартале 2003 г., через пять лет после дефола, цены на квартиры в городе в долларовом исчислении достигли и превысили докризисный уровень. Здесь важно отметить, что данный прирост в долларовом выражении произошел за счет снижения курса доллара по отношению к рублю. Наступил, таким образом, шестой этап на рынке жилья в Новокузнецке. Этот этап назвали ИПОТЕЧНОЙ РЕВОЛЮЦИЕЙ.

В конце 2003 г. ежемесячные темпы инфляции во всех районах города увеличились в два и более раза. Причиной этому послужило то, что на рынке городского жилья вышли местные банки (не без одобрения местных риэлтеров). Банки предложили схему покупки квартир, которая до этого нигде так широко не внедрялась.

Во второй половине 2004 г. произошел скачек цен на жилье в том числе «недооцененных» районах. В результате по итогам 2004 г. в лидеры по темпам инфляции на рынке жилья вышел Орджоникидзевский район, а на последнем месте оказались Заводской район, а также сильно «перегретый» Центральный район (бессменный лидер в абсолютном показателе - стоимости жилья за 1 кв. м. в рублях). Это объяснялось самим процессом развития ипотеки в городе. С ее начала (3 квартал 2003 г.) городские банки в первую очередь кредитовали наиболее «ликвидный» Центральный район и наиболее ликвидное жилье - 1-2 - комнатные квартиры. По мере развития ипотеки в оборот были вовлечены менее ликвидные квартиры во всех районах города. В результате в последнем квартале 2004 г. произошел скачек цен, сопоставимый по своему масштабу только с дефолтом 1998 г. Тогда (в 1998 г.) долларовые цены на квартиры упали за год в 2,5 раза, сейчас же поднялись на эту же величину в рублевом эквиваленте.

За 2004 г. инфляция в Орджоникидзевском районе составила 135%, а относительно начала рассматриваемого периода (14 месяц.) - 170%. Это притом что по однокомнатным квартирам в этом районе рост цен эти же 14 месяцев составил 220%.

Инфляция за 2004 год (в целом по городу составила 107,91%)

1. Орджоникидзевский район 135,4%

2. Кузнецкий район 112,3%

3. Новоильинский район 105,9%

4. Куйбышевский район 105,7%

5. Новобайдаевка 104,8%

6. Центральный район 101,8%

7. Заводской район 98,4%

2005 год

Но и это оказалось не пределом. В течение первого квартала 2005 г. продавцы увеличивали цены на жилье, сообразуясь с тем же темпом инфляции, какой был, достигнут в декабре 2004 г. Однако продаж было мало, и сделки совершались со скидками до 5-10%. Ликвидность резко упала. Затем, по мере вовлечения в процесс купли-продажи недвижимости банков, рынок постепенно стабилизировался, и к концу 2005 года вновь стало наблюдаться некоторое оживление. Интересным моментом здесь стало то, что к концу года на ипотечный рынок вышли новые банки, в результате чего появилось много новых ипотечных схем. На рынке ипотеки началась конкуренция среди банков. Кстати, агентства недвижимости, входящие в Лигу риэлтеров Кузбасса, были готовы к такой ситуации.

Характерной особенностью на городском рынке жилья в 2005 г. было то, что почти во всех районах города максимальные темпы инфляции были отмечены на трех- и четырехкомнатные квартиры. Исключением стали Новоильинский и Новобайдаевский районы: здесь инфляция сказалась не так сильно.

Максимальные темпы инфляции в 2005 г. отмечены в Новоильинском районе; они составили в среднем 23,5%. Минимальные - в Орджоникидзевском районе: всего 11%.

По типам квартир инфляция за 2005 г. находилась в диапазоне:

· по однокомнатным квартирам: от 4,76% в Заводском районе до 29% в Новобайдаевке;

· по двухкомнатным квартирам: от 3,95% в Орджоникидзевском районе до 20,2% в Ильинке;

· по трехкомнатным квартирам: от 15% в Новобайдаевке до 24,6% в Куйбышево;

· по четырехкомнатным квартирам: от 14,12% в Орджоникидзевском районе до 28,79% в Куйбышево;

Инфляция за 2005 год (в целом по городу составила 19,24%)

1. Орджоникидзевский район 11,02%

2. Кузнецкий район 18,12%

3. Новоильинский район 23,55%

4. Куйбышевский район 22,11%

5. Новобайдаевка 21,24%

6. Центральный район 20,81,8%

7. Заводской район 17,17%

В целом ситуацию на Новокузнецком рынке жилья в 2005 г. можно охарактеризовать как стабильную, с умеренными темпами инфляции.

6. Аналитический обзор стоимости 1 кв.м. жилья в г. Новокузнецк в период с 1 ноября 2005 года по 1 ноября 2006 года

На графиках представлена динамика среднерыночной цены предложения 1 кв. м. общей площади по районам города.

За точку отсчета приняты однокомнатные квартиры в домах типовой застройки с учетом их расположения на средних и крайних этажах.

Под среднерыночной ценой предложения понимается цена предложения 1 кв. м., определенная по всем типам квартир данной планировки: полнометражные, «хрущевки», улучшенные и т.д.

Динамика инфляции на рынке однокомнатных квартир:

Район Процент инфляции

1. Орджоникидзевский район - 3, 2%

2. Кузнецкий район 9,8%

3. Новоильинский район 10,6%

4. Куйбышевский район 3,3%

5. Новобайдаевка - 0,2%

6. Центральный район 11,5%

7. Заводской район 8,6%

В целом по городу с начала года рост цен на однокомнатные квартиры составил 6,0%



Продажа однокомнатных квартир в Новокузнецке

Прайс-лист

Район	Адрес	К	Э/э	Площадь	План	СУ	Б/Л	Т	Комментарий	Цена
Центр	25 лет Октября, 2	1	4/6	30/58/11	ПМ	Р	-	+		1550
Центр	Белана, 23	1	6/9	18/41/8	УП		Б	+		1030
Центр	Белана, 3б	1	7/9	12/26/8	УП	Р	Б	-	отличное состояние, продажа	850
Центр	Батюшкова, 32	1	8/10	18/42/8	УП	Р	Л	+	продажа	1200
Центр	Дружбы, 28	1	5/5	18/31/6	Хр	С	Б	-		830
Центр	Ермакова, 3	1	7/14	51	Эл		-	-	срочная продажа	1890
Центр	Циолковского, 33	1	9/9	13/29/6	уп	с	2б	+	ч/продажа	880
Центр	Кутузова, 8	1	4/5	18/43/12	ПМ	Р	-	-	хорошее состояние	1300
Центр	Кирова, 111	1	8/16	21,4/32,1	Эл	С	Бз	+	встроенная кухня, отл. сост	1540
Центр	Металлургов, 38	1	5/5	18/41/8	ПМ	Р	-	+	продажа	1130
Центр	Октябрьский, 55а	1	5/5	18/31/6	НХ	Р	Б	+		820
Центр	Октябрьский, 61	1	1/5	16/30/7	НХ	С	-	-	отличное состояние	780
Центр	Пионерский, 25	1	3/5	19/42/12	ПМ	С	Бз	+	евроремонт, продажа, т. 8950 267 3635	1400
Центр	Пирогова, 4	1	4/5	19,1/35,6/9	ПМ	Р	-	-	Обмен	920
Центр	Транспортная, 5	1	4/5	19/31/6	Хр	С	Б	-	продажа	780
Центр	Транспортная, 73	1	2/5	17/31/6,5	НХ	С	Б	-	норм. состояние, продажа	840
Центр	Сеченова, 17	1	8/9	18/38/9	НХ	С	Б	-	пластиковые окна, ремонт, обмен	990
Кузнецк	Ленина, 77	1	5/5	18/31/6	Хр	С	Б	+	продажа	675
Кузнецк	Обнорского, 9	1	4/5	20/37/10	Пм	Р	Б	+		820
Запсиб	40 лет ВКСМ	1	3/5	18/31/6	Хр	С	Б	-		650
3 апсиб	Белградская, 3	1	2/5	13/30/9	УП	С	Л	-		650
Ильинка	Новоселов, 7	1	12/16	20/38/8	УП	Р	Б	-		1000
БлК	Лазо, 8а	1	1/5	18/31/6	Нх	Р	-	-		705

7. Дешевле не будет. Рынок недвижимости не способен удовлетворить существующий спрос

В последнее время государственные мужи предрекали рынку недвижимости стагнацию и понижение цен, опираясь на доводы, что цены искусственно завышены и достигли своего предела. Однако, эксперты рынка дают диаметрально противоположенный прогноз, утверждая, что цены будут продолжать расти и дальше.

Главный аргумент в пользу того, что цены будут по-прежнему расти вверх, это - острый дефицит предложения на первичном рынке недвижимости. Застройщики, поставляющие львиную долю предложений на рынок, все больше уделяют внимание бизнесу на периферийных площадках города, а многие полностью концентрируются на окрестностях города или уходят в другие регионы. Причина - в сокращении площадок под жилье в столице. По словам главы московского стройкомплекса Владимира Ресина, ежегодно в Москве возводится около 5 млн. кв. м жилья, и город уже физически не способен «переварить» больших объемов. Ему вторят и представители девелоперского бизнеса. «В Москве площадок под массовое строительство практически не осталось. Фактически комплексная застройка возможна только за счет промзон и переселения ветхого фонда», - считает представитель Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов.

Многие строительные компании уже не первый год участвуют в программах по выводу промышленных зон из города, чтобы на освободившихся участках вести жилищное строительство. Но если вдуматься, какова цена таких площадок по сравнению со свободными? На плечи строителей ложатся затраты по организации вывода предприятий, подготовка освободившихся территорий под застройку, подведение всей инфраструктуры, инженерные сети и т.д. Все это непомерные расходы. К тому же, освоение и строительство на бывших промзонах длиться во много раз дольше, чем на чистой площадке. При этом, государство два года назад осложнило девелоперам задачу по привлечению средств на строительство. Закон «О долевом строительстве» в нынешней редакции, по сути, не дает застройщикам права привлекать средства дольщиков на возведение жилья. Строители обращаются за инвестированием в банки. В свою очередь банки, чувствуя конъюнктуру, устанавливают высокие проценты. Сделаем приблизительный расчет: предположим, компания N планирует возвести жилой квартал на месте промзоны, согласование документов на вывод предприятия и строительства жилого квартала занимает несколько лет, в этот же срок компания должна найти средства на проведение инженерных сетей, затем на само строительство - техника и материалы, таким образом, до момента реализации жилья проходит минимум 2-3 года, при этом банковские ставки по кредитам достигают 20-25%. Приплюсуем их к общим затратам.

Выходит, дефицит площадок под застройку, и запрет на реализацию жилья до получения разрешительной документации является прямым условием к повышению инвестиционной стоимости жилья, снижению и долгому вводу новых предложения на рынок. Что в конечном итоге вес это отражается на стоимости квадратных метров.

Неутешительная ситуация с понижением предложения на первичном рынке жилья усугубляется тем, что спрос при этом растет как на дрожжах. Экономический бум в Москве и городах-миллионниках постоянно повышает покупательскую активность населения. К тому же, банковские учреждения постоянно демократизируют правила кредитования. Банки активно рекламируют все новые способы приобретения квартир: снижают сумму первоначального взноса, иногда и вовсе от него отказываются. Это означает, что возможность покупать квартиру в кредит, по-прежнему будет привлекать на рынок новых клиентов, а значит - раскручивать ценовую гонку.

В неугасающем ажиотаже на столичном рынке есть и неоспоримый фактор притока спроса из регионов. Уровень развития бизнеса в крупных городах нашей страны не уступает столичному. И для многих профессионалов из провинции следующей ступенькой развития является работа и жизнь в Москве. По темпам притока населения Москва все больше напоминает крупные западные мегаполисы - Нью-Йорк или Лондон. По статистике столичных компаний-застройщиков 60% жилья покупают жители других городов.

Что же ждет рынок жилья в ближайшей перспективе и как планировать покупку жилья?

Бесспорно, что обвала цен на жилье в сложившихся условиях не произойдет. По крайней мере, пока существующий спрос не будет удовлетворен полностью, и покупатель не перейдет к этапу улучшения жилья - сейчас это маленький процент москвичей, - тенденция повышения цен сохранится. Попытки искусственным образом затормозить рост цен успехом не увенчаются. Более того, так называемый банковский кризис летом-осенью 2004 года, когда временное замедление роста цен и ожидание обвала привело к формированию отложенного спроса, спустя полгода возвратился на рынок и привел к новому повышению цен.

Возможно, что планы государства поддерживать население не окажутся пустыми речами и государственная политика поможет представителям стройкомплекса увеличивать объемы строительства, а населению пользоваться льготами при приобретении жилья, как это делают на западе. К примеру, в США малоимущим, ветеранам государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса. В Чехии действует система бюджетных дотаций - каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, а на его счет ежегодно начисляется 150 долларов. В Эстонии при рождении одного ребенка, государство берет на себя погашение 25% кредита, при появлении второго - 50%, при третьем - кредит прощается. Это и есть реальные шаги.

В нашей стране пока разумным выходом видится использование кредитных инструментов, которые становятся доступными все большему проценту населения.

Размещено на Allbest.ru