3. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ГОРОДСКОЙ ЗЕМЛИ

Оборот земельных участков -- переход земельных участков от одного лица к другому в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными Земельным кодексом, посредством заключения договоров и иных сделок.

Приватизация земельных участков -- передача из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земли, находящейся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Рынок земли -- средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок земли как саморегулирующая система включает следующие основные элементы: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры (рис.8).

Спрос -- количество земельных участков, которые покупатели желают и способны приобрести по данной цене в данный период времени.

Предложение -- количество земли, которое собственники желают и способны продать по данной цене в определенный период времени.

Цена земли -- капитализированная земельная рента, будучи превращена в капитал, приносит доход в виде процента.

На рынке земли действуют четыре группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные и муниципальные органы.

Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняют различные функции:

регулирование распределения земли между сферами деятельности;

информация о ценах, спросе, предложениях и других данных о земле;

санация предпринимателей, разорение неэффективных организаций-землепользователей;

стимулирование и повышение эффективности бизнеса, личной выгоды;

ценообразование, установление равновесных цен на земельные участки;

обеспечение свободы выбора предпринимательской деятельности.

Сегментирование рынка -- это один из важнейших инструментов маркетинга. Успех в конкурентной борьбе зависит от того, насколько правильно выбран сегмент рынка.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли (табл. 2).

Критерий сегментирования -- это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка.

Классификация рынков городской земли

Признак классификации:

Виды рынков городской земли,

Категория земель:

Жилищного строительства

Гаражного строительства

Промышленного строительства, транспорта и связи

Офисных и нежилых помещений

Дачных участков

Размер участков:

Крупных массивов земли

Средних земельных участков

Мелких земельных участков

Территориальный охват:

Районный

Общегородской

Региональный

Степень ограничения конкуренции:

Олигополистический

Монополистический

Вид сделок:

Первичный купли-продажи участков

Вторичный купли-продажи участков

Прав аренды земли

Земельных долей

Местоположение:

Делового центра

Расстояние от центра до 1 км, 2 км. и т.д.

Территории окраин города

В пределах городской черты

Форма собственности:

Частных земель

Муниципальных земель

Государственных земель

Тип рынка:

Организованный -- биржевой, в процессе приватизации

Неорганизованный -- индивидуальный

Признак сегментирования -- это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка. На практике используется множественная сегментация, т. е. сегментирование по нескольким признакам одновременно.

Объектами сегментирования являются покупатели и другие участники рынка, а также сам товар -- земля.

В настоящее время право собственности на землю можно получить:

решением органов местной власти о выделении земельных участков;

совершив гражданско-правовые сделки на рынке земли.

В административном порядке осуществляется предоставление земельных участков за плату и бесплатно и перерегистрация ранее полученных земель, т.е. приватизация земельных участков. Это приобретение в собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду.

Все собственники земельных участков имеют право совершать сделки, то есть осознанные волевые действия, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей на землю. Основными видами сделок являются:

купля-продажа;

дарение, наследование, обмен;

аренда, лизинг, залог (ипотека);

пожизненное наследуемое владение;

постоянное пользование;

вклад в уставной капитал товариществ и обществ.

Рассмотрим более подробно механизмы совершения сделок на рынке городской земли.

Среди различных вариантов коммерческого землепользования, позволяющих извлекать избыточную прибыль, наиболее распространенным является продажа новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Процедура купли-продажи городской, муниципальной земли имеет существенные особенности. Прежде всего надо отметить, что законодательство РФ запрещает передавать в частную собственность земельные участки:

объектов историко-культурного наследия;

государственных и муниципальных природных заповедников, парков;

лечебно-оздоровительных местностей в пределах их границ;

мелиоративных систем, водных объектов общего пользования либо водных объектов, входящих в состав водного фонда РФ;

общего пользования в поселениях (площади, улицы, дороги, набережные, парки, скверы, сады, бульвары, пляжи и другие территории);

государственных научных и образовательных учреждений;

прибрежной полосы внутренних водных путей, полосы отвода автомобильных и железных дорог, транспорта общего пользования, линий электропередач, портов и вокзалов, аэродромов и аэропортов;

спорных территорий до разрешения споров;

закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских захоронений.

Не подлежат передаче в частную собственность иные земельные участки в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами Российской Федерации.

Нормирование земель -- установление пределов (норм) владения и пользования земельными участками на любом праве. При разработке и утверждении законодательными органами субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления предельных (максимальных и минимальных) размеров и количества земельных участков, находящихся в собственности, владении и пользовании гражданина (семьи) и юридического лица, учитываются природно-экономические, экологические и социальные условия на основе рекомендаций научно-исследовательских учреждений о районировании земель и нормировании земель.

Земельный участок, общая площадь которого превышает норму площади для бесплатной передачи земельного участка в собственность, выкупается по договорной цене, которая не может быть ниже нормативной, либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде.

В отдельных случаях часть земельного участка, превышающего установленные предельные нормы, может передаваться гражданам по их желанию в собственность бесплатно. В случаях отчуждения или перехода земельного участка к другому лицу, за исключением перехода указанного участка по наследству, прежний собственник земельного участка уплачивает в местный бюджет по нормативной цене земли стоимость той части земельного участка, которая передавалась в собственность бесплатно сверх установленных предельных норм.

Земельные участки, находящиеся у граждан и юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды (до истечения ее срока), не могут быть приватизированы другим лицом или проданы другому лицу. Земельный участок может быть приватизирован собственником (собственниками в долях) здания, строения или сооружения, находящихся на этом земельном участке.

Право на приватизацию земельного участка имеет лицо, которое получило его в установленном порядке для индивидуального жилищного строительства, построило дом, принятый в эксплуатацию, и за которым зарегистрировано право собственности на него, или лицо, за которым право собственности признано по решению суда. Если в здании, строении, сооружении сохраняется доля государственной или муниципальной собственности, в том числе во встроенно-пристроенных зданиях, строениях, сооружениях, земельный участок не подлежит приватизации.

Не подлежат приватизации или продаже земельные участки, в отношении которых не имеется надлежаще оформленных документов о территориальных границах, сервитутах и обременениях.

Сервитут -- право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения.

Земельный участок с обозначенными территориальными границами, занятый несколькими объектами недвижимости, принадлежащими разным лицам, может быть продан или передан в собственность на праве общей собственности с условием включения в договор обязательств всех заявителей о подчинении режиму общей собственности на земельный участок, если они пришли к соглашению об их долях в праве на земельный участок и оформили соглашение договором. Территориальные границы приватизируемого земельного участка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально исключить необходимость установления сервитутов.

Продажа и передача в собственность земли с находящимся на нем лесом не означают возникновения права собственности на лес. Его использование, вырубка осуществляются в соответствии с лесным законодательством. Не допускается продажа земельных участков, занятых муниципальным и государственным жилым фондом, подземными линейными сооружениями и сетями. Запрещается приватизация земельных участков производственных объектов, которые планируется вынести за черту поселения или перенести в другое место по экологическим и социальным основаниям.

Передача застроенных земельных участков в собственность осуществляется с учетом планируемого целевого назначения согласно градостроительной документации. Если текущее использование земельного участка не соответствует планируемому, приватизация не проводится.

При приватизации предприятий и других объектов, расположенных в черте городских поселений, земельные участки собственнику недвижимости предоставляются в долгосрочную аренду или выкупаются им в собственность.

В случае приватизации земельного участка, имеющегося у гражданина или юридического лица либо вновь приобретаемого из государственных и муниципальных земель, в том числе по результатам конкурса или аукциона на право застройки, продавцом такого земельного участка является орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, которые выступают при заключении договора в качестве юридического лица.

Для решения вопроса о приватизации земельного участка гражданин или юридическое лицо обязаны предъявить:

договор, решение суда, постановление органа исполнительной власти и иные документы, бесспорно подтверждающие право собственности на здание, строение или сооружение, находящиеся на земельном участке, если земельный участок застроен;

постановление органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду; план земельного участка;

заявления всех собственников здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке.

Для жилищных и гаражных кооперативов дополнительно требуются:

решение общего собрания членов кооператива о заключении договора о покупке (бесплатном получении) в собственность кооператива земельных участков общего пользования;

планы и обмеры каждого отдельного земельного участка;

заявление члена кооператива о передаче ему земельного участка в собственность, пожизненное наследуемое владение или пользование.

Подготовка документов о передаче или продаже прав собственности на земельный участок возлагается на соответствующие комитеты по земельным ресурсам и землеустройству совместно с органами архитектуры и градостроительства.

Земельные участки граждан, занятые на законных основаниях индивидуальными жилыми домами, садами, дачами и личным подсобным хозяйством, на землях обороны и безопасности, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, санитарных зон промышленных объектов подлежат выделению из указанных земель и могут быть переданы в собственность граждан, если не запланирован их перенос в другое место.

Одним из элементов рыночных отношений в землепользовании является передача земельных участков в уставный (паевой) капитал. В настоящее время собственник или арендатор земельного участка с правом долгосрочной аренды (с согласия собственника) вправе передать земельный участок или право аренды в качестве вклада в уставный (паевой) капитал хозяйственных товариществ и обществ, производственных и потребительских кооперативов. Определение величины вклада проводится по соглашению сторон на основе заключения оценочной комиссии. Право собственности или субаренды на земельный участок при этом переходит юридическому лицу после государственной регистрации прав на земельный участок. Такая регистрация проводится на основании учредительного договора о внесении земельного участка или права аренды в уставный (паевой) капитал.

Юридическое лицо как субарендатор не несет обязанностей по арендной плате, арендные платежи за земельный участок выплачивает арендатор. Законодательство РФ предусматривает, что органы исполнительной власти и органы местного самоуправления не вправе передавать муниципальные земельные участки в уставный (паевой) капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Основные особенности купли-продажи земельных участков:

земельные участки, переданные в собственность для ведения индивидуального жилищного и гаражного строительства, могут продаваться и приобретаться без изменения целевого назначения совместно с созданной на них другой недвижимостью;

доходы от продажи незастроенных и неосвоенных земельных участков, находящихся в частной собственности менее пяти лет, подлежат прогрессивному налогообложению;

продажа в собственность зданий, строений, сооружений, а также предприятий, принадлежащих муниципальным образованиям, влечет за собой передачу земельных участков, на которых они расположены, в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, если законом не разрешена продажа (приватизация) земельных участков;

договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем не определены права покупателя недвижимости на земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Земля -- это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а, напротив, стоимость ее постоянно возрастает.

Земельные участки, находящиеся у граждан или юридических лиц на праве собственности или аренды, могут быть переданы в залог для обеспечения кредитных обязательств банков или других кредитных организаций.

Залог -- способ обеспечения обязательства, при котором кредитор -- залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Залог земельных участков регулируется федеральным законом о залоге и ипотеке. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Передача в залог земельных участков из государственных и муниципальных земель соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления не допускается.

Лицо, которое использует земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, вправе с согласия уполномоченного органа обменять земельный участок на иной земельный участок, используемый другим лицом на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, а также приобрести право собственности на другой земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, с которыми совершен обмен.

Собственник земельного участка вправе передать земельный участок или его часть гражданину, юридическому лицу, а также государству или муниципальному образованию по договору дарения.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе отказаться от земельных участков, переходящих к ним в порядке дарения, за исключением случаев дарения земельных участков, несущих опасность для жизни и здоровья граждан, животного и растительного мира или обремененных долгами, превышающими стоимость земельных участков.

С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда -- форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.

Аренда земли -- это основанное на договоре временное пользование землей в хозяйственных целях.

В многоукладной экономике аренда является наиболее распространенной и перспективной формой землепользования. Арендаторами земельных участков становятся, как правило, наиболее предприимчивые и компетентные люди.

Местные органы власти городов России используют аренду как основную форму предоставления земель в черте поселений. Вместе с тем земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, занятые государственным, муниципальным или частным жилым фондом, не могут быть переданы в аренду иным гражданам и юридическим лицам, за исключением лиц, проживающих в домах этого жилого фонда и их объединений. Предоставление земельных участков из муниципальных земель в аренду для коммерческого использования может быть обременено обязанностью безвозмездной передачи здания, строения, сооружения в муниципальную собственность по окончании обусловленного договором срока коммерческого использования.

Договор аренды зданий, строений, сооружений, а также предприятий не считается заключенным, если в нем не оговорены права арендатора на земельный участок.

Сделки с земельными участками считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Сделки являются ничтожными или могут быть признаны недействительными по основаниям, указанным гражданским законодательством, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства или под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения о занижении цены сделки.

Использование земли в Российской Федерации платное. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Земельный налог относится к общеобязательным и взимается на всей территории России. Земельный налог устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца, пользователя земли и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Конкретный размер земельного налога устанавливается органами местного самоуправления в соответствии со средними ставками земельного налога по региону и коэффициентами увеличения, определенными в Законе РФ «О плате за землю».

Ставки земельного налога зависят от следующих факторов:

категории земель, критерием является целевое назначение земель;

местоположения, ставки налогообложения определяются с учетом комплексной экономической оценки территории, основанной на всесторонних исследованиях ценности земель по зонам. Дифференциация обусловлена многими факторами, в том числе условиями транспортной доступности, близости к центру, экологическим состоянием, престижностью и др.;

размера земельного участка, он должен быть обоснованным и минимально необходимым. Утверждается в соответствии с нормами отвода земель для жилищного строительства, предпринимательской деятельности.

Сумма земельного налога определяется по формуле :

Нз = S Si x Сi x Кi х Лi , (3)

где: Нз -- сумма земельного налога; S -- площадь земельного участка; C -- ставка земельного налога по земле соответствующего назначения (с учетом ежегодных повышающих коэффициентов); К -- коэффициенты корректировки ставки земельного налога, устанавливаемые местными органами власти (индекс градостроительной ценности); Л -- коэффициент налоговых льгот; n -- количество земельных участков соответствующего назначения (i).

Юридические лица, с которых взимается земельный налог, рассчитывают его самостоятельно до 1 июля и оплачивают равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября. Сумму земельного налога (арендной платы) за земли, связанные с основной деятельностью, относят на себестоимость продукции и издержки обращения. Закон РФ « О плате за землю» (ст.12) предусматривает льготы в оплате за использование земли.

Для определения земельного налога периодически проводятся рентные оценки земельных участков на основе учета дополнительного дохода, образующегося за счет местоположения земельного участка и развития инфраструктуры территории.

Лица, имеющие земельные участки, суммарная площадь которых превышает предельные размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом на ту часть земельного участка, которая превышает предельный размер. Ставки прогрессивного земельного налога устанавливаются законами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (по принадлежности земель) посредством введения повышающих коэффициентов к утвержденным ставкам земельного налога на земли данного целевого использования.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Арендная плата за землю городов устанавливается договором между муниципальными органами и пользователем земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором и по действующему законодательству этот размер не ограничен (кроме земель сельскохозяйственного назначения). Объектом данных договоров является весь земельный участок с его инфраструктурой, природными и иными объектами. Лица, получившие по договору участок, имеют право на доход, возникающий в результате его эксплуатации. При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, органы власти устанавливают базовые ставки арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (отечественные, иностранные и т.д.). Ставка арендной платы должна определяться в соответствии с комплексной экономической оценкой городских территорий, величина которой дифференцируется от различных качеств (местоположение, престижность, развитость инфраструктуры).

Арендная плата (Ап) за городские земли включает затратную (условно-постоянную) ( За ) и рентную (Ра) составляющие:

Ап = За + Ра , (4)

Затратная составляющая отражает фактические и будущие затраты на городскую инфраструктуру, т.е. позволяет обеспечивать расширенное воспроизводство инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры города в целом. Рентная часть формируется из внутригородской и внегородской ренты. Внутригородская рента отражает преимущества участка по местоположению и его ценности. Внегородская рента фиксирует превосходство в природно-географическом и экономическом развитии города по сравнению с другими городами страны.

Арендная плата выражается обычно в периодических (месячных, квартальных, годовых) денежных платежах. Размер арендной платы устанавливается на один год с последующей корректировкой в сторону повышения, что связано с уровнем инфляции.

Расчет арендной платы может быть представлен в виде:

Ап = С х r х Кр х S , (5)

где: Ап -- величина арендной платы для конкретного участка; С -- стоимость единицы территории, определенной с помощью различных методов оценки земли; r -- ставка капитализации или норма годовых отчислений; Кр -- коэффициенты регулирования отдельных видов деятельности; S -- площадь арендуемого участка.

Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

Нормативная цена земельного участка -- показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, передачи по наследству, дарении, получении банковского кредита. Нормативная цена земли по конкретным участкам определяется по формуле:

Цн = 200 х Нз х К1 х К2 , (6)

Где: Цн -- нормативная цена земли; 200 -- повышающий коэффициент по России; Нз -- земельный налог для данного участка (с учетом повышающих коэффициентов); К1 -- повышающий коэффициент, устанавливаемый органами власти субъектов РФ (до 75 % от рыночной цены); К2 -- повышающий коэффициент, устанавливаемый администрациями районов и городов (до 25 %).

Для определения нормативной цены земельных участков под приватизированными предприятиями -- 200-кратный размер земельного налога снижен до 10 -кратного, что направлено на наращивание инвестиций в экономику.

Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях различного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Средства от платежей за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, поступают в местный бюджет и могут быть частично централизованы соответственно в бюджет субъекта Российской Федерации и федеральный бюджет. Платежи за земельные участки направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству поселений, межселенных территорий, ведению государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга и контроля земель, районирования земель, территориального планирования использования земель, зонирования земель и др.

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция Российской Федерации. -- М.: Новая школа, 1995.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. -- М.: Юридич. лит., 1996.

3. Закон РФ « О плате за землю». -- М.: Юридическая литература, 1997.

4. Закон РФ « Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации «. -- М.: Прогресс, 1995.

5. Устав города Москвы // Вестник мэрии Москвы, август 1995.

6. Закон г. Москвы « О территориальном общественном самоуправлении в г. Москве» № 26-77 от 10 июля 1996 // «Тверская, 13» сентябрь 1996г.

7. Закон г. Москвы «О внебюджетном фонде финансовых ресурсов района города Москвы»// Вестник мэрии Москвы, № 1, 1997.

8. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. -- М.: Инфра -- М., 1996.

9. Земельное право России // Под редакцией В. В. Петрова. М.: 1995.

10. Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство. -- М.: Юридическая литература, 1994.

11. Земельно-арендные отношения в г. Москве. Сборник нормативных актов. -- М.: Интерлист-Интершельф, 1995.

12. Местное самоуправление в России. -- М.: «Грамота», 1995.

13. Недвижимость в Москве и Московской области. -- М.: Спарк, 1993.

14. Руднев А. В. Землепользование в городах. -- М.: Надежда, 1995.

15. Руднев А. В. Управление муниципальными землями. -- М.: ГУУ, 1998.

16. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -- М.: Дело, 1995.

17. Харрисон Г. Оценка недвижимости. -- М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

18. Черник Д. Г. Бюджет Москвы. 1890 -- 1990. -- М.: Моск. рабочий, 1991.

19. Черняк А. В. Оценка городской недвижимости. -- М.: РДЛ, 1996.

Размещено на Allbest.ru