Управление собственностью
Особенности управления операционной и инвестиционной недвижимостью: понятие и содержание данного процесса, используемые методы и приемы, нормативно-правовое обоснование. Анализ места и роли управляющих компаний в системе управления недвижимостью.
Рубрика | Менеджмент и трудовые отношения |
Вид | контрольная работа |
Язык | русский |
Дата добавления | 06.12.2013 |
Размер файла | 19,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
1. Особенности управления операционной и инвестиционной недвижимостью
недвижимость управление инвестиционный
Управление недвижимостью (property management) - это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователе (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.
При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом.
· Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.
· Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
· Технический аспект управления состоит в поддержании здания в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.
Исходным пунктом для организации управления недвижимостью являются интересы собственника. Они могут быть сведены к следующим вариантам:
· получение максимально высоких доходов от эксплуатации объекта
· получение максимального дохода от перепродажи объекта
· увеличение стоимости объекта (защита от инфляции)
· использование недвижимости для размещения собственного бизнеса с минимизацией издержек по её содержанию
Следует различать управление операционной и инвестиционной недвижимостью.
Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности - производственной, административной, учебной и т.п.
Инвестиционная недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.
Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия, и ее использование должно быть подчинено общим целям предприятия (организации).
Исходный пункт управления ОН - определение потребностей в количестве и качестве объектов недвижимости - земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием.
На основе определения потребностей в необходимой для деятельности предприятия недвижимости могут быть рассчитаны издержки по ее приобретению и эксплуатации.
Эффективное управление недвижимостью предприятия предполагает четкое понимание того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект.
Некоторые здания нужны для организации деятельности предприятия, но неэффективны с точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другие здания могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от их эксплуатации. С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости могут быть выделены:
* здания, которыми надо владеть и занимать их (как хорошие для инвестирования и для операционной деятельности);
* здания, которые можно занимать, но не владеть, поскольку они хороши для текущей деятельности, но не имеют инвестиционного потенциала в долгосрочном аспекте;
* здания, которые можно иметь в собственности с инвестиционной точки зрения.
Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.
Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило:
- максимизация прибыли от объекта недвижимости;
- максимизация стоимости объекта недвижимости.
Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.
Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью могут быть представлены следующим образом:
1. Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка
2. Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой
3. Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров
4. Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту
5. Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов
6. Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам
7. Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов
Деятельность управляющего недвижимостью предполагает его эффективное взаимодействие с такими субъектами, как:
- собственники недвижимости;.
- пользователи (арендаторы) помещений;
- подрядчики;
- наемные работники.
2. Место и роль управляющих компаний в системе управления недвижимостью
Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.
Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью включает:
- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
- управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д. Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).
Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
Управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.
Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта. [1]
Большинство современных холдингов, даже небольших, имеют в своей структуре управляющую компанию. Она играет роль своеобразной штаб-квартиры, в которой принимаются наиболее важные решения, касающиеся стратегического развития компании, а иногда и оперативного управления. При создании управляющей компании следует четко представлять себе цели создания, структуру, а также специфику ее использования. [2]
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ - компания, созданная в целях управления собственностью, пакетами акций, долями, паями в имуществе, выполняющая управленческие функции; действует обычно как трастовая компания. [3]
Рассмотрим подробнее особенности использования управляющих компаний в российских условиях в разрезе представленной классификации.
Классификация управляющих компаний
В зависимости от цели создания |
В зависимости от отношения к объекту управления |
В зависимости от выполняемых функций |
|
Управление инвестиционными проектами.Управление холдингом.Способ участия партнеров в бизнесе |
Внешняя управляющая компания.Внутренняя управляющая компания |
Номинальная управляющая компания.Реальная управляющая компания |
Весь спектр оказываемых управляющими услуг можно условно разделить на четыре уровня. Самый нижний - это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги. На втором месте - facility management - техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property management - оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну а высший пилотаж - asset management - стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.
Управляющая компания не участвует непосредственно в создании ценности для потребителя, но при этом требует расходов на свое содержание. С точки зрения собственника, гораздо проще лично владеть пакетами акций бизнес-единиц, а не создавать отдельную компанию.
Обычно управляющие компании выполняют следующие функции:
поддержание отношений с внешней средой. Управляющая компания организует диалог с акционерами и участниками финансового рынка, предоставляет им необходимую информацию о деятельности холдинга. Кроме того, важной функцией является лоббирование интересов холдинга в органах государственной власти; перераспределение финансовых ресурсов между предприятиями с целью реализации инвестиционной стратегии, таким образом, управляющая компания становится кредитным центром холдинга;
обеспечение общего финансового контроля над деятельностью отдельных предприятий. При этом управляющая компания разрабатывает и внедряет единую систему учета, контроля и анализа для всех входящих в холдинг бизнес-единиц; определение общекорпоративной стратегии.
Общекорпоративная стратегия обычно содержит решения о том, какое предприятие необходимо купить, а какое - продать, решения о размере и направлении инвестиций, а также зачастую конкурентную стратегию;
создание общекорпоративной культуры. Для холдингов крайне важно объединить сотрудников отдельных предприятий в единую компанию. Кроме того, одной из задач общекорпоративной культуры является выработка единой системы ценностей, общей для всех компаний холдинга;
поддержание и развитие ключевых компетенции, критичных для достижения конкурентоспособности отдельных предприятий, а также организации единой для всех компаний холдинга системы управления знаниями;
координация деятельности отдельных компаний для обеспечения эффективного сотрудничества; отбор и развитие топ-менеджеров отдельных компаний, а также разработка системы их мотивации и вознаграждения.
Точный набор функций для каждой конкретной управляющей компании определяется, исходя из стиля управления6, который применяется ею в отношении бизнес-единиц холдинга.
К наиболее распространенным стилям работы управляющей компании относятся: финансовый контроль, стратегический контроль и стратегическое планирование. Гораздо реже встречаются еще четыре варианта: централизованное управление, холдинговая компания, стратегическое программирование и стратегическая рисковая инициатива.
Рассмотрим более подробно три основных стиля управления. [2]
Список литературы
1. Ассаул А.Н., Карасаев А.Р. «Экономика недвижимости», 2001 г.
2. Журнал «Финансовый директор» №7-8, 2005 г.
3. http://slovari.yandex.ru (dict) economic
4. А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов Экономика недвижимости
5. Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.
6. Государственное управление: основы теории и организации. Учебник. В 2 т. Т. 2 / Под ред. В.А. Козбаненко. Изд. 2-е, с изм и доп. М: «Статут», 2002. 592 с
7. Черкасов Г.И. Общая теория собственности: Учеб. пособие для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. // М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.
реферат [725,1 K], добавлен 30.10.2010Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Институциональная база управления муниципальной недвижимостью. Анализ действующей практики в г. Орске. Организационные вопросы разграничения муниципальной недвижимости по целям деятельности.
дипломная работа [371,8 K], добавлен 18.11.2013Основные этапы формирования стратегически ориентированной системы управления недвижимостью предприятия, ее назначение и практическая реализация. Методы управления и их уровни. Правила организации специализированного центра управления на предприятии.
доклад [52,4 K], добавлен 02.09.2009Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.
курсовая работа [2,0 M], добавлен 25.03.2011Личность как субъект управления, социально-психологические, методы реализации данного процесса на современных предприятиях, рекомендации по их использованию, условия и возможности. Анализ персонала предприятия и основные приемы управления на нем.
курсовая работа [52,6 K], добавлен 06.12.2013Теоретические основы управления собственностью компании. Собственность компании как объект управления. Процесс формирования, сущность, критерии эффективности и методы управления собственностью компании. Анализ системы управления ООО "Даг-Мет".
дипломная работа [187,7 K], добавлен 08.11.2010Изучение специфических особенностей управления в соответствии с муниципальной формой собственности, а так же процесса и методов управления муниципальной собственностью. Изучение роли и места кадровой работы в управление персоналом в Администрации.
курсовая работа [174,4 K], добавлен 23.01.2013Основные показатели рынка недвижимости города Казани. Процедуры оценка и анализ эффективности управления недвижимым имуществом на примере жилой и офисной недвижимости. Предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.
дипломная работа [587,9 K], добавлен 10.04.2015Понятие и функции менеджмента - процесса управления, который осуществляется посредством выполнения следующих функций: планирование, организация, координирование, мотивация, контроль и анализ. Значение человека в системе управления компанией ИКЕА.
реферат [192,2 K], добавлен 10.05.2016Мотивация как неотъемлемая часть процесса управления, одна из его функций. Существующие теории и концепции в данной сфере, оценка их роли и значения в процессе управления на предприятии. Используемые методы и приемы в мотивации сотрудников организации.
реферат [21,0 K], добавлен 11.05.2014