Рынок недвижимости в Казани

Теоретической и методологической основой исследования служат труды отечественных и зарубежных авторов, изучению вопроса о деятельности агентств недвижимости в общем большое внимание уделялось в работах В.А. Быстрова, И.С. Радченко «Недвижимость: практическая энциклопедия».Также большинство заслуг в данной сфере принадлежит Витерсу Д. и К. Випперману, которые занимаются изучением сферы услуг в своей книге «Как продать свои услуги».

Структура работы: данная работа состоит из введения, двух разделов и заключения, списка использованной литературы и приложения. Работа содержит 4 таблицы, 5 диаграмм, 4 схемы, 3 графика. В первом разделе работы рассматриваются особенности рынка недвижимости и его характеристики, а во втором - рассматриваются предпочтения и пожелания респондентов по деятельности ныне существующих агентств недвижимости.

Раздел I Особенности рынка недвижимости и его характеристика.

Рынок недвижимости сейчас является одним из важнейших элементов экономической системы любого государства.

Виднейшие политические деятели, философы, экономисты всех времен, школ и направлений обязательно исследовали влияние рынка недвижимости на динамику развития общества. И приходили к единому выводу: «Недвижимость - важнейший элемент национального богатства страны, благосостояния граждан, инструмент сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества»

В недвижимости заключена колоссальная стоимость национального богатства, что находит отражение в структуре валового национального продукта. Поступления от операций с государственной и муниципальной недвижимой собственностью, сборы от налогов на недвижимость и сделок с ней формируют значительную часть доходов бюджетов всех уровней.

Хотя рынок недвижимости рассматривается чаще всего как составная часть рынка товаров и услуг, специфика недвижимости товара такова, что ни рынок финансовых активов, ни рынок труда не могут существовать без активного участия объектов и субъектов рынка недвижимости.

В Российской Федерации рынок недвижимости начал формироваться с принятием в 1990 году Закона о собственности в СССР, признавшего понятие частной собственности. До этого момента существовали лишь разрозненные, частные взаимоотношения по поводу объектов недвижимости, находящихся преимущественно в собственности государства. С переходом России на «рыночные рельсы» стал зарождаться рынок недвижимости в истинном значении этого понятия. О его становлении как крупного сектора национальной экономики и возможности анализа его рыночных характеристик стало возможным говорить только о прошествии нескольких лет с начала его формирования.

Наиболее корректным и точным представляется определение рынка недвижимости как экономико-правового пространства и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.¹

В связи с этим можно выделить следующие отличительные особенности рынка недвижимости:

1. Локальность. Данная особенность вытекает из самого понятия недвижимости. В отличие от других рынков, динамика спроса и предложения на рынке недвижимости в большей степени зависит от состояния региональной экономики. В силу различий в уровне экономического развития регионов степень развитости локальных рынков недвижимости может существенно различаться. Поэтому данные о состоянии национального рынка недвижимости не всегда отражают реальное положение дел в регионах.

2. Индивидуальность сделок. Поскольку каждый объект на рынке недвижимости обладает множеством индивидуальных количественных и качественных характеристик, для выбора подходящего объекта и проведения сделки требуется приложить значительно больше усилий, чем на других рынках. Для проведения каждой сделки требуется личный контакт продавца и покупателя или их представителей, понятие массовости отсутствует. Стоимость объектов недвижимости определяется с помощью процесса оценки (в отличии от других рынков, где в качестве объекта рыночной сделки выступают имеющие уже сложившийся рынок стандартные товары или услуги, о стоимости которых можно узнать, ознакомившись со справочными ценами). В связи с этим сделки на рынке недвижимости сопряжены с более высокими издержками.

3. Необходимость государственной регистрации сделок .Пользование недвижимостью, в отличии от других товаров, затрагивает интересы других граждан и организаций. Недвижимое имущество - особый вид собственности, права на обладание которой отличны от прав владения другими видами собственности. Государственная регистрация сделок с недвижимостью обеспечивает защиту государственных и общественных интересов.

4. Ограниченная возможность централизованного контроля в пределах национальной экономики. Эта особенность является следствием упомянутой локальности рынков недвижимости. Методы государственного воздействия неэффективны для компенсации недостатка спроса в одном регионе за счет избыточного спроса в другом, поскольку эти диспропорции во многом объективны. Воздействовать на изменение спроса на недвижимость на общегосударственном уровне можно, оказывая воздействие на другие секторы национальной экономики: например стимулирование роста производства в данном регионе приведет к притоку инвестиций и рабочей силы, что повлечет за собой активизацию рынка недвижимости.

5. Необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций. Процессы строительства, производства стройматериалов и оборудования характеризуются значительными издержками и капиталоемкостью. Велики затраты на приобретение и обслуживание объектов недвижимости. Этим обусловлены крупные пороговые инвестиции для совершения операций на рынке недвижимости. Высокие инвестиционные барьеры затрудняют межотраслевую конкуренцию (трудность вхождения в отрасль и выхода из нее), а так же внутриотраслевую конкуренцию из-за отсутствия широкого спроса и предложения и несоответствия их объемов.

6. Низкая эффективность спекулятивных сделок. Это связано не только с уникальностью каждого объекта недвижимости, но и с необходимостью государственной регистрации сделок. Если на других рынках (например, на финансовом) спекулятивные сделки являются стабилизирующим фактором, устраняющим диспропорции спроса и предложения, то на рынке недвижимости существует большой разброс цен спроса и предложения, который ведет к замедлению рыночной активности в этом секторе экономики и еще большим диспропорциям экономических показателей.

Вторая и третья особенности рынка недвижимости, а именно - индивидуальность сделок и необходимость государственной регистрации сделок, объясняют наличие на этом рынке большого количества участников - субъектов.

Подобно классификации, использованной для объектов недвижимости, к рассмотрению типов субъектов данного рынка можно использовать различные подходы. При самом укрупненном делении субъекты рынка недвижимости будут представлять собой два уровня, в зависимости от отношения к объекту недвижимости.

Субъектами первого уровня в этом случае будут выступать продавцы (арендодатели) и покупатели (арендаторы) недвижимости, т.е. лица, имеющие непосредственную заинтересованность в объекте и выступающие инициаторами процесса обмена.

Субъектами второго уровня - профессиональные посредники, сопровождающие процесс совершения сделки (агентства недвижимости, страховые, оценочные и другие фирмы), а так же государственные или уполномоченные государством организации, действующие с целью регулирования за оборотом объектов недвижимости.

Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает все более цивилизованные и организованные формы. Деятели рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлторам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

К сожалению отсутствие надежной информации об условиях оформления сделок, возможностях дальнейшего использования полученной в собственность недвижимости, налогообложении и ведения предпринимательской деятельности пугают потенциальных покупателей, оставляя неудовлетворенным спрос.

В связи с этим риэлтерским фирмам необходимо проведение маркетингового исследования недвижимости.

Особое место в составе рынка недвижимости г. Нижнекамска занимает рынок жилья. Объект на рынке - жилье - по своей природе является не инвестиционным товаром (то есть предназначен не для получения прибыли от вложений в него), а потребительским товаром для удовлетворения одной из основных потребностей человека, потребности в жилье. Тот факт, что в современной России квартиры зачастую используются в инвестиционных целях, для дальнейшей перепродажи в условиях растущих цен, является исключением, лишь подтверждающим общее правило.

В связи со значительной важностью этого рынка его исследованию посвящено наибольшее количество трудов специалистов по рынку недвижимости. Зачастую исследователи (и западные, и российские) в своих работах даже смешивают понятия: говоря о рынке недвижимости, подразумевают рынок жилья, а анализируя рынок жилья, делают выводы о состоянии всего рынка недвижимости.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники с стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.