Корпоративное управление

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Оценка стоимости и правового положения объектов недвижимого имущества. Рассмотреть основные методы оценки стоимости и правового положения объектов недвижимого имущества корпорации

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

- с точки зрения сравнимых продаж;

- на основе затрат;

- с точки зрения капитализации дохода.

В случае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

- метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

- методы соотнесения (переноса) и экстракции;

- метод капитализации земельной ренты (метод развития);

- метод капитализации дохода.

Как правило, выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:

1. Земельный.

2. Градостроительный.

3. Природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго - созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего - максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

Чем меньше безразмерный комплексный показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При k_s = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при k_s = 2 - утраивает и т. д.

Значения B_i - весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов - чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объекта недвижимости в интересах корпорации. Кратко рассмотрим лишь возможные варианты использования корпоративных объектов недвижимого имущества.

Планирование вариантов использования недвижимости

Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:

- продажа;

- сдача в аренду;

- передача в управление;

- передача в залог;

- внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал создаваемого общества.

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.

Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора. Для этого проводится комплекс действий по реализации запланированного варианта.

2.Оценка доходности и стоимости акций. Провести анализ вариантов расчета доходности и стоимости основных видов акций

Корпоративное управление влияет на эффективность работы экономических организаций и их способность привлекать капитал, необходимый для экономического роста. Дивидендная политика корпораций определяет желание инвесторов быть в числе собственников АО. Дивидендная политика характеризуется портфелем акций, их стоимостью и доходностью.

Виды акций

Акция - ценная бумага, закрепляющая право ее держателем на долю стоимости АО /корпорации. Акция выпускается акционерным обществом без установленного срока обращения. Существуют три вида акций: обыкновенные, привилегированные и кумулятивные.

Условия обращения акций:

1. Акционер фонда вправе произвести отчуждение (продать, подарить, обменять), завещать и заложить акции, поименованные в настоящем сертификате.

2. Отчуждение акций, поименованных в настоящем сертификате, действительно только в случае регистрации сделки в фонде.

3. Акционеру бесплатно выделяется один сертификат нa все принадлежащие ему акции. Дополнительные сертификаты выдаются за определенную плату.

4. Утерянный сертификат возобновляется за плату.

Правила и условия выплаты дивидендов:

1. Выплата дивидендов Акционерам Фонда осуществляется не позднее чем через два месяца после решения общего Собрания Акционеров.

2. Дивиденд выплачивается чеком, платежным поручением или почтовым переводом. На дивиденд имеют право акции, приобретенные не позднее, чем за 30 дней до официально объявленной даты его выплаты.

Акционер обязан извещать Фонд об изменениях своих реквизитов.

Акционеры имеют возможность различных вариантов реализации полномочий акционеров:

* самостоятельная реализация прав акционеров;

* передача прав по доверенности физическим лицам;

* передача прав по доверенности управляющей компании.

Акционерное общество размещает обыкновенные акции и вправе размещать один или несколько типов привилегированных акций. Номинальная стоимость размещенных привилегированных акций не должна превышать 25 % от уставного капитала общества. Все акции общества являются именными.

Если уставом общества предусмотрены привилегированные акции двух и более типов, по каждому из которых определен размер дивиденда, уставом

общества должна быть также установлена очередность выплаты дивидендов по каждому из них.

Уставом общества может быть установлено, что невыплаченный или не полностью выплаченный дивиденд по привилегированным акциям определенного типа, размер которого определен уставом, накапливается и выплачивается не позднее срока, определенного уставом (кумулятивные привилегированные акции). Если уставом общества такой срок не установлен, привилегированные акции кумулятивными не являются.

Уставом общества может быть предусмотрена конвертация привилегированных акций определенного типа в обыкновенные акции или привилегированные акции иных типов по требованию акционеров - их владельцев или конвертация всех акций этого типа в срок, определенный уставом общества.

В этом случае уставом общества на момент принятия решения, являющегося основанием для размещения конвертируемых привилегированных акций, должны быть определены порядок их конвертации, в том числе количество, категория (тип) акций, в которые они конвертируются, и иные условия конвертации.

Номинальная стоимость всех обыкновенных акций общества должна быть одинаковой. Конвертация обыкновенных акций в привилегированные акции, облигации и иные ценные бумаги не допускается.

Акционеры - владельцы обыкновенных акций общества могут участвовать в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции, а также имеют право на получение дивидендов, а в случае ликвидации общества - право на получение части его имущества.

Стоимость акций

Существуют три вида стоимости акций: номинальная; балансовая; рыночная. Чаще всего номинальная стоимость акции определяется низкой цифрой, произвольно указываемой на этой ценной бумаге. Она служит для определения стоимости капитала, получаемого от выпуска обыкновенных акций в обращение. В случае новых акций, их номинальная стоимость будет такой же. Некоторые АО выпускают акции без номинала.

Уставом общества должны быть определены количество, номинальная стоимость акций, приобретенных акционерами (размещенные акции), и права, предоставляемые этими акциями. Приобретенные и выкупленные обществом акции, а также акции общества, право собственности на которые перешло к обществу, являются размещенными до их погашения.

Уставом общества должны быть определены количество, номинальная стоимость, категории (типы) акций, которые общество вправе размещать дополнительно к размещенным акциям (объявленные акции), и права, предоставляемые этими акциями. При отсутствии в уставе общества этих положений общество не вправе размещать дополнительные акции.

Балансовая стоимость акции получается от деления величины собственного капитала компании на число обыкновенных акций в обращении. Наиболее простой способ определения стоимости собственного капитала: из совокупных активов (валюта баланса) вычесть все обязательства.

Рыночная стоимость, или курс акции - это тот курс, по которому АО котируется на фондовой бирже, или ожидаемый курс акции компании, которая на бирже не котируется.

Считается, что главная задача менеджмента компании - обеспечить максимально высокий курс своих акций при любом развитии событий. Доход акционеров может оцениваться по приращению рыночного курса акции (РКА) за указанный период, по приращению рыночной стоимости акции и суммы полученных им дивидендов за время владения акциями.

Направления дивидендной политики

У акционерного общества есть два способа распорядиться своей прибылью - ее можно выплатить акционерам в виде дивидендов, а можно реинвестировать, тем самым создав условия для роста прибыли компании в будущем. На Западе инвестиционный процесс на 70 % финансируется за счет заемных средств, и только на 30 % - за счет собственных. В России мы наблюдаем в лучшем случае противоположную картину. А многие компании вообще не используют заемные средства для своего развития.

Самый простой способ реинвестирования прибыли, то есть полная капитализация прибыли (вложение прибыли в развитие фирмы), а это, как и заемные средства, является полным ресурсом. Кроме того исключается необходимость выплачивать начисленные проценты, чтоб экономить до 25 % реинвестированных средств.

В случае если АО не платит дивиденды, акционер требует от менеджмента, чтобы росла стоимость акций, а если не растет стоимость, он желает, чтобы ему выплатили дивиденды.

Казалось бы, в этом вся суть дивидендной политики. Однако если 1 рубль прибыли, инвестированный в компанию, увеличивает ее стоимость

только на 1 рубль, необходимо учитывать фактор налогообложения. Когда налог на дивидендный доход меньше, чем налог на приращение капитала, выгоднее выплачивать акционерам дивиденды, если больше - то нужно капитализировать прибыль. Но, как правило, стоимость компании очень чувствительна к динамичному инвестированию, поэтому реинвестирование 1 рубля прибыли приведет, скорее всего, к росту капитализации компании более чем на 1 рубль. И это может дать акционеру больший доход, даже если налог на приращения капитала выше налога на дивиденды. У инвесторов есть определенные предпочтения - получать им доход от дивидендов или от приращения стоимости акций.

В выборе дивидендной политики нужно обращать внимание на то, как ведут себя аналогичные Акционерные Общества. Если на рынке принято платить дивиденды, то их вынуждены платить все компании. Невыплата дивидендов отрицательно сказывается и на имидже организации, и на краткосрочной стоимости. Нужно четко понимать, что хотят получить акционеры и что может им дать Акционерное Общество.

Для любой компании важно предложить акционерам стратегию, по которой их имущество (акции компании) будут постоянно увеличиваться в цене, и тогда дивиденды можно не выплачивать, в этом случае останутся довольны все - и акционеры, и менеджмент.

Появился широкий круг инвесторов, для которых дивиденды - ощутимый и стабильный доход. Это нарождающийся класс портфельных менеджеров, а также институциональные инвесторы - страховые компании, ПИФы, негосударственные пенсионные фонды. И чем шире будет круг долгосрочных инвесторов, тем больше значение дивидендам будут придавать компании.

Возникает парадоксальная ситуация: при выплате дивидендов деньги уходят из компании, но компании улучшают свой имидж в глазах инвесторов, повышается стоимость акций и, в конечном счете, растет капитализация.

Выплата дивидендов - то, чего ждет рынок.

Есть еще одна причина, заставляющая компанию выплачивать дивиденды. Она кроется в структуре собственности компании. Обычно щедры на дивиденды компании, где крупные пакеты акций сосредоточены у небольшого круга лиц, либо присутствует мажоритарный акционер.

Справедливо считается, что если компания не развивается высокими темпами, то инвесторы повышают требования к размеру выплачиваемых дивидендов, желая получить больший процент от чистой прибыли.

Решение о том, какую часть чистой прибыли направить на выплату дивидендов, как и то, выплачивать ли их в принципе, принимает совет директоров компании и утверждается на общем годовом собрании акционеров.

Решение совета директоров о выплате дивидендов, как правило, приводит к оживлению фондового рынка. Дело в том, что спустя некоторое время наступает дата формирования списка акционеров, участвующих в годовом собрании. Тот, кто будет держателем акций в этот момент и получит дивиденды (если, конечно, акционеры утвердят решение совета директоров).

Типичное следствие: цены на акции растут, увеличивается объем торгов.

Инвестору, рассчитывающему получить доход в виде дивидендов, следует покупать привилегированные акции. Дивиденды на подобные акции, как правило, выше или равны сумме, выплачиваемой на одну обыкновенную акцию. В то же время практически все привилегированные акции на 20-50 % дешевле обыкновенных, поэтому их дивидендная доходность выше (отношение суммы дивидендов на одну акцию к ее рыночной стоимости)

Тестовые задания

недвижимый имущество доходность

Необходимо из предложенных вариантов ответа на вопрос теста выбрать, по Вашему мнению, единственно верный.

1. Под инвестиционным портфелем понимается:

г) совокупность ценных бумаг, принадлежащих предприятию, разного срока действия и разной ликвидности;

2. Инвестиционные ценности имеет отличительные черты, которые классифицируются на_____видов:

а) 4;

3. Выделяют следующие формы реальных инвестиций:

г) все ответы верны.

4. Объекты финансовых инвестиций имеют _____признаков:

а) 4;

5. Инвестиционный портфель состоит из:

г) все ответы верны.

Размещено на Allbest.ru