Технический, инфраструктурный и коммерческий менеджмент объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

4

Курсовая работа

Технический, инфраструктурный и коммерческий менеджмент объекта недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. МЕНЕДЖМЕНТ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗДАНИЯ

1.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ

1.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДУЕМОГО ЭТАЖА

2. МЕНЕДЖМЕНТ ЗДАНИЯ

2.1 ТЕХНИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ

2.2 ИНФРАСТРУКТУРНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ

2.3 КОММЕРЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ

3. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Города и муниципальные образования являются самыми крупными владельцами объектов недвижимости. В их собственности находятся: школы, больницы, муниципальные учреждения культуры, физической культуры и спорта, транспорта.

Ежегодно города тратят значительную часть своих бюджетов на содержание и эксплуатацию своей собственности.

Дефицит большинства городских и республиканских бюджетов с одной стороны, а также плохое содержание, непрофессиональное управление недвижимостью, и усиление ведомственного монополизма, с другой, привело к тому, что большинство, например, муниципальных предприятий буквально вынуждены бороться за выживание и искать пути для снижения своих расходов, затрат. Предлагаемые в последнее время различные программы ресурсо- и энергосбережения затрагивают проблему лишь частично и, как правило, с технической точки зрения (установка современного оборудования, внедрение прогрессивных технологий, приборов учета и т.д.). Что опять же ведет к увеличению финансовой нагрузки на соответствующий бюджет, а принимая во внимание отсутствие интереса со стороны потенциальных инвесторов, невозможности их реализации.

Отсюда становится ясно, что значительный потенциал энергопотребления таится непосредственно в самом здании. Именно на этом пункте базируется относительно новое для России направление практического менеджмента - Фасилити Менеджмент.

Фасилити Менеджмент (менеджмент хозяйственного использования здания) представляет собой практический метод, который предусматривает анализ, документирование и оптимизацию всех, значимых с точки зрения затрат, процессов, протекающих в зданиях, сооружениях и других объектах, с учетом реальных рабочих мест и интересов пользователя (собственника) здания. При этом речь идет не столько о кратковременном снижении затрат, сколько о выработке предпосылок для уменьшения их в будущем.

С позиции Facility Management любое здание рассматривается комплексно с трех сторон: технической, инфраструктурной и коммерческой. Техническое управление включает в себя все работы, которые необходимы для поддержания в постоянной готовности и рациональной эксплуатации технических приборов, устройств и систем внутри и за пределами здания. Инфраструктурное управление - комплекс услуг, которые улучшают использование здания для его пользователей. Коммерческое управление объединяет в себя те работы и услуги из первых двух направлений, которые могут быть проведены с извлечением дополнительной прибыли для организации, занимающей здания.

Целью данной курсовой работы является рассмотрение конкретного объекта недвижимости комплексно с трех сторон: технической, инфраструктурной и коммерческой. Алгоритм проведения менеджмента здания: сначала выбирается объект исследования - здание; далее содержание работ в рамках технического, инфраструктурного, коммерческого управления; далее рассматриваются проблемы Facility менеджмента; выбор главной проблемы по каждому направлению; поиск путей решения проблемы; выбор оптимального решения проблемы; теоретическое доказательство экономии.

По каждому из этих направлений необходимо выделить соответствующие с точки зрения Фасилити Менеджмента проблемы, разработать и проанализировать оптимальные пути их решения. При этом необходимо учесть экономический эффект от предложенных мероприятий. Для расчета экономической эффективности и целесообразности предлагаемых решений будет произведен расчет затрат на их проведение.

коммерция техническое управление инфраструктура здание

1. МЕНЕДЖМЕНТ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗДАНИЯ (FACILITY MANAGEMENT)

1.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ

ОАО Центральный научно-испытательный полигон строительных и дорожных машин ЦНИП СДМ занимается проектированием, производством и техническим обслуживанием дорожно-строительной и подъемно-транспортной техники и оборудования. Это строительные краны, бетоносмесители, бетононасосы, вилочные погрузчики (фронтальные и с боковым расположением вил), трактора, экскаваторы-погрузчики и другая спецтехника. Одно из основных направлений деятельности ЦНИП СДМ - продажа дорожно-строительной и подъемно-транспортной техники отечественного и зарубежного производства. Предлагается также продажа восстановленных и переоборудованных погрузчиков б/у. ЦНИП СДМ находится в городе Ивантеевка Московской области.

Описание конструктивных элементов здания:

Год постройки: 1983

Число этажей: 4

Высота: 15,2м

Общая площадь здания: 6410,1 мІ

Вид внутренней отделки: простой

Фундамент: железобетонный

Стены наружные: красный кирпич

Междуэтажные перекрытия: железобетонные плиты

Надподвальные перекрытия: железобетонные плиты

Крыша: железобетонная плита, рубероид

Полы: бетонные, керамическая плитка, линолеум

Оконные проемы: остекленные

Дверные проемы: простые

Внутренняя отделка: штукатурка, окраска, побелка, керамическая плитка.

Санитарные и электрические устройства: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, телефон, интернет вентиляция.

Как уже было сказано выше здание четырехэтажное. Износ здания на 2009 год составил 26% . Основное назначение здания - административное.

На первом этаже арендует помещение фирма по пошиву сумок, также на первом этаже расположена столовая ЦНИП СДМ на 200 посадочных мест, где желающим предлагается комплексный обед по талонам.

На втором этаже находится администрация ОАО: отдел кадров, заместитель директора по экономической работе и по корпоративным вопросам, главный инженер и его заместитель, коммерческий отдел, бухгалтерия, кабинет по технике безопасности, актовый зал и т.п.

Третий и четвертый этажи полностью сдаются в аренду.

Объектом исследования выбран третий этаж здания ОАО «Центральный научно-испытательный полигон строительных и дорожных машин», и именно его рассмотрим подробнее в следующем разделе.

1.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДУЕМОГО ЭТАЖА

Как нами было отмечено выше, третий этаж полностью сдается в аренду различным предприятиям-производителям и предприятиям-продавцам. Планировка исследуемого этажа дана в приложении 1.

Описание конструктивных элементов этажа исследования:

Вид внутренней отделки: простой

Общая площадь: 1946,6 м²

Высота: 3,5м

Полы: бетонные, керамическая плитка, линолеум

Потлок: навесной

Дверные проемы: простые

Оконные проемы: остекленные

Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, керамическая плитка

Санитарные и электрические устройства: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, телефон, интернет вентиляция.

Экспликация помещений по исследуемому третьему этажу здания:

1. Кабинеты административного назначения - 25 штук;

2. Тамбуры - 2 штуки;

3. Лестничные клетки - 2 штуки;

4. Санузлы - 2 штуки;

5. Электрощитовая;

Чтобы здание, в нашем случае этаж, были пригодными для использования арендодателю необходимо заключать договоры с разными организациями. Здание административное и так как данный рассматриваемый третий этаж полностью сдается в аренду предприятиям, поэтому без услуг связи (телефон, интернет) сложно обойтись. Данные услуги предоставляют две организации ООО «Цифра Один» и ОАО «Вымпел-Коммуникации». Нареканий и жалоб по качеству их услуг нет, если вдруг возникают какие неполадки - поставщики услуг за короткий срок устраняют их. По пожарной безопасности заключен договор с пожарной частью №309 по городу Ивантеевка. Для безопасности арендодателем установлены пропускной и внутриобъектовый режимы. Контроль над обеспечением режимов на территории осуществляют: Генеральный директор ОАО «ЦНИП СДМ» и (или) лица им назначенные. Пропускной режим - проход людей осуществляется по пропускам через контрольно-пропускные пункты (КПП). Внутриобъектовый - территория должна поддерживаться в чистоте, оборудоваться местами для сбора мусора и курения, соответствующим ограждением и освещением.

2. МЕНЕДЖМЕНТ ЗДАНИЯ

Существует достаточно много определений и толкований термина Фасилити Менеджмент, которые по содержанию лишь частично отличаются друг от друга.

Обобщая все формулировки, можно сказать, что Фасилити Менеджмент - это направление менеджмента, которое базируется на следующих понятиях: цельность, четкость и жизненный цикл.

Задачи Фасилити Менеджмента:

Первая задача - экономия средств, при эксплуатации здания. Она достигается двумя путями: сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь энергетические, и оптимальным размещением оборудования и персонала.

Вторая задача - обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды.

Третья, но далеко не последняя по значению задача, - способность служб и подсистем здания предотвращать возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении - предотвращать или сокращать до минимума материальные потери.

С технической точки зрения все три задачи связаны между собой. В то же время организационно они могут в определенной степени вступать в противоречие друг с другом. Например, обеспечение режима безопасности в здании может вступить в конфликт с требованием простоты перемещения сотрудников внутри него. Таким образом, необходимо взвесить все "за" и "против" для нахождения разумного баланса.

С точки зрения Фасилити Менеджмента любой объект недвижимости рассматривается комплексно с трех сторон, а именно, технической, инфраструктурной и коммерческой.

2.1 ТЕХНИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ

Техническое управление зданием - это комплекс работ или услуг, которые необходимы для содержания и технической эксплуатации всех приборов и технических устройств здания.

Состав работ в рамках технического менеджмента здания:

Документооборот - сбор, обработка и корректировка всей необходимой информации о состоянии, потреблении и управлении всеми материальными ресурсами внутри здания (состояние запасов материальны ресурсов, данные об их потреблении, наличие инструкций по эксплуатации инженерных систем и оборудования, наличие протоколов технического обслуживания, акты приемки-сдачи).

Управление энергоресурсами включает:

- полный анализ потребности энергоресурсов по подразделениям;

- определение возможностей по активации потребления;

- планирование и реализация энергосберегающих мероприятий;

- расчет рентабельности и доказательство экономии.

В рассматриваемом здании имеются все необходимые внутренние инженерные системы: теплоснабжение, энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение. Но не все системы отвечают предъявляемым требованиям.

Для освещения во многих кабинетах используются современные энергосберегающие лампы, но в некоторых до сих пор еще используются лампы накаливания, что способствует плохому освещению и увеличению расходов на электроэнергию. В связи с этим предлагается заменить все лампы накаливания на современные энергосберегающие лампы, что позволит улучшить освещенность в классах и коридорах, и уменьшить затраты связанные с использованием электроэнергии. Одной из главных проблем, содержания этажа и, соответственно, всего здания, является потеря тепловой энергии в помещении. Это происходит по причине неудовлетворительного состояния окон, а также изношенной системы отопления.

Нерациональное использование тепловой энергии в помещении можно решить так:

- провести замену старых деревянных оконных блоков на современные пластиковые, что снизит потерю тепла в данном здании;

- провести очистку системы отопления и заменить радиаторы на новые более экономичные.

К управлению средствами коммуникации относится совокупность работ, которые обеспечивают бесперебойное, надежное и эффективное функционирование всех систем коммуникаций здания:

- система оповещения о пожаре;

- система оповещения от проникновения посторонних лиц;

- система видео наблюдения;

- телефонная и компьютерная сеть.

Система оповещения о пожаре в здании существует и надежно функционирует. Также организован пропускной режим пропуска - проход людей на территорию (с территории) осуществляется по пропускам через контрольно-пропускные пункты (КПП). Но в связи с тем, что во время моего нахождения на территории неизвестные проникли через окно и вскрыли банкомат, я могу сделать вывод, что систему безопасности следует доработать. Предлагаю установить систему видео наблюдения по территории, в коридорах, на лестничных площадках.

Реконструкция и модернизация - это совокупность работ или услуг, которые необходимо провести в рамках функциональных или эксплуатационных изменений технических приборов и систем,

пространства и площадей здания для приведения последних в соответствии с имеющимся уровнем развития техники.

Следует отметить, что фасад здания нуждается в косметическом ремонте. Проведение данных работ окажет положительное влияние на работников и имидж учреждения, что увеличит поток желающих арендовать помещение именно в данном здании, возможно этаже.

Текущая эксплуатация - весь перечень работ, который требуется в рамках обычного и экономического использования технических приборов и инженерных систем здания:

- получение приборов и систем;

- ввод в работу;

- наблюдение, измерение, регулировка;

- поддержание в исправном стоянии;

- устранение неисправностей в работе;

- повторный ввод приборов в работу;

- непосредственное обслуживание.

По данному направлению следует отметить неудовлетворительное состояние сантехники и санузлов. Для решения данной проблемы предлагается провести замену сантехники и санузлов на более современные. Эта мера будет способствовать улучшению условий труда в Учреждении, а также уменьшит затраты на водоснабжение.

Схематично существующие проблемы технического менеджмента, рассматриваемого этажа представим ниже:

2.2 ИНФРАСТРУКТУРНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ

Состав работ в рамках инфраструктурного менеджмента здания:

Управление системой питания персонала - комплекс работ по организации питания, которые требуются для снабжения пользователя здания продовольствием.

- доставку и приготовление продуктов питания;

- оборудование и содержание помещений для столовой.

На наш взгляд система питания персонала устроена не совсем оптимально. Решение данной проблемы будет рассмотрено ниже.

Управление базами данных - совокупность работ или услуг по созданию, обработке и хранению всей необходимой информацией по зданию, а также возможность электронного обмена данными:

- создание базы данных;

- инсталляция программного обеспечения;

- обучение персонала;

- защита программного обеспечения и информации.

Такие базы данных имеются, много информации хранится в электронном виде в различных программах.

Управление дворовым хозяйством - комплекс работ по обеспечению основных функций здания, а также работы по уходу за зелеными насаждениями:

- обеспечение чистоты объектов;

- ремонтные работы спортивной площадки;

- подрезка кустарников;

- озеленение территории.

Данная функция на предприятии выполняется не в полном объеме. На прилегающей к зданию территории небольшое количество зеленых насаждений. Управление охраной и безопасностью - комплекс работ по обеспечению безопасности здания и его пользователей от проникновения посторонних лиц:

- входной контроль;

- система внутреннего видеонаблюдения;

- охрана объектов в нерабочее время;

- особые наблюдения.

Предложение по установлению системы видеонаблюдения, позволит повысить эффективность системы безопасности, а также снизить затраты на охрану объекта в ночное время.

Управление уборкой территории - комплекс мероприятий по уходу за зданием, прилегающей территорией, а также обеспечение безопасного входа-выхода в здание в зимний период:

- текущая чистка фасада здания, мытье стекол, уборка;

- уборка прилегающей территории;

- протоколирование мероприятий.

Текущая уборка здания осуществляется специальными сотрудниками. В зимний период времени, снег вывозится несвоевременно. Это затрудняет проезд и стоянку транспорта. Для решения данной проблемы предлагается заключить договор на услуги по вывозу снега в зимний период.

Чистка фасада здания и текущий ремонт производятся в летний период.

Управление переработкой и утилизацией отходов - совокупность работ и услуг, требующихся для удаления отходов из здания в рамках действующих санитарно-гигиенических норм:

- сбор, сортировка и первичная обработка отходов;

- транспортировка к местам промежуточного хранения;

- доставка для повторной переработки или окончательное удаление.

На территории, прилегающей к зданию, находятся контейнеры для мусора, который вывозится раз в день. В некоторые дни контейнеры не заполняются, поэтому получается, что мусоровоз совершает лишний рейс. Предлагается заключить договор не на ежедневный вывоз мусора, а на 3 дня в неделю, что сократит расходы на вывоз мусора.

Схематично проблемы инфраструктурного менеджмента представлены на следующем рисунке:

2.3 КОММЕРЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ

Состав работ в рамках коммерческого менеджмента здания:

Управление площадями и аренда - комплекс мероприятий по рациональному использованию имеющихся площадей и пространства здания, а также заключение договоров аренды и поиск арендаторов:

- анализ использования площадей по назначению;

- перераспределение с целью оптимизации в соответствии с правилами охраны труда;

- контроль поступления платежей за аренду.

С целью снижения затрат на содержание оборудования и оплату труда персонала столовой, а также улучшения качества предоставляемых услуг по питанию персонала, предлагается сдавать помещение столовой в аренду. Такой подход позволит снять вопросы по соблюдению требований санитарно эпидемиологических служб и кроме того, получать доходы. С целью увеличения привлекательности помещения столовой и увеличения арендной платы, предлагается провести его ремонт. Альтернативным вариантом может послужить сдача в аренду помещения столовой без предварительного ремонта, но по более низкой цене. На этаже имеется площадь, которая не используется. Арендаторов на неё нет, потому что комната без окон. В целях уменьшения затрат организации предлагается отремонтировать данное помещение и оборудовать его для хранения тренажеров, потому что на данный момент тренажеры стоят в уголке в коридоре. Планирование и контроль затрат - совокупность работ по обеспечению планируемых затрат в период эксплуатации здания.

- составление плана затрат на содержание здания;

- определение фактических затрат;

- сравнение плановых и фактических затрат;

- доказательство необходимых мероприятий по корректировке затрат.

Управление договорами на техническую эксплуатацию здания (на обслуживание) - совокупность работ по оформлению, сопровождению, изменению и контролю всех договорных обязательств, которые необходимы для хозяйственной эксплуатации здания.

Схематично проблемы коммерческого менеджмента представлены на следующем рисунке:

3. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Подводя итоги всем вышеуказанным проблемам, можно выделить из них несколько основных в каждом из перечисленных направлений.

1. В техническом использовании здания основной проблемой является - неэффективное использование энергоресурсов:

1.1. Нерациональный расход электроэнергии;

Пути решения:

Замена ламп

1.2. Нерациональный расход тепловой энергии.

Пути решения:

Замена окон;

Очистка системы отопления;

Замена решеток радиаторов;

По расходованию электроэнергии самым оптимальным вариантом решения проблем является замена ламп накаливания на энергосберегающие лампы. Это позволит в значительное количество раз уменьшить затраты.

По расходованию тепловой энергии первое и второе решения являются капиталоемкими и приведут к значительным расходам средств, поэтому они не являются достаточно эффективными. Наиболее оптимальным будет третий вариант решения проблемы - замена решеток радиаторов. Это будет менее дорогостоящий вариант, который не приведет к увеличению расходуемой электроэнергии и решит проблему нерационального расхода тепловой энергии.

2. В инфраструктурном использовании здания можно выделить проблемы, связанные с управлением охраной и безопасностью, управления системой питания, управлением уборкой территории.

Одной из главных, является проблема несвоевременной уборки снега.

Решением этой проблемы может стать один из следующих вариантов:

Заключение договора на услуги по вывозу снега;

Организация самостоятельного вывоза снега;

Посыпка территории реагентами.

Заключение договоров на вывоз снега требует немалых затрат поставщикам услуг;

Посыпка территории реагентами связана с необходимостью приобретать реагент, а также проведение после этого экологически восстановительных мероприятий.

Поэтому, ещё и учитывая специфику организации, наиболее эффективным мероприятием будет организация самостоятельного вывоза снега. Это наименее затратный способ, хотя и требует введения дополнительной ставки.

3. В коммерческом использовании здания существует такая проблема как неэффективное управление площадями.

На сегодняшний день на территории анализируемого здания расположена столовая, которая является убыточной. Это связано в первую очередь с низким уровнем обслуживания, несоответствием установленным санитарно-эпидемиологическим стандартам, значительными расходами на обслуживающий персонал, устаревшим и изношенным оборудованием. В связи с этим целесообразно сдавать указанную площадь в аренду населению. Существует два альтернативных варианта сдачи помещения столовой в аренду. Первый - сделать предварительно ремонт и установить арендную плату на более высоком уровне, либо снизить ее, не проводя никаких мероприятий.

Таким образом, в курсовой работе была приведена техническая характеристика здания, были рассмотрены техническое, инфраструктурное и коммерческое использование здания. По каждому из направлений были выделены основные проблемы и предложены пути их решения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В современных условиях эффективное управление зданием должно быть направлено не только на организацию надежной работы всех его инженерных систем и коммуникаций. Такое управление также может и должно служить для предприятия источником дополнительной экономии эксплуатационных расходов, добиться которой позволяет использование методики фасилити менеджмента.

Курсовой проект посвящен анализу хозяйственного использования здания на примере здания ОАО ЦНИП СДМ, расположенного по адресу Московская область, г.Ивантеевка, Санаторный проезд, д.1

В работе были рассмотрены краткая характеристика предприятия, самого здания и отдельного этажа; основные понятия и определения фасилити менеджмента, а также методика его проведения. Данная методика включает рассмотрение здания с трех сторон: технической, инфраструктурной и коммерческой. По каждому из перечисленных направлений были выделены основные проблемы и предложены и проанализированы пути их решения.

Предложные в курсовой работе мероприятия направлены на снижение текущих эксплуатационных расходов по зданию, на создание предпосылок по их снижению в будущем. Они позволят предприятию более эффективно использовать имеющиеся в его распоряжении материальные ресурсы (собственно здание, его инженерную инфраструктуру и земельный участок, на котором расположено здание) без ухудшения качества работы всех инженерных систем. Рассчитанные показатели позволяют сделать вывод о положительном прямом и косвенном эффекте предлагаемых мероприятий, о целесообразности их проведения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Схема расположения комнат на этаже.

2. А.В. Литвин, А.Н. Хазов Фасилити Менеджмент: теоретические основы и практический аспект. Вестник УдГУ. Серия «Экономика». Ижевск, УдГУ, 2003, 14с.

3. А.В. Талонов «Управление инфраструктурой организации (фасилити менеджмент). М.: ГГУ, 2000, 59с.

4. Сборники территориальных единичных расценок на виды работ.

Размещено на Allbest.ru