Анализ системы управления ТРЦ "Светофор"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И ИНФОРМАЦИОННЫХ СИСТЕМ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И НЕДВИЖИМОСТИ

Кафедра: «Организация строительства и управление недвижимостью»

Контрольная работа

По дисциплине: «Управление недвижимостью»

Выполнил студент:

III курса, 6 группы

Алаева А.В.

Москва 2014 г.

Содержание

1. Описание объекта

2. Выбор способа управления

3. Выбор управляющей компании

4. Структура управляющей компании, услуги управляющей компании, функции управляющей компании

Вывод

1. Описание объекта

Описание объекта: ТРЦ «Светофор» представляет собой первый и на данный момент единственный торгово-развлекательный комплекс высокого уровняв городе Люберцы. Общая площадь объекта= 36 600 м2. Торговая площадь = 25 000 м2. Торговая часть представлена крупными якорными арендаторами, такими как "Перекресток", "Спортмастер" "Снежная Королева", "Эльдорадо" предлагающими продовольственные товары, бытовую видеотехнику и электронику, одежду и многое другое. В торговой галерее разместились магазины ведущих российских и зарубежных брендов -"Colin`s", "OGGI", "Westland", "Adidas", "Savage", "Glenfield"и др. Имеются магазиныкосметики - "Иль де Боте", ювелирных изделий, интерьерные салоны, предприятия бытовых услуг.

Развлечения комплекса представлены шестизальным кинотеатром на 1200 человек с ультрасовременным оборудованием, детским развлекательным центром "Веселая Планета" и фуд-кортом, на котором работают такие операторы, как "Макдоналдс", "Крошка-Картошка", "Теремок", "Пицца соле Мио". В Торговом центре функционирует крупнейший в городе фитнес-центр - 2300 м2. В специально обустроенной зоне отдыха посетители ТЦ «Светофор» могут выпить кофе в кофейне "Кофе-Хауз", пообщаться с друзьями в спокойной обстановке. Сообщение между этажами комплекса обеспечивается с помощью современных эскалаторов и лифтов.

В марте 2012 года Торговому Центру "Светофор" Российским Советом Торговых Центров" было присвоено звание"МОЛЛ 21-го ВЕКА".

В ТЦ «Светофор» представлены

-торговые площади

-складские помещения

-территория общественного питания

-развлекательная территория

-территория для размещения бытовых услуг

-территория общего пользования

-вспомогательная территория (относящаяся к торговому центру в целом, например, помещения службы охраны, туалеты и т.д.)

-офисная территория, где размещается администрация торгового центра

Адрес: Московская область, г. Люберцы, ул. Побратимов,д.7.

Время работы : 10-00 - 22-00

телефон: 8-(498)-602-82-87

Технические характеристики:

· Общая полезная площадь - 25500м²;

· Этажность - 3 + 1 (цокольный этаж);

· Наличие уличной парковки;

· Наличие инженерных систем:

-Наружные и внутренние электросети и электроосвещение;

-Наружные и внутренние сети связи;

-Внешний и внутренний газопровод;

-Внешние тепловые сети и отопление;

-Сети канализации;

-Сети холодного и горячего водоснабжения;

-Сети кондиционирования и вентиляции.

2. Выбор способа управления

Существует несколько способов управления, практикуемых на Западе:

Building Management - управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта.

Property management (управление объектом и управление эксплуатацией объекта)

Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.

Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:

· Продвижение объекта на рынке

· Оперативное управление

· Финансовое планирование

Asset management (девелопмент)

Asset management ставит перед собой задачи наиболее эффективного управления активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения. Asset management определяет направление инвестиционной деятельности в проектах коммерческой недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

· Работа на фондовом рынке

· Финансовый менеджмент

· Оценка

Facility managemenent (управление эксплуатацией объекта)

Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи Facility management входит контроль за поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.

Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

· Инжиниринг

· Техническая эксплуатация

· Уборка и обслуживание территорий

Для своей курсовой работы я выбираю Asset management.

3. Выбор управляющей компании

Так как я выбрала Asset management, то компания СВЕТОФОР будет осуществлять управление проектом целиком и полностью, начиная от разработки концепции торгового центра и заканчивая эксплуатацией и реновацией объекта.

Компания СВЕТОФОР имеет два объекта коммерческой недвижимости на территории Московской области (в Люберцах и Балашихе). Заказчик представляет собой и застройщика и управляющую компанию, а значит, в структуре компании сформировано подразделение по управлению.

4. Структура управляющей компании, услуги управляющей компании, функции управляющей компании

В структуру управляющей компании «СВЕТОФОР» входят

-генеральный директор,

-исполнительный директор - менеджеры проекта, строит.-монтажный департамент, отдел подготовки строительства, отдел комплектации;

-главный архитектор - главные архитекторы проектов, архитекторы, главные специалисты;

-финансовый директор - сметно-договорной отдел, бухгалтерия, информационно-тех. отдел;

-коммерческий директор - отдел маркетинга;

-директор по развитию - административно-хоз. отдел, служба развития и персонала;

-директор по качеству - служба технического надзора.

Управление строительством:

-Проведение тендеров и выбор генерального подрядчика, генерального поставщика и остальных участников процесса строительства, оформление и заключение договоров подряда.

-Контроль всех этапов строительства, координация сбора всей необходимой документации.

-Технический надзор.

-Координация и контроль поставок необходимых для строительства материалов и оборудования.

-Координация всех этапов строительства, предоставление отчетности Заказчику, урегулирование спорных вопросов.

-При возникновении соответствующих обстоятельств, внесение корректировок в проектную и рабочую документацию и их согласование.

-Разработка календарных планов и сетевых графиков, их мониторинг и контроль выполнения.

- Координация и контроль монтажных и пуско-наладочных работ.

-Разрешение спорных вопросов и принятие взаимоприемлемых решений при возникновении конфликтных ситуаций по вопросу исполнения подрядчиками своих договорных обязанностей.

-Отслеживание взаиморасчетов между контрагентами, контроль авансовых платежей, промежуточных расчетов и соответствия выполненных обязательств.

-Составление отчетности для Заказчика на промежуточных этапах строительства, подписания актов выполненных работ. Отслеживание качества поставляемых материалов и оборудования, качества и соответствия строительных работ.

-Информирование Заказчика об отклонении от графиков выполнения работ, разработка и принятие решений по оптимизации и соблюдению сроков.

-Приемка и контроль качества выполненных работ, оформление актов сдачи-приемки и предоставление отчетности.

-Подготовка к сдаче объекта в эксплуатацию, проверка работоспособности и функционирования всех инженерных систем.

-Представительство на этапе сдачи объекта в эксплуатацию, согласование сроков устранения замечаний, в случае их выявления.

-Оформление и передача Заказчику отчета о выполнении обязательств по договору управления проектом строительства.

Коммерческое управление:

-Разработка концепции развития объекта. Коммерческое управление включает детальную проработку инвестиционных стратегий.

-Привлечение платежеспособных арендаторов, ведение деловых переговоров в интересах собственника, постоянный контроль над соблюдением условий договора. Грамотное управление дебиторскими задолженностями.

-Эффективное развитие и продвижение бизнеса, маркетинговое продвижение объекта коммерческой недвижимости. Оперативное решение всех вопросов, которые возникают при эксплуатации недвижимости, взаимодействие с коммунальными службами, органами управления, муниципальными учреждениями и пр.

Управление на стадии эксплуатации:

-Техническое обслуживание и ремонт всех инженерных систем, сетей и оборудования, установленных на объекте недвижимости

-Эксплуатация лифтов.

-Сопровождение договоров на поставку энергоносителей

-Разработка бюджетов текущих и капитальных затрат

-Организация круглосуточной диспетчерской службы

-Производство электроизмерительных работ

-Разработка и выполнение мероприятий по энергосбережению

Содержание объекта:

1)Санитарное содержание объекта:

- Ежедневная комплексная уборка помещений,

- Уборка зданий по окончании строительства перед вводом в эксплуатацию,

-Уход за напольными покрытиями и их восстановление,

-Услуги по дезинфекции, дезинсекции и дератизации,

-Очистка крыш и карнизов от наледи и сосулек,

-Сбор и вывоз мусора и пр.

2)Содержание прилегающего земельного участка:

-уборка,

-вывоз мусора и снега,

-озеленение;

3) подготовка объекта к мероприятиям .

Ремонт:

-текущий ремонт;

- капитальный ремонт;

-модернизация;

-реконструкция.

property девелопмент управление

Вывод

Компания «СВЕТОФОР» является и заказчиком и застройщиком и управляющей компанией в одном лице. Это обеспечит эффективное коммерческое управление и максимальную отдачу от недвижимого имущества, так как исполнитель (он же заказчик) - лицо в этом заинтересованное. Не смотря на малый опыт на рынке недвижимости, юная, но трудолюбивая компания «СВЕТОФОР» не допустит недобросовестного исполнения обязательств на всех стадиях существования объекта.

Размещено на Allbest.ru