Анализ деятельности управляющих организаций города Владивостока по обеспечению качества предоставляемых услуг

- организация и проведение проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований к выполнению лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами (товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирными домами, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме), услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

- организация и проведение проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;

- организация и проведение проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований к определению состава, содержанию и использованию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- организация и проведение проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований к созданию и деятельности советов многоквартирных домов;

- организация и проведение проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

- организация и проведение проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований к определению размера и внесению платы за коммунальные услуги.

- Осуществление отдельных государственных полномочий по лицензионному контролю:

- проведение проверок соблюдения требований по оказанию всех услуг и (или) выполнению работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме;

- проведение проверок соблюдения требований по предоставлению коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;

- проведение проверок соблюдения требований исполнения обязанностей по договору управления многоквартирным домом, связанных с выполнением работ и (или) оказанием услуг по управлению многоквартирным домом, оказанием услуг и выполнением работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, с предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам и осуществлением иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

- Муниципальный жилищный контроль. Объектом муниципального контроля является жилищный фонд, находящийся в муниципальной собственности, расположенный на территории муниципального образования.

- Согласование инвестиционных программ организаций, осуществляющих деятельность в сфере теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения.

- Утверждение инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, осуществляющих деятельность в сфере утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.

Также контроль за деятельностью управляющей компании осуществляется со стороны жильцов. Собственники МКД самостоятельно или через правление ТСЖ заключают договор на коммунальное обслуживание с УК и, соответственно, имеют право осуществлять контроль за деятельностью управляющей компании и качеством оказываемых услуг, что закреплено в ЖК РФ.

Собственники жилья имеют право осуществлять контроль:

- над качеством оказываемых услуг и своевременностью их выполнения;

- над объемами выполнения работ и услуг;

- над исполнением всех обязательств управляющей компании согласно условиям заключенного договора с УК.

Право собственников контролировать деятельность УК появилось с введением ФЗ от 27 июня 2010 года №237 - ФЗ, который обязал управляющие компании отчитываться перед жильцами и предоставлять им свободный доступ к информации, раскрывающей истинное хозяйственное и финансовое состояние УК, а также степень выполнения ремонтных работ общедомового имущества МКД, обоснование ценообразования за коммунальное обслуживание и т. п. Т

Чтобы избежать административной или уголовной ответственности, управляющие компании обязаны выполнять множество различных работ и услуг в МКД. Контролирует деятельность управляющих компаний, прежде всего, Госжилинспекция и прокуратура, но весомый вклад в осуществление контроля вносят органы местного самоуправления, Роспотребнадзор, пожарный надзор, полиция и т.д.

Согласно КОАП РФ управляющие компании могут получить штрафные санкции за следующие правонарушения:

- Завышение регулируемых государством цен (ставки, тарифы, расценки) ведет к привлечению административной ответственности в виде штрафа.

- Несоблюдение требований энергетической эффективности, которые предъявляются к МКД, к оснащенности управляющей компании приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов, к обязательному проведению специальных мероприятий по ресурсосбережению.

- Неисполнение требований о разработке и доведении до сведения собственников помещений в МКД предложений о мероприятиях по энергосбережению, а также увеличению энергетической эффективности в домах многоквартирного типа.

- Нарушение правил содержания и ремонта МКД и (или) помещений жилого фонда либо регламента и норм, опираясь на которые жилые помещения признают непригодными для жилья и переводят их в нежилые помещения, а также перепланировка, переустройство жилья без получения согласия собственника.

- Неисполнение санитарно-эпидемиологических требований к использованию жилого и нежилого фонда МКД.

- Несоблюдение экологических требований во время использования площадей МКД, а также в период выполнения градостроительных работ.

- Невыполнение в установленный срок законного предписания надзорного органа как государственного, так и муниципального уровня о принятых мерах по устранению выявленного правонарушения.

-Невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, являющегося надзорным органом в регионе в сфере ЖКХ, включая лицензионный контроль.

-Нарушение требований законодательства о передаче технической документации на МКД, а также других документов, непосредственно связанных с управлением многоквартирными домами.

- Несоблюдение правил осуществления предпринимательской деятельности по администрированию МКД. Ведение предпринимательской деятельности по управлению МКД без лицензии, дающей право ее осуществлять, или нарушение лицензионных требований.

Любая надзорная и контролирующая инстанция вправе привлечь управляющую компанию к административной ответственности в виде штрафных санкций. При этом административное взыскание может быть наложено на юридическое лицо или на должностное лицо управляющей компании.

3. Исследование деятельности управляющих компаний г. Владивостока и системы контроля за качеством их услуг

3.1 Общая характеристика деятельности управляющих компаний г. Владивостока

На данный момент на территории г. Владивостока обслуживают и управляют жилым фондом всего- 281 организации, из них 111- управляющих компаний, 166- ТСЖ и ЖСК, 4- подведомственных организаций (муниципальное казенное учреждение). Жилой фонд составляет 2937 домов, из них 2420 домов обслуживают управляющие компании, 482 дома в управлении ТСЖ и ЖСК, 35 домов обслуживают муниципальны учреждения. Общя площадь жилого фонда составляет 14279462,03 мІ.

В администрации Владивостока7 июня 2010г. было принято решение о создании муниципальной управляющей компании. Она призвана обслуживать жилые дома, жильцы которых выберут ее на рынке управляющих компаний, причем поставлена задача - поднять уровень качества предоставляемых услуг на самый высокий уровень. Также муниципальная УК должна составить конкуренцию частным управляющим компаниям, чем стимулировать качественное обслуживание домов.

Муниципальные унитарные предприятияг. Владивостока, созданы органами местного самоуправления с целью обеспечения наиболее эффективного выполнения муниципального заказа по обслуживанию жилищно-коммунальной сферы города.

В целом деятельность муниципальных управляющих компании похожа на деятельность любой УК - это обслуживание домов города. За исключением того, что муниципальная УК является некоммерческой организацией, а значит, заинтересована не в получении прибыли, а в высоком качестве услуг. Планировалось, что муниципальная УК возьмет под свою ответственность в том числе и сложный жилой фонд города - это дома, давно нуждающиеся в ремонте, а также дома, у которых постоянно возникают конфликты с управляющими компаниями. В будущем обслуживаемый жилой фонд в городе может расширяться - по желанию граждан.

Управляющие компании г. Владивостока на основании муниципального заказа заключают договоры на выполнение работ и оказание услуг с муниципальными предприятиями или предприятиями иных форм собственности, а затем осуществляет контроль качества и объемов оказанных услуг, а так же производит сбор денежных средств и расчет с поставщиками услуг.

В связи с принятием Закона «О реформировании органов местного самоуправления» и изменениями в налоговом законодательстве, Администрация города приняла решение - передать жилищные участки в частные руки на конкурсной основе.

На основании муниципального контракта организация осуществляет следующие виды деятельности:

- приём бытовых и производственных отходов с последующей переработкой и утилизацией путём сжигания либо захоронения;

- вывоз отходов производства и потребления от физических и юридических лиц;

- передача тепловой энергии потребителям на нужды отопления;

- удаление и обработка твердых отходов;

- управление эксплуатацией жилого фонда;

- управление эксплуатацией нежилого фонда;

- иные виды деятельности с целью получения прибыли, не противоречащие действующему законодательству Российской Федерации.

Так же входит в обязанность руководствоваться:

- «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 70 от 27.09. 2003 года;

- Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлениями Правительства Российской Федерации от 26. 06. 1994 года № 1099;

- «Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий» ВСН 58 - 88р.;

- Нормативно правовыми актами Российской Федерации, Приморского края и органов местного самоуправления.

- Строительство зданий сооружений 1 и 2 уровней в соответствии с государственным стандартом предприятие осуществляет на основании лицензии №ГС-642-02-027-0-4230019620-002406-1 от 12.05.2008г, выданной Кемеровским филиалом ГУ ФЛЦ при Госстрое России.

- Проведение огнезащиты материалов, изделий и конструкций на основании лицензии №.176388Г от 12.12.2008, выданного отделом лицензирования ЦУС ФПС ГУ МЧС России по Кемеровской области.

На данный момент в г. Владивостоке существует 4 муниципальных управляющих компаний:

1. Муниципальное казенное учреждение «Учетно-регистрационный центр Владивостока» (МКУ «УРЦ»)- осуществляет свою деятельность с января 2011 г.

Основными задачами Учреждения является оказание следующих услуг:

- Абонентский отдел: учет и ведение операций по расчетам за пользование жилым помещением с нанимателями жилых помещений муниципального жилищного фонда. (г. Владивосток, ул. Овчинникова, д. 4. Тел. 237-20-21);

- Информационный отдел: организация и проведение семинаров по повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, а также лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. (г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, д. 42);

- Информационный отдел: организация и проведение консультаций для лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, а также лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. (г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, д. 42);

- Регистрационно-учетный отдел: организация регистрационного учета граждан по месту жительства и месту пребывания.

2. Муниципальное унитарное предприятие «Расчетно-кассовый центр жилищно-коммунального хозяйства Владивостока» (МУП «РКЦ»)- осуществляет свою деятельность с апреля 2011г.

Целями деятельности предприятия, согласно Устава МУП «РКЦ», является решение социальных задач, возникающих при осуществлении органами местного самоуправления города Владивостока деятельности, связанной с владением, распоряжением и пользованием муниципальным жилищным фондом, организацией его содержания, соблюдением и реализацией жилищных прав граждан, проживающих на территории Владивостокского городского округа, своевременным и качественным удовлетворением общественных потребностей в информировании населения города Владивостока по вопросам, вытекающим из законодательно установленной обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и построением бездотационной системы жилищно-коммунального хозяйства на основе полного анализа, контроля и учета ресурсов.

В соответствии с п. 2.2 Устава, предмет деятельности предприятия - выполнение работ, оказание услуг, необходимых для организации своевременного расчета и взимания платы за содержание и ремонт жилых помещений, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взноса за капитальный ремонт общего имущества, платы за коммунальные услуги и иных платежей, которые наниматели и собственники жилых помещений обязаны вносить в соответствии с нормами жилищного законодательства и (или) договорами с поставщиками соответствующих услуг.

3. Муниципальное унитарное предприятие Владивостока «Спецзавод №1»- осуществляет свою деятельность с ноября 2013г.

Целями деятельности Предприятия являются:

- удовлетворение потребностей населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

- техническое и санитарное содержание жилищного фонда, текущий и капитальный ремонт жилых помещений;

- теплоснабжение жилищного и нежилого фонда города;

- благоустройство городской территорий, включая, уборку и утилизацию бытовых отходов производства и потребления.

Основные виды деятельности предприятия:

- приём бытовых и производственных отходов с последующей переработкой и утилизацией путём сжигания либо захоронения;

- вывоз отходов производства и потребления от физических и юридических лиц;

- передача тепловой энергии потребителям на нужды отопления;

- удаление и обработка твердых отходов;

- управление эксплуатацией жилого фонда;

- управление эксплуатацией нежилого фонда;

- иные виды деятельности с целью получения прибыли, не противоречащие действующему законодательству Российской Федерации.

4. Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Центральный»- МУПВ «Центральный»- осуществляет свою деятельность с февраля 2014г.

Предметом деятельности предприятия является:

- эксплуатация помещений жилого и не жилого фондов;

- выполнение работ, направленных на поддержание в исправности элементов зданий и заданных параметров и режимов работы их инженерно-технического оборудования;

- выполнение комплекса работ направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к содержанию помещений жилого дома и его придомовой территории;

- выполнение комплекса ремонтно-строительных работ по поддержанию или восстановлению с возможным улучшением показателей здания;

- проведение текущего и капитального ремонта жилого и нежилого фонда;

- оказание различных коммунальных услуг населению и предприятиям, как по свободным рыночным ценам, так и по ценам установленным администрацией города;

- по согласованию с учредителем внешнеэкономическая деятельность;

- строительство, ремонт, реконструкция производственных и жилых зданий, сооружений и коммуникаций;

- осуществление оценочной деятельности;

- иные виды деятельности с целью получения прибыли, не противоречащие действующему законодательству Российской Федерации.

Работы управляющих организаций, которые осуществляют деятельность по управлению многоквартирными домами в городе Владивостоке, ведутся по следующим показателям:

- количество многоквартирных домов, избравших организацию в качестве управляющей;

- общая площадь помещений многоквартирных домов, собственники которых заключили договор с управляющей организацией;

- количество лицевых счетов собственников или нанимателей жилых помещений в обслуживаемых управляющей организацией домах;

- количество домов, собственники которых обратились с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

- количество домов, регистрационный учет собственников которых ведется управляющей компанией самостоятельно;

- количество домов, регистрационный учет собственников которых ведется сторонними организациями (в том числе муниципальным бюджетным учреждением) на основании договоров, заключенных управляющей организацией;

- соответствие полноты раскрытия информации о деятельности управляющей организации требованиям законодательства Российской Федерации;

- количество домов, находящихся в управлении, оснащенных общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов (горячего и холодного водоснабжения, электро-, тепло- и газо-снабжения);

- наличие аварийно-диспетчерской службы (собственной или оказывающей услуги на основе заключенного управляющей организацией договора);

- количество домов, поставка коммунальных услуг в которые осуществляется на основании договора, заключенного управляющей организацией с ресурсоснабжающими организациями;

- количество домов, находящихся в управлении организации, в которых созданы советы домов;

- количество протоколов надзорных и контролирующих деятельность управляющих организаций органов, поступивших за текущий год;

- количество повторных жалоб (обращений) собственников помещений, поступивших в орган местного самоуправления на качество услуг, оказываемых управляющей организацией;

- наличие задолженности по обязательным платежам в бюджеты всех уровней бюджетной системы Российской Федерации, государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период;

- размер начисления ОДН на поступающие в многоквартирный дом коммунальные услуги (для домов, оборудованных общедомовыми приборами учета).

Следует отметить, что приведенные выше критерии оценки УК являются рабочим вариантом, и в ходе работы над соответствующим нормативно-правовым документом в него могут быть внесены изменения и дополнения.

При подготовке рейтинга управляющих компаний администрация г. Владивостока оценивали деятельность управляющих компаний по следующим моментам: качество организации работы, количество жалоб жильцов на содержание домов и придомовой территории, количество протоколов об административных правонарушениях по санитарному содержанию придомовой территории, наличие аварийной службы в УК, оперативность реагирования на жалобы и заявки, участие в городских программах и мероприятиях".

Таблица 3.1- Рейтинг 30 управляющие компаний г. Владивостока

№ п/п	Наименование Управляющей компании	Год создания УК	Кол-во домов	Оценка деятельности УК по десятибалльной системе
1	ООО УК "Влад-Дом"	2003	76	0
2	ООО УК "Городок"	2007	1	0
3	ООО "Независимая УК"	2006	4	0
4	ООО "Перекресток"	2006	11	0
5	ООО "ТОУК"	2008	23	3
6	ООО УК "Наш дом"	2005	57	3
7	ООО УК "Жилищные услуги"	2005	39	3
8	ООО УК "Фрегат"	2007	10	0
9	ООО УК "Лена-К"	2005	11	3
10	ООО УК "Диомид"	2008	1	0
11	ООО УК "ДВКС"	2011	8	0
12	ООО УК "Квартирный вопрос"	2008	4	1
13	ООО "Змеинка +"	2009	7	0
14	ООО УК "Мой дом"	2007	5	0
15	ООО УК "г.Владивосток"	2008	5	0
16	ООО "Владивостокская УК"	2007	1	0
17	ООО "Союзлифтмонтаж"	2008	1	0
18	ООО "ДВ УК"	2008	2	3
19	УПК "Владивосток - Жилище"	2004	19 ТСЖ	7
20	ООО УК "Меловен"	2008	36 ТСЖ	7
21	ООО "Жилищная реформа"	2009	13	0
22	П. Береговое	2007	7	0
23	ООО УК Первомайского района	2005	229	1
24	ООО "Первомайская УК-2"	2005	182	5
25	ООО "УК 71 МКР"	2006	271	5
26	ООО "УК Ленинского района"	2005	361	3
27	ООО "УК Первореченского района"	2005	396	4
28	НП "Трудовое"	2005	218	8
29	ООО УК "Советского района"	2005	499	5
30	НП УК "Эгершельд"	2005	160	7

Мэрия подвела итоги деятельности управляющих компаний города за 2016 год. Наибольшее количество баллов - 8 из 10 возможных - набрало некоммерческое партнерство «Трудовое». По 7 баллов - УК «Эгершельд», УК «Меловен» и УК «Владивосток - Жилище».

К сожалению, не все компании готовы быть открытыми для горожан. Некоторые организации не очень стремятся сделать свою работу прозрачной для населения и властей. В приведенной таблице у таких организаций стоит оценка 0 баллов. В дальнейшем рейтинг таких компаний будет снижаться до минусовых показателей. Такая «политика закрытости» УК вызовет недоверие к этим организациям, как у горожан, так и у администрации.

3.2 Анализ системы контроля за качеством услуг управляющих компаний г. Владивостока

Организация системы контроля результатов деятельности управляющих компаний со стороны администрации г. Владивостока предполагает:

- контроль за качеством ЖКУ, состоянием многоквартирного жилищного фонда;

- обеспечение условий для функционирования субъектов рыночного контроля;

- подготовка квалифицированных кадров;

- полномасштабное внедрение финансовых гарантий для основных субъектов

- управления жилищным фондом[5];

- расчет за фактически потребленные коммунальные услуги; обеспечение информационной прозрачности сферы управления жилищным фондом.

Реализация комплекса мер по контролю за качеством жилищно - коммунальных услуг и состоянием многоквартирного жилищного фонда.

Данное направление вследствие недостаточного развития рыночных отношений в исследуемой сфере и ее высокой социальной значимости является особо важным. Реализация его возможна только при полноценном функционировании следующих субъектов: органов местного самоуправления (ОМС), органов добровольной сертификации, саморегулируемых организаций (СРО), добровольных объединений собственников (ДОС).

В настоящее время из указанных субъектов в Приморском крае наиболее полно реализуют функции контроля органы местного самоуправления, в то время как деятельность других субъектов находится на стадии развития. Органы местного самоуправления, осуществляющие контроль в сфере управления жилищным фондом, представлены администрациями муниципальных образований (на территории г. Владивостока - Администрацией г. Владивостока), отделами инспекторской службы территориального отделения Государственной жилищной инспекции, сформированными в соответствии с установленными законодательными нормами. Тем не менее их полномочия не являются достаточными для осуществления эффективного контроля, их следует дополнить функцией контроля за качеством предоставляемых ЖКУ и состоянием многоквартирного фонда (рис. 1)[5].

Рисунок 1 - Направления контроля за предоставляемыми ЖКУ в г. Владивосток

Из направлений контроля за предоставляемыми ЖКУ на уровне органов местного самоуправления г. Владивостока (рис. 2)[6] в полном объеме реализуется контроль отделами инспекторской службы территориального отделения Государственной жилищной инспекции по Приморскому краю, в то время как мониторинг и оценка эффективности деятельности организаций, оказывающих услуги по управлению жилищным фондом не осуществляют только во Владивостоке на основании модели оценки эффективности деятельности управляющих организаций, разработанной Фондом «Институт экономики города».

Управляющим компаниям рекомендовано предоставлять информацию о своей деятельности в Управление содержания жилищного фонда и городских территорий (УСЖФ и ГТ) г. Владивостока. На основании полученных сведений два раза в год составляется рейтинг управляющих организаций, который публикуют в средствах массовой информации.



Рисунок 2 - Организация контроля за качеством работы управляющих организаций органами местного самоуправления г. Владивостока

Среди них учитывается количество жалоб на оказанные жилищные и коммунальные услуги, число отключений холодного, горячего водоснабжения и центрального отопления, а также тариф на текущий и капитальный ремонт. Организации, не предоставившие необходимую информацию, будут оцениваться по показателям, уже имеющимся в Управление содержания жилищного фонда и городских территорий г. . Это и помогает собственникам квартир ориентироваться в выборе управляющей организации.

Однако действующая методика оценки эффективности деятельности управляющих компаний, требует корректировки. Целесообразным является введение дополнительных показателей - «наличие договора страхования гражданской ответственности» и «раскрытие информации». Наличие договора страхования гражданской ответственности у организации, осуществляющей управление жилым домом, оценивается в 3 балла, его отсутствие - в ноль баллов. Сущность показателя «раскрытие информации» заключается в информировании потребителей об услугах, тарифах, законодательных основах функционирования организаций, осуществляющих управление жилым домом. Оценка данного показателя может проводиться следующим образом: полное раскрытие информации - 3 балла; частичное раскрытие информации - 2 балла; наличие только квитанций об оплате - 1 балл.

Реализация функций контроля будет неполной без проведения мониторинга состояния жилищного фонда(рис. 3)[7].

Рисунок 3 - Организация мониторинга состояния многоквартирного фонда г. Владивостока

Организация мониторинга на муниципальном уровне (рис.3) позволит отслеживать общее состояние многоквартирного фондам, изменение состояния многоквартирных домов после принятия их в управление, создать актуальную и полную базу данных о техническом состоянии фонда и выявить особо проблемные участки, что определит необходимость разработки узконаправленных программ по капитальному и текущему ремонту. Публикация полученных результатов даст возможность сделать более прозрачными условия функционирования в исследуемой сфере, что будет содействовать повышению эффективности оценки рисков как для внешних субъектов управления жилищным фондом, так и для управляющих организаций.

Одним из основных факторов повышенных рисков в изучаемой сфере является неудовлетворительное состояние жилищного фонда, инженерных сетей и коммуникаций, что осложняет предоставление жилищно-коммунальных услуг на высоком уровне, ведет к значительным ресурсопотерям, а, следовательно, и сдерживает развитие конкуренции, ресурсосбережения и внедрение высоких стандартов обслуживания. Вышеотмеченные причины предопределяют необходимость улучшения состояния жилищного фонда, что невозможно без организации работ по текущему и капитальному ремонту в г. Владивостоке, общие направления которого отражены на рисунке 4[8].

Рисунок 4 - Организация работ по текущему и капитальному ремонту в г. Владивостоке

Обеспечение условий для функционирования субъектов рыночного контроля (саморегулируемые организации, органы добровольной сертификации, добровольные объединения собственников) предполагает добровольное участие большинства управляющих организаций в саморегулируемых организациях, соблюдение правил и стандартов СРО, а также жесткий контроль за их исполнением, активное объединение собственников в ДОС, обеспечение защиты интересов всех субъектов управления независимо от формы собственности, создание одинаковых условий для их функционирования.

Деятельность саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирным фондом регулируется Жилищным кодексом РФ, федеральными законами «О саморегулируемых организациях», «О некоммерческих организациях», а также общим законодательством и, она должна основываться на принципах и функциях саморегулиремых организаций, отраженных на рисунке 5[5].

Функционирование добровольных объединений собственников является не менее важным, так как позволяет регулировать деятельность некоммерческой формы управления многоквартирным жилищным фондом, а также активно содействовать ее развитию. Добровольные объединения собственников (ДОС) - это некоммерческие организации, их субъектами выступают ТСЖ, ЖСК, ЖК, а также собственники, выбравшие непосредственное управление общим имуществом многоквартирного дома.

Деятельность ДОС недостаточно регулируется законодательством, поэтому можно предложить более четкое определение их типовых функций.

Функции ДОС должны быть следующими:

- информационно - консультативная деятельность (создание базы нормативных документов, регулирующих отношения в сфере управления жилищным фондом;

- издание информационных бюллетеней, книг, специализированных газет;

- организация и проведение семинаров, собраний, «круглых столов», тренингов, конференций, консультаций с участием юристов и др.);

- правозащитная деятельность (сбор информации о нарушении прав собственников;

- представление и защита интересов членов ДОС в органах государственной власти, местного самоуправления, судебных и иных органах;

- содействие в процедуре организации, регистрации и перерегистрации ТСЖ, помощь в составлении документов на финансирование капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, городских и региональных программ и др.);

Рисунок 5-Принципы деятельности и функции саморегулиремых организаций в сфере управления многоквартирным фондом

- текущая деятельность (юридическое и бухгалтерское сопровождение деятельности ТСЖ в течение года после регистрации;

- организация обучения управленческого персонала ТСЖ и ЖСК, ЖК по вопросам обслуживания, ремонта, коммунального обеспечения жилых домов, налогообложения и бухгалтерского учета, разъяснение нормативно-правовых актов; проведение конкурсов на лучший дом, лучший подъезд, «жилищных праздников» и др.).

Заключение

Услуги жилищно- коммунального хозяйства (ЖКХ) - важнейшая составная часть системы жизнеобеспечения населения, поэтому повышение качества данных услуг является одной из важнейших задач на современном этапе.

В настоящее время жилищный фонд России недостоточно обеспечен элементарными удобствами, не говоря уже о том, что он не сопоставим с количеством и качеством предоставляемых жилищно- коммунальных услуг в развитых странах. Сложность обеспечения качества жилищно- коммунальных услуг заключается в том, что:

1) жилой фонд страны и инженерные коммуникации неоднородны по физическому износу. По состоянию на 01.01.2013 года аварийное жилье составляет по России 3,1%, а изношенность основных фондов - 70%;

2) существует большая дифференциация требований потребителей жилищно-комму-нальных услуг к уровню их качества (например, неодинаковые запросы у разных слоев населения);

3) многие услуги в ЖКХ оказывают предприятия частной формы собственности, у которых основная цель - получение прибыли, в то время как услуги ЖКХ имеют социальную значимость, т. е. должны быть равнодоступными для всех категорий населения;

4) отсутствует количественная оценка качества предоставляемых услуг;

5) существует низкая взаимозаменяемость одних услуг другими.

Указанные особенности требуют их учета при разработке направлений повышения качества жилищно-коммунальных услуг.

1) Социальная значимость управления жилищным фондом определяет особую роль органов местного самоуправления в данной сфере. Для повышения эффективности управления жилищным фондом в муниципальных образованиях необходимо расширение функций органов местного самоуправления в части усиления контроля за организациями, осуществляющими управление жилыми домами, формирования условий для развития субъектов рыночного контроля, повышения квалификации управленческих кадров и специалистов, а также обеспечения информационной прозрачности рассматриваемой сферы.

2) При разработке стратегии органами местного самоуправления в области управления жилищным фондом целесообразно осуществлять выявление рисков данной сферы и внедрение направлений их регулирования, которые должны производиться с учетом специфики муниципалитета, а именно количества многоквартирных домов, их состояния и износа коммунальных систем. В муниципальных образованиях с незначительным количеством многоквартирного фонда, что особо актуально для отдельных муниципальных районов, целесообразно стимулировать объединение собственников в ТСЖ и развитие способа непосредственного управления собственниками помещений, внедрять направления регулирования индивидуальных рисков, обеспечивать профессиональную подготовку управляющих, председателей и специалистов данной сферы. В городских округах и муниципальных районах с количеством многоквартирного фонда, позволяющим осуществлять рентабельную деятельность управляющих организаций, а также развивать конкуренцию в исследуемой сфере, целесообразно внедрять предлагаемые направления регулирования рисков в полном объеме с усилением контроля за качеством работ, услуг организаций, осуществляющих управление жилыми домами, а также внедрять рыночные методы регулирования.

3) Внедрение органами местного самоуправления направлений регулирования рисков сферы управления жилищным фондом позволит обеспечить надежное и устойчивое функционирование систем жизнеобеспечения населения в части предоставления жилищно-коммунальных услуг, социальной защиты собственников, содействовать развитию рыночных отношений в рассматриваемой сфере.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации (принята 12. 12. 1993 г.)Российская газета. - 1993. - 25 декабря; Российская газета. - 2004. - 21 марта; Российская газета. - 2009. - 21 января.

2. Адлер Ю. Черных Е. Управление знаниями: новые акценты поиска источников конкурентных преимуществ// Стандарты и качество. 2010. № 6. - С. 48-55.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

4. Герасимов Б.И. Управление качеством: учеб. Пособие/Б.И. Герасимов, Н.В. Злобина, С.П. Спиридонов. - М.: ЕНОРУС, 2010 - 272 с.

5. Гиссин В.И. Управление качеством продукции: Учебн. пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2012. - С. 148.

6. Джеймс Р. Эванс Управление качеством: учеб.пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Менеджмент организации» / Джеймс Р. Эванс; пер. с англ. под. Ред Э.М. Короткова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 210.- 271 с.

7.Жилищный кодекс РФ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 11. - Ст. 16.

8.Мартенс, А.А. Регулирование рисков в системе управления жилищным фондом региона / В.В. Мищенко, А.А. Мартенс // Региональная экономика. - 2013. - № 11. - С. 38.

9.Мартенс, А.А. Анализ современных форм управления многоквартирным жилищным фондом / А.А. Мартенс // Региональная экономика. - 2013. - № 18. - С. 48.

10.Мартенс, А.А. Классификация рисков и их страхование в сфере управления жилищным фондом / А.А. Мартенс // Труды молодых ученых Алтайского государственного университета : материалы XXXIV научной конференции студентов, магистрантов и учащихся лицейных классов. - Барнаул :Изд-во Алт.ун-та, 2013. - Вып. 4. - С. 115.

11.Мартенс, А.А. Некоторые аспекты страхования гражданской ответственности управляющих организаций в жилищно-коммунальной сфере / Н.Б. Грищенко, А.А. Мартенс // Страховое дело. - 2014. - № 10. - 125 - 128 с..

12.Мартенс, А.А. Некоторые аспекты страхования гражданской ответственности управляющих организаций в жилищно-коммунальной сфере / Н.Б. Грищенко, А.А. Мартенс // Страховое дело. - 2014. - № 10. - 236 - 240 с.

13.Мартенс, А.А. Некоторые аспекты страхования гражданской ответственности управляющих организаций в жилищно-коммунальной сфере / Н.Б. Грищенко, А.А. Мартенс // Страховое дело. - 2013. - № 10. - 187 - 190 с.

14. Мартенс, А.А. Проблемы формирования механизма денежно-кредитных отношений при реформировании жилищно-коммунального комплекса (на примере Алтайского края) / А.А. Мартенс // Денежно-кредитные отношения и социально-экономическое развитие региона: проблемы взаимодействия и пути развития : материалы межрегиональной научно-практической конференции. - Барнаул :Изд-во ГУ ЦБ РФ по Алтайскому краю, 2013. - С. 255.

15. Кабаков Ю. Построение системы менеджмента организации: 1 система, 2 слоя, 3 шага, 5 граней, 8 принципов...// Стандарты и качество.-2006.-№4.

16. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. / Корнеева И.Л. - М.: Юристь, 2014. - 258 с.

17. Крашенинников П.В. Жилищное право. / Крашенинников П.В. - М.: ЮНИТИ, 2014. - С. 149 - 152.

18. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебное пособие. / Кудашкин А.В. - М.: Право, 2013. - 254 - 256 с.

19. Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. / Лыкова Э.Б. - Воронеж: Зеркало, 2013. - С. 257.

20. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. / Марткович И.Б. - М.: БЕК, 2014. - 74 - 78 с.

21. Международный стандарт ISO 9001 "Системы качества. Модель для обеспечения качества при проектировании, разработке, производстве, монтаже и обслуживании". 2010

22. Михайлов В.К. Место многоквартирного дома в системе объектов гражданских и жилищных прав // Семейное и жилищное право. - 2012. - №1. - С. 223-228.

23. Никифоров А.Д. Управление качеством: Учебное пособие для вузов. - М.: Дрофа, 2014. - С. 85 - 89 с.

24. Новицкий Н.И., Олексюк В.Н. Управление качеством продукции: Учебное пособие. - М.: Новое знание, 2001. - 238с.

25Окрепилов В. В. Управление Качеством - М: Экономика, 2011. - 154 с.

26. Порхомчук О.А. Об управлении жилыми домами и Управляющих компаниях // ЖКХ. - 2013. - №1. - С. 125-136.

27. Ребрин Ю.И. Управление качеством: Учебное пособие для вузов. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004

Размещено на Allbest.ru