Формирование эффективной модели управления муниципальной недвижимостью города

Размещено на http://www.allbest.ru/

Формирование эффективной модели управления муниципальной недвижимостью города

Минаев Н.Н. заведующий кафедрой экономики и управления городским хозяйством Томского государственного архитектурно-строительного университета, кандидат экономических наук

Елисеев А. М. доцент кафедры экономики и управления городским хозяйством Томского государственного архитектурно-строительного университета, кандидат экономических наук

Мамонтов К. Г. аспирант кафедры экономики и управления городским хозяйством Томского государственного архитектурно-строительного университета



В статье показано, что в связи со сложившимся огромным комплексом проблем становится актуальной разработка и реализация эффективной модели управления муниципальной недвижимостью города, направленной на ликвидацию негативных проблем

Ключевые слова: муниципальная недвижимость, местное самоуправление, эффективность управления, индикативное планирование



Муниципальный комплекс недвижимости города является ключевым с позиции осуществления основных функций городского управления и от его состояния во многом зависит качество жизни жителей. Однако сложившаяся ситуация в области управления муниципальной недвижимостью характеризуется большим количеством проблем, перечень которых был определен на примере г. Томска.

муниципальный недвижимость управление негативный

Рис. 1. Матрица алгоритма управленческих решений использования муниципальной недвижимости

На рис. 1 представлена матрица принятия управленческих решений, где на пересечениях (1.1, 1.2, 1.3, ..., 5.6) происходит разработка и принятие решений, касающихся конкретных объектов недвижимости. Основные подсистемы обеспечения функционирования системы управления муниципальной недвижимостью, исходя из их содержания, определяют характер и порядок принятия решений.

В целях разработки подходов к формированию эффективной модели управления муниципальной недвижимостью городов необходимо: осуществить стандартизацию процесса управления муниципальной недвижимостью; классифицировать объекты недвижимости; выявить типовые процедуры, выполняемые органами местного самоуправления в области маркетинга, мониторинга, планирования, организации использования, контроля, учета и аудита; изучить возможность использования инструментов индикативного планирования; разработать перечень типовых мероприятий по повышению эффективности управления муниципальной недвижимостью.

Основными критериями выбора той или иной формы управления (использования) недвижимости является социально-экономическая значимость объектов для решения вопросов местного значения и экономическая эффективность различных форм использования с точки зрения собственника.

При этом следует выделять решения, которые влекут отчуждение недвижимого имущества. Это продажа, приватизация, обмен, использование в качестве залога. Такого рода решения могут приниматься только представительным органом местного самоуправления. Если отчуждение не предусматривается, то есть недвижимость передается в хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, аренду, доверительное управление или используется для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, создания муниципальных унитарных предприятий, муниципальных учреждений, организаций смешанной формы собственности, то основанием для принятия решения является постановление местной администрации.

Подобная формулировка предполагает разработку и реализацию концепций и программ управления недвижимостью города. Обобщая отечественный и зарубежный опыт в этой сфере муниципального управления, можно определить основные разделы таких программ:

1) анализ существующей системы управления муниципальной недвижимостью города и основные результаты ее использования на территории города;

2) цели и задачи управления муниципальной недвижимостью на территории города;

3) основные принципы и направления развития системы управления муниципальной недвижимостью города;

4) способы и методы управления недвижимостью города с указанием имущества (составлением его перечня): которое будет передаваться в доверительное управление, аренду и безвозмездное пользование либо использоваться для создания муниципальных унитарных предприятий и учреждений, фондов и некоммерческих организаций; которое подлежит зачислению в муниципальную казну (включая объекты, предназначенные для формирования залогового фонда); которое подлежит закреплению за муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями, с указанием пакетов акций, находящихся в муниципальной собственности, используемых для создания дочерних компаний;

5) особенности управления отдельными видами недвижимости -- муниципальными унитарными предприятиями как едиными имущественными комплексами; долями (паями) муниципального образования в уставных капиталах хозяйственных обществ (товариществ); памятниками истории и культуры; земельными участками, природными ресурсами; объектами социально-культурной сферы; казенным недвижимым имуществом;

6) инвестиционная деятельность и развитие фондового рынка:

а) прямые методы регулирования инвестиционной деятельности (бюджетное финансирование производственной и социальной сферы, в том числе целевые муниципальные программы, механизмы инвестирования отдельных перспективных проектов, инвестиционные конкурсы);

б) косвенные методы регулирования инвестиционной деятельности (инвестиционный налоговый кредит, долгосрочное кредитование, ипотека, лизинг, содействие созданию финансово-промышленных групп, государственные гарантии (залоговый фонд) и так далее);

в) развитие фондового рынка корпоративных ценных бумаг (инфраструктура, зашита инвесторов, содействие выходу на зарубежные фондовые рынки);

7) изменение форм собственности, в том числе приватизация, национализация, передача собственности с одного уровня управления на другой (федеральный, региональный, муниципальный) с указанием основных видов имущества, которое предполагается приобрести в муниципальную собственность, включая имущественные права, а также основных видов муниципального имущества, подлежащих отчуждению, в том числе приватизации, безвозмездной передаче в собственность другим лицам;

8) меры по формированию конкуренции и развитию рынка недвижимости и услуг по управлению недвижимостью;

9) учет и контроль муниципальной недвижимости;

10) информатизация процесса управления муниципальной недвижимостью;

11) прогноз доходов от управления муниципальной недвижимостью (основные виды и предполагаемый размер доходов от продажи и арендной платы, отчислений от прибыли муниципальных унитарных предприятий, платежи за пользование муниципальным имуществом, дивиденды по акциям акционерных обществ с долей города и другое);

12) прогноз расходов, связанных с управлением муниципальной недвижимостью (основные виды и предполагаемые размеры расходов, в том числе связанных с оценкой и страхованием, обеспечением ее содержания и сохранности, организацией учета, проведением инвентаризации и аудиторских проверок, с оплатой услуг по приобретению недвижимого имущества в муниципальную собственность, услуг доверительных управляющих);

13) перечень нормативных актов, принятие которых необходимо для реализации программы.

Следующим этапом должно явиться формирование групп индикаторов для целей планирования мероприятий по достижению (оценки развития) эффективности управления муниципальной недвижимостью города. На примере города Томска, разработан перечень индикаторов, а также были выявлены пороговые и фактические значения их показателей (таблица 1).

Таблица 1 - Группы индикаторов для планирования и оценки мероприятий по достижению эффективности управления муниципальной недвижимостью города



В результате анализа данных таблицы 1 были выявлены следующие проблемы управления муниципальной недвижимостью города, типичные для большинства российских городов, а именно:

1. Земельные участки:

1.1. Низкий уровень обеспеченности благоустроенными зелеными зонами.

1.2. В существующей застройке, особенно центральной части города, строительство новых зеленых зон планировочно ограничено.

1.3. Удаленность части лесопарковых массивов от основных транспортных связей, что затрудняет их использование в целях рекреации.

1.4. Изъятие территорий зеленых зон под строительство гаражей и прочего.

1.5. Недостаточное развитие дорожной инфраструктуры.

1.6. Неблагоприятный экологический климат городской среды в результате загрязнения окружающей среды промышленными предприятиями, находящимися в черте города.

1.7. Проблема выделения земель под спортивные объекты и малоэтажное строительство.

1.8. Планирование архитектурного облика города, чрезмерное уплотнение застройки города.

1.9. Отсутствие открытости и прозрачности процедур выделения земельных участков.

2. Нежилые помещения:

2.1. Аренда и приватизация нежилых помещений для малого и среднего бизнеса.

2.2. Высокая степень износа нежилых помещений муниципальной собственности.

2.3. Наличие на балансе местного самоуправления бесхозных объектов недвижимости.

2.4. Высокие затраты на содержание объектов недвижимости.

3. Жилые помещения:

3.1. Неудовлетворительное состояние жилых домов (ветхое и аварийное жилье).

3.2. Проблема переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.

3.3. Организация жилищного самоуправления.

3.4. Недостаточный ввод муниципального жилья для граждан, остро нуждающихся в улучшении жилищных условий, низкая обеспеченность жильем.

3.5. Наличие неблагоустроенного жилья.

3.6. Морально-технический износ внутридомовой инженерной системы.

4. Учреждения и организации, как единые имущественные комплексы:

4.1. Низкая эффективность управления муниципальным коммерческим фондом имущества.

4.2. Обеспечение коммунальными инженерными сетями новых объектов строительства.

4.3. Критический уровень износа основных фондов жилищно-коммунального фонда.

4.4. Недостаточное обеспечение объектами дошкольного образования, домами творчества, спортивными школами и объектами здравоохранения.

4.5. Убыточность муниципальных унитарных предприятий.

4.6. Низкое качество предоставляемых услуг населению.

Заключительным этапом является разработка мероприятий по повышению эффективности управления муниципальной недвижимостью (для различных ее типов) и оценка социально-экономических эффектов от их реализации. Покажем перечень таких разработанных мероприятий по группам индикаторов, определяющих эффективность управления муниципальной недвижимостью.

Земельные участки. 1. Зеленые зоны города:

-- организация благоустроенных городских и пригородных лесопарков, зон отдыха, увязанных в единую систему озеленения с городскими насаждениями;

-- создание новых объектов озеленения общегородского, районного значения, с обеспечением нормативных требований озеленения селитебных территорий;

-- организация защитных зеленых насаждений, разделяющих жилые районы и промышленные зоны;

-- реабилитация долин малых городских рек, протекающих по жилым районам с созданием парковых зон, в т.ч. путем благоустройства и озеленения берегов рек.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: развитие системы городского озеленения с учетом особенностей гидрогеологических условий территории (ландшафтно-родниковых зон); формирование крупных парковых зон общегородского и районного значения, обеспечивающие потребности в отдыхе и благоприятные экологические условия жилых районов; комплексное инженерное благоустройство территорий рекреационного назначения; улучшение санитарно-гигиенических условий и архитектурного облика города.

2. Дорожная инфраструктура:

-- строительство виадуков и подземных тоннелей;

-- расширение существующих улиц, строительство новых, а также дорог-дублеров;

-- перепланировка движения транспорта;

-- разработка норм правового регулирования дорожной отрасли;

-- разработка программы по финансированию мероприятий, связанных с ремонтом, строительством и обслуживанием дорог;

-- организация парковочных мест для автомобилей, включая строительство подземных парковок;

-- строительство удобных развязок, эстакад;

-- разработка и реализация комплексной программы развития дорожно-транспортного комплекса с учетом стратегических целей устойчивого развития и проблем охраны окружающей среды.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: обеспечение безопасности движения; снижение аварийных ситуаций; ликвидация пробок на улицах города; рациональная организация дорожных сетей; приведение дорожного покрытия в соответствие с нормативами; повышение категорий дорог.

3. Промышленные предприятия:

-- ограждение промышленных предприятий лесопарковой зоной;

-- ограничение количества промышленных предприятий, работающих на территории города;

-- принудительное применение очистных сооружений.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: улучшение экологической ситуации в городе; улучшение архитектурного облика города; перемещение предприятий за черту города, позволяющее решить проблему потока автотранспортных средств (уменьшение пробок на дорогах).

4. Малоэтажное строительство:

-- увеличение объемов малоэтажного строительства;

-- передача земельных участков собственникам снесенного ветхого и аварийного жилья.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: в результате передачи земельных участков собственникам строительство малоэтажных объектов будет осуществляться за счет средств владельца, что позволит осуществить экономию средств бюджета на возведение новых объектов жилья; малоэтажное строительство снизит нагрузку на инженерно-коммунальные сети; строительство малоэтажных объектов, производящееся по индивидуальному проекту, улучшит архитектурный облик города.

5. Выделение земельных участков:

-- разработка нормативно-правовой базы, регламентирующей связь земельного участка с неразрывно связанными с ним объектами недвижимости;

-- достоверный и точный кадастровый учет земельных ресурсов;

-- ценовое, инвестиционное, налоговое зонирование территории города;

-- формирование перечня земельных участков, не подлежащих приватизации;

-- рациональное разграничение должностных обязанностей по распоряжению земельными участками;

-- разработка программы по распоряжению земельными участками: сдача в аренду, продажа, приватизация;

-- искоренение коррупционных отношений в области купли-продажи, аренды земельных участков, а также их предоставления;

-- анализ эффективности землепользования;

-- оптимизация платежей за землю;

-- формирование и межевание объектов недвижимости.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: упрощение процедуры получения земельных участков; ясность структуры управления земельными ресурсами (определение полномочий субъектов управления); зонирование существенно упрощает ситуацию, устанавливая по районам города допустимые виды использования земли и количественные ограничения на размещение в них объектов недвижимости (устраняется произвол чиновников, уменьшаются издержки разрешительной системы); приватизация земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости; установление разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости посредством градостроительных регламентов; обеспечение роста поступлений доходов в бюджет за счет перехода к налогообложению недвижимости, основанной на оценке ее рыночной стоимости; обеспечение эффективности использования земель, активизация их оборота

Нежилые помещения. 1. Нежилые помещения для малого и среднего бизнеса:

-- предоставление в аренду площадей для малого и среднего бизнеса;

-- продажа нежилых помещений на льготных условиях;

-- разработка программ поддержки малого и среднего бизнеса, создание бизнес-инкубаторов;

-- проведение маркетинговых исследований;

-- создание открытой и доступной информационной базы.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: интенсивное развитие малого и среднего бизнеса; появление новых рабочих мест; повышение уровня занятости населения; увеличение количества предпринимателей, ведущее к увеличению конкуренции в отдельных отраслях экономики, а, следовательно, к улучшению качества продукции и услуг.

2. Высокая степень износа нежилых помещений:

-- проведение текущего и капитального ремонтов за счет средств бюджета и привлечения инвестиций;

-- разработка программы передачи в частную собственность бесхозных недвижимых объектов;

-- продажа недвижимого имущества, которое не является необходимым для решения вопросов местного значения;

-- удлинение сроков аренды, а также зачет инвестиционных расходов арендатора при определении суммы арендной платы;

-- разработка четкой методической базы для оценки недвижимого имущества.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: повышение доходов от использования нежилых помещений; сокращение затрат на ремонт и содержание недвижимых объектов; снижение морального и физического износа нежилых помещений.

Жилые помещения. 1. Ветхое и аварийное жилье:

-- строительство новых объектов для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья;

-- проведение комплексного капитального ремонта;

-- переоборудование нежилых помещений в жилые для переселения граждан;

-- выделение средств в полном объеме для ликвидации данной проблемы.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: снижение угрозы жизни и здоровью граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах; улучшение архитектурного облика города; сохранение исторического облика города.

2. Организация жилищного самоуправления:

-- разработка и реализация муниципальных мероприятий по созданию жилищного самоуправления.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: эффективное управление домом и земельным участком; снижение расходов собственников на содержание управленческого аппарата; согласование интересов граждан в вопросах управления жилищным фондом;

3. Низкая обеспеченность жильем:

-- ввод жилья для граждан, остро нуждающихся в его получении;

-- разработка программы «доступное малогабаритное жилье»;

-- предоставление определенным категориям граждан субсидий на приобретение готового жилья или на строительство индивидуального жилья;

-- заключение органами местного самоуправления договоров подряда на строительство муниципального жилья со строительными организациями, отобранными на конкурсной основе.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: увеличение жилищного фонда; обеспечение доступным жильем граждан; унификация и повышение эффективности механизма оказания помощи отдельным категориям граждан, в улучшении жилищных условий за счет средств бюджета; обеспечение эффективной организации строительства муниципального жилья для сдачи по социальному найму гражданам-очередникам; более полное использование инвестиционного потенциала частных инвесторов.

4. Неблагоустроенное жилье:

-- разработка программ по улучшению комфортности проживания граждан в таких помещениях;

-- подведение, где это возможно инженерно-коммунальных сетей.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: снижение затрат на обслуживание жилья;

повышение степени комфортности проживания граждан.

5. Внутридомовые инженерные системы:

-- замена изношенных внутридомовых инженерных сетей;

-- привлечение жителей для софинансирования программы по замене и ремонту инженерных внутридомовых сетей.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: ликвидация аварийных ситуаций; снижение затрат бюджета на проведение ремонтных работ внутридомовых инженерных сетей.

Учреждения и организации как единые имущественные комплексы.

1. Муниципальные унитарные предприятия (МУП):

-- переоценка основных фондов МУП, определение рыночной стоимости объектов недвижимости;

-- создание благоприятного экономического климата для функционирования хозяйствующих субъектов;

-- стимулирование внутренних преобразований на предприятиях и содействие их реструктуризации, необходимой для успешной работы в условиях рыночной экономики;

-- формирование благоприятных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики для производственного, технологического и социального развития предприятий, создания конкурентоспособной продукции и услуг;

-- использование долей (пакетов акций), находящихся в собственности города, как эффективного средства управления хозяйствующими субъектами и источник доходов города;

-- обновление основных фондов МУП;

-- привлечение инвесторов в сферу ЖКХ;

-- повышение контроля качества оказываемых услуг населению;

-- ведение реестра имущества муниципальных организаций и контроль над рациональным использованием собственности;

-- внедрение новых схем финансирования реконструкции и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры;

-- акционирование муниципального жилищного предприятия;

-- тарифное регулирование в сфере коммунальных услуг;

-- осуществление инвестиций в ресурсосберегающие технологии.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: определение вероятной денежной суммы, которую можно реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект на конкурентных рыночных условиях, получение максимального дохода; повышение эффективности работы МУП; реструктуризация муниципальной собственности; повышение качества предоставляемых услуг; привлечение инвесторов, снижение доли износа основных фондов; снижение затрат на содержание имущества; увеличение доходов бюджета от МУП; модернизация объектов коммунальной инфраструктуры, обновление основных фондов; создание устойчиво функционирующей системы регулирования тарифов коммунальных предприятий, придающей их работе эффективные экономические стимулы, а также создание специального регулирующего органа и внедрение рациональной процедуры установления и пересмотра тарифов на коммунальные услуги на местном уровне; повышение эффективности управления жилищным фондом путем акционирования муниципального жилищного предприятия, формирования новой системы имущественных, договорных и финансовых отношений между органом местного самоуправления и вновь созданной жилищной управляющей организацией.

2. Учреждения:

-- переоборудование и передача под учреждения детского дошкольного образования нежилых помещений;

-- строительство детско-юношеских центров занятости, домов творчества и спортивных школ;

-- разработка программы по проведению текущего и капитального ремонтов учреждений;

-- улучшение функционирования сферы здравоохранения, доведение до норматива фактической обеспеченности больниц коечным фондом; внедрение механизма повышения качества и эффективности социальных услуг посредством стимулирования ориентации на результат, а не на процесс;

-- привлечение коммерческого сектора к предоставлению услуг образовательным учреждениям на конкурсной основе.

Ожидаемые социально-экономические эффекты: повышение качества оказываемых социальных услуг населению; увеличение мест в учреждениях образования и здравоохранения; повышение занятости детей дошкольного и юношеского возраста; повышение культурного развития населения; оздоровление населения путем приобщения к физической культуре и массовому спорту; повышение эффективности бюджетных расходов на образование за счет передачи части функций по обеспечению образовательного процесса коммерческим структурам.

Разработанный на примере г. Томска, типовой комплекс мер по повышению эффективности управления муниципальной недвижимостью позволит получать бюджетный эффект от внедрения мероприятий в натуральных и стоимостных показателях, который может быть сформирован в виде экономии бюджетных затрат или дополнительного дохода.



Литература

1. Город Томск в цифрах: Стат. сб. / Томскстат. -- Томск, 2008.

2. Иванов В.В., Хан О.К. Управление недвижимостью. -- М.: ИНФРА-М, 2007.

3. Коробкова К. Аренда государственного и муниципального имущества: Налоговый аспект // Корпоративный юрист. -- 2006. -- № 5. -- С. 30-34.

4. Модин Н.А. Возможно ли участие населения муниципального образования в управлении муниципальной собственностью // Современное право. -- 2009. -- № 7. -- С. 25-27.

5. Подосинников К.И. Муниципальная собственность как экономическая основа местного самоуправления // Международные юридические чтения, 15 апреля 2004 г. Часть 4. -- Омск: Омский юридический институт. -- 2004. -- С. 225-232.

6. Муллагалеева З.З. Способы эффективного управления муниципальной собственностью в рамках нового законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. -- 2005. -- №9. -- С. 30-37.

Размещено на Allbest.ru