Совершенствование эффективного управления по использованию недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Нижегородский архитектурно-строительный университет

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ

Черанева К.А.

Рынок недвижимости является одной из важнейших сфер российской экономики. Управление объектами недвижимости требует существенных инвестиционных вложений, а вопросы формирования, оценки и эффективного использования их инвестиционного потенциала являются актуальными для современной экономики, т.к. определяют современное состояние и динамику перспективного развития исследуемого рынка. В основном это связано с тем, что рынок недвижимости является самым крупным рынком с инвестиционной точки зрения. При этом в условиях нестабильности развития рыночной среды необходимо использование инновационных подходов, методов, моделей и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов недвижимости, позволяющих существенно улучшить качество управления исследуемыми объектами.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины[1].

На сегодняшний день, под недвижимостью понимается любое имущество состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) -- определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[2].

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого, обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Объекты недвижимости различаются по своему происхождению:

- созданные природой без участия труда человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы [3].

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление

Под управлением недвижимостью понимают осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Эффективное управление недвижимостью определяется как вероятное использование объекта недвижимости с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы -- муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом -- распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом -- управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом -- содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью[4].

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил[4].

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых программ;

- установление амортизационных норм;

- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации: управление недвижимость инвестиционный потенциал

- управление системами жилой недвижимости;

- управление системами нежилой недвижимости.

В правовом аспекте предусматривается создание государственной властью субъектов РФ системы законов и иных нормативно-правовых актов, регламентирующих принятие административных, организационных и технических решений в области управления объектами недвижимости и обеспечивающих эффективное использование в интересах собственника.

В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления, который заключается в пообъектном разграничении (формировании) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; пообъектной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управления объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.

Услуги по управлению недвижимостью в отношении объектов, не подлежащих регистрации в соответствии с законом РФ «О государственной регистрации прав», не оказываются.

Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т. д[5].

Совершенствование эффективности использования недвижимого имущества России возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений, возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и развития объектов недвижимости.

Необходимыми условиями такого преобразования являются:

- формирование единой позиции представительных и исполнительных органов государственной власти России по вопросам управления и использования недвижимого имущества;

- повышение ответственности исполнительных органов государственной власти России за качество принимаемых решений относительно объектов недвижимости с учетом интересов города в целом;

- рациональное распределение прав собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории России, между Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации и муниципальными образованиями;

- расширение возможностей коммерческого использования объектов недвижимого имущества, относящихся к объектам историко-культурного наследия, с учетом интересов их сохранности и получения доходов от их использования.

С учетом указанных условий основными направлениями совершенствования системы управления недвижимостью в настоящее время являются:

а. повышение качества нормативного обеспечения процессов управления недвижимостью;

б. создание четкой классификации объектов недвижимости, обеспечивающей дифференциацию процедур принятия управленческо-распорядительных решений;

в. расширение круга управленческо-распорядительных решений, применяемых по отношению к объектам недвижимости;

г. повышение экономической обоснованности при принятии решений относительно объектов недвижимости;

д. существенное сокращение числа объектов, находящихся в сфере прямого управления исполнительными органами государственной власти России;

е. широкое привлечение организаций к выполнению отдельных функций по управлению недвижимостью;

ж. создание достоверной информационно-аналитической базы для принятия управленческих решений;

з. повышение технологичности процессов управления недвижимостью;

и. повышение уровня профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления недвижимостью[6].

Проблема совершенствования эффективности управления объектами недвижимости имеет самое непосредственное отношение ко многим актуальным вопросам, возникающим в сфере использования недвижимости. Сейчас эффективности управления недвижимости уделяется все больше внимания как со стороны собственников, так и со стороны органов власти. В настоящее время эта проблема часто становится темой всевозможных выступлений, обсуждений, круглых столов. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости.

Использованные источники

1. Гриненко, С.В. Экономика недвижимости: конспект лекций / С.В. Гриненко. М.: Издательство ТРТУ, 2004.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: принят ГД ФС РФ 21.10.1994. М.: ЭКСМО, 2013. 62 с.

3. Янин, Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций / Д.А. Янин. М.: МИЭМП, 2009. 80 с.

4. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие / А.Н. Асаул, А.В. Карасев. М.: МИКХиС, 2001.

5. Асаул, А.Н. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов / А.Н. Асаул, Х.С. Абаев, Ю.А. Молчанов. М.: Гуманистика, 2006.

6. Направления развития системы управления России [Электронный ресурс]. Режим доступа: URL: http://www.stroyso.com/novosti/podchodi-k-upravleniiu-nedvizhimostiu.html.

Размещено на Allbest.ru