Управление жилищным фондом

шт

22

6

4

7

5

4.2.3

Смена вентилей

шт

12

-

8

4

-

4.3 Ремонт систем холодного водоснабжения

4.3.1

Смена трубопроводов различного диаметра

м

191

31

22

53

85

4.3.2

Смена задвижек

шт

23

6

3

3

11

4.3.3

Смена вентилей

шт

14

3

5

2

4

4.4 Ремонт трубопроводов канализации

4.4.1

Смена сборных трубопроводов канализации

м

120

12

26

33

49

5. Ремонт системы электроснабжения

5.1

Замена осветительной электропроводки

м

500

100

120

132

148

5.2

Замена силовой электропроводки

м

554

200

100

100

154

5.3

Ремонт и восстановление поэтажных щитков

шт

16

4

4

4

4

5.4

Установка светильников дворовых

шт

20

-

10

10

-

6. Благоустройство зданий и территорий

6.1

Восстановление и ремонт отмосток

м2

241

22

65

94

60

6.2

Восстановление и ремонт крылец, спусков в подвал

шт

14

-

10

4

-

6.3

Установка игровых комплексов

шт

22

-

18

4

6.4

Восстановление и ремонт элементов хозяйственных площадок

шт

28

-

8

20

-

6.5

Установка теннисных столов

шт

9

-

5

4

-

6.6

Установка беседок

шт

8

-

6

2

-

6.7

Установка скамеек

шт

25

-

25

-

-

6.8

Установка качалок

шт

6

-

6

-

-

6.9

Установка песочниц, грибков

шт

10

-

10

-

-

6.10

Установка ограждений металлических

шт

13

1

11

1

-

6.11

Установка ограждений деревянных

шт

8

3

5

-

-

6.12

Установка новых урн с покраской

шт

20

12

8

-

-

6.13

Устройство клумб

шт

50

25

25

-

-

6.14

Устройство парковочных площадок

м2

3 500

1 000

2 000

500

-

6.15

Устройство площадок для выгула собак

м2

9 000

4 000

4 000

1 000

-

7. Озеленение территории

7.1

Посадка деревьев, кустарников

шт

250

-

250

-

-

7.2

Удаление аварийных деревьев

шт

29

-

29

-

-

8. Непредвиденные работы

8.1

Изготовление и установка деревянных и металлических решеток на лестничных клетках

шт

Внеплановое

8.2

Ремонт и частичная замена поручней лестничного ограждения

м

Внеплановое

3.17 План по текущему ремонту ОАО «Уют» на 2008 год

Таблица 24

№ п/п	Наименование работ	Единицы измерения	План на 2008 год	квартал
				I	II	III	IV
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Ремонт кровли
1.1	Ремонт рулонной кровли	м2	140	-	70	70	-
1.2	Ремонт шиферной кровли, замена асбестоцементных листов	м2	300	-	120	180	-
1.3	Смена или восстановление водоотводящих устройств (желоба, свесы, примыкания и т. д.)	м	70	-	50	20	-
2. Ремонт фасада
2.1	Ремонт и покраска фасадов (включая цоколь)	м2	4 071	-	3000	1071	-
2.2	Герметизация швов и трещин стеновых панелей	м	180	50	75	45	10
2.3	Смена водосточных труб	м	70	-	40	30	-
2.4	Смена воронок	шт	20	5	5	5	5
2.5	Ремонт и остекление оконных заполнений	шт	40	10	15	15	-
2.6	Ремонт и утепление дверных заполнений	шт	25	7	14	4	-
2.7	Установка нового дверного полотна	шт	48	8	40	-	-
2.8	Установка нового оконного блока	шт	49	9	11	29	-
3. Ремонт мест общего пользования
3.1	Комплексный ремонт лестничных клеток	шт	60	20	15	15	10
3.2	Ремонт тамбуров	шт	60	20	15	15	10
3.3	Восстановление и ремонт лестничного ограждения	м	219	25	94	65	35
4. Ремонт инженерного оборудования
4.1 Ремонт систем центрального отопления
4.1.1	Смена трубопроводов различного диаметра	м	295	65	71	100	59
4.1.2	Смена радиаторов (регистров)	шт
4.1.3	Смена задвижек (в том числе установка шаровой арматуры)	шт	25	10	10	5	-
4.1.4	Смена вентилей	шт	36	6	10	10	10
4.1.5	Врезка термокарманов	шт	21	7	7	7	-
4.2 Ремонт систем горячего водоснабжения
4.2.1	Смена трубопроводов различного диаметра	м	311	96	84	70	31
4.2.2	Смена задвижек (в том числе установка шаровой арматуры)	шт	15	5	5	5	-
4.2.3	Смена вентилей	шт	42	12	10	10	10
4.3 Ремонт систем холодного водоснабжения
4.3.1	Смена трубопроводов различного диаметра	м	516	100	200	90	126
4.3.2	Смена задвижек	шт	13	7	6	-	-
4.3.3	Смена вентилей	шт	21	8	9	4	-
4.4 Ремонт трубопроводов канализации
4.4.1	Смена сборных трубопроводов канализации	м	200	90	50	60	-
5. Ремонт системы электроснабжения
5.1	Замена осветительной электропроводки	м	250	30	60	100	60
5.2	Замена силовой электропроводки	м	129	26	71	32	-
5.3	Ремонт и восстановление поэтажных щитков	шт	15	5	-	5	5
5.4	Установка светильников дворовых	шт	12	4	6	2	-
6. Благоустройство зданий и территорий
6.1	Восстановление и ремонт отмосток	м2	210	90	60	30	30
6.2	Восстановление и ремонт крылец, спусков в подвал	шт	15	5	5	5	-
6.3	Установка игровых комплексов	шт	8	2	4	2	-
6.4	Восстановление и ремонт элементов хозяйственных площадок	шт	12	4	4	4	-
6.5	Установка теннисных столов	шт	5	2	2	1	-
6.6	Установка беседок	шт	6	3	3	-	-
6.7	Установка скамеек	шт	23	13	7	3	-
6.8	Установка качалок	шт	6	-	3	3	-
6.9	Установка песочниц, грибков	шт	8	-	5	3	-
6.10	Установка ограждений металлических	шт	16	3	5	4	4
6.11	Установка ограждений деревянных	шт	26	6	8	6	6
6.12	Установка новых урн с покраской	шт	15	5	5	5	-
6.13	Устройство клумб	шт	25	15	10	-	-
6.14	Устройство парковочных площадок	м2	2400	600	1200	600	-
6.15	Устройство площадок для выгула собак	м2	7200	-	3600	3600	-
7. Озеленение территории
7.1	Посадка деревьев, кустарников	шт	45	-	45	-	-
7.2	Удаление аварийных деревьев	шт	10	-	10	-	-
8. Непредвиденные работы
8.1	Изготовление и установка деревянных и металлических решеток на лестничных клетках	шт	внеплановое
8.2	Ремонт и частичная замена поручней лестничного ограждения	м	внеплановое

3.18 Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного Фонда

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

3.19 Дефектная ведомость на капитальный ремонт

УТВЕРЖДАЮ Объект по адресу:

Генеральный директор ОАО «Уют» Лермонтова 92

_____________Алиев А.А.

Дефектная ведомость

Ремонт холодного, горячего водоснабжения, канализации и отопления в жилом доме

№пп	Наименование	Ед. изм.	Кол.	Примечание
1	2	3	4	5 '
Раздел 1. Канализация
1	Разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром 50 мм	100 м трубопровода с фасонными частями	4,32
2	Прокладка трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб высокой плотности диаметром 50 мм	100 м трубопровода	4,32
3	Разборка трубопроводов из чугунных канализационных труб диаметром 100мм	100 м трубопровода с фасонными частями	9,21
4	Прокладка по стенам зданий и в каналах труб чугунных напорных раструбных диаметром 100 мм	100м труб	9,21
5	Врезки в действующие внутренние сети трубопроводов канализации диаметром 100 мм	1 врезка	4
6	Установка моек на одно отделение	10 комплектов	14,4
7	Установка унитазов с бачком непосредственно присоединенным	10 комплектов	14,4
8	Установка смесителей	10шт	14,4
9	Демонтаж санитарных приборов моек	100 приборов	1,44
10	Снятие смесителя с душевой сеткой	100 шт. арматуры	1,44
11	Демонтаж санитарных приборов унитазов и писсуаров	100 приборов	1,44
12	Смена санитарных приборов выпусков к умывальникам и мойкам	100 приборов	1,44
13	Смена санитарных приборов ванн чугунных	100 приборов	1,44
Раздел 2. Горячее и холодное водоснабжения
14	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 32 мм	100 м трубопровода	1,03
15	Разборка трубопроводов из водогазопроводных труб диаметром до 32 мм	100 м трубопроводов	1,03
16	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 25 мм	100 м трубопровода	8,8
17	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 15 мм	100 м трубопровода	8,86
18	Врезки в действующие внутренние сети трубопроводов отопления и водоснабжения диаметром 32 мм	1 врезка	2
Раздел 3. Отопление
14	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 32 мм	100 м трубопровода	2,56
15	Разборка трубопроводов из водогазопроводных труб диаметром до 32 мм	100 м трубопроводов	2,56
16	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 25 мм	100 м трубопровода	8,8
17	Прокладка трубопроводов отопления из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 1 5 мм	100 м трубопровода	8,8
18	Врезки в действующие внутренние сети трубопроводов отопления и водоснабжения диаметром 32 мм	1 врезка	2
Раздел 3. Общестроительные работы
20	Пробивка в бетонных потолках толщиной 100 мм отверстий площадью до 100 см2	100 отверстий	1,44
21	Заделка отверстий, гнезд и борозд в перекрытиях железобетонных площадью до 0,2 м2	1 мЗ заделки	28,8
Рекомендуемый прейскурант на выполнение платных работ по внутриквартирному ремонту жилых помещений в домах, выполняемый за счет средств граждан.
№	Наименование работ	ед. изм.	стоимость работ, руб.
Замена санитарно-технического оборудования
1	Замена смесителя настенного со стационарной душевой сеткой	1 шт.	270
2	Замена смесителя для ванны с гибким шлангом	1 шт.	90
3	Установка смесителя со стационарной душевой трубкой и сеткой	1 шт.	110
4	Замена гибкого шланга душа	1 шт.	60
5	Смена гофры смывного бочка	1 шт.	140
6	Смена поплавкового клапана	1 шт.	100
7	Установка унитаза	1 шт.	350
8	Снятие унитаза	1 шт.	80
9	Смена тафты под унитаз	1 шт.	120
10	Снятие и замена унитаза с высокораспределенным бочком на унитаз "компакт" (без сварочных работ)	1 шт.	430
11	Смена шарового клапана	1 шт.	50
12	Смена смывного бочка	1 шт.	170
13	Установка мойки на кухне	1 шт.	330
14	Демонтаж и установка ванны	1 шт.	800
15	Установка биде со смесителем	1комплект	480
16	Смена умывальника в ванной комнате	1 шт.	240
Отопление
1	Демонтаж и установка нестандартного полотенцесушителя ( латумный, никелированный, хромированный) без сварочных работ	1 шт	390
2	Установка полотенцесушителей из водопроводных и оцинкованных труб	1 шт	180
3	Установка полотенцесушителей из водопроводных и хромированных труб	1 шт	240
4	Демонтаж и установка прибора отопления чугунного до 80 кг	1 шт	490
5	Перегруппировка секций радиатора	1секция	300
6	Снятие одной или двух секций радиаторов:
	крайних	1секция	190
	средних	1секция	240
7	Добавление одной, двух секций радиаторов:
	крайних	1секция	210
	средних	1секция	280
8	Прочистка и промывка секций радиаторов	1секция	150
9	Смена радиаторных пробок	1 шт	40
Санитарно-технические работы
1	Смена стальных бесшовных трубопроводов:
	d от 0 до 25 мм	1 погонный метр	110
	d от 25 до 50 мм	1 погонный метр	150
	d от 50 до 76 мм	1 погонный метр	190
2	Установка винтеля, крана проходного	1 шт	180
3	Спуск и запуск воды в систему отопления:
	без осмотра системы	квартира	100
	с осмотром системы	квартира	150
4	Прочистка раковины или мойки (без разборки)	1 шт	100
5	Прочистка канализации под ванной с разборкой	1 шт	400
6	Прочистка канализации унитаза (с разборкой)	1 шт	350
7	Регулировка смывного бочка	1 шт	70
8	Замена канализационной трубы	1 погонный метр	180
9	Смена сифона	1 шт	80
Электромонтажные работы
1	Замена розетки	1 шт	100
2	Замена выключателя	1 шт	100
3	Подвеска люстры	1 шт	190
4	Подключение стиральной машины с прокладкой провода и установкой розетки	1 шт	720
5	Установка патрона	1 шт	30
6	Монтаж настенных и потолочных одно и многоламповых бра, плафонов с креплением винтами или шурупами	1 шт	100
7	Прокладка провода размером
	3*1,5; 3*2,5	1 погонный метр	45
	4*4;4*6	1 погонный метр	55
8	Пробивка борозд до 50 мм
	в кирпичной стене	1 погонный метр	40
	в бетонной стене	1 погонный метр	75
	по потолку (бетон)	1 погонный метр	85
	по потолку (кирпич)	1 погонный метр	55
9	Замена автоматовыключателя	1 шт	70
10	Установка печного разъема	1 шт	185
11	Замена конфорки	1 шт	100
Столярные и стекольные работы
1	Смена разбитого стекла
	оконного	1 м2	150
	листового узорчатого	1 м2	180
2	Замена неисправных дверных врезных замков	1 шт	120
3	Врезка глазка во входную дверь квартиры	1 шт	70
4	Настил линолеума	1 м2	165
5	Настил ДВП	1 м2	75
Установка приборов учета
1	Установка приборов учета на трубы d=15-20 мм на ГВС и ХВС без фильтра	1 шт	600
2	Установка приборов учета на трубы d=15-20 мм на ГВС и ХВС с фильтром	1 шт	620

3.21 Неисправности печей, причины и методы их устранения

Таблица 25

N п/п	Вид неисправности, внешнее проявление	Вероятная причина неисправности	Метод устранения не- исправности
1	2	3	4
1	Постепенное ослабление тяги. Слабое горение топлива, при открытой топочной дверке дым поступает в помещение	Засорение дымоходов или дымовых каналов (труб).	Полная чистка печи от сажи, удаление из каналов обвалившейся кладки, раствора и т.п.
2	Внезапное резкое ослабление тяги, из трубы выбивается тонкая струйка дыма	Обрушение рассечки, перекрыши или другой части печи	Устранить место повреждения проверкой тяги в дымоходах, начиная с дымовой трубы. Для этого вначале необходимо сжечь бумагу над вьюшкой, затем в прочистном отверстии под трубой и т.д. Изменение тяги укажет на место повреждения. При обрушении кирпичей необходимо их извлечь, разобрать кладку и восстановить разрушенное место
3	Полное отсутствие тяги при растопке печи	В дымовой трубе и дымоходах находится холодный воздух	Сжечь над вьюшкой или в месте, предусмотренном для чистки, бумагу, стружку и т.п.
4	При ветре дым выбивается в помещение через топочную дверку и конфорки плиты	Тяга в трубе не- достаточна. Каналы трубы размещены в зоне ветрового подпора	Нарастить дымовую трубу с таким расчетом, чтобы ее оголовок был выведен из зоны ветрового подпора
5	Из дымовой трубы стекает вода, труба и дымообороты покрываются влагой. Часть влаги выходит на наружную поверхность трубы в виде темных пятен	Температура отходящих газов ниже температуры конденсации водяных паров в дымовой трубе	Поднять температуру отходящих газов на выходе из канала (трубы) на 15 град. С выше точки росы, для чего: а) сократить длину дымооборотов в печах с большим числом дымооборотов; б) в печах с малыми размерами топливника увеличить его размеры и поставить колосниковую решетку большего сечения с целью возрастания количества теплоты; в) увеличить толщину стенок канала (трубы) или утеплить их на чердаке и над крышей слоем теплоизоляции необходимой толщины; г) использовать для топки сухой вид топлива; д) уменьшить сечение дымооборотов до нормативных значений
6	Выпадение топочных дверок	Дверки установлены без лапок или закреплены не лапками, а проволокой, которая перегорела	Разобрать кладку вокруг дверок, извлечь их, наклепать лапки. Поставить дверку на место и заделать кладку вокруг нее
7	Наличие тяги при закрытой вьюшечной задвижке	Движок до конца не заходит в рамку или имеются щели между рамкой и кладкой	Разобрать кладку над задвижкой, извлечь задвижку и очистить пазы. При наличии щели между рамкой и кладкой заложить ее стальной полоской и замазать глиной
8	Стенки печи не прогреваются даже после длительной топки	Дымообороты покрыты толстым слоем сажи или холодный воздух по- ступает в дымо- обороты через щели в основании печи	Произвести чистку печи, проверить дно дымооборотов и при наличии щелей замазать их раствором
9	Появление в кладке сквозных трещин, не поддающихся заделке	Кладка произведена без перевязки швов в нескольких рядах подряд; между приборами и кладкой отсутствуют необходимые зазоры; на печь оказывают давление элементы здания, дающего осадку; основание выполнено без учета требований норм и правил	В зависимости от обнаруженных причин: а) переложить кладку, соблюдая перевязку швов; б) извлечь приборы и установить их снова с соблюдением зазоров; в) устранить давление на печь, убрав давящий элемент; г) расшить трещины и затереть их раствором; д) при повторном появлении трещин или их расширении переложить печь, установив надежное основание (фундамент)
10	Край кухонной плиты при нагреве приподымается	Противоположный край плиты прижат кладкой	Извлечь плиту и уложить ее свободно
11	Сильный перегрев отдельных участков печи	Разрушение от- дельных кирпичей	Сменить разрушенные кирпичи новыми. При появлении прогрев в большом количестве печь подлежит перекладке

3.22 Сравнительная характеристика организаций, занимающихся управлением недвижимостью

Цель организаций - работа по обеспечению сохранности и надлежащему использованию жилищного фонда, а также осуществление общественного контроля за соблюдением гражданами правил пользования жилыми помещениями и содержания жилых домов.

ТСЖ (товарищество собственников жилья) - признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ действует на основании устава, заключает договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и договора на оказание коммунальных услуг. Существует два способа заключения договоров:

1. заключение договора непосредственно с предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, и с подрядными организациями, предоставляющими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

2. заключение договора с управляющей компанией, которая будет отвечать за поставку коммунальных услуг, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Положительные стороны товариществ собственников жилья (ТСЖ):

· Заинтересованность собственников жилищного фонда в эффективном управлении;

· Предоставление льгот по коммунальным услугам;

· Заинтересованность в энергосбережении;

· Решение общих управленческих затрат на общем собрании;

· Заинтересованность жилищного фонда в финансовых результатах;

· Благоустройство придомовой территории;

· Обеспечение безопасность квартир, подъездов и дома в целом;

· Создание новых рабочих мест по месту жительства;

· Решение управленческих и экономических задач на микроуровне.

Отрицательные стороны ТСЖ:

· Нехватка квалифицированных управляющих;

· Нерегулярный текущий ремонт;

· Расчет за коммунальные услуги идет со всего дома, т.е. за задолжников перед поставщиками услуг отвечают добросовестные плательщики.

РЭУ - ремонтно-эксплуатационные управления проводят работы по содержанию и ремонту жилого фонда. Она владеет землей, местами общего пользования. За обслуживание взимает плату с владельцев квартир. Жильцы никак не участвуют в управлении. Специальная организация отвечает за содержание жилого дома и за общее управление. Необходимые услуги оказывают другие организации, с которыми заключаются соответственные договоры.

Положительные стороны ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ):

· Предоставление льгот;

· Исторически сложившиеся разделения территорий административных округов на объекты обслуживания;

· Отсутствие конкуренции;

· Поддержка со стороны администрации муниципалитета.

Отрицательные стороны РЭУ:

· Несвоевременное оказание услуг;

· Низкая квалификация персонала;

· Строгое определение времени работы;

· Отсутствие заинтересованности сотрудников в финансовых результатах;

· Фиксированная заработная плата;

· Нерегулярное выполнение ремонта жилого фонда;

· Отсутствие мотивации проведения стратегии развития предприятия, расширение бизнеса, увеличения прибыли;

· Текучесть кадров из-за низкой заработной платы;

· Не охраняемые подъезды, стоянки и дома в целом;

· Субъективная система контроля качества, основанная на личных взаимоотношениях проверяющего и проверяемого.

Управляющая компания - коммерческая организация, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом, собирает платежи с собственников за коммунальные услуги и содержание и ремонт помещений, самостоятельно решает вопросы по предоставлению коммунальных услуг и по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Положительные стороны управляющих компаний (УК):

· Наличие базы: мощные фонды, техническое оборудование;

· Гибкий график работы;

· Индивидуальный подход к клиенту;

· Широкий спектр услуг;

· Квалифицированный персонал;

· Применение энергосберегающих технологий;

· Постановка более глобальных целей;

· Регулярный ремонт жилищного фонда;

· Высокая заработная плата;

· Создание резервного фонда, направленного на оздоровление сотрудников компании;

· Предоставление льгот на коммунальные услуги;

· Заинтересованность сотрудников в финансовых результатах;

· Увеличение детских площадок, санкционирование мест стоянки автомобилей;

· Охрана дома и прилегающих территорий;

· Объективная система контроля качества, основанная на критериях качества (базовые: «улучшилось», «осталось без изменений», «ухудшилось»);

· Деятельность всей вертикали управления жилищным фондом застимулирована по результатам труда.

3.23 Анализ эффективности приватизации жилого фонда

Предпосылки принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»

Приватизация жилья - новое явление в нашей общественной жизни, это часть жилищной реформы. Закон о приватизации жилищного фонда открыл путь к принятию Закона РФ от 24.12.1992 года « Об основах Федеральной жилищной политики», который регулирует отношения в процессе эксплуатации и ремонта жилого дома, возникшие с появлением в жилищном фонде множества субъектов собственности и ее различных форм.

Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.1991 года начинается с преамбулы, объясняющей цели и принципы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов:

«Настоящий закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем».

Экономической основой системы удовлетворения потребностей граждан в жилье до переходного периода была государственная собственность на жилье, которая преобладала над другими формами собственности. Государство брало на себя социальную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях найма.

Невысокая плата за пользование квартирой и коммунальными услугами позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от материального положения семьи, но такие благоприятные условия поддерживались многомиллиардными затратами Советского государства на их содержание.

Система удовлетворения потребности граждан в жилье преимущественно из жилищного фонда, принадлежащего государству, функционировала как затратный механизм. Она финансировалась из государственного бюджета и за счет средств хозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном строительстве и эксплуатируемом жилищном фонде.

В решении жилищной проблемы негосударственным структурам - кооперативному и индивидуальному строительству жилых домов и таким же разновидностям жилищных фондов отводилось незначительное место по сравнению с государственным и общественным секторами экономики.

Впервые возможность приобретения гражданином права собственности на отдельную квартиру в многоквартирном жилом доме была предусмотрена в Положении о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1959 года. Гражданам разрешалось объединяться по месту их работы или постоянного жительства в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков для совместного строительства своими силами на началах трудовой взаимопомощи многоквартирных жилых домов. Каждый из них получал право собственности на одну отдельную квартиру в выстроенном доме. Места общего пользования, инженерное оборудование всего дома передавалось в общую совместную собственность. Однако, в связи с прекращением отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в большинстве городов (в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01.06.1962 года» Об индивидуальном и кооперативном строительстве») такая форма собственности на жилье не получила распространения.

Правовое регулирование, связанное с осуществлением этого права собственности, в то время осталось неразработанным. Советское государство, юридически приняв на себя обязанность оказывать гражданам, содействие в строительстве жилья на свои средства, по сути, начиная с 1962 года, сдерживало объемы такого строительства.

Средства, которые государство выделяло на жилищное строительство, создавались за счет низкой оплаты труда граждан. По подсчетам экономистов, в 70-х годах стоимость площади 2-х комнатной квартиры окупалась работой одного члена семьи в течение 4,4 года.

Одним словом, уровень материального положения граждан не позволял им активно участвовать в строительстве жилья на свои средства. Большая часть трудящихся социально были привязаны в решении жилищной проблемы к государству, его хозяйственным и некоммерческим организациям, что использовалось работодателями в своих целях.

Из года в год росла задолженность государства перед семьями, признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье. Сроки ожидания для многих очередников переваливали за 10- 15 лет.

Предпринятая в годы перестройки попытка решения жилищной проблемы лишь приостановила неуклонное сползание вниз по социальной лестнице. Были повторены строительные показатели 60-х годов. К структуре традиционно нуждающихся в улучшении жилищных условий добавилось огромное число тех, кто вообще не имеет жилплощади: военнослужащие и члены их семей, уволенные с военной службы в запас или отставку, в связи с выводом Вооруженных Сил из дальнего и ближнего зарубежья, вынужденные переселенцы, беженцы и т. д.

Надо констатировать, что государство не справилось с решением задачи массового жилищного строительства, и хотя было немало достигнуто, но жилищная проблема осталась острой. Система, построенная по благородному замыслу - освободить тружеников от забот о жилье, переложив их на государство, требует колоссальных затрат на строительство и содержание жилых домов и поэтому не соответствует экономическим законам, по которым начала развиваться Россия. Планово-распорядительная система стала вообще не способна быстро откликаться на нужды граждан в жилье. Постоянный дефицит свободной жилплощади, низкий уровень обеспеченности жильем, содержанием жилищного фонда и обслуживания проживающих - спутники этой системы.

Признание неэффективности действующей системы удовлетворения жилищных потребностей граждан привело к осознанию необходимости перехода на рынок жилья. Этот переход принципиально меняет экономическую, социальную и юридическую роль государства: оно постепенно перестанет быть главным инструментом в решении жилищной проблемы.

Цель перехода - сбалансировать спрос на жилье и его предложение, уйти от хронического дефицита свободного жилья, нехватки средств на эксплуатацию и ремонт домов, выйти на более высокий уровень технического и санитарного обслуживания проживающих.

В конце 80-х годов вновь возникла проблема регулирования отношений в связи с необходимостью формирования рынка жилья в рамках проводимых экономических реформ, для чего потребовалась индивидуализация как государственного, общественного и муниципального жилищного фонда (его приватизация) так и фонда жилищно-строительных кооперативов (передача его в собственность членов кооперативов).

Без вовлечения этих фондов, составляющих значительную часть всего жилищного фонда, состоящего в основном из многоквартирных жилых домов, в рыночный оборот невозможно осуществить жилищную реформу.

Переход к рынку жилья, объем которого в прошлом юридически и экономически ограничивался по идеологическим соображениям, связан с разгосударствлением жилищного фонда, его демонополизацией, а также трансформацией кооперативной собственности в частную. Эти меры должны уменьшить в общей структуре жилищного фонда объем государственного и муниципального фондов и тем самым увеличить объем площади, находящейся в частной собственности граждан. Соответственно и изменение структуры жилищных прав. Сфера действия права гражданина на получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов будет постепенно сокращаться до необходимого минимума с учетом реальной обстановки, а на приобретение жилья - соответственно расширяться (приватизация, купля-продажа, дарение, наследство и т.д.)

Переход к принципиально новой системе решения жилищных вопросов нуждался в юридическом закреплении. Первым шагом на пути осуществления жилищной реформы стал Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый 04.07.1991 года, цель которого декларирована в его тексте: «…Создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда», но эта цель не может быть достигнута на основе использования только этого Закона, так как все его содержание направлено на решение лишь части проблем, связанных с осуществлением жилищной реформы.

Его основная задача - заменить нанимателя жилого помещения на собственника, что позволит гражданам иметь больше правовых возможностей для решения своих личных жилищных вопросов. Правда, только от того, что квартира перейдет в собственность, жилищная проблема не решится (физическая переуплотненность проживания как была, так и останется, равно как и недостатки жилого помещения), зато изменится правовой статус проживающих, что само по себе немаловажно. Хотя характер и объем жилищных прав нанимателя не равен характеру и объему прав собственника, однако последний в отличие от первого наделен правом отчуждения, что значительно расширяет его правовые возможности удовлетворять по своему усмотрению не только свои потребности в жилье, но и что важно, других лиц.

Но цель реформы намного шире, она направлена на удовлетворение потребностей граждан в жилье путем фундаментальных преобразований существующей системы строительства, распределения и обслуживания жилищного фонда на основе изменений отношений собственности, создания рынка жилья и обеспечения социальных гарантий нетрудоспособным и малообеспеченным слоям населения. Достигнуть цели реформы невозможно, используя только приватизацию жилищного фонда. Через два дня после принятия Закона о приватизации 06.07.1991 года были внесены соответствующие изменения и дополнения в Жилищный Кодекс.

Вторым шагом было принятие 24.12.1992 года Верховным Советом РСФСР Закона « Об основах Федеральной жилищной политики», который и определил основы новой системы удовлетворения жилищных потребностей граждан, предусматривающей сосуществование двух взаимодополняющих механизмов решения проблемы - планово распорядительного и рыночного.

Приватизация жилья, осуществляемая в России с 1991г., - грандиозное перераспределение собственности на значительную долю национального достояния, которым является созданный в стране жилищный фонд.

Ожидается, что 65-70% всего имеющегося в стране жилищного фонда поменяет хозяина (государство) и перейдет в частную собственность жильцов; оставшиеся 30-35% жилищного фонда сохранят свой статус жилищного фонда социального использования, предоставляемого для проживания по договору жилищного найма.

Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:

— соответствующим представительным или исполнительным органом власти;

— предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;

— учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет, представляют следующие документы:

— заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;

— документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

— справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

— документ органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).

Специалисты рынка недвижимости не считают приватизацию квартир единственно правильной процедурой. Хотя положительных сторон в ней больше. Например, собственник может распоряжаться своей жилплощадью по своему желанию: дарить, завещать, продавать, закладывать.

По социальному же найму квартиру можно только обменять. Но сегодня риэлторы не берутся за эту операцию - слишком хлопотно и прибыль небольшая. Однако свои плюсы есть и у арендованного у города жилья.

Если семья, скажем, из 3-4 человек ждет очереди на улучшение жилищных условий, то им не стоит приватизировать квартиру. В таком случае они получат жилье больших метражей.

Есть еще одно преимущество социального найма. Если в такой квартире прописаны родители, дети и внуки, то каждое поколение может претендовать на получение отдельной квартиры. К примеру, семье из трех человек полагается двухкомнатная квартира, имеющей двух детей - уже трехкомнатная. Другие преимущества проживания в собственной квартире - вас нельзя будет выселить из квартиры за неуплату, а из муниципальной - пожалуйста, достаточно не платить за нее полгода.

Одним из самых весомых аргументов противников приватизации является то, что в случае пожара или стихийного бедствия наниматели муниципального жилья должны получить помощь от государства. А собственники остаются один на один со своими проблемами. А вы уверены, что у муниципалитета есть свободный жилой фонд и что вам не придется несколько лет помотаться по общежитиям, пока вам не предоставят более или менее приемлемое жилье? Гарантии нет никакой. Другое дело - собственник квартиры, застраховавший ее. В этом случае он получает страховку и вскоре празднует новоселье.

Заключение

Процесс приватизации жилищных фондов продиктован политикой нашего государства, и это стало поистине немаловажным событием для наших граждан.

Впервые в русской истории смена собственности произошла не с оружием в руках, а путем принятия закона, разработчики которого вооружались авторучками, профессионализмом и перспективой создания цивилизованного общества, с развитой системой свободной, независимой от административной власти частной собственности.

Пять лет прошло с первой попытки передела государственной собственности жилищной сферы в частную, и уже можно отметить два ее несомненных достоинства:

главное, что переход государственного жилищного фонда в частный осуществлен на практике;

происходит свободная купля-продажа приватизированного жилья, что создает насыщение рынка.

Это дает возможность видеть не только реальное утверждение частной собственности, но и необходимость объективного анализа процесса формирования собственности.

1991 год характеризуется как старт жилищной реформы в отношении собственности (принятие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»)

1992 год - пробный шаг на зыбкую почву приватизации (Закон РСФСР « Об основах Федеральной Жилищной политики»).

1993 год - подкорректированный закон интенсивно прокладывает прямую дорогу в рынок жилья. Пик приватизации.

1994 год - обнаружены промахи и неурегулированность законных прав определенной категории лиц. Опять корректировка и результат - внесение необходимых изменений и дополнений от 20.07.1994 г

1995 - 1996 годы - пройдено больше половины пути - в г. Орле приватизировано 51% жилых помещений, подлежащих приватизации.

Но при всех достоинствах приватизации жилищного фонда, существуют нюансы, которые заставляют задуматься и искать пути их разрешения.

Определенная категория граждан, потенциальных собственников, руководствуясь принципом «поживем - увидим», скорее всего, не торопится приобретать квартиру в собственность, и, может быть, окажется права, если в дальнейшем сохранится привилегированное положение нанимателей квартир в домах муниципального фонда по обслуживанию за счет средств бюджета. Однако в мире нет ничего постоянного, поэтому, принимая решение о статусе своего жилища, каждый будет руководствоваться в первую очередь «рыночными» соображениями.

Проблемы могут возникнуть, если в муниципальном доме будет приватизирована лишь часть квартир, и встанет вопрос об ответственности за эксплуатацию инженерного оборудования и мест общего пользования - выделить доли собственности каждому из общего имущества невозможно, а неопределенная ответственность может провести к разрушению дома.

Многие дома подлежат капитальному ремонту, а средств в бюджете, на его проведение нет. Продать эти дома и переселить из них жителей также невозможно (сокращение государственного жилищного строительства).

А если предположить, что очень давно выработали свой срок эксплуатации так называемые «хрущевки» и начнут разваливаться - нетрудно представить целую армию населения без крыши над головой. И в такой критической ситуации государство будет вынуждено прибегнуть к старому испытанному способу - подселить этих людей в сохранившиеся квартиры, превратив их в коммуналки.

При подобном развитии событий у собственника гораздо больше правовых оснований для сохранения своей квартиры в неприкосновенности.

Проблемы могут возникнуть и в том случае, если весь дом перейдет в собственность граждан. Одинаковых людей не бывает, одни захотят нормально содержать жилье, другие не захотят, третьи просто не могут - в результате конфликты, беспорядки, судебные споры.

Категория пьющих собственников уже осуществляет и будет осуществлять свое право собственности в сиюминутных интересах, а как следствие, возможен, неуправляемы процесс скупки жилья для его использования в целях спекуляции и наживы, увеличение числа бездомных, что, в свою очередь, породит еще одну проблему - создания ночлежек для лиц, лишившихся жилья, и усугубит криминальную обстановку.

При всех недостатках, предполагаемых проблемах все-таки приватизация жилищного фонда в России уже внедрена в практику, и только после окончательного формирования рынка собственников жилья можно будет делать выводы о действительных позитивных или негативных сторонах этого процесса. Трудно спорить с тем, что действующее законодательство в сфере жилищных преобразований породило многочисленные проблемы, но они связаны как с объективными причинами, так и с просчетами авторов законопроектов и лицами, их утверждающих.

Для решения всех затронутых проблем, не получивших законодательного регулирования, необходимо согласиться с мнением большого количества специалистов о проведении глубокого всестороннего анализа действующего законодательства, и не только в одной какой-то его сфере, и корректировать нормы закона, чтобы в максимальной степени избегать их несогласованности, невзаимодействия и противоречивости. Девизом такой работы должен быть только высокий профессионализм.

3.24 Риски при управлении недвижимостью

· Строительный риск.

Источником строительного риска, который свойственен инвестициям в проекты девелопмента, является неопределенность в отношении точных величин строительных издержек, сроков строительства, а также возможность наличия различных дефектов строительных конструкций и нарушений технологии строительного производства. При этом для проектов девелопмента критическим является риск, связанный с продолжительностью строительства. Для больших проектов, продолжающихся более двух лет, увеличение срока строительства может привести к тому, что изменения рыночной конъюнктуры кардинально изменят инвестиционную стоимость проекта.

· Юридический риск

Данный тип риска отражает вероятность юридической несостоятельности титула на недвижимость, некорректности отдельных статей договоров аренды, например, о пересмотре арендной платы или о распределении расходов по эксплуатации, и т. п.

Следует иметь в виду, что недвижимость является объектом воздействия в большей части специфических рисков, поэтому общие классификации риска для альтернативных инвестиций имеют ограниченную ценность в объяснении риска недвижимости.

· Риск инфляции.

Риск неожиданных изменений темпов инфляции для инвестиций в недвижимость имеет относительно небольшое значение, так как, с одной стороны, при росте инфляции увеличивается стоимость замещения недвижимости, а с другой стороны, рыночная стоимость недвижимости будет адекватно реагировать на темпы инфляции при возможности корректировок арендной платы. Именно поэтому инвестиции в недвижимость считаются одним из действенных средств по сохранению стоимости капитала в условиях инфляции.

· Налоговый риск.

Налоговый риск отражает вероятность изменения налогового окружения инвестиции. Недвижимость в высшей степени подвержена налоговому риску. Налоговое законодательство может сделать недвижимость существенным налоговым укрытием, и в этом случае будут стимулироваться дополнительные инвестиции. Новые налоги могут как повышать, так и ограничивать инвестиционную привлекательность недвижимости. Налоговый риск для недвижимости является главным фактором, который наименее вероятен для альтернативных инвестиций.

· Экологический риск.

Данный тип риска отражает вероятность того, что при эксплуатации недвижимости или в ходе проекта девелопмента могут возникнуть экологические факторы, которые повлияют на стоимость инвестиции в недвижимость. Учитывая возрастающие требования к экологии окружающей среды, в некоторых случаях данный вид риска может иметь значительную величину.

· Риск износа.

Риск износа связан с вероятностью возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия физического, функционального и экономического износов недвижимости. При этом под дополнительными издержками понимаются издержки, не связанные с регулярными ремонтами, которые регламентированы правилами эксплуатации недвижимости.

· Секторный риск.

Под секторным риском понимается вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответственно и колебания цен в конкретном секторе (отрасли) экономики, а именно в секторе недвижимости, могут повлиять на стоимость инвестиции. Более того, для каждого типа недвижимости амплитуды и тенденции ценовых колебаний могут существенно отличаться друг от друга. Секторный (отраслевой) риск на рынке недвижимости иногда описывают термином "риск рынка недвижимости".

Здесь следует заметить, что, несмотря на хорошо известные закономерности цикличности экономической активности, точное предсказание моментов смены ценовых тенденций достаточно проблематично. Кроме того, внутри стандартных циклов колебаний, как правило, имеют место случайные неожиданные флуктуации, связанные с воздействием различных факторов.

· Риск управления недвижимостью.

Доход, который инвестор планирует получать от инвестиции в недвижимость, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объекта инвестиции. В первую очередь, под управлением недвижимостью понимается соответствующая организация арендных денежных потоков. Максимально возможное заполнение объекта арендаторами, выбор и привлечение новых арендаторов, контроль поступления арендных платежей, гибкая политика стимулирования арендаторов, поддержание высокого уровня предоставляемых услуг, контроль соблюдения арендаторами обязательств, обеспечение эффективной эксплуатации и ремонта объекта -- эти и многие аналогичные позиции являются предметом управления недвижимостью.

Риск управления недвижимостью почти уникален для недвижимости, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления минимален.

Библиографический список

1. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

2. Лекции по дисциплине «Основы управления недвижимостью».

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. - М.: «Проспект», 2000. - 416с.

4. Сборник законов Российской Федерации, 2000. - 600с.

5. Решение Думы города Иркутска от 23.12.2005 № 004-20-200253/5 «Об установлении размера платы за жилое помещение».

6. Решение Думы города Иркутска от 22.11.2007 о внесении изменений в решение Думы города Иркутска от 23.12.2005 № 004-20-200253/5 «Об установлении размера платы за жилое помещение».

7. Приказ Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 9.12.1999 № 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда».

8. Постановление Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

9. Рекомендации по определению численности работников, занятых расчетом, учетом и приемом платежей от населения за жилищно-коммунальные услуги (утверждены приказом Госстроя РФ от 15.08.2000 № 182).

Размещено на Allbest.ru