На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

1. Происхождение

1.1 Естественные (природные) объекты.

1.2 Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение

2.1 Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)

2.2 Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

2.3 ПОСТРОЙКИ

2.3.1 Для жилья.

2.3.2 Для офиса.

2.3.3 Для торговли и сферы платных услуг.

2.3.4 Для промышленности.

2.3.5 Прочие.

3. Масштаб

3.1 Земельные массивы.

3.2 Отдельные земельные участки.

3.3 Комплексы зданий и сооружений.

3.4 Жилой дом многоквартирный.

3.5 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

3.6 Секция (подъезд).

3.7 Этаж в секции.

3.8 Квартира.

3.9 Комната.

3.10 Летняя дача.

4. Готовность к использованию

1) Готовые объекты.

2) Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3) Требующие завершения строительства.

Целями оценки недвижимости являются:

Смена жилища для любого человека - сильнейший стресс, который можно сравнить с прыжком с парашютом. Но, как ни странно, женщины его переносят легче мужчин, поэтому почти в 70% случаев продажей, покупкой, выбором квартиры руководит именно слабый пол! Есть и другие особенности приобретения недвижимости в Уфе. Женщины довольно условно представляют, как именно должно выглядеть их жилье. Поэтому они всегда настаивают на том, чтобы посмотреть больше разных вариантов. Дамы предпочитают ориентироваться на месте. Большинство хозяек первым делом оценивают кухню и санузлы. Им проще купить квартиру, которая нуждается в ремонте. Но грязь в ванной или засаленная до безобразия плита может вызвать у них тоску и желание быстренько отсюда уйти. Они в отличие от мужчин не любят верхние этажи, и их больше заботит инфраструктура района: близость магазинов, кинотеатров, спортзалов и т.п. Они лучше чувствуют, уютная ли это квартира, не давит ли потолок, удобно ли здесь будет вашему ребенку. Мужчины чаще всего могут детально описать, где именно они хотят жить, поэтому риелторы обожают работать с одинокими холостяками (правда, такие покупкой жилья редко занимаются!). Первым делом мужчины обычно направляются изучать вид из окна и шествуют на балкон. Постояв там пять минут, полюбовавшись пейзажем, выкурив сигарету и выяснив, что недалеко есть гаражи или место для парковки, а рядом хорошая транспортная развязка, они уже готовы принимать решение о покупке - рассказывает Чумакова Элиза Илхамовна, специалист отдела вторичного жилья и ипотеки "Эксперт на Дом Печати". Разумеется, паре после просмотра нужно все обсудить и только после этого делать выводы. Допустим, что с этой проблемой вы благополучно справились и выбрали несколько вариантов, которые "в первом приближении" вас могут устроить. Договаривайтесь о просмотрах. Просите показать квартиру в Уфе не просто когда это вам удобно, но, обязательно в светлое время. Предупредите, что вам нужно будет ознакомиться с документами на квартиру - пусть продавец их приготовит. Вам могут предложить встретиться "где-нибудь" и затем "подбросить" на автомобиле к дому. Соглашайтесь в том случае, если район вы знаете и это для вас не существенно. Если место расположения объекта вы представляете плохо, то лучше встречаться у подъезда, а к дому добирайтесь сами (расспросите, как это проще сделать) и заблаговременно, чтобы самому составить ясное представление обо всех возможных транспортных проблемах. Какой бы шикарной ни была квартира, грош ей цена, если рядом нет парка или сквера, чтобы погулять, продуктового магазина, который всегда необходим, школы для ребёнка, которую он посещает каждый день! А ещё хочется заниматься в фитнес-клубе или тренажёрном зале! Поэтому, если ваш будущий дом будет находиться не в элитном комплексе, где есть почти всё (кстати - почти всё, кроме школ и детских садиков) - всегда смотрите по сторонам, выбирая квартиру! На цену квадратного метра наличие развитой инфраструктуры почти не влияет в домах эконом-класса. Даже расположенные в самом доме магазины и объекты бытового обслуживания в основном не влияют на стоимость жилья. Вы автовладелец? Вам нужна автостоянка. Вы пользуетесь общественным транспортом? Желательно, чтобы метро и автобусная остановка находились рядом с домом. Никому не понравится преодолевать огромные пустыри, чтобы попасть на остановку маршрутки. Особенно в ветреную погоду! Продумайте внимательно - какие места вы обычно посещаете. Не забудьте про поликлинику. Дай бог вам, конечно, не болеть, но всякое бывает. А ездить за тридевять земель к девяти утра с плохим самочувствием - не сахар. Если у вас есть дети - детская площадка или сквер у дома не помешают. Любите затовариваться на рынке? Подумайте и об этом. Всё должно быть удобно. Не только внутри жилища. Но и снаружи. Наш дом - наша крепость. А то, что вокруг - это мир, в котором мы живём.

Методика оценки недвижимости

1этап. Определение задачи оценки недвижимости

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости

Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.

Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.

Составляется договор на оценку недвижимости.

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости

Сбор и обработка следующей информации и документации:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

Анализ и обработка информации

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.

Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.

Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

Оценка стоимости на основе доходного подхода Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

С= ЧД/К, где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

рыночной стоимости.

Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

замещения;

сбалансированности;

спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1 этап

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;