Особенности управления коммерческой недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Скворцов А.Д.

Аннотация

В статье представлен организационно-экономический механизм управления объектом коммерческой недвижимости, дана характеристика отдельным его элементам. Выявляются проблемы в правовом регулировании отношении и правоприменении, высказываются предложения по их разрешению. На основе анализа международного опыта и отечественных разработок исследованы особенности российского рынка недвижимости. Дан анализ основным проблемам осуществления услуги управления недвижимостью в России, а также сделан вывод о недостаточной изученности проблемы управления недвижимостью.

Ключевые слова: недвижимость, объекты недвижимости, управление недвижимостью, цели управления, задачи управления, рынок услуг управления коммерческой недвижимостью, проблемы управления коммерческой недвижимостью.

Annotation: The article presents the organizational and economic mechanism of management of a commercial real estate object, characterizes its individual elements. Problems in the legal regulation of relations and law enforcement are identified, and proposals are made to resolve them. Based on the analysis of international experience and domestic developments, the features of the Russian real estate market are studied. The analysis of the main problems of real estate management services in Russia is given, and it is concluded that the problem of real estate management is insufficiently studied.

Key words: real estate, real estate objects, real estate management, management goals, management tasks, commercial real estate management services market, commercial real estate management problems.

Недвижимость - одно из наиболее сложных и комплексных понятий современной экономики и теории управления. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ). Сущность объектов недвижимости (ОН) заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая [1, с. 27]. Как материальный (физический) объект ОН обладает очерченными границами, размером, площадью, объемом, качественными параметрами. Как объект гражданских прав - совокупность вещных прав на ОН. Как экономический объект ОН выступает товаром, источником дохода для собственника либо источником финансовой устойчивости собственника [1, с. 28].

Управление недвижимостью представляет собой сложный целенаправленный вид деятельности, предполагающий индивидуальные подходы к управлению конкретным объектом недвижимости в конкретной ситуации. Теория и практика управления недвижимостью показывает, что наиболее эффективное управление объектом недвижимости возможно на основе соблюдения современных принципов и подходов управления недвижимостью и разработки соответствующих методов управления и методологии формирования функций, организационной структуры и систем управления в целом. Необходимо создание организационно-экономического механизма управления, который обеспечивает надежное функционирование системы. В целом под организационно-экономическим механизмом управления понимается совокупность взаимосвязанных организационных, экономических и административно-правовых рычагов и методов целенаправленного воздействия на объект управления [2]. К их числу относятся методы анализа внешних и внутренних факторов управления объектом недвижимости, планирование и организация деятельности, мотивация персонала на достижение необходимых результатов, контроль деятельности и своевременные корректировки. Общий вид организационноэкономического механизма управления представлен на рис. 1, составленным на основе [3, с.15].

Как известно, цель управления недвижимостью - это ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

Рис. 1. Организационно-экономический механизм управления

В табл. 1, составленной нами по [4, с. 43], представлены три группы целей управления объектами недвижимости в зависимости от намерений собственника. В табл. 1 сформировано комплексное представление о возможных целях управления недвижимостью. Указанные цели не исключают, а дополняют друг друга. М.Л. Разу отдельно определяет коммерческие (направленные на получение прибыли от сдачи объекта в аренду) и инвестиционные (направленные на приращение стоимости объекта с целью его дальнейшей продажи) цели. Но в целом в табл. 1 они представлены в строке «Цели коммерческого характера». Такое многообразие целей управления недвижимостью, с одной стороны, говорит о ее многоплановой роли в развитии экономики региона и страны, а с другой стороны, характеризует результат использования недвижимости различными собственниками (частные лица или государство) для самого собственника и общества в целом. Независимо от типа собственности любой ОН имеет значение не только для собственника, но и для общества в целом (например, результат строительства торгового центра для собственника - это получение прибыли, а для общества - возможность удобного приобретения товаров). В связи с этим, с нашей точки зрения, любой ОН всегда в большей или меньшей степени ориентирован на достижение каких-либо социальных целей. управление недвижимостью рынок услуга

Таблица 1