По данным Федеральной службы государственной статистики за 2011 год у населения получено доходов 13795179 млн. рублей, из них на покупку недвижимости потрачено 1448108 млн. рублей. (http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/level/#) / По сравнению с 2010 г. это больше на 339563 млн. рублей, 2009 г. на 605282 млн. рублей. Благодаря данной статистике можно сделать вывод, что с каждым годом население тратит все больше средств на приобретение недвижимости.

Потребительский спрос увеличивается с каждым годом благодаря доступным ипотечным программам. Многие банки упростили процесс одобрения ипотеки и предлагают процентные ставки от 10% годовых (ВТБ 24, Дельта-кредит, Номос банк и др.), что делает ипотеку более доступной для населения. Также стало возможным приобрести недвижимость в ипотеку с перепланировкой или неполной суммой в договоре, что 2-3 года назад считалось исключением из правил.

По данным журнала "Деловой квартал" №3 от 04.02.2013 года количество сделок на рынке недвижимости в Нижнем Новгороде и Нижегородской области за 2012 год составило около 6748. По рейтингу агентств в Нижнем Новгороде 1 место по количеству проведенных сделок за год занимает агентство "Выбор" - 1130, 7 место занимает агентство Триумф - 161 сделка за год. Далее данных нет. Т.е. примерно половина сделок приходится на мелкие агентства. Соответственно и у нашего агентства есть шансы провести неограниченное количество сделок. Каждый риэлтор с опытом работы может провести минимум 1 сделку в месяц, при активной работе и благоприятном рынке 4-6 сделок в месяц. При качественном индивидуальном подходе к клиенту и грамотной рекламе шансы еще увеличиваются. Поэтому я вижу перспективы развития агентства

Цены на жилую недвижимость на первичном и вторичном рынке уже достигли докризисных (2008 г.) и стали еще выше. В 2013 году за июнь-июль цены снизились в среднем на 5-7% по сравнению с предшествующим периодом, но по всем прогнозам, начиная с сентября этого года повысится спрос и цены соответственно вернутся на прежний уровень и выше.

Спрос на недвижимость снижается примерно на 15-20% в период июнь-июль, январь и первая половина февраля. В остальной период года рынок недвижимости достаточно активный и есть возможность на нем зарабатывать.

В Нижнем Новгороде и Нижегородской области из 100% потенциальных клиентов в сфере продажи-покупки недвижимости услугами агентств недвижимости пользуются 60%, услугами частных риэлторов 25% и 15% самостоятельно продают или приобретают объект недвижимости. Согласно данной статистике рискам подвержены 40% населения, совершающих сделки с недвижимостью.

Риски при самостоятельной продаже, покупке недвижимости:

1) Безопасность - самостоятельно рекламируя квартиру есть риск, что могут вычислить мошенники.

2) Слабая юридическая грамотность и как следствие возможна недостаточная проверка документов на предмет: залога, ареста, наследников, прописки.

3) Есть несколько критериев по которым можно признать сделку недействительной и соответственно риски покупателя имеют место, если какой-то критерий не выполнен и данную сделку можно оспорить.

4) Взаиморасчеты: проведение сделки и передача денег - может быть неполная сумма денег или фальшивые деньги.

Соответственно, когда клиент понимает его риски при самостоятельной продаже или покупке недвижимости, 10% из 40% из них соглашаются работать с агентством.

Потенциальными клиентами в сфере продажи-покупки недвижимости являются граждане от 21 до 65 лет. Из них 50% работают с известными агентствами и по рекомендациям, 30% - с кем получится, 10% - самостоятельно, оставшиеся 10% - это те, кому все равно с кем, лишь бы за него все сделали, а ему только прийти на сделку. Последние 10% являются моими потенциальными клиентами, именно им нужна услуга экономии времени. Причем совершенно неважен возраст и работает такой человек по найму или имеет свой бизнес, важно то, что у него проблема со свободным временем. 10% - это достаточно большой процент и я считаю, что у моего агентства есть все шансы оказывать услуги таким клиента и соответственно утвердиться на рынке, зарабатывать деньги и в перспективе расширить штат и открыть дополнительный офис. Перечень оказываемых услуг тоже может расширяться.

Проанализируем возможные направления формирования и повышения конкурентоспособности нашего агентства недвижимости на Нижегородском рынке.

Рынок недвижимости в настоящий момент времени заполнен, однако, есть услуги, которые у населения востребованы, но агентства недвижимости их оказывают не совсем качественно. Например, для того, чтобы работающему человеку подобрать вариант квартиры, нужно, как правило, потратить 1-2 месяца, иногда и больше, т.к. каждый вариант нужно посмотреть, а то и не один раз. Также нужно, чтобы все члены семьи посмотрели варианты квартир. Весь этот процесс очень утомительный и длительный. По опыту своей работы могу сказать, что очень мало объявлений с качественными фото квартиры и тем более дома, прилегающей территории, описания инфраструктуры. Я в своем агентстве хочу организовать работу таким образом, чтобы максимально экономить время клиента. Потенциальные продавцы и покупатели, с которыми в основном мы будем работать - это люди от 21 до 55 лет. Именно им нужна услуга экономии времени. Идея очень простая, но требует определенных затрат времени риэлтора. На каждый объект недвижимости по определенной схеме будет составляться отдельная страница, состоящая из фото, панорамных фото, видео, карты и подробного описания квартиры, а также инфраструктуры. Например, до д/сада №5 - 200 м., круглосуточный магазин СПАР находится в 100 м. от дома и т.д. Тогда покупатель из 10 предложенных вариантов может выбрать 2, а остальные ему сразу неинтересны.

Второй момент, который отнимает много времени у клиента - это подбор ипотечной программы, сбор документов на продажу квартиры. Не все агентства также оказывают данные услуги, это требует времени, а некоторые риэлторы ленятся и перекладывают все на клиента. В моем агентстве я также планирую оказывать данные услуги населению. Исходя из предыдущего опыта работы, я еще выделяю категорию малоимущих семей, имеющих сертификат материнского капитала, но не имеющих возможности с помощью него улучшить жилищные условия, т.к. банки ипотеку дают только тем, кто может подтвердить свой доход как минимум на 30000 руб. В перспективах работы агентства оказывать помощь в улучшении жилищных условий таким гражданам.

Чтобы подтвердить вышеизложенное, проведем сравнительный анализ конкурентов.

На предполагаемой территории деятельности агентства недвижимости работают два агентства: Рэстко и Европа, оказывающих подобные услуги. В данных агентствах можно отметить следующие недостатки:

недоверие клиентов;

недостаточная реклама;

небольшой спектр оказываемых услуг.

Более подробно проанализируем конкурентов в таблице 5.

Таблица 5 - Сравнительный анализ конкурентов

Основные этапы развития предприятия представлены в таблице 6.

Таблица 6 - Организационный план агентства недвижимости.

Начало работы агентства недвижимости планируется на сентябрь 2013 года, предварительно будет зарегистрировано предприятие и запущена рекламная кампания агентства. С получением субсидии от центра занятости, будет закуплено необходимое оборудование и офисная техника и вложены собственные средства на открытие. Далее можно приступать к работе. В перспективе работы планируется расширение сферы деятельности предприятия, открытие второго офиса и создание рабочих мест.

6. Производственный план

Для открытия агентства недвижимости "Фортуна" планируется взять а аренду помещение, которое будет располагаться в центре г.Н. Новгорода, на ул.Б. Покровская, д.43. Первый этаж здания занимает магазин "Художественные промыслы". Офис метражом 20 кв. м. будет располагаться на 2 этаже. Вывеска агентства будет на первом этаже. Кабинет будет разделяться на 2 зоны: рабочая для риэлторов и переговорная. Цена помещения 500 руб. за кв. м., цена в месяц - 10000 руб, в год - 120000 руб. Перечень необходимого оборудования подробно перечислен в таблице 3. Основным оборудованием являются: столы, стулья, офисная техника, выделенная линия скоростного интернета.

Работа агентства будет организована следующим образом. В понедельник все риэлторы будут приезжать в офис на собрание и получения полезной и новой информации от руководителя. В офисе будут организованы дежурства на телефоне и для работы с клиентами, приходящими в агентство. График работы у риэлторов - свободный, т.е. нет необходимости находиться в офисе с 10 до 19 часов. Для удобства работы риэлторов будут предоставляться печатные издания: газеты "Из рук в руки", "Полезная площадь", журнал "Вся недвижимость". Также обязательно предоставляется доступ в интернет по технологии Wi-Fi, выделенная телефонная линия, мобильный телефон.

В маркетинговом плане я описала планы рекламной кампании агентства. Далее уточняю более подробно. Для подачи объявлений на сайты irr.ru, gipernn.ru будут предоставлены партнерские программы. Затраты 2000 руб. - irr.ru, 2000 руб. - gipernn.ru. Также есть возможность подавать рекламу на бесплатные сайты: morisnn.ru, ners.ru, avito.ru и другие. В социальных сетях ВКонтакте, Facebook, Twitter я планирую создать страницы своего агентства и размещать информацию по предоставляемым услугам и объектам на продажу. В первый месяц работы я планирую провести обучение с риэлторами по грамотному размещению рекламы в интернете и ее возможностях. Кроме рекламы в интернете будет разработана рекламная кампания в офисных учреждениях, салонах красоты, банках. Рекламные буклеты и визитки будут распространяться риэлторами.

С клиентом работа будет организована следующим образом. Риэлтор договаривается о встрече с потенциальным клиентом, желательно в офисе. Если это продавец недвижимости, то первично необходимо проверить его документы на недвижимость и документ, удостоверяющий личность. Далее, если все в порядке, то продавец заключает договор с агентством на оказываемые услуги и риэлтор проводит всю необходимую работу по сбору дополнительных документов, рекламной кампании, подготовке и проведению сделки. Если в агентство обращается клиент, желающий приобрести недвижимость, то с ним также заключается договор, далее предлагаются объекты из базы агентства с фото-, видео-, подробным описанием и при необходимости подбираются дополнительные в соответствии с заявкой клиента и нужными параметрами (район, улицы, этажи, метраж, инфраструктура, цена). Только проведя предварительную работу, имеет смысл лично смотреть варианты квартир. При необходимости привлечения кредитных средств подбирается ипотечная программа в соответствии с потребностями клиента. Альтернативные варианты, когда клиенту нужно продать недвижимость и взамен купить другую, тоже принимаются в работу. Это самые трудоемкие сделки, т.к. возможны цепочки из нескольких объектов и необходимо их связать и довести до сделки купли-продажи. Но такие услуги необходимы клиентам и они все больше пользуются спросом, т.к. самостоятельно без агентства очень сложно провести такую сделку купли-продажи. План оказания услуг на 1 год приводится в таблице 7 и формируется, исходя из того, что на сегодняшний день у меня в работе находится 10 объектов недвижимости в продаже и у 5 риэлторов, которые планируют работать в моем агентстве не менее, чем по 3 объекта у каждого.

Таблица 7 - План оказания услуг на сентябрь, 4 квартал 2013 года, 1, 2, 3 кварталы 2014 года.

Для открытия агентства необходимо не только снять офисное помещение, но и нужно приобрести оборудование, которое необходимо для работы, а также рабочие столы, мебель. Стоимость оборудования, приобретаемого из средств ЦЗ, представлена в таблице 8.

Таблица 8 - Стоимость оборудования, приобретаемого за счет средств центра занятости

Для осуществления деятельности агентством также будет использоваться уже имеющаяся офисная техника, оборудование и мебель, они представлены в таблице 9.

Таблица 9 - Стоимость имеющегося оборудования, которое будет использоваться для открытия и организации деятельности агентства недвижимости

Итого сумма и затраты на открытие: 58 800 +40000 + 39300 (собств. деньги) = 138100 руб.

Агентство недвижимости "Фортуна" планирует пятидневную рабочую неделю. При этом планируется в сезон активного спроса работать и в субботу.

Режим работы: Пн. - Пт. с 10: 00 до 19: 00

Сб. - по необходимости.

Вс. - выходной.

В начале деятельности агентство будет состоять из самого индивидуального предпринимателя, исполняющего обязанности директора и 5-7 риэлторов по продажам с опытом работы. По необходимости будет привлекаться юрист с опытом работы в сфере недвижимости.

Для выполнения плана оказания услуг, нами были рассчитаны расходы на персонал. Работающие в агентстве риэлторы в штат не будут приняты, т.к. у каждого из них будет открыто свое ИП и каждый сотрудник будет сам за себя отчитываться в налоговую. Система оплаты предусмотрена следующая: агентство выплачивает риэлтору 50% от выручки. Если выручка превышает 100000 руб., то агентство оплачивает риэлтору 60%. Возможны изменения в оплате в зависимости от вклада риэлтора в работу и затраченного фактически времени агентства. С каждым риэлтором будет заключаться договор о сотрудничестве. Данные по расходам на персонал указаны в таблице 10.

Таблица 10 - Ежемесячные расходы на персонал агентства

Разработанный план оказания услуг и расчёт расходов на персонал позволяет рассчитать смету текущих затрат агентства на период реализации проекта (сентябрь, 4 квартал 2013 года и 1, 2, 3 квартал 2014 года). Данные представлены в таблице 10.

Таблица 11 - Смета текущих затрат предприятия на 2013-2014 год

Из текущих расчетов в вышеуказанной таблице видно, что самые большие затраты предстоят на аренду помещения и рекламную кампанию, что очевидно, исходя из ситуации на рынке недвижимости. Данную ситуацию нельзя изменить, можно только минимизировать затраты, но арендная плата не снижается, а экономить на рекламе считаю нецелесообразным в связи с достаточно сильной конкуренцией на рынке недвижимости, поэтому данные текущие затраты считаю реальными.

7. Финансовый план