Исследование принципов построения российской модели менеджмента на примере агентства недвижимости "Респект"
Основные различия национальных моделей менеджмента и его виды с точки зрения науки и психологии. Анализ организационной структуры управления агентства недвижимости "Респект". Менталитет нации как важнейший фактор, влияющий на специфику менеджмента страны.
| Рубрика | Менеджмент и трудовые отношения |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 30.03.2011 |
| Размер файла | 167,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Выпуск облигаций с точки зрения фирмы-эмитента имеет целый ряд преимуществ. Во-первых, продажа облигаций не связана с установлением контроля над предприятием, так как владельцы облигаций не имеют право голоса. Во-вторых, выпуск облигаций является более дешевым способом финансирования, чем выпуск акций, потому что выплаты процентов продолжаются лишь ограниченное число лет, а также вследствие более низкого уровня процента по сравнению с дивидендом в связи с его более высокой надежностью. Именно в высокой надежности и заключается основное преимущество облигаций для инвестора.
Вместе с тем выпуск облигаций связан с некоторыми недостатками для предприятия: неуплата процентов может привести к объявлению предприятия банкротом, а увеличение выпуска облигаций, как и любых других обязательств, к переходу права собственности на фирму кредитору.
Новым источником финансирования предприятий в рыночной экономике может стать опцион выбора действий в сроки, обусловленные договором. Это договорное обязательство купить или продать определенный вид ценностей или финансовых прав по фиксированной в момент заключения сделки цене и в пределах согласованного периода времени в будущем. В обмен на получение такого права покупатель опциона уплачивает продавцу определенную сумму - премию. Риск покупателя опциона ограничивается этой премией, а риск продавца снижается на величину полученной премии.
Часто предприятие может не иметь достаточного количества свободных денежных средств для покупки оборудования, кредит же получить на длительное время очень сложно и дорого. В результате тормозится процесс обновления устаревшего парка оборудования. Выходом из создавшейся ситуации может быть развитие лизинга. Как показывает мировая практика, лизинг способствует быстрой смене технологического оборудования, стимулирует производство новой техники. В результате активизируется производство, основанное на передовых достижениях науки и техники. Имущество при лизинге не отражается на балансе предприятия-пользователя, поскольку право собственности сохраняется за арендодателем, то есть лизинг не утяжеляет активов. К тому же арендная плата полностью относится на издержки производства, снижая налогооблагаемую прибыль. Таким образом, финансовые ресурсы предприятия, использующего лизинг, становятся более гибкими, а техническое обновление ускоряется.
Основными видами лизинга является финансовый (капитальный), оперативный (сервисный) и возвратный.
Финансовый лизинг - форма аренды, предусматривающая выплату арендаторам в течение срока действия лизингового соглашения сумм, покрывающих полную стоимость амортизации оборудования, а также прибыли арендодателя. Фирма-арендатор ведет переговоры с лизинговой компанией и с предприятием-производителем, но контракт подписывает лизинговая компания.
Оперативный лизинг - форма аренды, срок которой короче амортизационного периода оборудования, то есть платежи арендатора не покрывают полной стоимости оборудования. Арендодатель предусматривает в дальнейшем либо продление срока лизинга, либо продажу арендованного оборудования по остаточной стоимости, либо продажу оборудования третьим лицам. Помимо сдачи оборудования в лизинг, арендодатель оказывает арендатору различные услуги: обслуживание и ремонт техники, обучение специалистов заказчика и т. д. Отличительная черта сервисного лизинга - возможность включения в контракт условия о праве арендатора досрочно прекратить аренду и вернуть оборудование арендодателю.
Возвратный лизинг - форма аренды, по которой фирма-собственник земли, зданий или оборудования - продает ее лизинговой компании с одновременным оформлением соглашения о долгосрочной аренде бывшей своей собственности на условиях лизинга. Если предприятие испытывает серьезные финансовые трудности, возвратный лизинг может дать последнюю возможность предохранить предприятие от банкротства.
Лизинг выгоден потому, что арендные платежи как форма операционных расходов полностью изъяты из налогообложения. Это позволяет лизингополучателю платить за использование оборудование из текущего, свободного от налогов дохода за счет включения платежей по аренде в себестоимость. Особенно выгоден лизинг, если при покупке оборудования получатель лишается возможности в полном объеме воспользоваться инвестиционным налоговым кредитом или ускоренной амортизацией. В случае полной уплаты налогов лизинг менее привлекателен, чем покупка.
Дополнительным оперативным финансированием фирмы может быть факторинг, или дискаунтинг, в основе которого лежит дисконтирование дебиторской задолженности. Факторинг позволяет фирме быстро сбалансировать свои финансовые потребности с возможностями. Согласно нашему законодательству услуги по факторингу включаются в себестоимость продукции, что делает его привлекательным источником финансирования для некоторых предприятий.
Таким образом, в рыночной экономике возрастает разнообразие привлеченных источников финансирования фирмы. Фирма в зависимости от ее положения может выбрать наиболее подходящий из них.
Существуют следующие основные направления расходования фондов большинства предприятий: закупка сырья, деталей, запасов, зарплата рабочим и служащим, процент, плата по счетам за коммунальные услуги, налоги.
Увеличение активов. Наличные деньги, выручка от реализации, запасы, оборудование, здания, земля - все это активы. Любое увеличение активов означает использование фондов.
Уменьшение пассивов. Пассив предприятия включает все, что оно должно другим: банковские займы, выплата поставщикам и налоги. Фонды, получаемые предприятием, могут пойти на уменьшение пассива, например, возврат банковских займов.
Платежи собственникам. В частных предприятиях и товариществах все, что осталось после увеличения активов и уменьшения пассивов, принадлежит владельцам. В корпорациях капитал, который предприятие не используют на себя, выплачивается владельцам в виде дивидендов.
Под текущими активами понимаются активы, которые предприятие может держать в пределах года.
Цикл оборотного капитала. Текущие активы используются в качестве оборотного капитала. Фонды, используемые в качестве оборотного капитала, проходят определенный цикл. Ликвидные активы используются для покупки исходных материалов, которые превращают в готовую продукцию; продукция продается в кредит, создавая счета дебиторов; счета дебитора оплачиваются и инкассируются, превращаясь в ликвидные активы.
Эффективное использование оборотного капитала. Любые фонды, не используемые для нужд оборотного капитала, могут быть направлены на оплату пассивов. Кроме того, они могут использоваться для приобретения основного капитала или выплачены в виде доходов владельцам. Один из способов экономии оборотного капитала заключается в совершенствовании управления материально-техническими ресурсами (запасами) посредством:
* планирования закупок необходимых материалов;
* введения жестких производственных систем;
* использования современных складов;
* совершенствования прогнозирования спроса;
* быстрой доставки.
Второй путь сокращения потребности в оборотном капитале состоит в уменьшении счетов дебиторов путем ужесточения кредиткой политики, в оценке ненужных фондов, которые могли бы быть использованы для других целей, в оценке счетов, предъявляемых к оплате.
Третий путь сокращения издержек оборотного капитала заключается в лучшем использовании наличных денег. По банковским счетам, на которых фирмы держат свои ликвидные активы, процент не уплачивается. Однако другие ликвидные активы (краткосрочные государственные ценные бумаги, депозитные сертификаты, разновидность единовременного займа, называемая перекупным соглашением) приносят доход в виде процентов.
К основным активам относятся те, которые фирма использует больше года. Они включают основной капитал и природные ресурсы. Одной из обязанностей финансистов является выбор варианта использования имеющихся фондов: на приобретение основного капитала или увеличение текущих активов, или сокращение пассива, или на уплату собственникам. При принятии решения необходимо сравнить стоимость нового капитала с дополнительной стоимостью или с размерами сокращения расходов, к которому приведет его использование.
Решение о приобретении основного капитала складывается в процессе составления сметы капиталовложений и их окупаемости. Это сложный процесс, поскольку «плюсы» добавочных основных активов обычно проявляются по прошествии нескольких лет.
То обстоятельство, что главным для финансистов является основной капитал, не должно отвлекать их от необходимости эффективного управления недвижимостью.
2.2 Менеджмент социально - культурной сферы
Социальная сфера - это вид деятельности, предметом которой являются человек и его потребности.
Целью социальной деятельности являются:
· охрана жизни и здоровья людей;
· обеспечение и поддержание их жилищных условий на достойном уровне;
· предоставление равных возможностей для получения образования и трудоустройства;
· обеспечение справедливых условий оплаты труда;
· обеспечение неунизительной старости;
· привлечение внимания к современным средствам социально культурного развития.
Разрешение социальных проблем реализуется за счет социально-трудовой политики, заключающейся в разработке решений, связанных с самим человеком, его статусом в обществе, предоставлением ему определенных социальных гарантий, учитывающих особенности различных групп и слоев населения.
Деятельность в социальной сфере по целевому назначению включает в себя:
· социальное развитие человеческих ресурсов, включающее системы здравоохранения, образования, науки, искусства, спорта, средств массовой информации;
· социальное обслуживание населения концентрирует свое внимание на системе бытового обслуживания, жилищно-коммунальном хозяйстве, торговле товарами народного потребления и общественного питания;
· социальная защита населения охватывает работу систем социальной помощи, страхования, пенсионного обеспечения, условий и охраны труда, обеспечение безопасности и охраны общественного порядка.
Менеджмент в социальной сфере уделяет особое внимание работе социальных организаций, обеспеченности социальных групп соответствующими благами, услугами, необходимыми для поддержания жизни людей и их развития, а также определению источников финансирования и экономической эффективности.
Данная деятельность базируется на социально-экономических исследованиях, в ходе которых рассматриваются такие вопросы, как:
· изменение состава народонаселения, способы увеличения его численности, оптимизация половозрастной, социальной и профессиональной групп;
· территориальное и природно-климатическое размещение людей;
· возможность свободного перемещения, выбора места жительства и работы;
· создание экономических условий, обусловливающих возможность заработков для экономически активного населения;
· поддержание и развитие образовательно-культурной сферы, включающей воспитание, образование, создание рабочих мест для преподавателей и студентов;
· поддержание и развитие науки и сферы научного обслуживания, основанного на рациональном сочетании фундаментальных и прикладных исследований;
· изыскание способов снижения общей и профессиональной заболеваемости, травматизма, несчастных случаев на производстве в рамках сферы здравоохранения, спорта, туризма, охраны труда;
· повышение уровня эффективности экономики, труда и социального развития;
· формирование мировоззрения сплоченности у людей на уровне предприятий и территорий.
Объектами изучения социальной сферы в узком смысле являются человек как потребитель услуг и товаров, его физическое здоровье, умственные и другие способности, а также сведения о его социальной и трудовой деятельности.
Понятие культуры включает в себя многие стороны духовной сферы жизни людей.
Первоочередной задачей государства в культурной сфере является разработка отвечающей новым реальностям правовой базы, которая включает: стимулирующие налоговые льготы инвесторам в сферу культуры; действие средств обеспечения сохранности и безопасности государственных культурных ценностей; возможность творческого труда и реализации права на «свободную профессию»; меры, усиливающие ответственность за преступления против культурного наследия страны.
К долгосрочным целям культурной политики государства относятся: формирование идеологических и нравственных основ демократического правового государства; создание условий для развития и воспроизводства творческого потенциала общества; формирование неискаженного исторического сознания, создание единого культурного пространства страны.
Управленческая деятельность в области культуры осуществляется Правительством, системой федеральных и иных органов исполнительной власти.
Правительство обеспечивает государственную поддержку культуры и сохранения, как культурного наследия общегосударственного значения, так и культурного наследия народов Российской Федерации.
Компетенцию на определенных участках культурного строительства реализуют такие федеральные органы исполнительной власти, как: Министерство культуры, Министерство по делам печати, телевидения и средств массовых коммуникаций, Государственный комитет по кинематографии, Федеральная архивная служба. Ряд управленческих вопросов решают союзы журналистов, кинематографистов, художников и другие творческие союзы, действующие в соответствии с их уставами.
Основными задачами Министерства являются:
· осуществление в сфере культуры государственной политики, обеспечивающей необходимые условия для реализации конституционных прав граждан РФ на свободу творчества, участие в культурной жизни и пользование учреждениями культуры, доступ к культурным ценностям и направленной на сохранение исторического и культурного наследия;
· содействие развитию национальных культур народов России;
· определение целей и приоритетов в развитии отдельных видов культурной деятельности, профессионального искусства, музейного и библиотечного дела, народного творчества, образования и науки в сфере культуры;
· разработка и реализация в соответствии с международными обязательствами РФ системы мер по предупреждению незаконных вывоза, ввоза культурных ценностей и передачи права собственности на культурные ценности;
· осуществление государственного контроля за вывозом из России культурных ценностей, соблюдением установленного порядка реализации предметов антиквариата, а также соблюдением правил внешнеэкономической деятельности в отношении культурных ценностей;
· управление деятельностью подведомственных организаций.
2.3 Банковский менеджмент
Банковский менеджмент, как особая сфера управления, возникает лишь в условиях развитой рыночной экономики. При расширении круга банковских операций до уровня, принятого в цивилизованных странах, в эти услуги входят операции с ценными бумагами, кредитными карточками, валютой, помощь в экономии и распространении акций других банков и коммерческих структур, помощь клиентам в рациональном вложении их средств, оценке инвестиционных проектов, лизинг, факторинг и другие услуги. Кроме того, уставной капитал банка может стать резервным фондом для других коммерческих банков. Рыночная экономика немыслима без банковского менеджмента, основанного на реальной конкуренции на финансовом рынке между кредитными учреждениями, замене государственного финансирования предприятий, ведущего к инфляции, рыночным механизмом кредитования конкретных инвестиционных проектов и бизнес-планов, ориентированных на создание новой товарной массы. Банковский менеджмент призван не просто, кредитовать ту или иную программу, но и следить за расходованием кредитов, особенно льготных, на заявленные цели, их своевременным возвратом. Финансовый менеджмент является основной составляющей банковского менеджмента.
Банковский менеджмент в общем виде представляет собой управление отношениями, связанными со стратегическим и тактическим планированием, анализом, регулированием, контролем деятельности банка, управлением финансами, маркетинговой деятельностью, персоналом, осуществляющим банковские операции. Другими словами, это - управление отношениями, касающимися формирования и использования денежных ресурсов, то есть взаимоувязанная совокупность финансового менеджмента и управления персоналом, занятым в банковской сфере. Разделение банковского менеджмента на финансовый менеджмент и управление персоналом в коммерческом банке обусловлено структурой объекта, на который направлены управляющие воздействия банковского менеджмента. Поэтому его можно рассматривать как деятельность по внутри банковскому регулированию, которая направлена, в первую очередь, на соблюдение требований и нормативов, установленных органами государственного надзора.
Банк - это организация, осуществляющая управление капиталом - собственным и заемным.
Этот капитал рассматривается с позиции самовозрастающей стоимости или с позиции его приращения. Есть и другие понятия капитала, например «человеческий капитал», которое рассматривается с позиции отношений между людьми, определяющими успех их общей деятельности в социально-экономических процессах. Управление человеческим капиталом - это отношение к человеку в процессе управления кредитной организацией, основанное на понимании роли человека при достижении конечного результата или цели самой организации. Для банка это могут быть прибыль, ликвидность, устойчивость, имидж и другие параметры, которые он выделяет, исходя из своей миссии или философии своего существования в обществе. Сфера банковского менеджмента охватывает построение процессов по рациональному управлению денежными потоками и использованию знаний и опыта банковского персонала как необходимого условия эффективного менеджмента в коммерческом банке. Поэтому управление человеческим капиталом неразрывно связано с управлением собственным и заемным капиталом, обеспечивая его эффективное использование в интересах банка и его клиентов.
Банковский менеджмент - это практическая деятельность, связанная с непосредственным управлением процессами осуществления коммерческим банком своих функций. В этом аспекте банковский менеджмент выступает как система разработки управляющих воздействий на объект управления: активные и пассивные операции, расчетно-кассовые операции, исполнение нормативных финансово-экономических показателей, внутри банковский аудит и контроль и т.д.
Как известно, основное назначение банка - это посредничество в процессе перемещения денежных средств от кредиторов к заемщикам и от продавцов к покупателям. Невозможность полного совпадения экономических интересов банка и клиента связана с тем, что банк по своей экономической природе - финансовый посредник, который обеспечивает обслуживание денежных потоков в экономике, не являясь собственником привлеченных денежных средств, тогда как клиент, как правило, - владелец произведенных товаров и услуг, имеющих в основном материальное наполнение. Реальному сектору экономики необходимы инвестиции и финансирование оборотных средств, а банкам увеличение объемов производительных активов. Для реализации коммерческим банком своих функций в рыночной экономике необходимо, чтобы эти две цели были увязаны.
Экономические интересы коммерческого банка и клиента не совпадают полностью - имеются лишь отдельные точки их пересечения. Поэтому для решения вопросов, касающихся обеспечения обратной связи между продуктами и услугами банка, предлагаемыми непосредственно участникам свободного рынка - потребителям, на банковский менеджмент возлагается функция обратной связи с внешней средой коммерческого банка.
Постоянное изменение внешних условий, в которых осуществляет деятельность кредитная организация, требует соответствующей реакции со стороны коммерческого банка - глубокого анализа финансовой и макроэкономической политики, изыскания новых способов создания прибавочного продукта (не считая простых операций и игр на обменных курсах рубля). Банки должны постоянно отвечать изменяющимся требованиям рынка, своей клиентуры, небанковских финансовых организаций и обострению неценовой конкуренции. Постоянное формирование новых направлений банковской деятельности по разработке и реализации банковских продуктов и услуг неизбежно наталкивается на трудности, вызываемые отсутствием должного взаимодействия функциональных подразделений банка, обмена информацией между ними и координации их усилий. Именно из-за отсутствия взаимодействия подразделений банка ухудшаются его основные качественные параметры и показатели, усложняются процессы принятия стратегических решений, затрудняется оценка преимуществ и недостатков выбранных решений. Поэтому главная задача банковского менеджмента - это построение системы отношений, связанных с оптимальной организацией взаимодействия многочисленных элементов сложной динамичной системы, которую представляет собой современный коммерческий банк, а также определение оптимальных режимов его функционирования. В этой связи банковский менеджмент как система отношений представляет собой взаимосвязь финансово-экономических, структурно-функциональных и функционально-технологических параметров.
Другими словами, банковский менеджмент представляет собой взаимосвязанные и взаимозависимые системные параметры:
· финансово-экономических показателей (ФЭ);
· организационного построения, отвечающего решению стоящих перед банком задач (ОП);
· функционально-технологического управления продуктовым рядом банка (ФТ).
Если отранжировать системные параметры, то соподчиненность и взаимосвязи между ними можно представить так: ФЭ - ОП - ФТ.
Процессы разработки и реализации комплексных технологий по построению оптимальных отношений, касающихся формирования и использования денежных потоков, реинжиниринга бизнес-процессов обслуживания клиентов, комплексного решения задач анализа состояния и деятельности коммерческого банка решает система управления, которая получила название «финансовый менеджмент».
2.4 Управление собственностью
Воздействие, оказываемое собственниками, органами государственной власти и самоуправления, иными уполномоченными лицами, на процессы, связанные с принадлежностью вещей, имущества и их использованием, а также на участников этих процессов составляет сущность управления собственностью.
Теория и практика управления собственностью широко оперируют такими фундаментальными понятиями, «собственность», «субъекты собственности» и «объекты собственности». Эти понятия не подаются точному, строгому, однозначному определению, как и многие другие понятия, используемые в экономике и управлении.
Собственность как принадлежность означает наличие связи между субъектом, с одной стороны, и объектом, с другой стороны. Эта связь проявляется в постоянном или временном, частичном или полном отчуждении, отсоединении, присвоении объекта субъектом.
Собственность как объект - это все то, что становится предметом, объектом принадлежности определенному субъекту.
Субъект собственности (собственник) - лицо, которому принадлежит объект собственности, обладатель прав собственности на данный объект, представитель активной стороны отношений собственности.
Форма собственности - это вид собственности, который определяется принадлежностью разнообразных объектов собственности субъекту единой природой. Формами собственности является: частная, государственная и муниципальная собственность.
Любой собственник может владеть, распоряжаться и пользоваться материальными и нематериальными благами - объектами собственности. Различают несколько групп объектов собственности:
1. Природные объекты собственности - это водные ресурсы, леса, недра и земля;
2. К экономическим объектам относятся недвижимость, имущественные комплексы (предприятия), участие государства в хозяйствующих субъектах;
3. Объектом собственности, также является интеллектуальный капитал, к нему относится нематериальные ценности и стоимость бизнеса, интеллектуальная собственность, нематериальные активы, информационные ресурсы.
Актуальной проблемой регулирования имущественных отношений является эффективное управление недвижимостью. В экономических условиях России государство продолжает оставаться крупнейшим собственником недвижимости. Надо отметить, что на сегодняшний день управление недвижимостью значительно развивается.
Управление - комплекс мероприятий по достижению намеченных результатов.
Различают три типа управления (со стороны субъекта управления):
· Прямое управление - это управление, при котором управляющие воздействия из аппарата управления поступают прямо на объект управления. Применительно к недвижимости можно отнести схемы оперативного управления государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями.
· При косвенном управлении формируется специальная, не принадлежащая непосредственно к центральному аппарату субъекта управления, внешняя управленческая структура. В недвижимости данный тип управления относится к схемам доверительного управления, структуры исполнительных органов власти, представляющих интересы собственников государственного и муниципального имущества.
· Параметрическое управление, при котором необходимые воздействия на объект управления осуществляются через внешнюю среду, через изменения условий управления. Изменениями в данном типе управления могут быть: последовательные изменения правового поля управления, финансово-экономических условий, предоставляемых налоговых и иных льгот, накладываемых обременений и ограничений, изменения правил, нормативов и стандартов хозяйственной и производственно-технологической деятельности.
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Рис.2.4.1. Понятие недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса
Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
* здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
* обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
* инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
* стационарные сооружения благоустройства территории участка;
* элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
* другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. Также оценка объекта в управлении необходима для дальнейшего эффективного управления данной недвижимостью.
Оценивание недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента рассматриваемого объекта.
Двойственная природа управляемого объекта недвижимости, как объекта-вещи и объекта права, определяет правовым аспектом управления.
Имущество - как юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.
Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями.
Отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются:
- гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;
- законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ;
- градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией ни к предметам ведения РФ, ни к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ.
Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи без посредничества других лиц. Такое отношение выражается в форме оценки.
Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость.
Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур. Направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами либо совместно.
Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящиеся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.
Правовые основы стандартизации в РФ установлены Законом РФ «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.
В Стандарте оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки.
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
Принципы, основанные на представлениях пользователя.
Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
Принципы, связанные с рыночной средой.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. Поэтому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.
Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.
Оценка недвижимого имущества необходима при:
· операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
· акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
· привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
· кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
· страховании объектов недвижимости;
· внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
· разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
· ликвидации объектов недвижимости;
· исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
· других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Основанием возникновения отношений между участниками отношений по оценке недвижимости является договор. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариального удостоверения.
Согласно ст.10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», договор должен содержать:
· основания заключения договора;
· вид объекта оценки;
· вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
· сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Согласно ст.14 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеет право:
· применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
· требовать от заказчика при проведении обязательной оценки, объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
· получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
· запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
· привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
· отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.
Обязанности оценщика регламентируются ст.15 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик обязан:
ь соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;
ь сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;
ь обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
ь предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей само регулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
ь предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
ь не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
ь хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
ь в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.
Важным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование их профессиональной (гражданской) ответственности. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования -- наличие у него страхового полиса согласно федеральному закону является обязательным условием для получения лицензии на осуществление оценочной деятельности. Страховая сумма в случае недобросовестной оценки имущества гарантирует заказчику, если он потерпел по этой причине материальный ущерб, определенную денежную компенсацию.
Независимость оценки обеспечивается также положениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имущества заинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов оценки. Оценщики не должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностными лицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическими лицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такими лицами в близком родстве или свойстве.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
О надлежащем выполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчет профессионального оценщика об оценке объекта.
Отчет об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.
В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.
2.4.1 Основные требования, предъявляемые к отчету об оценке
Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно ст.11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:
1) дата составления и порядковый номер отчета;
2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
3) юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
4) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
5) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
6) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
7) дата определения стоимости объекта оценки;
8) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд, принявший к рассмотрению дело о достоверности итоговой величины стоимости объекта оценки или же в связи с рассмотрением дела с иным предметом иска, вправе своим определением назначить оценщика для проведения повторной оценки объекта оценки в порядке, установленном процессуальным законодательством РФ.
Все хорошо, но как информация об оценке связана с темой диплома, необходимо связать, выстроить логическую цепь.
3. Анализ модели менеджмента ООО «АН «Респект»
3.1 История компании
День рождения фирмы - 14 октября 2004г., когда было зарегистрировано ООО "НЕДВИЖИМОСТЬ".
Генеральный директор - Соловьев Алексей Анатольевич, 1964 года рождения, базовое образование: инженер-механик, ППИ, второе образование экономист, прошёл подготовку по программе МВА, имеет сертификат “Брокер по недвижимости”, прошел тренинги по продажам в московской “Школе менеджеров “Арсенал”, стажировки в США и Великобритании.
Соловьев Алексей Анатольевич - член Совета профессионального объединения "Российская гильдия риэлторов Пермский край".
Со дня основания в компании работало 4 человека: Соловьев А.А, Михайлов В.В., Чирков М.Ю., Ермакова О.А. Первоначальными направлениями деятельности стали риэлтерские услуги на вторичном рынке жилья и юридические услуги в сфере недвижимости.
2004 год:
- компания зарегистрировала изменение названия на «РЕСПЕКТ».
- сформирован и начал работу Юридический центр.
- дизайн-студией «Rubin-systems» разработан товарный знак и фирменный стиль компании.
- первый офис компании располагался в цокольном помещении по адресу ул. Куйбышева, 10.
2005 год:
- 6 января офис компании переехал в только что отремонтированное помещение на первом этаже по адресу ул. Крупской, 38.
- 20 января состоялась церемония торжественного открытия офиса. К официальному открытию офиса в штате компании было 9 человек.
- 18 апреля офис на ул. Крупской, 38 полностью укомплектован штатом.
- 19 августа открылся второй офис компании по адресу ул. Ленина, 82, к этому моменту штат агентства вырос до 30 сотрудников.
2006 год:
- 24 марта агентство получило Свидетельство о регистрации своего товарного знака.
- сформирован Департамент коммерческой недвижимости.
- 12 мая состоялось официальное открытие третьего офиса компании по адресу ул. Карпинского, 35. Штат агентства пополнился до 52 сотрудников.
- 25 мая агентство прошло добровольную сертификацию услуг на рынке недвижимости.
- 28 июня компания получила лицензию на осуществление оценочной деятельности. Специалисты отдела оценки приступили к работе.
- 6 сентября Фирменный персонаж АН "РЕСПЕКТ" зарегистрирован в Государственном реестре товарных знаков и знаков обслуживания РФ.
- 15 октября компания «РЕСПЕКТ» вступила в НП «Российская коллегия оценщиков».
- 1 ноября вышел в свет первый номер корпоративной газеты «Под маркой РЕСПЕКТ».
- с 1 ноября выделен Департамент загородной недвижимости в составе четырех специалистов.
2007 год:
- 9 февраля состоялось официальное открытие офиса по адресу ул. П. Осипенко, 53. Штат компании пополнился до 80 сотрудников.
- 16 февраля состоялась официальная церемония награждения лауреатов конкурса "Грани успеха 2007". Компания "РЕСПЕКТ" стала победителем в номинациях "Риэлтерская деятельность" и "Лучший корпоративный учебный центр".
3.2 Характеристика деятельности компании
Компания «Респект» является действительным членом НП "Российская Гильдия Риэлторов. Пермский край". Основной целью создания и работы этого общественного профессионального объединения является становление и развитие цивилизованного рынка недвижимости в России. В своей деятельности мы? соблюдаем Кодекс этики членов Российской Гильдии риэлторов.
Агентство прошло добровольную сертификацию услуг на рынке недвижимости. Это подтверждает, что качество услуг компании соответствует требованиям Национального стандарта СТО РГР 021.01-02.
Высокий профессионализм сотрудников агентства. В компании имеется свой Учебный Центр, где сотрудники получают профессиональные знания и навыки, необходимые для работы на рынке недвижимости. Руководящий состав Агентства недвижимости "РЕСПЕКТ" прошёл специальную профессиональную подготовку и имеет квалификационные аттестаты "брокера по недвижимости".
При Агентстве работает Юридический центр, юристы которого обеспечивают сопровождение сделки, осуществляют юридическую проверку истории квартиры, предоставляют клиентам профессиональную консультацию. Здесь в минимально короткие сроки соберут необходимые документы, помогут срочно приватизировать квартиру. В спектр услуг ООО «Респект» входит такая услуга, как защита интересов клиента в суде по различным вопросам гражданского права.
Гарантированная надежность проведения сделки. Компания ООО «Респект» несет финансовую ответственность за проводимые сделки. Гражданская ответственность при осуществлении профессиональной деятельности агентства застрахована в ведущих страховых компаниях ОСАО "РЕСО-Гарантия" и ОАО "Военно-страховая компания" на общую сумму 3 млн. руб. Документальным подтверждением гарантий компании является выдаваемое покупателю Гарантийное Обязательство, согласно которого компания обязуется предоставить юридическую защиту и возместить понесенный ущерб клиенту в случае возникновения претензий со стороны предыдущих собственников объекта, приобретенного при участии агентства. Кроме того, ООО «Респект» обеспечивает полную безопасность взаиморасчетов и конфиденциальность информации, сопутствующей сделке.
В рамках сотрудничества со Сбербанком РФ клиенты компании, оформляющие кредит в этом банке, имеют ряд преимуществ. Кроме того, для удобства клиентов специалисты кредитного отдела банка ведут прием посетителей и оказывают консультации в расположении офисов компании.
Специалистами ООО «Респект» разработаны и внедрены Стандарты качества обслуживания клиентов. На основании этого документа любой клиент может получить информацию о том, как его должны обслуживать сотрудники данной компании. В своей работе специалисты ООО «Респект» придерживаются Кодекса риэлтора.
Для клиентов компании действует специальная дисконтная программа: 10% скидка на услуги компании при повторном обращении, а также экономия при оплате товаров и услуг компаний-партнеров.
3.3 Внешнее окружение компании
На ООО «Респект» оказывают влияние различные факторы внешней среды. Внешнее окружение данного предприятия представлено на рис. 3.3.1
Рис. 3.3.1. Внешнее окружение ООО «Респект»
Главным из факторов внешней среды, оказывающим влияние на управление деятельностью предприятия, являются клиенты компании.
Клиенты задают тот спектр потребностей, которые должно удовлетворить агентство, определяя для ООО «Респект», таким образом, параметры, относящиеся к результатам его деятельности. Тем самым необходимость удовлетворения потребностей клиентов влияет на необходимость повышения качества предоставляемых услуг.
Основными клиентами являются в основном частные лица, а также предприятия различных профилей.
В основном все группы клиентов предъявляют аналогичные требования к предоставляемым услугам: сроки, качество, компетентность и др.
Конкуренты - это внешний фактор, влияние которого невозможно оспаривать. Руководство ООО «Респект» четко понимает, что если не удовлетворять нужды потребителей так же эффективно, как это делают конкуренты, предприятию долго не продержаться на плаву. Но важно понимать, что потребители - не единственный объект соперничества организаций. От реакции на конкуренцию зависят такие внутренние факторы, как условия работы, оплата труда и характер отношений руководителей с подчиненными.
Борьба за клиента требует полного изучения конкурентов на рынке. Это делается, чтобы данное предприятие могло правильно построить тактику конкурентной борьбы.
Основными конкурентами на пермском рынке недвижимости являются:
ООО «Корпорация «Перспектива»;
ООО «Тимур».
Все данные предприятия конкурируют с ООО «Респект» по всему спектру оказываемых услуг. Более того, корпорация «Перспектива» совмещает в себе несколько компаний, что делает данную структуру более разносторонней и устойчивой.
К слабым сторонам конкурентов относится их сравнительно высокий уровень цен, что позволяет ООО «Респект» успешно конкурировать с данными компаниями.
К сильным сторонам конкурентов можно отнести ассортимент представляемых ими услуг.
3.4 Анализ организационной структуры управления
Высшим органом управления ООО «Респект» является общее собрание участников. Все участники Общества имеют право присутствовать на общем собрании участников Общества, принимать участие в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать при принятии решений; утверждение годовых отчетов и годовых бухгалтерских балансов; принятие решения о распределении чистой прибыли между участниками предприятия; утверждение (принятие) документов, регулирующих внутреннюю деятельность ООО «Респект» (внутренних документов); принятие решения о совершении крупной сделки.
Единоличным исполнительным органом ООО «Респект» является директор.
Назначение и увольнение главного бухгалтера, а также иных лиц, обладающих правом подписи финансовых документов, производятся директором с согласия общего собрания участников.
Трудовой коллектив предприятия составляют все граждане, участвующие своим трудом в его деятельности на основе трудового договора.
Фирма имеет несколько собственных офисов, в которых размещается персонал компании. Структура компании отражена на рис. 3.4.2
Рис.3.4.2. Организационная структура ООО «Респект».
Бухгалтерия ведет оперативный учет на предприятии, составляет ежегодную отчетность, представляет в налоговые органы. Через бухгалтерию также проходит вся оплата за предоставленные услуги.
Особенностью структуры ООО «Респект» является то, что в одном лице объединяются различные должности. Так, директор по развитию является одновременно руководителем департамента загородной недвижимости и менеджером одного из офисов компании. Коммерческий директор является также руководителем департамента коммерческой недвижимости и менеджером одного из офисов.
На коммерческого директора возлагаются следующие функции:
1. Руководство хозяйственно-финансовой деятельностью компании в области планирования и управления его экономической политикой;
2. Участие в разработке планов и программ;
3. Изучение тенденций рынка и прогнозирование объема продаж в зависимости от внешней среды;
4. Координация и проведение маркетинговых действий, вытекающих из решений руководства компании и других руководителей;
5. Организация работы по рекламе продукции, оказании дополнительных услуг, торговых скидок, торговли в кредит и т.д.;
6. Координация работы подчиненных ему подразделений.
Функции руководителя департамента коммерческой недвижимости:
1. Отслеживать изменения на рынке коммерческой недвижимости;
2. Следить за внедрением новых технологий в данной области;
3. Контактировать с организациями-партнерами;
4. Контролировать текущую работу департамента.
Функции менеджера офиса:
1. Контролировать работу риэлторов данного офиса;
2. Организация работы данного офиса.
Таким образом, представляется возможным утверждать, что функции в компании определены нечетко. При одновременном выполнении разнородных функций (широкая специализация) происходит сокращение производительности труда менеджера. Специализация остальных работников является узкой.
Подобные документы
Обзор национальных моделей менеджмента. Принципы построения менеджмента в Японии. Японские методы управления производством. Суть американской модели менеджмента. Западноевропейская модель управления. Применение национальных моделей менеджмента в России.
курсовая работа [52,6 K], добавлен 02.05.2012Основные понятия и определения менеджмента. История зарождения менеджмента, становление его как науки. Сравнительная характеристика моделей управления в современном мире и их особенности. Принципы и направления развития российской модели менеджмента.
презентация [91,5 K], добавлен 19.02.2017Характеристика сущности, целей и задач национальных моделей менеджмента. Определение влияния национально-исторических факторов на развитие менеджмента. Рассмотрение особенностей российской модели менеджмента на примере туристической фирмы ООО "Авианебо".
курсовая работа [42,8 K], добавлен 10.05.2015Эволюция теории управления. Современные концепции управления и системы менеджмента (американская, европейская, японская). Классификация функций менеджмента. Формирование российской системы менеджмента и влияние на ее специфику менталитета нации.
шпаргалка [103,8 K], добавлен 14.06.2010Эволюция управленческой мысли. Возникновение, формирование и содержание различных школ менеджмента: классическая, психологии и человеческих отношений, науки управления. Разнообразие моделей менеджмента. Развитие менеджмента в России.
курсовая работа [35,2 K], добавлен 13.12.2003Исследование межкультурных различий в управленческой практике. Сущность сравнительного менеджмента. Анализ национальных моделей менеджмента, влияние исторических факторов на его развитие. Особенности и пути совершенствования российской модели менеджмента.
контрольная работа [20,8 K], добавлен 08.04.2013Теоретические аспекты менеджмента персонала, основные типы профессиональной культуры. Анализ модели кадрового менеджмента на примере ООО "Елисейский". Характеристика управленческой структуры и менеджмента персонала. Система оценки менеджмента персонала.
курсовая работа [89,4 K], добавлен 25.11.2009Основные стадии развития науки управления. Анализ возникновения, формирования и содержания различных школ управления. Сравнительная характеристика японской и российской моделей менеджмента. Проблемы современного менеджмента в РФ, направления для развития.
курсовая работа [227,8 K], добавлен 10.06.2014Теоретические аспекты методологии менеджмента. Субъекты и объекты управления, их взаимодействие. Рассмотрение принципов управления в концепции современного менеджмента. Структурирование организационной структуры департамента управления персоналом.
курсовая работа [99,2 K], добавлен 22.03.2018Сущность и особенности Российской модели менеджмента. Особенности организационной структуры управления и кадровой политики предприятия ЗАО "Книга". Обоснование целесообразности применения элементов зарубежного опыта в целях улучшения менеджмента.
дипломная работа [721,0 K], добавлен 23.01.2014
