Открытие и управление агентством недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

контроллинг финансирование управление инвестиционный

Целью создания агентства недвижимости является покупка-продажа, аренда, обмен недвижимости различного назначения и юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Агентство может быть узкоспециализированным (например, аренда коммерческой недвижимости), либо предлагать комплекс услуг, в нашей курсовой работе рассматривается идея открытие агентства, которое будет предлагать весь комплекс услуг связанный с недвижимостью.

Согласно Закону «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность риэлтерских организаций лицензированию не подлежит. Но Российская гильдия риэлторов разработала национальные стандарты профессиональной риэлтерской деятельности, которые были зарегистрированы в Госстандарте РФ, поэтому агентству недвижимости необходимо сертифицировать брокерские услуги.

В данной курсовой работе идея проекта заключается в открытие агентства недвижимости.

1. Классификация проекта

контроллинг финансирование управление инвестиционный

1. Классификация проекта (по сфере деятельности):

Тип проекта:

Смешанный

- Организационный (частное предпринимательство (ЧП) с общей системой налогообложения. Куплю - продажу и эксплуатацию нежилых помещений и земельного участка, необходимых для агентства недвижимости, планируется осуществлять через индивидуальное предпринимательство.)

- Экономический (привлечение прибыли)

- Социальный (Определенные группы людей (инвалидов, участников ВОВ, многодетные семьи, Родители и жены военнослужащих, погибших вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите страны или при исполнении иных обязанностей военной службы, педагоги и медработники бюджетных учреждений, сотрудники органов социальной защиты, ветераны труда) получат скидки на риэлтовские услуг и бесплатные консультации юриста)

2. Классификация проекта по размерности:

Класс проекта:

Монопроект - агентство недвижимости «Истина» - это отдельный проект, который возглавляется и управляется одним человеком.

3. Классификация проекта по масштабу:

Мелкий - в проекте участвует один офис, и один вкладчик.

4. Классификация по уровню головной организации

Региональная организация.

5. Классификация проекта по длительности:

Краткосрочное - помещение найдено и заключен договор с покупателями, требуется только косметический ремонт офиса, покупка оборудования и мебели, а так же набор персонала.

6. Классификация проекта по сложности:

Сложный - сложность проекта заключается в наборе квалифицированных работников, освоение и завоевание рынка недвижимости.

7. Классификация проекта по виду:

Инвистационный - проект, в котором главной целью является вложение средств в бизнес с целью получения прибыли.

по содержанию:

Внутренние инвестиции:

- Закупка, сборка и установка офисной мебели. Организация рабочих зон, зоны отдыха, клиентской зоны. Комплектация офиса компьютерной и оргтехникой.

- повышение квалификации кадров (обучение риэлторов, юристов)

Внешние инвестиции:

- получение кредита на покупку помещения

- получения субсидии от государства на развитие малого бизнеса

(пойдет на покрытие кредита)

- развитие рекламы.

по продолжительности:

- среднесрочные - планируется что срок окупаемости капитальных вложений будет от года до трех лет.

8. Жизненный цикл проекта

Жизненный цикл проекта - промежуток времени между момента появления проекта и моментом его ликвидации. Состоит их 3 фаз: прединвестиционной, инвестиционной, эксплуатационной. Фазы включают в себя стадии, которые объединяют определенные виды деятельности (консультирование, проектирование, производство). (см. таб. №1)

Таблица №1. Жизненный цикл организации

Начальная (прединвестиционная) фаза проекта	Инвестиционная фаза проекта	эксплуатационная (или производственная) фаза проекта
1.проводится анализ рынка	1. Подыскивается и покупается помещение (офис)	1. Состовляеться график работы агентства
2.разробатывание и изучение возможностей проекта	2. Покупаеться и завозиться мебель и оборудование	2. Производяться первые оказания услуг
4.регистрация ИП	3. Подыскиваеться и обучается персонал.	3. Погашаеться кредит
3.заключается соглашение между банком и ИП на получения кредита	4. ведутся рекламные мероприятия.
5. предоставляются документы в Иркутский государственный фонд поддержки предпринимательства на получение субсидии.

9. Структуризация проекта

Структуризация проекта - расчленение проекта на части, которые можно преобразовать в эквивалентные «хорошо определенные» задачи. Они решаются, а затем производится синтез проблемы, на новом, более высоком уровне его понимания.

При изучении окружения рассматриваются факторы влияние внешней и внутренне среды:

Внешние факторы:

Политические факторы.

- политические законы, издаваемые Госдумой РФ относительно рынка жилья, непосредственно затрагивают риэлтерскую деятельность и вносят свои коррективы в работу агентств.

Социальные факторы:

- необразованность сотрудников

- некачественное обслуживание

Экономические факторы:

- Состояние экономики и ценовая политика на жилплощадь непосредственным образом оказывают влияние на работу в данной структуре.

- состояние экономики может сильно повлиять на возможности получения организацией капитала для своих нужд. (например кризис)

- Большой уровень безработице населения

Внутренние факторы: в таблице №2 SWOT-анализ создаваемого агентства недвижимости

Таблица №2.

	Возможности · Рост доходов населения. · Развитие рынка ипотечного кредитования · Рост рынка жилой и коммерческой недвижимости · Смещение спроса в Подмосковье · Комплексное освоение территорий	Угрозы · Рост конкуренции на рынке. · Недоверие к агентствам недвижимости из-за широко освещенных случаев недобросовестности риелторов · Повышение требований клиентов к оказываемым услугам · Перспективы насыщения рынка коммерческой недвижимости · Замедление темпов роста рынка жилой недвижимости · Рост продаж от застройщиков (частичный или полный отказ от услуг агентств) · Рост цен на недвижимость · Низкие барьеры выхода на рынок новых конкурентов · Развитие самостоятельного поиска клиентами объектов жилой и коммерческой недвижимости
Сильные стороны · Выгодное местоположение офиса · Специализация на жилищном и коммерческом направлениях · Широкий спектр предлагаемых услуг · Квалифицированный персонал. · Индивидуальный подход к клиентам · Высокое качество оказываемых услуг · Юридическая проверка объектов · Выделение средств на проведение рекламной кампании	Расширение ассортимента предлагаемых услуг. Рекламная кампания, создание сайта, повышение числа повторных обращений в компанию (формирование лояльности, в первую очередь на рынке коммерческой недвижимости). Постоянное подтверждение качества оказываемых услуг и качества обслуживания. Формирование партнерских программ с застройщиками, банками, страховыми компаниями	Формирование лояльности клиентов. Формирование осведомленности об агентстве путем проведения рекламной кампании. Использование преимуществ размещения практически в центре города. Обучение персонала. Увеличение базы ликвидных предложений
Слабые стороны · Нет сайта · Нет филиалов агентства в Москве (один офис). · Отсутствие осведомленности потенциальных клиентов об агентстве недвижимости · Отсутствие опыта работы на рынке · Отсутствие постоянной группы клиентов	Расширение ассортимента. Эффективное продвижение агентства и его услуг с помощью проведения рекламной кампании. Создание сайта. Открытие в перспективе еще одного офиса в Москве.	Диверсификация деятельности, формирование лояльности клиентов, которые не уйдут к конкурентам. Обучение персонала. Повышение качества обслуживания. Крайний вариант - продажа бизнеса

10. Конкуренты

Конкуренты	Сильные и слабые стороны агентства недвижимости «Истина»
Название	Сильные стороны	Слабые стороны
АН «Тысячелетие»	1. Высокий уровень обслуживания; 2. Широкий спектр оказываемых услуг.	1. Высокие цены предоставляемых услуг; 2. Малая численность специалистов, что не позволяет обслужить больше клиентов.	Сильные стороны: 1. Высокий уровень обслуживания; 2. Приемлемые цены; 3. Удачное расположение АН; 4. Специалистам предоставляется возможность повышения квалификации. Слабые стороны: 1. Пока не предоставляется больше никаких дополнительных услуг.
АН «Сакура»	1. Высокий уровень обслуживания; 2. Удачное расположение.	1. Высокие цены на услуги; 2. Специалистам не предоставляются условия для повышения квалификации.
АН «Эксперт»	1. Высокий уровень обслуживания;	1. Высокие цены предоставляемых услуг; 2. Маленькое помещение; 3. Размещение отдалено от общественного транспорта.
АН «Домовой»	1. Высокий уровень обслуживания;	1. Высокие цены на услуги.
АН «Адрес»	1. Удачное расположение 2. Приемлемые цены.	1. Не предоставляются дополнительные услуги.

11. Участники проекта

Так как данное агентство только организуется, то штат работников предусмотрен небольшой. В качестве инвестора выступает банк «Сбербанк». В состав работников предприятия входят: директор (Бернгард А.В), главный бухгалтер (Рыбакова А.Ю), четыре менеджера по недвижимости (Власинко В. В; Сютягина А.Г; Переляева В.А; Новикова Ю.В.), юрист (Гордеева К. Г), секретарь (Каткова Ю.Н.)

Водитель (Машков В.А.), уборщица (Мрыкина В.А.)

Руководитель фирмы, он же генеральный директор. В его обязанности входит: руководство фирмой в целом, именно он занимается стратегическим планированием на перспективу развития фирмы.

Директор осуществляет следующую работу на фирме:

- организует всю работу фирмы;

- несет полную ответственность за ее состояние и состояние трудового коллектива;

- представляет фирму во всех учреждениях и организациях;

- распоряжается имуществом фирмы;

- издает приказы по фирме в соответствии с трудовым законодательством;

- принимает и увольняет работников;

- открывает в банках счета фирмы;

- осуществляет экономическое планирование

Бухгалтер-кассир:

- ведет бухгалтерский учет и отчетность;

- выполняет расчетные работы, оформляет необходимую документацию;

- следит за точностью и своевременностью расчетов с клиентами, поставщиками и органами налогового контроля;

- составляет итоговые бюджетные отчеты для предоставления в налоговые органы;

принимает активное участие в планировании в области налоговой и ценовой политики фирмы;

Юрист оказывает всю необходимую юридическую поддержку фирме, а также занимается оказанием юридических услуг клиентам агентства.

Риэлторы занимаются поиском подходящих вариантов, удовлетворяющих потребностям клиентов, и показом этих вариантов.

Водитель на личном транспортном средстве осуществляет перевозку сотрудников агентства. Все затраты на обслуживание автомобиля несет сам водитель, агентство оплачивает только затраты, связанные с расходом топлива. Все эти условия оговариваются договором между водителем и руководством агентства, когда первый устраивается на работу.

Уборщица осуществляют уборку здания офиса.

2. Основы проектного анализа

Сущность проектного анализа

Проектный анализ - система знаний о теории и практике и инвестирования в реальные активы.

Главной идеей проектного анализа является определение всех сложностей, позитивных и негативных внешних и внутренних обстоятельств, связанных с данным проектом, а именно, открытие агентства недвижимости «Истина «. Анализ отражает выгоды для всех участников проекта и их затраты.

Искусство проектных разработчиков состоит в умении определить и выявить все недочеты проекта до его реализации в эксплуатацию. Отразить в анализе положительные и отрицательные стороны, для прогнозирования успешности финансирования. Данный проект планируется финансировать способом кредитования на имя заказчика - Бернгард А.В. Кредитором планируется выступать «Сбербанк».

Состав проектного анализа

Технический анализ:

а) Анализ технических проблем

· По форме собственности - недвижимость под эксплуатацию здания является как в собственности (выведена из жилого фонда), так и арендованной.

· По его местоположению:

· По срокам реализации - уровень дохода от эксплуатации должен покрывать обязательства по кредитным договорам, по заработным платам, по текущим расходам. После расплаты по всем обязательствам, полученные деньги и будут являться прибылью, за вычетом налогов. Необходимо учитывать риск непредвиденных расходов и создавать резервный капитал.

б) Оценка затрат - 10% (для строительства с повторяющимися и предсказуемыми факторами неопределенности) - уровень инфляции в течение срока осуществления проекта, ожидаемая степень повышения цен на оборудование (фототехника).

в) Составление графика работ

Январь - составление и рассмотрение договора кредитования. Получение заказчиком инвестиций (денежных средств) от инвестора.

Февраль - наем менеджера проекта, подбор персонала.

Март - начало обучение персонала.

Апрель - проведение тендеров на отделочно-монтажные работы, дизайнерские разработки, согласование проектов, заключение договоров.

Май - проведение отделочно-монтажных работ, разработка сайта и логотипа студии.

Июнь - начало рекламной деятельности для завоевания репутации на рынке.

Июль - конец отделочно-монтажных работ, привоз мебели в офисе.

Август - окончание обучения персонала, заключение трудовых договоров с персоналом, установка орготехникио.

Сентябрь - презентация АН, начало работы.

Коммерческий анализ

Агентства недвижимости «Истина» предложит клиентам жилье удовлетворяющие их потребности в г. Иркутске его окрестностях. В отличие от многих других компаний, ориентирующихся исключительно на достижение максимальной прибыли, наше Общество в первую очередь будет, стремится полностью удовлетворить запросы клиентов. Мы будем поддерживать конкурентоспособные цены, расширять спектр услуг и повышать прибыль. Внутри компании мы обеспечим удовлетворенность персонала своей работой и отзывчивость. Для нас не менее важна гармония сотрудников, чем удовлетворенность заказчиков. Основатели Общества считают, что лояльные сотрудники обеспечат успех всей компании и станут залогом ее долговременного успеха. Повышения квалификации каждого работника, а так же тренинговые задания не будут прекращать посещать нашу компанию. Успех риэлтора на 80% зависит от умения работать с людьми.

Основные задачи ООО «Истина»:

1) максимальное осуществление потребностей потребителей в области жилой недвижимости;

2) прогнозирование спроса предоставляемых услуг;

3) анализ рыночных возможностей общества;

4) изучение потребителей услуг общества;

5) оценка предлагаемых услуг и перспектив развития общества;

6) анализ формы сбыта услуг;

7) оценка, используемых фирмой методов ценообразования;

8) исследование мероприятий по продвижению услуг на рынке и т.д.

Спрос

Спрос зависит от следующих факторов:

1. Поставщики:

Агентства недвижимости нужны для того, чтобы облегчить участь клиентов при проведении сделок с недвижимостью.

Поставщики являются определяющим фактором для данной организации, так как она осуществляет свою деятельность на рынке недвижимости. Поставщиками являются клиенты, выставляющие на продажу свои квартиры, инвесторы, выставляющие квартиры в долевом строительстве и так далее.

2. Трудовые ресурсы. Немаловажным фактором является профессионализм сотрудников. И здесь некоторое преимущество на стороне крупных компаний. Однако нельзя недооценивать молодые фирмы, кадры которой может быть и не знают каких-то нюансов, но наверняка окружат своего клиента вниманием и заботой, ответственно подойдут к делу, чтобы потом о них рассказали своим друзьям.

3. Потребители.

Потребителями являются физические лица, желающие приобрести квартиру, гараж, земельные участки. Лица, желающие получить услуги по приватизации, переводу под нежилое, или желающие улучшить свои жилищные условия так же являются потребителями услуг данной организации. Как правило, это физические, индивидуальные лица. Процент юридических лиц, прибегающих к услугам агентства, очень мал.

4. Состояние экономики.

Состояние экономики и ценовая политика на жилплощадь непосредственным образом оказывают влияние на работу в данной структуре.

5. Политические факторы.

Политические законы, издаваемые Госдумой РФ относительно рынка жилья, непосредственно затрагивают риэлтерскую деятельность и вносят свои коррективы в работу агентств.

6. Имидж.

Имидж риэлтерской фирмы формирует все: от внешнего и внутреннего вида офиса, времени существования компании на рынке недвижимости, формы преподнесения информации об услугах агентства в рекламе до уровня компетентности риэлторами его этичного поведения с клиентом. Естественно, оказав объем услуг, который необходим для того, чтобы сделка совершилась, а клиент остался довольным результатом, агентство зарабатывает свою репутацию.

7. Сезонность.

В деятельности данного агентства можно выявить некоторую сезонность. Наблюдаются циклы по аренде и покупке жилья: летом традиционно возрастает число иногородних среди покупателей квартир, в преддверии нового учебного года понятно желание родителей благоустроить своего ребенка-студента в плане жилья. Так же можно заметить увеличение спроса на квартиры перед Новым годом - многие желают встретить новый год на новом месте. Уменьшение спроса же наблюдается как раз после новогодних праздников, в январе-феврале.

8. Расположение.

Выгодное и доступное месторасположение фирмы в городе позволяет привлекать клиентов. Любой клиент обращается в агентство недвижимости с целью облегчить свою участь при проведении сделок, и, соответственно, трудности в доступе к офису фирмы тоже нежелательны. Кроме того, данный фактор непосредственно влияет и на имидж фирмы. Клиент, живущий в центре города вряд ли поедет в офис, расположенный в Черемушках, в то время как клиент из Черемушек поедет в офис, расположенный в центре.

Финансовый анализ

Проект является частным. Выгоден в финансовом отношении.

Жизнеспособный проект, в финансовом отношении возмещает затраты на него за счет поступлений от реализуемых им услуг.

Характеристика финансового анализа

Виды анализа	Анализ финансовой рентабельности
Назначение	Определение рентабельности капиталовложений в проект
Позиции, с которых ведется анализ проекта	С позиции проекта
Системы финансовой отчетности	Дисконтированные потоки денежных средств
Критерии	Внутренняя норма прибыли, чистая приведенная стоимость
Применимость	Ко всем проектам

Рассчитаем затраты на 2013-2014 год.

1. Единовременные затраты на открытие:

· регистрация предприятия - 35000 рублей;

· приобретение компьютеров (8 компьютеров) - 160000 рублей;

· оргтехника - 60000 рублей;

· мебель офисная - 80000 рублей;

· мебель для клиентов - 35000 рублей.

Итого: 350 тыс. руб.

2. Ежемесячные затраты представлены в таблице 5.

Таблица 1 Ежемесячные затраты на функционирование агентства

Статья расходов	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль
Бензин	6000	6000	6000	6000	6000	6000
Заработная плата (из таблицы 8)	154000	154000	154000	154000	154000	154000
ЕСН	40040	40040	40040	40040	40040	40040
Телефония	3000	5000	5000	5000	5000	5000
Интернет (выделенная линия)	4000	3000	3000	3000	3000	3000
Выплата по кредиту	31200	31200	31200	31200	31200	31200
Расходы на рекламу	240170	309351	307074	278083	206557	240694
Коммунальные услуги	2400	2400	2400	2400	2400	2400
Представительские расходы	25000	25000	25000	25000	25000	25000
Расходные материалы	1500	1500	1500	1500	1500	1500
Обучение персонала	79475	223125	252875	282625	297500	342125
Затраты на ведение деятельности (17% от выручки)	0	14160	14160	0	0	0
Итого	743025	795876	823349	809948	753297	832059
	Март	апрель	май	июнь	июль	август
Бензин	6000	6000	6000	6000	6000	6000
Заработная плата (из таблицы 8)	154000	154000	154000	154000	154000	154000
ЕСН	40040	40040	40040	40040	40040	40040
Телефония	5000	5000	5000	5000	5000	5000
Интернет (выделенная линия)	3000	3000	3000	3000	3000	3000
Выплата по кредиту	31200	31200	31200	31200	31200	31200
Расходы на рекламу	239644	228304	251513	281347	289111	298956
Коммунальные услуги	2400	2400	2400	2400	2400	2400
Представительские расходы	25000	25000	25000	25000	25000	25000
Расходные материалы	1500	1500	1500	1500	1500	1500
Обучение персонала	150000	150000	150000	150000	150000	150000
Затраты на ведение деятельности (17% от выручки)	0	0	0	0	0	0
Итого	816134	804794	872628	932212	969726	1024196

Итого, затраты за год: 10 177 244 рублей.

Проведем оценку финансовой состоятельности проекта. Для этого нужно свести в единую таблицу доходы и расходы агентства. Представим расчеты в виде таблицы 2.

Таблица 2 Финансовый план

	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль
Единовременные издержки	350000
Ежемесячные издержки	743025	795876	823349	809948	753297	832059
Выручка от реализации услуг	467500	637500	722500	807500	850000	977500
Прибыль до налогообложения	-625525	-158376	-100849	-2448	96703	145441
Налог	-150126	-38010	-24204	-588	23209	34906
Чистая прибыль	-475399	-120366	-76645	-1860	73494	110535
	март	апрель	май	июнь	июль	август
Единовременные издержки
Ежемесячные затраты	816134	804794	872628	932212	969726	1024196
Выручка от реализации услуг	935000	935000	1062500	1147500	1232500	1360000
Прибыль до налогообложения	118866	130206	189872	215288	262774	335804
Налог	28528	31249	45569	51669	63066	80593
Чистая прибыль	90338	98957	144303	163619	199708	255211

Таким образом, окупаемость проекта по чистой прибыли составит 10 месяцев. Во многом это обусловлено поведением рекламной кампании и выгодным месторасположением офиса.

Рентабельность проекта, получаемая делением чистой прибыли за год на годовую выручку, составляет 4,41%. Показатель невысок, что обусловлено большими затратами на проект в начале года. В 2014 году можно ожидать роста продаж услуг за счет роста осведомленности клиентов об агентстве и формирования его положительной репутации.

Иными словами, проведенное в работе исследование позволило обосновать проект по созданию агентства недвижимости в Иркутске.

В целом текущая ситуация с открытием агентства недвижимости может быть оценена как средне рисковая. При условии проведения эффективной маркетинговой политики, расширении географии покрытия рынка, поддержании стабильного качества предлагаемых услуг и постоянном совершенствовании процесса обслуживания, создаваемое агентство недвижимости имеет высокие шансы на успешное функционирование.

Организационный или институциональный анализ

Результатом анализа являются рекомендации по развитию деятельности исполнителя проекта по следующим направлениям:

1. Набор и обучение персонала - набор будет производиться из людей как имеющих опыт в данной отрасли (бухгалтер, юрист, секретарь, водитель, уборщица). Риэлторам нужно будет посетить курсы.

2. Финансовая деятельность - денежные средства влаживаемые в проект планируется получить в кредит под залог имеющихся в собственности помещения выведенного из жилого фонда на имя Бернгард А.В. Данные средства будут направлены на закупку оборудования (мебель, оргтехника, спец. программы), оплату ремонтных работ, обучение персонала.

3. Материально-техническое обеспечение проекта - закупленное оборудование, договор с обученным персоналом обязующий их работать сроком не менее года. В случае нарушение договора взыскиваются штрафные санкции в размере стоимости обучения.

Экологический анализ

Потенциальный ущерб окружающей среде является минимальным. Агентство недвижимости «Истина» исключает возможность нанесения вреда окружающей среде своей деятельностью. Вывоз мусора производится коммунальными службами в установленные сроки. Прилегающая территория обслуживается дворниками.

Социальный анализ

В социальном отношении проект актуален. Он объединяет интересы различных групп людей. По возрастным категориям есть критерии от 18 лет когда человек считается дееспособным.

Методы проектного анализа

Количественный метод-расчет и составление полных смет на запуск в эксплуатацию студии. По истечению определенного срока эксплуатации, делается анализ.

Качественный метод - необходимо объединить информационные материалы и составить аналитические таблицы по деятельности агентства недвижимости.

3. Оценка эффективности инвестиционных проектов

Анализ и оценка эффективности инвестиционного проекта.

Рассчитывать количественные показатели эффективности в системе контроллинга необходимо для отображения изменений в реализации проекта в зависимости от изменений внешней и внутренней среды. Такой расчет производится при планировании проекта для того, чтобы иметь параметры, к которым необходимо стремиться при реализации проекта для успешного достижения целей. Также необходимо производить оценку эффективности проекта при выявлении каких-либо изменений в реализации проекта для того, чтобы знать какие последствия будут иметь эти изменения и выбрать правильную меру воздействия на ход реализации проекта для того, чтобы приблизить фактические параметры проекта к плановым.

Показатели оценки эффективности проекта

Ключевое значение для принятия решения о состоятельности инвестиционного проекта имеет оценка его коммерческой эффективности которая включает в себя, как минимум, два вида оценки.

· Финансовая состоятельность проекта (финансовая оценка) - анализируется платежеспособность проекта в ходе его реализации.

· Эффективность проекта (экономическая оценка) - оценивается способность проекта обеспечить достаточный темп прироста вложенных средств.

Показатель экономической эффективности проекта

Показатель	Смысл показателя	Критерий положительной оценки
Р1	Рентабельность инвестиций, позволяет показать относительную величину прироста чистой текущей стоимости после завершения проекта. Таким образом, проект должен, как минимум, приносить прибыль на содержание функционирования АН.	Р1>1

Анализ инвестиционной среды

Общеэкономический анализ инвестиционного проекта основывается на следующих прогнозных показателях, которые могут быть существенны для данного инвестиционного проекта:

· темпы экономического роста - проект планируется развивать в пределах одного города Иркутска. В будущем рассматривается развитие сети в городах Ангарск, Усолье-Сибирское, для которого так же требуются дополнительные инвестиции.

· уровень правовой стабильности - проект не несет потенциальной угрозы законодательству РФ и является коммерческим предприятием выплачивающий все необходимые обязательства (налоги, сборы, пошлины). Для проектов малого бизнеса предусмотрены льготные периоды налоговыплат.

· уровень инфляции - уровень инфляции так же отражается на экономической выгоде предприятия. Высокий уровень инфляции может повлечь за собой убытки.

· стабильность национальной валюты - проект финансируется в национальной валюте и ее стабильность выгодна для предприятия, во избежание рисков ущерба. Так же оплата за оборудование ведется в долларах USA и снижение курса национальной валюты так же повлечет убытки для предприятия.

· состояние платежного баланса страны - страна является развивающейся и многие зарубежные страны охотно сотрудничают и завоевывают рынок, предлагая свою продукцию и услуги (поставка съемочного и студийного оборудования).

· уровень процентной ставки за кредит - процентная ставка в «Сбербанке» на инвестируемую сумму есть 9% годовых.

Отраслевой анализ инвестиционного проекта проводится в объеме, зависящем от особенностей данного проекта со следующих позиций:

· темпы и перспективы роста отрасли - это увеличение количества предоставляемых услуг.

· состояние рынков сбыта - для проектов меньшего масштаба вполне актуально проводить семинары, обучение, масштабных акций на привлечение клиентов.

· уровень конкуренции - конкуренцию составляют другие АН.

· наличие специальных налоговых режимов и иных элементов государственного регулирования - перспектива развития малого бизнеса в нашей стране, финансовая поддержка.

· особенности той ниши, которую занимает (может занять) объект инвестирования - отрасль деятельности предприятия очень специфична, не является первонеобходимым в семейных бюджетах.

Микроэкономический (локальный) анализ инвестиционного проекта

Полнота микроэкономического анализа зависит от того, как планируется осуществлять проект:

- с созданием нового юридического лица (см. участники проекта).

4. Анализ инвестиционного проекта

Проверка исходных данных включает анализ и оценку следующих показателей:

· объем инвестиций в проект - закупка орготехники, мебели, ремонт в помещении, обучение персонала, реклама.

· нормы амортизации - ремонт помещения, ремонт оргтехники.

· ставки процентов за кредит - 9% годовых. Выплаты производятся «Сбербанк».

· имеющиеся и прогнозные цены на выпускаемую продукцию - цены будут ориентированы на людей с средним достатком.

Маркетинговый анализ включает следующие этапы:

· Оценку конкуренции и других внешних факторов: степень конкуренции, потенциальных конкурентов (см. «анализ конкурентов»).

· Определение стратегии маркетинга складывается из следующих составляющих: стратегия ценообразования (рассчитана на людей с средним достатком), использование рекламы (баннеры, рекламные ролики, интернет ресурсы, визитные карточки)

· Исследование рынка поиск и оценка уже существующих конкурентов, предполагаемая реакция клиентов на более низкую стоимость предоставления аналогичных услуг.

· Прогноз объема продаж - уровень продаж должен покрывать обязательства по кредитным договорам, по заработным платам, по текущим расходам. После расплаты по всем обязательствам, полученные деньги и будут являться прибылью, за вычетом налогов.

Анализ организационно-правовой формы может варьироваться в зависимости от выбранного способа реализации:

· инвестиционный проект реализуется на базе вновь создаваемого предприятия, в число учредителей которого входит потенциальный инвестор Бернгард А.В, определена организационно-правовая форма предприятия, создаваемого для проекта (юридические лица полностью несут ответственность за распоряжение инвестируемых в данное предприятие денежных средств).

4. Анализ рисков

Риск - потенциальная, численно измеримая возможность потери. Риск проекта - это степень опасности для успешного осуществления проекта. Понятием риска характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий.

Таких как, не заинтересованность клиентов в оказываемых услугах, низкий уровень платежеспособности населения, высокий уровень инфляции и т.д.

Виды рисков

Динамический риск - это риск непредвиденных изменений стоимости основного капитала вследствие принятия управленческих решений или непредвиденных изменений рыночных или политических обстоятельств. Такие изменения могут привести как к потерям, так и к дополнительным доходам. (Софинансирование государством, ставка налогообложения, инфляция).

Статистический риск - это риск потерь различных активов вследствие нанесения ущерба собственности, а также потерь дохода из-за недееспособности организации. Этот риск может привести только к потерям (криминогенная обстановка района, поломка тренажеров, риск потери репутации вследствие не правильной работы персонала).

Классификация рисков

Риски классифицируются по следующим признакам:

· по природе происхождения;

· по принадлежности;

· по сфере приложения;

· по месту возникновения;

· по степени достаточности;

· по продолжительности проявления;

· по интенсивности проявления;

· по возможности компенсации;

· по значимости влияния на результат;

· по реальности проявления.

Внешние и внутренние риски по отношению к проекту

Определенный интерес представляет классификация по следующим факторам:

Внешние: непредсказуемые (налогообложение, природные катастрофы

(Иркутск - сейсмически опасный район), саботаж персонала, терроризм, не выполнение подрядчиками своих обязательств; и предсказуемые (повышение стоимости оборудования, усилие конкуренции и ослабление позиций на рынке, отрицательные социальные последствия, изменение валютных курсов, нерасчетная инфляция).

Внутренние: нетехнические (срыв планов работ из-за недостатка фотографов), низкая квалификация персонала, технические (ухудшение качества предоставляемых услуг, не своевременное обслуживание студии).

Правовые: (невыполнение контрактов, судебные процессы, невозможность выполнения договоров) и страховые риски (перестановка оборудования).

Качественный и количественный анализ проектных рисков

Качественный анализ

Проведением качественного анализа проектных рисков является четкое определение (выявление, идентификация, поименование). Описание - «инвентаризация» всех возможных рисков проекта.

Можно рассмотреть риски с трех позиций:

· во-первых, с точки зрения, истоков причин возникновения данного типа риска;

· во-вторых, с позиций изучения гипотетических негативных последствий возможной реализации данного риска;

· в третьих, исходя из обсуждения конкретных мероприятий, позволяющих минимизировать риск.

Технико-технологические риски могут быть вызваны следующими причинами: ошибки в проектировании, недостатки технологии и неправильный выбор оборудования, недостатки управления, нехватка квалифицированных сотрудников, отсутствие опыта работы с импортным оборудованием у местного персонала, срыв поставок комплектующих, срыв сроков строительных работ подрядчиками, повышение цен на студийное оборудование, энергию и комплектующие, увеличение стоимости оборудования, рост расходов на зарплату.

Возможное проявление всех указанных причин технико-технологического риска (как и для других перечисленных видов рисков) неизбежно приводит к повышению расчетной стоимости проекта.

Маркетинговые риски возникают по следующим причинам:

· неправильный выбор рынков сбыта продукции, неверное определение стратегии операций на рынке, неточный расчет емкости рынка, неправильное определение месторасположения студии;

· непродуманность, неотложность или отсутствие сбытовой сети на предлагаемых рынках сбыта;

Маркетинговые риски могут привести к отсутствию необходимых доходов, достаточных для погашения кредитов, невозможности реализовать услуги в нужном стоимостном выражении и в намеченные сроки.

Результатом их проявления являются:

· работа на неполную мощность;

· услуги не высокого качества.

Финансовые риски - их возникновению способствуют:

· экономическая нестабильность в стране;

· инфляция;

· сложившаяся ситуация неплатежей в отрасли;

· дефицит бюджетных средств.

Причины возникновения финансового риска проекта, которые могут привести к росту процентной ставки, удорожанию финансирования, а так же росту цен и услуг, следующие:

· политические факторы;

· колебания валютных курсов;

· государственное регулирование учетной банковской ставки;

· повышение издержек оказания услуг.

Причины недостатка средств для обслуживания долга:

· снижение цен на продукцию проекта на рынке;

· слабость, неустойчивость экономики;

· неграмотное руководство финансовой деятельностью;

· дефицит бюджета, инфляционный рост цен.

Меры по снижению финансовых рисков:

· привлечение к разработке и реализации проекта крупнейших фирм с большим опытом проектирования;

· участие правительства РФ в качестве страхователя инвестиций, получение гарантий Правительства РФ на кредиты, представляемые западными инвесторами

· получение налоговых льгот;

· тщательная разработка и подготовка документов по взаимодействию сторон, принимающих непосредственное участие в реализации проекта, а так же по взаимодействию с привлеченными организациями;

· разработка сценариев развития неблагоприятных ситуаций.

Юридические риски - последствия неблагоприятных исходов:

· не отлаженное законодательство

· нечетко оформленные документы, подтверждающие права собственности, аренды и т.д.

Экономические риски - причины возникновения:

· неустойчивое законодательство в части требований к окружающей среде аварии.

Количественный анализ

Задача количественного анализа состоит в численном измерении влияния изменений рискованных факторов на эффективность проекта.

Анализ сценариев представляет собой развитие методики чувствительности проекта, т.к. одновременному непротиворечивому (реалистическому) изменению подвергается вся группа переменных, проверяемых на риск. Рассчитывающая пессимистический вариант (сценарий) возможного изменения переменных, а также оптимистический и наиболее вероятный вариант. В соответствии с этими расчетами определяются новые значения критериев оценки эффективности проекта. Эти показатели сравнивают с базисными значениями и делают необходимые рекомендации. В основе рекомендаций лежит определенное «правило». Даже в оптимистическом варианте нет возможности считать проект целесообразным для реализации, если значение критерия NPV такого проекта отрицательно и наоборот: пессимистический сценарий в случае получения положительного значения NPV позволяет эксперту судить о приемлемости данного проекта, несмотря на наихудшие прогнозы изменения переменных

1. Полезность анализа рисков

· совершенствует уровень принятия решений по малоприбыльным проектам;

· проект с малым значением NPV может быть принят, если анализ рисков установит, что шансы получить удовлетворительный доход превосходят вероятность неприемлемых убытков;

· помогает идентифицировать производственные возможности: анализ рисков экономит деньги, предотвращая затраты на получение информации, которые превосходят издержки неопределенности;

· освещает сектор проекта, требующие дальнейшего исследования, управляет сбором информации;

· выявляет слабые места проекта, дает возможность внесения поправок;

· предполагает неопределенность, возможные отклонения от базовых уровней в связи с тем, что присвоение распределений и границ варьирования переменных несет оттенок субъективизма, необходимо критически подходить даже к результатам анализа рисков.

Анализ проектных рисков является неотъемлемой частью комплексной экспертизы проекта и служит мощным инструментом для принятия верного инвестиционного решения.

Страхование рисков

Применяется два основных способа страхования:

· Имущественное (страхование оборудования, страхование кредита выданного Банком Сбербанк в качестве инвестиций, страхование интеллектуальной собственности - особые условия обучения персонала);

· От несчастных случаев (нанесение вреда здоровью клиентов, страхование профессиональной ответственности).

Оценка рисков реализации проекта

Риск	Значимость (1-10)	Вероятность	Мероприятия
Увеличение числа игроков на рынке	6	Средняя	Формирование уникального предложения, повышение конкурентоспособности
Низкий уровень квалификации и подготовки персонала в сфере продаж / услуг	6	Средняя	Обучение персонала
Незнание потребителей о существовании данного агентства недвижимости	8	Высокая	Проведение рекламной кампании
Замедление темпов роста рынка жилой недвижимости	6	Средняя	Развитие направления коммерческой недвижимости
Неудовлетворенность клиентов от сотрудничества с агентством недвижимости	8	Низкая	Разработка стандартов обслуживания, контроль работы персонала
Отказ застройщиков от работы с агентствами	8	Низкая	Развитие направления вторичной недвижимости

Таким образом, обобщая данные, представленные в таблице можно говорить о том, что проект является средне рисковым, требующим разработки детального плана по организации бизнеса и эффективной маркетинговой деятельности.

В заключении хочется сказать, что существует множество рисков, влияющих на внешнюю срезу данной организации. Разные риски оказывают разное влияние. Некоторые требуют долгого рассмотрения и анализа, некоторые нужно принимать во внимание лишь при необходимости, некоторыми можно и вовсе пренебречь.

Некоторые из этих рисков могут представлять собой угрозу для фирмы, и последствия здесь могут быть разными: от легкого ущерба, до критической ситуации, а то и вовсе, разрушения.

В данном случае серьезный ущерб фирме могут принести лишь форс-мажорные обстоятельства. Глупо предполагать, что люди перестанут продавать и покупать недвижимость, этот рынок очень подвижен. Поправки и изменения в правовой системе так же не имеют существенного влияния на деятельность в данной сфере - необходимость в приобретении имущества будет всегда, какие бы законы ни издавало государство, и какие препоны бы ни ставило. Состояние экономики по большей частности имеет сезонное влияние, так что можно сказать, что любой ущерб возместим.

5. Финансирование проекта

Метод финансирования проекта

Различают 4 метода финансирования проектов: акционерное, долговое, из государственных источников, лизинговое.

Финансирование данного проекта осуществляется долговым методом. Денежные средства в виде кредита выдаются «Сбербанком» на имя владельца Бернгард А.В.

В дальнейшей эксплуатации проекта предусмотрено участие в соревнованиях частично финансируемых государством.

1. Организация финансирования

В рассматриваемом объекте применяется финансирование с полным регрессом требований кредиторов на заемщика.

Любой кредитор рассматривает максимальное количество рисков и оценивает возможность благоприятного воплощения проекта в жизнь.

Рассматриваемые в предыдущей главе риски, должны обеспечиваться невозможностью осуществления за счет выполнения следующих условий:

· проведения эффективной маркетинговой политики

· расширении географии покрытия рынка

· поддержании стабильного качества предлагаемых услуг и постоянном совершенствовании процесса обслуживания

Участники проектного финансирования:

Директор агентства Бернгард А.В (Собственные средства), заемные средства (кредит) берется у Сбербанка.

2. Контроль за расходами на проект

Главной задачей проект-менеджера (группа контроля за расходами) является контроль за финансовым состоянием проекта. В его задачи входят:

· Точные оценки затрат;

· Распределение расходов во времени (контроль за потоком наличности);

· Подтверждение затрат;

· Своевременность и точность отчетности по затратам;

· Прогноз затрат.

6. Организационные формы управления проектами

Участники проекта

Организационные формы управления проектами

Виды организаций участвующих в управлении проектом. В реализации инвестиционного проекта принимают участие значительное количество организаций, которые выполняют различные работы и оказывают различные услуги:

· Заказчик - физическое лицо, принимает решение по возведению объектов и обеспечивает его финансирование. При этом финансирование агентства недвижимости «Истина» осуществляется как за счет средств самого заказчика, так и за счет кредита, выданного ему банком «Сбербанк России»

· Банки или инвестиционные фонды (инвесторы) - «Сбербанк России» является кредитором заказчика на выгодных для себя условиях. Он финансирует практическую реализацию рентабельного инвестиционного проекта, так же сотрудничество с разными банками для выдачи ипотеки на выгодных условиях.

· Страховые организации - агентство сотрудничает со страховой компанией «РОСГОССТРАХ». Страховые договоры снижают риск и повышают надежность финансовых операций между заказчиком и банком, берут ответственность за ответственность персонала.

· Проектно изыскательные организации - выполняют технико-экономическое обоснование, изыскательские работы, техническое и рабочее проектирование, осуществляют авторский надзор за строительством

· Организации водо-энерго-газоснабжения, обеспечивающие вывоз мусора, подключение электроэнергии, водоснабжения, отопления, телефона, интернета. Для агентства выбирается по месту расположения.

Организационные структуры управления проектом.

В теории и практике в организации менеджмента различают следующие виды структур управления:

· линейная структура управления;

· функциональная структура управления;

· структура проектного управления;

· матричная структура управления.

Рассматриваемый нами проект агентство недвижимости «Истина» рационально подчинить линейной структуре управления:

Линейная структура управления - предполагает прямое воздействие на процесс управления со стороны линейного руководителя, сосредоточившего в одних руках все функции руководства. При такой структуре каждое подразделение или отдельный исполнитель подчиняется или получает указания от одного вышестоящего органа управления, который обеспечивает управление подчиненными ему подразделениями, самостоятельно выполняет все управленческие функции. К положительным моментам линейной структуры управления можно отнести то, что она исключает двойное подчинение, имеет четкие и простые взаимоотношения, отличается оперативностью разработки и реализации управленческих решений, отсутствием параллелизма в работе, более надежным контролем, повышает ответственность руководителя за результат работы.

Отрицательными моментами линейной структуры являются значительный объем информации, передаваемой от одного уровня к другому, высокие требования к квалификации руководителей и их компетенции по всем вопросам работы подчиненных звеньев, ограничение использования квалифицированных специалистов, снижение инициативы работников нижних уровней.

Линейная структура управлением проектом применима при небольших объемах работ, где задача по управлению менее сложна, а так же при управлении строительными и другими участками и большими отделами.

Функции руководителя проекта

В осуществлении инвестиционного проекта особая роль отводится его директору.

Директор осуществляет следующую работу на фирме:

- организует всю работу фирмы;

- несет полную ответственность за ее состояние и состояние трудового коллектива;

- представляет фирму во всех учреждениях и организациях;

- распоряжается имуществом фирмы;

- издает приказы по фирме в соответствии с трудовым законодательством;

- принимает и увольняет работников;

- открывает в банках счета фирмы;

Состав и функции команды проекта

Бухгалтер-кассир:

- ведет бухгалтерский учет и отчетность;

- выполняет расчетные работы, оформляет необходимую документацию;

- следит за точностью и своевременностью расчетов с клиентами, поставщиками и органами налогового контроля;

- составляет итоговые бюджетные отчеты для предоставления в налоговые органы;

- принимает активное участие в планировании в области налоговой и ценовой политики фирмы;

Юрист оказывает всю необходимую юридическую поддержку фирме, а также занимается оказанием юридических услуг клиентам агентства.

Риэлторы занимаются поиском подходящих вариантов, удовлетворяющих потребностям клиентов, и показом этих вариантов.

Водитель на личном транспортном средстве осуществляет перевозку сотрудников агентства. Все затраты на обслуживание автомобиля несет сам водитель, агентство оплачивает только затраты, связанные с расходом топлива. Все эти условия оговариваются договором между водителем и руководством агентства, когда первый устраивается на работу.

Уборщица осуществляют уборку здания офиса.

7. Планирование, контроль и регулирование

Планирование - это вид деятельности, связанный с постановкой целей (задач) и действий в будущем. Оптимальное распределение ресурсов для достижения поставленной цели. Играет важную роль в жизни предприятия.

Контроль - это критически важная и сложная функция управления, обеспечивающая организации достижение своих целей.

Регулирование - это воздействия на объект, управления, посредством которых достигается состояние устойчивости этого объекта в случае возникновения отклонения от заданных параметров.

Этапы планирования и виды планов

Каждый проект имеет четыре фундаментальных уровня, с которых должен управляться:

Интеграционный - определяет актуальность проекта для ведомства, предприятия, компании. Дается определение проекта, задачи проекта, предметная область, цели проекта, укрупненная структура, технология и организация работ, основные виды его реализации, минимальная продолжительности при ограничении по стоимости и ресурсам.

Стратегический, этот план охватывает все фазы и оценивает реализуемость достижения целей проекта.

Тактический, который в свою очередь включает:

· Текущий - уточняет сроки выполнения комплексов работ, потребность в ресурсах, устанавливает четкие границы между участками работ, за выполнение которых отвечают различные организации

· Оперативный - детализирует задания участникам на месяц, неделю, сутки и комплексам работ.

Дерево работ

На каждой стадии планирования необходимо разделить работы по проекту на части.

Например, на стадии технического проектирования, основные части проекта, как правило, очевидны. В дальнейшем, когда станет известно больше деталей, эти части могут быть разделены на соответствующие разделы. Наконец, могут быть определены и отдельные группы («пакеты») работ. Эта процедура известна как составление дерева работ проекта. Такое дерево является средством расчленения большого, сложного проекта на его компоненты или хозяйственные программы на составляющие проекта. (Для данного проекта виды работ подразделяются всего 1 объект, их правовая и финансовая составляющая регламентируется заказчиком).

По мере получения дополнительной информации на последующих стадиях проектирования плановик может добавить новые уровни к дереву работ проекта. Нижний уровень дерева соответствует пакету работ. Это последние элементы подразделов, за которые ответственен подрядчик или соответствующий отдел организации - заказчика. Пакт работ не следует отделять от других работ проекта, но связи этого пакета с остальной частью проекта должны быть четкими - эти связи не следует усложнять на столько, чтобы затруднялась координация.

Пакет работ является также самостоятельной единицей. Он должен иметь отдельную смету, бюджет и отчет о расходах о реализации проекта Дерево работ, служит для разработки структурной схемы для административного управления проектом. Таким образом, разделение проекта на пакеты работ удовлетворяет двум функциям: планирования и административного управления. Поэтому одновременно с деревом работ необходимо развивать организационно-административное дерево и увязывать его структурные единицы с пакетами работ.

Показатели выполнения проекта

К показателям, характеризующим выполнение объемно-временных параметров проектов строительства, относится:

· объемы строительно-монтажных работ, в физическом и стоимостном выражении (общие и по исполнителям) - косметический ремонт агентства, наружная отделка, разработка логотипа агентства.