Определение и оценка факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Отраслевой менеджмент»

на тему: «Определение и оценка факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости»

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

ОСОБЕННОСТИ РОССИЙСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства. Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.Сейчас проблема недвижимости в России - одна из наиболее острых. Для многих россиян небольшая одно- или двухкомнатная квартира - единственная собственность. Более 40% населения страны до сих пор не решили свой «жилищный вопрос». Отсюда пристальное внимание россиян к ценам на недвижимость, уровню налогов и ипотечному кредитованию.

В России в целом, продажа и покупка недвижимости зачастую сопровождается множеством проблем. Нестабильная экономическая ситуация в стране и существенные колебания цен на недвижимость делают заключение сделок купли-продажи достаточно рискованным мероприятием. Вносят свою лепту в общую неразбериху и усложненное налоговое законодательство, и низкий уровень развития информационной инфраструктуры, и недостаточная юридическая подкованность граждан.В результате сфера недвижимости в России стала весьма привлекательной для мошенников. Отечественный рынок недвижимости зарекомендовал себя как один из самых коррумпированных в Европе. Высокие риски часто компенсируются более высокими ценами и ставками аренды. Частое явление российской действительности - сокрытие фактической цены продажи недвижимости, что отражается на собираемости налогов и способствует росту налоговых ставок на операции с недвижимостью.

В сравнении с европейским рынком, в России значительно меньше покупателей недвижимости с «реальными» деньгами - не более 15-20%. Остальные сделки (порядка 80%) - это так называемые «альтернативные покупки». Россияне попросту обменивают одно жилье на другое с минимальными инвестициями.

Несмотря на то, что в последние годы заметно вырос сектор элитной недвижимости, отечественное жилье по-прежнему одно из самых малогабаритных в Европе. Большая часть населения России проживает в квартирах, площадь которых не превышает пятидесяти квадратных метров. Лишь 5% россиян являются обладателями квартир с площадью более ста квадратных метров. Для сравнения, в Польше в больших квартирах проживает 25% граждан.

Другая особенность отечественного рынка недвижимости - развитый сектор аренды. Это связано с низким уровнем доходов населения и завышенными ценами на недвижимость. В сегодняшних экономических условиях купить дом или квартиру для большинства людей практически не реально. Многие молодые семьи вынуждены жить вместе с родителями или снимать квартиры. По статистике, снимать жилье приходится каждому четвертому россиянину. По этому показателю мы опережаем все государства Восточной Европы. Для сравнения, в арендованной квартире проживает каждый десятый гражданин Венгрии и каждый пятый гражданин Румынии.

Естественным следствием низкого уровня обеспеченности россиян жильем стало развитие ипотечного кредитования. Данная услуга с каждым годом укрепляет свои позиции на отечественном рынке недвижимости. Интересно, что ипотека в России развивается на фоне хронического дефицита нового жилья. В результате ипотечное кредитование превратилось в один из главных факторов постоянного роста цен на недвижимость. В сложившейся ситуации единственным решением, способным устранить проблему острой нехватки жилья в России и урегулировать цены, является расширение объемов строительства.

АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ХАБАРОВСКЕ

По итогам шести месяцев текущего года рост вторичного рынка жилья в Хабаровске обогнал темп инфляции. Произошло это за счет роста стоимости среднего квадратного метра в июне. За этот месяц основной показатель рынка недвижимости подорожал на 1,15% и стал предлагаться на продажу по цене 57838,4 рубля.

Вот уже в течение года темп роста вторичного рынка демонстрирует устойчивый рост, при этом его показатель ни разу не опустился ниже нулевой отметки, хотя в отдельные месяцы и не превышал 0,3%. Число предложений тоже смещается в сторону более дорогих квартир. За полгода этот показатель сместился с 45-50 тысяч рублей за квадратный метр до 55-60 тысяч рублей. Эти изменения говорят об устойчивом росте рынка и его полном восстановлении после финансово-экономического кризиса.

За первый месяц лета опережающим темпом выросла стоимость квадратного метра у трехкомнатных квартир (в среднем по городу на 1,5%), в районе средней отдаленности (2,7%) и в центре города (1,4%). У квартир различной планировки средний квадратный метр подорожал примерно с одинаковым темпом - чуть более 1%, но лидировали «малосемейки» (1,5%), а наименьший темп в среднем по городу наблюдался у «хрущевок» (чуть менее 1%).К концу июня на окраинах города со стоимостью среднего квадратного метра сложилась нелогичная ситуация. Если стоимость «квадрата» у «малосемеек» уже традиционно лидирует во всех районах престижности, кроме центра, то сегодня на втором месте по стоимости квадратного метра на окраинах «хрущевки», и только на четвертом месте квартиры новой планировки, опережающие по этому показателю лишь «сталинки». Тем не менее, такая ситуация может быть выгодна покупателям - полноценную квартиру новой планировки здесь можно купить дешевле, чем «хрущевку» или квартиру улучшенной планировки («брежневку») равной с ними площади. Хотя справедливости ради следует сказать, что квартиры новой планировки по общей площади, как правило, больше «хрущевок» и «брежневок». Цены на квартиры росли в июне в большинстве наблюдаемых сегментов. В центре города значительно выросли цены предложения на однокомнатные (3,5%) и двухкомнатные (4,4%) квартиры новой планировки, а также на однокомнатные (8,4%) и двухкомнатные (3%) квартиры улучшенной планировки. В районе престижности ближе к центру лидерами стали двухкомнатные «хрущевки» (2,6%) и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (2,2%), в первую очередь за счет жилья в Прибрежном и Первом микрорайонах и в районе остановки «Памятник партизанам». Двух- и трехкомнатные квартиры в районе престижности средней отдаленности выросли в цене в основном за счет Северного микрорайона и района остановки «Топографический техникум». А вот двух- и трехкомнатные квартиры в кварталах новой застройки в этом районе престижности, к которым относятся микрорайон на улице Флегонтова - Индустриальной и квартал Строителей, выросли незначительно, около 1%. А однокомнатные квартиры здесь даже заметно упали в цене (на 5% за месяц). С точки зрения потребителей, такая ситуация вполне объяснима. Однокомнатные квартиры покупаются в основном для одиноких молодых людей, которым хочется жить ближе к центру города, где больше развлечений и где есть возможность хорошо провести время с друзьями. Вторая категория людей, кому подходят однокомнатные квартиры, - престарелые люди, уступающие свое старое большое жилье молодому поколению своей семьи, а сами готовы жить и на меньшей площади, при этом и на квартплате можно значительно сэкономить. Но эта категория людей с большим трудом расстается со знакомым районом, где прожили много лет, где рядом старые друзья и подруги, знакомые врачи в поликлинике и продавцы в близлежащих магазинах. В новых же районах все это далеко, а то и вообще отсутствует. Поэтому-то однокомнатные квартиры в новых районах массовой застройки не очень популярны и как следствие - снижаются цены на них. На окраинах города за месяц заметно выросли цены только на двух- и трехкомнатные «хрущевки» (4% и 3% соответственно).Наиболее заметный рост наблюдался у одно- и трехкомнатных квартир на Базе КАФ и в Березовке, а двух- и трехкомнатных квартир в Авиагородке и на Пятой площадке. Цены же на квартиры новой планировки на окраинах не пользовались спросом и в итоге цены на них снизились. Это наблюдалось в основном у квартир всех размеров на Красной Речке, одно- и двухкомнатных квартир в поселке им. Горького и трехкомнатных квартир в районе станции Хабаровск-2.Завершившийся июнь дает нам возможность подвести итоги второго квартала, сравнить его с первым и определить некоторые тенденции. Вторичный рынок жилья Хабаровска во втором квартале вырос на 4% (за первый квартал рост составил лишь 1,7%). И если за первые три месяца средний квадратный метр подорожал на 950 рублей, то за вторые - уже на 2267 рублей.

Среднемесячный темп роста во втором квартале почти в два раза выше, чем в первом (0,6% и 1,34% соответственно). В результате столь бурного роста по итогам второго квартала рынок вышел на докризисный уровень сентября 2008 года и даже немного превзошел его.

С наибольшим темпом росли средние цены предложения на однокомнатные квартиры (5,8%), на окраинах города (3,5%), на квартиры новой планировки (4%) и «хрущевки» (3,9%). При этом наиболее заметно подорожали одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города и в районах новой массовой застройки, а «хрущевки» - на окраинах и в районах средней отдаленности (Авиагородок, Пятая площадка, Северный микрорайон).

Росту рынка недвижимости во втором квартале способствовало восстановление строительной отрасли и кредитной деятельности банков, а также замедленный рост рынка в предыдущие месяцы.

Медленно, но верно растут объемы строительства жилья, чему способствуют и объемы банковского кредитования. На вторичном рынке появились новые квартиры, перетекающие с первичного рынка, а также те квартиры, которые приобретались в свое время с целью сохранения денежных средств. Это заметно расширяет предложение на вторичном рынке.

Низкая ставка рефинансирования и инициатива Сбербанка по снижению ставок по ипотечным и другим жилищным кредитам вынудили и коммерческие банки снижать ставки и облегчать условия жилищного кредитования. Их объемы хотя и не достигли пока докризисного уровня, но уже достаточно большие и составляют около 15-20% в сделках по недвижимости. Весь предыдущий год и первые месяцы этого года рынок по своим темпам роста едва поспевал за инфляцией. Фактически получалось, что роста не было - рынок стоял!

В результате сложилась ситуация, когда цены на рынке относительно минимальные, а возможности получения жилищного кредита наиболее выгодные, что приводит к росту активности, обороту жилья на рынке и росту цен. Поэтому нельзя исключать продолжения роста в летние месяцы, хотя и не такими темпами, как во втором квартале.

Вероятнее всего, в июле-августе рост не превысит 1%, а наибольшую активность можно ожидать, начиная с сентября, когда месячный рост рынка недвижимости может составить 2-2,5% и более.

ОПИСАНИЕ ИССЛЕДУЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Объект оценки квартира общей площадью 36,2 кв.м., в том числе жилой - 24,4 кв. м., состоит из двух жилых комнат, кухни 8,2 (м.кв.), шкафов 0,7 (м.кв.) и 0,7(м.кв.), санузла 2,2 (м.кв.), расположена на пятом этаже многоквартирного 12-ти этажного кирпичного дома с железобетонными перекрытиями. Удобства: лоджия, лифт, домофон. Объект расположен по адресу: г. Хабаровск, пер. Облачный 64-А кв. 64

Таблица 1

ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Оцениваемый объект недвижимости расположен Индустриальном районе г. Хабаровска по переулку Облачному д. 64-А квартира 64. Индустриальный район относится к районам «спального» типа. На прилегающих улицах (Ул. Павловича, ул. Гамарника) расположены все необходимые объекты городской инфраструктуры: магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, жилые дома и прочие объекты социального назначения. Транспортная доступность оценивается как хорошая: примерно 3 минуты пешком до автобусной остановки (Маршрут № 52) Примерно 15-20 мин. пешком до Центрального района (ул. Ленина). Также имеется подъезд к дому на легковом автотранспорте, стихийная парковка. Географическое месторасположение объекта оценки на карте г. Хабаровска: http://www.khstu.ru/rus/?menu=KhabarovskMap

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Таблица 2

ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ

Таблица 3

СРАВНЕНИЕ ПРОДАЖ

недвижимость хабаровск квартира

Таблица 4

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:

метод сравнения;

затратный метод;

метод капитализации доходов.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

В данной курсовой работе мы выполняли роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки выбирали собственное жилье и научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта. Для этого была изучена специальная литература и необходимые нормативно- правовые акты, а также законы.

Полученные мной навыки по оценке жилой недвижимости очень пригодятся в моей дальнейшей учебе и работе. Накопленная информация пригодится также для собственного развития и будет полезна в жизни.

Библиографический список

1. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

2. http://pn36.ru/

3. http://toz.khv.ru/

4. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.

5. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 1999.

Размещено на Allbest.ru