ВВЕДЕНИЕ

Маркетинговое исследование рынка недвижимости - это инструмент маркетинга, его информационно-аналитическое обеспечение, которое является неотъемлемой частью маркетинговой деятельности и предприятия, уже работающего на данном рынке, и компании, пока лишь только имеющей намерение «проникнуть» на него.

Сегодня, когда конкуренция становится все более острой, ситуация на рынке недвижимости складывается таким образом, что все большее количество его участников со стороны предложения (инвесторов, застройщиков, банков, риэлторов) в своей работе используют результаты исследований рынка. Если для торговли и некоторых других отраслей экономики маркетинговые исследования давно уже стали «нормой ведения бизнеса», то на рынке недвижимости необходимость проведения подобных исследований была осознана лишь в последние два-три года. Любой рынок, и рынок недвижимости в частности, состоит из сегментов, каждый из которых отличается друг от друга набором характерных только для него признаков, но, в то же время, часто эти сегменты имеют и ряд общих признаков, что позволяет считать их смежными. Сегменты, в свою очередь, делятся на подсегменты, ниши и т.п. В каждом из них есть множество участников, как со стороны предложения, так и со стороны спроса. Нельзя также упускать из вида посредников, государство и смежные с рынком недвижимости отрасли (производство строительных материалов, услуги в области ремонта, услуги в области эксплуатации зданий, финансовые и страховые компании и т.п.). Рынок недвижимости крайне неоднороден, каждый сегмент на одно и то же воздействие «реагирует» по-разному. Анализируя рынок в целом, можно получить лишь общую ситуацию, однако при этом возрастает вероятность того, что важные детали и частные для отдельного сегмента тенденции в общей картине просто нивелируются, а это может повлечь за собой серьезные ошибки при дальнейшем планировании.

Для того чтобы детально разобраться во всем этом хитросплетении участников рынка, определить степень их взаимного влияния, а так же выяснить реакции на воздействия на рынок извне (со стороны внешней по отношению к рынку среды) необходимо прибегнуть не просто к анализу рынка «вообще», а к анализу отдельного сегмента или группы сегментов.

Исследование рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Предметом исследования являются:

ценовая ситуация на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов;

- конъюнктура спроса и предложения;

- активность рынка, объем операций на рынке;

- ликвидность объектов;

- доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

- эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.

ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Наиболее показательной иллюстрацией вышесказанного является пример информационного обеспечения ведения бизнеса на фондовом рынке. Созданы и продолжают совершенствоваться научные теории и школы, неоднократно отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов по техническому и фундаментальному анализу, которые стали настольными книгами специалистов фондового рынка. Принятая во всем мире практика глубокого тестирования знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынка ценных бумаг считается нормальным явлением. И это притом, что на фондовом рынке, по сравнению с другими рынками, в наиболее явном виде должны идентифицироваться закономерности совершенного рынка в части информированности участников.

Рынок недвижимости, в отличие от фондового, более чем далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.

Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объёма данных, характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные организации была деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.

Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными местных рынков, как правило, имело результатом появление необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них инвестиционных решениях. В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам девелопмента и рыночным исследованиям в частности. А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но не достаточными) для получения точных выводов и результатов. С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.

Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут быть менее существенными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения.

Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т.п. - объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший вес.

Следует заметить, что понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневном использовании, является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере две процедуры:

1. Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;

2. Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.

Можно долго дискутировать по поводу того, что первично, а что вторично, и где заканчивается одна процедура и начинается другая. На мой взгляд, это два самодостаточных типа исследования, имеющие много общих позиций.

Но все же, при построении плана настоящей работы буду исходить из того, что мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. Поэтому в первой части работы обсуждаются основные принципы состоятельного анализа рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений, во второй части рассматриваются принципиальные подходы к адекватному мониторингу рынка недвижимости.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ ЕКАТЕРИНБУРГА

2.1. Исследование рынка жилья в 2001 году: итоги и перспективы

Ситуация на рынке жилья Екатеринбурга в 2001 году, по-прежнему во многом определялась последствиями финансового кризиса 1998 года. Поэтому прежде чем приступать к анализу ситуации на квартирном рынке прошедшего года, следует кратко напомнить события, которые предшествовали 2001 году.

Рис. 1

К лету 1998 года цены на жилье в Екатеринбурге находились на уровне 530-550 долларов за кв. м., что в целом соответствовало ситуации. Финансовый кризис 1998 года и девальвация рубля повлекли за собой серьезные изменения в экономике России и рынка недвижимости в частности. К августу 1998 года большинство квартир на вторичном рынке Екатеринбурга выставлялись на продажу в долларах. Обвал рубля привел к тому, платежеспособность населения резко упала, а долларовые цены на жилье оказались несоответствующими ситуации. С сентября 1998 года началось снижение цен, которое продолжалось до осени 1999, когда средний по городу уровень цен стабилизировался на уровне 215 долларов за кв. м. Снижение цен в Екатеринбурге было одним из самых значительных среди крупных региональных центров России.

В период снижения цен активность покупателей была относительно невысокой. Тенденция к снижению цен способствовала тому, что многие покупатели (для которых временной фактор был не основным), принимали решение отложить покупку, чтобы приобрести жилье по минимальной цене. Покупатели же наоборот стремились успеть продать квартиры по высоким ценам. Это привело к тому, что объем предложения с сентября 1998 к лету 1999 года увеличился в полтора раза. К этому моменту в городе предлагалось к продаже более 9000 объектов. Уже летом 1999 года на рынке начали проявляться первые признаки стабилизации. Темпы снижения цен уменьшились, а объем предложения стабилизировался. Уже осенью медленно и осторожно продавцы начали повышать цены на наиболее ликвидные объекты, а объем предложения начал сокращаться. С этого момента начался процесс восстановления до кризисного уровня цен, который и продолжается в 2000-20001гг.

Рис. 2

В 2000 году ситуация развивалась достаточно бурно. Темпы роста цен на жилье были одними из самых высоких в России, а объем предложения стремительно сокращался. В конце 2000 года месячные темпы роста средней цены предложения доходили до 10%, спрос существенно превышал предложение.

С такими характеристиками квартирный рынок Екатеринбурга подошел к 2001 году.

Ажиотаж на рынке жилья плавно перетек в 2001 год. Рост цен в 2001 году продолжился, однако с начала года начала проявляться тенденция к затуханию темпов роста цен. И если в январе ситуация на рынке была еще достаточно напряженная, то уже весной 2001 года обстановка начала стабилизироваться. Об этом говорят следующие показатели:

Снижение темпов роста цен с 7% в декабре 2000 до 4% в марте-апреле.

Увеличение среднего срока экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи) с 43 дней в декабре 2000 до 60-70 дней в марте- апреле 2001. Рост объема предложения с декабря 2000 по апрель 2001 на 50%

Ситуация на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в течение лета была достаточно стабильной. Рост цен в районе 2%, сроки продажи квартир около 2-2,5 месяцев. Единственно важным изменением стал факт начала снижения объема предложения, который подтвердил, что сезонная активизация рынка в конце года все же будет. Хотя на фоне событий конца 2000 она могла бы остаться незамеченной.

Кроме этого конец лета ознаменовался принятием закона «О лицензировании отдельных видов деятельности». Не смотря на негодование риэлтеров, они в этот список не попали, и с февраля 2002 года оказывать услуги на рынке недвижимости сможет практически любой желающий. Никаких лицензий для этого не потребуется. Это решение власти вызвало многочисленные обсуждения в среде профессиональных участников рынка. На смену государственного лицензирования должна прийти добровольная профессиональная сертификация, которая будет проводиться силами Российской гильдии риэлторов и региональных ассоциаций.

Осенью снижение объема предложения продолжилось. Однако постепенно динамика объема предложения приобрела скачкообразный характер и к концу года стабилизировалась.

Рис. 3

Сезонное повышение активности покупателей, повлиявшее на снижение объема предложения, было не толь заметно на динамике цен. Тем не менее, средние темпы роста цен повысились осенью с 2% до 3%. Однако уже в декабре этот показатель вновь вернулся на прежний уровень. Активность покупателей и продавцов к декабрю вновь снизилась и средний срок экспозиции жилья (время с момента выставления до снятия с продажи) вновь выросла до 70 дней.



Рис. 4

Изменение объема предложения для разных категорий квартир по итогам года выглядит следующим образом

Рис. 5

На первичном рынке спрос на долевое участие в строительстве также оставался высоким, при достаточно низком объеме предложения. Проблем с реализацией типового жилья застройщики не испытывали. Во многих объектах к моменту сдачи дома в эксплуатацию свободных квартир не было. Определенные трудности возникли лишь с реализацией «дорогих» квартир в 4 квартале 2001г.

Динамика цен на первичном рынке, по данным АО «Наш Дом» выглядела следующим образом.

Повышение цен на новостройки практически не отличается от изменения цен на вторичное жилье. Так квартиры в панельных домах подорожали на 43%, а в кирпичных на 39%. Среди других изменений произошедших на рынке жилья Екатеринбурга выделим:

- увеличение доли квартир выставленных на продажу в долларах США с 78% до 90%.

Снижение доли обменных вариантов с 65% до 55%

Таблица 1

В первой половине 2002 года не следует ожидать серьезных изменений в ценовой динамике. Месячные темпы роста цен будут находиться на уровне 1-2%. Таким образом, к лету средняя по городу цена предложения 1 кв. м общей площади выйдет на уровень 530-540 долларов и достигнет докризисного уровня. Объем предложения будет повышаться.

Рис. 6

Таблица 2

Изменения средней цены предложения 1 кв. м общей площади в 2001 г

Рис. 7

В течение лета ситуация будет достаточно стабильная. Рынок к этому моменту наполнится достаточным количеством объектов, поэтому подобрать квартиру будет намного проще. Однако цены вряд ли будут снижаться. Более того, возможна незначительная тенденция к повышению. Осенью рынок ждет активизация, однако, кардинальных изменений в динамике цен это не вызовет. Возможно сокращение объемов предложения значительного же увеличения темпов роста цен не произойдет.

Среди факторов, способных оказать влияние на рынок следует выделить увеличение доли коммунальных платежей в бюджете отдельных семей. С учетом того, что в 2002 году процесс повышения цен на коммунальные услуги продолжится, следует предположить, что это будет способствовать обмену жилья. Некоторые семьи, имеющие избыточную площадь, будут вынуждены переехать в более скромные апартаменты. Таким образом, и без того высокий спрос на однокомнатные квартиры в 2002 сохранится. Поэтому следует ожидать дальнейшего увеличения разрыва между ценой 1 кв. м общей площади в однокомнатных квартирах и трех - четырехкомнатных.

Не смотря на то, что специалисты ожидают некоторого увеличения объемов строительства в 2002 году, этот фактор не внесет серьезных изменений на вторичном рынке. Для того, чтобы влияние первичного рынка на вторичный проявилось более отчетливо, необходимы кардинальные изменения в этом сегменте. Пока предпосылок для этого нет.

2.2. Перспективы развития рынка жилья Екатеринбурга в 2002 году

Ситуация на рынке жилья Екатеринбурга в 2002 году коренным образом отличалась от того, что происходило в предыдущие годы. Падение цен, начавшееся после финансового кризиса (август 1998) продолжалось до конца 1999 года. К этому моменту средняя по городу цена предложения 1 кв. м общей площади упала до уровня 215-220 долларов. До этого такой уровень цен был лишь в 1994 году.

После непродолжительной стабилизации рынка в конце 1999 - начале 2000 начался период стремительного роста цен. Улучшение экономической ситуации в стране и регионе, стабилизация уровня цен, привели к существенной активизации покупателей. Не последнюю роль в этой ситуации сыграл фактор отложенного спроса. Многие потенциальные покупатели откладывали покупку жилья до момента остановки цен. Возвращение цен к докризисному уровню началось в 2000 году, рост составил -53% в долларах. Осенью-2000 средний срок продажи квартир упал до рекордного минимума - около 40 дней. В 2001 году этот процесс продолжился, рост составил -41%.

Однако в условиях ограниченного слоя людей, способных улучшать свои жилищные условия рост спроса не привел к существенному расширению рынка. Планомерного роста числа сделок не наблюдалось. Одновременно с ростом цен сужался спрос, и сокращалось число потенциальных покупателей. При отсутствии доступной системы жилищного кредитования, не смотря на положительную динамику в экономике страны и региона, активность рынка заметно снизилась, темпы роста цен сократились, а сроки продаж выросли. К началу 2002 года рынок многие продавцы уже начали испытывать заметные трудности при поиске покупателей. Первыми это ощутили продавцы жилья повышенной комфортности. Хотя о кризисе и застое на рынке в то время еще не говорили.

2002 г. был ознаменован сразу несколькими переменами, которые существенным образом отличают прошедший год от предыдущих лет.

Во-первых, с наступлением 2002 года начался стремительный рост объема предложения, который наблюдался на протяжении всего года, за исключением летних месяцев. Летом многие продавцы квартир, заняли выжидательную позицию, рассчитывая на осеннюю активизацию рынка. Однако традиционного оживления не произошло, напротив, рост объема предложения в 4 квартале возобновился.



Рис. 9.

Во-вторых, темпы роста цен снизились в несколько раз. Как мы уже отметили в 2001 году цены на вторичном рынке жильявыросли на 41% в долларах, а в прошедшем - лишь на 6,5%. Причем, на протяжении года наблюдалась тенденция к снижению темпов роста, а во второй половине года динамика приняла колебательный характер.

Рис. 10

В-третьих, сроки продаж квартир значительно выросли. Если в конце 2000 года средний срок экспозиции квартир (время с момента выставления до снятия с продажи) составлял около 40 дней, в конце 2001 -около 80 дней, то к концу 2002 года он достиг 100 дней.

Рис. 11

Риэлтерский бизнес для многих казался очень привлекательным. Тенденцию к открытию новых агентств недвижимости, подстегнула отмена лицензирования риэлтерской деятельности с февраля 2002. Это привело к увеличению числа компаний к концу года на 25%. Что не преминуло отразиться на работе каждого отдельного агентства. Число сделок на рынке в течение 2002 года имело тенденцию к снижению, при этом число компаний обслуживающих рынок заметно возросло.



Изменение объема предложения на разные категории квартир на вторичном рынке в 2002 году

Рис. 12

Рис. 13

По итогам года отмечено существенное увеличение объема предложения на все категории квартир. Наименьший рост показали четырех комнатные квартиры - 41%. В то время как число двухкомнатных квартир выросло на 58%, а однокомнатных на 52%. Рост числа квартир в течение года прерывался периодом незначительного снижения и стабилизации в течение летних месяцев.

Среди изменений в объеме предложения в течение года можно выделить увеличение доли в нескольких крупных районах (Центр, Юго-западный, Уралмаш, Эльмаш, Автовокзал).

Рис. 14

Не смотря на то, что объем предложения увеличился практически во всех районах города, изменение предложения с начала 2002 года не выглядит однородно. В большинстве районов выбор у покупателей существенно расширился. В то же время в нескольких районах число квартир практически не изменилось.



Рис. 15

В зависимости от типа жилья рост объема предложения наблюдался практически по всем категориям. Динамика данного показателя имеет схожий характер. Исключение составляют лишь квартиры повышенной комфортности (спец. проект). Тем не менее, показатели роста объема предложения существенно отличаются. Наиболее высокие показатели у квартир низкого качества (хрущевки, брежневки, сталинки, Пентагон). Наименьшие темпы роста у жилья повышенной комфортности.

Рис. 16

Таблица 6

В течение года наблюдалась тенденция к увеличению доли квартир в чистой продаже, относительно обменных вариантов. В целом данная тенденция соответствует ситуации снижения спроса.

Несколько не вписывается в данное утверждение рост числа обменных вариантов в летний период. Однако это объясняется тем фактом, что достаточно большая часть квартир была снята с продажи летом в надежде на более выгодные условия продажи в конце года.

Таблица 7

По всем категориям квартир в 2002 году существенного изменения цен не произошло. Наибольший рост цен предложения зафиксирован в секторе трех и четырехкомнатных квартир - 7,2%, 8,6% соответственно. Однако основной рост отмечался в начале года. Во второй половине года рост цен прекратился, адинамика приняла колебательный характер.

Рис. 17

Квартиры на крайних этажах составляют довольно значительную часть в объеме предложения. Как правило, спрос на подобные объекты несколько ниже, что отражается и на сроках продаж и на цене квартир. Разница в цене 1 кв. м общей площади квартир на крайних и средних этажах с начала года находится в пределах 7-10%.

Таблица 8

Лидерами повышения цен по итогам года являются районы, удаленные от центра Уктус, Синие Камни, Химмаш и др.

Таблица 9

Рис. 18

Таблица 10



Рис. 19

Рис. 20

Анализируя данные на разные категории квартир в различных районах Екатеринбурга можно прийти к выводу, что устойчивого роста цен не наблюдалось не в одной категории. Исключение, пожалуй, составляют дома низкого качества сталинской постройки на окраинах города, где рост составил - 13%.

Уровень цен на большинство категорий остается стабильным.

Во второй половине 2002 года, одновременно со снижением активности рынка, в отдельных сегментах зафиксировано понижение цен.

Причем незначительный рост в большинстве категорий наблюдался лишь в первой половине года. Во втором полугодии уровень цен был стабильным. Рост цен за год составил 6,5% в долларах, против 41% в прошлом году. Средняя цена предложения1 кв. м общей площади в декабре составила - 519 долларов и вплотную приблизилась к докризисному уровню - лета 1998 года.

Объем предложения в 2002 году вырос на 55%. Процесс повышения прекращался лишь в летние месяцы. Таким образом, выбор у покупателей значительно расширился.

Активность рынка на протяжении почти всего года планомерно снижалась. Средний срок экспозиции к концу года повысился до 100 дней. Наибольшие сложности с реализацией жилья испытывают владельцы больших по площади квартир. В этих условиях многие продавцы идут на уступки и снижают цену в процессе торга. Рост числа агентств недвижимости после отмены лицензирования привел к снижению эффективности работы отдельных компаний на рынке, эти изменения поставили некоторые компании в сложное финансовое положение.

В конце 2002 года не наблюдалось предпосылок для активизации рынка жилья в Екатеринбурге. В этих условиях цены на отдельные категории квартир уже начали снижаться. По всей вероятности плавное снижение цен может продолжится в начале года. По нашей оценке, в среднем по городу снижение может составить до 5%. Это должно будет оживить рынок и повысить активность его участников. К середине года уровень цен должен будет стабилизироваться. При благоприятных условиях (рост экономики региона, стабильный курс рубля, рост накоплений граждан и др.) возможно возобновление плавного роста цен во второй половине года и незначительное (5-10%) превышение уровня цен конца 2002 года.

Вряд ли по итогам 2002 года произойдет существенное увеличение ввода нового жилья. Можно предположить, что объем введенного в эксплуатацию жилья несколько увеличится в 2003. Однако вряд это окажет существенное влияние на вторичный рынок. Дело в том, что на первичном рынке основной объем предложения сосредоточен в верхнем и среднем ценовом сегменте, а на вторичном существенную долю рынка занимает жилье низкого качества (хрущевки, брежневки и др). Для того чтобы взаимодействие первичного и вторичного рынков было более существенным, необходимо увеличит предложение новостроек в нижнем ценовом сегменте. Возможно, это произойдет в 2003 году. Связано это с тем, что многие застройщики, предлагающие жилье повышенной комфортности, в этом году могут столкнутся с серьезными проблемами при поиске покупателей. Это приведет к тому, что часть из них будет вынуждена переориентироваться на более массового покупателя.

ГЛАВА 3. ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ В 2002 ГОДУ

Результаты мониторинга рынка недвижимости России группой сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости показывают, что в ноябре текущего года средние удельные цены предложения жилья (в долларовом выражении) составили:

Москва - 1075 $/ кв. м

Петербург - 628 $/ кв. м

Московская область - 553 $/ кв. м

Екатеринбург - 518 $/ кв. м

Новосибирск - 470 $/ кв. м

Иркутск - 413 $/ кв. м

Пермь - 387 $/ кв. м

Н. Новгород - 365 $/ кв. м

Тверь - 305 $/ кв. м

Ульяновск - 255 $/ кв. м.

Рис. 21

Данные таблиц и графиков показывают ожидаемую динамику цен на жилье в городах России: переход от устойчивого роста в 2000-2001 гг. (прирост был во всех городах, и его величина в долларовом выражении только за прошлый год составила 31-65%, за исключением Н. Новгорода и Твери) к рецессии и стабилизации, которая произошла практически во всех городах (прирост за текущий год составил от -5% до 28%). Вместе с тем, подтверждается сделанный по итогам 3 квартала вывод о том, что наметилось расхождение тенденций изменения цен на рынке различных городов.

В Перми, Новосибирске, Екатеринбурге, где рост цен в прошлом году шел самыми большими темпами, стабилизация, как и ожидалось, достигнута по сценарию «с перебегом»: зимой цены предложения еще некоторое время росли, весной-летом несколько снизились, осенью заметно небольшое сезонное повышение цен. В целом они остались на уровне декабря 2001 г. (от -5% до 7%).

В Москве, как и в предыдущих городах, стабилизация была достигнута к лету по сценарию «с доползанием» (постепенное прекращение роста цен предложения). «Отката» не произошло, и уже в августе начался подъем цен предложения. Прирост за 11 месяцев составил 14%.

Аналогично развивался рынок жилья в Московской области (хотя и с обычной задержкой по отношению к Москве на полгода): прирост номинальных долларовых цен за 11 месяцев составил 17%, реальных - 9%.

В Петербурге - иная картина. От нижней точки после кризиса - мая-июня 2000 года - подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжался без перерыва. Прирост от декабря 2001 года составил 28%. Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними - торговый капитал, и, прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем - на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого. Эксперты считают, что после завершения праздников, после выборов губернатора поток инвестиций в северную столицу иссякнет, и последующие годы ознаменуются не только стабилизацией, но и «откатом» цен. Таким образом, рынок жилья России в конце 2002 - начале 2003 гг. завершает стадию стабилизации.

После стабилизации цен на верхнем уровне, как известно, можно ожидать развития по трем сценариям: стабильность, переход к снижению или к новому росту. Что же нас ждет в ближайшие полгода-год, когда в большинстве городов завершится стабилизация?

На данном этапе развития рынка недвижимости России основным, определяющим фактором является общее состояние и развитие экономики. Общий экономический рост в России в течение текущего года продолжается, но темпы его (годовой рост ВВП 4-4,5%) не увеличиваются. Инфляция снижается медленно (по прогнозам властей, в 2003 году она снизится на 2 процентных пункта - до 12-14%), рубль укрепляется, но медленно (за год ожидается увеличение курса доллара с 32 до 33,5-34,0 руб.). Реальные доходы населения увеличиваются, но не революционно (на 7-10% в год). Это означает для рынка недвижимости стабильные макроэкономические условия, не предполагающие ни резких обвалов, ни резкого взлета. Единственным существенным фактором, способным вызвать рост цен на рынке недвижимости, являются приближающиеся предвыборные кампании, финансирование которых приведет к притоку денег в сферу недвижимости.

Если говорить о внутренних факторах рынка, то в Москве и Петербурге наиболее значимый сегодня - это соотношение объема предложения и цен на первичном и вторичном рынке (в регионах, в силу малого объема нового строительства, этот фактор не является существенным). В условиях увеличивающихся объемов строительства жилья застройщики допустили неоправданный рост цен, и это грозит рынку затовариванием, со всеми вытекающими последствиями (отток покупателей - снижение цен на первичке - то же на вторичке, несмотря на приток покупателей). Только осторожная ценовая политика, грамотный маркетинг могут помочь застройщикам (особенно жилья высокой комфортности) в удержании покупателя и «рассасывании» возможных тромбов на рынке. И в Москве это уже происходит. Последнее (с 1 ноября) повышения цен на 10% компанией «Дон-Строй» сменилось новогодними скидками компаний «Сити-XXl век» и ДСК-1. Так что, скорее всего обвала рынка не будет. Именно на этот сценарий мы и рассчитываем.

Таким образом, наиболее вероятным сценарием для рынка недвижимости на следующий год сегодня представляется стабильное развитие с колебаниями цен (в пределах 5-7%) на фоне небольшого их повышения (8-10%).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2003 году она стала высокой и сохранится таковой. Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам.

Правильная оценка очень важна не только для рынка недвижимости, но (не побоюсь этого сказать) и для экономики страны в целом, особенно в переходный период. Потому что предприятия, земля, жилье и этот перечень можно продолжать долго, все относится к недвижимости. Достаточно только привести пример приватизации 90-х годов прошлого века в России. Когда почти все предприятия были проданы по заниженным ценам, исключение не составляет и основная часть ТЭКа.

Исходя из этого, можно полагать, что основными принципами оценки недвижимости пренебрегли. К чему это привело Россию известно всем.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. О формировании рынка жилья.// Социально-экономические проблемы реформирования общества. Международная научно-практическая конференция. РГСУ. 1997. - 0,1 п.л.

2. Рынок жилья в экономической системе.// Рынок и строительство. Ученые записки РГСУ, выпуск 1. 1997. - 0,2 п.л.

3. Формирование экономического механизма решения жилищной проблемы.// Строительство - 98. Международная научно-практическая конференция РГСУ. 1998. - ОД п.л.

4. Жилищное строительство и инвестиционная ситуация./'/ Деп. ВИНИТИ. № 431-В98 от 12.02.98. - 0,4 п.л.

5. Перспективы развития ипотечного кредитования.// Деп. ВИНИТИ. № 2602-В98 от 19.08.98. - 0,5 п.л.

6. Бойко Т. «Недвижимость : парадоксы закона и логика права» // ж-л «ЭКО», 1995г, № 9.

7. Лаврухин О. «Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше?» // «Бизнес»,1996г. №11

8. Левадная Н.«Рынок недвижимости в Российской Федерации» // Инвест курьер; М. 1996г.

9. Данько Т.П. Управление маркетингом: Учебник. - 2-е изд., перераб. и доп. - М., 2001. - 334с.

10. Дудченко В. Маркетинговое управление // Деловая жизнь. - 1993. - N 3. - С.12-16.

11. Дудчинке В. Психология продаж // Деловая жизнь. - 1993. - N 7. - С.20-26.

12. Жих Е.М. Маркетинг: Как завоевать рынок? / Е.М.Жих, А.П. Панкрухин, В.А. Соловьев. - Л., 1991. - 139с.

13. Завьялов П. Российский рынок глазами маркетолога // Рос. экон. журн. - 1995. - N 7. - С.44-54.

14. Маркетинг в отраслях и сферах деятельности: Учебник / Под ред. В.А. Алексунина. - М., 2001. - 516с.

15. Попов Е. Актуальные вопросы маркетинга // Маркетинг. - 2000. - N 1. - С.21-34.

16. Попов Е. Виртуальный маркетинг / Е. Попов, О. Ойнер // Маркетинг. - 2000. - N 3. - С.56-63.

17. Российский маркетинг на пороге третьего тысячелетия: практика крупнейших компаний / Под ред. А.А. Бравермана. - М., 2001. - 422с.

18. Смолянкина М. Маркетинг вчера, сегодня, завтра: взгляд на эволюционное развитие // Маркетинг. - 2000. - N 2. - С.10-22.

19. Хруцкий В.Е. Современный маркетинг: Настольная книга по исследованию рынка / В.Е. Хруцкий, И.В. Корнеева. - М., 1999. - 528с.

20. Котлер Ф. Маркетинг. Гостеприимство. Туризм: Учебник: Пер. с англ. / Ф. Котлер, Д. Боуэн, Д. Мейкенз. - М., 1998. - 763с.

21. Периодические издания газеты «Ведомости»

22. Публикации Госкомстат РФ.