Управління проектами комплексної реконструкції житлової забудови на прикладі м. Вейхай

Ключові слова: реконструкція, ефективність проекту реконструкції, інтегральний економічний ефект, локальний економічний ефект, моделі комплексної реконструкції, Китай.

ANNOTATION

There has been made the pattern survey for reconstruction of settlements in the city, and Chinese experience in city districts complex reconstruction projects is presented by the example of Weihei city. Also there has been suggested a methodology for determining total economic benefit to all participants of investment and construction processes, which includes a system of local economic effects for the developer, the municipality and the public, where the key is to achieve welfare and increase life standard namely for the people. Stages of economic reconstruction project efficiency estimation have been determined. They include the following steps: determining local effects and integral index based on them, analysis of general and particular indicators ratio, decision on redistribution of outcome in case of imbalances, outcome redistribution mechanism development. Ways to stimulate local people and developers to participate in projects of housing reconstruction are identified considering the experience of Ukraine.

Тому метою статті є аналіз досвіду КНР при впровадженні проектів комплексної реконструкції районів міста, вивчення моделей проведення реконструкції, розробка методики оцінки ефективності таких проектів, що базується на системі локальних показників ефективності для окремих учасників проекту, які об'єднані в інтегральний показник, та приклад такої оцінки на базі м. Вейхай.

ВИКЛАД ОСНОВНОГО МАТЕРІАЛУ ДОСЛІДЖЕННЯ

Місто Вейхай є відносно молодим, його було створено у 1987 році, після чого процес його розвитку безперервно прискорювався. Так, до 2014 року площа центральної частини міста з 14 км² збільшилася до 146 км², рівень урбанізації підвищився з 9,2% до 58,7%, а кількість постійного населення зросла з 70 тис. люд. до 820 тис. Але, одночасно зі швидким розвитком міста, також збільшувалась кількість селищ, які опинилися за міським кордоном внаслідок його швидкого росту. До кінця 2006 року кількість таких селищ становила 67, що включали у себе 27136 дворів, 82,3 тис. люд., що складало близько 1 /5 від зареєстрованого населення міста.

Рис. 1 Основні моделі реконструкції селищ у місті на прикладі м. Вейхай

Велика кількість селищ, що опинилися в межах міста досить сильно обмежували його розвиток та зменшували ефект заходів з покращення рівня життя населення. По-перше, житлова забудова в селищах була хаотичною, велика щільність забудови, погане освітлення, малі відстані між будинками. По-друге, системи водопостачання, водовідведення, газота теплопостачання були морально застарілими, дороги буми вузькими, існували точки забруднення навколишнього середовища, як на сущі, так і в водоймищах. Тому втілення проекту з оновлення таких селищ стало нагальною потребою для міста, і з 2006 року стартував пілотний проект з реконструкції селищ в межах міста в м. Вейхай.

На сьогодні існує декілька моделей реконструкції селищ в місті (рис. 1).

1. Модель повного зносу і повного будівництва. Модель реалізована в селищі Таньцунь в зоні "високих технологій" міста шляхом єдиного планування та єдиної політики був здійснений одноразовий знос 945 будинків по усьому селищу, взамін яких побудовано 152 тис. м² сучасно облаштованих будівель.

2. Модель з переселенням та облаштуванням жителів на іншій території. Т ака модель вже використовувалась в районі Ченцзи, який знаходиться на перетині вулиць Шунгалу та Хуаньхай Чжунлу, має 488 дворів, площа під знос складає 43,9 тис. м². При проведенні реконструкції усе селище було переселене в жилий район Учжоу Тайян, при цьому в районі побудовані спеціальні будинки для повернення населення. Вся земля поселення Ченцзи була збережена сільським комітетом, на місці поселення запроектований туристичний торгово-розважальний район Цзюлун.

3. Модель будівництва та наступного зносу. Селище Бицзятань має 1480 дворів у яких проживає 4500 чол. Це найбільше селище району високих технологій. Для зменшення переміщення населення в даному селищі використовувалась модель початкового будівництва та наступного зносу, велися роботи компанією Чанхун, що являється потужним забудовником, здатним здійснити проект. Після переселення селища було здійснено знос селища за один заход.

4. Модель об'єднання поселень. В економічній зоні поселення Датяньдун і Сяотяньдун із-за географічної близькості, схожості культурних умов, були об'єднані відносно великий кластер, де об'єднали житло, промисловість, сітку доріг, об'єднали з великим масивами зелених насаджень, створивши загальні планування, інфраструктуру, використання ресурсів.

5. Модель централізованого будівництва. В селищі Суньцзятань знаходиться три поселення: Суньцзятань, Шаво, Вайяво, які на півночі граничать з затокою. Морські та туристичні ресурси поселення дуже багаті, всього є 1833 двори (816 дворів у Суньцзятань, 597 дворів -- Шаво, 420 дворів -- Вайао), загальною площею 217,6 тис. м². Реконструкція усіх трьох поселень велася централізовано, що дозволило притримуватися принципу цілісних ресурсів при переселенні, забезпеченні працевлаштування, централізованої розробки проекту. Згодом усі три поселення були об'єднані в один район.

6. Модель залучення до реконструкції великих підприємств. Поселення Бейгела, Чжайку, Сяцзяеун, Чжанцзятун, Хебей знаходяться на північно-західному кордоні району Цзянцчен, всього у поселенні 1323 двори. У 2007 році велике підприємство із корпорації Хуася, під час проекту реконструкції створило великий житловий район Хуася Шанхайчен, площа якого склала 1,6 млн м², після реконструкції площа зелених насаджень району склала 48,4%.

7. Модель об'єднаної розробки. Поселення Хецин, Ванцзяцунь, Ченьцзятун з трьох сторін окружень горами, а з однієї граничать з морем, всього мають 1029 дворів, житлова площа поселень складає 120,3 тис. м². Через те, що поселення за культурним, демографічним складом, природними умовами є схожими, то для розробки проекту їх реконструкції використовувався єдиний план, зусилля якого були спрямовані на створення оптимального для життя району.

Таблиця 1

Варіанти прийняття рішень щодо впровадження проектів реконструкції'